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发表时间: 11:05:47浅谈房地产企业财务风险的防范与控制
要： 对于资金密集型的房地产行业来说，面临着投资大、风险高、周期长等一系列的财务风险问题。再加上很多房地产企业往往忽视了财务管理的重要性，严重影响了企业的持续发展。本文着重探讨有关房地产企业财务风险的具体问题及造成的原因，采取切实有效的防范措施，尽可能的把房地产企业的财务风险降到最低点。
关键词：房地产；财务风险；防范与控制；现状；措施。由于房地产行业属于资金密集型的行业，因此，在房地产企业迅速扩张的过程中，我们必须认真分析房地产企业财务风险的具体问题及其造成的原因，采取切实有效的防范对策，尽可能的把房地产企业的财务风险降到最低点。　　一、房地产企业存在的财务风险现状　　（一）企业内部的财务风险 1.负债比例过高导致的财务风险　　很多房地产企业的开发资金是由自有资金、预售款、借款等组成的，但企业自有资金所占比重一般很低，大部分来源于银行信贷。换言之，房地产企业一般都是负债经营。　　负债经营虽然可以保证企业的快速发展，进而增加其……（新文秘网省略735字，正式会员可完整阅读）……　的房地产行业才逐渐起步，虽然发展迅猛但不够成熟，很多企业的财务管理机制不够健全。一些企业认为房地产企业的投资开发仅仅是简单的组织施工建设,人力物力齐备,再投入一定的时间, 项目交付完成后就能带来可观的利润,根本没有意识到财务预算管理的重要。
（二）企业外部的财务风险 1. 国家宏观调控带来的风险　　国家出台的房地产市场宏观调控政策，包括产业政策、土地供应、城市规划、保障性住房建设和金融货币、税收等方面。这些政策一方面可以调节房地产行业稳定、健康的发展，另一方面也会给房地产企业带来一定的财务风险。 2.市场环境引发的风险 产品是企业的生命,市场是产品的试金石。如果房地产企业在选择项目投资建设时,定位不明确、相关的配套设施不健全或者没有制定合理有效而又符合市场行情的发售政策,产品迟早会被市场淘汰。尤其在当今房地产市场士气低迷的情况下,房地产企业更要充分认识到市场环境的重要性,谨慎的选择投资时机，以尽可能的规避风险。　　二、防范与控制房地产企业财务风险的措施　　强化企业财务管理，可以有效地防范和控制财务风险。　　房地产企业的财务管理，主要是围绕企业资金运动而进行有效的融资、投资、资金回收和利润分配等管理活动，进而满足资金使用者的需要，重点在于满足企业的预算和现金流所需的资金。采取可行的财务风险控制措施，确保有效的财务监督与管理，不断地提高房地产企业决策者的财务管理素质。　　（一）使财务管理预算化　　房地产企业在开发经营周期中，财务预算方面存在着许多不确定因素，企业财务部门要对项目建设的前期可行性研究、规划设计费用、工程施工成本、间接费用、经营收入、借款筹划等内容进行全面预算。并且要认真执行财务预算，以提高项目投资决策的准确性，减少投资决策失误给企业造成的损失。　　（二）不断优化资本结构　　房地产企业应该不断优化资本结构，对于负债经营适当控制，在充分估算企业偿债能力的情况下，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。并且按照融资渠道多样化的原则，科学合理地分配资金。在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性，将资产负债率降至最小，这样能够避免企业在筹集资金时面临的较大压力，从而大大降低财务风险。　　此外，由于房地产开发项目是一项巨额投资的过程，筹融资任务尤其繁重，其资金周转期又较长。对此，房地产企业应该构建多元化的筹融资渠道 ，进行组合式的投资，更为有效的协调多方面的财务风险，尽可能的获得更多更稳定的投资收益。　　这种多元化的筹融资渠道包括了开发银行以外的金融贷款业务、民间筹资、寻求有实力的资金团体等，使房地产企业能够以不断优化的资本结构，来充分发挥出负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内。　　（三）完善资金管理系统　　将房地产企业的资金管理纳入全面预算管理体系,通过与责任中心预算和项目预算相结合的资金预算方式,实现企业对资金需求较准确的预测和动态调度,进而降低房地产企业的资金成本,提高其资金使用效率,同时,通过对房地产企业的资金预算实际执行情况分析,对其资金使用进行及时反馈与修正。　　（四）做好可行性分析　　房地产企业的投资项目金额大，资金占用时间长，企业的投资决策都会面临一定的风险。对此，要让财务管理部门参与到企业的各项经营活动中去，制定一套投资项目决策的可行性分析报告，使得投资方案更为完善，降低投资风险。为拓展财务分析领域，还要充分了解各个职能部门的相关情况。
