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16年或是中国地产市场的历史大顶：散户正像当年买股票一样买房子
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姜超：16年或是中国地产市场的历史大顶
以下是姜超四季度宏观策略节选，本文作者为海通宏观分析师姜超团队
16年中国经济保持平稳，火爆的房地产是重要贡献，但未来面临较大下行风险。
中国年轻人口数量已经见顶，按照全球经验看意味着地产销量和新开工出现拐点，因而16年的地产销量激增与人口角度的需求无关，而是金融加杠杆下的投机现象。16年居民拼命贷款买房，月均房贷接近5000亿，买房杠杆率也超过2倍、房贷/GDP已达8.6%，均接近或超过美国07年的历史峰值，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，16年或是中国地产市场的历史大顶。
目前一线城市房价涨幅远超GDP增速、而与存款增速高度相关，但目前北上深的存款增速已基本归零，意味着流动性拐点或已出现。
中国地产过热难以持续
地产销售或接近顶部。再来看中国，16年的经济增速保持平稳，其中火爆的房地产是重要贡献，前8个月地产销售面积同比增长近30%，也带动地产投资增速由负转正。但在我们看来，今年的地产销售或已接近历史的顶部，未来面临极大的下行风险。
中国青年人口拐点已现。从2000-30年中国各年龄段人口变化来看，老龄化趋势十分明显。25-44岁是消费住房、汽车、家具等耐用品及烟酒饮料、服装和娱乐等快消品的主力人群，该年龄段人口2015年已达到峰值的4.49亿人，之后将长期下行。
中国新开工13年见顶，销量16年或见顶。从98年房改之后开始，中国新开工住宅套数快速增长，从98年的不到200万套跃升至13年的1400万套左右。按照城镇人口口径计算千人新开工住宅套数，中国在13年已接近18.5，超过美国，接近日、韩的历史最高水平，说明以现有的城市常住人口来看，中国住宅新开工套数已经接近天花板，而13年也确实是中国住宅新开工的顶部。从人口角度看，16年中国的住宅销量将超过1400万套，大概率也是历史顶部。
居民拼命贷款买房。因此，16年火爆的房地产销售已与人口结构无关，而是源于居民拼命贷款买房。2014年我们的月均房贷1800亿，去年是2500亿，今年我们的月均房贷接近5000亿，我们每个月1万亿的信贷一半左右是房贷。从居民买房的贷款杠杆率来看，13年的贷款占比仅为1/3，而16年的贷款占比已经超过50%，意味着首付比例不到一半，已经低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比例。
房贷加杠杆不可持续。从房贷占GDP的比重看，中国居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，而中国去年已经达到5.5%。美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%，不仅较去年暴涨，也与美国历史高点相当接近，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，16年或是中国地产市场的历史大顶。
流动性拐点已现。本轮房价上涨始于15年，以北上深一线及周边城市领涨，其实是彻头彻尾的金融现象，因为房价涨幅与GDP增速无关，而与存款增速高度相关。而在15年，由于政府放松了对金融机构同业存款的监管，允许同业存款在当地发放贷款，导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长，深圳当年的存款增速高达70%，北京上海也接近50%，但目前北上深的存款增速已经基本归零，意味着流动性拐点已经出现。
不配地产配什么？
17年债市依然向好。首先，我们对17年的债市坚定看好。我们曾经在14年旗帜鲜明提出“零利率是长期趋势”，指出随着人口老龄化的到来，地产周期见顶，资产回报率趋势性下降，最终都会走向零利率。而17年随着地产销售的再次下滑，我们预测10年期国债利率有望降至2%左右。
负利率国债蔓延。从全球来看，目前零利率的国债已经数十个，负利率的国债仍在蔓延，美国的10年期国债利率也只有1.5%左右，相比之下中国2.7%的国债利率仍有下行空间。
类债券高股息受宠。而随着利率的下降，类债券高股息资产价值也会显著提升。16年港股走牛，一个重要的原因是估值便宜，股息相对较高。而台股上涨的逻辑也是消灭高股息资产，美股今年也是公用事业和电信服务板块领涨。而对于A股企业而言，由于流动性陷阱的出现，企业已经不愿意投资而开始囤积现金，意味着未来分红率存在极大的提升空间。
关注轻资产：服务业和创新产业。如果未来重新回到通缩，那么跟地产相关的重资产行业将注定受损，而应该关注与地产无关的轻资产的行业，反过来就是重视人力资本的行业，尤其是服务业和创新产业。而从万科和腾讯过去10年市值的变化来看，显示的是以前大家买房买车，万科等地产企业负责把钱给钢铁水泥，形成经济循环。但是目前这一循环已经失灵，地产企业卖了房子也不拿地。而大家更愿意花钱买教育、医疗、社交，而腾讯和阿里等负责把钱花出去，中国经济正在形成新的循环，也酝酿着新的机会。
二线楼市大爆发：散户像当年买股票一样买房子
作者：罗韬来源：第一财经日报
刚刚过去的一周，全国多地土地拍卖不断创造新高，9月23日，在苏州9月最后两宗地块的出让中，新城控股以106.27亿元竞得一块商服住地，超过100亿的出让总价也创造了苏州历史上土地价格新高。
