二套房贷款首付降至四成二手房满两年免征营业税-A01版-半岛晨报数字版
二套房贷款首付降至四成二手房满两年免征营业税
两条重磅利好昨日投向楼市,会对个人住房买卖有哪些影响？
&&&&政策宽松大幕正在开启。楼市在30日迎来两个重磅利好消息。央行、住建部、银监会联合下发通知，确定二套房最低首付比例降至40%。这是二套房贷首付比例5年以来的第一次下调。几乎在同时，财政部网站发布最新消息，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。如果说“二套房降首付”仅是对楼市改善型需求的微刺激，免征营业税“门槛”的降低则是对二手房市场的一次强震。二套房首付比例降至四成&&& 中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发文，调整个人住房贷款政策。调整后，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40％，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。&&& 在住房公积金方面，调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20％；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30％。&&& 此外，通知指出，人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策和执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产平稳健康发展。二手房营业税“五改二”&&& 事实上，昨天楼市最重磅的消息，是财政部和国家税务总局联合发布了有关“个人购买2年以上普通住房对外销售免征营业税”的通知。三部门对二套房贷的松绑仅能释放部分贷款需求，财税部门的新政则直接降低二手房市场的购房成本。和二套房贷政策由各家银行分别“落地”不同，“免营业税”的新政是自日起执行。记者昨日与相关部门联系，但没有得到该政策在大连的具体操作情况。&&& 两部门表示，此次调整个人住房转让营业税政策旨在促进房地产市场健康发展。根据两部门发布的通知，调整内容包括：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。&&& 我国目前执行的个人住房转让营业税政策自2011年初开始实施，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。半岛晨报、海力网记者苏琳算账100万元房子可减税5.5万&&& 按照新政策，以一套售价100万元的房子为例，可减少约5.5万元营业税。从二手房市场角度来看，符合这样条件的房源比例将大幅增加，尤其是对于改善型需求来讲，由于营业税的免征，降低了交易成本，这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲都将产生强烈的刺激效果。&&& 2009年，国家鼓励普通住房消费，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将二手房免征营业税门槛从5年降至2年。大连则执行的是辽宁省政府关于促进房地产市场发展的意见，即在日之前，对二手房免征营业税。不过，日，大连宣布正式终止二手房营业税的优惠，成为全国第一个叫停优惠的城市。随着楼市进入深度调整，2014年10月，坊间就有“国家拟将营业税‘5转2’”的消息。但一直未见政策露面。&&& 半岛晨报、海力网记者苏琳大连营业税政策变化&&& 根据辽宁省政府关于促进房地产市场发展的意见，大连市自日至日，对单位、个人转让住宅二手房，不受年限规定，暂缓征收营业税。&&& 日起，大连地区个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按其售房收入减去购房价款后的余额征收营业税。说法贷款未完成审批可按新政策执行&&& 对于正在办理贷款申请手续的购房者而言，二套房贷政策的变化会带来怎样的影响？沙河口区一家商业银行负责人表示，银行一般是以贷款审批结束为时间点。如果贷款人只是递交材料，还没有完成审批，那么就可以要求按新政策执行。但对于通过审批、等待放款的客户就不能更改了。&&& 受国家支持刚需及改善需求的房地产政策方向影响，二套房贷款在银行业务中目前并不突出。去年9月央行对二套房认定标准“松绑”之后，更多的二套房“变身”为首套房，更加压缩了银行二套房贷的占比。现在大连地区各家商业银行受理的房贷客户中，申办二套房贷的客户数量一般仅占申办房贷客户数量的10%以内。&&& 虽然首付降低比例较大，但多家银行对该政策的影响力度并不看好。