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亚泰H版年中国(亚泰中研发布)餐饮连锁业市场运营动态调研报告
499【订购电话】: 电话：010--小时商务通：【中文价格】: 文本版: 7000元 RMB 电子版: 7500元 RMB 文本版+电子版: 7800元 RMB （人民币）【报告版本】: 版本1（印刷版） / 版本2（
499【订购电话】: 电话：010--小时商务通：【中文价格】: 文本版: 7000元 RMB 电子版: 7500元 RMB 文本版+电子版: 7800元 RMB （人民币）【报告版本】: 版本1（印刷版） / 版本2（电子版Word+PDF） / 版本3 全套（印刷版+电子版）【交付方式】: 特快专递 / EMS / E-mail 电子邮箱 （交付时间1-2个工作日内）【报告正文目录】：第一章连锁经营概述1.1连锁经营概念及内涵1.1.1连锁经营的概念1.1.2连锁经营的分类1.1.3连锁经营的本质1.1.4连锁经营本质特征集中体现的四个原则1.2连锁经营三类形式主要特点1.2.1直营连锁（Regular Chain简称RC）1.2.2特许连锁（Franchise Chain简称FC）1.2.3自由连锁（Voluntary Chain简称VC）第二章中国餐饮业发展分析2.1中国餐饮业发展概况2.1.1我国餐饮业发展历程2.1.2我国餐饮业发展总体状况2.1.3我国餐饮业发展的主要特征2.1.4促进我国餐饮业发展的因素2.1.5《餐饮企业经营规范》自年1日起施行2.1.年我国餐饮服务许可证制度正式启用2.年中国餐饮市场发展情况2.2.12011中国餐饮业发展状况2.2.年全国餐饮市场继续保持高位增长2.2.年中国餐饮企业调查情况分析2.2.年中国餐饮业发展解析2.3部分地区餐饮业发展状况分析2.3.年北京重点餐饮企业发展特点分析2.3.年度上海餐饮市场消费特点分析2.3.年江苏巴城餐饮业发展呈现新局面2.3.4云南省餐饮业发展思路解析2.3.5十二五期间昆明餐饮业发展规划2.4餐饮业存在的问题及发展对策2.4.1我国餐饮业发展面临的主要挑战2.4.2我国餐饮业需要改进的问题2.4.3中国餐饮业的九大发展战略2.4.4餐饮业在体验经济时代的营销策略2.4.5餐饮企业的主要营销手段2.4.6中国餐饮业应当走连锁经营之路第三章中国餐饮连锁行业分析3.1中国餐饮连锁行业发展概况3.1.1中国餐饮连锁经营进入高速增长期3.1.2中国餐饮业连锁经营的法律规范情况3.1.3连锁餐饮企业争入机场打破机场餐饮高价局面3.1.4国内外餐饮连锁发展比较分析3.15年中国餐饮连锁业发展状况分析3.2.年餐饮业特许经营呈现四大特征3.2.年我国连锁餐饮业调查情况3.2.年中国餐饮连锁业成长十强出炉3.2.年我国餐饮业连锁经营状况分析3.2.年菜价上涨连锁餐饮企业经营形势及策略分析3.3中国部分地区餐饮连锁业的发展3.3.1重庆餐饮连锁业领先全国3.3.2杭州连锁住宿餐饮业发展状况3.3.年安徽省连锁酒店餐饮业发展简况3.3.4资本助力武汉连锁餐饮业快速发展3.3.5北京鼓励连锁餐饮企业经营早餐业务3.4中国连锁餐饮市场竞争分析3.4.1外资连锁餐饮本土化竞争已升级3.4.2台湾连锁餐饮业积极进军大陆市场3.4.3康师傅私房牛肉面馆欲改写连锁餐饮业竞争格局3.4.4标准细化可避免加盟和直营内斗3.5餐饮连锁市场品牌及营销策略3.5.1品牌化拓展已成连锁餐饮业的战略选择3.5.2打造连锁餐饮店品牌发展对策3.5.3餐饮连锁企业的“统一性”战略3.5.4餐饮连锁酒店抢占旅游市场应重视营销策略的创新3.6餐饮连锁业物流分析3.6.1餐饮连锁业已显现出第四方物流3.6.2餐饮连锁业物流的需求、成本与绩效评价3.6.3降低餐饮连锁业物流成本的途径3.7餐饮连锁行业面临的问题及对策3.7.1餐饮连锁业面临的五大困惑3.7.2连锁餐饮业面临的主要问题3.7.3餐饮连锁企业面临快速成长与风险控制的两难困境3.7.4中国餐饮连锁业发展对策第四章年限额以上中国连锁餐饮业企业数据4.120098年限额以上连锁餐饮业企业数据4.1.120098年限额以上连锁餐饮业集团（企业）数量分布4.1.220098年限额以上连锁餐饮业情况4.1.320098年各地区限额以上连锁餐饮业门店分布4.1.420098年各地区限额以上连锁餐饮业营业收入分布4.1.520098年各地区限额以上连锁餐饮业配送中心数4.年限额以上连锁餐饮业企业数据4.2.年限额以上连锁餐饮业集团（企业）数分布情况4.2.年限额以上连锁餐饮业情况4.2.年限额以上连锁餐饮业门店数分布4.2.年限额以上连锁餐饮业营业收入分布4.2.年限额以上连锁餐饮业餐费收入分布4.年限额以上连锁餐饮业企业数据4.3.