任志强释疑炸掉楼市库存：这是开发商权利
来源：中国经营报
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近日，任志强发表“7亿库存难消化只能炸掉”言论又被推上舆论的风口浪尖。昨日，他因某李姓专家的口诛笔伐发布长微博予以回击。据中国经济网报道，2015年中央经济工作会议明确，去库存为2016年结构性改革五大任务之一。然而弄清中国房地产的库存数量是首要前提。国家统计局今天发布的2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米。近5年商品房待售面积呈阶梯级增长，平均每年增加1亿平方米。国家统计局数据显示，2005年末至2009年末，全国商品房待售面积均未突破2亿平方米，其中2007年末，商品房待售面积仅为1.34亿平方米。2008年以来，中国商品房待售面积呈不断增加态势。而2015年末，全国商品房待售面积高达7.18亿平方米，创下历史新高，接近2007年一年全国商品房销售面积。从2007年到2015年的9年时间，中国商品房待售面积增加了4倍多。对此，专家认为，国家统计局公布的数据低估了待售库存的规模，实际库存规模远远大于披露的数据。上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点，一旦计入潜在库存数据，中国楼市的库存数量可能倍增。深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，常说的楼市“去库存”，指的是待售商品住房建筑面积的消化情况，包括两部分，一是报告期已竣工可供销售，但尚未销售的商品房建筑面积累积值;二是报告期处于施工或新开工状态(半成品)并已经批准预售但尚未销售出去的商品房建筑面积累计值。中国社会科学院财经战略研究院此前发布报告认为，2015年房地产市场库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23个至24个月。对此，北京华远集团原董事长任志强认为，从年度的销售面积与库存的比例看，也许库存的总量并不可怕。但却影响着现金流和再生产。更重要的是影响着土地资源的有效利用。政府也许会出台各种有助于消化库存的政策。但并非所有的库存都能靠政策被市场消化。当房子盖在了不合适的地方，(包括住宅、写字楼与商业)也许只能炸掉，推倒重来。以蛇口地区为例，最初改革开放时，引进了大量的两头在外的加工业，建设了大量的工业厂房和员工宿舍。但“腾笼换鸟”的产业升级之后，这些加工企业被淘汰了。那么这些厂房和宿舍，不是都炸掉了吗?重新建设的写字楼、商场和高级住宅，让土地的利用效率大大提高了许多倍，甚至上百倍。难道不应该吗?香港中银大厦边上，是李嘉诚先生建的写字楼。但原来这里是个很新的高级酒店，也经营的很好，但李先生把酒店炸掉，重建了写字楼。并且收到了比酒店高许多倍的经济效益。炸掉后的重建与调整经济结构是同样的道理。此外，熊彼得“创造性的破坏”是专指企业发展中，要敢于和善于将原有的传统打破，而创造新的。这种破坏的威力远大于炸掉。当柯达公司发明了数码技术后，为舍不得炸掉原有的胶片技术和市场，宁愿将数码技术封存，也不愿进行改革。最终的结果是彻底的灭亡。如果当时能有炸掉的决心，也许数码技术会让柯达活的更好。中国的房地产市场中的库存也同样。任志强指出，库存之所以产生，有政府过时的限制性政策抑制了投资与消费造成的，有户籍制度和信贷政策造成的，有加大砖头补贴的保障房政策造成的，有人口转移因素造成的，也有在不合适的地方建了不合适的房造成的。如应建住宅的地方建了写字楼或商场等规划不合理造成的。或所建的房子无法满足消费人群的需求。那些与限制性政策相关的因素取消后，许多库存是可以消化的。但总有一些是无法靠消费政策消化的库存。那么，炸掉才能让土地重新规划和合理利用。而土地资源是开发商从政府手中获得了有期限的出让权的。合理的重新建设和发展是结构调整的过程。为什么拥有权利的开发商不能根据市场的变化进行调整，而非要让它变成库存?难道社会主义市场经济是不进行市场结构调整的吗?炸掉是他们的权利。
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48小时热文排行任志强：房地产库存近7亿平米难消化的只能炸掉|任志强|房地产库存_新浪新闻
　　2015年，中国房地产市场整体处于高库存状态，而房地产投资增速则持续下行。步入2016年，绝大部分业内人士仍然认为，今年将是去库存的年份。
　　据21世纪经济报道消息，任志强在“乐居创新峰会”上透露，在如何消化库存方面，他预计中央会采取一些措施。“眼前是消化库存为主，不是以抑制房价为主。”
　　在任志强看来，当前房地产市场的库存情况比2008年还要严重。
　　“2008年，政策上进行刺激的时候，2009年房价迅速上升，2010年楼市开始回暖。那是因为2008年楼市没有大量库存。现在之所以说比2008年还差，是因为现在有大量库存。”
