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虚假买卖住房合同是否导致借款抵押担保合同无效?
&&&&&&本期共收录文章20篇
　　基本案情 中国论文网 /3/view-757064.htm　　上诉人张成欣因与被上诉人A银行、被上诉人王大未抵押合同纠纷一案，不服东正市西政新区人民法院民事判决，向二审法院提起上诉。 　　日，王大未向A银行提出贷款申请。6月9日，双方签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》，约定：王大未为购买东正市大槐树路420弄1号301室房屋，向A银行申请借款并愿意以上述所购并有权处分的住房作为担保；借款金额为人民币60万元（以下币种同），借款期限为240个月，合同自东正市房屋抵押登记机构办理登记之日起生效等条款。此后，将抵押房产办理了抵押登记，A银行按约向王大未发放了贷款。 　　日，东正市成大区人民法院作出刑事判决，认定：2005年，被告人郑从化以投资为名，诱骗姜本都将姜本都与丈夫张成欣共同居住的本市大槐树路420弄1号301室房屋进行虚假买卖。同年6月13日，王大未受指使与姜本都签订了虚假的房地产买卖合同，并持该合同向A银行申请个人住房抵押借款60万元作为购房款，日，A银行根据王大未的申请，将上述借款60万元划入姜本都开设在该行的账户内，当日，郑从化将上述款项转出用于归还其个人欠款，根据上述事实，法院认定郑从化构成诈骗罪。 　　日，东正市成大区人民法院作出民事判决，认为日姜本都与王大未签订的房地产买卖合同，并非作为系争房屋原权利人之一的张成欣所签，对系争房屋作出的处分，未经原告张成欣同意，且经过法院刑事审判，法院已认定该房产买卖合同系虚假买卖合同，故判决：姜本都与王大未于日签订的《东正市房地产买卖合同》无效。 　　王大未向A银行提出贷款申请后，A银行委托上海才富律师事务所就王大未为购买张成欣、姜本都的涉案房产，向A银行申请个人住房（二手房）抵押借款的过程（包括房地产买卖双方的身份，出让人持有的房地产权证，《房地产买卖合同》、《个人住房（二手房）抵押借款合同》以及相关法律文书的签署和房地产交易中心交易、抵押登记等交易行为）进行了见证。见证过程中，姜本都出示了本人身份证、户口簿、结婚证、所拟出让的房地产权证，并代张成欣出示了身份证原件。办理房地产过户交易时，张成欣本人未到东正市成大区房地产交易中心办理过户手续，由其公证的委托代理人姜本都代为办理。 　　张成欣提起本案诉讼，请求确认A银行与王大未签订的《个人住房（二手房）抵押借款合同》中涉及抵押的部分无效。两审法院均裁决所争议的抵押合同合法有效，而未支持张成欣基于买卖合同无效而主张借款合同和抵押合同无效。 　　 　　争议的焦点问题 　　本案争议的焦点问题在于房屋买卖合同的无效是否必然导致借款合同和抵押合同的无效。 　　上诉人张成欣认为，因房屋买卖合同无效，从而主张涉案抵押借款合同无效。上诉人张成欣在上诉中称，被上诉人A银行在涉案贷款放贷过程中未尽到严格的审核义务，存在明显过错，不能主张善意取得，原审法院以自身有误的律师见证文书即认定被上诉人没有过错，显属不当；涉案房屋买卖合同已经法院认定为无效，与其相关联的系争贷款抵押合同的合同目的已无从实现，应当予以解除或认定无效；系争抵押合同系犯罪分子实施诈骗的工具，不是当事人的真实意思表示，依法应认定其无效；本案抵押事实发生在我国物权法施行之前，故不应当适用物权法中关于不动产善意取得的相关规定。综上，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。 　　被上诉人A银行辩称，不同意上诉人张成欣的上诉请求及理由。涉案抵押权善意取得是受当时的法律保护的，上诉人张成欣无限扩大被上诉人的合同义务没有依据；系争抵押合同当属有效，应受法律的保护。