同样的情况发生在南京、合肥、无锡、东莞等二三线城市，土地市场的火爆迅速传导到市场层面。溢价过高的土地拉高了楼市的上涨的整体预期，越来越多的散户热情高涨，按耐不住纷纷持币入场。
在这一轮的二线城市大爆发中，杭州、南京重启限购之路。9月25日，南京宣布自9月26日在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。一周前，杭州刚刚出台类似政策。
二线城市大爆发
9月24日，合肥最贵豪宅“融创合肥壹号院”首次开盘，开盘当日1小时产生了6亿的销售额，其推出的高层产品遭遇抢购。
此前的大半年时间，合肥楼市正在面临一轮上涨，多数刚需盘在合肥“开盘即售罄”，多盘一房难求，许多开发商纷纷把合肥列入新进城市的名单。
国家统计局数据显示，8月合肥新建商品住宅价格环比上涨4.8%，环比涨幅位列全国第四，超过了一线城市北京、深圳。
“一大早就有客户来排队，许多业内也都来试探行情，比想象中来得人更多。”合肥壹号院的营销负责人表示，客户在售楼处门口排起了长龙，所有的高层产品一小时内一抢而空。
就在合肥最贵豪宅开盘的前一日，合肥土地市场再次让行业震惊。9月23日的合肥大型土拍中，一次性集中出让11宗地共计1050.52亩，起始总价达47.6亿元。在激烈争夺后，万科、绿地、保利、融创、海亮、文一等均有所获，11宗地均溢价成交，单日土拍收金168.81亿，上述土地平均溢价率在250%左右，其中由3块土地拍卖溢价甚至超过300%。
“从合肥近期市场看出，豪宅的开盘已经像刚需盘一样出现抢购，除开产品力外市场因素不容小窥。当豪宅都开始如此销售，将成为二线城市房价上涨的一个风向标。”易居智库研究总监严跃进告诉记者。
根据克而瑞研究中心最新的数据显示，合肥商品住宅消化周期已低至1.6个月，市场上一房难求。
记者在采访中了解到，合肥的城市规划升级，成为楼市上涨的源动力。今年6月，国务院公布《长江三角洲城市群发展规划》，合肥第一次被纳入以上海为中心的世界级超级城市群，成为与杭州并列的“副中心城市”。同时，合肥作为安徽省单核心发展城市，随着科技、教育资源的不断引入，政策支持与产业配套协作，引发合肥虹吸效应。
合肥学院房地产研究所的购房者意向调查显示，今年初，合肥购房人群中投资与改善需求的购房者占比约30%，最近这一比例已上升到近50%。
9月23日，南京在接连四天拍地后终于迎来了摇号“决战日”，20宗土地拍卖全国超过限价，因此政府进行摇号来决定房企的开发权。最终，恒大、葛洲坝、银城、绿地、万科、金地、平安、荣盛、鲁能、融信、新城等房企获得，摇号土地合计出让金额474.68亿元。
在杭州，网上甚至流传出售楼处大门被挤破的视频，汹涌而来的散户正在用极大热情买房。而在浙江余姚这个小城市，房地产市场同样开始火爆。刚刚过去的周末，“中梁首府”项目开盘3小时即销售458套住宅，其中大部分房源都是改善型住宅。
面对这样的情况，刚需购房者和投资客都相继入场，合肥、南京、杭州等热点城市投资客越来越多。
浙江丽水的一个客户，最近频繁往来杭州和丽水之间，她在丽水的一个事业单位工作，但是最近去杭州置业，“举全家之力买一套房，身边的朋友都在杭州、南京、合肥置业，感觉如果我不去买房子，可能过三五年，我的钱就贬值了。”
这正是这一轮散户基数较大的重要原因，越来越多的普通阶层几十年存款一夜之间被楼市蒸发，许多普通市民心态发生重要变化，感觉不买房有可能会被跑道。
海通证券首席经济学家李迅雷指出，楼市的投资者或许是基于利率下行，人民币贬值的预期购买房子，寻求资产的保值增值;而投机者更多是基于住宅用地的“稀缺性”、政府不敢严厉打压楼市等因素。房地产对经济稳增长举足轻重，房地产又与银行信贷紧密挂钩，可以说，房地产绑架了中国经济。中国目前房地产泡沫虽然已经非常明显，即楼市已经完成了从价格发现到价值实现过程，但泡沫究竟大到什么地步，确实很难衡量。
新城控股高级副总裁欧阳捷建议，有部分城市存在一定的投资客，这样的城市可能会有泡沫。为了应对这样的问题，建议政府在房价过高城市增加土地供应，同时央行减少货币发行，进一步遏制房价上涨风险。
易居沃顿导师王晞建议购房者：“如果是自主刚需需求，建议可以买房，因为在一个城市生活必须有一个家，根本不需要考虑增值问题。如果是投资性需求的话，现在很多城市也会有一定的泡沫，所以需要谨慎。”
命里有时终须有，命里无时莫强求
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命里有时终须有，命里无时莫强求
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Powered by　　现在还去热点城市买房的老百姓的智商跟几年前不买房的智商是一样的　　不敢说自己的智商有多高，但是，起码这些年我发大财了，我也没做什么大生意，这些年就多买卖了几套房子。都是大家都不买的时候我买，大家不卖的时候我卖。　　有时候很不明白，为什么房价低的时候大家都不买房，房价涨很高了，大家又去抢房了。　　楼市低迷的时候，开发商促销的时候，二手房东急卖的时候，大家都不去买。　　然后， 楼市火了，开发商捂盘了，二手房跳涨了，大家又去高价抢房了。越抢越涨了。越涨二手房东越不卖了。　　就在几天前了，楼主又以极低的价格抄底了一套超级好的湖景大别墅，哈哈，太开心了。
楼主发言：122次 发图：0张 | 更多
　　1，房子买或卖在最高最低点的都是极少数的。越是最低的时候，越少人敢买，最高的时候，买入卖出也是不多的。真正在高位卖出房子的，也不是很多人。　　2，也不可能大家都在高位的时候卖出房子的，之所以热点城市的房价暴涨，因为，很多人不卖了，卖的很少，买的人多了，房价就暴涨了。　　3，真正发财的人，是在低价的时候买入多套房子的人。　　4，最有可能亏本的人，就是在高位贷款买入一套房子的人。　　5，房子真正的价值，是在你卖出去的时候才能体现出来。涨起来来没卖或者不卖，都是虚的。　　6，赚到口袋里的钱，才是真实的钱。　　7，在大城市，只有一两套小房子的，房价暴涨了也没什么好开心的。你换房的时候，要花更多钱。　　8，真正赚钱的，是楼主这种的老房托，房虫。有很多套房子，不断买卖，拉低成本，最后，所有的房子都是白赚的，而且，在房价很高的时候，只有很多房子，没有贷款。