年限额以上连锁餐饮业集团（企业）数分布情况4.3.年限额以上连锁餐饮业集团（企业）门店基本情况4.3.年限额以上连锁餐饮业集团（企业）餐费及商品销售情况4.3.年限额以上连锁餐饮业集团（企业）商品购进情况4.年限额以上连锁餐饮业企业数据4.4.年我国连锁餐饮企业总体情况4.4.年我国连锁餐饮业集团（企业）数分布情况4.4.年我国连锁餐饮企业总部（总店）数分布情况4.4.年我国各地区连锁餐饮企业情况第五章餐饮连锁细分市场分析5.1中餐连锁业发展概况5.1.1美式中餐连锁企业积极拓展海外市场5.1.2中国中餐连锁企业发展概况5.1.3中式连锁餐饮受资本市场青睐5.1.年华南区中餐连锁市场增添竞争新力量5.1.5中西餐饮文化差异解析5.2连锁快餐业5.2.年我国快餐连锁行业状况5.2.2中式连锁快餐业迅速发展5.2.3国内中式快餐连锁企业的SWOT分析5.2.4快餐连锁业管理信息系统的结构和功能设计研究5.3各地区快餐连锁业发展状况5.3.1温州市连锁快餐企业看好24小时营业模式5.3.2杭州连锁快餐企业加速布局全国版图5.3.3宁波快餐连锁企业发展势头迅猛5.3.4大庆市快餐连锁企业竞相抢占早餐市场份额5.4其它餐饮连锁业5.4.1我国咖啡市场连锁竞争激烈5.4.2中外品牌糕点连锁发展现状分析5.4.3中国市场冰淇淋连锁竞争加剧5.4.年冰淇淋连锁知名品牌入杭第六章餐饮连锁业的经营管理6.1餐饮连锁业经营管理概况6.1.1酒店餐饮连锁经营自身模式建立的探索6.1.2连锁餐饮业的员工管理方案探析6.1.3餐饮连锁经营的关键准备6.2餐饮连锁业的选址模式剖析6.2.1餐厅连锁经营选址中应当考虑的因素6.2.2连锁餐厅选址应遵循的基本原则6.2.3连锁餐厅选址的模式及方法运用6.2.4西式餐饮连锁加盟店的选址6.3餐饮连锁经营的商圈分析6.3.1商圈的一般性原则6.3.2餐饮业商圈的特殊性6.3.3肯德基商圈策略的借鉴6.3.4餐饮连锁企业扩张过程中商圈情况分析6.3.5商圈内连锁餐饮企业单店取得相对竞争优势策略6.4连锁餐饮业顾客关系管理研究6.4.1顾客关系管理概念6.4.2顾客消费行为特征及影响就餐的因素6.4.3顾客需求信息的管理6.4.4顾客关系管理的对策建议6.5连锁餐饮企业外卖服务模式案例分析6.5.1麦当劳麦乐送业务供应链流程解析6.5.2嘉和一品外卖业务供应链流程解析6.5.3连锁餐饮企业外卖服务面临的难点及挑战第七章餐饮连锁信息化分析7.1餐饮业的信息化7.1.1餐饮企业实施信息化的原则7.1.2餐饮企业信息化平台的选择7.1.3信息化对餐饮企业的利益回报7.1.4发展餐饮信息化的软件与技术7.1.5影响餐饮企业信息系统建设因素7.1.6餐饮信息化管理的三大趋势7.2餐饮连锁信息化分析7.2.1连锁餐饮信息化的模式7.2.2餐饮连锁传统方式制约信息化发展7.2.3餐饮连锁企业的信息化管理7.2.4连锁餐饮信息化解决方案7.2.5餐饮连锁信息化建议7.3中餐连锁企业信息技术的运用分析7.3.1中餐连锁业信息化技术应用概述7.3.2信息网络技术对中餐连锁业的必要性7.3.3先进信息技术运用促进现代化中餐连锁业发展7.3.4信息技术应用于中餐连锁业的策略7.4餐饮连锁信息化集团管理7.4.1集团管理系统的组成7.4.2集团连锁信息化的目标7.4.3远程查询子系统7.4.4连锁管理子系统7.4.5集团管理方案的实施7.5餐饮连锁信息化成功案例7.5.1百年老店全聚德的信息化经营7.5.2小肥羊的信息化经营7.5.3味千中国建立信息化商业平台7.5.4谭鱼头打造信息化新旗舰7.5.5“真功夫”全面打造信息化终端第八章国外餐饮连锁重点企业8.1百胜餐饮集团8.1.1公司简介8.1.22009财年百胜经营状况8.1.32010财年百胜经营状况8.1.42011财年前度百胜经营状况8.1.5百胜中国打造供应链新模式8.2肯德基8.2.1公司简介8.2.2肯德基的营运模式8.2.3肯德基在中国“不从零开始”特许经营策略解读8.2.4肯德基在中国的快速发展及其战略分析8.3必胜客8.3.1公司简介8.3.2必胜客的经营策略分析8.3.3必胜客中国市场发展策略8.3.4必胜客中国变脸迎合消费者需求8.4麦当劳8.4.1公司简介8.4.年麦当劳经营状况8.4.年麦当劳经营状况8.4.年前度麦当劳经营状况8.4.5麦当劳的经营理念8.4.6麦当劳高效服务的流程8.5棒约翰8.5.1公司简介8.5.22008财年棒约翰经营状况8.5.年棒约翰经营状况8.5.年棒约翰经营状况8.5.5棒约翰注重差异化竞争8.5.6棒约翰在中国市场的扩张8.5.7棒约翰针对必胜客的竞争策略分析8.6星巴克8.6.1公司简介8.6.22008财年星巴克经营状况8.6.32009财年星巴克经营状况8.6.42010财年前度星巴克经营状况8.6.5星巴克的经营之道8.6.6未来五年星巴克在华扩张目标第九章国内餐饮连锁重点企业9.1味千（中国）控股有限公司9.1.1公司简介9.1.