房主断供，银行无恙
近日太忙，没有更新博客，请大家谅解。每次写博文都是在工作之余加班写的。最近奥运临近，事情太多。
下面的这篇博文，是我请一个工作于四大商业银行总行的朋友写的，目的是揭示某些掌握话语权的人呼吁必须救市，否则影响金融安全的荒谬言之处。他拥有真实的数据，这对分析问题很重要。
房主断供，银行无恙
作者：海阔天高
最近，深圳、广州、武汉等地的房价出现较大幅度下跌，部分在高位接盘的购房者成了负资产人士。于是，类似《深圳断供潮涌现，银行不良资产猛增》、《房价下跌将引发金融危机》的文章一夜之间出现在各大网站头版，有人更是摇旗呐喊“要死银行先死”的危言，大有房价与银行同归于尽的态势。之后，又有一些粗制滥造的网文发表了，说什么中央领导频频调研经济形势，中央担心房价大跌会拖垮银行，从紧的货币政策要有松动云云。我不知写这些文章的都是些什么人，可能他们以为这样的呼吁会使中央相信房价下跌银行就完蛋，以此来威胁中央放松对房地产业的调控。“屁股决定脑袋”，房地产开发商雇佣的二奶文人可以这么叫嚣，但一厢情愿地认为决策者和老百姓都会被吓住那就太幼稚了。下面，我就来简单分析一下为什么房价大跌银行仍然不会有什么大风险。
大家都知道，一般情况下买房都是有首付的。自2006年6月起，住房按揭贷款首付的最低限是30%。所以说，房价下跌幅度在30%之内时，房主的资产为正，没有断供的理由；即使房主断供，房产所剩70%的价值对银行来说也是足值的抵押物，银行没有任何风险。如果房价下跌超过30%，房产作为抵押物就不是足值的了，这时就存在引发道德风险的可能，即房主可能会断供。但是，房主断供不等于银行坐以待毙，银行有多种措施可以保全自己的利益，相信看完下面的文字，那些整天叫嚷着要以断供威胁银行的人就可以马上静音，转而吓出一身冷汗老老实实还款当房奴去了！
首先，由于我国没有个人破产法，所以个人要对自己所欠的债务承担完全责任。也就是说，当断供发生后，如果抵押房产资不抵债，银行可以用房主的其他资产冲抵债务。所以，断供者赖账的后果是其存款被扣划，资产被冻结，直到还清贷款为止。极端一点，如果房主确实已身无分文，那也没关系，他以后总得工作吧，有了收入银行随时可以依法予以收缴，还要多收利息和滞纳金。
其次，由于房主违约，这个行为会在人民银行的征信系统中记上非常恶劣的一笔，这样，以后赖账房主在贷款、办理信用卡、高档消费方面都会受到严格限制。而且根据发达国家的惯例，个人征信记录不仅提供给银行，也会提供给用人单位等。有这么一则报道，有个留学生在德国乘公交3次逃票，结果毕业时没有一家公司愿意录用他。我们国家的征信系统也会逐渐与国际接轨，那些欠银行几十万、上百万的赖账者，还能顺顺利利找到工作吗？
所以，因为房价下跌就断供是非常不明智的，不但逃不过法律和银行的追讨，而且会因此沦落到被社会抛弃的境地，是一笔彻头彻尾的亏本买卖。所以我奉劝打算断供的朋友，如果你实在还不起，可以父债子还嘛，不是有人说房产是最好的保值增值工具吗，让儿子接替你完成房产增值和欠债还钱两大重任吧！
上面主要强调了断供对房主的危害，下面看一下银行的情况。有人说房价腰斩银行就倒闭，现在我们就分析一下房价降50%时银行在住房贷款上的损失。大家都知道，房价大约是从2006年6月以后开始猛涨的（具有讽刺意味的是，这正好是旨在抑制房价上涨的“国六条”出台的时间），到2008年6月，在两年时间中，各大城市的房价至少上涨了1倍，所以房价降一半可以认为是退回到2006年6月的水平。房价从最高点降一半，2006年6月之前买的房产只赚不赔，不可能断供，所以我们只考虑之后两年的银行贷款即可。
