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小区水电费究竟该谁收？物管代收不能承受之重
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“每个月为一个小区的业主垫付5000元的水电费，那么公司每月就会为委托管理的10个社区垫付5万元，一年下来，垫付的水电费将达60万元！” &&& “物管公司为了代收水电费，需要花钱请专人抄表、收费，人力、物力都受到极大的损失，最重要的是，物管公司卖了这个笑脸还不讨好！” &&& 小区的水电费究竟该谁来收？物管长期代收水电费是不是和水电部门达成了代理关系？业主对交水电费有什么看法？本报记者带着一连串的问题走访了成都的多家物管企业、行业部门、律师、小区业主。 &&& 物管企业“代收水电费，我们受不了！” &&& “我们公司为水电部门代收水电费，仅仅为一个项目代收的损失算下来就是五六万元，还要请人专门替水电部门抄表，劳务费算下来都差不多2万元了。让我们物业管理公司承担这个费用简直不公平！”成都万和物业管理公司经理马聪满肚子苦水。 &&& 而一位不愿透露姓名的物管公司老总仔细算了这样一笔账：在一个600户左右的社区，如果每户每月消耗15吨水、100度电，按照2元/吨和0.48元/度的市场价格来算，每户每月应交水电费78元，那么整个小区600户人家就应该交46800元/月。假设该社区的物业公司只能收回90％的水电费，那么他每月至少要为业主垫付将近5000元的水电费；若该物业公司管理有10个这样的社区，那么他每月就要垫付5多万元的水电费，这也就是说，一年下来他很可能就要垫付高达60余万元的水电费！如果业主每月不按时缴纳水费或拖欠水费，那么物业公司每月都将冻结一部分资金，长此以往，有些物业管理企业只有亏本倒闭。 &&& “水电部门动不动就说欠费停水断电，而在小区停水断电必然造成混乱，一旦出现混乱，业主要把责任全部推到物管身上，物管从小区的因素来考虑只有被迫垫交水电费，物管两边都不是人啊！”成都物业管理公司经理李旭东一语道出物管无奈垫交水电费的原因。“由物管代收水电费真的是一个规则不对等的游戏，所有物管企业都为这种不对等付出了昂贵的人力、物力成本，很头疼！” &&& 专家连线水电费到底该由谁收？ &&& 在记者的采访中，无论是物管公司还是物管协会都谈到了2003年颁布的《物业管理条例》。该条例四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。而第五十二条则规定了“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”。 &&& 为什么有了表述得如此清晰的条例，还会产生如此普遍的水电费收缴难题呢？四川泓森律师事务所律师赵绍舜认为，水电部门和物管企业对《条例》中所提到的“最终用户”的不同理解是目前征收的焦点。水电部门认为，“最终用户”是与其签订供水或供电合同的平等主体，一般指的是开发商，或者是合同主体变更后的物管企业。据介绍，在选聘物业管理企业时，首要条件是把水、电的户头变更到物业管理企业户头，而物业管理企业为了承接新楼盘的物业管理权，也只好承担了这个本不该由他们承担的风险。业主入住后，水、电的户头关系理应随之变更到最终使用人，而供水、供电部门不但不同意这样做，而且还要求物业企业承诺每月按时交纳水费，收不齐的物业公司有先行垫付的义务。于是，物管公司无奈地承受了代收水电费的经济损失、额外的劳务开销以及同业主“扯皮”等多项不便。 &&& 业内人士认为，供水供电企业与物业企业谈不拢，主要在两个方面有分歧，一究竟谁是水电供应合同主体，二物业代收水电费应不应有报酬。 &&& 该人士认为，物管公司无偿为水、电部门代收代缴水电费是产生严重亏损的重要原因。