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2016年上海六区重大规划 买房前先做“功课”
[摘要] 政策决定何时买房，规划决定买在哪里。2015年上海楼市年末翘尾，让购房者不禁加快了置业的脚步。根据2016年上海最新城市规划，小编整理了一些重要项目，以供购房者参考。
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2016房市着力去库存 买房的最佳时机到了吗？
来源：羊城晚报
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进入2016年，楼市正迅速发生着一些“化学变化”。一线城市房地产市场持续“高烧”,与之形成鲜明对比的是，三、四线城市仍有大量商品房闲置，去库存的声音不断。
进入2016年，楼市正迅速发生着一些“化学变化”。一线城市房地产市场持续“高烧”，如深圳房价不断创下新高，上海350多套每套都价值千万的房源一日之内被疯抢一空。与之形成鲜明对比的是，三、四线城市仍有大量商品房闲置，去库存的声音不断。
今年楼市将何去何从？何时购房会是最佳时机？2月28日，《中国住房发展报告》主编、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、教授倪鹏飞做客由羊城晚报主办、越秀集团独家冠名、暨南大学管理学院担任战略合作伙伴的财富大讲坛，剖析了住房市场健康发展所面临的问题和挑战，预测分析2016年第二季度宏观经济形势与房地产走势。倪鹏飞认为，在需求乏力、政策作用减缓、库存压力加大、违约风险增加之下，房地产市场结构性过剩会长期延续，今年房价总体还有可能下跌。同时预计房地产的多层次分化趋势将加深，一、二、三、四线城市房价差距将进一步扩大。
个别四、五线城市消化库存要10年
“2013年是中国房地产的重要转折年。”倪鹏飞说。过去房地产价格下降是由于政府的调控，但2014年房地产价格下降则是市场自动的调整。进入2015年，房地产业最重大的变化是房地产投资呈俯冲式下降，对GDP的贡献几乎为零。
数据显示，商品房投资增速从2014年的10.5%下降到2015年的1%。但出乎意料的是，量价却大幅上升。去年房地产的销售额达11.24亿元，接近2013年的11.57亿元，一线城市的价格上涨十分显著。“通常销售上升，价格平稳，投资增加。结果销售、价格都上去了，投资却没有上来。”倪鹏飞称，“若没有年初政府采取的措施，投资下降会更大。”
之所以出现这种情况，他认为根本原因是金融因素。“去年房地产销售情况好、价格上升快，其原因是银行支持个人抵押贷款，加上优惠政策的共同作用，带动了住房需求，从而带动了价格。”然而，银行一方面支持老百姓贷款，另一方面，由于企业不良贷款比例上升，加上金融机构对房地产悲观预期，在对企业贷款上却十分谨慎。小企业甚至一律不贷款，三、四线的也基本不贷，只贷给一线城市的大企业、大品牌。2015年与2014年相比银行开发贷款下降4%，这直接导致房地产开工、施工、竣工面积的大幅下滑。“银行是从房地产企业的资金、市场状况来决定限制或降低对房地产企业贷款的，这反映出银行对整个房地产形势感觉悲观，对房地产企业贷款也更加谨慎。销售增长可以带动后端产业发展，但这个量较为有限。”他认为，去年住房形势总体超出预期——投资急剧下滑，房价显著上升。
受到2009年房地产刺激政策以及2013年房地产市场高涨的影响，现房和期房（在建商品房）库存大量积压。倪鹏飞的团队对此作了一个评估，在合理的库存周期之外的、待售商品房库存周期，现房是18个月，期房是24个月。从全国平均来看，一线城市和部分二线城市不存在积压问题，但四、五线城市的库存消化周期较长，个别甚至长达十年。由此，倪鹏飞得出结论，中国房地产结构性过剩已不是短期问题，而是一个长期过程。“很多地方消化不了这么多库存，因为那里的人口在减少而不是增加，但房子还在建。”
