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中国房地产泡沫研究
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[灌水]为什么谁都不敢捅破房地产泡沫？
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为什么谁都不敢捅破房地产泡沫？ 在中国，几乎所有城市的新空置房随处可见，购房者也寥寥无几，但新楼盘还依然不断的开工，房价也不断的升高。为什么中国的房地产泡沫越吹越大，目前还能维持不破灭呢？官员揭露了这个秘密。日前，国务院发展研究中心原副主任侯云春，在接受《第一财经日报》的采访时表示，中国经过这么多年发展，房地产泡沫肯定存在，但房地产泡沫也不敢捅破，那样对经济带来的震动更大。侯云春还认为，全世界新建的住宅，中国占了一半，虽然的确存在有人买不起房的问题，但中国房地产的主要矛盾不是房子太少，而是空房太多。所以，房地产行业如果下行，最好是逐步消化。侯云春同时指出，经济繁荣时，房地产一定是重要因素之一；反过来，一个国家出现经济问题，特别是经济危机，房地产泡沫都是元凶。地方政府的财政，比如像南京、杭州、武汉、广州这些城市，地方财政的60%以上，都靠房地产的利润生存甚至活下去。如果房地产一捅破，很多中共地方政府就会破产。――像美国政府、欧洲的法制国家政府，它一般不超过4级政府，中国是7级。它7级还不说，它是双重党和政领导，两个财政在分，都在吃财政的饭。所以中国政府的成本是目前来讲，全球最高的。――鉴于这种情况，分税制规定中央政府占税收的60%。这也是地方政府财政紧缺的另一原因。所以，作为摇钱树的房地产，政府会尽量想办法不让它破灭，否则就会遭受最大的经济危机。根据国家发改委《城市和小城镇改革发展中心课题组》去年的调查，在12个省区的156个地级市和161个县级市，有90%以上的地级市，正在规划建设新城新区。此外，12个省会城市一共规划建设了55个新城新区。――但去年底，中国企业资本联盟主席杜猛披露，中国有6800万套空置房，楼市已经出现典型的生产过剩危机。――而且，很多城市的房地产资金链已经断裂。最近媒体披露，被称为中国曼哈顿的天津滨海商务区，开工项目已经烂尾30%，其他在建项目均已停工。――今年2月，国务院部委主要负责人的会议上说，天津市已欠下五万多亿债务，实际上已经破产。天津子孙后代要承受这笔人为的债务。一捅破它那金融完蛋了，那整个市场完蛋了，那就要岌岌可危了。所以现在处在非常矛盾的现状、非常矛盾的状态。可是这个矛盾不是别人造成的，是自己造成的。中国已经有上百个鬼城，睡城，房地产泡沫破灭不可逆转。最近杭州、秦皇岛等城市房价不断下跌，被外界认为是房产泡沫破灭的开始。――经济学家谢国忠认为，中国房地产泡沫正在破灭，今年的房价会跌50%。――中国房地产最具影响力、最烂的、老说“狼来了”的评论家牛刀更指出，受钱荒影响，中国房价泡沫这次一定会破灭，必然是拉美式加日本式这两种模式的叠加，中国房价最少要跌去80%。――美国《华尔街日报》最近则披露，现在一些聪明的投资者开始抛售中国的房地产。《华尔街日报》报导说，自去年9月份以来，被外界视为超人的亚洲首富李嘉诚，卖出了位于上海和广州的写字楼和商场项目，他的次子李泽楷在今年4月，也出售了位于北京三里屯的一处综合物业。===============================房价为何会在现在这个时间点破灭？===============================房地产的畸形膨胀正在扭曲中国经济结构，吸吮实体经济血液，使得百业凋零，经济陷入极度困境不能自拔，最终给中国经济带来巨大伤害。而中国房地产已经躲不过泡沫破灭这一大劫。据中国大陆的官方统计数据，今年头四个月，中国房屋新开工面积同比下降22.1%，房地产市场销售额同比下降7.8%。