住宅维修资金：谁在管理这笔钱？ _ 财经频道 _ 东方财富网()
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住宅维修资金：谁在管理这笔钱？
　　如果不是累计计算，很少人知道住宅专项维修资金已经达到万亿规模；如果不是各地住宅专项维修资金管理中心公布的一系列数据，业主们也不会了解到，这笔资金的使用率持续低位徘徊。　　还有太多太多的问题不为业主所知。
　　谁来收取住宅专项维修资金，又是如何管理？　　住宅专项维修资金为何使用率如此之低？　　业主在这笔资金上的收益又有多少呢？　　　　两种模式　　590万元，137平方米。韩梅一家的第三次购房计划完成了。　　这套位于北京望京地区的学区房，是韩梅为儿子今后上学购买的，她的儿子今年不到两岁。　　在此之前，韩梅一家在燕郊买过一套房，将之卖掉后在北京望京地区购买了一套二手房，再将之卖掉后，选择了这套新开盘的学区房。事实上，她家只有这一套房。　　前后三次买房、卖房，韩梅也算是老手了，可对于住宅专项维修资金她却了解甚少。毕竟，这只是众多款项中的一项，何况，这笔钱很少用到。　　“从这套房开始，我们也关注专项维修资金了。”韩梅说，在房屋交易时，她还特意询问了售楼方住宅专项资金该怎么交，得到的回答是，待2015年交房时交存、每平方米200元，专项维修资金将交到政府指定单位进行代管。但更深入的问题，售楼方也没有给出准确回答。　　实际上，目前商品房住宅专项维修资金管理主要分为两种情况，所在小区成立业主委员会(以下简称业委会)前和成立业委会之后。　　韩梅将要入住的小区属于新开楼盘，没有成立业委会。按照《住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)规定，她与同小区业主的住宅专项维修资金，由物业所在地建设()主管部门代管，也就是将由北京市住建委下设的北京住房资金管理中心代管。　　自日起，北京地区商品住宅及售后公有住房住宅专项维修资金实施统一管理，商品住宅专项维修资金代管账户名称已变更为北京市住房资金管理中心。　　这个资金管理中心负责北京市住宅专项维修资金的日常管理工作，包括资金归集、账务管理、资金支付、数据管理、档案管理等工作；北京市住房和城乡建设委员会负责监督指导、使用审核，并协调解决管理工作中的重大问题。此外，北京市各区县建委和相应的资金管理中心，也管理着所辖区域的住宅专项维修资金。　　按照《办法》规定，北京市建委等主管部门应当委托所在地一家商业，作为行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。需要注意的是，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。　　也就是说，韩梅所在小区的住宅专项维修资金在交由资金管理中心代管后，将存入政府指定的商业银行，专户专储。　　而在天津、上海等地，主管此项工作的为当地房管局，代管资金业务也均是交给了资金管理中心，模式、职责与北京地区大致相同。　　当小区业主大会成立后，就应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。随后，专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金划转至业主大会开立的账户，并将有关账目等移交业委会。　　北京市住建委物业管理处相关负责人也告诉记者，经业主大会决议授权，专项维修资金划转至业主大会开立的专用账户后，就可由业主大会通过建立住宅专项维修资金管理制度进行日常管理。　　中国房地产学会副会长陈国强向记者强调，无论是由住房资金管理中心代管，还是将专项资金划转到业主大会账户，这笔钱始终是归业主所有的，受到当地主管部门的监督管理。　　信息不对称 　　可以肯定的是，归业主所有的住宅专项维修资金得到了政府的监督，然而在日常管理、申请使用中却令业主颇不满意。　　“别看我前后交易了三套房子，但是关于维修资金的信息，一点儿都不知道。”韩梅说，她从未接到过住宅专项维修资金的相关账单和使用情况。　　但是根据《办法》规定 ，负责管理住宅专项维修资金的部门及业委会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；发生列支的项目、费用和分摊情况；业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。　　然而，在记者采访过的多数业主中，涉及北京、南京、广州等多个城市，他们当中定期接受过住宅专项维修资金使用明细账单的很少。此外，在一些使用过专项维修资金的小区中，业主们也没有得到过相关的详细公告。　　