住豪宅欠巨债？唯一住房仍会被法院强制拍卖还债
原标题：住豪宅欠巨债？唯一住房仍会被法院强制拍卖还债
插图 王金辉H120
唯一住房 为何被强执？
避免“住豪宅欠巨债” 租房也可解决住房问题
现在很多人认为：“如果欠债不还的被执行人只有唯一房产，这是他生活必需用房，法院不能拍卖。”但对于被执行人唯一住房，近期法院有不少“强行”拍卖以偿还欠款的案例。依据我国法律规定以及最高院于今年5月发布实施的相关司法解释，海淀法院孟凯锋法官称，事实上，我国从未有一部法律法规规定一套房不能执行，否则可能出现“住着豪宅，欠着巨债”的不公平现象。
别墅不属生活必需
必在法院拍卖之列
周女士是北京一所高校教授，名下有一套位于中关村的商品房和一套位于上地的两层别墅。她喜欢炒股，为此在两年多的时间内，先后向魏某、郝某、关某、邱某四人借款共1200万元。由于遭遇股市大跌、投资失败等多种原因，周女士所借款项基本损失殆尽，欠下一千多万元债务。之后她主动出卖了位于中关村的房子，偿还了400多万元，但还剩下近700万元欠款未能偿还。魏某等四人向法院申请强制执行。
在执行期间，法院查封了周女士名下的别墅，正在拍卖之际，她的丈夫郑先生提出执行异议，称双方已在民政局协议离婚，该别墅协议归他所有，他和父母子女都在别墅里居住，法院不能拍卖。法院经审查认为，根据《民法通则》第五十八条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。周女士与郑先生在执行期间到民政局办理离婚手续，将她所有的别墅协议归郑先生所有，侵害第三人利益，属于规避执行的行为，因此该协议无效，法院仍可以拍卖该别墅。经过评估拍卖，周女士名下别墅卖得近千万元，法院主持偿还了魏某等四人的借款后，将剩余的100多万元退还给周女士，使她足以用来安排家人生活。
海淀法院孟凯锋法官认为，周女士名下的别墅是价值非常巨大的财产，属于奢侈品，法院应当采取查封、拍卖等措施予以处分，保障权利人的权利。正是基于这种考虑，虽然周女士、郑先生给法院的执行设置各种障碍，但法院仍依法排除障碍，拍卖了周女士的房产，偿还了她的欠款，保障了魏某等人的权利，也避免了“住豪宅欠巨款”的不公平现象发生。
小房也可拍卖还款 留18万元租房5年
另一些房屋面积较小，价值也比较低，如果进行拍卖抵债，之后可能所剩无几，对于这样的房屋，法院执行中能否拍卖？近日，海淀法院就执行了这样一起案件。
赵先生欠李先生300万元3年未还。此案进入执行阶段后，经法院调查，赵先生在北京白石桥有一套45平方米的房屋，但法官没发现其他可供执行的财产。李先生认为赵先生并非没有钱，而是将全部钱款转移了，只剩下一套房屋，以对抗法院执行。
法院依法将赵先生纳入失信被执行人，并对其拘留15天，但赵先生仍一分未还。申请人强烈要求拍卖赵先生的房屋，法院经过慎重考虑后，决定对赵先生的房屋进行评估拍卖。对此赵先生则提出异议，他认为自己的房屋面积很小，不是豪宅，而是属三口之家生活必需用房，法院不得拍卖。
法院经过审查，认为赵先生的房屋虽然小，但是地段较好，出卖后可以偿还大部分钱款；并且李先生同意给赵先生留下5年的租房费，每月3000元，足以保障赵先生的居住权。故此，法院驳回了赵先生的异议，将房屋拍卖，拍卖款175万元偿还给李先生，还有18万元则留给赵先生用来租房。
最高人民法院规定：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。很多人就此认为：“只要是一套住房，都不能拍卖变卖或抵债。”
孟凯锋法官表示，这是对“生活所必需的居住房屋”的误解。从立法本意看，该规定在于保障被执行人的居住权。而随着社会发展和观念改变，并非拥有房屋所有权才享有居住权，租房也可以解决住房问题。
房屋价值高抵债后 余款可另租房购房
前不久，王先生因做生意欠了张先生150万元，被法院判决归还欠款和利息后，却仍然没有还款。法院在执行中调查发现：王先生名下除了位于北京北三环附近的一套75平方米的房屋外，并无其他可供执行的财产。于是，法院依法查封了该房屋。
但到评估拍卖时，王先生却提出异议：“这是我唯一的住房，法院不能拍卖，一旦拍卖了，将会导致我居无定所。”经评估，王先生的房屋价值300万元，法院认为该房屋出卖抵债后，还有近100万元房款，王先生可用此款在别处购房或者租房，并不影响他的居住权。