越来越多的证据显示，全国性的房地产泡沫正濒临破裂。进入5月，房地产泡沫破灭说一浪高过一浪，2014年将是房地产泡沫破灭的元年的观点似乎即将兑现。这到底仅仅是一场虚惊还是楼市真的已经走到了崩溃的边缘？日前，有金融专家在《华尔街日报》上发表署名文章，阐述了中国房地产泡沫濒临破灭的原因。《华尔街日报》5月19日发表了交银国际董事总经理兼首席策略师洪灏撰写的《为什么说中国房地产泡沫濒临破灭？》一文。文章认为，当下，中国的市场里存在着两个显著的泡沫，一个是楼市，另一个是小盘股。这两个泡沫的价格上涨都远远地脱离了基本面支持。这两个泡沫中，小盘股的泡沫则属于良性泡沫，泡沫破灭后还是可以留下许多实际的生产资料从而提高生产率并且改善人们的生活；而房地产泡沫属于恶性泡沫，它的最终破灭将对经济产生严重的冲击。文章进一步分析了房价为何会在现在这个时间点破灭的原因。自从三月以来，人民币开始快速贬值，而房地产价格升幅也同时迅速收窄。同时，多种迹象显示，自2005年7月汇率改革以来所展开的人民币升值趋势终将告一段落。文章据此断言：假如人民币升值的预期发生趋势性的逆转，那么房地产长期升值的趋势也将戛然而止，甚至逆转。文章分析道：一般来说，一个国家可通过廉价的汇率推动出口，以增加外汇储备。然后可以开始让货币升值，以便进行大规模的资产价值重估。一旦汇率升值至接近平衡点，资产价值重估将会停止。汇率调整的步骤反映出财富如何通过廉价的货币制度首先从国外生产商转移至国内生产商，然后通过资产重估转移至上层阶级，最终转移至大部分人──资产泡沫的最终接捧者。2005年7月，当中国开始进行人民币升值，中国的外汇储备只有8,000亿美元，但现在这个数字已增长四倍至接近四万亿美元。与此同时，中国的房地产价格已急升约四倍至泡沫水平。文章写到：我们的研究显示，中国房地产价格上涨与货币供应量密切相关，货币供应量走势领先约2-3个季度。此外，在12个月滚动的基础上，现时逾60%的新广义货币供应量仅流入商品房销售。有关比率实际上已处于历史最高水平，十分惊人。文章表示，中国的房地产就像一块巨大的海绵，吸收了国内大部分新货币供应量，因此，在大量印钱之后，社会却尚未经历过太多的通胀压力。然而，随着货币供应量接近历史低点且不易扩张，加上大部分新增货币供应量已被配置到商品房销售，目前市场根本没有充裕资金进一步推高房价。流动性增长的收紧让房地产泡沫当下面临持续挤压，甚至会成为泡沫爆破的触发点。归根结底，对房地产信贷增长的放缓甚至缩减将成为房地产泡沫破灭的主要推手。对中国房地产泡沫前景持相似观点的还有著名财经金融评论家余丰慧。早在今年2月中旬， 《财富观察》专访余丰慧，讨论了中国房地产泡沫会不会破灭的问题。余丰慧分析了中国大陆巨大的货币资金流向房地产行业带来的三个恶果：1.无节制推高房价，过度宽松的货币信贷是高房价的元凶；2. 酿造金融巨大的泡沫风险；3. 房地产泡沫的财富效应使得资金资本等生产要素全面涌向房地产行业淘金，造成实体经济缺血、不景气。结论是：房地产的畸形膨胀正在扭曲中国经济结构，吸吮实体经济血液，使得百业凋零，经济陷入极度困境不能自拔，最终给中国经济带来巨大伤害。而中国房地产已经躲不过泡沫破灭这一大劫。【非要护着这个泡泡不让破，最终当然是赌上国运：不亡泡，就亡国~】=================================中国房价未来走势调查 结果令人震惊=================================房价在进入2014年春季后开始出现降温。新华网日前一项有关未来房价趋势的调查显示，有超过85%的民众希望房价大跳水。专家分析，不动产业作为经济的支柱产业，如果现在出现崩溃，将引发普遍而严重的经济大衰退。3月以来主要城市房价降温，北京房价更出现了降价百万无人问津的现象。针对房价降温，出现了两种截然相反的观点：一些人认为目前的状态是过去10年中短期停滞―强烈反弹的又一次重演；第二种可能是楼市崩盘，房价马上就会大跳水。