几个月前，北京市丰台区慧时欣园小区刚刚完成30扇单元门的更新安装工程，这项工程便使用了业主的住宅专项维修资金，由于该小区没有成立业委会，整个工程则由物业公司主导。　　据小区业主李先生介绍，物业公司在上门争取业主意见、填写表格后，只是在小区内张贴过一个简易公告，告知该工程取得了业主同意，然而当施工完成后，业主们却迟迟没有得到进一步的信息。　　“整个工程花了我们多少钱，用什么牌子的产品，我们都不知道”，李先生说，对此情况业主们也很无奈。　　记者在对慧时欣园小区物业公司进行采访时，对方称相关领导不在，无法接受采访。　　很明显，住宅专项维修资金的信息不对称，不仅令业主没有享有到应有的知情权，也成为专项资金监督管理的软肋。　　随着二手房交易市场的火热，更加剧了住宅专项维修资金信息不对称现象的上演，在韩梅进行过的两次二手房交易中，均未将住宅专项维修资金进行过户，她也从未收到过任何经手单位的提醒。　　事实上，按照相关规定，当房屋过户交易时，住宅专项维修资金也应过户，否则将影响新业主对专项资金的使用。可记者从多个房地产中介处了解到，由于住宅专项维修资金只是房屋首次出售时需要交存，二手房交易时无需交存，业主并不关心，房地产中介也很少提及此事。 　　主体缺失 　　韩梅至今仍不了解的是，到底该怎么使用住宅专项维修资金。其实，还有更多的业主不知如何使用这笔钱。　　住宅专项维修资金实际执行中最大的症结在于，主体缺失和程序繁琐，使得申请使用住宅专项维修资金的过程非常难，这也被认为是导致资金使用率低的主要原因。　　“一般住宅房屋投入使用5年后就会逐步进入维修周期。结合房屋建造使用实际情况，一般情况下，屋面防水中大修应在10年-15年进行一次，电梯中大修应5年-8年进行一次，其他共用部位、共用设施设备应结合房屋实际使用情况制定相应的维修计划。”北京市住建委房屋安全和设备管理处相关负责人说。　　但是，目前专项维修资金的申请主体为业委会或物业企业，部分没有物业服务企业且尚未成立业委会的小区由街道办事处作为申请主体申请使用专项维修资金。　　“由于申请使用维修资金需要组织实施维修工程、进行资金分摊等工作，作为业主个人无法操作，因此目前业主个人不能作为专项维修资金使用申请主体。”北京市建委房屋安全处负责人说。　　对此，记者询问了北京多个社区居委会主任，他们告诉记者，想要成立业委会确实非常困难，不仅需要得到街道、社区、物业公司和业主的多方支持，还要有一批有才干、肯干的业主出面主持业委会日常工作，否则，即使业委会成立了，也很难运行，反而会更糟糕。　　韩梅所生活过的三个小区中，没有一个成立过业委会；慧时欣园小区的李先生和业主们曾一直想成立业委会，但多次推进后还是没有成立，一是业主自身不知如何操作，二是各方意见没有形成统一。　　那么，在确定专项资金申请、使用主体的过程中，业委会的可能性就极小。　　如果把使用主体交由街道办事处这类政府部门更是下策，一来这类部门没有专业物业知识，二是政府部门本职工作较多无太多精力代办此项工作，三是由于政府的特殊身份，不方便主导这笔属于业主的钱。　　最后，只剩下物业公司成为主体，但在业主与物业公司多年共处之后，二者之间也产生了诸多难以解决的纠纷，业主对物业公司的认可度不高，甚至形成了一种社会现象、社会话题。　　因此，使用住宅专项维修资金的主体就很难确立并得到广大业主的认可，主体缺失，又何谈申请使用住宅专项维修资金？　　另外，在各地执行的《办法》和条例中都有一个硬指标，那就是，小区使用资金前需达到住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议，不能达到这项硬指标的小区，申请使用资金就没有可能。单此一项规定，就把很多小区挡在了门外。　　北京市幸福指针业主大会辅导中心副理事长孟宪生告诉记者，由于申请使用专项资金需要大量文案资料，并且要多个部门审核，很多小区无法成功使用这笔资金，一方面是一些小区的确有不符合条件的地方甚至没有“主体”，另一方面则是主体操作过程中没有吃透政策规定、缺乏专业知识。　　陈国强也认为，审批程序过于繁琐，加之这笔资金和维修工程涉及每一户业主，致使一些确实需要使用这笔资金的小区的维修项目一拖再拖，有的申请一年了都没有结果。　　一句话，住宅专项维修资金“用得难”。这样一来，大量专项资金只能在银行专有账户中沉睡。　　深层的担忧还在于，专项资金“沉睡”在银行，其中绝大多数没有划转到业主大会账户上，只能由资金管理中心代管，不能做储蓄选择，每年生成的利息少之又少，甚至面临“缩水”。“相反，银行吸收这笔大量资金后无论用在何处都会获取更多的收益，显然，业主通过这笔资金所获收益明显偏低，二者不平衡。”陈国强说。　　一个不争的事实是，当越来越多的商业银行注意到这笔颇具规模、业主又难以使用的资金后，纷纷相中了这块蛋糕
