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楼盘：后亭18Plus公寓
区域：深圳宝安
面积：3000平米以上
风格：简约时尚
房型：酒店公寓
本项目在设计上以简单实用、美观大方、典雅温馨、经济舒适为主，没有复杂的造型和特别艳丽的色彩，适合青年情侣、单身白领及年轻夫妇居住，是成功人士的最佳选择。B户型：整个色调以黑白灰为主，家具的摆放和颜色搭配让客户在下班回来有一个整洁爽朗的家。特户型：这个户型Loft风格用吊床的形式的来使空间的利用率更高，不会占用地面的活动空间，柜体和电器的颜色已白色为主，沙发背后深色的墙面来压住整体空间比较飘的感觉，让整个感觉更加的协调。 C户型：工作中我们可以低调做人，但生活里面却不能只有低调的灰，湖蓝色的窗帘打破整个灰色的空间，让房间里更多是休闲感。E户型：在深圳这个地方，其实有很多标榜女汉子，但她们都有一颗少女心。她们也希望下班后，能回到一个充满天真浪漫的家。浅粉色的墙、米黄色的窗帘、柔软的白色沙发，女汉子其实也可以当公主。在外观上我们运用凹凸不平的铝单板来进行打造，看起来更有层次和时尚感。
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在深圳千万不租拎包入住的所谓公寓，坑人不吐骨头（横岗都市之家这黑店，本人体验过）
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在深圳千万不租拎包入住的所谓公寓，坑人不吐骨头（横岗都市之家这黑店，本人体验过）
以前住过横岗都市之家公寓，就是荷坳金源路那家，千万不要入住，签租房合同和交租金之前，所谓业务人员像狗一样讨好你，一旦钱到手，就成了你爷了。爱理不理的样子。水电费做手脚，霸王条款，各种理由不退押金。后来我两个押金没要了，妈的，真想放火烧了那个公寓。。现在深圳很多工厂搬迁，导致人口少了不少，很多所谓的公司看到北上广深等一线城市租赁市场蛋糕巨大，纷纷做起这个生意，就是花钱租业主的厂房、农民房、小区房，全部统一装修、配置所谓的家具家电，然后高价出租，招租广告全是吹水。里面黑幕重重，全是陷阱。。今天在豆瓣网看到租客揭露自如友家的黑幕，才知道深圳很多垃圾公司运作的拎包入住的所谓公寓，就是学自如友家的，就是名气没那么大而已。。总之刚来深圳的朋友，千万不要租公司运作投资的所谓可以拎包入住的房子。否则坑死你！！让你投诉无门，欲哭无泪！！！想省钱，直接去城中村找农民房房东&想住得舒服，直接去小区，找业主租房
何处问理去
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干脆住旅馆更好！
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对，不想买家具家电临时住几个月，真的不如住小旅馆引用1楼何处问理去的发言:干脆住旅馆更好！
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lindaduan2
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我刚退的农民房也是黑啊。杂七杂八扣了110元押金。卫生费扣了60元，三个灯泡扣了10元（很垃圾的灯泡，经常没有用多久就坏了。一个水龙头扣10元，一个插板扣了10元。
贝加儿湖畔
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正面临这个问题，只想说句他妈的
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农民房也有乱扣钱的，一般是二房东，没啥文化找不到工作，就做这个生意，有些个人二房东还会多收水电费，搬走借口卫生没搞干净扣卫生费，甚至搞最低消费。长期在深圳的，有条件最好自己买个房子。。引用4楼lindaduan2的发言:我刚退的农民房也是黑啊。杂七杂八扣了110元押金。卫生费扣了60元，三个灯泡扣了10元（很垃圾的灯泡，经常没有用多久就坏了。一个水龙头扣10元，一个插板扣了10元。
你要幸福一辈子
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为啥我那么好的房子，那么优惠的价格，还那么好的人品，房子却租不出去？才发现就是自己不会哄人。个人觉得啊，租客和房东都要了解市场行情，有一个合理的心理价位，这样可能就合作就愉快很多。
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我相信因果报应，坑租客的老板全家不得好死！
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上两天约了中介看房，都不是58上发布的图片的房子，也是城市公寓那种，气愤，我是看图才去的
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58，赶集虚假信息很多，这类所谓家私家电齐全拎包入住公寓，在网上发布的图片都是PS过的，甚至是假的。引用10楼绿婶的发言:上两天约了中介看房，都不是58上发布的图片的房子，也是城市公寓那种，气愤，我是看图才去的
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那天去中介都是假的，我联系的明明是个男士，去的是个女的，腿还有点问题，我还要一个劲儿等她&引用11楼楼主的发言:58，赶集虚假信息很多，这类所谓家私家电齐全拎包入住公寓，在网上发布的图片都是PS过的，甚至是假的。引用10楼绿婶的发言:上两天约了中介看房，都不是58上发布的图片的房子，也是城市公寓那种，气愤，我是看图才去的
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我觉得他们不一定是中介，但一定会你中介费（他们口中叫服务费），我住的那黑店，至少有3-4个中介（其实是在黑公寓上班负责拉租客入住的人），他们的工作就是网上发广告外面贴小广告、带人看房，带你去签合同；一旦签了租房合同和交了租金和押金，他们就是成了你爷了，有事爱理不理的；只要你没签合同前，为了成交，他们会像狗一样讨好你，甚至会帮你搬东西。。引用12楼绿婶的发言:那天去中介都是假的，我联系的明明是个男士，去的是个女的，腿还有点问题，我还要一个劲儿等她&引用11楼楼主的发言:58，赶集虚假信息很多，这类所谓家私家电齐全拎包入住公寓，在网上发布的图片都是PS过的，甚至是假的。引用10楼绿婶的发言:上两天约了中介看房，都不是58上发布的图片的房子，也是城市公寓那种，气愤，我是看图才去的
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我直接被扣了700引用4楼lindaduan2的发言:我刚退的农民房也是黑啊。杂七杂八扣了110元押金。卫生费扣了60元，三个灯泡扣了10元（很垃圾的灯泡，经常没有用多久就坏了。一个水龙头扣10元，一个插板扣了10元。
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哥们是怎样个坑法啊！我昨天在坂田也找啦一家象你说的拎包入住，我看和图片一样口800一个月，还交啦点定金，打算今天去交押金签合同呢，到底能不能签呢，麻烦你详细说下，方便给个电话最好，
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先不要签合同引用19楼8033的发言:哥们是怎样个坑法啊！我昨天在坂田也找啦一家象你说的拎包入住，我看和图片一样口800一个月，还交啦点定金，打算今天去交押金签合同呢，到底能不能签呢，麻烦你详细说下，方便给个电话最好，
1<input type="button" value="GO" onclick ="var val = Number(jQuery(this).parent().children(':text').val()); if (isNaN(val) || val
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房企抢滩长租公寓 在打什么算盘？