（下转第32页）　　（五）完善企业内控制度　　完善房地产企业的内部控制制度，房地产企业的内部控制是其自动预警和维护系统。因此，应当在房地产企业的各职能部门之间，建立严格的房地产企业内部控制程序与相互制约措施，同时在企业内部实行资金预算的实 ……（未完，全文共3528字，当前仅显示2065字，请阅读下面提示信息。）
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房地产企业财务风险问题浅析
房地产企业具有高投入、高回报、高风险等特点。我国房地产行业起步较晚，对财务风险的认识肤浅，没能认识到一个健康的财务管理体系能为企业的发展保驾护航。特别是在金融危机之后，国家采取了刺激经济发展的宏观调控，结果却导致房地产企业的盲目发展，产生地产泡沫，使许多企业陷入财务危机。本文主要研究了当前房地产企业所存在的财务风险问题，在认识问题的基础上，必须加强财务风险管理与防范，做好企业财务管理，提高企业竞争力。
作者单位：
广东省商业职业技术学校
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报告显示房地产业财务风险最大
　　执笔：中国经济周刊主笔 郭 芳 　商务部信用评级与认证中心副主任 蒲小雷
　　《2012年中国实体经济发展报告》上市公司篇
　　上市公司财务最差的一年
　　中国经济周刊与商务部信用评级与认证中心联合发布的 《2012年中国实体经济发展报告》显示：目前，世界经济正处在国际金融危机爆发后的第二个谷底，我国经济也面临着较大的下行压力。2012年，中国实体经济上市公司总体财务安全快速下降趋势明显，其下降量级和呈现的风险程度前所未见，是自2008年国际金融危机以来中国实体经济上市公司总体财务安全最差的一年。截至2012年10月，上市公司财务安全总指数为4776.67，与去年同期相比下降756个基点，同比下降幅度为13.7%，为10年来最低值和最大降幅。
　　2012年出现风险和高风险(ST和退市风险)的中国上市公司，占总体上市公司的28.12%，上市公司异常指标大量出现，总体财务安全状况非常严峻，也反映了我国实体经济总体财务安全状况下滑严重。(见表1)
　　(一)财务安全全面下降
　　(1)20行业财务安全指数全面下降，房地产业为最。
　　截至2012年10月，实体经济20个行业财务安全指数(Financialsecurityindex，简称FSI)同比全部呈现下降趋势。其中，12个行业下降幅度超过10%，下降行业比例和降幅为近10年来最大(在2011年年报、2012年中报分析时，20个行业财务安全指数均为14个行业下降，尚有6个行业财务安全指数上升，同时，仅有一个行业同比降幅超过10%)。
　　其中，房地产业下降35.32%，为20个行业中下降幅度最大的行业。值得注意的是，在2012年二季度，房地产行业财务安全指数曾迅速攀升到5851.72点，同比上升了1739.42点，增幅42.30%，是近4年来最高的。但到第三季度，该行业的财务安全指数迅速下降到近4年的最低点。从该行业的财务安全指数的绝对值看，房地产行业财务安全指数只有其他行业指数的一半，也说明房地产行业企业面临比其他行业企业大得多的财务风险。
　　除房地产行业外，降幅超过20%的行业还有：仓储业同比下降27.97%；批发业同比下降26.37%；建筑行业同比下降24.47%；多种经营业同比下降21.62%；公共事业行业同比下降20.05%。(见表2)
　　(2)475家上市公司存重大财务风险，最优秀公司为0。
　　截至2012年10月，在1689家统计样本中，存在较大或重大财务风险的上市公司(小于39分)475家，占所有上市公司的28.06%；存在较大风险上市公司的比例比2011年年报分析时上升近5%；财务安全较为优秀企业仅为23家，占所有上市公司的1.36%；最优秀企业(90分以上)数量为0。
　　在20个行业中，按存在较大财务风险的上市公司占行业全部上市公司比例排列，从高到低依次是：房地产业63.85%；建筑业55.56%；批发业52.94%；多种经营行业47.17%；运输业31.67%；电信业30.77%。
　　按存在较低财务风险的上市公司占行业全部上市公司比例排列，从低到高依次是：采矿业8.7%；服务软件业9.26%；医药行业11.02%。同时，较优秀上市公司(60分以上)在同行业占比较大的前三个行业为：医药行业63.56%；软件服务业55.56%；运输业51.67%，说明这三个行业的优秀公司最多。(见表3)
　　(二)五大风险警示
　　(1)3行业系统性风险已经显现资产系数指标是反映企业资产与销售规模关系的指标。从世界其他国家统计分析数据来看，当资产系数指标出现严重异常(资产规模远高于销售收入数倍)，局部经济甚至整体经济极易出现系统性风险和经济危机。日本、欧美等国家在出现经济危机前，企业整体资产系数指标均出现严重异常。因此，该指标高低在很大程度上反映经济危机爆发几率。
　　截至2012年三季度有3个行业上市公司资产系数指标出现重大异常。异常行业包括：房地产业资产系数指数3.12；仓储业资产系数指数3.92，建筑业资产系数指数4.08。(见表4)
