& &新年房贷族还贷攻略：月收入较高者可选等额本金新年房贷族还贷攻略：月收入较高者可选等额本金房贷还贷攻略：月收入较高者可选等额本金日来源：北京晨报责任编辑：luqun 从日起，各大银行开始执行央行降息后的新贷款利率。但由于“房贷族”选择的还款方式有所不同，所以在执行新利率的时候也会出现何时变更新利率、何时适合提前还贷等新问题。记者请来业内专家为“房贷族”新年还贷进行支招。 贷款方式：商业贷款还款方式：等额本息适用人群：月收入较为平均的“上班族”还款注意事项：从2016年第一个还款日开始执行新利率 30多岁的小王于去年1月20日在北京买了一套住宅，使用商业贷款200万元，20年还清。小王选择的还贷方式是等额本息，按照当时的基准利率计算，去年月供为14502.23元。今年若按照新基准利率进行等额本息还贷，小王的月供将变成13088.88元，每个月的月供减少1413.35元。不过，伟嘉安捷分析师吴昊表示，“去年央行接连五次降息后，对于采用等额本息方式还款的购房人来说，新利率执行时间是从今年第一个还款日开始。所以小王在今年1月1日至1月20日按照旧的基准利率还贷，从1月20日开始才能够按照新基准利率进行还贷。” 贷款方式：商业贷款还款方式：等额本金适用人群：月收入较高的人群还款注意事项：2016年1月提前还贷不划算 小张在一家金融公司工作，月收入数万元。去年1月1日，小张在北京买了一套住宅，通过商业贷款200万元，20年还清。小张选择的还款方式是等额本金，按照当时的基准利率计算，每月归还的利息逐渐减少。从日开始，小张可以按照新基准利率进行还款，但他打算把手里的闲钱用于提前还贷。对此，伟嘉安捷分析师吴昊提醒说:“由于按照等额本金方式还款，购房人前面先归还的是主要是利息，目前处于央行降息通道时，出现下降，使得此时归还的利息相对减少，所以购房人在2016年1月份时不必急于提前还款。” 贷款方式：公积金贷款还款方式：自由调整月供(金额不低于最低还款额)适用人群：贷款额度偏低、购买小户型住房的人群还款注意事项：可申请按新利率调整月供 日，小程在北京买了一套小户型住宅，通过公积金贷款80万元。按照规定，小程的月供数额可自由调整，但这个数额不能低于银行规定的最低还款额。2016年1月，小程琢磨着自己的月供是不是应该按照新利率进行调整。为此，业内专家解释：“目前公积金贷款的还款方式比较灵活，购房人可以自己确定月供数额，与等额本息和等额本金相比，每月还款的压力相对较小。但是需要注意的是，月供并不会随着央行降息而减少，所以需要购房人自行与贷款银行商定，从2016年第一个还款日开始按照新利率调整月供数额，否则银行还是会按照原来的月供数额计算，因此也就无法在短期内享受到降息带来的实际好处。” 相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域雨花区芙蓉区天心区开福区岳麓区望城区长沙县宁乡县浏阳市其他价格6000以下10000以上我已阅读并同意& 城市房产： 最新楼盘： 热门城市新房：浜田翔子粉红广告
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2015央行降息后，等额本息还款方式下月供如何计算2015央行最新降息政策规定：执行时间：日开始政策规定：央行降息25个基点，即六个月以内（含6个月）贷款 5.35六个月至一年（含1年）贷款 5.35一至三年（含3年）贷款 5.90三至五年（含5年）贷款 5.90五年以上贷款 6.15根据以上最新利率，网上报道，降息后，申请100万的房贷，比之前的月供要少还300元，很多网友咨询，这个月供是怎样计算出来的呢？一般来说，房贷每月还款额度要看你的还款方式是怎样的，多数情况下，房贷是采用的等额本息还款方式，这种方式每月还款额度保持不变，在整个还款过程中，还款压力是比较小的，我们以这种方式来计算下房贷月供：房贷月供=[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1][案例]向银行申请房贷60万，还款期限为20年，年利率为5.9%(为了方便好计算，月利率以5‰来计算下)：每月还款金额=【‰*(1+5‰)240】/【(1+5‰)*240-1】=3012.5元准确的还款月供，其实可以用贷款计算器很方便就计算出来的，详细点击：
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来源：大河网-大河报
作者：席韶阳
第2页 :何时执行新利率？银行：调息方式不同
　　何时执行新利率？银行：调息方式不同
　　2015年首月的房贷月供为何不降反升了？
　　采访中，多家银行相关业务的负责人解释说，之所以出现这种情况，与目前房贷月供的还款方式，以及客户与银行约定的新利率变动后“调息”方式有关。
　　据一家商业银行房贷业务的负责人介绍，目前，商业住房贷款方式主要有两种：一种为定息，即在合同条款中约定利息，不根据央行利率变化进行调整。另外一种则是合同约定利率，可随央行利率变化进行调整。
　　目前，房贷市场中，后一种情况较为普遍。也就是说，央行利率一旦有了调整，那么，贷款人不必提出申请，银行就会自动执行新的利率政策。