新华网发展论坛的一项你希望将来房价是什么趋势？调查显示，有85.7%的民众投票希望房价大跳水，另有约3%的民众希望短期停滞后强烈反弹。财政部专家贾康在接受媒体采访时称，如果大陆房价崩盘，将引发普遍而严重的经济衰退。房地产业和建筑业合起来作为不动产业，在整个产业链中的影响是非常广泛的，前端是原材料，如钢材、水泥等，中间产品是设计、建筑工程、装修等，最后形成商业物业和住房。整个链条拉动的是市场活动的方方面面，比如住房交付使用会促使入住者购买家电、家具、床上用品等耐用消费品，这又涉及很长的产业链和很大的产业群。另外还有很多文化社会属性的产品，比如一个人搬入新居后往往会买书籍放到新居的书架上，年轻夫妇会考虑生孩子，这又涉及婴幼儿用品、教育产业等。因此，不动产业是整体经济的一个确切无误的支柱产业。大陆现阶段如果出现楼市崩溃，那么就很可能会跌进中等收入陷阱，使贫富分化加剧，而且很可能使经济问题政治化。=================================广州刚需房成交暴跌 陷有价无市状态=================================房价飙涨10多年后，今年以来，房价开始跌跌不休的下跌。日前，有报导广州刚需房成交暴跌，有价无市。几乎所有铺面门可罗雀 有价无市据《羊城晚报》报导，最近到广州五羊新城看楼的客人数量很少，中介经纪都说，生意确实难做了。 该板块多家中介几乎所有铺面都门可罗雀，没有出现真正的买房客。东兴路上一家经营了十多年的“夫妻档”的店主郭姓女士称：“你看我每天坐在店里就知道没有生意了，偶尔有一两个，也是想租房的，5月份我就只开了一张租单，一套小单间，月租金1500元。”五羊新城东泰路一家大型中介公司的熊店长称：“近两个月的成交真的比以前差了很多。”他说：“你知道，五羊新城以前是成交很活跃的板块，即使是2011年、2012年整体行情一般时，这个板块的二手成交都很好。但最近的成交真的比较差，我们统计了阳光家缘的二手网签数据，整个4月份五羊板块的成交量只有不到百套，比今年第一季度的月均量减少了一半以上。”“实在不好意思说，我们店10个经纪，从‘五一’至今只有我一个人有成交，只成交了一套，和以前半个月卖三四套房没法比。”熊店长说。东兴小区旁边的满堂红经纪钟先生称，这个板块的房子很少降价，“除非业主是急需‘卖一买一’的换房客，要求买家一次性付款，那样可以降8%左右”。钟先生说，他在这个分店做了3年，只见这里的楼价一直涨，很多小区还处于有价无市的状态。楼市三大“毒性”发作早前，《证券日报》报导称，房价何以在马年之春下跌，是因为藏在房价中的三大毒药：1、原本流向房地产的资金大量分流。作为房地产发展最不可或缺的资金面已经发生了迅猛变化。2、建房成本大幅回落。 3、能够付得起购房首付的需求不足；已经开始“毒性”发作了。报导最后称，大陆房价像是怪胎，一直走的是只涨不跌的路线。走了15年之后，房价的量变似乎引发了质变。房价已全线下降 成交量持续下滑日前，SOHO中国董事长潘石屹受邀参加博鳌亚洲论坛2014年年会时对陆媒表示，2014年中国大陆房价面临全面下跌的压力。自2月18日杭州市房价首降后，不但常州、南京、天津、连云港、秦皇岛、营口等二三线、四线城市加入降价大军，就连北京、深圳、广州等一线城市大型房产开发商的楼盘的价格也出现松动。房价下降并未刺激市场成交量，相反，继第一季度包括北上广深等一线城市在内的新房及二手房成交量大幅萎缩之后，4月成交量继续下滑。上海易居房地产研究院最新数据显示，4月份一线楼市新建商品住宅供求出现回落、成交均价出现环比下跌。由于一线城市楼市整体库存还在继续增加，价格上涨态势受到压制。===================================中国房地产不仅是妖，还是魔，更是鬼！====================================新华社：不能妖魔化房地产 要汲取美日教训日 07:21&&来源：新华网 作者：李洁从美国到日本，从香港到阿联酋迪拜，房地产泡沫破灭给经济带来的伤痛至今仍未完全消除。