　　(2)6行业经常收支出现恶化
　　经常收支指标是企业经常性收入与经常性支出的综合反映。经常收支指标恶化将对企业经营活动、财务状况造成重大影响，严重危及企业偿债能力和持续经营，与企业财务风险和破产呈现强相关关系，是反映企业经营和财务风险的最重要指标之一。从日本和欧美国家数据看，当企业经常收支呈现较大负值或连续2~3年出现负值，如果没有外部资金扶持，企业将在1~3年破产。(见表5)
　　(3)所有行业成本均呈现异常，唯房地产稍好。
　　成本指标是反映企业运营过程中单位成本和销售收入合理程度的指标。当企业成本上升速度远高于销售收入上升速度，企业将面临巨大的资金压力，严重腐蚀企业的获利能力，并对企业的利润和企业的正常运营造成严重影响。
　　截至2012年三季度我国20个行业上市公司的成本指标指数均呈现异常，在成本这一项，仅有房地产业成本指标指数表现稍好。
　　(4)8行业银行借款使用效率低下
　　企业借款使用效率低下，说明企业借款未使用到正常的经营活动中，借款被用于弥补损失和无效活动。企业借款使用效率低下反映出实体经济经营困难，销售乏力，利息负担沉重。同时，银行贷款风险进一步加大，金融机构必须谨防相关行业企业出现借款本息偿还风险和行业系统性金融风险。
　　截至2012年第三季度，借款指标出现异常的行业有：食品行业(借款效率指数4.9)、仓储业(4.07)、零售业(4.47)、批发业(4.64)、住宿和餐饮业(4.74)、房地产业(4.71)、建筑业(4.75)、运输业(4.0)等8个行业。(见表6)
　　(5)4行业上下游支付环节恶化
　　债权债务周转指标是反映企业在销售和采购环节的运营资金周转状况。债权债务周转异常说明企业在运营周转环节中资金出现异常波动，部分企业由于资金压力巨大，偿付债务速度明显放缓，另一些企业出现大量应收账款无法回收，严重影响企业的正常经营，并影响该行业的上下游行业的资金状况。
　　截至2012年第三季度，债权债务周转指标存在较大或重大异常的行业有：房地产业债权债务周转指数为3.12，降幅6.5%；多种经营行业债权债务周转指数为5.09，降幅19.96%；电信业债权债务周转指数为4.77，降幅23.8%；住宿和餐饮业债权债务周转指数为4.35，降幅28.97%。
　　(三)政策建议
　　(1)应尽快设立我国实体经济整体和行业“财务安全指数”监测体系
　　随着世界经济进入调整期，我国经济发展的不确定性增大，实体经济整体和行业风险已经显现。可以预计，未来几年我国经济和金融风险都将增大。密切关注我国实体经济风险，对实现我国经济长久稳定健康发展意义重大。设立FSI指数体系无论对于政府部门、金融机构、投资公司，还是企业来说，在经济预测和商业分析方面都有重要的意义。
　　根据多年跟踪统计，FSI指数与GDP具有高度相关性，其转折点往往领先于GDP变化3个月至1年。FSI与行业整体财务安全趋势高度相关，可以根据产业与GDP的关系，分析各产业发展趋势及其变化，从而指导政府和行业更好地进行商宏观调控。同时，金融机构和企业可利用FSI评估当前或未来经济走势和行业走势，判断微观企业自身当前和未来的财务风险，从而确定经营管理策略。
　　从指标体系上，建议国家相关部门设立实体经济总体FSI、制造业等20个行业FSI预测指标、A股板块FSI预测指标等。
　　(2)鉴于当前实体经济的财务安全状况不容乐观，应继续把稳增长放在突出位置，切实采取有效措施改善实体经济经营发展环境
　　根据国家统计局发布的数据，全国规模以上工业企业应收账款继续快速增加，截止到9月末，已高达8.2万亿元；同比增速为16.5%，高出1~9月全国规模以上工业企业主营业务收入增速6.5个百分点，表明企业资金周转困难状况进一步加剧，市场信用风险已经很高。
　　尽管我国10月份PMI、PPI、进出口、发电量等指标明显好转，显示经济可能已经筑底回升，但从本报告揭示的情况看，当前实体经济的财务安全状况不容乐观，需要继续把稳增长放在突出位置，应进一步加大金融改革步伐，采取有效措施改善企业融资难、融资贵问题，减轻企业税负，引导企业加大创新和营销力度，提高质量和效益，防止实体经济财务风险进一步加大。
　　(3)金融机构、上市公司等应尽快开展风险评估和内控，防止出现系统性风险
　　目前各行业上市公司都存在不同程度的风险，部分行业系统性风险正在形成，因此金融机构应尽快开展信贷风险分析，对上市公司反映出的各项问题进行深入调查和评估。上市公司应开展经营和财务风险分析及内查，从主要财务风险入手，深入研究企业存在问题和风险，并进行有针对性的整改，防止出现企业经营和财务危机。
　　(注：本报告的评估对象包括实体经济的20个行业共计1689家上市公司，不包括金融行业。采用Themis纯定量异常值信用评估模型，使用全部实体经济上市公司的公开财务数据。)
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