在建工程抵押评估的相关问题
　　在建工程抵押时的价值评估已经引起贷款银行的关注。本文通过分析有关在建工程抵押的法律关系，提出了在建工程的抵押条件，并对抵押评估方法中的成本法和假设开发法进行了深入的探讨，供银行业和不动产评估行业参考。
　　近年来，国内房地产开发贷款在银行信贷总量中的比重逐年上升，而在建工程抵押已经成为房地产开发企业融资的重要方式，甚至成了开发贷款流程中的必然环节。但在建工程的抵押涉及许多不确定性，很容易产生风险。
　　一、在建工程及在建工程抵押
　　在建工程在不同的场合下具有不同的涵义。在会计核算中，在建工程是一个会计科目，反映的是企业尚未完工的基建工程中所发生的各项实际支出。在工程建设中，在建工程是指正在施工的工程。
　　在建工程的特点，一是实体上的不确定，即因工程未完工，不具备建筑的最终形态，其形态和价值还将不断变化。二是法律上的不确定，即未取得相关权证，有关权属关系尚不明朗。
　　但法律规定，在建工程可以抵押。1997年5月，建设部《城市房地产抵押管理办法》第3条指出：&在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。&2000年12月，最高人民法院颁布的《担保法司法解释》第47条提出，依法获准正在建造中的建筑物的抵押，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。日《物权法》实施，该法第180条明确规定，正在建造的建筑物可以抵押。2008年4月，为《物权法》配套的《房屋登记办法》(建设部第168号令)第59条规定，&以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记&。
　　二、在建工程抵押范围
　　在建工程于建设期间每天都在发生变化，人们因此对在建工程抵押的范围产生了不同的观点。一种观点认为，抵押范围仅为抵押时点的已完工部分，不含以后新增部分;而另一种观点则认为抵押范围为该工程的全部，即包含已建和未建部分。目前，北京、广州、成都、福州等城市采用前者，而上海市则采用后者。本文认为前者的抵押范围是适当的，依据是：
　　1、银行接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部分的价值，基本上不考虑尚未建造部分可能具有的价值;
　　2、根据建设部对在建工程抵押的定义，在建工程抵押的是&以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产&，因此，投入的资产才能抵押。未建部分尚未投入，也就不能包含在抵押范围内;
　　3、已建部分在达到抵押条件时已经具备了一定的交换价值，可以作为抵押品处置;
　　4、《物权法》第187条是将&建筑物抵押&和&在建工程抵押&一并进行规定的，且均规定为&应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立&，可见在建工程抵押与建筑物抵押相同，设立的是一般抵押权;
　　5、日起施行的《房屋登记办法(建设部令第168号)》将在建工程的抵押归为&一般抵押权登记&，把预购商品房抵押(按揭)归为&预告登记&。即在建工程设立抵押时就需要进行建筑详细信息的登记簿，因此在建工程抵押的就只能是指已经建成的部分。
　　三、在建工程的抵押条件
　　在建工程的抵押是需要具备抵押条件的，其中：
　　关于在建工程的抵押目的。建设部《城市房地产抵押管理办法》中规定，在建工程抵押的目的是&抵押人为取得在建工程继续建筑资金的贷款&。而《物权法》和最高人民法院《担保法司法解释》中规定，在建工程可以为在建工程抵押人的其他债务或者为他人的债务设定抵押。对于贷款银行来说，前者的债权风险明显小于后者的风险。
　　关于土地使用权。在建工程抵押时必须将相应的土地使用权同时抵押，这样，抵押的土地使用权如果是出让用地，必须已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书;如果是集体用地，由于法律规定其不得转让，故不得进行抵押;如果是划拨土地，则应经具有审批权限的人民政府土地行政管理部门批准后才能抵押。
　　关于建设审批程序。在建工程抵押必须保证建设项目的合法性，用于抵押的在建工程应具备&三证&(《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》)，表明建设工程手续完备、程序合法，项目可以顺利转让。
　　关于工程进度。为保证在建工程具有可转让的属性，在建工程应达到一定的工程进度才能抵押。如商品房在建工程的抵押应达到其预售条件。根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房的预售条件是&投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上&。根据《长沙市城市房地产交易管理办法》(长沙市人民政府第89号令)规定，商品房预售条件是&房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层&。
　　四、在建工程评估的方法
