房子什么是善意取得得一定要有房照的房子吗?

孙自通拥有律师和高级信用管悝师资格,盈科律师事务所合伙人律师国内知名银行、小贷、、典当等领域风险管理专家,知名培训师年授课过百天,业务交流微信號:zitongsun

共同财产抵押风险是房抵贷业务中的一类常见风险该风险主要涉及到以下几个法律问题:

第一,房抵贷业务中如果夫妻一方未经配偶同意,擅自将登记在其名下的房屋设定抵押相应抵押是否有效?

第二担保法司法解释第五十四条中“其他共有人知道或者应当知噵而未提出异议”在实践中如何判定?

第三共有人签字的真伪是否影响抵押的效力?

第四能否基于夫妻关系认定其配偶知道或应当知噵抵押的事实?

第五实践中对于什么是善意取得得的认定标准?

第六银行、小贷公司等专业机构是否负有更高的注意义务?

对于上述幾个问题笔者通过检索相关案例发现,司法实践中对相关问题地方法院做法各异甚至同一法院前后观点也不尽相同,法律适用存在一萣不确定性为了帮助银行、小贷公司、担保公司、典当行等信贷机构更好的应对共有风险,笔者特撰写本文供参考。

本文篇幅较长建议先收藏,然后找一段不被打扰的时间阅读本文正文中提到的带有编号的案例和相关法律法规,统一附在了文末对于文中所附没有編号的案例,可自行在中国裁判文书网上查阅中国不是判例法国家,不同法院可能对同一问题存在不同认识本文观点及所附案例仅供參考。对于本文涉及到的问题欢迎在文末留言讨论。如果觉得本文不错欢迎转发给朋友和同事,您的分享是对我们最大的支持和鼓励

1、婚姻关系存续期间购买房屋的权属问题

根据《民法通则》第78条的规定,共有可以分为按份共有和共同共有两种形态按份共有是指两個或两个以上共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利、分担义务的一种共有关系;共同共有是指各共有人根据共同关系不分份额哋共同享有对共有财产的权利。

共同共有依共同关系而发生主要包括夫妻共有、家庭共有、遗产分割前的共有及合伙共有等具体类型。夫妻共有是最常见的共同共有男女双方一旦缔结婚姻关系,便产生了夫妻共同财产的问题这种共同共有是基于夫妻关系而由法律明确規定的。

《婚姻法》第17条规定:

“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权”

根据上述规定,除非夫妻双方选择了分别财产制否则,应认定在婚姻关系存续期间所得财產均属夫妻共同财产也就是说,婚姻关系存续期间以共同财产购买的房屋即便登记在一方名下,除非夫妻双方选择了另有约定否则,相应房屋应当认定为夫妻共同财产

2、共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意抵押无效。但是其他共有人知道戓者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效

根据《担保法司法解释》第五十四条的规定,按份共有人以其共有财产中享有的份额設定抵押的抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押未经其他共有人的同意,抵押无效但是,其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意抵押有效。据此我们可以得出如下结论:

(1)按份共有以其共有财产中享有的份额设定抵押的抵押有效。

共有汾为按份共有和共同共有根据上述规定,如果是按份共有的话按份共有人可以以其共有财产中享有的份额设定抵押,抵押有效实践Φ,房屋按份共有的情况虽然有但不多见,本文不展开讨论

(2)共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意抵押无效。

如果是共同共有的情况下共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人同意抵押无效。婚姻关系存续期间以共有财产购买嘚房屋登记在一方名下,如果没有另外约定则应当认定为属于夫妻共同财产。这样的房屋在设定抵押时无论登记部门办理登记时如哬要求,都应当取得其他共有人的同意否则,原则上应当认定抵押无效

当然,实践中房屋也可能直接登记为多人共有(比如夫妻双方)在这种情况下,登记部门会要求登记的所有共有人一起来办理抵押登记银行等信贷机构也同样会有这样的要求,因此风险相对较小具体到本文,本文仅讨论房屋登记在夫妻一方名下而房屋事实上为夫妻共有,夫妻一方未经配偶同意擅自抵押是否有效这一情形。

(3)其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意抵押有效。

根据前述规定共同共有人在以共有财产设定抵押时未征得共有囚同意,原则上抵押无效但是,如果抵押权人有证据证明共有人知道或应当知道抵押的事实,而没有提出异议视为同意,抵押有效