溯本求源，偏离了经济规律的房地产业逃脱不了泡沫破灭的宿命。对中国而言，既不能“妖魔化”房地产业，也要汲取他国教训以防误入歧途。尊重经济规律，对症下药，房地产市场才能健康发展。美国：过度金融化成祸端2001年前后，美国经济遭遇网络泡沫破裂，美国联邦储备委员会采取持续降息的金融政策以刺激经济。从日到日，美联储13次降息，使联邦基金利率――即银行间隔夜拆借利率――降至1%，为40年来最低点，且一直保持到日。利率大幅下降大大刺激了住房消费。由于金融支持力度较大，低利率、低首付等政策造成购房人支付能力短期内大幅提高，从而使美国住房交易量和房价出现空前上升，泡沫快速积累。美联储从日到日的两年内连续17次加息，利率水平总计上升4.25个百分点。利率大幅上调成为美国次贷危机爆发的直接诱因，并随之出现房地产销售量骤然下降和房价大幅下跌，并由此引发金融危机。――点评：从高杠杆到与金融衍生品结合，属于实体经济的房地产业在美国高度金融化。历经数年，遭受重创的美国房地产业才渐渐复苏。回归住房市场的基本属性是一大启示。日本：放任投机埋隐患上世纪80年代[最新消息 价格 户型 点评]后期，为刺激经济日本央行[微博]采取非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场。从1986年初到1987年2月，贴现利率从5%降至2.5%，一直维持到日，这在很大程度上导致这一阶段房价快速上涨和泡沫快速积累。此外，由于日元升值，大量国际资本进入日本房地产业，更加刺激了房价上涨。从1986年到1989年，日本房价整整涨了两倍。1989年5月底，日本央行选择提高官方贴现率，并在之后一年多的时间里将贴现率从2.5%迅速提高至6%，结果刺破泡沫，导致包括土地在内的各种资产价格大幅下跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。日本经济陷入“失落的二十年”，至今仍未彻底走出阴影。――点评：对房地产投机行为不能放任，也要避免操之过急挤泡沫。日本因为实施房地产融资总量限制、快速上调利率等操之过急的紧缩措施，导致长期经济疲软。中国香港：供需失衡鼓泡沫从1985年开始，港英政府出台“每年供地规模不超过50公顷”的政策规定，这是年间香港房价较快上涨的重要原因之一。1984年至1997年，香港房价年均增长超过20%。1997年，香港楼价触及历史新高，即使头顶逾10%的贷款利率，港人也平均拿出74%的月收入贷款买房。1997年10月，亚洲金融危机爆发，直接导致香港房地产泡沫破灭。从1997年到2003年，房价累计跌幅76%。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。香港平均每位业主损失267万港元。香港房价2011年和2012年再次呈现快速上涨趋势，也与供给不足有关。年，香港新增住宅用地只有0.019公顷，导致2010年香港仅有约19800个住宅单位建成，不到2000年的四分之一。――点评：供应不足也是导致香港房价上涨的因素之一。此外还需防范外部冲击，而稳固的基本面是最坚固的防波堤。
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继续涨啊&& 让他们疯狂到死
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00:27:35&&的原帖：有很多地方房地产收入占地方财政收入50％以上，房地产泡沫一破他们可能就活不了了！【审计署摸底全国政府债务 官员称地方债触目惊心】 据人民网消息，国务院26日发特急明电，要对全国政府债审计。审计署暂停所有项目开始培训，本周进驻各省市区。湖北统计局副局长叶青称，底特律申请破产10日后，国务院就作了部署，“速度很快，36个地区地方债审计结果，触目惊心”