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住宅专项维修资金属于谁所有？
住宅专项维修资金属于谁所有？ 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。 从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）
住宅专项维修资金属于谁所有？　　交存的住宅专项维修资金属于业主所有。　　从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。　　业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。　　直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。　　开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。　　业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。　　负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。　　开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。　　商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。　　已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。　　公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
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北京350亿 只用了8亿南宁20亿 支取比例不到1%
上万亿的住宅专项维修资金，为何想用用不了？
&&北京350亿 只用了8亿&&南宁20亿 支取比例不到1%&&上万亿的住宅专项维修资金，为何想用用不了？&&当房屋出现屋顶或墙面漏水、电梯年久失修、公共区域设施设备损坏情况时，每一个居民首先想到的是用住宅专项维修资金。&&然而，这一可靠保障在使用和支取中却要面对重重“障碍”，资金使用率、使用效率“双低”现象突出，一些房屋也因此被阻滞在“应修未修”的状态下。&&巨额住维资金在“沉睡”&&公共维修基金，又称“住宅专项维修资金”，是住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后，用于维修和更新、改造的专项资金。随着住宅专项维修资金制度的普及，我国各个城市已经归集起了数额庞大的维修资金，其总规模可能已突破万亿元。&&在全国范围内，这笔资金的使用率并不高，大量资金长期“沉睡”在银行账户中。北京市住建委相关负责人曾公开表示，自1998年实行“公维”基金制度以来，截至2013年底，北京市的这笔钱累计归集金额超过350亿元，但使用额仅约8亿元。按此计算，基金使用比例为2.3%。&&南宁自2009年实施物业专项维修资金管理办法以来，维修资金已达20亿元左右。但迄今为止，巨额资金支取比例不足1%。&&&&多重因素致维修资金难解住宅“燃眉之急”&&维修资金的使用效率低，一个重要原因就是制度设计上的桎梏。按照相关法律规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前若需要使用，应由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。同时，还必须满足列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意。&&南宁市房产资金管理中心相关负责人称，使用维修资金的难点首先在于“双三分之二”，由于部分业主参与公共事务的积极性差，需要业主签字表决时非常困难。&&同时，许多小区迟迟未成立业委会，且开发商与前期物业之间、不同物业管理公司之间的移交衔接出现问题，导致需要动用专项维修资金时久拖不决，难解“燃眉之急”。&&糊涂账成了腐败的温床&&除了支取障碍，住宅专项维修资金在日常管理中也暴露出不少漏洞。&&一是房地产商挪用专项资金的问题。这项资金本不该由房地产商管理，但现实之中，开发商应缴未缴、挪用住宅维修资金的情况却时有发生。