供水、供电企业则认为水电供应合同的主体中没有物业公司，物业公司不是为供电企业“代收代缴”，是代业主收费、缴费，受业主委托当中出现的欠费问题，应与业主委员会协商解决。 &&& 而争议的核心并不在于物业是否该“代收水电费”，而在于供水、供电部门是否有权要求物业公司替业主“代垫付”水电费。作为经营方的水电部门要求提供服务一方的物业公司代垫付水电费，让其承担因损耗、用户欠费造成的经营风险，这对于物业服务公司来说极不公平。正是这个“代垫付”造成了物业企业不堪重负经营现状。 &&& 行业部门在法律框架内实现有偿服务 &&& 成都市房产管理局物业管理处相关负责人认为，物管代收水电费所产生的问题属于行业性的体制问题。要解决这些问题，最根本的是要“理清法律关系，分清经济责任”。 &&& 而成都市物业管理协会相关负责人则认为，水电部门应加快水表出户进程，改造二次供电，取消供电的一些中间环节，加快水电设施的产权转移。对于受条件限制，水电设施产权无法通过改造转移的小区，开发商在小区符合条件后，应该按照规定成立业主大会，设立业主委员会，保障业主的合法权益。物业公司与水电设施的产权人开发商或业主委员会在签订委托合同时，就应该明确管理的模式，并在物业服务合同中进行进一步约定，包括有无停水、停电的权力，是有偿服务还是无偿服务，如何解决欠费问题等。业主委员会也可将该权力委托给物业公司，由物业公司代为实施。同时电力部门也支持物业公司采取法律手段向欠费用户催缴电费。有关人士建议，如果水电部门觉得“抄表到户”短期内有难度，可以和物业公司开协调会，供水供电部门委托物业公司暂时代收水电费，但水电部门要与物业公司签订委托书，并由水电部门支付一定数额的劳务费。 &&& 业主声音一户一表的费用谁买单？ &&& 要实现水电部门对一家一户的收取水电费，首先的条件就是满足一户一表。对此问题，小区的业主又是什么态度呢？ &&& 家住石人小区的杨先生认为，水电安装一户一表，两项加起来要2000元左右（电表约500元，水表约1500元），太贵！ &&& 在李家沱已经生活了14年的刘女士则认为，小区内有很多中老年业主为了“占便宜”，在水龙头下面放个大水桶，整天“滴答、滴答”，用了水还不用给钱，这几乎成了习惯了。现在要改造线路，便再也赚不到这样的便宜，还要拿出上千元，几千元的钱出来，他才不愿呢。 &&& “将电表、水表安装到户实际上对业主很有利”，一位物业管理公司经理说。不安装一户一表，变压器坏了要维修，由住户集资；电线老化要更换，也由用户出钱；而这些东西也是有“寿命”的，隔几年又要重新维修，算起来确实是一笔不少的费用。而安装一户一表之后，变压器、电线、水管等设施设备，全部由供电部门维修和养护。业主“放了一次血”，可以终身无忧了。 &&& 四川泓森律师事务所律师张坤认为，水、电作为一种特殊的商品，应是水、电供应部门销售其产品的前提条件，否则其销售的水电不具备满足消费者需要的商品属性，仅仅是自然物或经初加工的生产资料，而不是进入商品市场的生活资料。 &&& 值得一提的是，与水电一样同是涉及民生的煤气，已基本实行了抄表到户，并未产生像水电那样多的管理、维护、费用纠纷。
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联系电话：9&&&传真：3&&E-mail：租户不交物管费、水电费，业主同意停水电，物业可以停水电吗？ - 相关问题 - 110网法律咨询
我朋友的房子租出去，租户不交水电物管费，如果业主本人同意物业可以去停租户的水电吗？以此来催收费用。
我是西华天泰花园的业主，因和建筑商发生经济纠纷，在不欠水电费，物业管理费的情况下漯河东顺物业公司把我家的水电停了，他们这样做合法吗？
日，一亲戚来我家吃晚饭，将骑来的价值3700元的雅迪电动车停在我家小区楼下于晚8：33分被盗，（已报警备案）业主是否可以代亲戚要求物业赔偿？
