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2014年银川楼市:市场低迷 破局尚待时日
全国房地产市场整体出现了一轮明显的降温过程，宁夏首府银川市也不例外，虽然救市政策频出，但是效果不明显。楼市不景气引发连锁反应，房地产公司拿地愿望偏低，土地出让下滑明显。目前，由于银川楼市开盘量大，库存消化压力大，开发商纷纷使出浑身解数促销走量。未来一段时期，银川楼市需求不旺的现状能否改观，楼市能否走出滞胀的状态，需要进一步观察。 2014银川楼市市场低迷 2014银川楼市市场低迷
系列政策“暖风”难阻房价回落
今年8月22日，宁夏出台了“宁九条”松绑楼市，随后的9月初，银川市也出台了楼市“银十条”解禁限购政策；9月30日，央行放松首套房认定标准；11月22日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率；随着央行降低银行存贷款利率，公积金贷款政策也随之变动。
盘点2014年银川楼市发现，这些政策“暖风”特别是房贷政策，可能促使一二线楼市迎来了“小阳春”，但是对于银川这样的三线城市来说，与限贷和限购取消一样，降息也未给楼市带来“立竿见影”的作用。据一些房地产业内人士介绍，现在开发商主要采取促销手段拉高销售量，没有价格上的实际优惠，很难吸引购房者。很多项目预期业绩大打折扣，陷入有价无市的尴尬，开发商都在焦急等待。
据国家统计局银川调查队介绍，10月份，银川新建商品住宅销售价格同比下降0.7%。从不同类型看，10月份，银川新建商品住宅销售价格90平方米及以下的环比价格下降0.7%，90到144平方米的环比价格下降0.5%，144平方米以上的环比价格下降0.5%。
从目前的楼市销售情况来看，也比去年同期增速差很多。今年1-10月，银川商品房销售面积为545.06万平方米，同比增长28.1%，增速比上年同期回落8.6个百分点；实现销售额243.59亿元，同比增长16.3%，增速比上年同期回落了27个百分点。
另外，从投资热情来看，1-10月，银川市房地产开发完成投资318.72亿元，同比增长18.3%，增速比去年同期回落2.9个百分点。银川市三区两县一市增速呈现三升三降的不平衡状态。
融资难等导致土地出让进入严冬期
据宁夏公共资源交易管理局土地和矿产权交易处介绍，2014年宁夏总体土地成交情况非常不好。土地成交宗数虽然与去年不相上下，但成交金额仅相当于去年的三分之一，很多市县区几个月推不出一宗土地。
2014年，宁夏90%以上的市县区都没有完成土地出让计划。尤其是首府银川市，作为宁夏土地出让市场的晴雨表，表现相当惨淡。由于银川市主要精力放在旧城改造上，开发商新拿地的项目很少，与去年相比，数量不到一半。
据统计，截至目前，银川市共出让土地334宗22710亩，土地出让金额为46.4亿元，溢出价仅2500多万元，亩均价格为20.4万元。其中，住宅用地为76宗5188亩，土地出让金29.5亿元，亩均价格为56.9万元。
据宁夏公共资源交易管理局土地和矿产权交易处以及一些房地产公司分析，近期的利好政策对银川房地产市场并没有产生实质性影响，由于销售依然低迷，所以开发商拿地也没什么起色。不少房地产企业反映，不出手拿地还有一个重要原因是目前房地产融资还没有真正放开，银行信贷仍然偏紧，房地产公司普遍融资困难。
也有一些房地产业内人士分析认为，银川市存量房面积397万平米，还有39699套房源有待市场消化。目前。开发商正在加紧消化库存，部分开发商不断减少新盘开发，改为大力推销尾盘，说明国家房地产市场政策的刺激效应正在逐步显现。也有一些开发商在囤积土地，准备明年市场好转后大力开发。