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《房企抢滩长租公寓 在打什么算盘？》的精选文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《房企抢滩长租公寓 在打什么算盘？》 精选一烧钱容易赚钱难仍是长租公寓最大的困局，前期成本投入大、利润回报率不高且回报周期较长，是这个行业共同的痛点。2 月 5 日上午，地产圈公寓圈又传出一个大新闻，碧桂园百亿储架类
获批发行，这是国内首单达百亿级规模的类 REITs，为租赁住房市场再添一把火，三圈同庆。但是，这个世界上总有人喜欢在别人开心奔放的时候泼泼冷水。这不，有朋友在微信朋友圈里评论称碧桂园又打了一手好广告；有网友在微博呼喊要扒扒这百亿都是些什么货色；还有人评论暗示地产企业资金饥渴……的确，一直以来虽然长租公寓市场如火如荼，但拿房（底层资产）成本过高，租金收益低于，算不过账，一直是长租公寓发展未解之难题，行业发展颇受诟病。房企布局长租公寓，背地里有哪些考虑？哪些房企有能力切分大蛋糕，哪些房企应该直接靠边站呢？各大房企陆续成房东梳理布局长租公寓市场的开发商派，主要有两种模式：一种是创立独立品牌的自营模式，以万科、龙湖、旭辉、招商蛇口、金地、佳兆业、远洋、石榴集团、碧桂园等先行者为代表。部分品牌及现有规模如下表：地产锐观察根据公开资料整理还有一些刚进入的房企，比如华润集团，暂时还没有对外公布长租公寓品牌名称，但目标也是打造自营长租公寓品牌。另一种是与长租公寓运营商合作的方式，以保利、绿城、阳光城、复星等为代表。房企提供房源，公寓运营商负责标准化运营和管理。目前各家房企都在跑马圈地，先期以签订长租约模式的为主，今年上半年开始，陆续会有自持地租赁住房入市。总结看，无论是自营还是合营，大部分房企长租公寓布局或目标规划布局主要集中在热点一二线城市，是因为这类城市经济实力、就业情况较好，人口净流入，房价又高，租房市场需求量大。变相隐忧声起在租售并举政策支持下，房企纷纷布局长租公寓，但业界同时忧心四起，在房企融资全面遭堵的情况下，长租公寓或成房企融资解渴通道。其一，长租公寓行业尚未找到清晰的盈利模式，规模大战却愈演愈烈，潜藏风险。有业内人士做过测算，假设房间满租的情况下，租金收入扣减掉、拿房成本、运营成本（人工、水电、营销）、利息、税费等支出后，100 块钱收入中只有 3 分利。对于房企来说，运营长租公寓与房产销售商品房利润相比，显然不是一个赚钱的好买卖。跑马圈地的背后，房企也有自己的——可以锁定城市核心地段优质资产优先收购权，可以借长租捂盘扛过房价低迷的调控期。其二，商品房开发融资收紧，租赁住房融资受支持，房企借道租赁概念变相融资存风险。一方面，大型商业银行纷纷表示进军住房租赁市场，与房企签订战略合作协议，为房企自持地建租赁住房或盘活存量物业用于建租赁住房提供融资。但如何监控资金流向防止不被挪用，目前并不明晰。另一方面，长租公寓 、租赁住房类 REITs 产品陆续问世，虽然构建了资产 + 金融的长租闭环商业模式，给金融资本进入和成功退出提供信心，但对于房企而言本质仍是以强主体信用融来的债，底层如何，运营收益能够覆盖融资成本，都是问题。哪些房企有能力占坑面对租赁市场万亿蓝海，虽然盈利模式不清，但有了规模才有江湖地位，有了江湖地位才有话语权，各方资本仍争相竞逐。据悉，除了前述房企公开宣称布局长租公寓外，还有一些房企正在悄然酝酿，悄悄进场。业内人士认为，只有部分房企有能力分享未来长租公寓市场万亿大蛋糕，大部分中小型房企要靠边站。一类是大型品牌房企，有资源和融资优势。目前，烧钱容易赚钱难仍是长租公寓最大的困局，前期成本投入大、利润回报率不高且回报周期较长，是这个行业共同的痛点。大型房企前几年打江山不盈利，能够扛得住。比如龙湖，表示冠寓前三年内不考虑盈利问题。另外，据市场公认数据，长租公寓的长期盈利目标约 6％～7％。从较长的一段时间来看（不是眼下），大型房企有优势获得银行较低的贷款，融资成本能够做到低于长租公寓利润水平，可以算过投资账。而中小型房企融资难，融资成本高于长租公寓盈利水平，根本没法做。强行布局长租公寓，将其作为通道也难成行，因为无论是大型还是发，都要求有资产规模，有强主体。第二类是国有房企。无论是纯租赁性质的招拍挂地块，还是试点城市推出的集体经营性租赁住房用地，指向的拿地主体都是国企。非国有性质的房企拿地，目前看基本不可能，因为这部分地块土地成本低，有**让利成分，非国有房企拿地有可能涉嫌国有资本流失问题。另外值得注意的是，大型房企虽然有资源和融资优势，但也有运营管理和提升收益的短板。解决长租公寓盈利难题，增值服务的提供将成为关键，房企、互联网公司、金融机构之间存在巨大的合作空间。（内容有删减，原题《房企抢滩长租公寓，暗地里有哪些算盘？》）《房企抢滩长租公寓 在打什么算盘？》 精选二安全110讯：新存量时代的到来、政策鼓励加上市场需求巨大，一时间，“风口”、“春天”等字眼充斥长租公寓市场。目前，市场上长租公寓参与者主要有四类：开发商类、中介类、酒店类和互联网创业公司类。他们正全力跑马圈地，力争率先形成规模以占先机。不过，许多在一线城市工作的人们发现，即使是租售并举、重租轻售，他们很可能还是住不起现在的长寓。那么，各一线城市的长租公寓当前的价格水平怎样？究竟应该定价多少，才能最大程度地平衡租房者的收入与租房能力？每经实习记者 程成 董青枝 舒曼曼 每经编辑 曾健辉近两年，作为住房租赁市场新生力量的长租公寓发展迅速，不少大型房企都投身这一领域。一线城市长租公寓租金处于什么水平？如何定价？带着这些问题，《每日经济新闻（博客，微博）》记者近日实地调研了北京、上海和深圳的部分品牌长租公寓门店。调查发现，部分长租公寓虽然租金普遍较周边同类型住房高，但依然保持着较高的出租率。●租金普遍高于周边个人房源易居研究院于近日发布的《全国50城房租收入比研究》中认为，6月份全国50个城市中超七成的房租相对收入较高，即个人租房费用占个人可支配收入的比重超过25%。其中，深圳、三亚和上海的房租收入比超过45%，北京更是达58%。这意味着在上述四座城市里，很多人也许要用近五成收入租房。与国际部分城市租金相比，北上深等一线城市的租金收入比相对偏高。据央广网稍早前的一则报道显示，美国房屋租赁网站统计显示，纽约的租金收入比高达59%、旧金山为49%，澳大利亚墨尔本当地租户每年房租占家庭收入的25.6%、悉尼为29%，墨西哥城以60%的房租收入比位列全球30个城市的首位。那么，近年来在住房租赁市场发展异常迅速的长租公寓，其租金水平到底如何？《每日经济新闻》记者近日走访了北京、上海和深圳等一线城市中的部分长租公寓，对公寓以及其周边出租屋的租金现状进行了调研，以还原长租公寓的真实租金水平。以北京乐乎青年社区鼓楼大街店为例，其租金在元/月，而周边出租屋租金价格在元/月左右。对于公寓租金如何定价，乐乎青年社区创始人罗意坦言，公寓租金定价最大的困扰在于，租金定高了，市场难以接受；租金低了，成本很难收回。万科泊寓相关负责人也曾表示，泊寓的定价标准一定不会超过市场价格。以劲松店为例，其周边精装修的一居室最多7000元/月，泊寓的定价基本不会超过这个价格。记者调查发现，泊寓劲松店租金价格在3800元~6000元/月，另外会有10%的服务费，其周边出租屋租金价格在元/月左右。在上海，记者在调研万科泊寓、链家自如、魔方和YOU+等长租公寓品牌后也见到同样情况。以位于虹桥机场附近的万科泊寓虹桥南华园店为例，该店房型主要为12~31平方米的一居室，最低租金为2680元/月。其周边距离地铁站更近，面积在90平方米左右的三居室租金在元/月；链家自如在宝山区杨行板块的一套60平方米左右的整租公寓，租金为3860元/月，其周边面积类似的二居室租金在元/月；魔方在浦东新区塘桥板块的一居室租金为4270元/月，周边类似的一居室的租金为元/月。在深圳，长租公寓高租金的现象也不例外。以魔方公寓民治万众城店为例，其户型多为30平方米左右的1室1厅，租金为元/月。其周边3室2厅约90平方米的小区房租金约在5500元/月。魔方公寓相关负责人表示，魔方公寓的租金一般是根据地段来定价，区间约在元/月。18Plus公寓品牌总监吴丹也坦言，目前市场上品牌公寓的租金确实比周边房租要高，但是品牌公寓提供了各种硬件和软性的配套，而且租住的客户也是经过筛选，其实是物超所值的。