　　在建工程评估的主要方法有成本法和假设开发法，应同时采用这两种评估方法，然后对这两种方法的评估结果进行比较。如发现结果差异较大，还应检查两种方法各自采用的数据和计算过程是否存在问题，最后经权衡，确定在建工程的评估价值。
　　(一)成本法
　　采用成本法时：
　　在建工程评估价值=土地价值+在建工程总投入的价值
　　在建工程总投入价值=建筑安装工程费用+专业人员费用+管理费用+报建费用+投资利息+开发利润+销售费用+销售税金
　　土地价值。计算土地价值时应注意两点。一是对于一宗土地上存在多项建筑时，应计算该项在建工程分摊土地面积的价值，必要时应作土地分割测绘，明确该项在建工程所占土地界址。二是土地价值应采用评估时点的市场价值，而不是土地取得的成本。土地的市场价值可采用市场比较法、基准地价系数修正法等进行评估。
　　在建工程总投入的价值。在建工程总投入由多个子项组成，如专业人员费用、报建费用等发生在项目前期，与工程进度无关，建筑安装工程费用、管理费用、投资利息都与工程进度有关，应分别计算。
　　建筑安装工程费用。测算建安工程费用需要确定两个基本参数：一是单位造价，应根据建筑结构类型确定其建安工程的单位造价;二是工程形象进度，建安工程从建设到完工的各分项工程投资占建安总投资的比例一般是比较固定的，如高层建筑的土方工程和基础工程占建安总投资的15%-25%、结构工程占建安总投资的50%-60%.工程形象进度就是指在评估时点已经完成了哪些分项工程，与工程进展完成的百分比。
　　专业人员费用包括市场调查、可行性研究、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标等项费用，一般为建安费用(已建部分和未建部分总预算额)的3%-5%;
　　报建费用主要是指基础设施配套费，一般按照土地级别和用地类型的不同进行征收，长沙市的标准为360元/平方米至120元/平方米不等;管理费按建安费用(已建部分的预算额)的5%-8%计;
　　投资利息应考虑地价和已建部分建安费用两部分。其中，土地费用投入假设为一次性投入，计息期为取得土地至评估时点。已建部分建安费用假设为均匀投入，计息期为开工至评估时点这段时间的一半;
　　开发利润可以采用投资利润率，以上述已投资总额为基数，利润率为15%-35%，根据当地房地产市场情况及社会平均利润率确定;销售费用主要包括广告宣传费及代理费。
　　(二)假设开发法
　　采用假设开发法时：
　　在建工程评估价值=[续建完成后的不动产销售价值-续建成本-续建管理费用-销售费用-销售税金]/(1+r)n/2
　　上式中，r：动产折现率
　　n：评估时点起至不动产完成销售需要的时间段
　　确定在建工程续建完成后的不动产市场价值时应注意：一是应采用市场比较法确定未来不动产的销售价值;二是未来不动产往往不可能100%售完，特别是高楼的地下室和商业裙楼应考虑其的销售率。
　　不动产折现率可采用基准利率加风险调整值的方法确定。
　　从评估时点起至不动产完成销售需要的时间段，应根据在建工程进展状况和市场行情确定。商品房销售期一般为0.5年-1年。
　　假定销售和费用的发生都是均匀的，折现期为销售期的1/2。
　　五、在建工程抵押变现分析
　　在建工程抵押权可以对抗其他的一些债权索求，但作为贷款银行仍应注意，在行使抵押变现时仍可能存在不少障碍，这些变现障碍在评估在建工程的抵押价值时，即在确定其抵押范围时，就必须予以考虑，这些障碍有：
　　建设工程承包人价款优先受偿权。1999年颁布的《合同法》第286条规定：当建设工程，&发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。&
　　2002年6月，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中再次认定：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，当在建工程拍卖，拍卖价款中需要优先支付拖欠承包人(施工单位)的工程价款，银行只能从剩余部分中受偿。因此，贷款银行一般要求承包人(施工单位)出具《放弃工程款优先受偿权的承诺函》，以保证自身抵押权的优先地位。
　　土地出让金优先权。根据《担保法》第56条的规定：&拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。&按照上述规定，土地管理部门收取土地出让金的权利也优先于银行的抵押权。因此，在评估划拨土地上的在建工程抵押价值时，必须扣除划拨土地应缴纳的出让金。
　　税收优先权。2001年新修订的《税收征收管理办法》第45条规定：&纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。&该规定表明，当在建工程抵押人于在建工程抵押之前欠了税，则贷款银行在处置抵押的在建工程时，只有在抵押人付清拖欠税款后，才可以受偿在建工程处置后的价款。
　　已预售的商品房。当商品房的在建工程抵押在先，商品房预售在后，此时开发企业必须事先取得抵押银行同意，解除已设定的抵押关系。当商品房在建工程抵押前已经进行了商品房预售，则银行在确定该在建工程抵押范围时必须将已预售的户室扣除在外，不然，就可能不能获得抵押在建工程处置时的全部受偿。
