国家统计局12日公布了11月份相关经济数据，房地产市场略有起色，但总体相对低迷。11月商品房销售面积同比增速从10月的5.5%升至8.6%,但房地产开发投资从10月的-2.9%继续降至-4.5%，100个大中城市成交土地规划建筑面积继续下降。整体而言，11月房地产数据仍然不理想，尤其是地产投资市场仍处于持续下滑状态。相比于一二线城市，三四线城市的房地产业更是苦不堪言，笔者曾走访过部分沿海城市，曾经抢手的海景房，如今成片区域大量空置，犹如半个鬼城。房价太高，是购房者的苦楚；房子卖不出去，是地产开发商的苦楚。现在房产市场总体状态是供过于求，房价却是居高不下。按照常规的经济原理，供过于求理应降低价格，以平衡市场需求，但地产商怎敢降价呢？首先，政府是不允许房价掉下去的，房地产行业是国民经济的支柱性产业之一，房地产市场震荡将引起一系列连锁反应，银行告急、烂账危机、高利贷危机等等，其关联产业如建筑市场、装修市场、家电市场等会相继震荡。其次，已购房的群体也不允许地产商降价，假设新购房者的购房价格远低于已购房者，已购房者定会联合要求退房或是大闹地产商，各地早已有先例。其实，地产商本身也不敢降价，他们在拿地、建房过程的资金基本都是贷款，甚至拆了东墙补西墙，如果房子再贱卖，会给地产商造成较大的资金缺口。在房价基本面不能降的前提下，如何给地产商一个快速变现、缓解资金链压力的方式？如何让老百姓在高昂的房价下喘口气呢？随着&互联网+&、大数据、众筹、金融变革的时代到来，为传统地产转型带来新的思路。众筹买房，让购房者获得一张&优惠券&众筹是这几年最火的模式之一，活跃在各行各业中，众筹与房地产结合，衍生出全新的商业模式。笔者总结发现地产众筹的大方向主要分三类：第一类是把众筹作为一种营销手段。比如去年双十一期间，远洋地产与京东金融合作推出的众筹买房，将部分商品房以一定折扣方式包装成众筹产品，客户通过交纳一定的资金参与到众筹活动中，待众筹成功后，将众筹金额返还给客户，并赠送优惠码，引导客户在线下购房。笔者认为，这种模式本身的含金量并不高，主要是借助了互联网和众筹平台进行变相的打折销售，将线下的价格战引入到线上。随着越来越多地产企业互联网转型，以众筹为噱头的打折销售模式会比较难做。初期，这种模式能够有效地锁定有买房意向的群体，短期内能实现部分楼盘的快速销售。第二类是将&地产+众筹+理财&三个模式结合在一起，可用于地产商拿地前、建设中及房屋销售等多个环节。传统的购房模式需提前交首付，然后进入漫长的交房等待期，对于购房者存在资金的时间成本。一些实力较强的地产商逐渐和金融机构合作，将房子作为标的建立投资理财的模型，比如保利地产与民生推出的民生e房，购房者签署了购房协议后不必向地产商交首付，而是将资金投入民生e房这款理财产品中，年化率大约在5%，到期时这笔资金连同收益一并划给地产商。笔者认为，该模式优化了利益相关者的资源配置，减少了多余的交易环节。对于地产商而言，直接锁定了购房群体，利于资金的快速回流；对于购房者而言，获得了投资增值，降低首付资金成本，不失为一种良性的隐形折价销售模式，让多方受益。第三类是将&地产+众筹+理财&与&小米模式&再融合升级而成的，和第二类模式大致相似，但主要为建设阶段设计的，强调客户的参与度。比如碧桂园与平安好房曾推出的&一平米&众筹房子，由平安好房将其包装成金融产品并向特定对象认筹。投资者认筹后，不仅能获得一定的投资回报，而且能够参与到房屋内部设计环节，朝着住房定制化的方向靠近，注重投资者未来的住房体验。该模式看似简单，但需要平衡的利益点很多，参与型购房背后需要强大的客服团队和意见领袖配合。其实，地产业的金融化也给当下火热的P2P行业带来了新的机会，像第二类、第三类模式都涉及到理财环节，而资金的众筹又容易碰上非法集资的红线，上述的平安好房为了规避这一风险，将项目做成金融产品，避免投资者与地产商直接接触。对于P2P企业最重要的是筛选优质资产和选择稳定的细分市场，在此基础上做好后续的风控和运营。在政策支持的大背景下，房产仍然具有良性的保值、增值和流动变现的优势，是优质的投资标的。P2P与大型的地产商合作，不仅给地产商提供了新的融资渠道，像恒大地产在红岭创投融资4亿，更能为平台的可信度、公信力背书。