综合多地调研情况来看，长租公寓的租金普遍要比周边同类型个人房源租金高一、二成。而长租公寓的高租金，在一定程度上与其白领客群定位有很大关系。从租户的角度来看，工资水平在1.5万元以上者，对公寓租金价格的敏感度实际并不高。易居研究院研究员赖勤告诉《每日经济新闻》记者：“长租公寓提供的精细化服务，如管家服务、免费健身房等等，都是需要成本的，而这些往往也都是白领租客所看重的。”同时，他认为，长租公寓的整体租金较同类出租房屋高并不难理解，因为其主要面对的是注重租住体验的年轻白领，他们有较强的租金承受能力。●房租偏高仍现“一房难求”尽管长租公寓的租金普遍较周边同类型房屋租金高，但品牌长租公寓的出租率却很高，甚至出现一房难求的情况。记者在调研时发现，北京魔方公寓紫竹院店和三元桥店仅有一间空房，建国门店已经满房。望京自如寓工作人员告诉《每日经济新闻》记者，目前公寓只剩下一间空房。这种情况在北京泊寓、乐乎城市青年社区都有出现，而泊寓旧宫店和劲松店都已经是满房状态。在上海，万科泊寓安亭店共有800个房间。尽管其距离上海市中心的人民广场超过30公里，而且距离最近的地铁站超过3公里，但目前的出租率达到90%。这主要得益于安亭上海国际汽车城的产业带动，泊寓超过700个的租户中，仅仅在汽车城工作的租户就多达562个。同样，目前魔方公寓可对外出租的房屋只有147间，而其多个门店中的空置房间甚至只有1间。深圳部分长租公寓也是“一房难求”。魔方公寓相关负责人称，深圳的出租率还是蛮高的，公寓经过3个月的爬坡期后基本就是满租状态了，有些房间会因换租因素出现短期的空置。就魔方公寓来说，深圳运营门店17家，筹备开业门店10家，房量共4272间。其中运营门店出租率基本上都是95%以上，目前就横岗店和万众城店还有少量空房。共2页:上一页12下一页写在最后：给大家推荐一家3年老平台立即理财拿→(年化收益10%)转载本文请注明来源于网贷安全110：http://www.p2b110.com/news/236062.html分享到：QQ空间新浪微博腾讯微博微信百度贴吧QQ好友window._bd_share_config={"common":{"bdSnsKey":{},"bdText":"我在【网贷安全110】看到这篇经典的文章，有趣-有料-有内涵！你们看看觉得如何？","bdMini":"2","bdMiniList":false,"bdPic":"http://www.p2b110.com/","bdStyle":"1","bdSize":"16"},"share":{"bdSize":16},"image":{"viewList":["qzone","tsina","tqq","wei**n","tieba","sqq"],"viewText":"分享到：","viewSize":"24"},"selectShare":{"bdContainerClass":null,"bdSelectMiniList":["qzone","tsina","tqq","wei**n","tieba","sqq"]}};with(document)0[(getElementsByTagName('head')[0]||body).appendChild(createElement('script')).src='http://bdimg.share.baidu.com/static/api/js/share.js?v=.js?cdnversion='+~(-new Date()/36e5)];《房企抢滩长租公寓 在打什么算盘？》 精选三原标题：别人家的长租公寓纷纷金融创新， 你家的路还要走多远？文／曾慧娟大部分长租公寓都在咬牙赔本先占坑的时候，转机貌似正在出现。12月14日上午9点25分，新派公寓创始人及CEO王戈宏与凯银投资董事长朱红一起敲响了深交所开市的钟声，新派公寓权益型房宣布正式挂牌。这是全国首个住房租赁类REITs产品，也是长租公寓权益型类REITs成功发行的第一单。新派公寓类REITs挂牌敲钟现场（左一为新派公寓创始人及CEO王戈宏）那声钟响不仅让苦心经营新派公寓四年的王戈宏感到欣慰，也让更多的长租公寓们看到了出路。但，这条路究竟能是多少人的出路，尚未可知。王戈宏走红“4年精耕细作，20天政策加持，23个披星戴月，36小时坚守初心，日，杭州，新起点……”（作者注：成功发行当天，王戈宏在杭州跟谈判）“日夜，只有养育过你才知嫁’出去的感受，还好它‘嫁’给了REITs。”11月3日，深交所召开新闻发布会宣布新派公寓权益型房托专项计划（以下简称“新派公寓专项计划”）正式发行设立，并将于近期在深交所综合协议交易平台挂牌转让。当天，王戈宏连发了两条朋友圈。在过去的23天时间里，他每天的工作，就是和不同的投资人、金融机构、开发商、、银行等各合作团队沟通。王戈宏是一名金融学博士、美国丹佛大学研究学者，他还有一个身份是赛富不动产。在创办新派公寓之前，他还曾担任过盛世神州首席总裁和CEO，在金融领域有着多年的积淀。四年前买下的新派公寓CBD项目，位于百子湾，距离国贸桥只有800米。拿下这栋楼时，他就在筹划着要将它做成REITs。“新派能挂牌发行成功，表面看从审批成功到上市发行只用了23天，但背后却是我们4年的积累。”王戈宏对36氪表示，持有项目的完整产权、稳定的现金流、租金增长和物业增值、政策支持，都是成功上市缺一不可的因素。“要在核心城市的核心地段——这栋楼正好在北京的CBD，改造之后，我们持有运营了4年，租金翻了两倍，资产价值翻了四倍，这是一个很重要的指标。最后，必须是国家鼓励的租赁行业——长租公寓，符合‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位。”从10月11日深交所通知新派公寓类REITs已经拿到无异议函，到11月3日发行成功，再到12月14日上市敲钟，王戈宏说“过程很艰难，但成功时心情一直都比较平静”。批准的当天，新派公寓团队的微信群里一片狂欢，但也仅止于此，团队没有聚餐也没有庆祝。“批准只是第一步，重要的还需要有投资人买单并且成功发行。”王戈宏说。12月14日敲钟后的两天，他在朋友圈公布了“新派公寓权益型房托”的两支产品：新派优先（）和新派权益（）的证券代码，并笑言“恐怕投资人也不愿意卖啊”！。新派公寓此单类REITs有两个投资人：一个是招商银行、一个是海口农商银行，发行总规模为2.7亿，其中优先级1.3亿，新派公寓每年需要拿出1.3亿*5.3%的回报给上述两家优先级投资人，约689万元。新派公寓CBD店共101间房，按此计算，平均租金5700元／月/间就能达到回报。但事实上，现在该项目的平均租金为8500元／月/间，每年大概还有5%的租金增长，因此，“对投资人一点压力都没有”。自从新派公寓发行成功后，王戈宏就更忙了。目前他正在做三件事：第一，和机构联合做基金，后续大量；第二，和一些开发商洽谈合作。新派公寓的这单类REITs发行成功后，不少拥有自持地块的开发商仿佛看到了解套的出路，希望王戈宏能帮他们做产品规划，并最终把项目推出上市；第三，在和南京市**谈判，**的人才公寓希望能由他来管理，未来有望也将这些资产做成类REITS。复制的难点事实上，除了新派公寓此单发行的类REITs，今年，在长租公寓的金融化领域，还有魔方公寓、自如、保利、招商蛇口等都成功发行了ABS（）、类REITs和CMBS（商业支持证券）产品。相对于此前全靠自有资金的硬抗，这些金融解决方案显然让长租公寓运营方有了更足的底气，但究竟什么样的公寓资产才有突围的条件？“现金流是我们评判一个物业资产好坏的重要因素。”戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管及高级董事胡峰说。在今年已经获批的长租公寓金融产品中，戴德梁行承担了新派公寓类REITs、保利的长租公寓类REITs以及招商蛇口的公寓CMBS这三单的物业价值评估工作。胡峰表示，长租公寓的财务衡量指标主要有三个：EBITDA（ 税息折旧及摊销前利润）、EBIT（息税前利润）和BREAKEVEN（盈亏平衡点）。“在这样的衡量指标中，现金流就是核心，靠现金流增加用户规模，靠规模效应摊薄固定成本，最终实现长期盈利。”他同时也强调，在评估长租公寓价值时也一定要选用收益法作为主要的评估方法之一，来客观反映物业的市场价值。