购买者办理二套房贷款的主要问题是利率，而非首付成数。目前二套房利率水平仍然偏高，对于客户而言，如果还是要求基准上浮10%，估计对市场的影响不大。&&& 半岛晨报、海力网记者苏琳数据&&& 3月份，大连二手房交易逐渐回暖。搜房网房天下大连二手房数据中心的统计数据显示，3月第4周（3月23日――3月29日），大连二手房住宅挂牌均价出现了环比0.03%的微幅上升，成交均价为10405元/平方米。大连四大主城区二手房成交量为461套 ， 环 比 前 一 周 上 涨27.70%，二手房成交面积为35240.51平方米，环比前一周上涨了21.86%。影响楼市房龄2-5年二手房更好卖&&& 新政大大降低了二手房的交易成本。沈阳市芒果不动产市场部人士李宏宇表示，以往因二手房未满五年期而需承担较高的交易税额，加上租金年年看涨，让一些二手房持有者转售为租。而二手房购买者选到合适二手房的困难度增高，选择未满5年二手房的意愿迅速降低。新政实施，无疑是对二手房市场的重大利好。以往房龄在5―10年的二手房在市场上颇被看好，而新政实施后，以往因房龄在2―5年而不太吃香的二手房也将“变得更好卖了”。记者董翰博股市沪指大涨地产股井喷&&& 上周末利好云集，央行宽松预期、一带一路顶层方案出炉、地方债置换额度提高，午间市场传言关于地产的一些利好可能要公布，A股市场地产股躁动带领权重股雄起，“一带一路”相关板块大爆发，刺激沪指大涨近2.6%逼近3800点关口，再度刷新7年新高纪录。&&& 有报道称央行30日中午紧急召开会议。市场猜测是关于地产的一些利好要公布。午后地产板块大爆发，保障房板块大涨近4.3%，房地产板块大涨近3.8%，其中天房发展、深深房A、保利地产、金科股份、中天城投等10股涨停。 据中新网二套房贷最低首付降至四成 二手房满两年免征营业税
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15年03月31日 15:01
调低二套房贷利率
才是真金白银的实惠
昨日，楼市两项利好政策出炉后记者采访了几位有购房需求的消费者。家住格兰春天的刘女士对记者说，&二套房贷首付降低当然是好事。但是，我最在意的还是房贷利率，如果二套房贷的利率能降至基准就好了。毕竟，这才是真金白银的降低&。
此前的房贷政策是，二套房贷首付最低六成，利率最低为基准利率的1.1倍，而这次调整仅提及首付比例降至四成，不涉及贷款利率，那么二套房贷的贷款利率最低还是为基准利率上浮10%。
举个例子吧。以贷100万元30年期的房贷为例,选等额本息方式,日起5年期以上贷款的基准利率为5.9%,对应月供为5931.4元。如果是二套房贷，则利率要上浮至6.49%，月供要上升至6314.1元。从这个案例来看，月供差别高达近400元。
今年3月下旬，包商银行宁波分行推出首套房贷利率8.5折的优惠。记者了解到，当下，宁波的工行、农行、建行等主流房贷大行，其首套房贷的利率为基准利率打9折。
房贷政策调整轨迹
1.&新国八条&&日国务院会议相关文件指出：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2.日人行、银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》&对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
在已取消或未实施&限购&措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
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03-30 09:51二套房贷款首付比降至四成两年以上二手房免征营业税_新浪新闻
　　市场预期的房地产“利好政策”靴子终于落地。央行、住建部、银监会昨天联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，财政部、国家税务总局联合发布称二手房营业税免征期限由5年降至2年。
　　□政策出台
　　>>二套房贷款
　　首付由六成降至四成
　　昨天下午，一则“央行紧急召集媒体当天下午召开发布会”的消息即在市场传开，并表示可能与二套房贷首付比例下降有关系。京华时报记者昨天向央行方面求证，得到回复称没有发布会，二手房政策尚不清楚。然而，就在各股票市场收盘之后，昨天16：58，央行、住建部、银监会三部委联合发布通知，宣布对二套房贷首付等个人住房贷款进行调整。
　　这份名为《中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》规定，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。而在此之前，二套房贷款执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。
