新疆友好（集团）股份有限公司关于租赁位于乌鲁木齐市天山区大湾北路465号“中环购物中心”项目的公告
新疆友好（集团）股份有限公司关于租赁位于乌鲁木齐市天山区大湾北路465号“中环购物中心”项目的公告
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&新疆友好（集团）股份有限公司
&&&&&&&&&&&&关于租赁位于乌鲁木齐市天山区大湾北路&465&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&“中环购物中心”项目的公告
&&&&&&&本公司及董事会全体成员保证公告内容不存在虚假记载、误导性陈述或者
重大遗漏，并对其内容的真实、准确和完整承担个别及连带责任。
&&&&重要内容提示：
&&&&●交易内容：本公司拟租赁属于乌鲁木齐元广市场开发有限公司的位于乌鲁
木齐市天山区大湾北路&465&号“中环购物中心”项目地下负一层及地上一层至六
层的营业场所（以下简称为“该项目”或“本项目”）开设大型综合购物中心（百
货及超市大卖场）。该项目总面积为&20,353.71&平方米。租赁期限为&15&年零&6&个
月，租赁期间租金总额为&245,160,436.98&元。
&&&&●公司与该商业地产的出租方不存在任何关联关系，以上交易不构成关联交
易。
&&&&●本次交易已经公司第六届董事会第二十四次会议审议通过。
&&&&●本次租赁资产不构成重大资产重组。
&&&&●本次交易尚需通过公司股东大会审议通过后实施。
&&&&一、交易概述
&&&&公司拟租赁属于乌鲁木齐元广市场开发有限公司的位于乌鲁木齐市天山区
大湾北路&465&号“中环购物中心”项目地下负一层及地上一层至六层的营业场所
（以下简称为“该项目”或“本项目”）开设大型综合购物中心（百货及超市大
卖场）。该项目总面积为&20,353.71&平方米。租赁期限为&15&年零&6&个月，租赁期
间租金总额为&245,160,436.98&元。
&&&&上述租赁事项已经公司第六届董事会第二十四次会议审议，以&9&票同意、0
票反对、0&票弃权通过。
&&&&二、项目基本情况
&&&&1、交易对方基本情况：
&&&&名称：乌鲁木齐元广市场开发有限公司（以下简称为“元广公司”或“该公
司”）
&&&&注册号：765
&&&&注册地址：乌鲁木齐市天山区二道湾村
&&&&法定代表人:&胡玉冰
&&&&注册资本：人民币&264.10&万元
&&&&公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
&&&&经营范围：许可经营范围：无。一般经营项目：市场开发管理服务，摊位租
赁；销售；日用品、五金交电、家用电器、钟表眼镜、珠宝首饰、通讯器材及产
品、服装鞋帽、孕婴用品、鲜花、玩具、针纺织品、家具、箱包、农畜产品、土
产品、建材、橡胶及塑料制品、化工产品、石油制品、机电设备、汽车配件、办
公自动化设备、国内广告的设计、制作、发布、代理。
&&&&2、租赁场所及面积包括：该项目共七层，负一层至地上六层，面积分别为：
&&&&地下一层(商业)：4,694.84&平方米；
&&&&地上一层(商业)：2,474.58&平方米；
&&&&地上二层(商业)：2,297.21&平方米；
&&&&地上三层(商业)：3,237.21&平方米；
&&&&地上四层(商业)：3,237.21&平方米；
&&&&地上五层(商业)：3,153.83&平方米；
&&&&地上六层(办公)：1,258.83&平方米；
&&&&以上总建筑面积约为&20,353.71&平方米。最终面积以房产证登记的面积并结
合测绘部门出具的测绘报告的面积进行计算。
&&&&3、租赁场所的交付和期限
&&&&租赁期限为&15&年零&6&个月，自&2012&年&3&月&1&日至&2027&年&8&月&31&日。元
广公司应在&2012&年&3&月&1&日按照公司要求将租赁场所交付公司，自交付之日起
至&2012&年&8&月&31&日止为免租期（免租期为六个月）。租金从&2012&年&9&月&1&日
开始计算。
&&&&三、房产租金标准及缴纳期限
&&&&1、租金标准：该商业场所首期租赁单价为每平方米每天&1.8&元。首期租金
为&13,372,387.47&元，自第四年起每三年租金递增&10%。具体金额及期限如下：
&&&&自&2012&年&9&月&1&日至&2015&年&8&月&31&日为三期，每期租金为人民币
13,372,387.47&元；
&&&&自&2015&年&9&月&1&日至&2018&年&8&月&31&日为三期，每期租金为人民币
14,709,626.22&元；
&&&&自&2018&年&9&月&1&日至&2021&年&8&月&31&日为三期，每期租金为人民币
16,195,447.05&元；
&&&&自&2021&年&9&月&1&日至&2024&年&8&月&31&日为三期，每期租金为人民币
17,829,849.96&元；
&&&&自&2024&年&9&月&1&日至&2027&年&8&月&31&日为三期，每期租金为人民币