在选用市场比较法评估长租公寓价值时，要看产权情况，如果物业产权是可以散售的，直接看周边物业价格，如果不能散售，选取比较案例时需要考虑整售的价格。两单长租公寓的类REITs落地后，市场关于发展REITs的呼声很高，北大光华REITs课题组便指出，当前是中国公募REITs市场崛起的前夜，参考REITs占GDP和的比例，中国REITs的市值规模将达到4万亿至12万亿元。其中，中国租赁住房REITs的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间，空间巨大。但要复制新派公寓的模式，有很大难度。新派公寓发行的规模不大，而且物业位置特殊、自己运营，而且从REITs本身的市场发展看，存在税收障碍和低等问题。“和双重征税，导致很多资产很难选择REITs这条路。”中国REITs联盟秘书长王刚说。国外收到REITs所得后，再自行去报税。而国内需要扣的税有11%的、12%的房产税、25%的企业所得税，扣完这些税后，投资者才能得到。此外，收益率部分能达到投资人需求的适合REITs的物业很难找。“REITs产品最终要回归收益率。根据成熟国家的经验，REITs每年至少要给投资者提供6%-8%左右的回报，而国内的这种租售比还不高，尤其是住宅的租金收益率只有1%-2%，如果净租金收益率能到4%-5%才会比较好。”王刚表示。胡峰则认为，除了过高、收益率过低外，REITs要上市是万里长征第一步，往后还要完善机构运营管理水平来提升物业资产的价值，通过把成本降低，得到稳定的现金流，而目前在中国，有成熟管理运营经验的团队并不是特别多。恺信亚洲管理集团董事王铮认为，制度的完善也很重要。在法律层面，现行《公司法》没有明确REITs的法律主体地位；《》奉行的“一物一权”基本原则，其集合资金募集与不动产制度限制了REITs发展；房地产法规下登记程序过于复杂，尚未形成全面覆盖的房地产法律监管体系；税收法规下税收优化政策不明确又导致REITs面临双重征税问题。更多的金融产品在新派公寓类REITs成功发行后，今年12月1日，全国首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过，发行规模60亿元，发行方为招商蛇口，这也是目前国内规模最大的长租公寓类产品。发行架构的为项下的，并以底层长租公寓的租金收入现金流作为首要还款来源。今年1月份和8月份，长租公寓化还有两单ABS产品，分别是魔方公寓和自如，这两者的基础资产并不是持有物业。魔方公寓的底层资产为北京、上海、南京、广州、杭州、苏州、深圳、武汉8城市4014间公寓的收益权，同时要求公寓的出租率未来三年保持在95%以上，这对运营商的要求不可谓不高。自如则是将循环发放形成的分期贷款——自如白条作为了底层资产，自如白条即是自如与租客签订一年以上合约，信用级别合格的个人可申请分期支付房租，但形式为自如向租客发放贷款，租客每月还贷支付利息和本金。由此，长租公寓证券化产品的三种模式出现：的租金收益权ABS、的CMBS和类REITs。业内人士表示，长租公寓市场仍缺乏金融创新和配套产品，而长租公寓又是非常适合资产证券化的，预计未来这三种产品，将成为长租公寓市场金融创新的主流产品。王刚认为，目前长租公寓的金融创新主流的也就这三种，但大部分重资产还要考虑REITs持有。对于REITs发行难题中租售比低的问题，王刚认为，从租售比=净租金/售价看，要么把售价降低，要么做高租金。“要提高租金，考验的是我们运营商的管理能力，通过运营使得物业增值，把租金做上去；降低价格，就要找相对比较便宜的机会，从开发阶段介入或者找低价盘活的机会。”他说。王戈宏则表示，还有可能和供应商开展合作，比如装修、家电。与金融机构合作，由后者一次性买下家具家电，设备只需要按月或按季还款。王戈宏算了一笔账，一台乐视电视机，每天的 “租金”只有2元钱。从设备中腾出来的资金，则可以用来发展新业务。王戈宏还建议，传统开发商喜欢快速变现资产，投行思维喜欢计算当下的租售比，一算价格就觉得划不来了，但在长租公寓的金融创新里，要同时具有投资和资管思维，即不仅要关注投入产出比，还要通过运营管理来提升价值，要看资产的未来价值。另外，目前如建设银行、工商银行也参与了长租公寓市场，为后者设计一些产品，对长租公寓运营商而言，租客只要选择银行消费贷，就可以把房租直接打给银行，而银行将把租客一年的房租一次性打给运营商，运营商便可以用这种方式提前锁定的现金流，来进行规模扩张。————---————我是曾慧娟，关注房地产动态和创新、房地产上下产业链领域，欢迎交流，加微信zhj_huihai 请备注公司+姓名+事由《房企抢滩长租公寓 在打什么算盘？》 精选四长租公寓万亿蓝海起航，小马快装力推“公寓快装”根据中国饭店协会公寓委员会统计，截至2015年，国内拥有规模公寓企业超过500家，公寓间数超过100万间。经过2年发展到2017年公寓间数在400万间左右。上海易居房地产研究院发布《未来10年全国城镇租赁市场规模测算》报告显示，“到2027年全国城镇租赁市场租金收入规模将达到4万亿元。”行业整体管理规模预计达到1060万间。长租公寓万亿蓝海市场兴起，广厦千万间迫切需要装修服务。行业数据统计显示：装修从业人员约为1620万。易居中国独具慧眼，小马快装，成为资本牵手产业链服务商的风向标。要问原因？大势所趋。互联网兴起后颠覆了传统商业模式，为什么？高效！长租公寓市场风起云涌，瞬息万变。想要成规模发展，抢占市场，快是灵魂，是金钱！长租公寓和住宅不同，与酒店有别，被称为“新空间”。新派公寓王戈宏说“得单身者得天下”，成家之前的单身男女住有所居是基本刚需。怎样快速打造适合年轻人居住的高性价比空间呢？小马快装找到了答案。小马快装为新空间提供一站式装修服务，一马当先推行内装工业化。一年的时间内，装修公寓近万间，在行业内树立了良好的口碑，一跃而起成为行业黑马。旭辉领寓高管团队评价说小马快装是最懂公寓主的装修服务商。小马快装潜心研究公寓产品，不断优化装修服务系统，积累了丰富的经验，形成三个特点，推出四项服务产品。三个特点：轻——资金压力轻；快——装修速度快；省——降低成本。四大产品：贷、估、装、管。荣获第二届“百仁鸿鹄奖”评选中，荣获“年度科技创新之星”奖荣获7CSC空间产业品牌盛典暨中国创新空间评选 最受欢迎公寓配套 奖项荣获中国品牌长租公寓CEO年会暨共建租房生态圈“2017最佳供应商服务奖”空间产业联盟会员单位中国建筑装饰协会 常任会员单位易居中国独具慧眼，战略投资千万助力今日消息：恒大、万科、碧桂园、融创等克而瑞ＴＯＰ榜单的２４家房企入股易居，大合体后的易居拥有了中国楼市半壁江山。易居中国作为中国领先的房地产全产业链服务商，为实践“服务，让中国人住得更好”的愿景，以“住”为原点，服务为半径，集结旗下10大服务品牌，连接居住和生活。围绕房地产产品端和消费端的需求，依托现代信息技术，易居中国的业务已经渗透到围绕置业、居住服务的主要环节，已构建起房地产营销、房地产互联网及电商、房地产信息咨询、房地产金融、社区增值服务、文化产业纵深发展，并覆盖房地产全产业链的现代服务体系。易居中国以布局房地产全产业链的战略眼光入股小马快装，从项目介绍到牵手合作一路通畅。将装修服务纳入服务链中，可见这次的资源整合布局更加严密，未来已来，有远见者得先机。长租公寓的蓬勃发展引爆了存量管理市场，这也给装修行业由传统装修向工业化装配式装修提供了机会。每一次的革新都离不开新科技的运用。在易居中国+小马快装联合助推下，内装工业化也将提速发展，促进行业更环保、更绿色、更快捷健康发展，这是件利国利民的大事件。《房企抢滩长租公寓 在打什么算盘？》 精选五城市旧房改造 另一种势力崛起12月21日，泰禾集团发布公告，以11.83亿元购买其拥有的北京辉盛庭国际公寓，以拓展存量住宅业务。这一动作也标志着泰禾首次进入存量住宅的收购、改造、开发领域。此次收购在北京并非首次，北京楼市进入豪宅时代的2016年，在寸土寸金的北京CBD,一个号称“对望中国尊”的楼盘突然亮相，项目名称为梵悦108。尽管大多数人此前可能并不知道在招商局大厦的东南侧还有这样一栋豪宅，但事实上如今组成梵悦108的这两栋楼由来已久，早年这里曾是全球最大的国际服务公寓业主和运营商雅诗阁开发运营的翰林阁项目。由于改造中聘请国际设计大师操刀，加之地理位置的独一无二，该项目很快成为CBD的亮点，售价也达到了12万至15万之间，而且一期推出房源很快销售一空。