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十一年前买房 至今未交付
房屋转让协议内容不明确 法院判令卖家退还购房款
&&&&&日 21:48:56&&&&&&&&&&&&&&
买新房，除非是现房，否则总要等一段时间才能交付，可是，海盐的陆先生的买的这套房子，让他等得真的有点久，整整11年了，他还没拿到房。既然房子拿不到，购房款得讨回来，陆先生一纸诉状把卖家告到了海盐法院。
案情：日，陆先生花了25万元向徐先生购买了一处房产。同年9月28日，作为乙方的受让方陆先生与甲方的转让方徐先生签订了《房屋转让协议》，约定：“甲方于日购买了乙方某村新农村建设商品房一套，商品房转让价格为贰拾伍万元……”上述协议中双方就其他相关事项亦作了相关约定。
然而，徐先生此后一直未将房屋交付给陆先生。为此，双方协商过多次。日，徐先生返还了陆先生购房款18万元，而剩余的7万元至今还未返还给陆先生。
该案审理过程中，海盐法院审理查明，徐某并未取得涉案所在村新农村建设商品房的任何一套房屋。
评析：《合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”《合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”而陆某与徐某签订的《房屋转让协议》中未明确约定买卖标的物，仅约定“某村新农村建设商品房一套”，对其面积、位置均未明确约定，且徐某至今未拥有过任何一套该村的新农村建设商品房。因此，法院审理认为，徐某卖房的要约内容未具体确定，该买卖合同的主要条款不具备，双方签订的《房屋转让协议》不成立。
虽然，该房屋转让协议不成立，但陆某已经向徐某交付了25万元购房款，而因徐某未取得可以卖于陆某的房屋，双方无法继续弥补订立买卖合同，故双方停止订立合同，徐某应将全部房款返还陆某。因此，对于陆某要求徐某立即返还7万元购房款的诉请，海盐法院予以支持。
经过审理，海盐法院判决徐某于判决生效之日起十五日内返还陆某购房款人民币7万元。
来源:嘉兴在线&&&&作者:在线通讯员 陈敏&&&&编辑:李源&&&&责任编辑：王坚问买房子交首付时，需要跟开发商签房屋产权转让协议吗？？
提问者:热心网友
目前政策规定没的产权的房子是不能上市交易的。当然如果开发商同意帮你更名的话那就好办了,要不给更名那也没办法。不过你可以和开发商商量下。给点消费给他们嘛,或许可以办理。和他们说你要去外地定居,想把房子产权做成你朋友或是亲戚的名下,不要直接说买卖或许要好办些。只要开发商同意更名后房产局那边开发商会帮你处理,没什么费用。
是签订预售合同，不是转让协议
开发商收更名费,不合法,但你不交没办法。因为你想卖这套房子的话,就必须这样做。除非你不卖了。你合同已经签了,但没有全款付清,在房屋产权没有办到你名下的时候,这套房子还不完全是你的。你想转卖就必须开发商同意才可以的。如果成功更名,房产局那里对更名这块是不发生什么费用的。但提醒你一点,更名的过程,在开发商和房产局的操作,实际上是退房重签的过程,而且不是你这边退了那边就可以签的,大概需要公示3个月(看各地操作规范)才可以重新签定合同。
应该是之前交定金时签订预购合同书，交首付是签订有房产局统一印制的正规的商品房销售合同书
一般是一批一批的业主办理房本。
这个是不需要签署这个协议的。
目前政策规定没的产权的房子是不能上市交易的。当然如果开发商同意帮你更名的话那就好办了，要不给更名那也没办法。不过你可以和开发商商量下。给点消费给他们嘛，或许可以办理。和他们说你要去外地定居，想把房子产权做成你朋友或是亲戚的名下，不要直接说买卖或许要好办些。只要开发商同意更名后房产局那边开发商会帮你处理，没什么费用。
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交房过户中