19,612,834.96&元；
&&&&租金总额为&245,160,436.98&元。
&&&&2、租金的起算日：以&2012&年&9&月&1&日起计算。
&&&&3、缴纳方式：租赁场所房产租金按期进行缴纳，《租赁合同》生效后，公司
应在接收租赁场所后十日内一次性向元广公司支付首期租金&13,372,387.47&元。
下一期租金的支付，公司应在下一期租金起算前三十日内向元广公司缴纳。元广
公司在收取租金时应向公司提供合法有效的房产租赁发票。
&&&&4、除租金及《租赁合同》约定的费用，公司不再向元广公司另行支付其他
任何费用。
&&&&四、预计该项目开业前尚需投入：①装修改造费用：3,750.00&万元，②设备
购置费用：172.93&万元，③满足商品经营需营运资金：2,000.00&万元，合计&5,922.93
万元。
&&&&五、该租赁行为系公司围绕商业主营业务发展所进行的日常经营活动，公司
与项目产权方之间不存在任何关联关系。该议案须提交公司股东大会审议。
&&&&六、本次租赁对公司的影响
&&&&本次租赁有利于公司商业连锁业态在乌鲁木齐市的发展，本次租赁业务的开
展不会对公司的经营产生重大影响。
&&&&七、备查文件
&&&&1、公司第六届董事会第二十四次会议决议。
&&&&2、《租赁合同》草案。
&&&&3、项目可研报告。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&新疆友好（集团）股份有限公司董事会
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2012&年&1&月&11&日
乌鲁木齐/新疆/中国
&&&新疆友好（集团）股份有限公司中环购物中心项目
&&&&&&&&&&&&&市场分析暨可行性研究报告
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&新疆友好（集团）股份有限公司战略发展部
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&内容&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&页码
&&&&&&&友好集团战略发展规划
&&&&&&&乌鲁木齐市概况
&&&&&&&中环购物中心项目情况说明
&&&&&&&中环购物中心项目综合分析对比研究
&&&&&&&中环购物中心项目财务分析
&&&&&&&结论
本报告数据来源为两个途径，第一是政府部门统计公报、统计年鉴及政府工作报告中公布的数据，第二是友好集团战略发展部员工市场调研取得，为了保证报告理论来源的准确及合法性，我们避
免采用未经证实的报告数据，战略发展部理论研究所得仅为本报告的结论及内容负责，不对其他类似项目产生指导意义。本报告仅限于公司用于对中环购物中心项目使用。
&&&&2010年5月中央召开新疆工作座谈会，就促进新疆跨越
式发展和实现新疆长治久安做出重大部署，目标是通过“十
二五”和“十三五”的十年奋斗，使新疆与全国一道实现全
面建设小康社会。这对新疆来说，是非常难得的历史机遇，
新疆将迎来跨越式的发展时期。友好集团为实现快速扩张及
跨越式发展，在顺应国家十二五规划和新疆十二五规划的前
提下，大力发展百货、超市及家电的连锁经营，为友好集团
至2015年实现100亿销售额的最终目标而努力。在此背景下
友好集团制定了第二个五年战略发展规划。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&友好集团战略发展规划
备注：友好集团第一个战略发展规划期时间为年，友好集团第二个五年战略发展规划期时间为年
&&战略发展方向：
友好集团百货、超市及家电连锁业态的战略发展区域主要在新疆境内
（一）乌鲁木齐市是友好集团发展百货、超市及家电连锁业态的重中之重
&&&&&乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区的首府，是全疆政治、经济、文化、科技的中心。截止
&2011年4月末乌鲁木齐市人口总数突破311万人，占全疆人口的13.2%，乌市2010年全年国内生
&产总值1311亿元，占全疆国内生产总值的24.2%，乌市2010年全年实现社会消费品零售总额563
&亿元，比上年增长19%，占全疆社会消费品零售总额的42.5%，城镇居民人均可支配收入14382
&元；全年城市居民人均消费支出10239元。
（二）疆内二级城市
&&&&&在疆内除乌鲁木齐市以外有地级市1个（克拉玛依市）、区直辖市4个（石河子市、阿拉尔
&市、图木舒克、五家渠市）、地、州辖市15个（吐鲁番市、哈密市、昌吉市、阜康市、伊宁市、
&奎屯市、塔城市、乌苏市、阿勒泰市、博乐市、库尔勒市、阿克苏市、阿图什市、喀什市、和
&田市），共计20个城市，统称为疆内二级城市。经过近年来的调研确定伊犁、阿克苏、克拉玛
&依、奎屯、石河子、哈密、喀什、阿勒泰为疆内经济条件较好的二级城市，是集团的战略性结