　　一直没买房，才看到楼主的帖子，真可惜啊，不知道将来还能不能有机会跟着楼主操作买房子？楼主只要未来还发帖，一定向您学习，实践。谢谢多年来的分享！
　　买了哪里的湖景别墅？还是清远吗
　　恭喜楼主，像楼主这样看清大势又有能力的人真是很服气。　　早几年错过了买商品房的时间点，后来才看到楼主言论，然后就明白过来了，就买了小产权，现在还是有不上进，不过也算幸运一点点，不然现在来看小产都快要买不起。　　现在相信楼主说的，不动了，赞赞钱，看看过几年给不给机会买商品房。　　个人现在2打算，一只挣钱，赞钱，然后过几年 看老天给不给机会，二是挣钱，再买一个小产权，然后以后有机会，卖小产换大产（不过小产不太好卖出，但钱放着会不会贬值太厉害）
　　上面忘了问，楼主给个建议，1 赞钱
2 买个小产
个人现在还是想买小产然后出租。
　　只要你不退出市场有可能就是最后的接盘人。　　
　　确实，楼主见解深刻　　
　　大神，现在在宁波，刚需的现在适合买新房吗？　　
　　我也算是在最高位接的盘，没办法刚需再高也的买呀，不买难道一辈子租吗
　　@秦来顺
19:10:16　　只要你不退出市场有可能就是最后的接盘人。　　-----------------------------　　房子当然是好东西，但是，再好的东西也有它的价值，接最后一棒不用怕，怕的是高位贷款接最后一棒。　　投资，工作，买房，为了什么，生活的更好。　　同样的年龄，差不多的收入，有的人可以有6套房子还没贷款了，有的人才一套房，还欠很多贷款。
　　我认为，人是活的，当你在一个房价非常高的城市，比如现在的上海北京深圳，而你没有什么非常特别的能力，短期学习锻炼后，你应该离开这种城市，去其他的城市另谋高就。哪怕收入低一点也好，更有可能过上好生活。　　北上深的普通老百姓，绝对没有其他城市的富人活的好。而且，现在北上深的普通老百姓，成为富人的机会更是小得多。那些说大城市的下一代的起点高什么的，更是忽悠人的。
　　大多数人都是跟风，我家以前带小孩保姆的儿子，最近因为无锡房价暴涨，也准备买房了，因为他看到周围人都去买，我发现绝大数人都喜欢跟风，想成为富人，一定要有自己独立的思维判断能力，哪怕是错的，也比跟风强。
　　在如此高位高温的时间还能找到便宜的房子？额，太佩服了，如何找到的？　　
　　楼主，一般人买了房子就不动不卖了，有钱了再买，可以详细讲讲如何买卖卖买的过程？　　
　　在现实社会，熟人，反而不好说什么，也没办法好好交流，你建议，涨了，他也不会给你钱，万一亏了，他还怪你。　　而且房价涨的时候，一般人是不会卖的，真到卖的时候，才会发现，你买的差地段的房子很难卖的，基本没赚钱，还亏了。　　所以，很多人最好的建议，就是买好地段的。但是，好地段的房子，你买的时候，一定不便宜的。　　房子，不止会买，还要会卖。楼主也买过不好的房子，只要买入价格够便宜，等到好机会，也能赚到钱短线就给卖了。
　　楼主，一般人买了房子就不卖了，有钱了再买，可以详细讲讲如何买卖卖买的过程？我咋感觉一旦买了一套要让我卖就觉得舍不得啊？怎么操作才能房子越来越多，成本越来越低？楼主详细谈谈举例教教我吧！谢谢！　　
　　@coyo1
21:33:21　　楼主，一般人买了房子就不动不卖了，有钱了再买，可以详细讲讲如何买卖卖买的过程？　　-----------------------------　　这个说起来就话长了。　　楼主02年来广州，05年底就5套房了。07年又买三套，卖两套。房子变6套了，贷款还少了。　　楼主去年底去碧桂园假日半岛投资别墅，现在已经买入三套，卖出一套了。　　买房子，就是准备赚钱的，买的时候，就要想好，大约能赚多少钱，机会有多大，风险大不大。
　　纯为楼主点赞 和我买球一样 和大多数人反着买 一定赢钱
　　@coyo1
21:41:04　　楼主，一般人买了房子就不卖了，有钱了再买，可以详细讲讲如何买卖卖买的过程？我咋感觉一旦买了一套要让我卖就觉得舍不得啊？怎么操作才能房子越来越多，成本越来越低？楼主详细谈谈举例教教我吧！谢谢！　　-----------------------------　　这么说吧，房价上涨的时候，楼主都是先买后卖的，如果准备卖这套房子，楼主会先再买一套，有时候还不止买一套，等你买到便宜的房子后，你再高价卖你想卖的房子。　　卖掉后，再去找便宜的房子买入，买入后，再卖出之前买的房子。楼主一直都是一边叫中介帮你找便宜的房子，一边高价卖房子。　　当然，你要了解市场，要眼光，还要有买房的实力。　　早期招商银行有随贷随还的业务，非常适合楼主买卖房子。
　　公寓还能买吗？ 现在广州一套住宅，佛山一套住宅，萝岗两套公寓。 由于限购 没办法再在广州买房了，只能买公寓了。公寓怎么看
　　楼主你觉得中山和珠海交界的地方可以买吗？自住主要　　
　　请问离武汉近三四线城市房子能买么？三四千的样子
　　@嗨涛哥z
13:06:02　　楼主你觉得中山和珠海交界的地方可以买吗？自住主要　　-----------------------------　　自住的还比较好，反正自己都要住的，然后要看价格，不知道现在那边多少钱了。　　楼主很多地方也不熟的。那种地方价格不离谱。自住的，可以买吧。　　房价一般都是热点城市暴涨后，其他的会跟进。