根据中国人民银行已经公布的数据，2006年全年、2007年全年、2008年一季度我国银行业发放的个人住房贷款分别为3630亿元、7622亿元、1000亿元，由此估算2006年6月以后所有银行发放的个人住房贷款不会超过12000亿元。这期间，假设所有的房产都是在价格最高时售出的，贷款额都为房价的70%，那么房价下跌50%后，抵押房产的价值就占贷款额的5/7，再假设房主全部断供，银行的损失也就为贷款额的2/7。这样就可算出，银行在个人住房贷款方面损失的最大值为3428亿元。而截至2008年6月，全国银行类金融机构的资产总额为57.7万亿元，二者相除，损失率小于0.6%。目前多数银行的资本充足率都超过了10%，区区0.6%的损失率可能把银行拖垮吗？
& ————银行贷款评估时，都不会按房屋总销售价格的70％贷款。比如，销售价100万，银行认为只值90万，则按照90乘以70％等于63万贷款给购房者。（博主补充）
最近几年我国银行效益很好，再加上上市融资，大多数都具备了雄厚的资金实力。而且为了应对贷款违约风险，银行每年都大量提取违约准备金。例如，2007年工商银行和建设银行的税前利润分别为亿元，这么富有的银行会轻易倒闭吗？
而且，世界各国的理论和实践都已证明，个人住房贷款是最安全的贷款，违约率很低，在亚洲各国尤其如此。1998年东南亚金融危机后，香港房价下跌了70%，处于负资产状态的住房贷款最高达22%，但对银行信贷违约和重组影响仅在2%；深圳市今年房价比去年大幅下降，降幅最高达40%，而根据深圳银监局最新发布的数据，目前深圳个人住房贷款不良贷款余额为17.35亿元，不良贷款率仅为0.79%，根本不会对银行造成大的冲击。所以，房价下跌银行先死的说法根本就是站不住脚的，是一戳就穿的谎言！
写到这里，本文的主要思想已经基本表达清楚了，可能有人会对一些具体问题提出疑问，比如贷款过程中大量存在的假首付问题，资产保全中执行难的问题，开发商倒闭对银行的冲击问题，房价下跌造成的连锁反应问题，等等。但是很容易看出，这些问题并不会影响本文分析问题和得出结论的本质。本文最想说明的就是，房价大幅下跌尽管会给银行带来一定损失，但这种损失是可控的，中央绝不能因此而放松调控。
本文不去争论房价是否应该下跌，因为人民的眼睛是雪亮的，真理存在于人民的心中，任何企图愚弄人民的势力都会遭到人民的唾弃。
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公积金政策
房贷断供后“唯一住房”到底会不会遭拍卖？
　　目前中国楼市进入调整期，房价只涨不降的时代已经过去，这意味着在高位买房的购房者将来可能会面临更多风险，断供就是其中一种。很多人认为，如果购买的房子是唯一住房，那么银行不能赶我走，且唯一住房是不能被查封和拍卖的。在此告诉大家，这么想就错了。
　　大家会有这种错觉大概是因为以下两个原因：
　　一是在日之前，国家的确是这样规定的；二是在日之后，由于担心造成上访事件，很多法院没有严格执行新的规定，执法不严。
　　日，最高人民法院公布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，宣布自日起施行。其中规定：&对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。&这也就是唯一住房不能查封、拍卖一说的由来。
　　但是时隔不久，最高人民法院出台了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，其中规定：只要已经依法设立了抵押的住房，如果不能还债，都可以查封、拍卖。如果是债务人及其抚养家属居住的房屋（唯一住房），给6个月宽限期。如果到了宽限期不交房，可以申请法院强制执行。此规定从日起施行。