最后，法院驳回了王先生的异议申请，拍卖了房屋，偿还了张先生的钱款。
孟凯锋法官认为，“生活必需用房”的根本之意就是为维持被执行人的家庭基本生活所必需，具体居住面积可参考当地的人均保障房面积，超出这个面积均可认为不是生活所必需。“从现实情况看，有些人在繁华地段拥有房产或者面积较大的住房，在其他地方可以换置多套，这也不能认为是生活必需用房，从而可以采取以大换小、以远换近等多种办法，来解决住房问题。像此案中王先生的住房位于北京市北三环，属于繁华地段，该房屋价值除了偿还债务外，还剩余百万元，王先生完全可以在较远的地方购置住房，满足自己的居住权。”
关于“生活必需的居住房屋”，最高人民法院在今年5月5日发布并施行的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定：金钱债权执行中，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除5至8年租金的，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，法院不予支持。
孟凯锋法官认为，法律遇到“一套房”这样的执行难题时，做出了选择保障申请人权益和适度保障被执行人权益的兼顾选择。一方面拍卖房屋让债权人的权益得到保障，避免住着豪宅欠钱的不公平情况出现；另一方面给被执行人一定时期的租金，让被执行人的居住得到保障，给被执行人自谋职业，自食其力妥善安排的时间。
(文中当事人均为化名)
本报记者 林靖
(来源:北京晚报)
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欠银行贷款还不上，用来抵押的唯一房产会强制执行拍卖吗？
我的朋友开公司用唯一一套房产做抵押向银行贷款，现在还不上到期银行贷款，银行如果起诉法院会强制拍卖他们唯一房产吗？
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法律快车律师回复共4条回复
一般不会，但如果房子超过个人住房标准，也是有可能被拍卖的
回复时间： 22:33
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有可能的，不卖房还款有诈骗因素
回复时间： 22:43
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会强制执行拍卖
回复时间： 13:46
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正常合理的居住需求应当予以保证，如法院强制执行，可以申请执行异议
回复时间： 22:52
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银行贷款不还“唯一住房”也可被查封拍卖
“唯一住房”法院也可被查封拍卖&&&& 房地产市场又到了风声鹤唳的时候，对于那些高位接盘的购房者来说，一直存在着由于误解而生出的侥幸心理。最常见的有两种：一是“跌太多了我就断供，让银行当业主去”，二是“我的房子是唯一住房，银行肯定不能赶我走”。这两种想法都错了，尤其关于“唯一住房不能查封、拍卖”，相信很多人都这样以为的，可惜法院和银行不这么想，而且他们能拿出最高人民法院的司法解释。对于拥有多套住房的炒房者，最常见的想法是：如果按揭的房子变成了负资产，丢给银行就是了，让他们当业主去。好像这样做了之后，就可以无债一身轻了。其实不然。比如购房者买的房子价值100万，首付20万，按揭了一段时间，付出了10万。这时候出现暴跌，房子市场价只有50万左右，购房者陷入“负资产”。这时如果断供，任由银行收房、拍卖，假如拍卖中只卖到了40万，银行就出现了30万的账面亏损。这时候，银行会继续向购房者追讨。如果购房者还有两套或以上住房，那就没有任何悬念，继续查封拍卖，直到银行讨回自己的损失。而且在这个过程中，业主还搭上了自己的信用。如果购房者只剩下一套住房了呢？这种情况，跟购买唯一住房者，无法缴纳按揭的情况相同。一些人的理解是：唯一住房是法院不能查封、拍卖的。其实，大家都错了。