　　楼主对很多城市也是不熟的，也只能纸上谈兵，　　以楼主的经验，经过2016年的大涨，很多热点城市的一手或者二手的市场房价已经没有什么投资的价值了，开发商房东看到目前火爆的市场，都会大幅提价，逼空，最大可能的卖出个好价钱，获取最大利润。就好像股市里的连续拉了几个涨停板。之前错过了，再去追高，风险大，利润小。　　什么时候买房，最好就是在楼市低迷的时候。可惜的是，楼市低迷的时候，很多老百姓就不买房了。
　　楼主的很多房子都是在楼市低迷的时候买入的，广州的房价涨幅相对于很多城市，还算小的，但是，楼主选择在楼市低迷的时候买入，而且买的比较多，这些年的资产增值还算不错的。　　找到一个老贴，楼主08年买房的，哈哈，那时候楼市很低迷，房价也低迷，很多人都笑话楼主买房。，　　不过那套房子很小，朝向也不好，只适合做短线，2年后就卖掉了。
　　有个网友私信问：在北京有一套房子，现在北京的房地产市场很疯狂，基本所有人都看多这个市场，我其实不看好现在北京的房价，有点想把房子卖了，等以后房子跌了 再卖一套。不过确实这想法很疯狂，赌的成分太大了。　　楼主的回复：卖到最高点是很难的，北京不适合长期居住，年级大了以后，可能会想找个山清水秀的地方住，我认为可以再标高一点价格卖，如果真卖了后，以后如果北京房价真的不跌，买不回来了，就选个好城市好地方去住。
　　公寓还能买吗
　　上海深圳的朋友也是一样的。有多余的房子，可以高位套现，如果只有一套，还不是很舒服的房子，也是可以卖了，等机会抄底，没机会抄底，就移居更好的城市。因为你现在在特大城市如果还是住不舒服的房子，想换个舒服的房子住，成本太高太高了。　　什么是舒服的房子？可能不同的人的看法会不一样。　　我认为，舒服的房子，最起码的应该是120平米以上的带套房的小三房，不能在大马路边，太吵，不能有其他大的缺陷，最好还是南向的，东向的，景观好一点的就更好了。
　　楼主，目前刚需，福州的二手房现在适合入手吗？
　　但是，福州周边都是山，盖房子的地很少，地价也很贵，几个大开发商垄断了，房子盖的密密麻麻，还到处拆迁，被拆迁的老百姓又补偿了很多钱，还有很多华侨，台商，福州老百姓的购买力还是很强的，而福州老百姓的收入很多都不高，只能说，新福州人，比较悲催。
　　说说楼主心目中舒服的房子，房子一定要安静，社区要很大，最少几千亩，几万亩的更好，社区大了，房子才有可能离大路远了，才不会嘈杂。面积适中就好，200-300平米都比较舒服。　　社区里面要有山有水，最好是别墅，有自己的花园，朝向要好，南向，东向都不错，　　而这种房子，在北京上海深圳，社区小很多的，可能都要2-3000万，就算是一些省会城市，很多也要大几百上千万。
　　为什么广州的房价便宜，广州的地很大，而且很多开发商早期，十几20多年前就拿来很多很大的地，到现在都没有开发完，那时候的地都是很便宜拿的，番禺就有很多个开发商都拿了几千亩的地，少的3000亩，多的7500亩，建了十几年，现在都还没建完。　　而且广州是跳跃式的发展，建了很多卫星城，而卫星城的配套都还不错。　　所以，我一直认为，住广州的老百姓，还是很幸福的。房子上面花的钱少了，其他的生活就轻松多了。
　　不是不买，是价格低的时候没钱　　有钱的时候价格也起来了，但是我也抄了一套
　　新帖报到，老房的湖景别墅不错吧，恭喜又抄底一套！　　咨询您一个问题，短期准备卖的房子买时是和原业主签协议付全款，但怎么防范业主反价和不配合，是做全公证委托吗，还有什么需要注意的吗。　　
　　海花岛，中国夏威夷，中央电视台天天广告的，一期开盘10万人抢，开盘销售120亿，破世界销售纪录，二期马上开盘，您怎么看啊　　
　　【金块制】　　房子面积与土地所有面积的单位比值需要低于1:10。或者说，房子面积3026〇块每平米的话,土地所有面积应不低于3026百块每平米。房价高，那是因为土地价值太便宜了。奇怪的孪生的甲、乙两楼的房价差就是地价差，当然土地价值含土地价值差。房子面积不值钱，土地所有面积才值钱；房子面积能继承，土地所有面积要继承；房子面积需纳税，土地所有面积递增税；发展结果是每位国民丢失土地所有权，土地面积越来越小。土地换户籍和户籍换土地相对可行。土地所有权属于全国人民，正文广付没有做好土地所有权的代理人，一些人通过偷换概念或修改土地法规进行的盈利可用万亿计量，整个过程时间跨度也会较长！病神精、为、度百?　　上海市黄浦区太平桥住宅土地55万元每平米。房地产成本问题需要关注。开发楼房和“从24k金块到16k金块”是相同的。高楼大厦在各地越来越多。是否发现如今的房子是越盖越高了？开发楼房基本上是沿着从平房到楼房、从低楼到高楼的方向进行的。这是一条节省土地所有面积的方向。十楼房产与平房相比，房产每平米减少了零点九平米的土地。所以说开发楼房本身是节省土地的。与金块报价需表明含金量和纯金价格类似，房产报价应表明土地的所有面积和宅地的价格。例：宅地20平米、55万元每平米，才是科学的报价。公开个人宅地的价格，保护和公示。　　以开发十层楼房（GJ饭店）为例：将原本占地20平米的平房的建筑面积按照20平米计算的话，平房的每一平米建筑面积就含有一平米土地。现在把平房开发为十层楼房，将同样占地20平米的十层楼房的建筑面积近似的按照200（20乘以10）平米计算的话，十层楼房的每一平米建筑面积就含有零点一平米土地。十层楼房与平房相比，每一平米建筑面积减少了零点九平米的土地成本。所以说开发楼房本身是节约成本的。　　我国大量出现的全民所有土地和土地所有权增值没有公开公平公正给付我国人民。债还不了，决策人首先还。征地就是征税，税金很可能是几十年的个人收入。城镇化带来的最为突出的现象就是:大量的农村的人口落户城镇;大量的农民集体所有土地成为全民所有土地;大量的土地所有权增值。我国城镇化，对大量出现的全民所有土地和土地所有权增值没有做好法律法规的准备，让人感到失望。