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 　　二审法院认为，被上诉人王大未为购买系争房屋而向被上诉人A银行提出贷款60万元的申请，并以系争房屋作为抵押，上诉人所签订的《个人住房（二手房）抵押借款合同》在形式和内容上并无违反法律规定的情形，被上诉人A银行作了必要的审核，签订合同的过程进行了律师见证，该合同所设定的抵押物亦依法进行了抵押登记，由此，系争《个人住房（二手房）抵押借款合同》依法成立，当属有效，签约双方均应恪守履行。被上诉人A银行将涉案贷款60万元按被上诉人王大未的申请划入了姜本都开设在该行的账户内，按约履行了向被上诉人王大未发放贷款的义务，然而该笔款项系由诈骗罪被告人郑从化于当日即将上述款项转出并用于归还其个人欠款的事实，被法院认定构成诈骗罪，并依法予以了处置。造成该笔款项无法偿还的后果，责任在犯罪分子郑从化，被上诉人王大未及案外人姜本都亦有一定过错。尚无证据证明被上诉人A银行存在与郑从化勾结等事实，作为放贷银行，在无从知晓卖房事实系上诉人张成欣的妻子姜本都有所瞒骗的情况下实施的行为，被上诉人A银行已尽到其合理的合同审核义务，抵押权当属善意取得，理应受到法律的保护。相关房地产买卖合同因妻子擅自处分夫妻共同财产而被认定为无效，并不必然导致相关买受人所签订的抵押借款合同无效。上诉人张成欣的上诉理由，缺乏事实依据和法律依据，故不成立，对其上诉请求，二审法院不予支持。 　　笔者认为，本案的裁判有助于维护正常的金融秩序，有助于制裁试图攫取不正当利益的当事人，有助于保护金融交易中银行的正当权益。过于机械地推行买卖合同与借款合同、担保合同的主从关系法则，可能为一些非法攫取不正利益的主体创造条件。 　　 　　对银行的启示 　　正确处理房屋买卖合同与借款合同的关系、抵押担保的关系 　　尤其是在抗辩过程中，应该清晰、准确地分析三者的关系。诚然，我国法律法规和司法解释对主从合同关系做了明确规范，强化了从合同对主合同的依赖性，即主合同无效将导致从合同无效。值得注意的是，房屋买卖合同与借款合同或者担保合同并不是主从合同的关系，只有借款合同与抵押担保合同才存在主从合同关系。在房屋买卖和借贷法律关系中，常常存在将抵押担保关系视为房屋买卖合同的从合同。实际上一些地方性法院的规范性文件中明确强调了两者的区别性，例如广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》（下文简称《指导意见》）明确规定“在审理以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件时，要注意正确区分和认定当事人之间合同关系的法律性质。 　　在此类案件中，一般存在两份合同书，即买受人与出卖人签订的商品房买卖合同书和买受人、担保权人及出卖人签订的商品房担保贷款合同书。在后一份合同书中，一般存在三个法律关系，即买受人与担保权人之间的借款合同关系、买受人与担保权人之间的以尚未建成或者已竣工的房屋为抵押物的抵押合同关系、出卖人与担保权人之间以保证或回购等具体条款加以确定的保证合同关系。”《指导意见》还进一步明确了借款合同及其从合同、房屋买卖合同与借款合同关系的性质及其相互作用的法律机制：“在以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件中，抵押合同与保证合同是借款合同的从合同，借款合同无效的，抵押合同、保证合同也无效。但抵押合同、保证合同另有约定的除外。商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系，商品房买卖合同无效的，借款合同不因此而无效。但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使借款合同的目的无法实现，当事人请求解除借款合同的，人民法院应予支持。”前述规定具有以下几个特点：其一，在借款合同与其从合同关系上，肯定了借款合同无效将导致抵押合同和保证合同的无效；另一方面也设定了例外机制，即当事人在抵押合同和保证合同中另有约定的除外。