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名为房屋租赁实为房屋买卖的效力认定
来源：人民法院报
作者：邹永明
时间： 10:06:15
　　日，原告王某与被告某公司签订《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》，约定被告将建筑面积为117.81平方米的上邵家园11幢4号楼301室房屋安置（租赁）给原告，安置（租赁）总价为66万元，定金5万元，备注内容“以上所选建筑幢号按施工编号为准，表内建筑面积仅供参考，以现房实际为准”。该协议还约定了付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容。原告于同年11月11日、11月23日分别向被告支付定金5万元、首付款10万元。
　　另查明：案外人某村经济合作社为建设上邵家园小区房屋取得了国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证，并授权被告对该房屋进行租赁经营管理，被告未取得该小区的商品房预售许可证和房屋权属证书。
　　原告认为，被告出售房屋的行为违反了法律强制性规定，双方签订的合同无效，遂向法院起诉，要求依法判决确认原告与被告签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》无效，被告返还购房款15万元。
　　【评析】
　　1.当事人所签协议的法律性质
　　本案双方当事人对于签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》的法律性质存在较大争议：一方认为是房屋买卖合同，一方则认为是房屋租赁合同。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则等，确定该条款的真实意思。
　　笔者认为，从原、被告签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》的内容分析，应当认定为商品房预售合同的定金协议。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房屋价款的行为。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案虽然双方签订的协议名为《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》，且在协议中也多次提到还需签订“租赁协议”，但该协议还约定了房屋基本状况、房屋销售方式、房屋总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容，并且被告按照约定收取了定金和首付款，完全不符合房屋租赁合同的基本特征。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。显然，原、被告签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》更符合商品房买卖合同的基本特征，应当认定为商品房预售合同的定金协议。
　　2.当事人所签协议的法律效力
　　城市房地产管理法第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。在我国，商品房预售实行许可证制度，即房地产开发商进行商品预售应当向房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。房地产开发商进行商品房预售时应当向购房者出示商品房预售许可证，而且售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批准文号，未取得商品房预售许可证不得进行商品房预售。
　　本案案外人某村经济合作社为了推进省级示范村建设，切实改善村民居住条件，加快村民住宅小区建设，与被告联合开发上邵村村民安置房上邵家园小区，取得了国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证，符合国家加快新农村建设的政策，又不违反法律、行政法规的强制性规定。但建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证的用地项目名称和工程名称明确显示是村民住宅小区，被告在尚未取得商品房预售许可证和房屋权属证书的情形下以房屋租赁形式对外出售房屋，不仅违反了法律的强制性规定，违背了联合开发村民住宅小区的合同目的，而且损害了某村经济合作社和村民的合法权益，因此，根据《解释》第二条的规定，原告与被告签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》应当认定无效。
　　（作者单位：浙江省宁波市江北区人民法院）
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您好，想咨询关于房屋租赁及买卖的问题。
财产房产-房产纠纷|
您好，想咨询关于房屋租赁及买卖的问题。
本人想购买某小区商品房，但该小区由于刚刚交房不久，房主A尚未取得房产证（预计2、3年后才会拿到房产证）。 双方对房价达成一致，约200万元。
为更好的维护我方利益，我打算采取“租赁+买卖”的方式，具体如下：
我方与A签署为期20年的《房屋租赁及买卖合同》，双方约定，我方一次性支付60万元（基本符合目前租赁市价），作为20年的租金；如A在此期间内违约不租，须承担高额（如10万元）违约金；同时约定，待A取得房产证后，须及时与我方办理房屋买卖过户手续，前述70万元视为购房首付款，待房屋过户时，买房支付剩余房款130万元。
上述约定是否合法有效？即使对方无法取得房产证或事后不愿将房产过户给我方，我方仍能够依据租赁协议租住20年（除非其支付违约金）？ 上述操作会有什么违法违规风险吗？或者您有其他更好的建议吗？还望指教。
证据补充：&&本人及服务专家登录可见
风险评测：&&本人及服务专家登录可见
回答数：20452
基本判断及建议：
您的方式可以但是我建议不要分开签署，可以写入一个购房合同中，只是对首付款做一个说明，这个首付款相当于具备两个作用，一个购房款，一个是租金。对律师回答，如果您满意，请好评！如需其他详细服务，您可以追问或者选择付费付费，以便律师详细解决您的问题，谢谢。祝您维权顺利！
多谢回复。 还想问问您，这种约定方式（过户之前视为租赁关系，过户时再将租金视为首付款，把租赁和买卖混起来一起约定）会有什么法律风险吗？会导致合同无效或部分条款无效么？
这个具体您可以在让律师帮您处理，您可以在好评后或者选择付费后，询问律师，以便律师详细解决您的问题，谢谢。祝您维权顺利！
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律师您好，我想咨询这样一个问题：
我于2010年5月委托中介公司出租房屋一套，原定租房合同到10月31号终止，租金已付，另我方收取押金3000元。
而在8月25号，乙方由于涉及电信诈骗活动被当地警方逮捕，同时警方将房屋钥匙没收。乙方欠下电费838元未交。
现房屋合同期满，我方到警局索要房屋钥匙，警方表示我方必须将3000元押金交给警方，而乙方欠下的838元电费则不予过问。
根据房屋合同，乙方若出现违法行为，我方则不退还押金。
现在这种情况，我方该如何解决，所以想咨询一...
我租了房主的一商业门面 约定租期为五年
租金每年5万元 交房日期日 房租已经交清了一年的 即日至日 我现在还没有使用房屋 房东却变卦了 我合同上也没有约定违约责任 他如果不交房子给我 我是否可以强行搬进去？如不能使用该房屋。我该怎么样让房东给我支付违约金（主要是他觉得房租低了）
我租了门面，但是之前房东合同注明了，不承担任何费用。
现在税务局找我收缴房屋租赁税，以前我交过2年了，但是据我所知，我附近的租户，有些根本就没交过。
请问，关于这个税有具体的政策吗？说是房东负责，这个税还是在我们租户身上了，因为如果房东交了，一样还是涨房租。
怎么监管的？附近商户有些就没交过。
不交有什么后果？谢谢共有相关专家17550 人
已解决问题：
未解决问题：
北京二手房屋中介费多少
现在一般正规的房地产中介公司收取成交价的2-3%，小中介公司一般都收取1-1.5%，一般中介费为房屋成交价格的3%—5%。房屋出售方与房屋...}