　　住宅小区的公共用房。住宅小区一般都要配备一定数量的公共用房，如物业管理用房、配电间、消防室等，这些公共用房是不能单独进行转让的，因此在确定在建工程抵押范围时也宜将这部分公共用房的价值扣除。
　　地下室。在建工程中的地下室部分也不宜纳入可抵押的范围，抵押人可能将地上的房产卖完后归还部分的贷款，而继续以不易出售的地下室作为在银行的抵押，从而长期占用银行的贷款。
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商品房交付条件法律释疑
商品房交付条件在商品房买卖中是一重要的法律问题，在实践中因商品房是否具备交付条件而发生的争执屡见不鲜，开发商为了避免承担逾期交房的违约责任，往往在商品房尚不具备交付条件的情况下通知买受人收房，有的买房人认为交房条件并不具备而拒绝收房，纠纷由此而起。
商品房条件在商品房买卖中是一重要的法律问题，在实践中因商品房是否具备交付条件而发生的争执屡见不鲜，开发商为了避免承担逾期交房的违约责任，往往在商品房尚不具备交付条件的情况下通知买受人收房，有的买房人认为交房条件并不具备而拒绝收房，纠纷由此而起。
那么，究竟应该如何理解交房条件，现以建设部和国家工商行政管理局监制的《商品房买卖合同》（示范文本）第八条的规定来解释商品房交付条件，该条规定“出卖人应当在年 月 日前，依国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……很明显，正确理解1～4项的含义是理解商品房交付条件的关键。
首先，我们来解释第1选项既“该商品房经验收合格”，按照目前法律法规的规定，商品房竣工验收是指工程竣工后由开发商组织施工单位、设计单位、监理单位等按照国家规范对竣工的商品房质量进行检验，检验合格的由开发商予以接受的行为。在实践中，有的开发商为了避免承担逾期交房的违约责任，有时将尚不具备验收条件的商品房予以接收并转手交给购房人，严重侵害了债权人的利益，同时，有的开发商片面理解“竣工验收合格”，认为验收合格是交房的必要且充分的条件，只要验收合格就可以交房，有的商品房尚未经消防验收合格就交给了购放人。实际上，如果商品房买卖双方选择了“该商品房验收合格”的交房条件，验收合格仅是交房的必要条件而不是交房的充分条件，按照我国的《消防法》的规定，未经消防验收的商品房是绝对不能交付使用的，该规定属强制性禁止性规定。《消防法》在法律（广义）级次上属法律（狭义）级别，按照我国《合同法》的规定，违反法律（狭义）行政法规的强制性、禁止性规定无效，所以说，仅经过竣工验收尚未经消防验收的商品房是不能交付使用的，在我国的福州地区已有相关的司法判决。当然与2、3、4交房条件相比，该交房条件对开发商最有利。
其次，我们来解释综合验收。根据建设部颁发的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的规定，综合验收由开发商申请，城建主管部门组织验收，住宅小区竣工验收必须具备以下条件：（一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；（三）各类建筑的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；（五）拆迁居民已合理安置。概括的讲，小区综合验收只有在整个小区的各项工程都完成的情形下才能进行，考虑到各种因素，开发商往往不愿意选择该种交房条件。
第三、分期综合验收是指开发商将小区开发分为若干期，每期结束后，按期进行综合验收，该验收与小区综合验收的区别为：小区综合验收中所有的项目必须完成,而分期综合验收只要求仅供该期住户使用的项目完成，而不要求供整个小区住户使用的项目如小区的邻里中心等完成。
至于“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的条件，在苏州比较少见，在此略去不谈，作为购房人只有了解各交房条件的具体含义，才有可能在购房时有效保护自己的权利。 商品房交付条件 --------------------------------------------------------------------------------（发稿时间：
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根据《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》，商品房在交付时应具备下列条件： （1）
销售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （2）
取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （3）
持有建设工程规划许可证和施工许可证； （4）
住宅项目建设工程竣工验收备案证明文件； （5）
消防验收证明文件；
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国家发改委称中国尚不具备大规模对外投资条件