其二，在房屋买卖合同与借款合同关系上，则明确否定了两者的主从关系。其三，房屋买卖合同无效虽然不能直接导致抵押担保及保证的无效，但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，势必导致借款合同的目的无法实现，因此当事人针对房屋买卖合同无效而请求解除借款合同时，人民法院应予支持。这实际上导致了房屋买卖合同无效将可能引发借款解除，借款合同的解除是否直接导致其从合同的解除或者无效，则在此处未作明确。 　　银行应该积极主张房屋买卖合同无效并不必然导致借款合同、抵押合同的无效 　　为此银行应该在诉讼过程中积极提供其尽职尽责的相关证据，本案一二审法院之所以支持银行的主张，其原因在于银行与借款人之间的借款合同在形式和内容上并无违反法律规定的情形，银行对借款事项按照其内部规定履行了必要的审核，而且签订合同的过程还有律师见证，该合同所设定的抵押物亦依法进行了抵押登记，故而借款合同及其抵押依法成立，当属有效。另外，被上诉人A银行将涉案贷款划入了借款人指定账户，并无证据证明被上诉人A银行存在与郑从化勾结等事实，作为放贷银行，在无从知晓卖房事实系上诉人张成欣的妻子姜本都有所瞒骗的情况下实施的行为，抵押权当属善意取得，理应受到法律的保护。基于此，尽管有关房屋买卖合同因妻子擅自处分夫妻共同财产而被认定为无效，但并不必然导致抵押借款合同无效。 　　银行在贷款发放的事前、事中和事后必须严格规范管理，认真履行监管法规及银行内部管理规定，否则其违规操作或者存在内部人与外部人的串通事实，均有可能导致借款人主张借款合同与担保合同的无效。 　　（作者单位：中国工商银行山西省分行）
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——河南高院判决蔡常诉瑞信公司借款合同纠纷案
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&&&&裁判要旨&&银根收紧政策背景下，出现了大量以房屋买卖合同形式进行的民间借贷行为，针对此类案件，应根据双方当事人提供的证据，查清真相，准确认定事实，按照当事人的真实意思表示确定双方之间法律关系实质。&&案情&&日，蔡常作为买受人与开封市瑞信房地产开发公司（以下简称瑞信公司）签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定：……第三条：所购房屋为A区之A17、A18、A19、A20、A21号，F区之02号房，用途为商业；第四条：该商品房总价款600万。同一天，蔡常向瑞信公司交纳了600万元购房款，双方还签订《商品房买卖合同补充条款》一份，约定：蔡常同意瑞信公司于日前，按原价回购上述房屋，并配合解除《商品房买卖合同》。瑞信公司承诺每月24日前，将按月息2.2%向蔡常支付利息。合同签订后，瑞信公司自日起至日，每月向蔡常支付13.2万元的利息。后因经济变故，未依约定支付利息，同时涉案房屋被瑞信公司抵押给第三人。&&日，蔡常诉至法院，请求判令解除双方合同，瑞信公司按照房屋评估价赔偿其损失。&&裁判&&开封市中级人民法院经审理认为：瑞信公司和蔡常签订的商品房买卖合同合法有效，双方之间已经建立了房屋买卖合同关系。瑞信公司在未告知买受人蔡常的情况下，将涉案房屋抵押给第三人，该行为明显构成违约，鉴于目前涉案房屋的价值明显超过合同约定的价款，据此，瑞信公司应按照房屋目前市场价值予以赔偿。法院判决:解除双方合同，瑞信公司赔偿蔡常损失1445.5万元。&&瑞信公司不服，提起上诉。河南省高级人民法院在二审审理期间，依照法律程序向蔡常释明本案应为借贷法律关系而非房屋买卖法律关系。释明后，蔡常变更其诉讼请求为：判令瑞信公司偿还本金600万元，并支付拖欠利息，赔偿其相应损失。