今年年初，福州市某小区业主想提取住宅专项维修基金用于电梯维修，却发现11年前他们缴纳给开发商的总计150万余元住宅专项维修资金根本就没有存入福州市房管局专用账户。且从2006年开始，尽管房管部门多次向开发商追缴，但最终仍杳无音讯。&&二是维修基金的收益归属问题。从理论上讲，住宅维修资金的所有人是业主，维修资金存在银行的收益应该归业主所有，但在大部分地方，资金的收益如何使用与支配等都是一笔糊涂账，没人追踪管理，极易成为腐败的温床。2007年，上海查处了房屋维修基金涉嫌违规炒股事件，市值近8亿元。2009年，北京市住房资金管理中心矿务局分中心原主任范子林，挪用400万元公共维修基金炒股，获刑16年。&&此外，一些地方虽然成立了专门的维修资金管理中心，但实际上只能承担“出纳”工作，业务管理、审批审计、缴存支取等核心职能则分散在住建、房管、安全、银行等，多头管理现象突出。&&&&如何应对商品房“维保”高峰期&&未来15年-20年，大量商品房都将进入维保“高峰期”。而眼下，一些早期交付使用的商品房已进入维修保养的集中期，&&业内人士说，面对已经暴露出的房屋“养老金”使用、支取问题，从根本上讲，还是要尽快建立住宅专项维修资金更加规范化、便捷化的管理制度。&&安徽合肥学院房地产研究所所长朱德开说，我们可以在自身的运作基础上，效仿一些欧美国家。比如，美国在公共维修基金的保值增值方面，就采取了市场化的运作模式。引入市场基金公司作为第三方，需要维修的房屋由小区物业报到基金公司，由基金公司寻找维修方进行维修。&&目前，公众对住宅专项维修资金有一些认识误区，以为房子出现问题就能用。合肥市物业专项维修资金管理中心主任方前进说，这笔资金的支取使用必须体现公共属性，比如，某一户业主自己家里的水管漏水，其维修应该由业主个人承担，又或者楼上业主防水没做好导致楼下业主家里漏水，应该相关业主协商解决，也不属于动用住宅专项维修资金的范畴。但若是房屋屋顶、外墙发生漏水，且已过保修期的话，则可以按规定申请试用维修资金。据新华社
[] [] [] []你交的上万元住宅维修资金 应该怎么用？_新浪房产_新浪网
你交的上万元住宅维修资金 应该怎么用？
近期，住宅专项维修资金使用情况成为关注焦点。据报道，我国收缴的维修资金在5000亿元左右。但因申请手续繁琐、过程艰难，多数“沉睡”。住宅专项维修资金怎么交、什么样的情况下可使用?资金申请、划转需要怎样的流程？
住宅专项维修资金是业主们共有的修房钱，是每个买房人都要缴纳的，且数额不菲。近期，住宅专项维修资金使用情况成为社会关注的焦点。据新华社报道，我国收缴的维修资金在5000亿元左右。但因申请手续繁琐、过程艰难，被称为“沉睡”的资金。
北京市住房资金管理中心的数据显示，截至今年2月底，全市维修基金缴存总额为395.99亿元，一共支取使用了15.5亿元。从数据上看，使用率不到4%。
此，市住建委相关负责人表示，住宅共用部位、共用设施过了保质期才会用到维修资金。即便过了保修期，小修也是由物业负责，中修、大修才使用维修资金。从目
前维修资金使用的情况看，多集中在2010年之前的小区。另一方面，业主们缴存的维修资金也是按照3%的综合收益率计息。也就是说，这笔钱也在逐渐变多。
围绕业主们关心的住宅专项维修资金怎么交、什么样的情况可使用维修资金等问题，市住建委也进行了解释说明。
住宅专项维修资金 俗称房屋养老钱，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。这笔钱由业主在购房时一次性交纳。如果房屋买卖了，维修资金要随房过户。
维修资金产生的利息归谁？
商品房住宅专项维修资金都是由业主交存的，属于业主共有;房改房的单位和业主各需要交存一半维修资金，单位交存的部分归单位所有，业主交存的部分归业主所有。
维修资金产生的利息也是归业主共有。北京的住宅专项维修资金在日之前是按照活期利率计息;自日开始按3%的综合收益率计息。维修资金如果划转到业委会账户，可以将资金分为定期、活期两种方式存储。
维修资金如何补交？
补建交存方式和正常交存方式一样，由房地产开发企业进行注册、楼盘造册，由住房资金管理部门审核，最后，购房人持《专项维修资金交款通知书》，到联网银行网点交款。交款后，由专户银行出具《北京市住宅专项维修资金专用收据》。
如在未补建或续交前发生大中修的共用部位、共用设施设备，由相关业主分摊维修费用进行维修。
维修资金怎么划转到业委会账户？
一个小区的业主大会成立之后，业主委员会就可以申请住宅专项维修资金从市住房资金管理中心划转到开户银行。
第一步，业委会要到开户银行开立基本账户和专用账户;
第二步：业委会要持相关材料到市住房资金管理中心区(县)管理部办理注册审核。
第三步：业委会持相关材料到管理部申请数据核对。