最高人民法院出台了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，2005年11月14日通过， 12月21日起就施行，这个新规定总共只有7条，基本上是一个“唯一住房查封、拍卖指南”，里面规定：只要已经依法设立了抵押的住房，如果不能还债，都可以查封、拍卖。如果是债务人及其抚养家属居住的房屋（唯一住房），给6个月宽限期。如果到了宽限期不交房，可以申请法院强制执行。如果强制迁出的时候，债务人及其家属无法自己解决居住问题，经法院核实，可以由债主（申请执行人）为债务人提供临时住房。这种临时住房，地段、面积都可以跟原来的住房不同，可以参照廉租房标准来解决。至于租金，由法院参照当时同类房屋租金标准确定，从拍卖款中优先扣除。至于需要给失去房子的人预留多少年的租金，没有明确规定，从各地判例看，从1年到5年都有。也就是说，如果一个人在市中心买了一套100平米的房子，最终没有能力继续按揭，到时候银行可以收房、拍卖。但需要给他到郊区租一套面积相对小一些的房子，预留一段时间的租金（当然，如果拍卖所得多于银行损失，超过部分在扣除诉讼费用之后，将退还给原业主）。
最高人民法院出台了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》日通过，2月21日起施行，规定：只要已经依法设立了抵押的住房，如果不能还债，都可以查封、拍卖。如果是债务人及其抚养家属居住的房屋（唯一住房），给6个月宽限期。如果强制迁出的时候，债务人及其家属无法自己解决居住问题，经法院核实，可以由债主（申请执行人）为债务人提供临时住房。···呵呵···学习了。
到网上也看到了这条消息，是说的抵押房产，也就是有抵押的债务，如果是其他普通债务，以唯一住房还债司法机关还是比较慎重的。
合理。有人住别墅就是不还钱。永远花不完的钱，永远还不完债，企业家都是这样。
“唯一住房”法院也可被查封拍卖，住房贷款要量体裁衣，不要成立房奴还亏了血本哦！
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穷人一辈子为了一蜗居奋斗，一旦家庭变故不是太惨了，看来穷人还是别贷款买房了，买了的只能‘谁要我房，我要他命’了
是好事，让炒房的晓得“怕”字。
谢国忠：政府挖坑让老百姓跳 现在百姓也没钱买房了日 10:48来源：华夏时报 分享到：416人参与 0条评论最近，海内外关于中国是否会爆发金融危机的报道和讨论越来越多。在笔者看来，中国不具备爆发大规模金融危机的条件，尽管局部和个别机构会出问题。雷曼时刻不会到来。 首先，中国经济增速放缓不至于引发金融危机；其次，房价下跌尚不能构成对银行致命冲击；再次，金融系统自身抵御风险能力在增强。 其一，金融系统中最重要的是商业银行，而央行冻结了大量存款准备金，这是应对危机的资金保障；其二，受贷存比限制，银行不会无节制放贷；其三，银监会新的资本充足率要求，会令杠杆率变低。尽管，不良贷款有上升苗头，影子银行或会出现风险。 5月23日，经济学家谢国忠对笔者表示，现在的问题是，银行间接融资成本低，贷款放不出去，降准没用。关于房价下跌银行承受不承受得了，谢国忠说，房价涨的时候怎么不考虑到这个风险？就像喝醉酒后会出现各种问题，那为什么不考虑要不要喝酒的问题。 降准依赖症得改 以往，经济一旦出现放缓苗头就下调存款准备金率，这也是导致广义货币M2居高不下的根源之一。 笔者已经多次提到，即便降准，银行也不具备大幅放贷的货币、法律和现实的各项基础。根据商业银行法规定，商业银行贷存比不得超过75%，这对保持银行流动性至关重要，很多人呼吁取消这一限制，个人觉得是荒唐的。 在这部法律实施之前，很多银行出现了存贷倒挂现象，即：贷款余额高于存款余额，后来产生大量不良贷款，最终成立四大资产管理公司剥离不良贷款。 “盘活存量”是银行唯一的出路。 根据央行统计口径数据显示：2008年底，全部金融机构(含政策性银行，下同)贷存比为66.9%；2009年贷存比为69.4%；到2014 年3月底，贷存比高达71.4%。这时候如果降准，那就是鼓励银行违反《商业银行法》，挑战75%法定底线。银行也很难给处于艰难之中的中小企业放款，只会垒大户，最终导致国企、央企资金过多找不到出路高价买地皮，助推房价持续上涨。 大型银行存款准备金率高达20%，央行冻结了20万亿存款。这对应对金融危机和避免通胀是至关重要的。 