&&河南省高级人民法院终审判决：瑞信公司应向蔡常返还本金，并从日起至借款还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息。&&评析&&１.本案合同性质的认定&对双方签订的《商品房买卖合同补充条款》中出现的“回购”一词的准确理解是认定本案合同性质的关键。回购，从字面解释是购回卖出之物。中国人民银行制定的《银行间债券回购业务暂行规定》第三条规定：“回购是指债券持有人(卖方)在卖出债券给债券购买人(买方)时，买卖双方约定在将来某一日期以约定的价格，由卖方向买方买回相等数量的同品种债券的交易行为。回购在法律上的特征是标的物在一定条件下所有权的回归。而回购协议作为短期抵押资金融资方式，也一直受到市场的青睐。不过目前回购概念仅用于债券金融市场，由于债券是权益载体，依物权法规定，交付即产生所有权，这使得债券作为融资手段成为可能。但是，如果把回购概念用于房地产买卖的范畴中就会产生新的问题。房地产在财产表现形式上属于不动产，房产交易作为独特的商品交易，其自由度和交易程序受到国家强制性限制。依物权法规定，房产回购即为房地产的二次转让，应当按照规定缴纳税费即办理必要的房产登记手续，这增加了不必要的交易成本，故从严格意义上说，房产回购不是一种规范的融资手段。&&从本案《商品房买卖合同》与同日签订的《商品房买卖合同补充条款》的条款看，“商品房买卖合同”是城市房地产管理法中有规定的合同，而“回购”在现行的法律法规中尚无名称，故本案争议合同是由一个有名合同和一个无名合同组成的混合合同。对混合合同的处理，根据混合合同是各自独立而混合，还是一“主合同”吸收另一“从合同”而混合，法律适用有所不同：前者是分别适用不同的法律；后者一般应根据“主合同”的性质来适用法律。&&同时，判断合同的性质不应仅根据合同名称，应以合同的内容，即合同的权利义务条款作为依据。本案中，《商品房买卖合同补充条款》约定的蔡常向瑞信公司支付600万元款项并按月收取利息，瑞信公司到期返还本金等，均符合借款合同之特征。根据《商品房买卖合同补充条款》的约定，《商品房买卖合同》的履行条件为“瑞信公司到期不按时退还房款”，故买卖房屋并非双方真实的合同目的，而是瑞信公司以其所售商品房为600万元借款提供抵押担保，双方以商品房买卖合同的形式代替借款担保合同。故本案合同的性质应认定为名为商品房买卖合同，实为借款合同。&&另外，虽然本案中蔡常与瑞信公司明确约定瑞信公司如果不按时返还借款，蔡常有权以商品房买卖合同的形式取得房屋所有权，但该合同条款因为违反《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定而无效，&&２.关于出借人损失的确定&如上，该案因双方当事人的法律关系为借贷关系而非房屋买卖关系，蔡常主张以合同条款作为确定其损失的依据，不能得到支持。&&至于蔡常主张的瑞信公司偿还本金,并从日起至还款之日止以600万元为基数按合同约定的逾期利率日千分之一计付利息的请求，鉴于《商品房买卖合同补充条款》对逾期利息的计算是以本金600万元还是以月息13.2万元为基数约定不明，且瑞信公司的违约行为给蔡常造成了损失，蔡常主张以本金600万元为基数计算逾期利息亦属合理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件的若干意见》第6条规定“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”。因双方约定的逾期利率已超过了银行同类贷款利率的四倍，对超过部分法院不予保护。故瑞信公司应向蔡常返还本金，并从日起至借款还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息。&&本案案号：（2011）汴民初字第135号；（2012）豫法民三终字第26号&&案例编写人：河南省高级人民法院关晓海
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以房屋买卖合同作为担保形式的借款按照借贷关系主张权利