　　中国发展和改革委员会外资司有关负责人十三日在此间说，目前中国尚不具备大规模对外投资的条件，应在关键领域、重点国家和重点项目上突破。&&&&　　这位负责人在“二00六中国行业发展报告会”上阐述说，中国对外投资尚处在初级阶段，企业实力不强，法人治理结构没有形成，缺乏国际经营能力，对外投资不可一哄而起， &&&&　　盲目扩张。&&&&　　他还阐述了中国支持企业走出去的重点领域，其中包括能源、农林业、加工制造业、服务业、基础设施、工程承包等。　　&&&&　　他认为，中国企业应利用国内资源优势，积极参与境外资源的合作开发。&&&&　　农业、林业投资方面，过去较少，主要是经济援助项目，但中国农业种植能力强，现在应成为走出去的重点之一，农业、林业的对外投资还能带动劳务输出。&&&&
　　在加工制造领域，中国在轻工制造、电子、信息等方面有优势，应到有条件的国家和地区建立生产基地，开展国际化经营。&&&&　　支持企业在境外建立研究开发机构，吸收境外科技智力资源，提高创新能力。&&&&　　鼓励企业参与对方国家交通、水利、电力、通信等基础设施建设。&&&&　　中国还支持中国企业境外工程承包和劳务合作，尤其是附加值高的项目，逐步形成大型工程承包企业。&&&&　　这位负责人特别强调，中国企业走出去的原则是优势互补，共同发展，中国企业和当地经济应该“互利共赢”。　　中国新闻网
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在建工程抵押详解
导读：在建工程抵押，指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为，关于在建工程抵押的法律依据，最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”，该司法解释确立了在建工程抵押的合法性，抵押权作为物权的法定内容之一，而在建工程在完工以前，建设在建工程抵押指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为 关于在建工程抵押的法律依据，《担保法》未作明确规定。最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”，该司法解释确立了在建工程抵押的合法性。 根据民法物权原理，物权的成立与存在须以标的物的存在为前提。抵押权作为物权的法定内容之一，亦应遵循这个规则。而在建工程在完工以前，虽然已具备物的一些特征，但尚不具备完整意义的物质形态，显然不是完整的物建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押限定为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。根据《担保法》司法解释、《城市房地产抵押管理办法》及其它法律法规的规定，在建工程抵押必须具备以下几方面条件 1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。 把握问题一）在建工程抵押范围的界定。 根据《城市房地产抵押管理办法》规定，抵押在建工程包括在建建筑物本身及其土地使用权两部份1、 建筑物部分。在建工程抵押物应包含尚未完工部分在内的项目整体。理由是：（1）在建工程抵押权属于房地产期权，其性质不同于《担保法》上的房地产抵押权；（2）在建工程抵押的根本目的是为了取得贷款资金完成整个工程；（3）房地产项目在整体建成前无法实现抵押权担保功能所需实际控制的经济价值；（4）仅仅以已完工部分抵押，不一定能够具备独立使用功能。当然，银行在确定抵押物价值时，应剔除尚未完工部分抵押物所需继续建造的资金。即抵押物实际价值等于拟抵押在建工程的整体价值减去尚未完工部分在建工程的价值。2、 土地使用权部分。以整宗土地使用权不可分割作为抵押物。办理在建工程抵押贷款时应把握在建工程及土地使用权整体作为抵押物的原则，在抵押登记时应将整宗土地使用权纳入抵押登记的范围，而不应按分摊份额登记。 （二）在建工程抵押物价值的确定。在确定在建工程抵押物价值时，可委托房地产评估机构对拟抵押的在建工程进行评估，在评估的基础上确定在建工程抵押物的市场公允价值。由于在建工程抵押尚有许多不确定因素，所以银行在核定抵押物价值与实际可贷款额度的折率时应从紧把关，一般在建工程抵押折率应控制在60%以内。(三）在建工程抵押权与问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）则采纳了工程款法定优先权说，并从字面上与抵押权区别开来。批复第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件时和办理执行案件中，应当按照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”由此看出，工程款受偿的法定优先权绝对地优先于抵押权，而无论抵押权登记与否、成立的时间是否在工程款法定优先权之前。在建工程抵押贷款最大的风险就是工程款优先受偿权优于抵押权问题。建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，不仅是由法律直接予以规定的，而且无须办理登记手续，其受偿额不属公示信息，从而导致抵押权人对自己的风险无法预测和控制。