&点城市。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&战略发展目标
&&&友好集团的战略目标是实行规模优先、积极扩张战略。友好集团将
加速百货、超市及家电连锁经营的发展，用5年（年）时间通
过扩大市场份额，获得充分的规模效应，使规模经营产生规模效益。到
2015年友好集团将实现在疆内经济条件较好的二级城市开设百货店的战
略目标，使集团百货业态销售额达到58.5亿元、超市连锁业态销售额达
到30亿元、同时家电连锁业态销售额达到11.5亿元的快速超常规战略发
展目标，最终在2015年友好集团连锁百货、超市及家电业态实现主营业
务合计收入达到100亿元，形成涵盖南北疆的友好百货、超市及家电连锁
业态的战略布局。
新疆友好集团百货及超市网点布局图
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&注：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&自2007年起已开设百货店
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&城市：乌鲁木齐（美美友好
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&店）、库尔勒、独山子
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2011年计划开设百货店的
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&城市：伊宁
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2012年计划开设百货店的
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&城市：奎屯、阿克苏、乌鲁
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&木齐（长春路店）
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2013年计划开设百货店的
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&城市：克拉玛依、石河子、
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&吐鲁番
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2014年计划开设百货店的
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&城市：喀什、哈密
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015年计划开设百货店的
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&城市：阿勒泰
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&战略规划的步骤
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&目&标
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第二步（年）&&&&&&&实现在全疆经济条件
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&较好的二级城市开设百货
&第一步（年）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&店、超市及家电的战略目
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&在疆内其余经济条件&&&标，最终在2015年友好集
&&&&&在伊犁、库尔勒、独&&&较好二级城市如奎屯、阿&&&团连锁百货、超市及家电
山子等经济水平发展较高&&&&克苏、石河子、克拉玛依&&&业态实现主营业务合计收
、条件较好的二级城市开&&&&、哈密、喀什、阿勒泰等&&&入达到100亿元，形成涵盖
设5万平米以上“百货店+&&&&作为友好集团的战略性结&&&南北疆的友好百货、超市
超市大卖场（面积10000平&&&点城市开设百货店，同时&&&及家电连锁业态的战略布
米左右）”复合业态的购&&&&以主力百货店的超市和家&&&局。
物中心，同时大力发展超&&&&电大卖场为依托，发展10
市连锁业态，初步完成友&&&&个超市或家电连锁门店。
好集团全疆百货连锁经营
模式的战略目标。2011年
使主营业务的销售收入突
破45亿元，牢牢巩固友好
集团在全疆的商业零售业
的领跑地位。
&&&乌鲁木齐市概况
&&&&&&&&&乌鲁木齐市简介