时间：日&&|&&作者：陈黎律师&&|&&关键词：买卖合同&&|&&浏览：741
XXXXXX年XXXXXX月，XXXXXX与XXXXXX签订《房屋买卖合同》，约定XXXXXX将八套房以XXXXXX的总价出售给吕某，同时两份合同均确认XXXXXX已于签订合同当日一次性支付合同项下全额现金购房款，XXXXXX也出具了收到相应现金购房款的收款凭证。
XXXXXX年XXXXXX月，XXXXXX与XXXXXX签订《房屋买卖合同》，约定XXXXXX将八套房以XXXXXX的总价出售给吕某，同时两份合同均确认XXXXXX已于签订合同当日一次性支付合同项下全额现金购房款，XXXXXX也出具了收到相应现金购房款的收款凭证。其后，XXXXXX认为XXXXXX未履行交房手续，诉至法院，要求判令某公司继续履行合同，XXXXXX认为该案形式上是商品房买卖合同纠纷，实际上是民间借贷担保纠纷。事实是XXXXXX向XXXXXX借款XXXXXX。该公司以房产房作为还款的担保，担保的形式采用商品房买卖合同，吕某也从未实际支付购房款。法院经审理后认为，双方之间系名为房屋买卖实为借贷的民事法律关系，应按当事人真实意思表示履行。根据有关规定，因吕某在法院向其释明后仍坚持其关于房屋买卖合同关系的诉讼主张，法院依法驳回了XXXXXX的诉讼请求。XXXXXX不报，提起上诉。二审中，当事人又向法院提交了XXXXXX向XXXXXX出具的借条，进一步证实了双方当事人之间为民间借贷关系。。其后，XXXXXX以民间借贷关系为由重新向人民法院起诉，【点评】一些民间借贷中的出借人为了规避国家关于民间借贷利息最高额的限制以及其他法律风险，往往采用预扣利息、将利息充入本金等方式赚取高额利息，有的则干脆将民间借贷的形式也规避掉，直接以房屋买卖合同的方式进行融资，实质上是以房屋作为借款人还款的担保，在借款人无法还款的情况下直接以房屋过户的方式将房屋的所有权转归出借人所有。这种方式由于没有法律依据，在审判实践中极易引发争议。特别是对于出借人来说，在房屋价格上涨迅速的情况下，其通过这种方式不仅可以获得借款的高额利息(如本案中合同价款3100多万与实际借款990万之间的差额即为高额利息)，还可以获得房屋价格上涨的超额利润，导致双方当事人的利益严重失衡。人民法院在审理此类案件时，会根据双方当事人提供的证据，查清真相，揭开假相，准确认定事实，按照双方当事人的真实意思表示确定双方当事人之间的法律关系实质，并作出判决。需要指出的是，对于民间借贷关系，人民法院始终坚持保护合法利息的原则，即保护当事人约定利息中不超过银行同期贷款利息四倍的部分，对于超过部分则不予保护。
作者： [江苏-苏州]专长：房产纠纷 婚姻家庭 刑事辩护 债权债务 交通事故 律所：江苏正欣律师事务所8409积分 | 帮助6438人 | 18个好评电话:
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按揭贷款未办理成功购房人能否解除商品房买卖合同
时间：日&&|&&作者：刘金梅律师&&|&&关键词：商品房，买卖合同&&|&&浏览：886
A房地产公司与B某签订商品房买卖合同及补充协议，约定购房价款为400多万元，合同签订后B某需向A房产公司支付首期购房款130多万元，剩余款项300多万在合同签订后7日内，由B某办理银行按揭贷款。