购房完成后
账号不能为空
密码不能为空
验证码必须4位加拿大购房须知:买卖房屋需要交接哪些费用？
&&&&来源：&&&&
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原标题：加拿大购房须知:买卖房屋需要交接哪些费用？
加拿大买房在办好贷款之后，除了首期付款，还有哪些费用呢？
一般我们建议你最少还要准备出相当于房价1.5-2%的钱才能保证房屋买卖成交。这些费用包括：
（1）土地转让税（Land Transfer Tax）
加拿大各省的土地转让税不一，但都是根据房屋的买价来订的。在安省，土地转让税计划公式如下：$55，000以内按0.5%算，$250,000以内按1%-$275算，$400,000以内按1.5%-$1525算，$400,000以上按2%-$3525算。如$500,000的房子土地税:$500,000X2%-$。在安省首次置业者如果购买新房，大多免交此费。
（2）产权调查费或业主名称保险费（Land Survey Fee or Title Insolence Feel）
很多银行都要求律师提供近期的产权调查报告，这个报告通常的费用是$600到$900之间。但目前不少银行也同意律师用业主名称保险来取代产权调查报告。业主名称保险费大约是$225.00。
如果你首期付款不到25%，你需要购买CMCH或G.E的贷款保险。保费是加在银行给你的贷款里的，但PST必须在你交接日一次付清。
旧房买卖没有GST,新房买卖需要付G.ST，有些新房的房价里已包括了GST（GST included），有些房价是没包括GST（Plus GST）。你一定要看清楚。同时律师费也要加GST。
（5）律师费
通常的律师费是在三、五百到八、九百之间，商业楼宇更多。有的律师会给你一个全包的价格,大约$.
（6）政府注册费及杂费
其中包括产权注册以及贷款注册等，杂费，包括税务，水、电等调查费，复印、快件等费用。
（7）交接费用调整（Closing Adjustments）
这些通常包括地税，学校税，水、电费，Condo管理费等。在交接日之前的费用由卖家付。如卖家预先多付的买家要退还。
（8）利息调整（Interest Adjustments）
再说，如果你贷款选择同供款银行定在交接日之后的一个月开始自动提款。假设你是在月中交接，银行通常的作法是要求你在下个月第一次正常付款前，先补齐中间这一段时间的利息。
（9）火险（Fire Insurance）
在交接月之前，你必须买好火险。Condo管理费里已包括火险你可以不买。火险的费用高低取决于物业的大小、类别，每个保险公司计算出的费用也不尽相同。
(责编：吕守奎、周婉婷)
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人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
Copyright &
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凭购房发票转让房屋可省营业税
.cn 日09:04 重庆时报
　　日前市民周先生向本报反映，他在江北某楼盘按揭购买了一套住房，交了8万多元的首付款，并已经和银行签下了余款的按揭贷款合同，但是开发商至今没给他发票，而只开了首付款的收据。周先生觉得这不太合理，他认为，一方面发票是消费者购房的合法有效凭证，另一方面他还听说如果有发票，将来他一旦转让房屋产权，可以少缴一部分营业税，所以怎么都要把买房发票拿到手。据悉，我市遇到周先生同样问题的消费者不在少数。
　　购房应索要全额发票