　　>>转让营业税
　　免征期限由5年变2年
　　无独有偶，就在三部委联合发布调整二套房贷的通知几分钟后，财政部、国家税务总局又联合发布消息，称将从3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。
　　具体调整内容包括：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
　　据悉，我国目前执行的个人住房转让营业税政策自2011年初开始实施，规定个人购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售可免征营业税，而购买不足5年的住房将全额征收营业税。
　　□新闻背景
　　房地产市场低迷
　　事实上，自去年以来，房地产市场的情况并不乐观。根据本月国家统计局公布的2月份数据显示，70个大中城市中，66城新建商品住宅价格环比下降，北京新房价格连续8个月下跌。
　　根据亚豪机构最新的统计显示，截至3月30日，2015年一季度，北京共成交商品住宅20383套，相比去年四季度41722套商品住宅成交量下滑了51%。
　　土地市场方面，受供应等因素的影响，成交量同比大幅下滑。据中原地产统计，一季度北京土地市场成交金额484.7275亿元，相比2014年一季度的753.44亿元，跌幅高达35.7%。2014年一季度土地成交高达50宗，而在2015年一季度仅成交28宗。
　　多次出重拳调控
　　近年来，政府多次出重拳调控房地产市场。2010年1月，“国十一条”出台，要求加大差别化信贷政策执行力度，二套房贷款首付比例不得低于40%；当年4月，“国十条”规定二套房首付比例不得低于50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷；2011年1月，力度空前的新“国八条”规定二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍；2013年2月，新“国五条”进一步加强了差别化住房信贷政策，北上广深、厦门、武汉、南京、杭州等城市都将二套房首付提高至六到七成。
　　□专家解读
　　放松程度超过预期
　　二套房贷首付比例迎来5年以来的首度下调。链家地产市场研究部张旭表示，本轮组合拳政策偏向支持二套合理改善型需求，且放松幅度超过此前各界预期。从历年北京市购房贷款首付比例变化情况来看，2010年二套房首付比例统一为40%，此后一直处于上升趋势，自2013年起，二套房首付比例一直维持在70%的水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以购置套总价200万元的二手房来说，首付金额可下降60万之多。
　　亚豪机构市场总监郭毅表示，综合来看，本轮政策调整可谓是房地产松绑的组合拳，特别是个别政策已经宽松至2008年的历史最宽松期的标准，这将会极大地提振市场信心。
　　营业税又回6年前
　　张旭表示，从历史情况看，营业税政策也全面回到2009年的水平。据链家地产测算，目前北京二手房市场上约有16%的购房者需要交纳营业税，如果营业税“5改2”政策落地，交纳营业税的占比可能要降低到8%，整体购房者的负担将会有所降低。
　　郭毅表示，目前二手房交易本就以次新房为主，以前的税费政策极大地抑制了购房时间在5年以内的
　　二手房交易，也从一定程度上造成二手房整体交易量的下滑，本次营业税调整后，税费的降低将有助于拉动一轮购房时间在2年到5年之间的二手次新房交易。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“5改2”政策最大的受益者其实是购房人，对于很多人来说，不用承担以前要被业主转嫁的营业税了，降低其购房成本，能够省几万到几十万不等。
　　但是，郭毅也指出，本次税费调整并未涉及个人所得税这一二手房交易税负最重的税种，目前这一税种的征收标准是5年以内房产，征收（销售价格-房产原值）的20%，房产满5年且为家庭唯一住房才会免征。二手房个税未如预期中一样，与营业税同步下调，无疑将会在一定程度上影响对于二手房市场交易量的拉动力度和效果，也说明在二手房政策上，政府同样保留了一定的调整空间。
　　重点支持改善需求
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在宏观楼市整体表现依然低迷的大背景下，以支持首次自住型需求和合理改善型需求的楼市利好政策再度加码。从三部门联合下发的通知核心内容看，本次新政重点利好的是已经拥有一套住房、亟须改善但同时购买力相对欠缺的合理改善型人群，政策明显加大了对此类人群购房的支持力度，降低了其购买二套房的首付门槛。同时本次新政也重申了使用公积金购买首套房的首付门槛降到20%，盘活公积金使用效率的意图表现明显。