　　据任志强测算，当前库存量已经接近7亿平方米，该库存指的是竣工而没有销售的房子。这里面包括住宅4亿多平方米，写字楼和公建2亿多平方米，同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积。
　　任志强分析称，当前最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。”
　　任志强的担忧主要在于三四线城市。而从监测数据上看，经过近一年的楼市宽松刺激政策，绝大部分一二线城市的库存情况整体已经开始好转。
　　易居房地产研究院监测数据显示，截至2015年12月底，被监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26090万平方米，环比减少1.0%，同比减少4.4%。2015年9月份，库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上，首次出现上升。第四季度则呈现逐月下滑态势。同时，在库存同比增幅保持连续53个月正增长后，8月份首次出现负增长。9-12月份延续这一趋势。换而言之，目前已出现了连续5个月库存规模同比负增长的态势。
　　2015年12月，35个城市新建商品住宅存销比为11.8，这也意味着市场需要用11.8个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比11月份的12.3个月收窄了0.5个月的水平。目前存销比为近28个月新低，大体相当于2013年8月份的水平。同时，这也是28个月以来存销比数值首次低于12个月。
　　易居研究院监测的35个城市样本主要是一二线城市和部分三四线城市（根据数据可得性选取）。但很明显，三线城市的库存情况最为严重。2015年12月， 35个城市中一二三线城市的新建商品住宅存销比分别为8.8、11.6和19.0个月。
责任编辑：陈琰 SN225
我们也必须看到，在过去20年尤其是最近10年，中国企业“走出去”成果丰硕，但失败的案例也不少，一些企业交付了昂贵的学费，有的更为此面临生存危机，还有一些中国工人，将生命永远留在异国他乡。为什么总是中国企业当冤大头？
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当然，我希望索罗斯的预言是错误的，如果真是这样的话，包括我在内的每一个都会更好过一点，但问题是，种种的迹象表明，他像一只乌鸦一样总是能准确的预测灾难。如果人类真的再爆发一次危机的话，即使索罗斯去世，我相信他也会从棺材里爬出来，向人类发出警示。
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任志强说没卖掉的房子炸掉，“炸房子”真的会现实吗？
之前，华远集团董事长任志强的“多余的房子炸掉”的话题引来热议。根据任大炮的分析，“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。”这句看似耸人听闻的话，其实是道出了中国房地产的现状。为什么这样说呢?
炸掉论虽然偏激，但并未言过其实
难道多余的房子宁愿炸掉也不愿降价出售?实际上，许多房子即使降价也不会有人买。
据报道，国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”的课题组2013年调查12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现，90%以上的地级市正在规划建设新城新区。此外，12个省会城市共规划建设55个新城新区，有一个省会城市就要新建13个城区。“有研究数据显示，全国新城新区规划人口达到34亿”。而数据显示中国2013年底城镇人口是7.3亿，加起来就是超过四十亿。这是个什么概念?意思就是中国的城镇规划可以装进全世界所有的城镇人口。
这么多空房子，其中还不包括农民的自建房、小资产房、集资房以及城市违建房。比如，这个中国最年轻的城市，被曝出违法建筑有37.3万栋，总面积达4.28亿平方米，占总量的50%。真是骇人听闻！
那么多的不适合居住以及盲目开发的房子，最后能干嘛?养猪养鸡吗?你还真别不信，真有这事。中国证券报中证网2014年就报道过一则新闻，“2014年农历春节回家休假的刘明，无意中发现了一桩新鲜事儿——老家新建的海滨别墅一直无人居住，却住着几十头大肥猪。”南方日报也报道过一则新闻，“千万元别墅成养鸡场，物业多次劝阻不理睬”。
空房子为何要“炸掉”
国家城镇化步伐正快速行进着，许多大城市都在进行规划。而去年年底中央财经领导小组办公室副主任杨伟民更是透露，中国要解决北京这样特大城市存在的城市病，需要再有十个类似这样的中心城市才行。暂且不论哪些城市将会被选中。这一举措当然是有助于缓解北上广深几个一线城市的房价和城市压力，但是同时也会导致中小城市大量的人口流失，而实际上大量的库存就是存在于这些中小城市。那么这些多余的房子空着能干嘛?