2010年乌鲁木齐市主要经济数据指标
&2010年乌鲁木齐市消费能力调查
&&&&&乌鲁木齐市未来城市规划
&&&&&&&&&8
&乌鲁木齐市简介
&&&&乌鲁木齐市位于新疆中部，地处天山
北麓、准噶尔盆地南缘，是新疆政治、经
济、文化的中心，中国西部对外开放的重
要门户，是新欧亚大陆桥中国西段的桥头
堡，地处亚洲大陆地理中心。行政区总面
积1.42万平方公里，其中城市建成区面积
261.88平方公里。截止2011年4月全市总人
口311余万。
&&&&近年来，随着国务院《关于进一步促
进新疆经济社会发展的若干意见》政策的
深入实施，特别是针对新疆的开发建设，
中央出台了一系列优惠政策。国家给予新
疆经济发展的支持有力地推动了乌鲁木齐
经济建设等各项事业的快速发展。
&&&&9
乌鲁木齐市经济数据
&&&&&&&&&&&&&&2010年全年实现生产总值1311亿
&&&&&&&&&&元，比上年增长12.2%，分产业看：
&&&&&&&&&&第一产业实现增加值19亿元，增长
&&&&&&&&&&6.1%&；&第&二&产&业&实&现&增&加&值&597&亿
&&&&&&&&&&元，增长12%；第三产业实现增加值
&&&&&&&&&&695亿元，增长12.4%。三次产业分别
&&&&&&&&&&拉动经济增长0.05、4.94和7.21个百
&&&&&&&&&&分点。三次产业结构比例为1.45：
&&&&&&&&&&45.57：52.98。
&&&&&&&&&&&&&&全年实现社会消费品零售总额
&&&&&&&&&&563.67亿元，比上年增长19.1%，分
&&&&&&&&&&行业看，批发和零售业零售额502.91
&&&&&&&&&&亿元，增长18.1%。
&&&&&10
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&城镇居民人均可支配收入
&&&&&近年来乌鲁木齐市城
镇居民收入水平不断提高。
2010年城镇居民人均可支
配收入14382元，比上年增
长&10%&；&农&民&人&均&纯&收&入
7466元，增长12%。全年城
市居民人均消费支出10239
元，比上年增长13.2%。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&城镇居民消费能力调查
城镇居民消费价格指数（CPI）
&&&&2010年全年居民消费价格指数（CPI）为
102.7%，比上年上升2.7%，其中，食品类、烟
酒及用品类、家庭设备用品及维修服务类、医
疗保健和个人用品类和娱乐教育文化用品及服
务类分别上升8.5%、1.6%、0.7%、1.4%和1.9%；
衣着类、交通和通讯类、居住类分别下降5.3%、
0.7%和0.1%。
城镇居民可支配收入分析
&&&&日，国家统计局乌鲁木齐调查队公布的抽样调查资料显示：2010年乌鲁木齐市城镇居
民可支配收入达到14382元，年均增长速度达8.4%；人均消费支出10239元，首次突破万元大关，年均增
长7.7%。
&&&&2010年，乌鲁木齐市城镇居民人均衣着支出1408元；人均食品支出3891元；人均购房支出1115元；
人均交通通信支出1358元；人均医疗保健支出667元；人均化妆品支出146元；人均用于金银珠宝饰品支
出119元。
&&&&另外，值得注意的是，在收入与消费增长的同时，相比低收入群体，乌鲁木齐市富裕群体收入增速
更快。2010年1月至10月，乌鲁木齐市高收入家庭人均可支配收入比2006年同期增长50.3%，而低收入人
口仅增长9.6%。
&&&&由此可以看出，乌鲁木齐市的消费潜力在逐年增大，这对以零售百货为主营业务友好集团来说是一
个非常好的发展机会。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&乌鲁木齐市未来城市规划
（一）城市发展方向
&&&&城市用地按照“南控、北扩、先西延、后东进”的原则。向南严格控制，优化和整
治；向北为主要发展方向；向西在保障生态和地质安全的前提下适度拓展；向东强化
与市域北部地区的协调，预留发展空间。
（二）城市空间结构
&&&&在全市构建城北新区、高铁新区、米东区、甘泉堡工业区、西山新区、老城区六
大组团。中心城区按照“多中心组团式”的空间发展思路，构筑“一轴、双核、多心”的
空间结构。“一轴”为连接老城区和城北新区的城市综合服务功能拓展轴。“双核”为老
城区、城北新区两个市级公共服务中心；“多心”为多个专业型公共服务中心。
（三）中心城区主要片区功能定位
&&&&城北新区重点发展国际商贸、外事交流、空港商务、保税物流、行政办公五大核
心功能；高铁新区结合高铁综合交通枢纽，打造为我国西北地区门户枢纽，重点发展
商务办公、研发咨询、高端零售和居住等功能；西山新区重点发展教育培训、科技研
发、高新技术和现代物流等相关服务业；老城区重点推进行政办公、商业金融、旅游
休闲、文化创意、体育、大学教育等服务功能；米东区重点打造石化基地，发展成为
居住、商贸、文化教育、旅游休闲度假区相结合的现代化城区。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&乌鲁木齐市未来城市规划