另外，土地审计风暴大大压缩了权力寻租的空间，之前疯狂拍地卖地的火爆局面不再。
楼市破解困局尚待时日
银川市作为一个三线城市，城镇化加快释放了不少红利，与其他一二线城市相比，楼市处于一个相对稳定的状态。不过，在经历了很长一段时期的房价上涨以后，银川楼市出现了房价下降的态势，这是一个值得注意的信号。
一些房地产中介分析认为，从目前的情况看，一系列刺激政策起到的作用不是很明显，多数购房者仍在持币观望。另一方面，经过前两年的大规模投资和开发，银川楼市去库存化压力较大，开发商纷纷调低了房价预期，楼市低迷状态在2015年恐将延续。
国家统计局银川调查队分析认为，在出台取消限购利好政策后，市场观望情绪有所缓解，部分开发商以价格优惠换取销量，部分楼盘销售量有所上升。但房地产市场何时回暖，今年底至明年初将是一个关键节点。
一些楼市观察人士认为，目前银川楼市依然没有破局，处于一个困局之中。之前的一些分类调整政策如限购、限贷等仍有些治标不治本。他对完善房地产调控政策提出以下建议:一是明年3月之前，是不动产登记之前政策的过渡期，此后进行的不动产登记，可能才是治标治本的关键。坚定不移地推行不动产登记，不仅有助于反腐败，也有助于楼市健康，挤压不合理的需求和泡沫。二是促使开发商更加关注本地刚性需求。银川楼市购房需求中，外来购房者长期居高不下，房地产市场要健康可持续发展，就必须拿出有效的深化改革的措施，让这个行业真正摆脱暴利和投机，更加注重本土化购房者需求。三是引导开发商调整发展方向，目前来看，住宅市场整体饱和已现端倪，应该把资金转移到商业地产、养老地产等方向上去，逐渐破解发展困局。
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业主参与不积极 劳心劳力不讨好 成立业委会 困局如何破？
&&&&图表：贺婧宜
&&&&随着被纳入惠州市人大议案《关于加强小区建设和管理的议案》，小区业主委员会逐渐引起社会各界广泛关注。&&&&在议案中，筹建业主委员会作为基层社区业主自治的关键一环被摆上重要位置。然而，近年来业委会的筹建工作并不容易。截至去年末，惠州全市856个小区成立业主委员会的社区仅有126个，业委会的组建比例仅为14.7%，这与今年底要达到30%的覆盖率差距明显。&&&&结合以往工作，无论是怡康花园、南光小区，还是荷兰小城业委会的筹建，均属于被动成立。通常是业主与小区物管发生纠纷，或者为了便于小区前期的合法权益维护的情况下，才被动成立业委会，这也使得工作推进缓慢。&&&&这一现状引起了惠州市政府各相关部门的高度重视，针对业主筹建业委会积极性不高的几个问题发力。在新召开的议案推进会上，审议决定财政专项补贴，对于每个新成立业委会的小区给予5000元补贴，提高业主的参与积极性。对于业主代表工作忙，沟通难的问题，市房管局物业科科长李克立建议，在社区自治过程中引入互联网思维，运用新社交媒体实现社区事务随时随地和及时共享和处理。&&&&●南方日报记者&张峰&&&&一问进展&&&&为何业委会比例仅14.7%？&&&&从今年3月开始，惠州市前期物业招投标办法要求新建住宅小区均需要通过招投标选聘物业管理企业，这逐步改善了惠州社区建管不分局面，但能否就此提升社区物业管理水平仍存在疑问。&&&&如何解决物管公司在竞标过程中扩大承诺范围，但中标后实际管理却无法延续高质量服务的问题，李克立曾直言，社区物管水平不达标，无法满足业主需求，业主委员会根据物业合同及时解聘和选聘物业企业，选择服务水平较高的物业公司。&&&&基于业委会的重要职能，这让社区业主对业委会的关注度空前提升。