海口市海府一横路69号艺苑大厦的物业管理费上调了50%，可是没有物价局的批文，要交费吗？物业说：和业委会主任商定好的。可这个业委会是1997年成立的，一直没换过届，早就过期了，请问业委会主任还能代表业主们吗？这种情况应该找哪个部门管？有人管吗？
物业公司在业主办理装修手续时按房屋面积收取过建筑垃圾清运处置费，如业主要拆除墙体，物业公司是否可以再收取拆除墙体的垃圾清运处置费？
物业公司对我家进行了停水停电，理由是我在家中更换了暖气片，并安装了分水器。请问物业这样做合法吗？我怎么应对？
买了一套门面。里面有租户。原房东和租户签订租赁合同到2016年。租户也放弃优先购买权。可是现在买这门面是因为自行要办公。租户已在里面租赁有4年。他找原房东赔付装修费用。请问。现在房产名下是我的名字后。我有权清退原租户吗？租户有权找我赔付金额吗？
杭州商铺业主拖欠物业费，租户按时交予业主租金（包括物业费），物业是否有权利对改商铺停水电以及锁铺门。 如果物业停水电，锁铺门，作为经营户该如何？起诉物业，繁琐又漫长，有没有切实可行的办法。再补充一句，商铺业主找不着了，电话不通，这情况下怎么办？
你好！我想咨询一下，我家自来水主管道漏水，物业给走的明管道因此我没交物业费，希望他们能给修复解决，可他们说水电要二次加压还说要给我家停水停电停气。语气非常强硬，态度也不好。我想问问他们这样做合理合法吗？
因为没有业主委员会，小区内很多公共设施被用于非法用途甚至牟利。每次缴纳物业会，收费的人都说在筹办业主委员会。我自家楼道漏水后墙壁和油漆脱落，小区物业管理人员说因为个人的事，暂不予考虑。小区停车有很大问题，很多业主没有车位。然而，现有的车位宽度很大（不是一般的大，已经到了正常车位1辆半的宽度）。小区管理人员却说这是开发商划的线，这都已经10年了。不能改。小区物业不作为，不成立业主委员会，不公开物业费收取和使用。乱使用小区公共设施牟利。业主应该怎么办？
物业业主有责任赔付租户因倒闭而拖欠的员工工资和经济补偿金吗？请问物业有权停业主的水电吗？ - 相关问题 - 110网法律咨询
我家在装修，看到同小区的别的人家都把空调外机挂外墙上了，我今天也让工人把空调挂了出去，结果物业说不允许，下午把我家的电停了，我该怎么办，他们有这个权力吗？
请问律师我因为装修打掉室内窗台，物业有权随意停掉住户的水电吗？合不合法？
请问律师物业有权随意停掉住户的水电吗？合不合法
我是泗洪百星花园的业主，我们小区物业管理很不好，不规范，而且公共场所东西坏了，也不进行维修，我们家刚开始搬进来时地下室被放了水泥、涂料等等满满的东西，找了物业管理几次才把东西搬完，但地下室的门却被他们弄坏了，找物业管理修，每次都是安排一个老头拿个小锤去敲几下就是根本没有修好，没办法的情况下要求他们换门，他们就是不给换，所以就拒交了物业费， 昨天两物业管理者到我家收管理费，我和他们协商把我家地下室门修好，我给他们物业管理费，他们态度却非常蛮横，要...
我是百星花园的业主，我们小区物业管理很不好，不规范，而且公共场所东西坏了，也不进行维修，我们家刚开始搬进来时地下室被放了水泥、涂料等满满东西，找了物业管理几次才把东西搬完，但地下室的门却被他们弄坏了，找物业管理修，每次都是安排一个老头拿个小锤去敲几下就是根本没有修好，没办法的情况下要求他们换门，他们就是不给换，所以就拒交了物业费，今天两物业管理者到我家收管理费，我和他们协商把我家地下室门修好，我给他们物业管理费，他们态度却非常蛮横，要停我家的...
我是百星花园的业主，我们小区物业管理很不好，不规范，而且公共场所东西坏了，也不进行维修，我们家刚开始搬进来时地下室被放了水泥、涂料等满满东西，找了物业管理几次才把东西搬完，但地下室的门却被他们弄坏了，找物业管理修，每次都是安排一个老头拿个小锤去敲几下就是根本没有修好，没办法的情况下要求他们换门，他们就是不给换，所以就拒交了物业费，今天两物业管理者到我家收管理费，我和他们协商把我家地下室门修好，我给他们物业管理费，他们态度却非常蛮横，要停我家的...