&&&城市布局呈“双中心、
组团式”形态。市区南
中心为大十字一带，北
中心为铁路局一带。
&&&&以米&东新区、头屯
河城市副中心为依托，
以312国道、216国道为
产业发展轴，逐步形成
以乌鲁木齐为中心的
“一城两轴”的空间发
展格局。
中环购物中心项目情况说明
&&&&&&中环购物中心项目简介
&&&&中环购物中心项目区位示意图
&&&&&&&&&中环购物中心项目位于乌鲁
&&&&&木齐市天山区大湾北路465号，
&&&&&该项目产权所有人为乌鲁木齐元
&&&&&广市场开发有限公司，法定代表
&&&&&人：胡玉冰。现友好集团拟租赁
&&&&&乌鲁木齐元广市场开发有限公司
&&&&&所有的中环购物中心地下一层至
&&&&&地上六层房产。
16
&&&&&&&&&&&&&&&&&项&目&基&本&情&况
&&&&&&&&&1&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2
&&&&&&&区位&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&面积&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&租金
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1.该项目共七层，负一层至地上&&&&1.该房产租赁期限为15
1.该项目位于乌鲁木齐&&&&&&六层，总面积20353.71㎡。
市天山区大湾北路465号。&&&2.地下一层：4694.84㎡(商业)；
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&年零6个月，免租期为6
2.项目位于天山区成熟&&&&&&地上一层：2474.58㎡&(商业)&；&&&个月。
生活圈，交通便利，人&&&&&&地上二层：2297.21㎡&(商业)&；&&&2.首期租赁价格为1.8元
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&地上三层：3237.21㎡&(商业)&；&&&/㎡/&天&。&首&期&租&金&为
口密集，地理位置优良。&&&&地上四层：3237.21㎡&(商业)&；
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&地上五层：3153.83㎡&(商业)&；&&&元，自第四
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&地上六层：1258.83㎡（办公区）&&&年起每三年租金递增10%。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&拟开设综合性购物中心。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&项目区位示意图
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&本案
该项目位于乌鲁木齐市天山区大湾北路465号，周边以大型居住区为主，交通便利，区域条件良好。
中环购物中心项目综合分析对比研究
&&&&&&&&&项目2.5公里辐射范围分析
&&&&&&&&&&&&项目交通环境分析
&&&&&&&&&&&&&&项目商圈分析
&&&&&&&&&&&&&&项目SWOT分析
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&项目周边2.5公里辐射范围示意图
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&本案
&&&&该项目周边2.5公里范围内住宅小区、企事业单位、医疗卫生机构及学校数量较多，常住人口约20万人，且人均收入
稳定，同时具有较强的消费能力。
项目周边2.5公里辐射范围分析
&&&&&&&&&&&&&&&&&1、住宅小区：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&工商银行幸福路住宅小区、双庆巷电信局住宅小
&&&&&&&&&&&&&&&&&区、环宇住宅小区、邮电住宅小区、振荣花园小区、
&&&&&&&&&&&&&&&&&园丁苑、幸福花园、高昌公寓、玲珑苑、天和美居小
&&&&&&&&&&&&&&&&&区、朝阳明居、幸福城市等众多小区。
&&&&&&&&&&&&&&&&&2、企事业单位：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&自治区国资委、自治区统计局、工人时报社、乌
&&&&&&&&&&&&&&&&&鲁木齐市热力总公司、乌鲁木齐市职业大学职业教育
&&&&&&&&&&&&&&&&&研究所、自治区气象局、新疆水利水电建设工程局、