　　记者为此专门向市地税局进行了咨询。据称，市民应该积极向开发商索要购房发票，维护自己的合法权益。据了解，房产开发商在房屋竣工后，代购房者办理房屋产权证时，必须向相关主管单位出示该房的全额发票，方可办理房产证；凭房产证才可以到银行办理按揭贷款，房地产开发商一般不可能逃税。但是部分开发商却屡屡推迟或拒绝给购房者开发票，导致消费者手中缺乏这一合法的有效凭证。
　　市地税局提醒消费者，按揭买房的市民虽然只付了部分房款，但银行已经把剩余房款的钱给了开发商，现在只是银行与个人的债权债务关系，购房者与开发商之间已经算付清了，开发商没有理由不向购房者开全额发票。在所购房屋的房产证办理下来之后，就可以向开发商索要全额发票，办证之前暂时没开发票的定金或首付款可用收据和购房合同为凭证。
　　不满1年房屋转让凭发票减税
　　市地税局介绍，根据相关税法规定，“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”，其中提到“受让价”的唯一有效凭证就是购房发票，减除额以票面上的价格为准。
　　即，如有购房发票，可以转让价减去购入价的余额来缴营业税费；如果没有有效扣除凭证则无法享受税收优惠，必须按卖房的转让价全额来缴纳营业税。
　　以一套购价20万的房子为例，如房主王小姐以25万的价格转让给别人，则她要缴纳的营业税额为：
　　（1）没有发票的纳税情况：25万（转让价）×5％（营业税税率）=12500元；
　　（2）有全额购房发票的纳税情况：［25万（转让价）－20万（购入价）］×5％（营业税税率）=2500元；
　　相比之下，如果有发票可以少缴纳1万元的营业税！
　　1年以上房屋转让免征营业税
　　记者同时了解到，转让房产时，还要按应缴营业税额附征城市维护费、教育费附加，由于有无发票造成的营业税额计算有差距，相应的这两种费用也会不一样。如果转让价格低于购入价格的，则无须缴纳营业税及附加。
　　市地税局提醒，转让购买并居住不满一年的个人住宅按上述规定征税，转让购买并居住一年以上房屋则免征营业税。本报记者　胡晓　高敏
　　新闻链接
　　个人购房应这样缴税
　　本报讯（胡晓　高敏）据市地税局介绍，现在个人买卖房屋主要需要缴纳以下税种：营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税及土地增值税。
　　对个人购买并居住不满一年的普通住宅转让，以转让价格减去购买原价后的余额为营业额，乘以5％的税率缴纳营业税，并按应缴营业税额附征城市维护建设费、教育费附加。超过一年的普通住宅，销售时免征营业税及附加。
　　市民个人转让年限不足5年且有增值额的自住房产，按售房收入全额1.3％的征收率计征个人所得税。房屋所有者出具房产原值凭证、买卖合同、过户及其他有效证明等，经主管地方税务机关核实没有增值额的，出让所得可以不征个人所得税。居住5年以上的，并且是唯一的家庭生活用房，经地方税务机关核实，其所得免征个人所得税。
　　对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时免征收土地增值税。
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All Rights Reserved房屋指标转让反悔 法院判决不予支持
来源：中国法院网江西频道
作者：傅少华
　　　近日，江西省南昌市西湖区人民法院审结了一起因房屋定购指标转让引发的房屋买卖合同纠纷案。
　　涂勇与张铭系亲戚。南昌市中山西路桃花源居住宅小区系南昌市开发公司向系统内部职工出售的商品房，涂勇有购房资格。日，开发公司发出预交购房款通知，要求购房户2月7日前将首付购房款10万元交至指定的银行账户。2月7日至12月21日，张铭先后交纳预收房款49万元，收据由张铭持有，但注明的付款人为涂勇。12月21日，涂勇与开发公司订立商品房买卖合同，约定购买诉争房屋房价52万元，交房前付清余款，2006年7月，开发公司通知交房，8月，张铭交纳了房屋余款26000元，支付了煤气初装费和有线电视初装费，并与开发公司办理了诉争房屋交接手续，后张铭装修诉争房屋入住至今。2007年6月，张铭按开发公司通知交纳了房屋维修基金。日，开发公司通知交纳房屋契税，因需合同买受人的身份证原件及复印件，张铭要求涂勇予以提供未果，为此双方发生争执。5月11日，因涂勇交纳契税并向开发公司交纳了办理房产证的相关费用，张铭起诉，请求法院确认张铭、涂勇双方关于诉争房屋的购买指标转让行为有效。