各大对土地嗷嗷待哺的品牌开发商由梵悦108看到曙光，进入城市旧房改造领域，也许是苦苦寻求突破的房地产商们的一剂良方。目前，品牌房企在北京各个地方寻找合适的旧房以及烂尾项目，连多年沉积有很多历史遗留问题的项目也纷纷浮出水面，仅记者所掌握的房源信息就包括建国门附近、三里屯附近、中华民族园附近的旧房项目，也随行就市寻找买家。据一个刚进京一年半，已经突破一百五十亿销售额的地产公司总经理介绍，这样的项目可遇而不可求，往往因为很多历史遗留问题最终失败，比如土地增值税没有发票，上市公司无法入账等等。但不可否认的是，这些存量旧房的改造对于城市创新还是企业新路径，还是对买房人都是大有裨益的，它比传统的新房市场买卖有很多变通之道，购买起来相对容易一些，而且地段可能比大多10万+的项目还要优越。据泰禾集团品牌负责人介绍，当前，北京、上海、深圳等一线城市住宅市场已经步入存量时代，存量住宅市场迎来了广阔的发展空间。分析人士指出，众多企业开启存量住宅市场的布局，正是基于这一行业背景做出的战略决策，同时，也体现了房企在激烈的土拍市场环境下的多元化拿地思路，有效控制拿地成本获取优质项目和地块。长租公寓 刚需的救命稻草前文提到，自住房将成为刚需购房的主流产品，但供应量的不足导致大量刚需无房可寻，而租房又面临经常搬家、房租总涨的各种尴尬问题，而长租公寓，也许将**改善这种局面，有人预测，2017年，长租公寓将迎来爆发。所谓“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。链家研究院院长杨现领指出，2016年，二手房租赁交易规模大概在1.1万亿-1.5万亿左右。全年二手房的买卖和租赁交易总额超过6万亿元。显然，存量房市场正在加速奔跑，尤其是在一线城市。与前文提到的城市旧房改造一样，长租公寓也是开发商们积极寻求转型的一个方向。2016年11月，北京市土地100%自持出让程序意味着在政策引导下开发商从单纯的出售获利转为长期持有当“房东”。这股新房市场的租赁潮起，无疑将加剧存量房市场的竞争。面对游戏规则的改变，开发商也需要从“限房价、竞地价、需自持面积”的限制中另辟蹊径，长租公寓成了一个方向。但在记者走访过程中发现，长租公寓面临两个问题：一，长租公寓租金与市场租金相差不多，有的甚至因为装修与家具较好，租金反而比市场上要贵，很难解决刚需人群痛点。二，管理问题。由于租赁期最多一年，来年续租。因此，一个公寓内人员流动太大，从传统角度讲，不利于管理，从新型的社群角度来讲，不能形成圈层力量，对长租公寓的开发商来说，只做一个二房东远远不是他们的初衷。三，大量的历史遗留下来的滞销写字楼、经营不善的商场都存在希望改成长租公寓的需求，但目前政策并不支持这样的转型。记者还发现，今年市场上被勒令整改一些小产权房的长租模式倒是可以给划的长租公寓一些启示：即租赁期二十年，一次性租金相对单年累计二十年要便宜很多，然后将长租公寓按照一个房地产项目去长期运营，租房人有了归属感，开发商有了固定居住人群，以便未来进行二次营销以及圈层管理，都无疑是个的局面。文/本报记者 张舰《房企抢滩长租公寓 在打什么算盘？》 精选六近日，南相金服网站(www.nan**angjf.com)正式对外上线，以为原点将品牌战略升级为南相金服。据悉，目前南相金服已牵手健康饮品、月子中心、早教中心、海外教育机构、青年公寓等服务商，为其提供教育、健康领域的消费分期需求。同时，南相金服也为服务商提供资金解决方案，帮助服务商在各自领域内为消费者提供很好的产品与服务。南相金服负责人表示升级后的南相金服在细分领域内持续深耕，构建新中产阶级专属的消费生态圈。《房企抢滩长租公寓 在打什么算盘？》 精选七日，第五届亚洲知名的TMT行业盛会TopDigital创新发布盛典在沪举行，历经数月评选，蘑菇租房凭借自身深厚的研发能力和出色的创新能力，旗下蘑菇伙伴公寓SaaS管理云系统斩获互联网服务组银奖，首创的公寓运营商评价体系蘑菇分斩获创新专项奖，两大重量级创新大奖落户租房行业，是对万亿蓝海市场的充分肯定。【第五届TMT行业盛会TopDigital创新发布盛典】【蘑菇租房斩获两大重量级创新大奖】互联网服务组银奖：蘑菇伙伴公寓SaaS管理云系统租房行业发展至今，“互联网化”已成为大势所趋。为了让互联网真正成为助力公寓行业高速发展的全新“引擎”，蘑菇租房平台借力互联网整合能力和资源，汇聚协会、等多方权威，打造互联网租房产业链生态圈，重点表现就是在蘑菇伙伴公寓管理云系统。蘑菇伙伴公寓管理云系统是以公寓SaaS管理系统为基础，连接公寓运营商与广大租房群体，整合流量、金融、在线签约及支付、智能硬件等多元化互联网租房产品和服务，打造租住深度解决方案。租房管理自此大跨步，加速公寓项目发展，让广大公寓商真正做出利润。【蘑菇伙伴公寓SaaS管理云系统斩获互联网服务组银奖】创新专项奖：首个公寓运营商评价体系——蘑菇分所有入驻蘑菇租房平台的运营商，都将通过蘑菇伙伴公寓管理云系统管理自己的租房业务，凭借强大的资源支持壮大自己的经营能力。那么，蘑菇租房平台如何将资源合理共享给更优质的运营商和房源？于是，一项创新性的产品——蘑菇分应运而生。就像是个人征信体系，蘑菇分是长租行业首个公寓运营商评价体系。对于积极诚信经营的运营商，蘑菇分将不断提升，分级越高就能享受越多平台特权，获得领先的流量、资金等支持，如支付宝推广支持、开设精品店铺、资金支持等等。而对于客诉较多、房源虚假、违规操作的运营商，蘑菇平台将通过评价体系，降低权限甚至下架处理，约束其直至规范经营。中国社会逐渐进入，蘑菇分的出现如租房信用领域的，将持续推动租房行业更加规范化，将真房源进行到底，是社会和谐发展的大势所在。【公寓运营商评价体系蘑菇分斩获创新专项奖】蘑菇租房，让互联网+真正助力租房行业腾飞数据显示，2016年中国租房人口达到1.6亿人，出租房源8000万间，长租市场蓬勃发展，蘑菇租房平台创新性地用互联网技术将广泛的房屋租赁资源供应与庞大的租房需求高效对接，推进市场更加透明、公正，以“真房源、免中介费、房租月付”等服务特色，填补传统租房供需模式中的缺失。2017年与蚂蚁金服达成深度战略合作后，更是引入支付宝开放平台、、、信用体系、支付及金融等一系列解决方案，为公寓运营商和租客提供更便捷、完善的互联网租房产品和服务，有效降低租客居住成本和公寓运营商运营成本。【蘑菇租房代表现场领取大奖】“TopDigital Awards是数字经济和互联网领域的专业奖项，而蘑菇租房作为业内融资速度最快、融资量最大的租房平台，这次得到TopDigital两项大奖的肯定，将鼓励我们继续在长租行业深耕，真正为公寓运营商和广大租客创造价值！ ”蘑菇租房市场负责人表示。《房企抢滩长租公寓 在打什么算盘？》 精选八日，第五届亚洲知名的TMT行业盛会TopDigital创新发布盛典在沪举行，历经数月评选，蘑菇租房凭借自身深厚的研发能力和出色的创新能力，旗下蘑菇伙伴公寓SaaS管理云系统斩获互联网服务组银奖，首创的公寓运营商评价体系蘑菇分斩获创新专项奖，两大重量级创新大奖落户租房行业，是对万亿蓝海市场的充分肯定。【第五届TMT行业盛会TopDigital创新发布盛典】【蘑菇租房斩获两大重量级创新大奖】互联网服务组银奖：蘑菇伙伴公寓SaaS管理云系统租房行业发展至今，“互联网化”已成为大势所趋。为了让互联网真正成为助力公寓行业高速发展的全新“引擎”，蘑菇租房平台借力互联网整合能力和资源，汇聚协会、蚂蚁金服等多方权威，打造互联网租房产业链生态圈，重点表现就是在蘑菇伙伴公寓管理云系统。蘑菇伙伴公寓管理云系统是以公寓SaaS管理系统为基础，连接公寓运营商与广大租房群体，整合流量、金融、在线签约及支付、智能硬件等多元化互联网租房产品和服务，打造租住深度解决方案。租房管理自此大跨步，加速公寓项目发展，让广大公寓商真正做出利润。【蘑菇伙伴公寓SaaS管理云系统斩获互联网服务组银奖】创新专项奖：首个公寓运营商评价体系——蘑菇分所有入驻蘑菇租房平台的运营商，都将通过蘑菇伙伴公寓管理云系统管理自己的租房业务，凭借强大的资源支持壮大自己的经营能力。那么，蘑菇租房平台如何将资源合理共享给更优质的运营商和房源？于是，一项创新性的产品——蘑菇分应运而生。就像芝麻信用是个人征信体系，蘑菇分是长租行业首个公寓运营商评价体系。对于积极诚信经营的运营商，蘑菇分将不断提升，分级越高就能享受越多平台特权，获得领先的流量、资金等支持，如支付宝推广支持、开设精品店铺、资金支持等等。