&&&&&&&&&&&&&&&&&新疆林业规划设计院、天山区税务局、自治区教育出
&&&&本案&&&&&&&&&版社、新疆维吾尔自治区艺术研究所、国家电网新疆
&&&&&&&&&&&&&&&&&电力建设公司。
&&&&&&&&&&&&&&&&&3、教育机构：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&乌鲁木齐市第十三中学、乌鲁木齐市第十五小学、
&&&&&&&&&&&&&&&&&乌鲁木齐市第四十四小学、乌鲁木齐第七十三小学、
&&&&&&&&&&&&&&&&&新疆乌鲁木齐市职业大学、新疆兵团电视大学、新疆
&&&&&&&&&&&&&&&&&兵团建工师行政学院等高等学府以及新疆女子职业学
&&&&&&&&&&&&&&&&&校。
&&&&&&&&&&&&&&&&&4、医疗卫生机构：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&自治区中医院幸福路分院、新疆第一工人疗养院、
&&&&&&&&&&&&&&&&&新疆众安医院、乌鲁木齐市妇幼保健医院，幸福医院。
&&&&&&&&&&&&&&&&&5、金融机构：各类银行金融网点、布局合理。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&项目周边交通环境示意图
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&本案
&&&&该项目位于乌鲁木齐市天山区大湾北路，项目北至东大梁路，西至和平南路，人流可由大湾北路、幸福路、体育馆路及跃进街等主
支道路汇聚至本案，地理位置优良，交通便利，途径该项目的公交线路有：&801、44、29、903、908、602、919、17、907、&911等。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&项目商业环境分析
&&&&&&&&&红山商圈
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中山路商圈
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&本案
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&本案
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&大巴扎商圈
&&&&该项目地处乌鲁木齐市天山区大湾北路，项目周边住宅小区、企事业单位、教育机构众多，人口密集。项目所在区域内无
大型综合性购物中心，且距离最近的商圈较远。因此,该项目的建设，可填补该区域内无大型综合购物中心的空白，最大限度
的满足北至东大梁路，西至和平南路内的居民一站式购物的需求。
&&&&&项目优势
24
&&&&&项目劣势
25
&&&&&项目机会
26
&&&&&&&&&&&中环购物中心项目综合分析
&&&&通过对该项目地理区位、城市经济数据、人均
可支配收入、交通环境分析、商圈环境分析及SWOT
分析,可以看出该项目综合优势明显。项目周边区域
内消费需求旺盛，发展空间巨大。
&&&&中环购物中心项目为地下一层至地上六层，其
中负一层面积为4694.84平米，一层面积为2474.58平
米，二层面积为2297.21平米，三层面积为3237.21平
米，四层面积为3237.21平米，五层面积为3153.83平
米，六层面积为1258.83平米，面积总计20353.71平
米，拟开设大型综合性购物中心，租期为15年零6个
月。项目预算期10年，投资金额较大，预计第4年开
始盈利，项目静态回收期为7.79年。
&&&&&&&&&28
&&&&&&&&&&&&&&&&&&项目预测基于以下几个假设：
1、中环购物中心拟投资项目的经营模式，以百货、超市类商品销售为主的综合购物中
心；
2、商业零售的收入预测指标，以乌市店单位平效做为参考依据进行销售预测的；即第
一年销售1.57亿元，之后的第2-5年销售年递增为30%，第6-10年销售年递增10%；
3、项目投资后，预计实现的销售及毛利率指标应大于或等于测算数，费用水平控制在
测算数以内（费用以天百、友好及百盛店2010年发生数据进行相关调整后进行预
测），才能达到项目预算结果；
4、该投资项目所需资金控制在预测范围内；
5、该项目在培育期内，友好集团的经营保持相对稳定；
6、资金来源：以银行贷款方式取得，国家的产业政策、金融政策在可预测的期限内不
发生重大调整,不会给集团形成资金风险；
7、本项目预算未考虑投入营运资金及相关的利息费用；
项目预算期：10年
&&&&项目投资总额为：20989.15万元
&&&&&&1、租赁资产支出（10年）：&&&&&15066.22万元
&&&&&&2、装修改造投入：&&&&&&&&&&&&&&3750.00万元
&&&&&&3、设备购置费用：&&&&&&&&&&&&&&&172.93万元
&&&&&&4、满足商品经营需营运资金：&&&2000.00万元