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正邪之王 我是一名父亲，我无法回答女儿：为什么连她吃的奶粉都要被限购？我是一名丈夫，我无法回答妻子：为什么我们买个大一点的二手房时，要多缴20%的重税？我是一名儿子，我无法回答母亲：为什么连呼吸的空气都那么的不健康？我是一名压力山大的草民，我的祖国，请你也回答我一个问题：我究竟拿什么爱你
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中国政府的成本,是目前全球最高的像美国政府、欧洲的法制国家政府，它一般不超过4级政府，中国是7级。它7级还不说，它是双重党和政领导，两个财政在分，都在吃财政的饭。所以中国政府的成本是目前来讲，全球最高的。
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首先讲一下著名的哈里森周期，虽说是著名，但估计大部分人还是不知道的，有必要给大家介绍一下。弗雷德.哈里森是全球最著名的... - 雪球&:中国大陆房地产泡沫破裂会对银行造成重大冲击吗？& &&&&&首先讲一下著名的哈里森周期，虽说是著名，但估计大部分人还是不知道的，有必要给大家介绍一下。弗雷德.哈里森是全球最著名的房地产周期研究专家，他曾准确预见了1992年英国房地产的崩溃及2007年美国房地产的崩盘。根据哈里森的研究，工业革命以后才有完全意义的房地产周期，工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产周期是18年左右，而且目前依然在起作用。在这18年里，哈里森认为，房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂（哈里森称之为“胜利者的诅咒”），最后是历时4年左右的崩溃。& &&&&&为什么房地产周期能够跨越历史、种族、文化及国别，在工业革命后的几百年中世界上所有市场经济国家都是如此相同呢？我想是因为进行经济活动的都是人类，而人性是共同的，即人类的恐惧、贪婪推动了房地产业循环往复、周而复始。让我们来看看世界上最近几个著名的房地产泡沫：美国1989年房地产泡沫破裂，导致储贷危机，到2007年次贷危机爆发，房地产泡沫再次破裂，历时18年；日本房地产1974年开始为期3年的调整，到1992年一个更大的泡沫破裂，历时18年；香港房地产1985年开始复苏，中间经历惨痛的崩盘，人均资产损失273万港币，到2003年香港房地产业再次复苏，历时18年。& &&&&&1998年是中国大陆房地产市场化的元年，从这年开始大陆房价经历了7年的上涨后，在2005年有一个短暂的调整，然后又有3年的快速上涨，08年上涨被全球金融危机暂时打断，09年全年及10年初又是极为疯狂的上涨（是否象哈里森所说的“胜利者的诅咒”）。根据哈里森周期，2011年左右的大陆房地产业处在变盘的节点。这是我想说的第一点，即大陆房地产的“时间之窗”已经打开。& &&&&第二点关于目前房地产的政策面& &&&&大陆十多年来房价的高速上涨，已使城市中特别是北上广的普通白领对拥有自己的房产越来越感到可望而不可及，更不要说其他的下层民众（中国城镇化的基础和动力何在？），人们对高房价已忍无可忍，中共敏锐的觉察到这种民怨可能导致社会的不稳定，动摇其执政基础，从2003年开始，就对房价进行过数次试探性的调控，但都由于调控方式和力度及房地产循环周期节点没有真正到来等原因而未能凑效。2010年4月以来，面对疯狂上涨的房价和巨大的社会舆论压力，中共终于开始实行被称为“史上最严厉的房地产调控政策”，从国十条到国五条，从上调房贷到限购、加息，从试点出台房产税到打击囤地和捂盘惜售，从抑制房产投机需求到加大保障房供给，这次房地产调控的力度之大、涉及面之广前所未有，足见中央的决心之大，大有不把房价打下去绝不罢休之势，通俗说，就是中共再也丢不起这人了。