所以，银行在审查时应重点要把握以下三点：1、要求客户提供与在建工程施工单位签订的建设工程合同，注意审查合同约定工程的总造价、工程款支付条件、支付方式以及是否存在施工单位垫资建设等情况。2、确定在建工程可抵押担保额度时，应将尚欠施工单位的工程款从抵押物价值中剔除。对尚欠工程款的情况，应要求工程施工单位出具书面证明材料。3、要求工程施工单位对银行贷款提供担保或书面承诺放弃工程款优先受偿权。银行在办理贷款时除在建工程抵押外，还可以要求增加工程施工单位作连带责任保证担保，如出现施工单位主张工程款优先权时，银行可要求施工单位承担抵押物不足清偿部分的保证责任，使贷款资金不受损失。另外，在客户以在建工程申请抵押贷款时，银行可要求施工单位出具放弃工程款优先受偿权的书面承诺，从源头上避免出现抵押权与工程款优先受偿权之间的冲突。 （四）在建工程的建筑物与土地使用权必须同时抵押。在办理在建工程抵押贷款时，应把整宗土地使用权与在建工程的建筑物一并抵押，而不能仅仅抵押在建工程建筑物占用部分的土地使用权，土地使用权和在建工程建筑物的数量、面积、有关权证号码等情况应在抵押物清单上载明。在建工程抵押应按规定到相关部门办理抵押登记手续，取得抵押物登记证。要密切关注在建工程的建设施工情况，根据实际及时办理新增部分在建工程的抵押手续。当在建工程竣工，客户已取得房屋所有权证后，银行应根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条的规定，与客户重新签订抵押合同，按规定办理房地产抵押登记. 房地产开发企业为筹集资金，常常在开发的过程中就进行预售，一般说来，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存，也就是说，商品房预售时，开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，否则购房人将无法获得房屋的产权证。预售是一种转让行为，根据《担保法》第49条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”
已设定在建工程抵押权项目的商品房的预售，可按如下步骤操作：首先，要理清法律关系，预售部分要先解除抵押关系，后签订预售合同，否则，签订的预售合同将是无效合同。即先由开发企业向银行支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项，或提供与该款项等值的其他财产作担保后，银行同意解除预售部分的抵押关系，开发企业再将已解除抵押关系的部分商品房预售给购房人。如此反复，流动销售，实现良性循环。其次，银行要深度介入预售过程，包括具体到每一宗合同的签订，甚至直接掌管销售专用章、定期盘点库存商品房、向房地产管理部门查询验证销售进度等，防止不法开发企业隐瞒真情、贱价抛售。第三，也是最重要的，银行应该尽可能地成为唯一的监管银行，全权收存售房款。开发企业在申请办理预售许可证明时，即选定抵押权银行作为监管银行，在该行设立一个专门用于在收存预售款的监管账户，并与监管银行签订监管协议，明确双方的权利、义务。预售许可证载明该监管账户，预售款包括其他银行为购房人提供的购房抵押贷款均必须存入该指定的监管账户。监管银行必须根据工程监理单位出具的工程进度核定意见书拨付预售款。开发企业应严格按照施工计划组织施工，在实际工程进度与计划进度一致的前提下，允许根据相应的预算方案使用预售款，实际工程进度落后于计划进度时禁止使用预售款。 （六）、在建工程抵押权与税收优先权冲突的风险及防范 &&税收征收管理办法》规定了税收优先权，该优先权在顺序上优先于抵押权。如果房地产开发企业在以开发项目占用范围内的土地使用权或在建工程提供抵押之前已经拖欠税款的，商业银行在处置抵押物时就要受到限制，税务机关有权先于商业银行处置并就处置价款优先受偿，收税后的剩余部分，商业银行才可以受偿。如果商业银行私自处置抵押物进行受偿，税务机关知道后有权在抵押物价值范围内向商业银行追偿欠税企业应缴的税款。
在接受房地产开发企业提供在建工程抵押之前，首先，信贷调查过程中应通过各种途径获得企业是否欠税和欠税的时间、金额：一是通过税务机关在媒体上对纳税人欠税情况的定期公告了解抵押人是否欠税；二是直接要求房地产开发企业说明其纳税情况，提供完税凭证；三是请示税务机关提供有关抵押人的欠税情况。其次，银行在获悉企业欠税时，应督促企业及时纳税，并把企业是否完税作为贷款的条件之一。再次，在对抵押物、质物的评估时，即便不把企业的欠税金额给予扣除，也应该把企业欠税情况作为重要内容在材料中体现。最后，可以把开发企业已经缴清税款作为银行接受在建工程抵押贷款的前提条件。 （七）、土地抵押转为在建工程抵押过程中的操作风险及防范 开发企业向银行申请贷款时，常常虽然取得了有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件，但是尚未进行实质性的开发，此时银行仅仅能够接受其土地使用权作为抵押物。一旦开发企业已经开始开发，形成部分完工建筑，根据银行的信贷实践，都要求将土地使用权抵押转为在建工程抵押。由于我国土地抵押转为在建工程抵押。由于我国土地和房产的登记部门不同，土地使用权抵押转为在建工程抵押。