半价买房，彻底颠覆原有商业结构众筹买房是一种优惠政策，优惠程度有限，利用较简单的金融模型以及地产商的小幅让步基本能够实现。但半价买房，在房价基本面不动，这一半的价格谁出呢？笔者始终认为，完全颠覆利润性的商业模式必然需要金融手段的支撑，在资本市场上才能将回报率拉升到极限。半价买房是从南方地区兴起的，笔者最初接触时也非常震撼。整个模式并不复杂，地产商急于将房子变现，却又迫于市场房价压力，不敢私自降价，故引入公益基金和资产管理公司，打出&半价买房&的公益概念。比如100万的房子，公益基金20年补贴购房者50万，每月将资金打入购房者的银行卡中，如何平衡这之间利益相关者的交易结构呢？首先，房地产商与公益基金达成协议，将销售额的20%捐赠给公益基金，公益基金委托资产管理公司，经过二十年的投资管理，让资金多倍增值，这对于专业投资团队很容易实现。公益基金支付了五十万之后，余下的资金便是他们的增值收益。这个模式让利益相关者都实现了自身的利益&&地产商希望卖房变现，打着公益的旗杆变相降价，回流资金；购房者，尤其是工薪阶级，公益基金每个月的补贴减轻了他们的还款压力；公益基金和资产管理公司也通过资金池获得了资本倍增，实现了投资价值。笔者粗略地计算过，资产管理公司保证资金池年化收益率在7%左右，足以完成对购房者的补贴。如果能够对接到高收益的投资领域，并有效把握好风控环节，20年补贴购房者70%的房款也完全有可能的。公益半价买房是返钱给购房者，南方还有一种模式是返消费券。这个模式是花样年物业旗下的彩生活率先尝试的，他们称之为&饭票&，100万的房子赠50万的饭票，50万的饭票分十年10年平均返回给购房者，该饭票不仅能用于彩生活本身的在线商城，还可以用于红星美凯龙、华润万家等大型商场购物，以及淘宝、天猫、、等线上消费，甚至还可用在装修和买车等大宗消费上。在笔者看来，这不单是补贴购房者的行为，更是搭建了一个社区经济生态圈，利用关联销售的模型打通了社区经济产业链，并逐步形成以彩生活平台为中心，覆盖多个领域产业的系统，包括幼教托管、养老等领域。该模式按照理想状态发展，未来会形成一个个小经济中心，推动周边地价上涨，吸引更多经济群。笔者认为，这两种模式的定位也存在较大差异，公益半价买房更偏重于扶助消费能力弱的群体，而消费券模式则偏重于有消费能力的群体。两者的市场方向不同，但后端都对应着资产管理公司对资金的托管，这是关键性环节，决定着整个模式的成败，对其专业程度要求极高。地产行业的低迷确实是个揪心的话题，据不完全统计，国内房屋空置面积高达133亿平方米，可再为4亿居民提供住所，需至少十年才能消化掉。十八大也着重提出房地产需&去库存化&，这些空置房牵扯着地产商的资金、银行的资金，以此辐射整个经济市场。另一方面，在高昂的房价下，工薪阶层无法享受该有的浪漫生活，背着沉重的房贷，甚至做一生的房奴。笔者真心希望，随着金融市场的开放，创新出更多与地产行业相关的商业模式，改变现有的市场结构，不仅让地产行业迎来春天，也让工薪阶层迎来属于自己的生活！本文由作者刘烜宏 （微信号：lxh）授权创业邦独家发布，转载请注明作者信息及来源，违者必究
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去化与结构化―新常态下房地产金融之两个关键词
作者：高广春来源：银行家
　　时下，对于中国经济新发展阶段的判断，“新常态”已成主流说法。那么，对新常态下房地产金融的运行态势该如何看呢？用两个关键词概括之，其一是“去化”，主要是指去房贷规模化，降低房贷增速和房贷在信贷配置结构中的占比。其二是“结构化”，主要是指房地产融资的直接融资化、房贷证券化和保障性住房金融体系的建构。　　两个关键词的基本逻辑　　由经济的新常态如何推出房地产金融的两个关键词呢？　　首先，新常态对经济增速的基本判断是，以往经济的高速增长换挡为中高速或适速增长，经济增长速度的换挡必然会引发房地产对经济增长贡献度的相应调整。在高速经济增长阶段，房地产业被定位为国民经济支柱产业，与房地产相关财税收入特别是土地出让收入被打上“土地财政”的标签。那么在中高速经济增长阶段，房地产对经济增长的贡献度必然会相应的调降，而且由于在经济高速增长阶段房地产的过快发展所积累的泡沫一定得有个了解，去房地产化在适当调降房地产增速及其对经济增长的贡献度同时，还有可能会建设性的解决房地产泡沫问题，促成房地产业的软着陆。