年味千拉面经营状况分析9.1.年味千经营状况分析9.1.年味千经营状况分析9.2大家乐（中国）有限公司9.2.1公司简介9.2.2大家乐集团品牌发展历程9.2.3大家乐集团的发展优势9.2.42009财年大家乐经营状况分析9.2.52010财年大家乐经营状况分析9.2.62011财年大家乐经营状况分析9.3康师傅私房牛肉面9.3.1公司简介9.3.2康师傅私房牛肉面发展概况9.3.年康师傅私房牛肉面进军西部9.3.4康师傅私房牛肉面的发展计划9.4内蒙古小肥羊餐饮连锁有限公司9.4.1公司简介9.4.年小肥羊经营状况分析9.4.年小肥羊经营状况分析9.4.年小肥羊经营状况分析9.5西安饮食股份有限公司9.5.1公司简介9.5.年西安饮食经营状况分析9.5.年西安饮食经营状况分析9.5.年西安饮食经营状况分析9.6中国全聚德（集团）股份有限公司9.6.1公司简介9.6.年全聚德经营状况分析9.6.年全聚德经营状况分析9.6.年全聚德经营状况分析9.6.5全聚德连锁经营发展分析9.6.6全聚德的品牌经营情况及品牌营销战略9.7北京湘鄂情股份有限公司9.7.1公司简介9.7.年湘鄂情经营状况分析9.7.年湘鄂情经营状况分析9.8上海永和大王餐饮有限公司9.8.1公司简介9.8.2菲律宾餐饮连锁巨头全资收购永和大王9.8.3永和大王高调进军天津9.9广州市真功夫餐饮管理有限公司9.9.1公司简介9.9.2真功夫欲打造全球中式快餐霸主9.9.3真功夫的创新过程与成果9.9.4真功夫快速发展存在的问题9.10深圳面点王饮食连锁有限公司9.10.1公司简介9.10.2深圳面点王迅速发展背后的经营理念9.10.3面点王的营销策略解析9.10.4面点王快速发展的成功之道9.11德克士西式快餐连锁9.11.1公司简介9.11.2德克士实施的加盟策略分析9.11.3德克士发布2030战略加速布局西式快餐领域9.11.4“德克士”品牌经营发展对策9.11.5德克士的三大发展战略9.12重庆乡村基快餐连锁有限公司9.12.1公司简介9.12.2乡村基的经营理念9.12.年乡村基快速发展完成赴美上市9.12.4乡村基向武汉市场扩张第十章餐饮连锁行业动态评估发展趋势10.1餐饮连锁业投资分析10.1.1我国餐饮连锁业受风险投资青睐10.1.2两岸餐饮业面临投资机遇10.1.3餐饮连锁业投资风险加剧10.1.4连锁经营的风险及规避对策10.1.5餐饮连锁店的投资考察事项10.2连锁经营及餐饮业发展趋势10.2.1连锁经营的四个发展趋势10.2.2新形势下我国餐饮市场展望10.2.3未来餐饮业竞争形势分析10.2.4未来几年中国餐饮业的几个发展趋势10.2.5未来餐饮业营销的的几大发展方向10.2.年中国(亚泰中研发布)餐饮连锁业市场规模预测分析10.年全国餐饮业发展规划纲要10.3.1发展目标和主要任务10.3.2餐饮业发展格局10.3.3餐饮业发展重点10.3.4主要政策和措施附录附录一 中华人民共和国食品安全法附录二 餐饮企业经营规范附录三 商业特许经营管理条例图表目录图表年我国餐饮业月度零售额对比情况图表年各季度餐饮业零售额比重图表年全国东中西部地区餐饮业发展情况比较图表年全国各省市餐饮业发展情况图表年餐饮业发展状况图表年居民消费价格分类指数图表7餐饮业零售额增长率与社会消费品零售总额增长率对比图表年三产就业比例变化图表9近年品牌企业投融资情况图表10云南、湖南、四川、重庆餐饮业基本情况对比一览表图表1120098年限额以上连锁餐饮业集团（企业）数（按登记注册类型，业态分）图表1220098年各地区限额以上连锁餐饮业集团（企业）数（按业态分）图表1320098年限额以上连锁餐饮业情况（按业态分）图表1420098年限额以上连锁餐饮业基本情况（按登记注册类型分）图表1520098年限额以上连锁餐饮业商品购进额情况（按登记注册类型分）图表1620098年限额以上连锁餐饮业营业收入情况（按登记注册类型分）图表1720098年各地区限额以上连锁餐饮业门店数（按业态分）图表1820098年各地区限额以上连锁餐饮业营业收入（按业态分）图表1920098年各地区限额以上连锁餐饮业配送中心数（按业态分）图表5年限额以上连锁餐饮业集团（企业）数（按登记注册类型和业态分）图表5年限额以上连锁餐饮企业（集团）数（按行业和业态分）图表5年限额以上连锁餐饮企业（集团）数（按行业与登记注册类型分）图表5年限额以上连锁餐饮业集团（企业）数（按地区与业态分）图表5年限额以上连锁餐饮企业（集团）数（按地区与登记注册类型分）图表5年限额以上连锁餐饮企业（集团）数（续 