区域和城市房价分化将继续加深
去年房地产业还呈现了另一个重要趋势，那就是在相同的宏观环境下，同一个政策在区域间和城市间也出现很不同的市场反应，比如去年的楼市政策对东部、中部商品房销售有明显促进，而西部和东北明显下滑。
“区域分化最主要还是需求问题。”倪鹏飞指出，东部和中部地区正在实现一体化，在向好发展，然而东北、西部地区人口减少、产业萎缩，因此无论需求和供给都会大幅下降。他认为这种局势还会持续一段时间，“2016年，东西区域差异不会有太大逆转。”
从城市来看，倪教授认为，一、二、三线城市的分化也较明显。“过去是要涨都涨，只不过是涨幅大小问题，但现在是一线城市上涨，二线城市有涨有跌，三、四、五线城市下降较多。”他举例说，根据相关机构数据，一、二线城市的一手住宅成交均价接近或超过3万的城市有三个：北京约为2.7万，比去年同比增长8.1%；深圳最高，约3.4万，保守估计增长33.37%；上海约3.2万，同比增长17%。另外，广州、杭州、南京三个城市房价非常接近，一手住宅成交均价约1.5万。
不同“线”城市政策要差别对待
倪鹏飞认为，基于预计一、二线城市人口还会继续增加，未来房价还会继续分化，这意味着一线城市处于高位的房价还有可能更高。
和强大的“去库存”呼声略有差异的是，一线城市的房地产库存在2015年得到了很好的消化，房地产投资在上升，新房开工面积在下降，导致供小于求。比如上海的库存去年减少了近30%，消化周期从2014年的8个月减少到4个月，新开工住房面积并无太多增加。今年上半年，四个一线城市中除了广州，北上深都在涨，尤其是上海，大有复制春节前夕深圳楼市暴涨的势头。
“所以一、二、三、四线城市政策要差别对待。”倪鹏飞说。他进一步指出，北京、上海等一线城市面临的并不是去库存的问题，相反要加紧住房土地供应。对于广州的房价，倪鹏飞认为目前仍处在较为合理的区间，他提到广州房价之所以保持平稳，很重要的原因是其周边区域发展较好，如南沙、番禺、增城，这些区域近年来房地产开发量相对较大，住房环境也较好，吸引了大批人群，分散了中心区压力。
对于深圳房价的飙升，他认为除了有经济基本面向好，土地面积有限、土地供给不足的原因之外，很重要的原因是“房地产炒作之风太盛”。大量房地产购买反映的不是刚性需求或改善型需求，而是投资性需求。
“年前我到温州调研，当地企业家告诉我，深圳目前的房地产状况正像温州2010年的状况。当时温州房地产处于高度投机状态，2011年突然颁布的限购政策，令温州房地产销量急速下滑。深圳房地产如果操作不当，出台限制性措施，投机客被排除在市场之外或自动退出市场，很可能会引发一轮房价的下跌。”倪鹏飞认为这是有可能的。
“深圳楼价的短期飙升显然是不正常的，对宏观经济也是一种严重损害。因此较好的解决方法就是让楼市高温暂时趋缓，这对各方都有利，但同时也会考验当地政府对政策拿捏的准确性。”倪鹏飞认为，即便市场化程度高区域的副作用会相对小一些，但也应尽量避免局部风险暴露或蔓延。
房地产企业将迎来兼并重组潮
“从目前全国情况来看，房地产企业面临的压力不小，不乐观地看，3/4以上的房企都可以难以撑住。”倪鹏飞说。
通过调研，倪鹏飞发现，经过2008年前后一波房地产行业的聚集大潮，县城的房地产企业基本都是项目公司，即基于一个项目成立一个公司，规模较小。但随着近几年房地产市场的调整，行业集中度在迅速上升，房企龙头市场份额在不断扩大。“我发现一个非常重要的现象，差不多在地级城市，至少是大多数省会城市，市场都已经被全国性龙头企业所占领了。”