由此，在新常态下，房地产在经济增长中的战略地位下降，相应的金融支持度也会调降，由于目前房地产业融资资金主要是信贷资金，房贷增速走低和房贷规模占比下降就成为金融对房地产支持度下降的主要表现。　　其次，新常态下经济发展的重心是结构调整和转型。包括市场和政府权力结构调整、产业结构调整、资源配置结构调整，收入分配结构调整等等。这些方面结构调整的方向是：市场的基础作用和决定作用、金融资源配置结构的直融化即直接金融化、创新型产业成为主导产业、民生保障导向替代GDP导向等。这样的结构调整脉络反映到房地产和房地产金融领域就表现为，保障性住房地位提升和相应的保障性住房金融体系的重要性凸显，房地产融资直融化（房企资本市场融资和房贷资产证券化）趋势加快。　　2014年的房地产金融是否已显去化和结构化的趋势？　　那么，上述两个关键词是否在2014年显示出些许迹象？　　去化趋势　　可观察的指标有两个，其一是房贷（可分解为开发贷款和按揭贷款之和）规模的增速是否在下降？其二是房贷在金融机构贷款中的比重是否在下降？　　房贷规模存在去化趋势吗？图1表明，无论是开发贷款、按揭贷款还是房贷总额，在2014年各月同比增速均出现了明显的下降，按揭贷款增速同比降幅更为明显，自2014年4月份始连续9个月呈现负增长。　　房地产贷款同比增速的走低与金融机构各项贷款同比增速的下降有关，那么，金融机构各项贷款是否出现了同样的走低趋势呢？图2显示，在2014年各月，相较于房地产贷款，金融机构各项贷款同比走势略显波动，但基本趋势是下降的。由此可以说，房地产贷款同比走低是金融机构各项贷款同比下降的伴随性结果。另一方面，金融机构各项贷款的下降幅度显然小于房贷的下降幅度，而且金融机构各项贷款在下降过程中出现了三次反弹，房贷则是持续下行。由此可以推断，从规模增速走势看，金融机构信贷显示出了一定的去房地产化的迹象。　　由于房贷可以分解为开发贷款和按揭贷款，可以进一步观察开发贷款和按揭贷款的相对走势，以判断房贷去化的细分性表现。其中开发贷款的相对走势中的可比较指标是非金融企业贷款，按揭贷款的相对走势中的可比较指标是住户贷款。　　图3是关于开发贷款与非金融企业贷款的相对走势。该图显示，开发贷款在2014年各月持续下降，而非金融企业贷款则是相对上扬，而且两者之间的剪刀差趋于扩大，9月份以来的差幅约为1倍。由此房贷的去化趋势在开发贷款与非金融企业贷款的相对走势中的表现还是比较明显的。　　按揭贷款与住户贷款的相对走势是一种什么情形呢？图4显示，虽然按揭贷款与住户贷款显示出了同样的下降走势，但按揭贷款降幅却是低于住户贷款的降幅。这样的对比走势与上述恰好相反。这表明，2014年，按揭贷款增速同比虽然大幅走低，甚至连续9个月出现负增长，但因住户贷款增速走低幅度更大，按揭贷款并没有显示出去化趋势。　　由上，从房地产贷款规模增速同比的角度看，房贷总体上呈现出了一定的去化趋势。进一步细分观察的结果显示，该趋势主要来自于开发贷款的去化过程，按揭贷款的去化趋势尚未显现。　　房贷在金融机构信贷结构中的比重存在去化趋势吗？判断房地产贷款去化趋势的另一项指标即房地产贷款在金融机构贷款中的占比走势。该项指标又可以进一步细分为开发贷款与非金融企业贷款之比和按揭贷款与住户贷款之比。　　图5显示，相对于2013年各月，房贷占金融机构各项贷款的比例在2014年各月均有小幅下降，下降幅度一般在1～3个百分点之间。　　上述趋势在开发贷款与非金融企业贷款的占比走势中获得印证，图6表明，相对于2013年各月，开发贷款与非金融企业贷款在2014年绝大多数月份均有小幅下降，5月份以后则是持续下降，10月份以后降幅有逐渐扩大的趋势，最大差幅超过5个百分点。　　但是，按揭贷款与住户贷款之比则没有表现出相同趋势。图7显示，相对于2013年各月，按揭贷款与住户贷款之比在2014年各月均走高，差幅稳定在3～4个百分点。　　由上，房地产贷款与金融机构信贷在2014年各月的走势在总体上显示出了去化的迹象，但进一步的细分分析表明，开发贷款去化趋势明显，但按揭贷款的去化趋势并没有显现。这与前述对规模指标的观察结论基本一致。　　结构化趋势　　该趋势可通过以下三个指标进行观察和分析。