　　张铭诉称：2005年初，南昌市开发公司开发的小区向社会发放购买指标。当时涂勇抽到一个购房指标，由于经济原因不想购买该房，在电话征询张铭愿意购买该房后，由张铭以涂勇名义全额出资购买。2011年3月，开发公司通知张铭办理房产证，张铭便要涂勇提供身份证予以配合，涂勇却突然反悔，称其要房子，愿将张铭出资的房款全部退还，故到法院起诉。
　　涂勇辩称：诉争房屋的购房合同是其与开发公司签订的，双方之间从未口头上提及购买商品房指标转让，没有转让手续，也无书面或口头的合同；其是为了方便张铭的小孩读书，才将诉争房屋借给张铭使用，请求法院依法驳回张铭诉请。
　　涂勇反诉称：其具有购买集资房资格，是其与开发公司签订的商品房买卖合同，其没有将集资房指标转让给张铭，诉争房屋产权当属其所有。因其购买集资房资金困难，向张铭部分借支，并同意张铭暂时借住。现张铭在没有书面和口头指标转让协议的情况下，无理起诉，为此提起反诉，请求依法判令张铭将诉争房屋立即返还给。
　　张铭就反诉辩称：本案诉争房屋不是集资建房，而是定向销售的商品房，我国现行法律法规并不禁止定向销售的商品房向社会公众出售或者转让购房指标，涂勇事实上就是将该购房指标转让给了张铭；诉争房屋的购房款是张铭全额支付的；办理房产证手续费用及契税是涂勇在后来反悔时背着张铭去交的，但这并不表明本案诉争房屋就属于涂勇；涂勇反诉称所谓“借支”和“借住”的更是站不住脚的谎言。张铭不可能在借出50多万元购房款后，还出资20余万元装修房屋。涂勇当初无钱支付购房款，又不能预测房价飞涨，才愿意将购房指标给张铭购房。尽管张铭是以涂勇名义与开发公司订立合同、缴交相关费用，但实际、全面履行购房合同是张铭，购房指标的转让行为已实际履行完毕，请求法院驳回涂勇的反诉请求。
　　南昌市西湖区人民法院经审理认为：诉争房屋是开发公司定向销售的房屋，涂勇取得购买定向销售房屋的资格。现张铭持有以涂勇名义交纳的全部购房款收据及发票，并为此支付了煤气初装费、有线电视初装费等费用，如若涂勇所称是借款，张铭也无需支付诉争房屋的煤气、有线电视等初装费用，购房合同中载明的联系电话亦为张铭所用，且张铭亲自与开发公司办理了诉争房屋交接手续，并装修诉争房屋入住近五年。双方是亲戚关系，虽无任何书面合同，法院有理由相信张铭所诉涂勇口头征询了张铭意见，由张铭以涂勇名义购买诉争房屋、交纳购房款。因此双方之间应属购房指标转让行为，实质就是涂勇对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。故张铭诉求确认双方购买指标转让行为有效，法院予以支持，涂勇辩解其与张铭系借贷关系的观点不能成立。事后张铭与开发公司签订了商品房买卖合同，实际取得了购买定向销售商品房的资格。张铭以涂勇的名义向开发公司交纳了购房款及相关费用，双方的指标转让合同已实际履行，因此涂勇反诉法院不予支持。现开发公司已办妥了诉争房屋房产权证，涂勇理应协助张铭办理诉争房屋过户手续，过户所产生的一切费用由张铭自行承担。至于涂勇已交纳诉争房屋契税及办证的相关费用，应由张铭给付涂勇。该院依照《合同法》的相关规定，判决张铭与涂勇之间的购房指标转让行为有效；涂勇于判决生效后一个月内协助张铭办理房屋产权过户手续，过户所产生的一切费用由张铭承担；张铭于判决生效后十日内给付涂勇代垫的契税及办证费用。
责任编辑：边江
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