倪鹏飞认为，通过新一轮房地产市场调整，部分房地产企业会倒闭或重组，尤其是在近年形势好的情况下进入房地产领域的企业。“他们对市场很少了解，基本没做什么市场调研，认为只要能搞到钱和地，就开发了。”但当银行信贷一收紧，小额信贷掐死，市场真实需求暴露，这些企业开发的房产都处在“晒太阳”阶段。
对于“支撑不住”的房地产企业，倪鹏飞建议采取兼并重组，这样相比破产烂尾的损失要小。“大量小房企将面临破产、兼并的命运，但对规模较大的开发企业来说，这是一个扩展的重要时机。”
对于购房者需求状况，倪鹏飞指出，2015年总体是以改善型需求占主导，投机需求不多，但集中在一线城市和个别二线城市。还有一个最大缺口是农民工、新市民住房消费的缺口没有填补，夹心层（指一方面买不起商品房，另一方面又够不上条件购买或入住保障性住房的群体）购房量相对较少。据国家统计局数据，全国2.5亿农民工，1.7亿是跨省务工的，其中只有1%在当地购房，1/3农民工回到自己家乡购房。倪鹏飞认为农民工住房消费还有很大潜力，但要鼓励他们购房，必须出台相关扶持政策，关键是解决购房农民工的子女教育问题，给予相同的市民待遇等。
2016年调控去库存最为关键
谈及2016年房地产市场，倪鹏飞认为形势不容乐观。“2016年房地产回暖基础不稳，波动较大，分化趋势严重。”他预测今年房价还有可能先升后降，而投资会有一个上升。“这是根据历史经验和数据做出的判断，当然也还有待时间的检验。”
倪鹏飞总结2016年新的宏观调控目标：去库存，实现较大提升；防风险，即防止大起大落，既要防止三、四、五线城市房地产企业倒闭破产带来的风险，又要防止一线城市和个别二线城市房价大幅上升导致的泡沫扩大及其破裂的风险；促投资，让投资恢复到合理的水平。倪鹏飞认为，其中，去库存最为关键。
在提出政策建议之前，倪鹏飞总结政策出台的“四项原则”，即“综合用力，精准发力，利用时滞，差别施政”。“其中差别施政很重要，即一线与个别二线城市应采取与三、四线城市完全相反的调控措施，比如一线城市可以用开征房产税替代限购，否则不能取消限购，三、四线城市则要鼓励购房、去库存。”
针对具体政策建议，他给出“六大路径措施”。从需求端上，首先要刺激改善型需求，即满足城市居民随着收入增加寻求住房改善的愿望，这是规模较大的需求。要解决这个问题，倪鹏飞认为就是要降准、降息、减税，一线城市购房可以取消户型限制，但不能取消限购；二是加快棚户区改造，调整增量、解决需求；三是要鼓励农民工购房，这是“重中之重”。从供给端上，一是减少开工，扶持房地产企业转型升级；二是要加快施工，帮助开发企业融通资金；三是要减少烂尾，鼓励企业并购重组。政府要为资金融通困难与有实力的房地产企业牵线搭桥、创造条件。
谈及今年房地产总体发展形势，倪鹏飞认为2016年下半年房价不一定会出现大幅度下跌，但受需求影响，房价调整的概率较大。预计房地产投资在三、四月份将会有所回升，但回升速度较缓慢。供给方面，开工、施工、竣工面积将有所下降，预计库存总体到明年都难以消化完成，但倪鹏飞认为大部分二线城市在2016年能实现去库存的任务。
【精彩问答】
问：能否具体预测广州市场2016年房价走势？
倪：广州房地产市场整体比较稳健、健康，空间分布也较好，而且广东经济基本面也比较好，最近广州房地产限购政策有所调整，相信下一步广州房地产形势要相对乐观一些，稳健的乐观。
问：请问您对房地产从业人员有何建议？
倪：最近感觉房地产出现了调整，出现大量库存积压，反过来，这其实是一个好事情。中国的转型说了这么多年，转不到，最后都转到房地产去了。根本原因就是，制造业辛苦一年还不如去倒腾块地的收入。房地产是中国强大的一个行业。由于房地产行业不是很景气，很多房地产企业都在转，有的转去金融，有的转去教育、旅游、养老、体育、医疗、高科技等，房地产行业在带动中国经济许多的行业，说不定房地产产业的调整倒逼房地产的转型，带动整个中国经济的转型。