　　规定中还提到，如果强制迁出的时候，债务人及其家属无法自己解决居住问题，经法院核实，可以由债主为债务人提供临时住房，标准参照廉租房。至于租金，由法院参照当时同类房屋租金标准确定，从拍卖款中优先扣除，预留租金通常为1-5年。
　　简单说来就是一个人在市中心买了一套高档房屋，如果发生断供，即使这套房是其唯一住房，到时候银行也可以收房、拍卖，但需要给他到郊区租一套面积相对小一些的房子并预留一段时间的租金。
　　通过以上说明，融360想提醒大家，买房是一件大事，需要做好充足的资金准备，以免因断供而影响自己的生活。
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断供潮暗涌
&&&&&&本期共收录文章20篇
　　 中国论文网 /3/view-780166.htm　　2008年的中国楼市，在持续经年的“调控”与“暴富”博弈后，注定将打上“断供”的新烙印。 　　8月初，深圳一位业主因为停止偿还190万元的银行房贷及利息而被工商银行深圳南山支行告上法院。这是深圳第一例因“断供”引发的法律诉讼。 　　自6月初，风语的一篇博文《断供已过千亿，次贷危机浮现》开始，是非频出的房地产市场又涌起了“断供潮”。炒房客、银行、开发商、银监局轮番登场，甚至连国务院调研小组也出动了，大家各执一词，莫衷一是。 　　断供是“作秀”还是“假摔”？是临时还不清银行贷款，还是因整个市场房价大幅度下跌、家庭出现负资产而主动拒绝还款？断供对个人投资者、房地产开发商和银行、国家，又意味着什么？ 　　在美国次贷危机的背景下，敏感的断供，也许将暗潮涌动。断供潮起 　　深圳首例“断供案”的最新消息是，该案原定8月12日开庭，但突然被通知延期，至今法院未告知其具体开庭时间。目前，深圳市银监局已开始介入了解此案。 　　“断供案”业主的代理律师表示，目前业主和银行双方最大的分歧点在于，银行要求业主全部还清所欠贷款，而业主则希望在欠供不超过3个月的期限内正常还款。 　　此次“断供案”的涉案房产购买总价为230万元，业主向银行贷款190万元。之前，该业主已经在尽力变卖这套128平米的房产，浪琴屿花园小区附近的中介几乎都接受了委托，可是业主225万元的报价和市场行情差得太远。按照市价，这套房子目前还不到180万元，这就是说，面对190多万元的银行欠款，卖了房子还差十几万元。 　　而正是由于房产市价难敌银行欠款，贷款银行要求法院同时查封了该业主名下的其它分别位于罗湖区和南山区3处房产，据悉该3套房产也都是该业主去年买入的。 　　令人深思的是，一直以来被业内诘问的银行房产贷款过于冲动的问题，在此刻生动上演。深圳该业主的代理律师表示，业主多套房子都得到银行贷款，而且首付不足两成，银行方面也有过错和责任。 　　或许人们并不关心这出断供案如何结束，心里琢磨的是还有哪些地方、哪些人会断供。 　　据媒体公开报道，北京爆出“林先生案”，成都一律师事务所表示每月处理“断供房”的案例就不下20件，并且还有逐月增多的趋势。武汉多家银行公开表示，目前未及时归还贷款的客户，主要是因为出差外地、炒股被套又不愿割肉、家庭经济出现短暂困难等。上海银监局和银行方面都纷纷表示没有“断供”现象，“房贷风险在可控范围之内，整体不良率较低。”（详见附文《各地纷现“断供门”》） 　　其实，从商品房贷开始的第一天起，由于各种各样的原因，断供现象就客观存在了。只是在今天房价敏感的大背景下，这个问题引发了人们新的关注。 　　时至今日，断供已经不只是说说而已，若房价深幅下调，断供成潮只是时间问题。国家发改委顾问国世平表示，断供肯定存在，目前正处于初始阶段，没有想像那么严重。国世平认为大规模断供或出现在明年。他因此建议，银行对于任何一单按揭贷款都要采取慎之又慎的态度，个人暂时也不要买房，租房则继续观望。 　　