人口不断增长的城市就那么几十个，绝大多数城市的人口是越来越少，人口流失严重。下面就以小学生人口从2008年至2014年的变化来反应城市人口的流失情况。
太原是2013年数据
从数据可以看出，这几个城市在短短几年之间人口下降是非常严重的。再来看个例子。
甘肃省玉门市，王之涣曾有诗云：“羌笛何须怨杨柳，春风不渡玉门关”。玉门这个地方在古代就是边塞苦寒之地。现在的玉门老城也好不到哪去，六年前年华商报就报道过一则新闻，“玉门人口从鼎盛时期的13万下降至如今的两万，昔日繁华的油田老城如今弃楼遍地，生活在那里的大多是无力外迁的老人、低保户和下岗工人，70平米的住宅只卖2000元的价格，每平米才30元。”而就算是这么低的价格也没人愿意买，整个一栋楼就一两户人家，物业费暖气费等等费用就这一两户来承担。谁愿意留在这?
需求决定价值，这些中小城市大量的空房子，再便宜再好，脱离了需求就一文不值，最后的结果也只能是被“炸掉”。像玉门这样的资源枯竭型城市还有很多。 未来开发商投资方向仍是中心城市开发商的投资方向一般都是紧跟国家的政策，未来房地产投资中心城市依然是焦点。大城市中违章建设的房子不适合居住，阻碍城市规划，必须拆掉。中小城市，多出来的空房子，没人住。
还是那句话，需求决定价值，没人要就没了价值。政府尽管现在出台一系列去库存政策，但那些政策对于以上所说的这些房子，基本是没什么作用。最后只能是像任志强说的那样，“炸掉”。
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任志强说电动车只是换了污染位置，到底对不对？ 知乎日报
来源：新闻阁
编辑：jian
导读 : 图片：Agustn Ruiz / CC BY本篇推荐者知乎用户：余和平相关新闻任志强再开炮：电动汽车让城市以外更污染作者：陈知，1.先不说任志强这...
　　图片：Agust&n Ruiz / CC BY
　　本篇推荐者知乎用户：余和平
　　相关新闻任志强再开炮：电动汽车让城市以外更污染
　　作者：陈知，
　　先不说任志强这种说法在定量上对还是错，至少这样的思考方式是非常重要的。
　　一项新的技术，考虑其环境影响时，必须要用生命周期评价(Life cycle assessment，简称 LCA，属于工业生态学领域的一个重要研究方法)的思想去评价。
　　否则就是典型的耍流氓。
　　以电动汽车的应用过程举个例子：
　　煤炭开采&&煤炭洗选&&煤炭运输&&煤炭发电&&电力输送&&电动汽车行驶 (1)
　　哪个步骤都有能量消耗。
　　哪个步骤都有污染排放。
　　这还是只考虑了电的来源是煤电。
　　这还是忽略了边缘效应的简化版本：电厂建设(钢铁、建材的生产、运输过程)、电厂退役等等等等，全都应该考虑进去。
　　这还是忽略了电动汽车制造过程的排放，尤其是电池制造过程，污染也不小。
　　忽略了任何一个步骤就简单地谈好坏，就是狭隘，就是耍流氓。
　　至于如何计算，其实也不难，只要有每个环节的排放因子，代入专业模型就可以算，关键在于相关数据库的建设。现在一般用的是国外的 GREET 模型，国内暂时还没有成型的数据库。(据我所知川大王洪涛教授正在搞中国的数据库)
　　那么任志强说的到底对不对?
　　如何评价电动汽车的好坏?