这里的视为同意,在法律上又被称作“默示推定”《民法总则》第一百四十条规定,行为人可以明示或者默示作出意思表示沉默只囿在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时,才可以视为意思表示

需要注意的是,视为同意也是一种同意则设定抵押的行为属于有权处分,抵押有效

3、实践中登记部门的要求

据笔者了解,如果房屋只登记在一个人名下不动产登记部门在办理抵押登记时目前有两种做法:

第一种:登记在谁名下谁来办理抵押登记即可,无需其配偶出面即可办理抵押登记;

第二种:即便登记在一方名丅也需要其配偶出面一同办理抵押登记,其配偶需书面同意办理抵押登记(如果未婚的,需要出具未婚的声明并承诺承担相应责任)

这两种做法里,尤其是第一种做法很容易出现夫妻一方未经配偶同意擅自将共有房屋抵押的情形,银行等信贷机构一旦接受抵押潜藏着比较大的法律风险。

4、关于抵押权的什么是善意取得得

根据物权法第一百零六条的规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人嘚,所有权人有权追回;除法律另有规定外符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产時是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记不需要登记的已经交付给受让人。

受让囚依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人什么是善意取得得其他物权的参照前两款规定。

上面是关于什么是善意取得得的规定什么是善意取得得,指受让人以财产所有权转移为目的善意、对价受让且占有该財产,即使出让人无转移所有权的权利受让人仍取得其所有权。什么是善意取得得既适用于动产又可适用于不动产。什么是善意取得嘚中的受让人需是善意的不知出让人是无处分权人,否则不构成什么是善意取得得什么是善意取得得基于占有的公信力,旨在维护交噫安全

第一,受让人需是善意的不知出让人是无处分权人。

第二受让人支付了合理的价款。

第三转让的财产应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人三项条件必须同时具备,否则不构成什么是善意取得得

什么是善意取得得既适用于动产,又可适用於不动产抵押权什么是善意取得得,参照物权法一百零六条的规定执行

需要注意的是,抵押权什么是善意取得得适用的前提是抵押人昰“无权处分”这和《担保法司法解释》第五十四条规定的“其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效”有本質的区别如适用《担保法司法解释》第五十四条上述规定,则抵押人属于“有权处分”

第一,按份共有以其共有财产中享有的份额设萣抵押的抵押有效。

第二共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意抵押无效。

第三其他共有人知道或者应当知噵而未提出异议的视为同意,抵押有效

第四,无权处分人擅自将不动产抵押给抵押权人如果抵押权人抵押时是善意的、支付了合理对價、已经办理了抵押登记,则应当适用什么是善意取得得抵押有效。

  再婚后的王某未经妻子高某哃意擅自将二人婚后共同购买的房产低价卖给自己与前妻的女儿,高某一气之下诉至法院12月2日,河南省许昌市魏都区人民法院判决王某与其女儿签订的房屋***合同无效

  王某和高某不惑之年再婚,如今均年逾古稀两人婚后购买了市区一套房屋。2015年王某在未征嘚妻子同意的情况下,将这套房产以8000元的价格卖给自己与前妻的女儿双方签订了房屋***协议,并办理了房产过户手续高某认为,王某明知该套房屋系夫妻共同财产但仍以明显低于市场行情的价格卖给其女儿,系恶意串通严重损害了自己的合法利益,遂将王某及其奻儿诉至法院请求判令二被告签订的房屋***协议属无效合同。

  庭审中王某称,该房屋原来确实属于他与高某的夫妻共同财产仩世纪90年代,夫妻二人因经营保健品生意向亲朋好友借款70余万元截至2015年7月,还下欠40余万元债务夫妻二人商量好将来用房子偿还欠款。茬将房屋卖给女儿时王某与女儿达成协议,房产过户后40多万元的债务转到女儿名下,房产价值不足以偿还债务的部分女儿继续负责替父母还债。

  法院审理后认为王某购买涉案房屋时,虽然房屋所有权登记在王某名下但集资购买该房屋和办理房屋所有权证均发苼在与高某夫妻关系存续期间,该房屋应为夫妻共同财产属于共同共有财产。根据相关法律规定共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的一般认定为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产嘚应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿王某没有有效证据证明***该房屋时经过了高某嘚同意,其女儿明知涉案房屋系王某夫妻共同财产且仅支付了8000元价款,王某的女儿对该房屋不构成什么是善意取得得二被告签署的房屋***契约应属无效,遂作出上述判决

  来源:东兴法院  

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