而对于客诉较多、房源虚假、违规操作的运营商，蘑菇平台将通过评价体系，降低权限甚至下架处理，约束其直至规范经营。中国社会逐渐进入信用时代，蘑菇分的出现如租房信用领域的星星之火，将持续推动租房行业更加规范化，将真房源进行到底，是社会和谐发展的大势所在。【公寓运营商评价体系蘑菇分斩获创新专项奖】蘑菇租房，让互联网+真正助力租房行业腾飞数据显示，2016年中国租房人口达到1.6亿人，出租房源8000万间，长租市场蓬勃发展，蘑菇租房平台创新性地用互联网技术将广泛的房屋租赁资源供应与庞大的租房需求高效对接，推进市场更加透明、公正，以“真房源、免中介费、房租月付”等服务特色，填补传统租房供需模式中的缺失。2017年与蚂蚁金服达成深度战略合作后，更是引入支付宝开放平台、大数据、云计算、信用体系、支付及金融等一系列解决方案，为公寓运营商和租客提供更便捷、完善的互联网租房产品和服务，有效降低租客居住成本和公寓运营商运营成本。【蘑菇租房代表现场领取大奖】“TopDigital Awards是数字经济和互联网领域的专业奖项，而蘑菇租房作为业内融资速度最快、融资量最大的租房平台，这次得到TopDigital两项大奖的肯定，将鼓励我们继续在长租行业深耕，真正为公寓运营商和广大租客创造价值！ ”蘑菇租房市场负责人表示。《房企抢滩长租公寓 在打什么算盘？》 精选九在北京找工作、干实习的你，租房是每一个“北漂”的刚需，移动互联网的发展、成熟，让租房这原本简单的事情都被中介赋予了“社交”属性，那该如何快速识别社交型公寓的性价比呢？虎嗅走访了三家互联网公寓平台及其租户，经总结、分析，得出三个真相：1、相对独立/安静空间、24小时保安/监控、大学毕业到30岁之前的人群，更愿意住社交型公寓；2、社交型公寓的租金是散租、合租租金的1.5-2倍，公寓的增值服务是看得见、摸得着，而遇上知己、找到则是要撞运气的；3、之所以社交需求不强，社交活动不活跃，在于一些公寓平台“强行插入”官方活动，或者未能设计好社交平台、工具、规则。“新北漂”再过一个月，刘思毅的房子租期就到了，他在犹豫要不要续住。作为一名不甘于平庸的北大毕业生，尽管他青睐于链家集团旗下“自如友家”简约的装修风格，但他最气恼的是暖气片不热。相对于链家较为成熟的线下服务网络，“自如”的服务无法实现全覆盖。“我的房子处在三不管地带。静淑东里9号楼的所有供暖都是无人负责状态。”最后，自如送给他一个电热器作为折衷的解决方案。如今，暖气没修好，空调却不好使了，他就跟物业赌气：你不帮我给空调加氟，我4月租期一到，可能就不续约了哦！（虎嗅注：截至3月5日上午11:00，刘思毅因为寻找下一个房子的成本太高，决定与自如续约，但他还在跟进事件进展。）与观望状态的刘思毅不同，更多的青年等不及，也等不起。今年，全国高校毕业生将达到创纪录的765万人。2月29日，国家人社部部长尹蔚民说，今年经济下行压力比较大，有一部分企业生产经营困难，会造成企业用工不足。当然，他没说到的是，在北京最有优势的互联网、高科技行业，今年的人数也不容乐观。这些应届毕业生，要么赴京进行入职前实习，要么趁着“金三银四”找好工作。他们迫切需要一个稳定、安全的居住环境，以支撑他们在工作上的全情投入。自如客相关工作人员说：“10多年前的‘北漂’是说挤地下室的那批人，现在，这些租客对居住有了更高的需求。”更重要的是，房租越来越贵了。而根据伟业我爱我家市场研究院披露的数据，2015年北京市住宅租赁平均价格为4453元/套，同比上涨7.2%，租金涨幅5年来首次回升。图1：不只是北京，上海租户的收入构成、房租承受力也发生变化（2015年9月，MJ Group）4500元/套左右，对小区租户刘思毅来说，是一间实用面积50平米的一居室。如果你觉得这种“分布式房源”自己住着太冷清，小区环境不安全，又与邻里不合群，就只能住在面向年轻人的独栋集中式公寓（如自如公寓、魔方公寓、蘑菇公寓……），同样4500元/套（不含10%服务费）的价位，则是一间15平米左右的开间；同样处在三环边上，单间的价格在2500元左右。这意味着，你想住社交型公寓，就要承受比合租房贵接近1倍的房租，值吗？住公寓，拓人脉？国内现存最早的社交型公寓是YOU+国际青年社区。2014年8月，YOU+获得军的顺为资本1亿元投资。社交型公寓在居住功能外，更强化人与人之间互动所产生的“化学反应”，比如归属感、新鲜度、商业机会……YOU+在业界的鲜明标识是“三不租”：45岁以上的不租，结婚带小孩的不租，不爱交朋友的不租。而过去一年扩张了近百家门店的魔方公寓，把自己用户群定位为：22-35岁，商务人士，创业者，年轻白领，企业外派人士，收入元，90%大专以上学历。用客群筛选来实现年龄相仿、兴趣相仿、受教育程度相仿――听起来很美好。但估计没有公寓管家会以“你不属于这个目标用户”为由，婉拒看房者。正如YOU+也住着只喜欢三俩小圈子、不喜欢搞大party的白领，在春节前后对外开放的魔方公寓紫竹院店，由于临近北京理工大学附小，有很多的借读生家长为了跟孩子陪读、陪住，不惜从五环外赶到这家门店看房。而已入住的租客（不包含产品体验师）则包括互联网公司员工、导演、网红（临近北影厂）……能想象他们在一起聊天的样子吗？人群杂居，且比例不定，既带来刺激的陌生人社交，也带来戒备感――这和你住在高层小区里、天天看不见邻居时并无二异。当集中式公寓多收你10%的服务费，它可以对你说，这囊括了提供给你的增值服务――给你提供每周一次（或每两周一次）保洁服务，非人为损坏的水、电、家电、家具维修，以及Wifi、代收快递、24小时保安……当然，它也可以对你说，相对于合租房，和中高端人群（或同好人群）结识、相处的机会，本身就是社交型公寓的溢价――那些公共区域的条形沙发、木墩椅、咖啡吧甚至看球赛的壁挂式电视等等。魔方公寓就说：独联派=独立私密的个人居住空间+多元化的联合社交平台。图2：魔方公寓2.0版的设计理念试图兼顾酒店式公寓和社交平台双重属性（2015年，魔方公寓提供）实际上，社交溢价，往往不如增值服务溢价被租客认可。首先，从公共区域开辟到办公、休闲、娱乐设施完善需要一段时间，一位互联网公司女合伙人反映，函数公寓开放入住两个多月了，公共区域还在装修。其次，增值服务可见、可感、可优化，投诉过后，虽然大部分问题能得到解决，但人脉价值很难将其量化出货币价值――公寓对外宣传的，租客碰到创业伙伴、投资人乃至邂逅女神属于小概率事件，比前阵子热炒的3W“互联网咖啡”还要小概率。所以，你要么承担陌生人社交带来的不确定性（***课本说，不确定性=风险），要么不要对“有缘来会”不要抱过高期望，还是关心网不要断、出水口不要塞更靠谱。弱社交？强社交？一年多前，晚上10点多，蔡煜下班回来，发现周围楼房的灯都亮着，只有自己住的YOU+公寓一片漆黑――停电了。租客们都跑下楼，在公共区域点了根蜡烛，玩起了《三国杀》，一直玩到凌晨3点多。蔡煜设想：“如果是一个白领住在这儿，晚上想洗澡早睡，第二天早上8点上班，那么停电就会让他抓狂。”白领租户与其他租户有着不同社交倾向。有时候，规律简单得让人咋舌。蔡煜遇到一个满脸疲态的白领租客――他是YOU+公寓这座喧嚣城堡里的少数派。他告诉精力总耗不完的青年：“我回家很累了，只想洗洗睡了。”虽然经营的是互联网短租（租期短于1个月）平台，但途家曾做过市场调查：在五六项指标中，中国用户的社交需求排在倒数第二位，在价格、舒适、交通等指标之后，而将社交排在首位的用户不到一成。即便如此，在互联网长租行业，一家家公寓都提起脚后跟，蹑手蹑脚地走进租客的社交圈。最办法是举办公寓官方活动，这意味着活动品质是可控的，用户对其信任度也较高，而且通过短信、电话、微信群等全覆盖通知方式，到达率是最高的。比如，魔方公寓最近刚办过除夕包饺子、元宵煮汤圆等活动，填充漂泊从业者对心里意义上的“家”的渴求感。自如则擅长互联网营销，如3月刚刚上线的“帮你上头条”，以及2月的玩“找猴子”微信小游戏、赢租金抵扣券活动。但官方活动要么烧钱赚吆喝，要么数据难以积淀。自如宣称已累计拥有40万自如客，在北京地区，从去年6月份起，线下活动参与人数为1000多人，通过活动加入微信群的用户大约600人。这意味着，大部分用户仅留着姓名、职业、生日、手机号，小部分用户向平台呈现了更为精准的用户偏好、消费习惯数据，而只有极少数重度用户，愿意持续与平台保持互动，从而保证这些数据得到更新。