按地区与登记注册类型分）图表5年限额以上连锁餐饮企业（集团）数（按地区与行业分）图表5年限额以上连锁餐饮业基本情况图表5年限额以上连锁餐饮业情况（按业态分）图表5年限额以上连锁餐饮业基本情况（按登记注册类型分）图表5年限额以上连锁餐饮业商品购进总额情况（按登记注册类型分）图表5年限额以上连锁餐饮业营业收入情况（按登记注册类型分）图表5年限额以上连锁餐饮业基本情况（按行业分）图表5年限额以上连锁餐饮业商品购进总额情况（按行业分）图表5年限额以上连锁餐饮业营业收入情况（按行业分）图表5年限额以上连锁餐饮业门店数（按地区与业态分）图表5年限额以上连锁餐饮业营业收入（按地区与业态分）图表5年限额以上连锁餐饮业餐费收入（按地区与业态分）图表5年限额以上连锁餐饮业集团（企业）基本情况（按登记注册类型分）图表5年限额以上连锁餐饮业集团（企业）基本情况图表5年限额以上连锁餐饮业集团（企业）基本情况（按地区分）图表5年限额以上连锁餐饮业集团（企业）基本情况（按行业分）图表5年限额以上连锁餐饮业集团（企业）门店总数（按业态分）图表5年限额以上连锁餐饮业集团（企业）营业面积（按业态分）图表5年限额以上连锁餐饮业集团（企业）从业人数（按业态分）图表5年限额以上连锁餐饮业集团（企业）餐位数（按业态分）图表5年限额以上连锁餐饮业集团（企业）餐费及商品销售收入（按业态分）图表5年限额以上连锁餐饮业集团（企业）商品购进总额（按业态分）图表5年我国连锁餐饮企业总体情况图表5年我国连锁餐饮企业情况（按业态分）图表5年我国连锁餐饮企业情况（按登记注册类型分）图表5年我国连锁餐饮企业情况（按行业分）图表5年我国连锁餐饮企业（集团）数（按行业与登记注册类型分）本文章更多内容：1-2-下一页&&
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2015人民币房地产基金年度研究报告
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&&&&&&&一、2015中国房地产基金行业统计情况&&&&&&&诺承投资和投中集团在2012年的房地产基金全行业调查基础之上，2015年再次对房地产基金行业数据进行了更新。&&&&&&&2015年中国房地产基金行业向纵深发展：行业规模进一步扩大，投资管理机构更为成熟和专业化，投资策略更为多元化。但制度套利和资本市场套利双重环境的存在，仍给整个市场带来极大的诱惑和风险因素。&&&&&&&根据统计，截至2015年12月底，中国人民币房地产基金市场拥有206家专业的基金管理机构，437支房地产私募基金，总管理资金规模超过4000亿元人民币。2015全年共新增24家房地产基金管理机构，新成立113支房地产基金。&&&&&&&人民币房地产基金自2008年开始较多出现。但在2010年之前，国内人民币房地产基金仅有20多支基金，100亿左右的市场规模。2010年房地产基金开始蓬勃发展，当年新募基金数量48支，募集规模271.76亿元。2011年更是房地产基金井喷的一年，新募基金数125支，总募集规模1004亿元。2012年人民币房地产基金进入市场调整，全年共新募集基金129支，总募集规模767亿元。2013年全年，共募集新基金113支，总募集规模超过1300亿元。2013年数据中包括多个名义募集数据，并非实际募集规模&&&&&&&目前国内人民币房地产基金的管理机构中，独立品牌内资GP和房地产商关联GP占绝大部分，二者合计占市场GP数量的3/4，及管理资金量的72%；金融机构关联GP占市场GP数量的22%，管理资金量的25%；外资GP以美元基金为主，但还是有少量外资或合资机构如铁狮门、普凯、凯龙瑞等募集了人民币基金，机构数量占整个市场份额的4%，管理资金量占整个市场的3%。&&&&&&&有48%的房地产基金管理机构及43%的管理资金量关注于住宅地产；综合性的住宅-商业综合体投资主题也正日益成为人民币地产基金的策略选择，有28%的机构和27%的管理资金量关注结合了商业性质的城市综合体开发；有近1/5的房地产基金关注于商业地产领域；还有少部分市场机构关注于诸如工业地产、旅游地产、养老地产、一级土地开发等专业的地产投资主题。&&&&&&&从基金规模来看，市场上60%的基金规模属于1亿至5亿元人民币的中等规模基金，这与房地产基金多是针对单一项目的专项基金不无相关；规模小于1亿元人民币的小型基金占10%；基金规模在5亿至10亿元人民币的基金占16%；超过10亿元人民币的大型基金占基金总数的14%左右。总体而言，目前市场上的基金以5亿以下的中小型基金为主。&&&&&&&根据诺承投资统计的数据，在已有资料的150家管理机构中，有12家机构管理基金数量达到十支以上，总管理规模984亿元；而有16家机构管理基金数在4-9支基金之间，总管理规模776亿元；31家机构管理基金数为2-3支基金，总管理规模486亿元；92家机构管理基金数为1支，总管理规模706亿元。