&&&&事实上，成立业委会也是业主实现小区自治的关键所在。在2014年市人大唯一审议立项的《关于加强小区建设和管理的议案》中，对社区业委会的成立提出要求。议案指出，到2015年底，全市856个小区成立业主委员会的比例要提升至30%，到2017年则要达到90%以上，并发挥良性的作用，实现业主自治。&&&&然而，业委会的推进工作进展缓慢。&&&&经过多年的发展，截至去年末，惠州全市范围内仍然仅有126个住宅小区成立了业主大会，成功选举产生了业主委员会，组建比例仅14.7%；&&&&实际上，在惠州小区业委会的成立进程中，也能发现原因；&&&&2014年5月，怡康花园物业撤场，小区业主紧急商议筹建业委会；&&&&2014年9月，南光小区业委会成立两个月不到，即召开业主大会炒掉物业公司；&&&&2015年5月，TCL雅园筹建业委会，准备解聘深科园物业公司；&&&&2015年6月，去年9月刚刚撤掉物业公司，业委会接管物管的东鑫大厦业委会成功实现换届。&&&&这只是部分情况，在去年上半年成功成立业主委员会的4个社区中，卫国院、怡警苑等都是由于与小区物业产生纠纷，为了解聘小区物管而被动成立。&&&&此外，位于仲恺陈江的荷兰小城为了更好地组织业主维护自身权益，在去年底筹备业主委员会。然而，随着今年初小区后续工程建设步入正轨，业委会职能不断弱化。小区业主代表向勇介绍，在超霸电化上班的他维权大半年，工作落下很多，现在小区步入正轨，大家都一心想着好好上班养家，对业委会的工作也没有过多关注了。&&&&对此，市人大议案工作小组相关负责人严育军介绍，从以往的业委会筹建工作来看，主要都是被动成立，为了应对小区的矛盾事务而成立。这实际上背离了业委会的初衷，业委会的成立是为了更好地保障业主的权利，实现业主自治，而不是为应对社区矛盾不得已筹建。&&&&二问履职&&&&业主代表为何积极性不高？&&&&业委会的成立过程中，有部分小区随着小区物业争端解决，业委会职能逐步被弱化，也有部分小区随着小区物业的顺利交接，业委会成立之路就此搁浅。&&&&近日，记者在江北TCL雅园社区采访过程中，李姓业主介绍，在前一阵的业委会成立过程中，大家都非常积极，希望能够换掉物业公司深科园物业，但随着近期物业公司顺利换掉，业委会的成立工作也放缓下来。李先生介绍，经过这一次筹备和解聘物业，业主间距离拉近了，感情深了。&&&&实际上这也体现出，除了应对社区出现的突发矛盾，业主对于是否成立业主委员会热情并不高。面对社区纠纷大家都认为急需成立业委会，但一旦矛盾阶段消除，业委会是否成立则遭到忽视。&&&&李克立介绍，这也反映出当前业委会工作的艰难。房管局作为主管部门，尽管时常会收到市民咨询，但基本都是出现问题之后被动成立，基于社区自治层面的主动申请基本没有。作为人大议案指定的基层指导单位，桥东街道办事处的相关工作人员在受访中也证实了这一情况。&&&&一个已经成立业委会的小区业主代表直言，业委会的成立来之不易，成立后履行职责更加不易。房管局、街道办、居委会等多个机构和部门，与小区业主及物业单位进行协调和宣传，这些工作实际上全部是需要倚靠代表们的热情和热心，除了劳心劳力以外，由于业委会没有造血功能，代表们还需要不断投入资金维持日常事务。&&&&李克立说，在以往的业委会成立和运行过程中，并无资金投入的先例，都是倚靠部分业主代表的公益心。李克立还透露了业委会成立的一大困境。面对当前的社区组成，有精力和能力参与业委会工作的年轻人都在忙工作没时间，有时间的基本都是退休的大叔大妈们，很多都是随子女进入社区居住的老人，并非真正的业主。&&&&“这直接增加了业委会的工作难度，代表平时都在忙碌各自的工作，相互之间协调沟通并不容易。”