广东省社科院产业经济研究所副所长黎友焕分析说，目前，大多数炒房人还是赚钱的，深圳现在的房价相比2006年仍然翻番，2007年上半年入市的投资者从房价看也没有亏损；出现亏损的恐怕是去年10月左右初次入市的投资者，这些人最容易出现断供。 　　 　　黎友焕认为，由于存在议价空间，炒作价格和最高峰值价格并不一定等于成交价格，因此，真正被套的人并没有那么多。 　　其实，有多少人被套没人能说清楚，就像当初说不清楚多少人在炒楼一样。但在房价变化的敏感时刻，断供，已是暗潮涌动。 　　 　　断供迷局 　　 　　深圳某银行内部人士透露，断供肯定存在，只是并没有统一的公开透明的数据给出，深圳断供总量、坏账总量有多少，现在还是个未知数。 　　亦真亦假的“断供潮”纷纷扰扰，炒房客、银行、开发商、深圳银监局轮番登场，甚至连国务院调研小组也出动了，大家各执一词，手上都有像模像样的数据和道理，只是谁都说服不了谁。 　　断供是“作秀”还是“假摔”？是临时还不清银行贷款，还是因整个市场房价大幅度下跌、家庭出现负资产而断供？我们不妨回过头来看看深圳 “断供门”的演变之路。 　　刚刚过去的几年是全国房地产市场的“大牛市”，各地房价都有不同程度上涨。2005年以前，深圳的住宅价格基本稳定在均价每平米元的状态。恰恰就在这一年，深圳房价陡然升至均价每平米7000元；2006年8月，深圳市新房成交均价成功突破1万元，达到每平方米10669元。 　　再来看看2007年深圳的房价速度，上半年每月涨幅达到10%，10月份达到每平方米17350元的最高价。国家发改委、国家统计局的调查数据也显示，2007年第二季度，中国内地70个大中城市房屋销售价格比2006年同期上涨6.3%，深圳以14.3%的涨幅居70个大中城市之首。 　　造成这一局面的原因，当然不是深圳居民不约而同一起去买房，而是蜂拥而来的炒房客在助推房价。据深圳市社会科学院撰写的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》称，深圳市领到产权证后，半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房，占住房总套数的28.11%。 　　这些数字表明了投资性购买的比例。据悉，深圳炒房客大致由3部分人构成，一是深圳本地人。本地人对深圳楼市的上涨速度感同身受，买楼肯定升值成为大部分深圳人的共识。二是长三角房地产热炒后转战而来的江人。这些人有炒楼的经验，并且资金雄厚，有人出手极其豪绰。三是香港的“过江龙”。 　　但是，随着限外令颁布、宏观调控加强、二手房政策收紧，深圳房价高速上涨的动力不再，炒房客们开始抛售房产。据悉，在今年连续5个月的下降之后，深圳的房价已经回归到了去年年初的水平。深圳市房地产研究中心负责人王锋表示，去年以来的房价调整，是对前两年市场过热发展的修正。 　　抛开其他因素，单纯从投资行为看，断供，就是房价下跌背景下投资房产的经济选择。但由于牵涉了太多的层面和因素，断供，遂成为一个纷纷扰扰的话题，一时难以看清。 　　 　　敏感的断供 　　 　　断供如果真的从“星星之火”发展成“燎原之势”，首当其冲的受损者自然是银行。近在眼前的例子就是美国的次贷危机。次贷危机的导火索就是大量贷款人还不了房贷，结果银行坏帐剧增，引起一场从美国到全球的金融危机，而且目前尚看不到如何收场。 　　不过，美国的次贷危机是全国范围的普遍现象，而目前中国房地产市场的断供只是极个别城市出现的个别案例。目前房价下跌最为严重的珠三角，只有深圳和东莞出现了三分之一的跌幅，全国其他城市的房价下跌并不算严重，负资产的情况还极为罕见。