　　北京大学房地产法研
　　究中心主任楼建波表示，此次楼市新政，改善型住房家庭受益面最大。以前对二套房的首付限制，基本已经消除了。近期一些城市的租金一直上涨，就是因为太多家庭都在观望楼市。这次宏观调控后，对改善型住房家庭有一定的帮助。
　　一线城市灵活调整
　　值得注意的是，本次通知还强调，要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，“因地施策、分类指导”意味着政策不应一刀切，像北京、上海、深圳等购房需求旺盛甚至房地产持续过热的城市可考虑不下调首付比例，同时，银行亦可根据自身经营状况灵活调整。
　　□影响预测
　　直接增加10%需求
　　中国银行国际金融研究所研究员高玉伟表示，政府稳定住房消费的意图明显。这标志着房地产政策出现转折点，从地方放松限购限贷走向全面放松。预计，短期内，房市新政难以改变房地产投资下滑的局面，特别是部分三四线城市，去库存仍是房市调整的主题，但部分一线城市需求回升可能带动房价上涨。
　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，政策远远超过市场预期，特别是首付比例降低到40%，这将是历史最宽松的政策，对于市场来说，起码可以直接增加10%的有效购买需求。
　　成交量将快速上涨
　　中原地产首席分析师张大伟表示，整体市场成交量将在4月快速上涨。一二线城市将会出现上涨的可能性，其中部分城市的上涨幅度会比较高。预计整体一二线城市二季度市场将出现成交量起码30%的环比上涨，也将是2014年来的成交高峰，其中一线城市的房价将开始上涨。
　　亚豪机构市场总监郭毅分析，对于刚需和改善型人群来说，支付能力是制约其购房的原因之一，信贷政策的调整也一直是政府对楼市调控的重要手段。降低首付比例，提高购房资金杠杆，有助于撬动更多住房消费。在目前国内商品房产能过剩的背景下，有助于缓解三四线城市的高库存压力，对于一线城市来说，更成为拉动购房需求提升的利器。预计一线城市的房地产市场交易量将会在4月明显升温，三四线城市的楼市也将逐步回暖。
　　□焦点追问
　　1房价会不会上涨？
　　“量价齐升”将不会再现
　　胡景晖认为，新政将刺激改善型需求的提前释放，将促进大户型、高价房的销售，但不会创造新的需求；因为首付比例降低后贷款会增加，购房人获得按揭的难度反而会在一定程度上有所加大，因此作用有限。其次，新政将促进改善型业主卖掉城中的中小户型，对于不愿去郊区买房的首次置业者来说是明显的利好。同时，新政表明政府已经依据我国楼市现阶段的市场特征，把鼓励政策从首次置业人群调整为改善型人群。胡景晖认为，在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下，尽管本轮新政会刺激宏观楼市二季度持续复苏，但是依然无法从根本上扭转房地产市场趋冷的大趋势，未来宏观楼市像过去几年那样“量价齐升”的情况将不会再出现，“量增价稳”将成为2015年楼市“新常态”。
　　泰禾集团总裁助理、集团品牌总经理沈力男认为，此次出台的两个政策叠加释放出的需求量是比较大的，对于房企来说，这是一个利好政策。在这样的政策刺激下，预计后面一段时间的北京市场上成交量将有明显的回升，但价格将是稳中有涨的态势。至于房价不会出现大幅变动的原因，沈力男称，北京是行业集中度比较高的市场，很多房子集中在大型房企的手中，而这些房企一般上半年以跑量为主，对溢价的要求一般在下半年体现。因此，房地产的整体趋势是乐观，但房价的走势相对趋稳。
　　2新政算不算救市？
　　政策由非常态向常态回归
　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，此次二套房首付下调可谓房贷政策由非常态向常态的回归，有利于释放自住型及改善型购房需求，以改善民生、稳定经济。
　　中国民生银行首席研究员温彬分析称，目前我国房地产市场已从供过于求向供求基本平衡转变，前期为抑制房价过快上涨而采取的非常规房贷政策也需要根据市场变化回归到常态。从国际上看，二套房最低40%的首付比例仍然是比较审慎的，防止投机性需求的膨胀。
　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，此次新政是常规的调控手段，鼓励大家买房就是要降低首套比例和银行利率。楼建波称，房地产调控不是从紧从严才叫调控，鼓励购房、消化库存也是调控的一部分。今年李克强总理的工作报告中，也提到了鼓励居民自住型住房和改善型住房需求，因此，新政策出台的出发点是好的。
　　中国银行国际金融研究所研究员高玉伟表示，房市新政出台的主要原因在于，房市调整引起相关投资下滑，进而带来巨大的经济下行压力，稳定经济增长成为今年经济工作的首要任务。