部分基金管理规模数据未披露&&&&&&&目前国内房地产市场的基本投资方式是股权投资和债权投资，以及两种方式相混合的方式进行投资。目前以股权进行投资的机构数量占市场的22%，管理金额占29%；以债权进行投资的机构数量占市场的23%，管理金额占19%；以股权和债权结合进行投资的机构数量占48%，管理资金量占到了总管理资金量的43%；夹层投资机构数量占市场的7%，管理资金量占9%。国内房地产基金对单个项目/投资组合公司的投资资金多为1亿-3亿元人民币量级，占据44%的投资案例数，及37%的投资金额；一亿元以下的投资案例数占28%的投资案例数和总投资金额的12%；3亿至5亿的投资案例数占19%，总投资金额占32%；5亿元以上的大型投资项目占总案例数的9%，而总投资金额达到全部的19%。目前国内房地产基金投资策略整体上以机会型策略占据主要份额，87%的机构都以与开发商模式紧密结合获取高额投资收益为主要策略；有10%的机构开始专注于以增值型策略作为主要地产投资策略；核心型地产基金刚刚在国内开始出现，仅占非常小的市场份额。&&&&&&&在退出回报方面，已经有相当部分的房地产基金实现了成功退出，并向投资人分配投资收益。我们的调研结果显示，市场上已实现退出的基金最高业绩回报水平高于50%，而当前基金最低业绩水平为8%。大多数股权类地产基金实际投资回报率高于20%，股债结合类地产基金投资回报率在15%到20%区间居多。&&&&&&&二、2013房地产基金市场行业格局变化&&&&&&&基于2012年人民币房地产基金集中于住宅主题——机会型策略——债权投资方式——一线城市的市场格局，2013年的市场开始向综合体、商业主题——股权/债股结合投资方式——二、三线城市的转移。具体表现为以商业、综合体或其他主题地产为底层项目的房地产基金快速增长，基金退出收益率略微回落，以及基金创新结构设计的广泛出现。&&&&&&&2013年的市场投资环境依然处于动态变化当中。房地产政策调整、大资管格局、城镇化战略，给房地产基金行业带来了根本性的格局改观。一方面，地产行业现金流短缺，融资成本上升，房地产基金市场空间更大；大资管带来了更多资金池，资金来源更为丰富，可利用金融工具更为充足；随着城镇化的步伐，地产投资向二、三线城市扩张，投资领域更为广阔。另一方面，内部和外部市场竞争更加激烈，更多类型的资产管理机构进入市场，房地产基金感受到其他业态的外部压力；行业分化渐趋明显，投资策略、投资方式日趋专业化，房地产基金行业内部竞争格局成型，品牌机构行业知名度上升，而不成功机构亦开始退出市场；伴随着房地产市场投资成本和现金流紧绷带来的压力，地产行业的系统性风险进一步上升。整体而言，2013年房地产基金行业在2012年基础上实现了量和质的发展，但同时也伴随着风险的积累和行业的分化。&&&&&&&投资策略变化&&&&&&&机会型策略从一线城市向二、三线城市发展。&&&&&&&过去一年里，一线城市的土地供给和房地产市场受政策和经济因素影响增长缓慢，无论是住宅地产还是商业地产的资产升值增速下降。在城镇化趋势的带动下，地产开发由一线城市向二、三线城市扩散，随之将地产开发的机会型策略扩张至更广阔的区域。&&&&&&&非机会型策略在一、二线城市有所发展。&&&&&&&不以房地产开发作为基本投资逻辑的增值型和核心型策略随着核心城市房地产市场的升级得以发展。伴随着非住宅类房地产业态，如工业园、写字楼、商场、公寓等在核心城市中的价值上升，不少专业型房地产基金积极地占据市场空间。同时，资产证券化初露曙光，有望将中国房地产基金行业带入持有型房地产投资和REITs时代。&&&&&&&国内投资人的地产基金全球配置进一步发展。&&&&&&&受金融危机的影响，以美国为代表的房地产资产已经在过去几年有较大跌幅，目前在缓慢复苏当中。以鹏华美国房地产基金、诺安全球不动产和嘉实全球房地产为代表的国内房地产基金正成为投资海外机会的排头兵。国内以保险公司为代表的机构投资人，和个人投资人都开始了境外配置的步伐。当前海外房地产投资方式既包括了直接投资，也可以通过REITs和REITs指数基金等金融产品投资，还可以通过房地产基金实现。&&&&&&&投资主题变化&&&&&&&住宅地产在城镇化趋势中仍然占据最重要的地位。&&&&&&&住宅地产一直是房地产基金投资的最主要类型。与其他受监管资金池不同，房地产基金可以无限制，且实质性地参与住宅地产开发的各个阶段，因此也是住宅地产非常重要的补充融资手段。随着中国的城镇化进程，住宅地产的开发由一线城市转向二、三线城市，相应地房地产基金的触角也由此渗入到中国城市化进程的各个毛细血管。