加之，《商业银行法》的法律规定，降准也不能解决银行再新增贷款问题。 早在上世纪90年代中期之前，农村信用社由农业银行代管，乡镇信用社要向农行乡镇营业所缴纳准备金。1996年，在农行和农信社分家之际，农行营业所产生了大量不良贷款，而农信社由于准备金被大量缴存，放款较少，资产质量远高于农行。 历史和现实反复证明，银行放贷的法律限制和准备金限制是必要的。 在大型商业银行中，农行贷存比最低，只有60%；邮储银行因历史原因只有30%，毫无疑问，未来，农行和邮储银行资产质量是最好的，那些顶风朝产能过剩行业大量投放、冲规模的银行未来肯定会受到惩罚的。期限并不会遥远。 贷存比限制和较高的存款准备金率既是避免出现大规模坏账从而防止金融危机的法律保障，同时又是在危机出现后的资金保障。 另外，银行放贷款还要受到资本充足率限制。谢国忠认为，现在银行发行的所谓优先股，本质上是金融次级债，就美国爆发的金融危机来看，解决金融危机，次级债没用。真正起作用的是核心资本金。 银行能扛住双下滑压力 经济增速回落，房价下跌真的能引发金融危机吗？银行到底能扛住多大的房价下降幅度？ 其实，早在去年底，央行组织了17家大中型商业银行进行过压力测试，这17家银行包括五大国有商业银行和民生、光大、华夏等12家股份制商业银行，这17家商业银行资产规模占到了银行类金融机构的61%，具有代表性。 央行设置过三个级别的压力冲击，假设经济增速放缓，分三种情形：轻度冲击为GDP增长率下降至7%；中度冲击为GDP增长率下降至5.5%；重度冲击为GDP增长率下降至4%。 测试结果显示，在上述三种情况下，银行不良贷款会出现以下状况：轻度冲击下不良贷款率上升1个百分点；中度冲击下不良贷款率上升2.5个百分点；重度冲击下不良贷款率上升4个百分点。 需要说明的是，目前，银行业不良贷款并不高，2013年底不良贷款率仅为1.49%。即便将为央行假设的重度冲击，银行依然能支撑得住。 2010年4月，本报曾最早报道“银行能承受房价下跌20%到30%”。2011年11月，前银监会主席刘明康曾表示银行能经受房价下跌50%。刘明康表示，假设最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题。 刚离开银监会主席位置不久的刘明康说的那句话当然有依据。何况，中国的放贷杠杆率并不高，尚未实现证券化，这一方面占用了银行信贷资金、消耗了资本金；另一方面也规避了金融风险。 而谢国忠对笔者表示，“各级政府部门都喜欢说房价下跌，银行如何受不了，地方财政如何受不了，都是向老百姓显示，房价只会涨不会跌，挖坑让老百姓跳，现在老百姓也没钱买了。所谓的救市也是没用的。” 中国老百姓对房子的情怀与其他国家并不完全一样，如果是自住房，一般是不会出现断供的，何况央行征信系统已经覆盖了个人住房。违约成本是相当高的。 假设出现极端情况，在房价暴跌之后，出现大量断供，也不会出现开发商所威胁的“要死银行先死”状况。为什么？很简单。银行可以收回房子，转手交给资产管理公司处置。 早期，四大资产管理公司中日子最好过的是信达资产管理公司，为什么？因为，信达是专门处置建行不良资产的，而建行又曾是中国住房贷款最主要的贷款提供银行，当年曾广为流传的一句广告词——“要住房，找建行。”建行剥离的大量不良资产是房地产以及烂尾楼，后来房价飞涨，这些不良资产“变脸”成了优质资产。 依赖降低存款准备金率和刺激房价的增长方式的确需要改了。尽管央行受到各方压力，降准的空间尚在，降准对信贷的影响已经基本无意义了。 房价刚不涨了，各地就慌了，各种刺激政策会粉墨登场，估计效果不大。股市都跌7年了，也没见谁真慌过。 大潮还没退去，裸泳者已经跳起来了。&&
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您好,被告日用门市房在银行做的贷款,贷款....
分类：债权债务-民间借贷 |
黑龙江 - 哈尔滨
您好,被告日用门市房在银行做的贷款,贷款为3年,但是需要一年一换贷款,2014年8月被法院把房产冻结了,做的房产保全,,我想问一下,在这期间法院可以进行拍卖吗？还是需要等到2016年的12月1号,等他把银行贷款还清我才可以进行拍卖,,因为我要求拍卖,法院总是推脱我,,,
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