房地产融资的直接融资化、房贷证券化和保障性住房金融支持体系的建构。　　房地产融资直接融资化。首先看房地产企业在一级资本市场融资情况，图8显示，相较于2013年，2014年房企一级资本市场融资规模呈近乎直线上升，由1524.66亿元升至3797.70亿元，增长幅度达约1.5倍。如此快速的增长得益于政策监管层面自2013年底以来一系列对资本市场融资管制的放松安排。　　其次看房企一级资本市场融资与房企信贷市场融资之比。图9表明，近几年来，房企直融与信贷融资之比呈快速增长趋势，特别是2014年，该指标加速成倍增长，由4.52%跃升至10.88%。尽管如此，房企一级资本市场融资相对于房企信贷融资的比重仍然过低，依然远离较优的融资结构水平。　　综合以上两个指标，2014年房企直融化步伐加快，但比例依然偏低，结构化程度仍较低。　　关于个人按揭贷款证券化。近两年，关于房地产贷款证券化渐成热点话题，特别是2013年中国政府高层在“盘活存量，用好增量”的金融资源配置原则下，进一步强化证券化的作用，明确提出以常规化的方式逐步推进信贷资产证券化。2014年，房贷证券化的战略地位进一步凸显，特别是规模高达10万亿元的个人按揭贷款的证券化在业内外广泛热议，其前景倍受期待。但总体而言，基本上2014年的房贷证券化可以说是只听雷声不见雨来，热捧之下仅有一单邮储银行的规模不足70亿元的个人住房贷款支持证券化产品实际落地发行。　　关于保障性住房金融。中国住房供求结构由GDP导向向民生导向的转变，有赖于一个专业化、体系化的保障性住房金融平台的支持。但保障性住房金融体系的建构工作实际上步履艰难，2014年该项工作终现些许曙光，7月份国开行住宅金融事业部挂牌运营，该事业部实际上是我国首个专司住房金融保障的政策性金融机构。据称，2014年国开行发放棚户区改造贷款规模超过4000亿元，在一定程度上缓解了保障房建设的融资压力。但全年保障房建设融资仍然存在约2000亿的缺口。　　此外，屡受诟病的住房公积金的运作在2014年也做出一些改进姿态，9月份三部委联合推出新政，在公积金异地互认、降低借贷成本和门槛、提高使用效率等方面又提出一些新举措。但近年来，公积金改革几乎每年都有新举措出台，但似乎离公积金制度的设计初衷渐行渐远，公积金改革实际上成了相关即得利益者的利益争夺场。此次9月新政也似乎难免南辕北辙之命运。　　由此，保障性住房金融体系的建构在2014年刚刚迈出一小步，离体系化、可持续的保障性金融目标还相差甚远。　　综上对于房地产金融去化和结构化趋势的分析，2014年房地产金融领域的去化和结构化趋势还不甚清晰。在去化趋势中，一些指标如房地产贷款的增速、房地产贷款在金融机构信贷配置结构中的比重、开发贷款在非金融企业贷款中的权重等指标显示出了较为明晰的去化趋势，但另一些指标如按揭贷款与住户贷款的相对增速及其占住户贷款的比重则没有显示出去化趋势。在结构化趋势逐项指标中则只有保障性住房金融机构的建构过程迈出了积极一步，其他指标多进展甚微，其中房企直融化占比在2014年刚触摸10%一线，房贷证券化空谈不少落地太少，公积金改革实际上陷入死胡同。　　展望和政策建议　　新常态下房地产金融的去化和结构化趋势将进一步明朗。实际上2015年伊始，这一趋势就新添诸多积极信号。如国开行住宅金融事业部2015年全年融资支持将超4000亿元。再如资产证券化试点机构范围扩至城商行，目前至少有包括、及上海银行在内城商行已获配额度，或正在积极争取额度。从房贷的未来走向看，笔者曾做过的一项关于房地产贷款的计量统计研究也显示，2015年房贷增速将继续下行，房贷占金融机构各项贷款的权重也将继续走低。　　但房地产金融去化和结构化的趋势还面临诸多约束因素。如保障性住房金融的体系化建构的顶层设计尚未形成，资产证券化存在基础资产门槛较高和额度审批行政化等限制，经济结构转型的艰难使得GDP对房地产的依赖度和敏感性较高进而导致银行信贷对房地产的偏好度难降等。为此政策建议如下：　　以有效经济结构转型促银行信贷结构重构和房贷偏好调降。一是强化经济结构转型政策的稳定性和可持续性，实质性推进产业结构创新过程，培育规模化、高效率、可持续的新兴产业和GDP新的增长点；二是促进建立有效率的市场化的产融平台，激励民间资金通过包括天使投资、股权、信托、债券、互助合作等多种金融途径参与产业创新活动。