但由于不同地区经济、政策、社会情况的巨大差异，城镇化投资潮流中的投资收益差距也将是巨大的，换句话说，这其中蕴含着更为深刻的市场风险。&&&&&&&商业地产分野，写字楼、商场受到房地产基金差异化对待。&&&&&&&一线城市中的商业地产在成熟商业环境下具有长期稳定的现金收入和良好的资产升值预期，是大型投资人所青睐的投资品类。但在当前的环境下，两类最典型的商业地产却面临着不同的市场反馈。一线城市核心地段的写字楼地产，处于租金和出租率同时上升的周期。受到保险资金等机构投资人的偏爱，写字楼的投资市场处于活跃期，专业化的基金团队得以迅速成长并品牌化。实体商场受到互联网经济的冲击，运营难日益度加大，同时亦缺乏具有专业能力的运营团队和品牌操盘，对纯商业地产的市场认识分化严重，大家普遍认为存在较多的资产泡沫，实际介入购物中心类项目的地产基金寥寥可数。&&&&&&&养老和医疗地产受到保险公司等大型投资人的追捧。&&&&&&&而相较于其他资本，保险公司借助其强大的资金实力以及保险业务的协同效应，率先建立起相对成熟的养老产业链商业模式。将保险产品与养老社区相衔接，是目前保险公司进军养老产业的主要商业模式。同时，具有战略性投资意图的房地产公司亦开始涉足养老地产。更多地作为一种融资工具，房地产基金在养老和医疗等类型的地产开发过程中，显露身影。&&&&&&&工业和物流地产的价值得到体现。&&&&&&&工业地产为商业地产的一个分支，在美国REITs产品的市场份额排名中，与写字楼、住宅地产等都曾各领风骚。当前楼市调控促使房企将产业链延伸至工业地产。产业园开发、物流基础设施建设都已在各地如火如荼进行。中国已经出现了一大批以产业园和物流地产为标的的房地产基金。&&&&&&&投资方式变化&&&&&&&结构化融资和明股实债大行其道，但这种方式亦受到极大的挑战。&&&&&&&越来越多的房地产基金采取了类信托的结构化设计，以满足不同投资人的风险收益和投资期限偏好。明股实债成为当前最为普遍的投资方式。另一方面，通过明股实债的方式向房地产行业继续提供融资是与宏观经济去杠杆逆向而驰的行为，虽然解决了房地产行业的融资困境，但同时也递延了系统风险，事物的两面性在当前和远期可能体现不同的效果。&&&&&&&纯股权投资的风险进一步加大。&&&&&&&股权类投资的风险与项目退出紧密相关。在2013年，房地产价格波动和政策调整频繁，以纯股权方式进行投资的部分基金遭遇了退出端的考验，同时也引起了投资人对于纯股权类投资的信心动摇。股权投资在市场业绩和投资人信心两端都遭受了打击，市场活跃程度可能持续降低。&&&&&&&房地产夹层基金有较快发展。&&&&&&&虽然当前缺少合适的法律环境、夹层投资工具、有效的夹层利率空间。但是，夹层基金的优势和市场前景不容忽视。夹层投资的投资方式灵活，收益风险、收益率等介于股权和债权投资之间，收益率大于普通固定收益产品而相较股权投资风险较低，未来发展空间广阔。国内已经出现了专业的房地产夹层基金团队，并取得了不俗的市场业绩。&&&&&&&退出收益变化&&&&&&&股权收益下降，债权收益上升，不同机构之间收益差距增大。&&&&&&&与前两年相比，股权类投资的收益率有较为明显的下降。但基于房地产基金特殊的收益分配方式，债权和结构化房地产基金的收益上升。由于房地产基金往往从前端具有固定利率的资金池获得资金，再在市场上寻找在风险可控前提下能够承担更高资金成本的项目，由此获取利差。在大资管格局下，前端资金池更为丰富和具有操作性，而后端项目在行业周期下得以容忍更高利率的资金拆解成本，由此带来了结构化房地产基金收益率的上升。&&&&&&&三、房地产基金策略多元化&&&&&&&从房地产基金策略多元化的角度出发，我们既关注房地产基金作为一种资产配置类别存在于投资人的投资组合当中，同时也关注房地产基金行业中存在的多种模式化的投资策略，以符合投资人的不同偏好和目标。&&&&&&&房地产基金日益作为一种独立的另类投资资产类别存在于市场中。房地产基金与PE基金在实物资产现金流方面，及地产开发周期方面的区别使得这两类另类投资基金具有相似的表象，但却是不同的投资逻辑和投资策略。在房地产基金内部，核心型、增值型、机会型投资策略也存在着完全不同的执行效果。我们发现，在中国，新兴的房地产基金管理机构在投资策略方面，已经开始产生多元化格局分化，及专业化投资策略成型。&&&&&&&房地产基金是与PE基金相区别的资产类别&&&&&&&房地产基金是另类投资领域的独立资产类别，与PE基金在很大程度上具有类似特征，如都采取基金形式进行管理和运行，都具有长周期的投资期限，都具有较差的流动性。但是，房地产基金与PE基金又存在着实质性差别，二者的底层资产一个是房地产资产，一个是股权资产，两类资产之间存在着本质区别。股权资产对应公司资产，具有现金流支持，长期时间内亦具有股权价值增值，通过并购或IPO等方式退出。