& &&&&&第三点关于目前房地产的技术面　& &我们在分析和判断经济问题时，时常忽略一些看似简单的基础性指标，比如股市中的市盈率和房市中的租售比（与市盈率的内涵是完全一样的）、房价收入比，因为这些指标在经济波动过程中往往钝化，不能有效的指示短期中市场运动的趋势，但这些指标的历史极值在警示周期性节点方面却是非常有力量的。我们不妨打开大陆波澜壮阔、跌宕起伏的沪市A股K线图，炒过股的都对上面四个时间和点位烂熟于心，那就是点、点、点和2007年的6124点，它们是沪市A股几年中最高点，但我们也不应忘记它们背后分别对应的简单的市盈率，是60倍、63倍、66倍和70倍，而更仔细观察这四个点位，我们会看到A股从来没有在60倍的市盈率以上停留超过两个月，这个看似简单的常识有时会救我们的命（但不知道简单常识能不能救一个国家的命）。看着K线图上那四座陡峭的傲然挺立的山峰，总使人不寒而栗，我时常在想有多少贪婪的人们都死在上面啊，其实他们只需要知道一个简单的常识就可以避免站在高高的山岗上与常娥妹妹长厢斯守到海枯石烂。　　&由于大陆并没有经历过一个完整的房地产周期，因此并没有明确的可比较的历史极值供参考，但是我们可以进行横向的比较，也能得出大致的结论。来看一下美国房价收入比，即新建单户住宅平均售价与人均可支配收入之比，它的历史均值为8.4，超过9就属于历史极值区域，1989年美国房地产崩盘前这个指标值是9.73，2007年次贷危机前是9.9（我想这也是为什么巴塞尔协议三中将杠杆率这个简单指标纳入其中的原因吧，哈）。现在来看一下咱们大陆房地产业中这些基础性的指标值，租售比超过500（国际正常值150），在北上广等热点城市甚至租售比达到800和1000的房产也比比皆是。按单套住宅80平米算，目前的大陆房价收入比也超过30（国际正常值6-9）。大陆目前房地产总值与国民生产总值之比已经超过2，而美国次贷危机爆发前的历史峰值是1.74。无论从那方面看，目前大陆房地产价格都处于循环周期的极值区域，这是毫无疑问的。　& &房价收入比是不可能靠快速增加我国的人均可支配入在短期内降低，因为人均可支配收入的增长速度受制于国民收入的增长速度。租售比也不可能靠快速增加房屋的租金在短期内降低，原因有三：一是房屋租赁市场是一个零散的市场，没有对价格具有一定控制力的垄断供给者，不像新房出售市场一样存在拥有大量新建房源的房地产开发商，处于垄断地位的房地产开发商可以通过调节新房出盘量控制供给，并通过宣传制造房源紧缺的现象，推高房价。二是在租赁市场上，囤积房源进行炒作的成本太高，因为囤积的时间越长，损失这段时期的租金越高，在供给方激烈竞争的租赁市场上，这样做显然是得不偿失的。三是租金是计入我国的CPI中，过快的上涨引起通胀影响民生，必然遭到政府的反制，情景可参照中央对付高企的房价和处理“豆你玩，蒜你狠”。总而言之，要想使租售比和房价收入比回到正常的合理区间，只有华山一条路，即房价泡沫的破裂。　　&第四点关于目前房地产的资金面。　　&从短期来看，2009年和2010年，大陆政府为应对史无前例的国际金融危机，向市场注入了巨额的流动性，根据货币政策时滞在一年半到两年的经验，2011年和2012年大陆将面临巨大的通胀压力。中共从改革开放以来的历次事件中总结出来，通胀、分配不公和腐败将影响其政权的巩固，可能导致亡党，因此把抑制通胀放在治国理政的突出位置上。从2010年底开始改变适度宽松的货币政策，通过提高存款准备金率和加息收紧市场流动性，以应对不断加剧的通胀趋势。在可预见的今明两年内，国家的这一政策应该不会改变。　& &&从长期来看，大陆过去原材料和劳动力供给充裕、产能过剩的状况正在发生变化。随着刘易斯拐点的来临，大陆劳动力供应已经趋紧，工资水平正在上涨。资源品价格还会继续上升，进一步推高通胀压力。