你是一个房地产设计者，也会跟着公司一起转型。可从设计房子，转而设计游泳馆、养老院等，但必须学习。
问：珠海、横琴自贸区房价走势会怎样？横琴是否适合投资？
倪：珠海整体环境是宜居的，但它现在在社会上知名度不够高。现在房价的情况，公共服务都和行政级别绑在一起，公共服务会弱一点，但基础设施、环境、社会治安较好，不考虑行政层次，它在地级市是最好的，未来形势还是较好的。
问：刚需族、改善型买家，今年是好的买房时机吗？
倪：购房者都是买涨不买跌，心理很复杂，不买担心涨更高，涨了还会获利。从理性角度，不一定非要从众，从众有利有弊，低谷或者低谷前一段时间买会比较好。
问：您觉得地方政府财政和房地产行业发展，如何取得一个平衡健康的关系和良性循环？
倪：地方政府在房地产利益分配中占了很大比例，这应是历史原因造成的。客观上，地方政府拿了钱也是为了发展经济，搞基础设施建设等，房地产税收收了要反馈到老百姓身上去，要推动经济发展、促进当地福利改善，吸引人才，促进教育，创造财富来源。
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2016还要不要买房？建议你先问自己三个问题
　　当你找到一所合适自己的房子，并迫不及待的准备签署合同买下它。别着急！先等等！买房是一种巨大且长期的投资，建议在下决定签署购房合同前，先问自己三个问题！
　　问题一：现在买房与你的理财目标一致吗？
　　理财目标，每个人都必须有。对于一些人来说，买一套理想的房子是一个重要的目标；有的人认为孩子的教育不容忽视；更有的人认为：我只要攒够足够的钱，就行了！
　　所以，问&现在买房与理财目标一致吗&这个问题时，可以从以下几个方面考虑：
　　如果我的爱人或我失去了工作，我是否有足够的储备金来支付这笔买房费用？
　　如果我购买这个房子，我还有足够的钱给我的孩子上学吗？
　　现在买房，这是否对我的退休计划有影响？
　　如果答案不确定或者不知道怎么回答，那么，先不要着急买，重新慎重的考虑一下。
　　问题二：现在买房负担得起吗？
　　现在买房，经济方面，自己必须得有一定的承受能力，建议从以下三个方面考虑。
　　1、是否有足够的资金付首付
　　买房，一般需要先支付20%-30%的首付款，另外，还有房产交易的各种税费等，比如房产中介费，印花税、物业管理费等等，根据你所购买的房产类型来缴纳这些费用。
　　这些前期费用，你都能负担得起吗？你真的都准备好了吗？
　　2、确保有足够、可持续的资金维持家庭日常生活开支
　　有了房子，就会有很多的费用，如房屋保养、物业管理费等，因为这些肯定会改变家庭的预算。
　　对于家庭的相关费用细目和预算可用清单罗列出来。预算准备就绪，接着再看看自己目前的收入来源是否稳定，又是否能为你做的预期提供充足的现金流。
　　最后，分析一下如何稳定家庭的收入来源，如果答案是肯定的，那就不要担心了。
　　3、检查你的信用记录
　　，主要记录了你过去的状况，尤其是信用卡支付，是否准时偿还了贷款。如果买房需要向银行贷款，你的个人信用报告会被要求审查的。
　　因此，在你买房之前，建议也要检查一下自己的个人信用情况，看看是否有不良记录，或是否可以让其恢复好的信用，便于更好地贷款。
　　问题三：怎样买房能减少税费、减小压力呢？
　　比如你可以先选择面积小些的房产，缴纳的税费相对来说会少些，月还款压力也较小。
　　如果买二手房，建议首选&&的房产，所缴纳的税费较少。虽然这些费用由卖家承担，但一般都会转嫁到买家身上。
　　如果你不能完全回答以上这些问题，你可以做更多准备工作或找专业的中介机构咨询详情。总之，买房不可以情绪化，而不考虑财务后果，不要仓促决定。退一步，仔细分析，并作出明智的决定。