一、基本案例A房地产公司与B某签订商品房买卖合同及补充协议，约定购房价款为400多万元，合同签订后B某需向A房产公司支付首期购房款130多万元，剩余款项300多万在合同签订后7日内，由B某办理银行按揭贷款。合同约定：如因B某原因导致不能办理按揭贷款的，属B某违约，需承担相应的违约责任，逾期在90日内的，自合同约定的应付款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，A房产公司有权解除合同，A房产公司解除合同的，B某按累计应付款的百分之十向A房产公司支付违约金，B某愿意继续履行合同经A房产公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，B某按日向A房产公司支付逾期应付款万分之四的违约金。后B某按照合同约定，按时向银行提交齐相关资料，申请银行贷款，但是因银行原因未获批准，B某在通知A房产公司后，A房产公司又要求B某向其他银行申请，在B某再次申请的银行按揭贷款未获批准后，A房地产公司要求B某一次性支付剩余购房款，但是B某并没有那么多的款项一次性支付A房产公司，在多次催缴款项后，A房产公司起诉至法院，要求B某一次性支付所有的购房款。A公司的诉讼请求是：1.B某向A公司支付余款300多万元。2.以余款300多万元为本金支付违约金40多万。3.诉讼费由B某承担。一审中B某并未委托代理人，自行出庭应诉。B某自行代理过程中未提供任何证据证实已经向银行申请按揭贷款，也未提出解除合同，一审判决B某在判决生效后30日内一次性支付A房产公司剩余购房款300多万元及利息。二、法律分析1.银行的原因或者国家政策的原因无法办理按揭贷款的，不应该强制要求由B某支付剩余款项。本案中依照合同约定，B某支付购房款的付款方式为首期加银行按揭贷款。B某在依约向银行交齐材料后，因银行内部原因或者政策原因导致贷款无法审批。合同补充协议对于无法办理银行按揭贷款，剩余款项是按照一次性支付还是按分期支付或者其他方式没有约定清楚。本案不能办理银行按揭贷款并非B某的原因，是银行的原因，该责任如果推到B某不符合公平合理原则。首先，购房人选择的付款方式为首期加办理银行按揭贷款，购房人选择以此方式支付购房款的真正原因是无法一次性支付，如果能够一次性支付，相信不会办理银行按揭贷款，支付高额利息。其次，法院即使判决B某一次性支付所有的购房款给A房产公司，但B某实际上没有其他财产，也没有足够的款项支付所有的剩余房款，那么即便是强制执行也是很难执行到位。2.银行贷款不批准后，B某支付购房款项的方式及期限未约定清楚的情况下法院判决一次性支付剩余款项不合理。在A公司与B某签订的购房合同及补充协议中并未明确约定，如果银行按揭贷款无法办理或者不予批准的情况下该怎样支付款项，以什么方式支付，期限多久，并未有详细的约定，事后也为增加补充协议。法院直接判决一次性支付，不符合合同原则。3.B某无其他财产可强制执行无法达到判决效果。法院判决即便是生效了，如果购房人无其他财产可以执行，那么拍卖B某购买的A房产公司的房屋也是不符合实际情况的。所以判决也只是一纸空文，无法达到A房产公司的实际目的。4.在A房产公司不存在违约的情况下，非因B某原因银行按揭贷款未获批准，B某依法可以解除合同。根据我国依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题规定的解释》第二十三条规定因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。根据该条规定，本案中B某是可以要求解除房屋买卖合同及补充协议，并要求A房产公司退还已支付的购房款本金及利息。但是在一审中，B某并未提出解除合同及退还本金利息的请求，所以只能上诉或者另行起诉。三、对购房人(买受人)的建议：1.在不确定银行是否批准贷款或者在不批准贷款后无力支付剩余购房款的情况下应慎重签订认购协议书及房屋买卖合同。2.在向银行提交资料时应留下银行盖章的提交材料的清单。3.如银行按揭贷款无法办理的情况下，购房人应及时书面函告知开发商。4.在多次不能办理银行按揭贷款的情况下应书面函告要求解除合同。避免损害扩大或者出现纠纷。
作者： [广东-佛山]专长：交通事故 房产纠纷 刑事辩护 工商查询 法律顾问 律所：广东至高律师事务所1168积分 | 帮助413人 | 2个好评电话:
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