要不要群发小短信？自如客相关工作人员认为，在商业推广、社群活动组织方面，需要尽量减少对自如客的打扰。有的公寓弱化社交属性，有的公寓却在强化它。自2014年从大学毕业，蔡煜就在YOU+广州凤凰店住了一年多。他说，租客之间互称“家友”，每年年中，一张表格会被发到“家友”手上，需要在上面填满10个住户的名字、职业、籍贯，如果填不满或者没有及时交，就要解除合约。结果，很多人到跑去别人那里串门，让他帮忙填表。每个楼层还会投票选出“最受欢迎家友”和“最不受欢迎家友”（允许弃权），后者也会被要求解除合同。这种“强行插入”不适用于白领阶层。为此，魔方公寓创造了“独联派”一词，指代“爱独立，也爱联合”的人群。与魔方公寓同时，其他互联网长租（租期3个月以上）平台也开始上线他们的社交工具、平台或社交宣传品。然而，上述某品牌APP上线5个月以来，“社区”功能不如人意。除了员工发“test”进行技术测试（你做测试版就不要正式上线），就是员工发自己开年会、郊游的照片（不要当作你公司内部的即时通讯工具好吧）。自如APP则索性放弃在APP上设置个人对个人的社交平台。一位自如员工解释说，国外社交APP是差异化的，有的聊电影，有的聊美食，国内社交APP基本被腾讯垄断，就是在同一个APP（如QQ、微信）内部分组（如群、朋友圈），没有必要再另起炉灶。所以，你为什么还要住这些社交公寓呢？《房企抢滩长租公寓 在打什么算盘？》 精选十优客逸家立足于成都，是最早一批品牌化长租公寓运营商之一。在产品开发上，优客逸家重度参与设计和改造环节，强调标准化和高质量。基于数据分析的精细化运营管理，是优客逸家的核心优势，未来或以轻资产模式输出运营管理能力。指导 | 凯文
调研 | 黄勇撰写 | 黄勇与众多长租公寓企业聚集在北京、上海等一线城市不同，2012年成立的优客逸家立足于成都，是最早的一批品牌化长租公寓运营商之一。目前，优客逸家在管公寓规模约31,000间，其中成都16,000间，并进入武汉、杭州和北京等城市。从物业类型来看，长租公寓可分为集中式和分布式。以自如友家为代表的分布式公寓，是对存量房源进行改造升级，由于房源供给多，获取门槛更低，因而成为长租公寓企业主流切入模式。优客逸家专注于分布式公寓的运营，整合个人出租房源进行装修改造，为18-35岁的城市租房人群提供高品质租房产品和租后服务。在产品开发上，优客逸家重度参与设计和改造环节，强调标准化和高质量。基于数据分析的精细化运营管理，是优客逸家的核心优势，未来或以轻资产模式输出运营管理能力。从毛坯房开始，打造标准化租房产品分布式公寓的房源分散在个人业主手中，房源开发是第一道关卡。链家的自如、我爱我家的相寓，凭借自有房地产中介网络，在房源开发上优势明显，目前公寓管理规模均已超20万间。作为互联网创业公司，优客逸家在房源获取上没有资源优势，主要依靠自有房源开发部门。一方面，公司与其他房地产中介合作，并发展社区物业及周边商店等线下方源开发渠道。另一方面，优客逸家为业主提供的是出租房增值管理服务，可以通过品牌传播引导业主提交房源。房源获取后的装修改造，是长租公寓完成租房产品标准化和实现租金增值的过程。与集中式公寓可以统一改造相比，分布式公寓的房源分散、非标化程度高，装修改造难度更大。为了实现产品标准化和流程可控，优客逸家在房源上优先选择毛坯房，承担产品研发、装修设计、监理等环节，只把施工部分外包，并参与配套家居产品设计，改造周期在30天左右。整套成熟的供应链体系，是进行公寓产品规模化复制的基础。从毛坯房开始改造的策略，增加了前期装修投入，需要更长的成本摊销周期，因此优客逸家一般要求包租期不低于5年，平均下来装修摊销成本占租金收入的15-20%。但更高的前期装修投入可以保证房屋装修质量，降低后期维护成本。优客逸家CEO刘翔表示，公司的维修率低于同行三分之一左右。精细化运营管理公寓投入运营后，由于租金成本和装修成本都已锁定，租金收入和运营成本成为影响财务损益的核心指标。其中，入住率和租金差决定了租金收入水平。入住率方面，租房市场处于供不应求阶段，长租公寓普遍不愁租。优客逸家入住率能做到90%左右，旺季可以达到97%。租金差则并非一成不变，在不同城市、不同时间阶段均有差异。不同城市租金水平差异很大，但租金差的绝对值相对稳定，在500元/间左右，因此租金差率差异很大。优客逸家在成都平均月租金水平不到1,000元/间，租金差率最高可以超过50%，而在北京的租金差率只有20-30%。除了城市影响，随着时间推移，租房市场行情及房源周边配套条件发生变化，也会造成租金水平波动。大部分情况下，包租周期越长，后期租金差绝对值越高。运营成本主要包括获客和租后服务，运营效率可以体现为带看管家和租后管家的人效。刘翔表示，优客逸家的租后管家平均每人管理500多间公寓，带看管家人效约60单/月，是传统租房中介的5-7倍。较高的人效，一方面源于标准化的产品服务和优质的客户体验，提升了租客入住意愿；另一方面，优客逸家建立了一套高度信息化的业务管理系统，打通房源获取、装修改造、出租带看和租后管理等三百多个节点，以实现大规模房源的精细化运营管理。例如，获客到带看的业务流程类似于OTA业务。优客逸家主要通过线上获客，由呼叫中心客服负责沟通和匹配客户需求，再通过系统派单给带看管家，提升带看精准度和匹配效率。另外，带看管家通过APP对接业务系统，记录业务流程各节点数据。基于这些数据，可以掌控管家工作效率和房源出租情况，并进行数据分析和优化。长租公寓企业本质上是商，在规模化过程中，对租赁物业的精细化运营能力是核心竞争力，并可以对外输出。随着政策鼓励国有企业入局长租公寓，优客逸家也有计划尝试轻模式，与国有企业等机构物业持有者合作，提供运营服务，收取管理费。金融体系支撑是规模化扩张的关键长租公寓是重运营的慢活，在房源获取和装修改造上需要大量前期资金投入，而租金收入在早期不足以覆盖扩张需求。因此，能提供长期稳定资金来源的金融体系是支撑规模化扩张的关键。与大部分互联网背景的长租公寓企业一样，优客逸家在发展早期主要依靠，累计融资近2亿元。但随着业务规模扩张，股权融资难以支撑资金需求增长，且存在严重的问题，成为主要手段。但融资对企业更为严格，要求企业具备一定规模，并能产生稳定的租金收入。2016年10月，优客逸家获得华瑞银行的数亿元创投贷授信，这是成本最低的资金来源。此外，优客逸家还与、等合作，为租客开展租金分期业务，以加快资金回笼速度。对于互金平台而言，公寓租金分期属于优质资产。优客逸家的总体资金成本在10%左右。总体来看，由于国内资本市场相关融资工具尚不健全，以及长租公寓未得到充分认可，企业的融资成本较高。今年1月，魔方公寓发行了国内公寓行业首单ABS，募集资金3.5亿元。8月份，自如发行了5亿元的房租分期ABS。两单ABS先后成功发行，是对长租公寓资产证券化的有益探索。此外，REITs也是一种可以期待的融资工具。美国有比较成熟的REITs上市制度，为长租公寓企业提供了有效的融资渠道，与之配套的还有相应税收优惠政策。链家研究院统计，公寓型REITs市值占到美国REITs的10%左右。目前，中国的REITs还在酝酿阶段，在国家鼓励住房租赁市场发展的大背景下，住房租赁REITs有望率先实现突破。四个维度评价，运营能力是立足之本根据爱分析评价模型，从房源、融资、运营和规模四个维度对长租公寓企业进行评价。凭借5年多的产品服务打磨和业务沉淀，优客逸家积累了较强的运营能力。从产品开发到出租运营，整个业务流程的标准化程度高，并通过信息化的业务管理系统，用数据指导运营流程优化，表现出较高的运营效率。随着规模持续扩张，运营能力的输出和复制将成为其核心价值和竞争立足点所在。从规模来看，长租公寓行业除自如、相寓等少数几家企业达到几十万间规模，大部分企业仍停留在几万间规模，整个行业还处于起步阶段。从盈利角度看，随着运营规模增长，运营成本将平摊下降，并便于围绕租户开展金融、生活服务、广告等，提升盈利空间。优客逸家公寓数量超过3万间，属于行业第二梯队的头部企业，在成都市场已具备先发优势，未来还有很大增长空间。在前期重资金投入的长租公寓行业，优客逸家的资源优势不明显。在房源开发上，对渠道开拓能力要求较高。在资金方面，由于已具备一定规模和稳定的运营能力，可以获得银行贷款等资金，但融资渠道和资金成本仍待优化。优客逸家创始人兼CEO刘翔是一名连续创业者，有十年旅游电商从业经验。近期，爱分析对刘翔进行了访谈，他介绍了优客逸家的业务运营情况，并阐述了对长租公寓行业的看法，现将部分内容分享如下。