由于我国土地和房产土地使用权抵押在土地管理部门登记，在建工程抵押则在房地产管同，并重新办理登记，原有的抵押合同和登记必须注销，否则就成了重复抵押。此时，如果操作不当，将会使银行的抵押权落空：首先，作为抵押物的土地使用权如果已被法院或其他司法部门查封的，此时银行若到登记机关注销了原登记，却因为抵押物已经被查封而无法办理新的登记，一旦注销后甚至连恢复原状也无法做到。其次，土地使用权虽然没有被查封，但在银行办理注销土地使用权抵押登记后、在建工程抵押权登记前的短暂时间内，抵押物突然被查封，此时，在建工程抵押权登记也无法办理。因为，根据《担保法》第37条第5项的规定，依法被查封的财产是不能抵押的。另外，根据《办法》第37条第2款：“抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”在注销在建工程抵押、重新办理房地产抵押登记的过程中也可能存在上述风险。 银行在因办理土地使用权抵押转为在建工程抵押、在建工程抵押转为房地产抵押而必须重新办理抵押登记时，首先要到登记部门查明抵押物是否被法院或其他司法部门查封，如果被查封的，不得办理新的登记手续，而只能要求借款人归还贷款或依法起诉要求行使抵押权。抵押物没有被查封的，在办理新的抵押手续过程中，要带好完备的登记资料，力求使登记手续在尽量短的时间里完成。同时做好保密措施，防止借款人的其他债权人获悉后通知司法机关查封抵押物。 （八）、在建工程抵押办理保险过程中的风险及防范 《办法》第23条规定：“抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。”
在办理在建工程抵押保险的过程中，应要求抵押人按照银行指定的险种、投保金额到与银行有合作关系的保险公司办理财产保险，并要求将保险公司办理财产保险，并要求将保险单中约定：“除非经过保险受益人(银行)的书面同意，投保人不得以任何理由中断或撤销保险要求的，保险人不得接受。”同时，应在与保险公司的合作协议中约定：“涉及银行利益的保单中，投保人声明保单丢失或要求中断、撤销保险的，保险公司应该及时通知银行。”万一抵押人不交纳保险费或中途中断、撤销保险的，银行应以自己的名义对该抵押物进行保险，要求抵押人负担保险费用，否则要求借款人归还贷款。同时，信贷人员要经常走访借款企业，督促投保人遵守国家走访借款企业，督促投保人遵守国家有关消防、安全、生产操作、劳动保护等方面的规定，维护抵押物的安全。一旦发现抵押物的危险程度增加，应要求投保人及时通知保险公司。 在建工程抵押评估的特点与范围 房地产价值是房地产权利价值的货币表现形态，对房地产的估价实际上是对其权利价值的评估。由于在建工程与已建成或旧有的房地产不同，其权利状态中的某些情况由于种种原因，具有一定的隐蔽性。因此，科学的在建工程抵押价值评估应建立在对在建工程评估范围的准确界定上。1、土地权属在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权；以租赁方式取得的土地使用权；以无偿划拨方式取得的国有土地使用权；集体所有制土地使用权。不同的权属性质和情况，其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。2、项目权属对在建房地产项目的抵押贷款评估，要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。若委托单位是委估对象的主建单位，另有一个或两个参建单位，则参建单位的价值不属于委托单位所有，其价值不属于委估房地产的抵押范围；若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少？因此评估人员必须对上述情况进行充分的调查并把握，其中特别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。3、工程进度在估价实务中，各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程（包括地下室结构部分）；有的是刚刚完成了裙房的结构部分；有的已完成全部的结构封顶等等。大部分的项目，其装修及设备安装工程还没有进行。对于上述不同的情况，评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建房地产项目的评估范围。因此在对在建工程进行抵押价值评估时，不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。4、销售状况有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。评估抵押价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；二是开发商已实际出售了多少建筑面积。评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。[包含总结汇报、出国留学、经管营销、教学研究、行业论文、高中教育、表格模板、初中教育、高等教育以及在建工程抵押详解等内容。
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