李克立说。&&&&如今终日以书画为伴，安享晚年的刘老直言业委会自治还不成熟。前两年还是东平某社区业委会负责人的他就不被理解，“当业委会的存在给小区带来好的改变时，大家欣然接受，但要是一旦涉及业主利益，就会被说得很难听。”刘老表现出一丝无奈，作为老旧小区，刘老居住的小区一直维持着不到0.5元/平方米的物业费，为了督促物业公司提升服务，业委会当时同意物业小幅涨价。业委会代表都是为了推动社区生活，结果却被部分业主说成了不安好心，和物业串通一气。&&&&“作为业主代表，我们投入时间和资金都无所谓，但最不能接受的是被业主无端猜忌。”刘老显得很遗憾。&&&&三问成本&&&&如何解决资金、沟通难题？&&&&在采访中，刘老作为小区业委会筹备的先行者，直言该项工作并不容易。刘老说，在此前的工作中，小区业委会筹建缺乏部门的支持，开发商和物业也会设置障碍，复杂的筹建流程对于没有经验的业主们来说不容易。&&&&此外，业主权利意识淡薄也是个问题，大家平常都忙于工作，参与热情并不高。&&&&经过两三年的发展，刘老遇到的困惑在当前的业委会筹建过程中仍然存在。不过值得欣慰的是，在市人大议案的推动下，惠州市委市政府给予了高度重视，随着市房管局、各街道办等部门和基层单位积极性不断提高，问题也在逐一得到优化和解决。&&&&同时，人大议案的具体要求中，不仅将住宅社区业主委员会筹建工作列入其中，更提出具体的实施目标，以及对各个部门机构都提出了明确的工作要求例如，要求市房管局将业主大会建设和业委会工作纳入社区管理和基层民主建设的工作内容，民政、社工委等部门给予指导和协调；另外还要求各街道办负责属地小区业委会的筹备和换届，并监督业委会依法履行职责等。&&&&记者在走访过程中了解到，为应对社区业委会筹建工作的要求，桥东街道办、江北街道办等部门都专门设置了业委会筹建工作的问询工作平台，及时听取和受理业主申请，及时给予指导。&&&&针对社区业委会筹建和运行过程中涉及的资金投入问题，政府在财政上也给予了专项补贴。在近日开启的第二次人大议案工作推进会议上，审议通过补贴新成立的业委会。对于新成立业委会的社区给予财政专项补贴5000元。&&&&同时，业主代表并非专职管理管理业委会，他们都是利用自己的空闲时间来处理小区事务，这也让部分业主不愿意加入业委会。东湖花园小区业主张先生介绍，当时进行业委会代表选举时自己本来也是想参与，但是担心自己工作太忙无法正常履行职责而放弃。在采访中，持张先生类似想法的业主不在少数。&&&&对此，李克立介绍，这一状况在今后将得到改变。随着互联网技术的普及，各类社交媒体和社区APP平台的出现，社区业主可以实现智能化办公，通过信息平台及时信息共享，代表与代表之间以及代表和业主之间的沟通将不再受时间和地点限制，随时随地都能够实现信息互通，节约沟通成本。&&&&此外，值得注意的是，以往一直被当做业委会对立面的小区物业公司也逐渐接纳了业委会。随着物业招投标工作的推进，物业企业也逐渐加快入市步伐，坦然接受市场竞争和业委会的监督。隆生、金迪、金宝、彩生活等物业公司相关负责人均表达了对成立社区业委会的支持。&&&&市物业协会秘书长吴文江对此直言，在当前政策环境下，物业公司阻挠将不复存在。面对越来越大的压力以及服务更新的挑战，物业也需要与业委会加强沟通，及时了解业主的诉求，以便改善和提高小区物业服务水平。
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07:33:00 来源：
作者：佚名