三是建构有效的政策性金融激励平台，并通过政策性资助、直接投资控股和参股、提供信用增级等各种方式对各类创新主体和创新活动提供资金支持。　　重构政策性住房金融资源、管理和运作模式，建构政策性住房金融体系。核心要点一是以国开行建立住房金融事业部为契机，进一步整合来自住房公积金增值收益、土地出让金净收益等渠道的部分资金，建构关于各类保障房建设的政策性金融支持平台。二是颠覆性改革公积金管理和运作模式，突破各种即得利益羁绊，建构一家“中国住房公积金银行”，对住房公积金进行专业化管理和运作。　　有效推进房贷证券化。取消房贷证券化额度的行政审批，按照市场化原则发行证券化，从而建构房贷证券化推进的规范化机制。降低基础资产进入门槛，放松基础资产质量约束，只要是投资级以上的资产均可作为房地产贷款证券化的基础资产。效法美国“两房”经验，建构关于房贷证券化二级市场的有效的政策性金融推进体系，从而尽快培育和促成一个规模化、有效率的房贷证券化二级市场。
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房地产金融市场存在的问题及对策研究
摘要：房地产业作为资金密集型行业，房地产市场的起伏与房地产金融市场密不可分。中国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融市场的问题和房地产金融体系的不健全。因此,剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决对策,是深刻认识房地产市场症结,拓展房地产企业融资渠道,化解房地产金融风险,促进房地产业健康发展的关键。关键词：房地产金融市场;房地产金融产品;一级市场;二级市场作者简介：郝会会(1979-)，女，江苏徐州人，郑州航空工业管理学院，助教，硕士学历，研究方向：金融工程。中图分类号：F832.45文献标识码：A文章编号：（2008）0６-0036-04一、房地产业与金融业的关系分析房地产与金融的关系，从广义上来说应该包括与房地产有关的金融活动。随着房地产业的发展, 房地产业与金融业的渗透和融合也日益加强, 逐步形成了相互依存、相互支持、共同发展的良性互动关系。房地产业与金融业两者间的关系，不仅仅表现在房地产业与商业银行、非银行金融机构之间的借贷业务上，更突出的表现在房地产和金融融合出来的房地产金融产品以及资本市场之间的关系上。以金融机构为中介而为房地产的购买和开发提供融资服务的房地产金融市场体系，这一体系包括两个方面，一是初级市场(primary market)，也称一级市场，是房地产资金初始的交易市场，主要包括金融机构对房地产资金的需求者的各种信贷业务、新房地产证券的发行交易以及上述信贷和证券业务附属的金融业务，如政府机构、信托机构和保险机构等对房地产信贷和证券的发行的保证、保险和信托等交易活动；另一个是二级市场(secondary market)，是房地产金融产品再交易再流通市场，包括房地产金融中介机构将持有的房地产贷款直接出售或以证券的形式转让给二级市场机构的交易及房地产有机证券的再转让交易。一级市场和二级市场共同构成了一个相辅相成的房地产金融体系。在初级市场上，资金的最终需求者是住房购买者和房地产开发企业，通过向金融机构贷款以及发行债券、股票等获得购房和开发房地产所需的资金，房地产金融机构通过吸收住宅储蓄，发行金融债券获得资金来源。在初级市场上，金融机构贷放出大量资金，为了满足新的资金需求者的要求，金融机构往往会对原有的房地产金融产品进行再交易，把原来作为抵押的房地产或债券售卖出去，取得资金，再向资金需求者放贷。对于房地产债券的投资者来说，二级市场是他们出售房地产债券的场所，可满足他们对资金流动性的需要。二级市场为抵押贷款的一级市场提供了流动性，并充实了房地产市场的资金来源，使房地产抵押市场形成一个完整的体系。二、我国房地产金融市场存在的问题在发达国家成熟的房地产金融市场上，除了传统的信贷方式外，各种房地产金融中介机构为房地产企业提供了种类繁多的融资产品，例如，发行上市、项目融资、企业债券、股权融资、产业基金、房地产信托等。