　　□市场反应
　　>>开发商
　　深圳某项目应声涨价
　　政策刚刚落地，就有项目应声而涨。昨天18:07，一则由“九垓上”发出的微博称：“紧急通知，熙园山院从明天起所有产品上调5个点。面价不调。请各位同事周知。”京华时报记者了解到，该项目位于深圳宝安区，是一个别墅项目，搜房网上挂出的价格是64000元/平方米。
　　记者随即拨通了该项目的售楼电话，销售人员向记者表示，他们的确接到了通知，将从3月31日开始报价上调5%，但具体售价需要面谈。
　　>>银行
　　利率优惠跟首套看齐
　　昨天晚间，浙商银行宣布即时调整二套房贷政策，对于总价在500万元以下的普通住房，实施二套房贷首付最低4成，利率下限为基准利率的7折；对于总价在500万元以上的公寓、别墅等高档住房，二套房首付比例最低5成，贷款利率下限为基准利率的8.5折。浙商银行表示，利率下限优惠范围目前暂为购买与该行有开发贷款合作楼盘的优质客户。而在此前，该银行对于借款人家庭有一套住房有贷款余额，又申请贷款购买住房的，首付比例不低于60%，贷款利率下限为基准利率的1.1倍。
　　>>股市
　　地产个股上演涨停潮
　　虽然消息在昨天下午才公布，但A股市场早早作出反应，截至收盘，房地产板块均涨4.39%。
　　具体来看，招商地产、保利地产、中天城投、天房发展、实达集团、荣安地产、深深房A、香江控股、金科股份、国兴地产、中关村逾10只股强势封于涨停。华夏幸福、首开股份、荣盛发展等涨幅超过8%。
　　汇丰晋信大盘基金双核策略基金经理丘栋荣认为，目前龙头地产股对应2015年动态估值仅8倍左右，吸引力比较大，预计会受此消息提振，带动整个蓝筹板块继续发力。　　（原标题：二套房贷款首付比降至四成两年以上二手房免征营业税）
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要致富，先种树——这句曾经在农村地区广为流行的致富宣传标语，没承想却成了网友们调侃名校武大的揶揄之语。然而，调侃背后却是广大网友对于武大门票收入不透明的种种质疑。
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如果把中国看做是敌人，那肯定觉得亚投行就是“鸿门宴”，但凭什么这么多欧洲盟友也纷纷投奔呢？人家也不是傻子。如果把中国看做是竞争对手，那没关系，大家还有合作的可能。十天内免登录
二套房贷首付最低40% 二手房2年以上免征营业税
有关二套房贷政策调整的消息终于落定，结果远超预期。昨天下午，央行、住建部和银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房贷首付比例下限从现在的60%-70%降至40%，其中公积金二套房贷最低降至30%。
有关二套房贷政策调整的消息终于落定，结果远超预期。昨天下午，央行、住建部和银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房贷首付比例下限从现在的60%-70%降至40%，其中公积金二套房贷最低降至30%。通知鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。事实上，这已不是二套房贷政策首次松绑。去年9月30日，央行下发文件对首套房贷的认定大幅松绑。文件指出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇昨天表示，此次二套房首付下调有利于释放自住性及改善性购房需求，但像北京、上海、深圳等购房需求旺盛甚至房地产持续过热的城市可考虑不下调首付比例。中国银行国际金融研究所副所长宗良也认为，楼市新政有利于房地产市场向常态回归。兴业银行首席经济学家鲁政委表示，由于过去房地产市场一直弥漫着浓烈的情绪化氛围，此次调整标志着政策重回理性正轨。预计未来还会解除部分地区限购和解决房地产税的公平税负问题。税费新政二手房营业税免征期调回2年符合条件的二手房转让今起每百万元房款可省5.5万元税费本报讯(记者 张钦)被业内称为“史上最给力”的房地产救市政策昨天出台了。昨天下午，财政部、国家税务总局发布通知，明确从今天开始，个人转让不足2年的住房，将全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。通知还表示，上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发﹝2005﹞26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发﹝2005﹞89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发﹝号)的有关规定执行。