　　很简单，对比一下电动汽车和传统的典型燃油汽车的环境排放即可。
　　对传统燃油汽车的以下过程计算：
　　原油开采&&原油运输&&汽油炼制&&汽油运输&&燃油汽车行驶 (2)
　　同样的，这也是一个简化版本，还有大量的因素需要加进去一并计算。
　　把(1)和(2)的计算结果对比，谁好谁坏一比就知。当然，结果并非静态一成不变的。技术参数的变化、电力结构的调整随时都会影响结果。因此，电动汽车好与坏，更多的是一个长期的动态问题，无论现在结果孰好孰坏，都不能一棍子打死某一方。
　　另外，计算过程很复杂，计算结论很重要，这个就要交给相关领域的科研工作者了。足以发一篇非常不错的文章。(事实上，今年 Science 就有关于 LCA 的综述文章，说明 LCA 方法正在被广为接受)国内外也有很多研究相关领域的学者。可自行百度或知网&生命周期评价&。相信国内相关学者早已动手，或许已经发表，或许正在投稿中。
　　当然，最后结论也并非是一刀切式的，这也正是生命周期评价方法的魅力所在。
　　生命周期评价的精髓在于夯实基础，在于每一部分的排放都能定量地说得清清楚楚，这是进一步分析的大前提。但接下来结论的产生，还是要考虑不同的维度，比如说经济性，比如说技术进步与技术扩散性。现在对 AB 两项技术做生命周期分析，结果显示：A 环境排放略优于 B，但 A 的经济性明显逊于 B，那一般来说 B 更优，因为可以对 B 的技术进一步改造以达到 A 的程度。进一步来看，虽然 A 经济性不佳，但出于技术进步的考量，很有可能在未来几年迎来大幅进步，那么从产业布局角度来看，结论可能是在发展 B 的同时，对 A 进行逐步的支持。
　　举例一：相比于燃油汽车的行驶过程，电动汽车的行驶过程中的排放显然是少得多的，污染转移到了电力生产过程。从地域上来说，也就是将污染由城市转向郊区。那么这就可以引入一个权重问题。比如说，如果考虑到城市雾霾严重。郊区环境压力明显没有城市大，那么就可以对排放在城市的污染物给一个 &1 的权重。至于这个权重具体是多少，看这个城市的环境压力有多大，降低城市环境污染的必要性有多大，郊区承载污染的能力有多大，具体问题具体分析。以北京这个极端的例子来说，环境压力巨大，雾霾控制不住的话官员妥妥被问责。不怕多花钱，就怕治不了雾霾，那么如果一项技术能够减排北京 1 吨 PM2.5，同时以内蒙增排 1.5 吨为代价，那这项技术是很有实施冲动的。
　　举例二：很多人提到的规模效应问题，这也是一个考虑的重点。集中治理的成本要低于分散化治理的成本，二者的影响也可以赋予不同的权重。事实上，相关的 LCA 研究都会考虑到这个问题。
　　这个方法并不高深。理论上只用到了加法和乘法。只要有了全面、翔实、适用于中国的动态数据库，分分钟就可以算出答案。
　　与其说这是一个科学研究方法，我更愿意把它当成一种全局考虑问题的思维，一种非科研工作者也应该有的思维方式。
　　有些新的想法，补充一下：
　　&汽油车污染源分散&&&&发展电动车&这个逻辑是跳跃式的，至少目前并不合适。就合理的发展规律来看，第一步应当是&油品升级&，而非跃进式的发展。事实上，&油品升级&也是国家当前力推的。目前&国五&标准已经达到欧洲水平，接下来还会有&国六&。(当然炼油厂提供的油品是否真正达标是一个问题，不过暂时不在本文讨论范围内)
　　目前电动汽车还有大量问题尚未解决：加电站的建设、电力的输配都存在技术问题，最关键的是电池的生产与处理过程污染相当严重，绝非集中处理就能轻松降低的。如果真正了解全生命周期的污染排放数据，对每个环节污染的数量级有了概念的话，你是不会建议短期内力推电动汽车的，美国现在也不会这么干。
　　你要问我对电动汽车滋瓷不滋瓷，那我当然滋瓷了，不过研发归研发，扶持归扶持，产业的发展至少是若干年以后的事情。
　　北京限行加摇号政策的制订是一个很经典的案例，只与拥堵有关，与雾霾没有直接的因果关系。
　　关于规模效应：污染治理是一个连续处置的过程，规模效应远没有这么明显。电厂处理污染也是要扎扎实实地对每立方米烟气进行连续的脱硫脱硝除尘，并不是把污染集中起来统一解决的。规模效应当然有，也是 LCA 分析过程中必须考虑的，但对电厂来说，规模效应绝没有想象中那么大。
　　LCA 是一个定量化展示的平台，是在翔实数据基础上，对问题进行全面的、动态的分析，绝不是一刀切。同时在具体分析过程中，要分析的因素太多了，不能想当然。
　　最后一点题外话：
　　其实，我们不知不觉中都有一种常见的思想：集中力量办大事。理论依据是规模效应，但在有些领域，这种思想未必合适。同时，这种思想容易带来一种做法，就是&上大欺小&。能上一个 100 万产能的项目，绝不上两个 50 万。有时这样做是有道理的，但有时则丧失了另外一个维度的优势。对电厂来说，这一举措严重影响了电力调度的灵活性。电是不能储存的，就像切糕一样，发多少用多少，切多少买多少。如果全国都是大电厂，灵活性降低，到时候反而会产生更大的损失。制造业可能由集中式向分布式发展，也是一个大的方向，大家不妨关注一些这样的思路。
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