爱分析：在整个租房市场里，长租公寓能占到多大比例？刘翔：现在才2-3%，未来5到10年来看，应该能到20-30%。判断上，第一是根据现在的行业状况和企业的增速，第二是看欧美日本市场的比例结构，他们的今天就是我们的明天。爱分析：分布式公寓都是以包租模式获取房源？刘翔：90%都是包租，也看每个公司的策略。但是在市场上大家都包租的时候，房东肯定倾向对自己最有利最安全的方式，尤其是在资源紧缺的卖方市场，房东想用什么模式你就得用什么模式。爱分析：一般包租周期会有多长？刘翔：要看装修投资有多大，要算回收期。像我们这种从毛坯房开始装修的，都要求租期不低于五年。像自如这种改造的，装修投入少，要求三年也行。这是相对约定俗成的行情，是动态平衡的，哪一端太过分了都持续不了。爱分析：房源规模扩张的节奏是如何把控的？刘翔：首先是客观条件，要看有多少钱，有钱才能拿房和装修。第二，要看团队的管理消化能力。如果没有能力及时生产出来及时出租，房源会淤在手里。还会涉及到市场拿房竞争问题，可能要加快或减慢。爱分析：开发商做长租公寓的方式有什么不同？刘翔：开发商可以拿自己的滞销房来做，或者从小业主和整栋大业主手中把物业租过来。有合适的物业也能买，但现在还比较少，因为长租本来就属于坪效比较低的业态，拿过来做长租，投入产出是倒挂的。集中的整栋物业，可以去做很多坪效更好的业态，比如酒店、美容院、餐厅。所以做长租公寓在拿房的时候竞争不过别的业态，这是供需关系决定的。爱分析：房租收入的现金流可以覆盖房源开发需求吗？刘翔：规模大了以后可以支持，像自如这种，而且可以大量占用房东资金。像我们这种杠杆用得小的，还得靠其他资金。我们专项来做扩张装修，这也是大了以后才能从银行贷到款。爱分析：资金来源和资金成本情况如何？刘翔：这就是八仙过海各显神通了。股权融资、债权融资，债权融资有银行贷款，或者通过为租客做租金分期，帮助企业快速回笼资金。从银行拿贷款肯定是成本最低的，但一般企业拿不到，没有任何抵押物，规模小的时候银行不会理你。我们的资金成本还好一点，可以控制在10%左右，或者再低一点，很多企业都是12-14%。爱分析：资金成本能降下来的原因是什么？刘翔：我们的规模体量大，风险更低，更求稳、不要求高额利润的资金就愿意合作。公寓属于优质资产，所以是卖方市场，市场上所有的、，都想来做。我们就看哪家给的成本最低，手续最便利。百度、京东、阿里这些，还会开租房频道为我们导流，促成合作。爱分析：除了租金收入，会有收入吗？刘翔：基础是租金收入，还有每月100块钱的服务费。再往下延伸，有金融业务、通道型广告业务，但现在大家都还没有足够规模化，所以增值业务并没有大力去开展，要先把房源规模问题解决。爱分析：正常盈利周期会有多长？刘翔：我们拿房的时候是要求20-30个月内。爱分析：在成都已经实现规模盈利，其他城市呢？刘翔：要到规模临界点，房源覆盖密度会影响到摊销成本。如果不计算财务成本，武汉上个月也已经盈亏平衡了，明年一季度应该能够彻底转正。爱分析热文新龙榜新龙榜TOP125新金融互联网金融TOP100|互联网金融TOP50TOP35|TOP25TOP42|TOP30互联网支付TOP20|虎鲸榜TOP50互联网TOP25|互金TOP30创富人物榜TOP50|影响力50人企业服务企业服务TOP100|企业服务TOP50大数据TOP72|B2B电商TOP50云服务TOP50|网络安全TOP30大数据影响力50人|B2B电商影响力50人其它出行服务TOP50TOP50教育科技TOP50语言教育TOP20移动医疗TOP30汽配维修TOP20家居家装TOP36新零售TOP100幼教TOP35达美乐|好市多|7-Eleven东易日盛|Wayfair|友宝酷家乐|一条|5miles颐海国际|爱空间|尚品宅配Redfin|构家|橙家 王睿访谈宜和宜美|信良记 李剑访谈优粮生活 闫寒访谈|太合音乐欧瑞博 李婧访谈|居理新房迷橙 肖宇访谈|若羽臣|非码大虾来了 戴金胜访谈|品尚汇光猪圈健身|好哇 郑金君访谈二十五块半 朱天成访谈TOTWOO 王洁明访谈天图资本 冯卫东访谈
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认识你李颖我很高兴！
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别的不清楚a，不过米.族金融的这个真的投了。之前进入了上海备案前100，挺火的，感觉比较稳，继续支持。
我是熊猫BABY品牌运营部负责人，该篇帖子所编写内容完全属于与事实不符，是对我品牌的恶意中伤诋毁，本企业属于合法经营中的正规企业，从未做过以上文章所写的骗人的事，发布该篇不实文章的个人我们会追究责任。
此文章内容不属实,有意损害澳嘉公司名誉权,希望网站管理者,对此文章进行相关处理..
一个很XX的平台，客服打了四遍电话没人接，手机app告诉我在更新不能用手机操作买标，等了一天没有新手标提现手续费5万扣款250，重点是提现时候系统非常卡，提现到账才发现被扣了250元
楼主明显是用标题敲诈平台，目前有些人利用互联网传播功能，以不适过期信息，危害企业的声誉，达到拿钱删帖之目的。具有刑事犯罪之嫌疑。
张佳笳你拉黑我仲叫我唔好揾你，旺角送你走时你话最迟初十五拎俾我，我答应你的事做了，但你答应我的事肯定冇做，丽江返来唔講声全部拉黑我，自己冇做到仲恶人先告状起屈到我度，点会唔揾你呢一定揾你
“现金贷”高利贷应当退还借款人高于36%的那部分利息！！
根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。因此，判定合法现金贷及非法高利贷的监管红线应当是实际年化利率是否超过36%，实际年化利率不超过36%的现金贷业务应当认定为合法现金贷，实际年化利率超过36%的的现金贷业务应当认定为非法高利贷。
例如XX金融平台，借款4000，分期三个月，每月还款1553.11，实际利率99%，明显是非法高利贷。尽管平台以各种“费用”为辨辞，但终究掩盖不了高利贷的实质，因为法律认定很明确：借款人的还款金额与借款金额的差额就是利息，这个利息当然包括网贷平台巧立名目的各种各样的所谓“费用”。
违反国家法律的借款合同，一开始就是无效合同！借款人只需还本金和合理利息！
要讨回高于36%的高利贷利息，现在就立刻投诉网贷高利贷！
（如何投诉网贷高利贷，百度一下就知道）
“现金贷”高利贷应当退还借款人高于36%的那部分利息！！
根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。因此，判定合法现金贷及非法高利贷的监管红线应当是实际年化利率是否超过36%，实际年化利率不超过36%的现金贷业务应当认定为合法现金贷，实际年化利率超过36%的的现金贷业务应当认定为非法高利贷。
例如XX金融平台，借款4000，分期三个月，每月还款1553.11，实际利率99%，明显是非法高利贷。尽管平台以各种“费用”为辨辞，但终究掩盖不了高利贷的实质，因为法律认定很明确：借款人的还款金额与借款金额的差额就是利息，这个利息当然包括网贷平台巧立名目的各种各样的所谓“费用”。
违反国家法律的借款合同，一开始就是无效合同！借款人只需还本金和合理利息！
要讨回高于36%的高利贷利息，现在就立刻投诉网贷高利贷！
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小骗的老母真好操
我们在选购短期理财产品的时候，需要根据你的投入期限，资金用途，以及自己风险承受能力等综合考虑来做出最终决定。只有通过这样层层的筛选，才会让你购买到更加靠谱的短期理财产品。现在监管都不让平台有风险保证金了，履约险应该是现在安全等级最高的了。就是保险公司和平台合作，给借款人买保险，保借款人能履约还钱。如果借款人不还钱，就有保费了呗。不过这个也不是一般平台能谈下来的，得是资产风控都非常好的平台才有可能做，不然谁都不还钱让保险公司赔保险公司又不傻。不过也要警惕有平台上假的履约险，要擦亮双眼。目前履约险我买过和信贷，XXXXX，米缸金融都还可以，合作的都是大公司。不过网贷有风险，不管是什么保证都要擦亮双眼比较好。
就是都是骗子。
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