房地产资产对应土地和建筑物，在开发阶段没有现金流支持，仅享有退出时的一次性资产增值，通过回购、转售、散卖等方式退出。由于底层实物资产的不同，一般来说房地产基金与PE基金不具有风险相关性，是两类可以分别单独配置的资产类别。&&&&&&&在中国的环境下，PE基金已经经过了十年以上的发展阶段，无论是美元基金还是人民币基金都已经进入成熟发展阶段。而房地产基金在国内的发展年限尚短，无论是管理团队还是运作模式都仍然处于变动之中，因此投资人的资产配置节奏仍然缓慢。房地产基金作为一种长期限的另类资产类别，具有与PE基金相似的作用和不相关的风险属性，可以作为投资人资产配置多元化的有效补充。2013年，机构投资人配置房地产基金的实践已经开展，在2014年有望实现实质性突破。&&&&&&&房地产基金存在着多种投资策略&&&&&&&房地产基金的投资策略并不是一成不变的，在房地产基金行业内部，存在着依据风险收益特征而划分的几种典型投资策略：机会型、增值型、核心增益型、核心型，这四类投资策略具有不同的风险收益特征，投资标的，运营模式。虽然，当前中国房地产基金的主要策略集中在住宅地产的机会型投资上，但是机会型之外的投资策略才是未来中国房地产基金行业长远发展，并实现多元化配置的未来趋势。受到当前投资政策的限制，专业机构投资人对于机会型房地产基金投资的可能性不高。&&&&&&&以住宅地产为代表的机会型策略&&&&&&&所谓的机会型策略，主要是指参与房地产开发过程，以获取地产开发的高收益并承担相应的高风险。地产开发是一种高风险的投资行为，因为在房产最终完成开发，并销售出去之前，不向投资者提供任何的现金回报。房地产开发存在着大规模、长周期的资金投入，面临着极大的市场风险和流动性风险，同时，房地产开发也是一个高回报的行业，因此机会型房地产基金存在着较高的风险特征和相对较高的投资收益。&&&&&&&传统PE基金不参与地产开发和投资是有原因的。一方面，PE基金的少数股权投资策略非常难以适用于房地产开发企业。房地产开发企业不以股权融资为主要融资手段，并且房地产开发企业中的少数股权地位并不能得到有效保障。另一方面，房地产开发企业一般也不接受外部投资人，而更多依靠房地产开发商的内部融资职能。&&&&&&&因此，当前市场上以住宅地产为对象的房地产基金或者具有房地产开发商背景，或者具有金融机构背景。这类房地产基金的主要功能在于为相关项目在合理的信贷资金之外提供补充性资本供给。相关项目往往由于项目资质如开发阶段、企业评级等问题不能获得较低利率的银行贷款及信托资金，而由房地产基金承担综合融资工具，为房地产项目提供债权与股权结合的融资方案。&&&&&&&机会型房地产基金最重要的问题在于解决与股东方或者相关方的关联交易与利益一致性问题。因为在存在相关方的前提下，基金管理人更有可能将大部分投资利益转移给相关方，而不是留给基金投资人。&&&&&&&我们发现，虽然大部分房地产基金仍然在较低层面向房地产企业提供相关方融资功能，但是仍然有一部分房地产基金管理人已经成为独立且专业化的机会型房地产基金管理机构。其独立性和专业化特征在于：管理团队与股东方厘清利益分配机制，管理团队具有独立的项目决策权限，管理团队的项目来源是基于市场化搜寻而非关联方推荐，基金募集和退出不受到相关方的利益影响。&&&&&&&以产业园地产为代表的增值型策略&&&&&&&增值型策略是一类特殊的房地产基金投资逻辑，其主要关注的是在建成后到成熟运营前地产资产的增值服务及运营。增值型地产基金既需要捕捉市场上被低估的房地产资产机会，也需要有足够的服务和运营能力提高其内在价值，更需要有资本运作能力操作基金生命周期之中的募投管退各阶段。&&&&&&&由于住宅类地产在开发完成后即以直接销售方式卖出，因此住宅类地产一般不适用于增值型策略，典型的增值型策略包括工业园区、公寓等类型。在中国，全国各地大量产业园的出现为增值型地产基金提供了市场空间。产业园地产基金的主要服务内容包括对产业园的建设开发、装修和招租、产业整合和产业园运营、园区内金融服务等。&&&&&&&增值型策略的投资收益来自于两部分价值增值。一方面是作为运营价值的租金和出租率经过运营服务提升后的增值，另一方面是作为资产价值的房地产资产本身的增值。这两部分价值的提升能带来较为客观的投资收益，同时由于运营端已经具备基础资产作为基础，因此相应的投资风险亦低于房地产开发项目。&&&&&&&当前，国内较为成熟的增值型房地产基金已经积累了一定的项目经验，并已经实现了较高收益的退出。其主要关注的投资标的是国内一、二线城市的新建成、新交付、具有重塑性或升值潜力的物业；在基金层面以实现18%以上的收益为目标，在经过了分级化设置后，劣后级投资人的投资收益可高达40%以上。&&&&&&&以写字楼、公寓为代表的商业收购地产和核心型策略萌芽&&&&&&&写字楼是商业地产的典型代表。