对我国城镇个人住宅房地产应增加在城镇旁边调换宅基地和承包土地的房地产补偿方式；对我国城镇非个人住宅房地产应参考全民所有土地使用权的出让年限和其他公共利益的需要增加承包土地的房地产补偿方式，以此调节收购征收。　　==========　　在不考虑“法”的情况下，成功使用一张100元“假”币能产生多少收益？见过一张100元“假”币。说起来这100元“假”币做工真的很好！用纸结实细密、略带磨沙感，水印清晰干净，粗看防伪条明暗有序，印刷油墨也是线条精准、用色准确，完全可以假乱真。一张100元的“假”币的成本有多少钱呢？6元、3元？还是6角、3角？“假”币印刷的越多，面额越大，岂不是成本越低、收益越大吗？在不考虑“法”的情况下，这是一个毛利达到19倍的制造企业，IPO绝对应该通过，无形资产的价值更可以说是一个天文数字。人为操纵的秘籍:1元电子货币等于1元人民币吗?!若1元电子货币等于1千元人民币，那么一百七十元电子货币的银行账户里就应该拥有十七万元人民币。银行假账水平较低啊!债还不了，决策人首先还。　　玛丽亚居里，化学物理学家，，荣获二次世界大奖诺贝尔奖，分析1995年3月的居里货币的影响。著作包括：28岁，铀和钍的化合物之放射性。31岁，论沥青铀矿中一种放射性新物质，发现新元素84号钋，比铀强四百倍；论沥青铀矿中含有一种放射性很强的新物质，又发现新元素88号镭，放射性比铀强百万倍；关于发现新元素钋的报告，在华沙斯维阿特罗画报月刊上发表。41岁，居里夫人为丈夫著作集撰序，该书出版于巴黎。43岁，论放射性。44岁，公开提炼镭的程序。54岁，放射和大战，发行于巴黎。67岁，放射性两卷完成，1935年发行。大家都见过这些书吗？多少钱都该买，制毒邪教除外。　　沪指与土地所有面积的单位比值需要低于1:100。或者说，目前上证指数3026点的话，土地所有面积不低于3026百块每平米。拿股票来说，各家上市公司财报里有多少土地使用权都说不清，里面水份着实不少。掺水的报告就像一纸作废信用。土地所有面积、房子、股票、期货、黄金里面，土地所有面积最保值，也就是说，土地所有面积才值钱。考虑几个问题:第一，公司不拥有土地所有权？第二，土地成本分摊是否按建筑的实际情况？第三，土地所有权增值是否比较考虑？
　　楼主好像当年以白菜价把北京的房子卖了，真是聪明反被聪明误
　　@shedongdong
16:46:51　　新帖报到，老房的湖景别墅不错吧，恭喜又抄底一套！　　咨询您一个问题，短期准备卖的房子买时是和原业主签协议付全款，但怎么防范业主反价和不配合，是做全公证委托吗，还有什么需要注意的吗。　　-----------------------------　　谢谢捧场，那套别墅是很好，跟楼主心目中自己设计的别墅无限接近了。　　公证委托楼主以前做过几次，买卖都做过，主要要看卖方，怕在你没过户前他的房子被查封了，所以，卖方不能是快破产的。卖方也不能是无赖，收了钱他又去补办房产证什么的，有一些讲究的。我现在住的祈福新村，部分香港业主，他们卖房子都喜欢做公证给炒家，直接收钱，然后炒家再去卖。　　如果卖家没问题，其实很简单的，就是到公证处做个全权委托公证，做完公证就给卖家钱，然后，所有的交易流程都是你去办了。
　　关于2016年这波的房价暴涨，我的理解，一个是政策上去库存，然后刺激，货币宽松，现在很多银行都有生意贷，经营贷什么的，只要有房子抵押，很容易就贷款出来了。然后，ZF就把房地产的泡沫，风险，库存，都转移到老百姓身上去了。　　还有一点是我比较担心的，就是现在经济环境很差，很多人做生意赚不到钱，都把资金转移到房产投资上来了。然后，需求集中爆发以后，以后会形成需求真空期，特别是现在高位贷款买房的那少数人，收入没有后，会有很多拍卖房急卖房出现的。需求减少，供应增加，老百姓预期改变，量变引起质变，很多城市房价中幅下跌的可能性还是很大的。　　拭目以待吧。
　　吊你老房，这么快开新帖，追都追不上。
　　@一个鸡蛋皮儿呀
12:56:00　　公寓还能买吗？ 现在广州一套住宅，佛山一套住宅，萝岗两套公寓。 由于限购 没办法再在广州买房了，只能买公寓了。公寓怎么看　　—————————————————　　不建议，我在长隆门口买了一套60万，现在托管每个月返租2700，但他们没生意的话就不知道租给谁了　　
　　番禺买地13000蚊方，村委盖章博得过吗？　　
　　大神，我现在在武汉，刚需，房价大涨，现在买房合适吗？　　
　　郑州东区中牟可以买吗
　　当我沉默着的时候，我觉得充实；我将开口，同时感到空虚。 　　--周先生《野草.题辞》 　　有刺的蔷薇 　　一． 　　，波澜壮阔的楼市风云，仍在继续，曲终人散或是戛然而止，不得而知，天下没有不散的筵席，房产周期，亦是如此，或因调控而完成，或因购买力衰弱而灯火阑珊。 　　月儿弯弯照九州，几家欢乐几家愁？财富并未明显增加，而马太效应愈显。 　　盛世狂欢后的一地鸡毛，却是千万普通百姓买单拾缀，从日常衣食中节省下来的一点银子，数量未见减少，成色却较前逊甚。 　　二． 　　一直喜欢古龙，比如那句话：生活真正的气息，在脏乱的菜市场，因为在那里，我们的母亲，为菜金与小商贩一分一分地讨价还价。 　　我们吃的一碗面条，半碗助长北上深的房价上涨，半碗为鬼城买单。 　　悲欣交集处，一切何忍何辜？ 　　三． 　　海明威说过：没有人是一座孤岛…不要问丧钟为谁而鸣，它就是为你敲响！ 　　人泪落时天泪落，歌声高处哭声高。 　　四． 　　农耕社会，自古便以不劳而获为耻，儒家传统文化，耻文化为强烈特征，孟子曰：无耻之耻，无耻也。 　　如此，仿佛被开了一个恶毒的玩笑，勤劳致富成了神话，量入而出成了傻话。 　　Do you hear the people sing? Singing a song of angry men? 　　五． 　　常常有人称赞我的所谓眼光准预测准，blablabla，我礼貌谢谢之余，真的无言以对，心中悲凉与凄苦，楼市愈旺，难过愈盛，却无法与人言。 　　六． 　　然而我们终究有希望，因为那是我们唯一可以简单拥有的好东西，希望经济能够转型，希望庙堂江湖能够良性互动，希望一切会好起来，希望我们的孩子远胜于我们。 　　七． 　　看多，希空，此情此景，荒谬无以复加，我不知所云。　　'　　转自沉默的崖山，看了很有感慨，我也是不是太忧国忧民了。　　