三四线城市在一定程度上陷入楼市困局，原因不外乎两点：长期过度依赖土地财政，靠卖地卖房支撑经济增长;商品房供应超过有支付能力者的需求。尽管有关部门和地方政府采取了取消限购、限贷、限外以及放松首套房认定标准、降低二套房贷首付比例等措施，但仍不能有效解决上述问题。要想尽快走出困局，三四线城市亟需摸清商品房供需情况，允许房价适度合理回落以去库存，并通过调整结构、转型升级培育新的经济增长点
近日，国家统计局陆续发布了8月份经济运行的主要数据。同上月相比，主要指标增速有升有降，体现出&缓中趋稳&&稳中向好&的势头。具体到房地产领域，出现的情况则相对更为复杂。
一方面，全国商品房销售额和销售面积于今年5月和6月分别实现由降转升之后，升幅不断提高，8月份同比分别增长15.3%和7.2%，双双创下新高。尤其是销售额增幅明显超过销售面积增幅的事实，表明就全国而言，房价整体水平有所上升。另一方面，全国房地产开发投资已连续20个月处于下行通道，从2013年全年的19.8%降至今年1至8月的3.5%;作为先行指标，全国房地产开发企业土地购置面积今年以来也一直以30%以上的幅度递减，1至8月降幅为32.1%。
同时，全国70个大中城市房价也有了明显分化。8月份，深圳新建商品住宅价格以环比5.2%、同比31.8%的增幅领涨全国。同时，价格同比继续下降的城市中有40个的降幅依然超过5%，且多数为三四线城市。于是，某外籍研究机构在对我国四川省进行为期一周的实地调查后，得出&警惕中国三四线城市楼市泡沫，更大的危机在酝酿中&的结论。
在笔者看来，尽管上述结论用词较重，尽管其中一二线城市楼市泡沫正在退去，需有股市大抛售才能提振萎靡楼市等观点值得商榷，但反映的情况是客观存在的，其担心也有一定的道理。也就是说，我国三四线城市确实在一定程度上陷入了楼市困局。分析其中的原因，不外乎两点：长期过度依赖土地财政，靠卖地卖房支撑经济增长;商品房供应超过有支付能力者的需求。尽管有关部门和地方政府采取了取消限购、限贷、限外以及放松首套房认定标准、降低二套房贷首付比例等措施，但这些措施并不能有效解决以上两方面的问题。
三四线城市要想尽快走出楼市困局，还需要在以下3个方面努力。
首先，通过多种形式的调查摸清商品房供需情况。从供应角度看，既需要掌握增量，也需要摸清存量。开展全国房屋普查是最为彻底有效的方法，某些三四线城市可以先行一步。凡已出售的房屋，主管部门都有成交记录;待售或空置房屋，可由住建部门牵头，汇总各开发单位信息。从需求角度看，可利用公安部门人口管理信息、民政部门婚姻登记信息和2015年正在开展的1%人口抽样调查信息，摸清现有人口的年龄结构、婚姻状况，以判断未来一段时间住房刚需和改善性需求规模。
其次，允许房价适度合理回落，积极去库存。降价无疑会带来当地财政收入和部分投资者收入的减少，但力撑房价，必然有价无市，一部分自住型刚需和改善性需求仍然无法实现，供大于需的高价位也不会等来新的投资者。占压的资金难以周转，政府和个人的投资也就难以变现。而允许房价随行就市、适度回落，则可以创造更多有支付能力的需求，既使更多民众改善了居住条件，也减少和回收了占压资金。即使不能增加收入，至少可以降低损失。
再次，通过调整结构、转型升级培育新的经济增长点。土地财政来钱快，但难以为继，地方政府要放弃固守现有增长模式的思维定式。当今世界已经步入高科技和大数据时代，发展机遇和商机不仅层出不穷，更是日新月异，需要的是发现和捕捉的能力。所以，各地应从本地区实际出发，积极发现和培育新的增长点，推动结构调整和转型升级，提升和优化产业结构，促进经济发展并提高发展质量。这个过程或许会漫长且艰苦，但无疑也会更加扎实、更具可持续性。
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