此外，成熟的房地产金融市场还存在发达的证券化二级市场，这不仅大大增强了房地产资产的流动性，为提供融资的金融机构分散和管理风险提供了有效的手段，而且也为市场投资者提供了多元化的房地产金融产品，使房地产投资具有稳定的资金来源。我国的房地产金融市场还很不完善，房地产金融产品很少，主要依靠银行贷款，房地产融资相对困难。目前，我国还没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。在一级市场（即按揭贷款市场）上，提供抵押贷款的金融机构基本上是商业银行，难以形成多元化、竞争性的市场结构。由于房地产抵押贷款期限长，需要建立一个二级市场(即住房抵押债权转让市场)来提高其流动性，但我国目前缺乏抵押贷款的二级市场经营机构，至今仍然没有建立房地产金融二级市场。由于抵押贷款证券化水平较低，资产流动性较差，使得金融机构无法进行有效的风险管理。而且也正是因为没有一个协调完整的房地产一、二级市场体系，即使是现在比较热门的房地产信托，也无法实现其期限转换和风险管理的市场功能。（一）一级市场资金来源结构单一，银行系统风险集中第一，银行信贷构成了房地产融资的主要方式。根据统计估算，60%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。目前中国拥有3万家房地产企业，其中，上市公司只有137家（2006底），上市公司筹资总额所占房地产企业资金来源比例过小，如果考虑到其他上市企业通过证券融资后资金投向房地产业，则上市公司融资在房地产业总资金来源中所占比例会有所扩大，但仍然是一个较小的比例。第二，房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。在我国目前的房地产市场资金链中，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等各种信贷方式，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。第三，部分商业银行和其他金融机构存在经营行为不理性和不规范问题。由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在经营业务时容易产生急功近利、放松信贷条件的倾向。有的商业银行对政府担保项目盲目乐观，而忽视了这些项目所具有的风险性。第四，住房公积金制度不完善，缺乏有效的管理和监督。目前的住房公积金资金管理中心是一个“行政化”机构，实行“房委会决策、中心运作、银行专户存储、财政监督”的管理体制。看上去很完善，但在实际的运作中，公积金的所有者无发言权，更无资金管理和监督权，导致公积金经常被当作准政府资金支配使用，挤占、截留、挪用公积金的现象屡有发生。（二）二级市场尚未真正形成，没有形成完整的房地产金融市场体系第一，缺乏多层次的房地产金融市场机构体系。我国目前的房地产金融市场主要还是由商业银行和部分信托投资公司组成，一些专业化的房地产抵押贷款机构和投资机构、担保机构和保险机构还没有出现。在发达国家成熟的房地产金融市场上，这些机构往往是最重要的房地产金融经营和管理机构。第二，缺乏多元化、规范化的房地产金融产品体系。一方面，我国目前房地产业的有价证券发行还非常有限。另一方面，房地产信托虽然比较活跃，但规模较小，而且先天不足。总体上看，目前房地产信托功能较为单一，主要是提供“过桥贷款”，向尚未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托资金，但不具有组合投资和期限转换的功能。另外，房地产证券化尚未起步, 缺乏风险转移机制。目前建立抵押贷款二级市场的必要性不充分，抵押贷款一级市场还不完善。二级市场的缺乏造成证券化程度低, 融资工具缺乏, 银行不能通过转让贷款债权的方式转移资金风险。因此, 没有二级市场的高流动性作为补充, 反过来也限制了房地产金融一级市场的发展, 金融机构在发放抵押贷款时过度谨慎, 最终导致整个房地产金融市场的发展受到限制。第三，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系。目前，我国房地产金融市场的中介服务体系还没有建立起来。