由于极低的利润水平和不断上涨的房地产价格，制造业公司正在减少投资，产能过剩对通胀的抑制会不断减弱。因此，从长期看，大陆也面临严重的通胀压力，流动性紧缩可能成为常态。总之，在未来较长一段时间，大陆处于加息周期，流动性会不断紧缩，对于熟悉美国次贷危机发生原因的你们来说，是非常清楚这对房地产泡沫意味着什么。　　&结论　& &&其实结论已经不言而喻，在一个时间之窗打开的情况下，又发生了政策面、技术面和资金面的共振，有力的表明大陆房地产发展的拐点不可避免的到来，这是房地产周期的宿命，也是人类的宿命。如果任由市场的经济规律起作用，从现在起，大陆的房地产应该有一个3-4年的崩盘期，整体房价应该下跌20%以上，而泡沫严重的北京、上海总体房价应该下跌30%以上，不排除能跌50%（就像不能低估泡沫时期人们的疯狂将房价推到令人瞠目的程度，也不要低估人们在价格崩溃时的恐惧与贪婪，可能使房价降到一个令人大跌眼镜的水平，想想08年股市1664点是怎么出现的）。现在唯一的变数就是政府的政策，如果在房价没有调整充分的情况下，政府由于顾虑房价过分下跌对经济发展和金融稳定造成的不良影响，采取救市措施，将房地产调控的各项措施依次取消，那么被压抑的需求必将再次爆发出来（当然泡沫都是由真金白银垒起来的，也是由真实的需求推动的，不论这种需求是正常的居住需求还是投机性需求），引起房价新一轮的暴涨，但这并不能改变泡沫最终破裂的宿命，只会将房地产泡沫吹的更大，将来跌的更惨，国家付出的代价更大。我感觉我们生活在一个伟大而又疯狂的时代，我对将来资产市场的实际运行路径充满了无穷的好奇和猜想，让我们一起细细体味这个时代所散发出的气息并共同见证它的真相。　　&后记　　&每当泡沫来临的时候，总会有人说这一次不一样，我们这里是多么的与众不同，可人类800年来的金融史告诉我们，历史是多么的惊人相似，泡沫产生、膨胀和最终破裂的历史总是不断重演，从无例外，因为我们都是人类，都有共同的恐惧和贪婪，而人性的弱点是“我们”这个整体所无法克服的，所以人是有限理性的，市场并不完全有效，只要克服人性弱点，作为个人是可以持续战胜市场的，巴菲特用他的一生来证明了这一点。以人的有限理性为理论前提，结合心理学的新兴的行为金融理论必然有光明的发展前景。===================================================================& &&&&&以上是本人2011年初写的一篇有关大陆房地产分析和预测的文章，现在看来，有很多值得反思的地方，虽然一些地区的房地产泡沫确实破裂了，但北京、上海、深圳、广州等一线标杆城市房价不仅完全收复跌幅还创出新高，总的来说，文章论据存在问题，最后得出的结论目前也没有实现，应该说是一个失败的预测。当然预测失败也没什么丢人的，我看过索罗斯的《金融炼金术》，里面许多对未来貌似言之凿凿的预测也没有实现，我想最重要的还是要从中总结经验教训。我还是相信大陆房地产泡沫终会破裂，它是我国宏观经济目前面临的最为重大的威胁（请参看我刚在雪球上发表的”我为什么看好银行股“）。如果房地产泡沫破裂，它必将对银行业的经营产生重大影响，因为我现在买入银行股，并且加了杠杆，因此非常关注这一问题。想听听大家对这一问题的看法，房地产泡沫是否会破裂？如果破裂到底会对银行业经营造成多大的影响？& &&&&&我先谈条思路，从租售比、房价收入比看，香港房地产泡沫累积程度已经堪比98年亚洲金融危机之前。而目前的泡沫之所以得以维持，在很大程度上得益于香港的低息环境。随着美国退出量化宽松政策，香港目前的低息环境必不能持续。一旦市场预期逆转，资金撤出，香港房价可能出现较大幅度下挫，这对泡沫也很严重的广州、深圳房价会起到下跌引导作用（深圳、广州房价历来跟随香港波动），一线标杆城市房价调整的风向标作用，会产生引爆大陆房地产价格全面下挫的多米诺骨牌效应。
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