　　楼主，郑州东区距离新市委市政府六公里处，一万二三的洋房可以买吗
　　1，牛市熊市，都是有用的市场：牛市时，安心持有，享受升值乐趣。熊市时，置换很从容，还可以阶段性抄底。 　　2，随时跑市场，随时聊中介：牛市开始，知道哪些房子领涨，熊市开始，知道哪些房子抗跌，平淡时节，知道哪些房子接盘侠众多。 　　3，屎房的春天：无学区之老破小，临大街临大路，楼梯房之顶层，暗厨暗厅，小区物业有等于无，开门见垃圾处理厂，全明布局终日不见阳光，纯北，户型不规则至奇葩地步…..均为屎房或者准屎房，无房源之大牛市时期（目前帝都），应该是屎房之春天，此景一出，信贷收紧调控为大概率事件，持有者赶紧出货赶紧出货，晚一晚，房源涌出，进入横盘震荡，甚至熊市，露出屎房本色，挂价日日跌而接盘侠稀。（转自天涯社区沉默的崖山）　　
　　不想买房　　
　　我再买一两套就不想再继续在国内买了。我工作性质接触很多国外客户，最近考虑以后去斯里兰卡买地皮，永久产权，那边经济发展也很快。
　　@房多钱少 　　收获些新的想法 不错　　按照对比 中秋买入的兰亭盛荟3.2w特价单位是不是失败之举？求诊断 需要退定（20w）等冷市吗？谢谢
　　@房多钱少 　　收获些新的想法 不错　　按照对比 中秋买入的兰亭盛荟3.2w特价单位是不是失败之举？求诊断 需要退定（20w）等冷市吗？谢谢
　　。。。。。　　
　　楼主好，现在去惠州，成都，重庆，长沙，贵阳这些二三线城市房价在左右的市区房买房投资机会肿么样？谢谢
　　房子低位时没毕业，怎么买，归根结底就是毕业晚，还没有有钱的老爹，怎么买。
　　@亮亮高跟鞋
00:17:58　　@房多钱少　　收获些新的想法 不错　　按照对比 中秋买入的兰亭盛荟3.2w特价单位是不是失败之举？求诊断 需要退定（20w）等冷市吗？谢谢　　-----------------------------　　兰亭盛荟没听说过，百度了一下，好像在环城高速东圃那里，如果对高速的比较吵吧，　　看个人需求吧，每个人喜欢的房子不一样的。如果我投资那种价格肯定不会买那种房子的。　　买房子每个人的需求都不一样。你买那里应该也是有比较过其他的。
　　对很多城市，楼主也是不熟的，平常也是看新闻才知道哪些城市房价暴涨了，　　广州以前还熟一点，这几年限购，也懒得去看房了，便宜的又不让买。　　至于广州的周边的中山，佛山，清远南，还有福州，楼主因为广州限购，有去了解过，大约懂一点。　　买房其实大同小异，选适合自己的，自己喜欢的。容易打理的。　　楼主喜欢别墅，喜欢房价没起来的新区，所以，这些年投资都是以新区为主。以前广州海珠区的滨江东，天河公园附近，都是新区。番禺十几年前还是郊区，现在都非常热闹了。　　有人喜欢成熟的闹区，成熟的闹区房价肯定已经起来了，如果早买的时机好，房价也会大涨，有人喜欢地铁沿线，这个楼主因为从来不坐地铁，也算错过了广州的地铁盘。　　不过投资买房，一定要在楼市冷的时候去买，那时候，房价会被低估，楼市热的时候，房价会被高估，涨幅就小了。
　　适合自住加投资的投资，是最安稳的投资，大不了自己住。　　很远又不熟的地方投资，要非常小心，难打理，成本也高。　　楼主最喜欢的就是在自己常住的很熟的地方投资，哪怕少赚一点，但是，套数多了，买卖成交多了，也会赚多的。打理也方便。中介也熟。　　如果非常留意房产市场，其实二手房价高低波动是很多的，差不多的房子，差价会很大的。一手也是有的。开发商促销的时候，优惠也会很大。　　有时候开盘价很低，然后开盘后马上跳涨，然后一路涨上去，但是也有的开盘后跳涨后，涨上去以后，到促销的时候，又跌下来很多。　　二手的更是价格差距很大，有的人不懂行情，被中介忽悠一下，很低价格就卖了。　　精明的人慢慢卖房子，价格可以卖很高的价格。　　楼主经常以中介都不相信的低价格买入房子，然后也有以中介不相信的高价卖出房子。
　　什么时候有机会买到便宜的房子，　　1，经济危机房价大跌大家都不买房子的时候。广州的年，还有0809年。　　2，还没发展起来的新区。很多新房在建。　　3，在楼市低迷的时候的拍卖市场里面。　　4，过年前后。　　楼主算了一下，楼主买的那么多房子都是很低的价格买入的，没有一套高价买的。虽然在广州的涨幅不是最高，但是，都还算可以了。　　所以，有人咨询楼主那种价格值不值的买，楼主认为，贵的离谱了。广州的滨江东，楼主03年定的时候才5000，天河公园，07年才6000多.番禺，更是便宜的要命。近期投资的碧桂园假日半岛，多一方带大花园的别墅。还是望湖的，在房价暴涨后的今天，楼主也是认为非常便宜的。而且还可以自住。当然，那个地方的别墅不适合大部分人。
　　楼主请教深圳隔壁的惠阳淡水现在可以入手买房吗　　
　　我觉得投资新区，感觉只有房地产火爆的时候，房子才能好价钱出手；当然次新房多的地方，配套和商业经过几年积累可以起来，但是人也会越来越多　　
　　自作聪明　　
　　楼主真乃神人也！我看了那么多年大家对房子的预测，只有楼主每次都说的对。错误率0%　　顺便请楼主解一解我心中的烦恼，都说“实干误国，炒房兴邦”
　　今年感触特别深，我是上海人。做点小生意，现在年收入大约是60万一年，年初时的积蓄可以在三林买一套二室一厅，但是现在却连一室一厅都买不起了。　　今年真的不想再继续干下去了，太没意思了，花了那么多的心思，却远远没有人家一套房子的盈利高，太伤心了，特别想把生意停了，拿出所有的钱去浦江镇买套房子，不想再奋斗了。真的太累太累了。　　最后请楼主收下我的膝盖。　　