例如，资产评估、信用评估、风险评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展还比较薄弱，而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属关系复杂，其市场化运行和管理体制尚未完全确立。（三）对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善总体上说，房地产金融市场在我国还是一个新兴的市场，对市场和机构的监管和调控还需要在实践中进一步探索和总结。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是相当滞后的。在金融分业监管体制下，监管部门受制于各种因素而无法进行有效监督、统一管理。三、发展和完善房地产金融市场的对策（一）鼓励房地产融资产品创新 从国际上看，金融创新为房地产金融市场带来了越来越多的金融产品，包括各种房地产股权、债券、基金、信托证券、抵押贷款、可转换证券等。因此，除了进一步完善传统的银行信贷渠道外，我国应大力发展多元化的房地产融资产品和融资渠道。首先，要鼓励符合条件的房地产企业通过股票市场融资。通过股票市场筹集资金，不仅是房地产企业的重要融资渠道之一，也是提升企业品牌和知名度的良好途径。针对目前房地产开发商数量多、规模小的现状，可以鼓励满足条件的中小房地产企业通过二级市场上市融资。其次，要培育和完善房地产债券市场。我国债券市场规模较小，利率风险较大。因此，要研究房地产企业发行公司债券的资格条件、风险管理等相关问题，积极探索房地产企业发行债券的有效方式和合理途径。第三，要将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。目前许多房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行，在很大程度上是银行贷款的变种，而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如商业银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。因此，在加强对房地产信托监管的同时，要通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务。第四，要积极推进房地产金融创新，开发其他各种具备条件的房地产金融产品。当前，尤其要尽快研究发展房地产贷款证券化金融产品的有效方式。（二）大力发展房地产金融市场中介与建立完整的房地产金融市场体系相对应，要建立多层次的房地产金融机构体系。商业性房地产金融机构体系包括房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产金融担保、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等各种房地产金融机构。一是要积极研究其他金融机构（如保险公司、投资基金等）进入房地产市场的可行性。二是要鼓励房地产信托、房地产基金等其他房地产金融机构的发展和完善。三是要建立二级市场经营管理机构体系，积极培育和发展房地产贷款证券化的经营机构、担保机构。四是要建立以住房抵押贷款保险为主的房地产金融保险体系。除现有少量的房屋财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险外，尤其要发展住房抵押贷款保险和房产质量保险。最后，逐步完善住房公积金制度，并逐步规范管理和建立住房公积金监督体系。（三）加强政策调控和引导，完善立法首先，要加强房地产金融市场监管，规范房地产企业融资行为。在继续支持房地产业发展的同时，加大房地产信贷监管。应密切关注房地产信贷集中度问题，及时引导各商业银行拓展其他信贷业务。同时要继续加强房地产信贷管理，严肃查处房地产信贷中的违规问题，加强房地产信贷风险的管理和防范。其次，要制定相应的政策，为房地产金融发展创造良好的外部环境。第一，监管机构要适应市场发展的需要，积极探索合理有效的监管方式。第二，要调整房地产贷款结构，完善房地产金融市场运行机制，形成多元化、多层次、竞争性的房地产金融市场体系。