因为房屋漏水，跟物业讲却无法彻底解决，业主就没交物业费，可最近几天物业的人却常常半夜关掉业主的水电。找物业理论，却不认账。作为业主该怎么办，怎么维权？
他们说：如果3天内不拆就给停电呢？他们有权这样做吗？他的理由是不安全、影响外观，可是有其他业主也安装了，他们就专管我家呢
但是当时的购房合同里有一条是：需在指定位置安装空调外机； 但是指定位置已经安装了一部，因为家里需要我又在自己家的外墙上安装了一部外机，这样他们有权利让我拆除吗？
我在自己家的外墙上安装空调外机，物业不让安装，非得让拆除，请问物业有权利这样做吗？
律师您好，请问我因不满意物业公司的服务而拒绝交物业费，物业公司将我的水电断掉，合理吗？我能起诉物业吗？请帮我谢谢。
我家住6楼顶层因有漏水拖欠物业费？请问物业有权下走我家水表吗？确定要将该版块隐藏吗？你可以在“栏目设置”中将其恢复。
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物业管理公司有权以业主不交物业管理费而停水电吗？
物业管理公司有权以业主不交物业管理费而停水电吗？ 问题解答:某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。该物业管理公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活，导致该住户的强烈不满。分析这个案例，在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房价款的义务，享有取得房屋所有权的权利。而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中，责、权、利均应一致。履行了相关合同义务，就应该享有相应的权利，反之，则应按照合同的约定承担相应的责任，这就是责权利一致。可是两种法律关系混淆就不行，不能说没有履行这个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系中的权利，这样做就会导致责权利不一致。上述案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳购房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。可以双方谈，也可以打官司。但如果该住户已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费等，这就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理服务，包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。物业管理公司应该保证其权利的实现，而其他人（包括开发商）则不能对这种权益进行侵害。现在开发商要求物业管理公司用停水、电的方式使住户按时交款，其实质就是：由于住户未履行房屋买卖关系中的义务而不能享有物业管理法律关系中的权利。这显然是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。而物业管理公司按照其要求对住户停水、电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。假设该住户欠交物业管理费或欠交水电费，物业管理公司在这时候可以按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应。但即便是这个时候，也是物业管理公司依据合同及法律行事，而不是听命于开发商的调遣。相关问题:物业管理公司有权罚款吗？ 问题解答:从法律角度来讲，罚款就是一种行政处罚行为，而不存在所谓“行政处罚罚款”与“经济处罚罚款”之分。除行政处罚之外，所有的相似情形都不能再称之为“罚款”。既然罚款是一种行政处罚行为，那么设定和实施罚款行为就必须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据，不能违反法律的规定。《行政处罚法》第十五条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施”，而物业管理公司只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，这种行为是违反《行政处罚法》之规定的。其一，很多物业管理企业的心态和指导原则不对，没有把自己当作提供服务者而当作了管理者，所以在工作中就有很多与其职能不符的做法，随意罚款就是其中之一。消除其对职能、权利的错误理解，将对其正确定位自己、理顺关系、提高服务质量，都有一定的意义。其二，一些装修人员在施工区域吸烟以及搬家公司损坏了电梯都可能被罚款，这些行为只是违反安全规定的行为或民事损害行为，物业管理公司可以制止，也可以要求他们支付违约金或赔偿金，但不能罚款。违约金或赔偿金以实际损失和违约责任为准。综上所述，物业管理公司确实无权实施罚款等行政处罚行为。即使对业主的违约行为，物业管理公司只能使用违约金和赔偿金进行管理。相关问题:物业管理公司出租业主共有的房屋，我们怎么办？ 