　　我觉得房价疯涨，最受重创的是我们这些中产阶级。 打工的底层阶级本来就买不起房，所以涨不涨价也根本无所谓了。
可怜的是我们这些干实业的人，多年积蓄，一夜之间被洗劫一半，真的接受不了。
　　佩服楼主的睿智，后悔没早遇到你
　　@世纪大道红绿灯
19:04:40　　我觉得房价疯涨，最受重创的是我们这些中产阶级。 打工的底层阶级本来就买不起房，所以涨不涨价也根本无所谓了。
可怜的是我们这些干实业的人，多年积蓄，一夜之间被洗劫一半，真的接受不了。　　-----------------------------　　客气了，你说的这些也是我所担心的，很早以前我发帖说过，360行，行行赚的钱最后都会回归到房地产来，那时候的房价还很低很低，现在很多城市感觉有点过了，房地产像一个黑洞，有点走火入魔了，或者说像癌细胞，快速吸干了社会其他行业的营养后，它怎么能独善其身呢？　　而且，你有钱不买房，感觉你的钱就被洗劫了，逼的老百姓都去买房，然后又促进房价继续上涨，又逼老百姓高位接棒，可是，总有到头的时候。
　　楼主碧桂园假日半岛那套别墅是多大面积的啊？ 六千？那是捡到宝了
　　刚刚在看一个楼主08年老贴，挺好笑的，里面的很多老空军现在都不见了。不知道现在他们的观点是什么。　　，　　成功人士谈投资房子的优点和缺点　　楼主：房多钱少 时间： 09:19:00 点击：9197 回复：73
　　@房多钱少
21:36　　刚刚在看一个楼主08年老贴，挺好笑的，里面的很多老空军现在都不见了。不知道现在他们的观点是什么。，成功人士谈投资房子的优点和缺点楼主：房多钱少 时间......　　-----------------------------　　楼主 麻烦看看长沙现在的房子适合入手不
　　我认为当年那个老空军老军医的很多理论，不久以后拿出来看，如果改个时间，价格什么的，部分观点还是有点道理的。它可能只是在错误的时间提前十年做出了正确的结论。　　可惜，现在老军医不见了。　　作者：sxlf225588sxlf 时间： 10:43:14　　驳“在通膨中房产永远是最佳保值增值品”和“通货膨胀之下，拿现金不如持有房产。”的错误观点。严重的通膨的初中期，房价股价大涨过头，导致中后期大跌过头。　　“介入点位”的高低决定投资的成败。当房价在每平米3000元的低位时，拿现金不如持有房子，因为房子可能涨上去。当房价在每平米12000元的高位时，持有房子不如拿现金，因为房子可能跌下来。价值低估的投资品才能保值增值。当普耳茶炒高10倍时，一定会因为其他物价上涨1倍而再次上涨吗？当君子兰炒高100倍时，还是最好的保值增值品吗？　　“介入时机”的早晚决定投资的成败。保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期，由于房价股价已被炒高，买力不济，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人，1996年买楼54平米 * 每平米8.333万 = 450万港币。当时所有香港人都认为香港人多地少，又是国际金融中心之一，房价绝对不会降。1997年金融危机爆发，房价一路下滑，在2003年非典时，这套房跌至150万。2008年2月涨到300万了。12年里不包括利息，净亏损150万。　　日苯炒房者说：“在通膨中房产是最佳保值增值品的理论害人，我已经套牢17年还没有解套呢。”越南炒房者说：“严重的通膨的初中期，房价股价大涨过头，严重透支未来，导致中后期大跌过头。”
　　作者：asdfgtrewq258369 时间： 10:54:19　　投资房子有实物在,而且长期上涨,放心.　　==========================　　算房市涨跌有几个阶段，得知：房市和股市的涨跌周期都是8个阶段，先涨后跌，有涨有跌。　　第1阶段是初露锋芒，慢步缓涨，跟者不多。都没参军少言谈。　　第2阶段是如日中天，买者日多，到处盖楼。先当空军在彷徨。　　第3阶段是上涨加速，迭创新高，排队拥挤。多军抢买白菜忙。　　第4阶段是高位盘桓，有价无市，地价下跌。以为蓄势还会涨。　　第5阶段是先知降价，拐点到来，开始中跌。看似假跌无卖愿。　　第6阶段是后觉跟进，恐慌卖出，房价大跌。想割怕痛要骂娘。　　第7阶段是钝刀割肉，阴跌后盘，盘后阴跌。套牢痛苦睡不安。　　第8阶段是横盘筑底，黎明之暗，上涨前夜。电梯到底心茫然。　　目前各地的房市，排队拥挤的第3阶段已过，许多地方处于有价无市的第4阶段，广深处于房价大跌的第6阶段。大炒家卖量大，在有价无市的第4阶段和开始中跌的第5阶段才出货就出不了手,要打提前量。　　万般拉抬皆为出。在排队拥挤的第3阶段，散户大举入市，正是大户和外资先出货的好时机，难道他们会发扬风格把难得的出货良机让给小散，把套牢的痛苦留给自己吗？
　　作者：asdfgtrewq258369 时间： 11:01:03　　促进社会和谐.　　==============================　　如果其他民生资料象住房一样也可以睁一眼闭一眼地任其垄断、拍卖、囤积、炒作和哄抬价格，炒家也可以将大米、蔬菜、饮用水、公交票、火车票炒高5倍，因为它们对于人类更加刚需！所以，各国都严禁“炒民生”。　　炒民生危害社会，所以，各国都严禁“炒民生”。有人说：“不要多说房价，多流汗多赚钱才是硬道理。” 有人说：“多印钞票，多加工资后支付能力就提高了，就会使房价显得不高了。”可是，房价6年上涨90万。你家收入有增加90万吗？民众经济承受力就象一根扁担，500斤压上去一定会压断的。安居才能乐业。如果全家终劳一生还不能得一屋，恶劳者、投机者必日增，社会如何和谐、发展和稳定？　　炒民生不得民心，危及正权。“炒民生”象吃“白粉”，一时痛快，危害深远，谁吃谁短命。各国ZF在“占小便宜吃大亏”后都把炒民生当作恶瘤切除了。如果西方人还在炒房，房价收入比就不会“安居”在10以下了。　　买彩电曾经要开后门，经常涨价。家电业走下坡路已经10年了，可能再10年，家电业也牛不起来了。不怕象股票那样大起之后大落，大落之后再大起。最可怕的是房地产在恶炒后不得民心，被归入“炒民生”（与“炒粮食”同类）后将从此一蹶不振。比如日本已17年没有恶炒房子了。日本炒房者17年还不能解套，所以炒房被套应该抛！　　===================　　怀念老军医啊，那么的能说会道。