海外商业地产已经发展到成熟阶段，无论是商业物业业态，稳定的租金现金流，以REITs作为主流手段的金融工具和资本市场。但在中国国内，现阶段尚无法达到国外商业房地产行业的市场成熟度和政策完整度。因此，国内的商业地产从商业收购型房地产基金萌芽，同时亦出现了核心型策略的萌芽。&&&&&&&商业地产与宏观经济的趋势紧密相关。一方面，宏观经济的整体质量决定了商业写字楼的市场范围和租金水平，另一方面，宏观经济的增长性决定了出租率。中国商业写字楼市场在过去几年经历了租金和出租率双升的行情，为商业写字楼基金的出现提供了市场刺激。&&&&&&&当前，持有型的商业地产基金出现还面临着几个重要问题。其一，物业价值与租金价值之间的较大差异，导致中国市场上商业写字楼的租金回报率同比而言低于其他投资回报率，因此以商业写字楼为目标的财务投资不受欢迎。其二，当前国内没有出现商业写字楼的整体市场，特别是大型机构投资人尚未全面入场，商业写字楼还处于由各运营方独立持有和运营的碎片化市场。其三，针对持有型投资的金融市场和金融工具尚未建立，资产证券化和REITs尚处于论证和实验阶段，短时间内不会对商业地产基金的退出提供直接支持。&&&&&&&国内写字楼地产基金的出现是以整买零卖的批发零售模式出现的，从模式上来说仍然是机会型策略和财务顾问模式。但是，经过了几年的市场历练后，先行的管理机构积累了对于商业地产行业的理解、资源网络和投资经验。当前，收购型地产基金已经产生，并开展投资实践。其投资策略和投资逻辑在于，对低估值的商业物业进行整体收购，经过模式改造和运营提升，重塑投资标的的内在价值，并通过与大型投资人的合作关系实现最终退出。&&&&&&&专业化的商业地产管理人所具备的管理能力和禀赋，不仅仅体现在对商业地产基金资本运作模式的操作上，更需要团队具有对于商业物业自身的经营运营能力和操作能力。缺乏同时具备资本运作和商业物业运营能力的专业人才和团队，正是中国尚未大范围出现商业房地产基金的原因所在。&&&&&&&除写字楼之外，在类核心型策略方面，公寓类和工业物流类房地产基金也开始了市场化运营，并已经获得了一定的市场份额和知名度。海外广泛存在的购物中心和商场类商业地产基金在中国的市场发展前景受到了较大的质疑。整体来说，商业房地产资产的基金化运作在中国的市场化进程较慢，对管理机构的专业化程度和经验要求更高，市场环境和政策环境的不成熟是影响商业地产基金管理机构出现的主要原因。&&&&&&&机构投资人对于商业地产的配置兴趣是远远超过机会型策略的。机构投资人的另类资产配置目标追求资金的长期性、现金流状况的稳健性、及风险收益的相匹配。核心型投资策略良好地符合了机构投资人的长期资产配置目标，而国外主要的核心型策略投资人也确实是具有长期资产配置的机构投资人。随着国内机构投资人市场的成熟和资产配置活动的开展，我们相信商业房地产基金的未来发展空间是与机构投资人的配置能力和配置意愿相符。&&&&&&&四、趋势总结与行业预测&&&&&&&现实虽然骨感，但理想依旧丰满，这是我们与国内顶尖房地产基金管理人深入沟通交流所得的最深感受。&&&&&&&2013年，中国的房地产基金行业明显地呈现出良好的发展态势：整体行业规模扩张，从业人员队伍扩大，管理人经验和能力更加丰富，专业化水平提高。同时，外部大环境的改善有助于提高房地产基金的市场地位：大资管格局的形成提高了社会资金的市场化程度；房地产市场的结构调整带来了更为丰厚的获利机会；城镇化战略的延伸带来了更为广阔的市场空间。但是，我们一直强调并提醒投资人和从业人员，在对投资价值和收益的同时，不可忽视，甚至是要更加重视，房地产行业和资产管理行业的风险因素和风险管理，这也是房地产基金管理机构实现基业长青的根本。&&&&&&&总观中国房地产基金行业的发展成果，我们认为，中国房地产基金行业存在着如下的四个发展趋势和方向。&&&&&&&大资管时代来临，基本颠覆了银行理财池和信托的牌照通道时代，各类金融产品形式都将发挥同质作用。银行理财、信托、券商资管、基金子公司、保险资管、PE基金都仅仅是金融产品的形式，从根本上来说都将成为金融产品的设计形式。当前，不同金融渠道具有不一致的资金成本属性、期限属性、投资人来源和风险偏好，因此需要对应不同的底层项目和金融产品结构，存在着差异化的需求。底层项目、管理人价值、金融产品设计将成为重要的产品属性，应当引起投资人和管理人充分的重视。&&&&&&&摆脱单纯的套利拆解式融资的”草根“机构操作模式，房地产基金已经进入在明确的投资策略指导下，通过使用多元化的金融工具，发现并创造项目价值的品牌投资时代。运营独立化、策略专业化、机构品牌化、投资人机构化的房地产基金管理机构必将出现，并引领中国房地产基金行业的趋势和潮落。
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