问题解答:共有房屋是指建筑费用和面积已分摊入住房销售价格的公共使用房屋，如物业公司出租此房屋，则要争得大多数业户或业主委员会同意，且全体业户受益，否则将通过业主委员会向相关部门投诉解决。关于房屋权属登记有关问题的通知 京国土房管权〔号各区县国土房管局、北京市房屋土地权属登记事务中心、北京市房地产勘察测绘所：为进一步优化我市的投资环境，提高房屋权属登记的效率，保护房屋产权人的合法权益，市国土房管局从6月18日起改革原有的房屋权属登记面积的测绘均由市、区县国土房管系统的测绘部门按属地负责承担测绘的方法，逐步开放房屋权属登记面积的测绘市场，为适应改革的需要，现将房屋权属登记中涉及面积测绘有关问题的通知如下：一、申请人申请房屋权属登记时，应提交房屋面积测绘成果。房屋权利人、房屋权利申请人在申请房屋权属登记前，应委托房产测绘单位进行房屋面积测量。二、房地产开发企业、房屋权利申请人持有经测绘服务大厅公示的测绘单位实测的房屋面积测绘成果申请权属登记的，市、区县房屋权属登记部门应予以受理。凡无正当理由拒不受理登记申请的，市局将予以通报批评，同时将指定有关登记部门受理申请人的登记申请。三、申请人提交的房屋面积测绘成果，登记部门按照有关规定审核后，直接用于房屋权属登记。测绘单位应对其房产测绘成果是否完成于房屋竣工验收之后、其测量的房屋是否符合城市规划批准的条件、其测量的分摊公用建筑面积是否和商品房销（预）售合同约定的相一致等问题负责。在房屋权属登记中，因房产测绘成果质量引起的问题，由测绘单位承担相应的责任。四、房屋所有权人出售其购买的成套商品房、经济适用房、公有住房，交易后当事人申请房屋权属登记的，所购房屋不再重新测量面积，由买房人提交原房屋所有权证附图复印件，登记部门依据原房屋所有权证中的面积直接填写房屋登记表（表中房屋所有权人栏可不填），按有关规定审核后，办理登记手续。所发已售公有住房的房屋所有权证中未附图、附表的，办理转移登记时也不再重新附图、附表。五、本办法自公布之日起实施。二○○三年六月十六日 相关问题:物业公司是否有权以业主拒签《物业公约》为由扣押房屋钥匙？ 问题解答:北京的绝大多数楼盘在交房的时候都有这样的情景：业主去办理入住手续的时候，被告知要找物业管理公司办理。物业管理公司让业主填表、签订物业管理公约、交费、给钥匙等等。顺利办下来倒也无事，但有时就可能出现问题。有些物业管理公司要求业主一次性交齐一年或更长时间的物业管理费，引起业主不满而拒绝交费；有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约；有些业主则是由于其他问题与物业管理公司发生矛盾或争执。在这种情况下，有些物业管理公司就会采取不给钥匙的做法。这种做法的欠妥之处在于，业主购买房屋，就与房屋的开发商之间形成了一种房屋买卖关系，房屋买卖合同就是他们之间这种法律关系的反映。在这一法律关系中，业主与物业管理公司双方各有多种权利、义务，但是对于开发商而言，最根本的权利是收取业主的购房款项，最根本的义务是向业主交付房屋。业主已经按照房屋买卖合同的约定，向开发商付了全部的购房款，开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。什么是交付房屋，就是给业主办理入住手续，给业主钥匙，使得业主能够占有、使用该房屋，这样才是履行了开发商的义务。既然是合同义务，开发商就应该按照我国《合同法》的约定来履行之。我国《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。这里面最少有两个意思，一是当事人应该自己履行，二是当事人应该全面履行。先说“自己履行”，房屋买卖合同是业主与开发商签订的，购房款也是交给了开发商，那么开发商就应该自己交付房屋，不能让物业管理或其他机构来履行交付房屋的义务。如果确实有困难，可以让其他机构代理办理入住手续，那么，作为代理人的其他机构不能以自己的名义出现，而只能以开发商的名义交付房屋。再说全面履行，只要业主没有违约情形，开发商就应该向业主交付房屋，不能增加业主的责任与义务，而物业管理公司作为代理交付房屋的机构，只是替开发商完成交房事务，不能在此过程中加入自己的权利内容，增加业主的责任义务。现在我们可以发现问题了，从法律角度上讲，房屋买卖关系与物业管理法律关系是两种独立的法律关系，不应该互相混淆。不管业主与物业管理公司之间如何，都是物业管理法律关系的内容，与房屋买卖法律关系无关。作为房屋买卖关系当事人的开发商，必须向业主交付房屋，而不能把物业管理法律关系中的内容再强加到房屋买卖关系中来。如果开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务作为交付房屋的条件，这就是变相增加业主的合同义务与责任，是不符合《合同法》等法律的规定的。广大的业主之所以不满，往往就在于此。总的说来，无论是开发商也好，物业管理公司也好，都不能因为业主没有签订物业管理公约、对物业管理费有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。
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