　　还有个楼主08年写的老帖，，　　里面也有很多老军医的观点，明天再复制过来慢慢研究，也许老军医08年的一些观点，到十年后还是实用的。就算正确的观点提前了十年，也是错误可笑的。
　　楼主，我杭州房子看了几个月没买，现在张疯了，不敢买。想买西安，你帮忙分析下呗　　
　　最近没人敢说空，这形势就有点意思了
　　先攒钱买个小公寓
　　我还是不太看好别墅，自住也不现实，小孩上学咋办？要是孩子上了大学那另说
要买还是买核心区域的地铁盘，保值。可惜广州限购了不然买多几套，现在只能把目光投向公寓。其实公寓也不是最好选择 唉
　　一看就是意淫，很能装逼。
　　傻逼，你不知道社会在发展，国家在进步么？
　　@一个鸡蛋皮儿呀
12:56:23　　公寓还能买吗？ 现在广州一套住宅，佛山一套住宅，萝岗两套公寓。 由于限购 没办法再在广州买房了，只能买公寓了。公寓怎么看　　-----------------------------　　广州不是可以两套住宅么？你一套怎么限购了？
　　@无锡人689
21:21:23　　大多数人都是跟风，我家以前带小孩保姆的儿子，最近因为无锡房价暴涨，也准备买房了，因为他看到周围人都去买，我发现绝大数人都喜欢跟风，想成为富人，一定要有自己独立的思维判断能力，哪怕是错的，也比跟风强。　　-----------------------------　　呃。如果是对的。我宁愿跟风　　
　　恭喜楼主，想问下北京四五环的价格到多少算是合适的啊？普通人不知道高点和低点在哪，再加上收入水平的上涨，所以不知道该什么时候买，我身边的人大部分都是慌张的思想，觉得怕再不买以后再也买不起了。现在真的是疯狂的年代啊，，，，
　　楼主 那你觉得乌鲁木齐现在适合买房吗　　
　　我在05年和07年买的全是正街商铺（马路四通八达的独立街铺，非短路封闭的小区铺和商场铺），拒绝购买任何商品房和商场铺、小区铺做投资！我买入的街铺要求：沿街、独门独户、产权独立、区位位置稍偏一点点没关系，但要求价格低、街道四通八达，城市发展能够在3-5年成为商业中心或者次中心！独门独户独立产权，可以避免受人牵制，自己的物业自己做主！沿街交通发达，不惧淘宝等网购的冲击！买入后一直持有，不投机不炒作，收租养老，知足常乐……
　　@房多钱少
16:10:30　　1，房子买或卖在最高最低点的都是极少数的。越是最低的时候，越少人敢买，最高的时候，买入卖出也是不多的。真正在高位卖出房子的，也不是很多人。　　2，也不可能大家都在高位的时候卖出房子的，之所以热点城市的房价暴涨，因为，很多人不卖了，卖的很少，买的人多了，房价就暴涨了。　　3，真正发财的人，是在低价的时候买入多套房子的人。　　4，最有可能亏本的人，就是在高位贷款买入一套房子的人。　　5，房子......　　-----------------------------　　楼主对房地产的投资理念和操作，很清楚的表明发现了投资（投机）的规律，会把所有的帖子认真读很多遍，慢慢向您学习。
　　杭州自从G20峰会以上房价就疯了。一般工薪阶层是买不起了。
　　@77jojo
11:54:06　　杭州自从G20峰会以上房价就疯了。一般工薪阶层是买不起了。　　-----------------------------　　后悔的要命，本来看好了，然后就生病住院了没下单，等回来好吧，疯了！我现在欲哭无泪啊
　　不错，人都是有羊群效应心理的。
　　那现在在成都买房合适吗？学区房大概1.2万左右　　
　　@coyo1
21:33:21 　　楼主，一般人买了房子就不动不卖了，有钱了再买，可以详细讲讲如何买卖卖买的过程？ 　　-----------------------------　　@房多钱少
21:51:36 　　这个说起来就话长了。 　　楼主02年来广州，05年底就5套房了。07年又买三套，卖两套。房子变6套了，贷款还少了。 　　楼主去年底去碧桂园假日半岛投资别墅，现在已经买入三套，卖出一套了。 　　买房子，就是准备赚钱的，买的时候，就要想好，大约能赚多少钱，机会有多大，风险大不大。　　-----------------------------　　都以为房子能一直升值或保值这个思维是错误的，房子也有价值波峰波谷，在合适的时间出售才是王道。比如二手房，时间久了，物业小区环境房屋质量都会出问题，加个自然低。除非遇到拆迁。　　
　　楼主大神，现在南京的小产权房可以入手么～　　
　　有道理。
　　记号　　
　　lz对两年之内的上海行情怎么看，准备卖了郊区的小户型到中环附近去换次新了，郊区现在价格简直看不懂，小户型单价4.5了
　　看了看楼主之前的帖子和现在对市场的判断，基本上都特别有道理，我坐标燕郊，家里有房，但估计拆迁的可能性不大，想问下，燕郊或者周围的房子现在还有买的价值吗　　
　　十八线小城市的房子有必要出手么？　　
　　楼主，广州刚需，小孩两岁多，有没有合适的楼盘推荐，最好在番禺附近的　　
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