第三，要逐步建立并不断完善房地产金融市场的公共服务体系。要加快建设个人征信管理体系。尽快建立和完善房地产市场风险预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度。再次，建立政策性房地产金融机构，引导房地产金融市场发育。我国房地产金融二级市场尚未建立，商业银行房地产抵押贷款的流动性风险较大。因此应借鉴国外经验，结合自身实践，建立房地产政策性金融机构。目前条件下，可考虑设立专门的政策性房地产金融机构，负责有关房地产金融方面一些具体规范的制定，为中低收入阶层提供按揭担保。参考文献：［1］ 张健.房地产投资基金实务［M］.上海:上海财经大学出版社,2006,（04）.［2］ 牛凤瑞.中国房地产发展报告2004［M］.北京:社会科学文献出版社，2004,（06）.［3］ 华伟主编. 房地产金融学［M］.上海:复旦大学出版社，2004,(08).［4］ 徐一千、刘颖春等.房地产金融［M］.北京:化学工业出版社，2005,(08).［5］ 丁行政.中国房地产金融存在的主要问题及对策［M］.中国房地产金融，2005, (06) .［6］ 王欣杰等. 浅谈我国房地产金融的现状及发展方向［J］. 金融与经济,2004, (10).［7］ 李松青、刘军彦等.中国房地产金融现状、问题及政策建议［J］.陕西农业科学，2005，(01).［8］ David Sirota. Essentials of Real Estate Finance 10th edition. Chinese (simplified characters only)copyright 2005 by shanghai people’s publishing house.［9］ Mikklel Svenstrup and Soken Willemann. Reforming housing finance: perspectives from Denmark. Journal of Real Estate Research, Volume 28, Number2, 2006. Analysis of Problems in Real Estate Finance Market and SolutionsHao Huihui(Zhengzhou Institute of Aeronautical Industry Management, Zhengzhou, Henan, 450015)Abstract：Since real estate industry is a capital-intensive one, the rise and fall of real estate market is closely related to the real estate finance market. Therefore, the problems in China's real estate industry are, to a certain extent, caused by the problems of real estate finance market and the imperfectness of our real estate financial system. Thus, analyzing the situation and problems of the real estate finance market and putting forward relevant solutions are the key to explore the root cause of problems in real estate market, to expand the financing channel, to resolve the real estate financial risks and to enhance the healthy development of our real estate industry.Key Words：real e real esta secondary market 分享： >}