10年经营预测
1、经营方面测算方法：
1）销售以第一年销售额1.57亿元为预测起点，第2-5年销售年
递增为30%，第6-10年年销售增长10%，首年商品综合毛利率以
14.86%预测；
2）本测算未考虑除商业零售外的其它经营模式收入及毛利等；
2、费用方面测算方法：
1）折旧：其中装修改造费用以15年折旧期残值率为5%的方法计提折旧，
年折旧为239.08万元,其余设备设施等，年折旧费用为42.32万元；
2）工资、福利及社保：首年工资费用1372.29万元，按年3%增长测算；
&项目&&&&&&&&&&&&&&&第1年&&&&&&第2年&&&&&&&&&&&第3年&&&&&&第4年&&&&&&第5年
&工资&&&&&&&&&&&&&&&&&938.00&&&&&966.14&&&&&&&&&&995.12&&&&1024.98&&&&1055.73
&工会经费及职教费&&&&&&32.83&&&&&&33.81&&&&&&&&&&&34.83&&&&&&35.87&&&&&&36.95
&五险一金&&&&&&&&&&&&&401.46&&&&&413.51&&&&&&&&&&425.91&&&&&438.69&&&&&451.85
&合计&&&&&&&&&&&&&&&&1372.29&&&&1413.46&&&&&&&&&1455.87&&&&1499.54&&&&1544.53
&项目&&&&&&&&&&&&&&&第6年&&&&&&第7年&&&&&&&&&&&第8年&&&&&&第9年&&&&&&第10年&&&&&合计
&工资&&&&&&&&&&&&&&&&1087.40&&&&1120.02&&&&&&&&&1153.62&&&&1188.23&&&&1223.88&&&10753.12
&工会经费及职教费&&&&&&38.06&&&&&&39.20&&&&&&&&&&&40.38&&&&&&41.59&&&&&&42.84&&&&&376.36
&五险一金&&&&&&&&&&&&&465.41&&&&&479.37&&&&&&&&&&493.75&&&&&508.56&&&&&523.82&&&&4602.33
&合计&&&&&&&&&&&&&&&&1590.86&&&&1638.59&&&&&&&&&1687.75&&&&1738.38&&&&1790.53&&&15731.81
3）水电费：按100元/年/㎡预测（百盛元/年/㎡）
&&&&&&&&&&&&&&&&&&面积（㎡）&&&&&&&&&&单价（元/㎡）&&&年费用（万元/年）
&&&&水电费&&&&&&&&&&&&20353.71&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&203.54
4）采暖及空调费：年费用62.60万元，其中：员工采暖费17.82万元
(79人)，单位采暖费44.78万元(22元/平米)；
5）财务费用：
1）按1年期银行贷款利率6.31%、按营运资金2000万元测算，年利息费
用1262万元，10年利息费用总额为12620万元；
2）信用卡手续费：以项目商业销售预测数及信用卡占销售比重27.5%
为依据测算,费率1%；
3、利润方面：
&1）第一年商业销售预测为1.57亿元；
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&利润测算表&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位:万元
&&&&&&&&&&&第1年&&&&&&&&第2年&&&&&&&&第3年&&&&&&第4年&&&&&&&&&&第5年
净利润
&&&&&&&&&&&‐2088.96&&&&‐1602.33&&&&‐799.30&&&&&&47.76&&&&&&&1501.74
&第6年&&&&&第7年&&&&&&&&第8年&&&&&&&&第9年&&&&&&第10年&&&&&&&&&合计
&2007.94&&&1761.75&&&&&&2539.96&&&&&&3652.52&&&&4186.45&&&&&&&11207.51
&2）项目静态投资回收期为7.79年；
&3）项目预计第4年开始盈利。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&结&&&&&&&&论
&&&&&新疆友好集团中环购物中心项目是在国家大环境政策及友好集
团第二个五年战略发展规划期的背景下，拟在乌鲁木齐市通过租赁
位于乌鲁木齐市天山区大湾北路465号中环购物中心商业物业，开
设地下一层至地上六层，建筑面积为20353.71㎡的大型综合性购物
中心，房产租赁期限为15年零6个月，其中6个月为免租期。商业用
房首年租赁单价：1.8元/天/㎡，首年租金合计元，预
计总投资20989.15万元。该项目预计日交付进场装修。
经测算，项目第4年可盈利，项目静态投资回收期为7.79年。中环
购物中心项目经营业态为综合性购物中心，经过公司董事会会议审
议，一致认为该项目符合友好集团积极拓展主营业务的战略发展规
划。}