第四步：业委会持相关材料到区县建委(房管局)核定管辖范围。
第五步：市住房资金管理中心区(县)管理部打印《专项维修资金-划转结息清册》、《专项维修资金划转通知》，经业委会确认并签章后，进行资金划转操作。
第六步：业委会将《专项维修资金-划转结息清册》、《专项维修资金划转通知》其中一份交开户银行，并查询到账金额。
业主如何查询维修资金余额？
分两种情况。
维修资金未划转到业委会账户名下的，业主可以持房本和本人身份证到光大银行任意网点办理维修资金查询卡后，拨打光大银行客服电话随时查询。也可以持房本和本人身份证到光大银行任意网点柜台查询。
维修资金划转到业委会账户名下的，业主可以找本小区业委会，由业委会通过银行查询。
共用部位共用设施有哪些？
共用部位包括：
住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备包括：
电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
如何使用？
维修资金使用条件是什么？
两个条件。一是房屋过了保修期，比如屋面防水过了5年。保修期内，房屋共用部位、共用设施设备正常损坏由建设单位负责维修。二是过了保修期后的共用部位、共用设施设备大中修时才可以使用。保修期满后的小修和日常维护从物业费里出。由物业公司负责维修。
哪些情况可以用维修资金？
共用部位：
1、屋面防水层破损，顶层房间渗漏的;
2、楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿;
3、地下室出现渗漏、积水的;
4、楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;
5、增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变;
6、外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的;
7、公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;
8、公共区域门窗或窗纱普遍破损的;
9、其他情况。
共用设施设备：
1、电梯主要部件需要进行维修或更换的;
2、二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的;
3、避雷设施不满足安全要求的;
4、配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的;
5、消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的;
6、楼内排水(排污)设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的;
7、其他情况。
谁来申请使用维修资金?
维修资金已经划转到业主大会专用账户的，由业主委员会提出申请;没有划转的由物业公司提出申请使用。业主委员会和物业公司都不申请使用的，由房屋管理部门提出代修申请。
使用维修资金是否须全体业主大会通过?
不一定。涉及整栋楼的维修资金由该幢楼内专有部分占整幢楼总建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过，通俗的说是“双2/3比例”。
“2/3比例”的确定方法：
整栋楼每户房本面积相加(A)，同意维修的房主房本面积也相加(B)，B是A的2/3。
整栋楼所有房主(一个房主买该栋楼3套房算1个房主)相加(A)，同意维修的房主数也相加(B)，B是A的2/3。
哪些情况属于应急情况？
1、屋面防水损坏造成渗漏的；
2、电梯故障危及人身安全的；
3、高层住宅水泵损坏导致供水中断的；
4、楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；
5、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
6、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。
申请应急维修多长时间能批？
县住建委(房管局)受理材料符合要求的，在2个工作日内做出决定;情况特别紧急的，当场做出同意决定。市住房资金管理中心区县管理部、业主大会开户银行应
当在接到区县住建委或房管局的批复意见之日起2个工作日内办理支付;特别紧急的，应当在24小时内(指工作日)办理支付。
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