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南通人为什么一定要在2016年买房？十大理由不看会后悔
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2016年了，十个理由告诉你买房需趁早，你可以不信，但别后悔。
新浪乐居讯 楼市风云迭起，你认为未来的房价是会上涨还是下降？你还在观望吗？任志强最新房价预测称未来房价必上涨。任志强房价预测一直比较靠谱被大家奉为圭臬。而任志强自己也说：“这十年来我有9次说过房价会涨，结果每次都涨，真信我话的那1%、2%，买了也确实都涨了赚了”。任志强坦言“房价短期内仍会微涨”。2016年瑞银大中华研讨会1月11日在上海举行，研讨会上，瑞银香港房地产行业研究主管李智颖也表示，2016年中国一线城市的房价将会继续上涨，涨幅或将在5%以上。2016年了，十个理由告诉你买房需趁早，你可以不信，但别后悔。
1、鼓励多生多育的政策，全面二胎已放开
中国从毛泽东时代开始就鼓励多生多育的政策，这导致中国变成了全世界人口最多的国家。这些人口在几年后恶性膨胀，过了20、30年后开始生儿育女，开始需要房子了。而这才发现，房子已经不够用了，因为人太多了。中国虽然实行了计划生育，但是由于惯性，人口还有20年的增长期，人口增长导致房价上涨。而且因为中国人口逐渐走向老龄化，政府采取了全面放开生二胎的政策。家里添丁小房子必定不够住，换房买房在所难免。
2、城市人口增多
中国市场经济前，户籍都是固定的，还有些人被发放到农村去上山下乡。现在户籍政策一解除，有些人都不待农村了，这就使城镇人口增多了，城市人口增多了。
3、刚需旺盛
现在为什么所有人都关心房价了，因为人人对它有需求。如果房价过高了，人们就不会买了，市场饱和了自然也就平衡了。如果有市场，人人都需要，那房价一定会继续涨。网站上骂声一片，那是因为每个人都想买房，每个人都想买房，所以每个人又都看空楼市。每个人都在看，那房价能不涨吗？
4、土地不可再生
土地稀缺导致房价上涨。中国虽然地广，但是适宜人们居住的地方太少太少，所有人都想在这些地方有容身之所。西部是高原和沙漠，北方多风沙，中部多山，东北多山地，南方多丘陵。只有沿海地带或者大河大湖附近的平原才比较适宜居住。
5、开发商技术革新
没有任何一个开发商愿意造一个次品，房子越造越好，绿化、设计、风水、保温墙、物业管理等等这次导致次品房越来越少。
6、造房成本上涨
物价、原材料价格上涨，农民工工资增长，导致造房成本提高。
7、拆迁补偿无形增加
拆迁费用加大导致造房成本加大。
8、房产税，各种房产税转嫁
中国计划经济搞了这么多年，最后行不通还是走了市场经济。国外市场经济搞了多少年了，中国才多少年。还有漫长的道路要走，中国人均GDP才多少，别的国家多少。这个规律不可破。
9、城市化进程加速
中国的城市水平只有百分之四十多，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。
中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。
10、中国城市正处于大拆大建的高速发展期
君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。
看了这十大理由，想必你已经开始蠢蠢欲动，2016年，买房一定是是头等大事之一，今天小编就为你推荐几个具有代表性的南通高性价比优惠热盘，帮你轻松置业。上一页1本文导航
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