有分析人士向北京青年报记者表示，这项新政的实质是对二手房年限的要求降低。此前财政部和税务总局在2011年出台的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2011〕12号)文件中，对二手房交易缴纳营业税的区分年限是5年。在此之前，个人住房转让营业税免征年限是2年。此次新政，可以说是财政部和税务总局将二手房营业税免征年限再次调整回2年。这意味着，二手房转让享受营业税免征的政策门槛再次降低到了2年，免征营业税时间由“满五”变为“满二”，将大大降低购房后再出手的锁定年限。多位业内人士表示，此举将促进二手房交易。热点关注新政后买卖二手房要交哪些税？北青报记者了解，现在买卖二手房需要缴纳税费包括契税、营业税和个人所得税。其中，契税根据房屋面积分别需缴纳房款的1%至4%：面积在90平方米以下并且是首套房的缴纳1%；面积在90平方米以上144平方米以下缴纳1.5%；面积在144平方米以上的需要缴纳4%。营业税的税率则是5.5%，个人将购买不足2年的住房对外销售的全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。此外还有个人所得税，对于房产证满5年并且是唯一住房的可以免除。值得注意的是，目前对于免征个人所得税的条件依然是“房产证满5年且是唯一住房”，并没有相应调整为“房产证满2年且是唯一住房”，也就是说此次调整并未涉及个人所得税的减免政策。在上述三项税中，契税的计算相对复杂，而且其中还涉及什么是普通住房的概念。那么什么是普通住宅呢？根据政策界定，凡是“建筑面积在144平方米以上、容积率低于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的都属于非普通住宅，反之为普通住宅。另外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇。按照新政计算，比如购房者购买的二手房是“四年房”，总价100万元，那么之前他需要缴纳的营业税是100万×5.5%=5.5万元，现在则由于超过了2年可以获得“豁免”，也就是省下了5.5万元的税。文/本报记者 张钦后市分析楼市迎来又一春？昨天下发的几大楼市“救市”政策将会给北京乃至全国楼市带来什么样的影响？楼市会不会又上演上一轮调控松绑后的“飙涨行情”？现在买房是不是时候？针对这些问题，北青报记者进行了深入采访。4月楼市成交量将现快速上涨“从历年北京市购房贷款首付比例变化情况来看，2010年二套房首付比例统一为40%，此后一直处于上升趋势，自2013年起，二套房首付比例一直维持在70%的水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以购置套总价200万元的二手房来说，首付金额可下降60万之多。”中原地产首席分析师张大伟认为，新政带来的最大影响是直接的需求刺激。整体市场成交量将在4月快速上涨，一二线城市将会出现房价上涨的可能性。链家地产市场研究部分析师张旭表示， “不用看数据，许多购房人也可以感受到春节后的二手房市场正迅速回暖，但我们统计发现主要是由于改善型购房人的加入，真正的刚需购房人还是很难入市。从此次新政策可以看出，降低二套房首付比例就相当于降低了刚需购房人的购房门槛。”楼市进入大宽松时代楼市新政第二大影响为心理影响。为什么市场这么关注二套房贷款政策？这是因为二套房贷款政策是2013年楼市收紧的标志性政策。2013年楼市火爆，很多地方收紧政策，将二套房贷政策调整为首付从六成上浮到七成，这种情况下，松绑这一政策将意味着政策方向的全面调整。“二套房贷款政策如果调整，对于改善需求来说将出现质变，日，央行发布的松绑限贷政策事实上已经放松了改善需求入市，但主要针对的是卖一买一需求。此次对二套房松绑，意味着改善需求将全面被鼓励。”可以预计，信贷政策一直是楼市政策的核心，如果二套房信贷松绑，各地方政府将出台更积极、激进的松绑政策。交易成本大幅降低根据财政部的新政，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税；不足2年的住房对外销售，全额征收营业税。这一规定将大幅降低购房人的成本，活跃市场气氛。从历史情况看，营业税政策也全面回到2009年。本次税费调整并未涉及个人所得税这一二手房交易税负最重的税种，目前这一税种的征收标准是5年以内房产，(销售价格-房产原值)×20%，一套价差在100万的房子，所得税就得20万，房产满5年且为家庭唯一住房才会免征。二手房个税未能够与营业税同步下调，这说明政府机构在政策储备上仍然有后手。
本文来源：北青网-北京青年报
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