此外，在自住型的购房者中，绝大多数人并没有因为房价下跌而受到大的影响，对于那些投资型的购房者来说，目前的下跌幅度也不足以使其完全拒绝还贷。 　　据深圳银行业的人士表示，目前的断供行为并不足以对金融系统带来大的冲击。但不可忽视的是，银行也要反躬自省――银行的违规放贷使得多数断供者当初只付出了极低的首付比例，有的甚至是零首付，所以如今银行也应该为自己的违规放贷承担后果。 　　深圳市银监局办公室严主任表示，银行对首付不足的房贷业务发放贷款，这属于银行合规方面出了问题。这在银行贷款业务中是最基本的业务，比银行风险控制业务更具基础性，“是影响更大的事情，一旦查处涉嫌银行违规放贷，依据相关规定，银监局是肯定会有行动的。”
　　各地对断供的纷纷表白与澄清，正是由于这一问题的高度敏感性。中国社科院金融研究所所长李扬撰文指出，房地产市场是个非常特殊的市场，其运行和银行体系密切相关，其变化也会对宏观经济产生较大影响，因　此，即使房地产市场出了问题，挤泡沫也要非常讲究艺术。亚洲金融危机之后，香港的房地产市场曾经历过暴跌，出现了负资产现象，经过香港金融当局长达5年的调控，市场逐步回到正轨，并没有向其他领域蔓延；而日本在房地产泡沫开始积聚时没有采取措施，等到泡沫很大时却采用比较剧烈的手段戳破，结果导致房地产市场乃至国民经济长达近20年的低迷。这些国家和地区的例子告诉我们，处理房地产市场问题，无论是促其发展还是挤压泡沫，都应当小心谨慎，讲究艺术。 　　 　　断供对个人意味什么 　　 　　据悉，深圳首例断供诉讼案的业主已拟定新的还贷方案，诉讼案有望私下解决。但是，房价下跌后，受伤的不仅是炒房客，自住客也蓦然发现自己的房产成了负资产。 　　“我没炒房，可是房价降一半，等于我这10年的工白打了，买的房子真的没办法再继续供下去了。”最近，此类抱怨在自住购房者中呈星火燎原之势。房产律师在自己的博客上如此描述。 　　面对楼市的持续低迷，房价跳水，很多人千挑万选的房子成了负资产。为了摆脱“越供越穷”的窘况，“断供”成了不得已的选择，由“房奴”成了“断供族”。业内专家称，很多人并不了解断供的后果，单纯地认为“大不了让银行收了房子”，其实，断供让你失去的不仅仅是房子。 　　首先，银行的房屋按揭贷款都是贷房价的7成或8成，借款人在办理前都要支付一定比例的首付款，大部分人的首付都是房价的3成。在房价高企的今天，3成的首付款并不是一笔小数目，而选择断供就意味着这笔首付款的失去，节衣缩食还了好几年的月供也将“打了水漂”。 　　最糟糕的是，断供损失的不仅是借款人首付以及月供，还有个人信用，而且还有可能背上一笔债务。因为银行对于借款人的贷款拥有无限追偿的权力，如果银行将借款人的房产拍卖后仍不足以抵偿借款人的贷款余额，那么借款人必须偿还不足的那部分贷款。而这种情形下，若银行发现借款人还有其他存款或者资产，会向法院提出对这些财产进行冻结或者查封，用以偿还剩余的欠款。 　　据调查，目前在拖欠银行房贷的部分购房者中，除有客观因素导致购房者无力还贷以外，由于主观上缺乏认识而导致不按期还款的购房者也不在少数。 　　目前，许多购房者中普遍存在这样一个误区，认为国家有规定，当事人只有一套住房并仅用于自住的情况下，法院只可以查封，不能对其进行拍卖或其他出售行为。正因为这样，许多购房者就宁愿将自己手中宽余的钱用于其他投资，而故意拖欠着银行的贷款不还。其实，最高人民法院已从日起施行新规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。所以，对于抱有这种侥幸心理，故意拖欠或不归还银行房贷的购房者来说，应引起重视，不要让自己这种侥幸的心理而使自家的房子走上拍卖台。
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