　　那么，何时执行新的利率政策呢？一些银行又有两种不同的方式供选择：一种是按年调息，不管央行调整利息是在年初或年尾，银行都会在次年的1月1日起才开始执行新利率标准，房贷月供额才会因此发生变化。目前，房贷市场上遵照这种方式调息的比较普遍。而对客户来说，在央行升息通道中，这种方式较为划算。
　　一种是按月调整，即央行利率变动后，银行在次月即开始执行新利率标准。这种方式，相对较少。而对客户来说，在央行降息通道中，这种方式较为划算。
　　“当央行调整利率时，每个房贷客户究竟是按照哪种方式调息，在银行与购房人签署的贷款协议中都有所体现，因此购房者何时可以享受到降息的利好，取决于当初与银行签订的贷款合同。”该人士解释说，近期提到的“1月份房贷月供不降反升”的情况，就属于“按年调息”的方式。
　　谁的房贷月供升了？银行：等额本息还款客户
　　目前，房贷市场上，选择“按年调息”的客户为主流。那么，这些客户中，都会出现“年度首月房贷月供增加”的情况吗？
　　“不是的。”一家商业银行负责房贷业务的负责人解释说，目前，出现“年度首月房贷月供增加”的客户，多为等额本息还款客户，而且其还款日多集中在前半月，才会出现这种情况。
　　银行房贷的还款方式分为等额本金、等额本息两种。
　　两者有何不同？按照还款额度的变化，可以通俗地解释为：等额本息，每月房贷月供额相同，在月供额里“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。
　　而等额本金，月供额是变动的，早期月供额较大，此后逐月递减。在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的本金比例大、利息比例小，还款期限中，越往后本金比例越小、而利息比例越大。
　　以2012年贷款36万元，还款期限20年为例：选择等额本息还款方式，月供2700元，但降息后，1月份的月供为2751.8元。
　　银行人士解释说，这增加的51.8元来自两方面：一是本月的房贷还款利息采用分段计算，也就是2014年12月的利息按照老基准利率计算，2015年1月的利息按照新的基准利率计算。二是等额本息中，本金与利息的比例发生了变化。
　　1月份月供为啥增加了？银行：1月份是分段计息
　　他进一步解释说，至于“2015年度1月份房贷月供增加”的原因，可以归结为两个方面。
　　一方面，银行每年计算的房贷月供额中“本金与利息”的比例都会做相应调整，根据“等额本息”的月供计算方式，对于同一笔房贷，其还款期限越往后，本金的比例越大，利息的比例越小。2015年，1月1日利率降低后，月供中归还的本金占的比例变大，1月还款金额中的本金比上一期还款金额中的本金增加较多，所以1月月供可能多了几十元钱。
　　另一方面，上文中孙先生和刘小姐都是等额本息还款法，银行在计算2015年各月份的月供额时，会采用分段计息的方式。以孙先生为例，他的月供还款日为每月8日，在2015年1月份的还款额中，日-31日的利率仍是按照降息前的利率标准执行，时间长，利息相对较高；日-8日，则是按照降息后的利率标准执行，时间短，利息相对较低。
(责任编辑：廖廖)
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北京首套房利率折扣低至8.96折 年底可能会降准
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　　央行5次降息后公积金贷款和商业贷款哪个更划算？
　　今年以来，金融政策不断放松。近日，央行再度调整了利率，10月24日起金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点，商业贷款降至史无前例的4.9%，虽然这次公积金贷款利率没有变动，然而公积金3.25%的利率已经是史上最低。随着央行降息通道的开启，购房人纷纷对自己如何选择“商贷”与“公积金贷款”感到了困惑。本刊特邀担保公司“伟嘉安捷”的专家以首套房贷款120万、20年为例，从贷款利率、额度、流程、月供等方面进行对比，教您如何“巧”选商贷与公积金。
　　一、最高贷款额：商业贷款无上限公积金120万
　　商业贷款：商业贷款并不设定最高贷款额度，贷款的额度根据房屋总价、购房人收入、资质等情况确定。一般来说，若购房人为首次购房，可贷的额度为房屋总价的7成，曾经有过住房，而且贷款已结清，也算首套房，贷款额也为评估价的7成。
　　公积金贷款：公积金贷款首套房的额度最高为120万，二套房最高额度一般为80万。今年公积金贷款由原来的“认房又认贷”，调整为“认房不认贷”。购房人名下只要没有住房或贷款已经结清，就可以算作首套房，
　　结论：“伟嘉安捷”专家指出，在贷款额度上，商业贷款的额度要远高于公积金贷款的额度。因此购房人若购买总额较大的房屋，最好选用贷款额度高的商业贷款，若购买房龄较老的房子，选用公积金贷款是比较合适的。
　　二、贷款利率：商业贷款4.90%公积金贷款3.25%
　　商业贷款：经过央行五轮降息后，商业贷款的基准利率已由原先的6.55%降低至目前的4.90%，目前各大银行都能在基准的利率上打8.8折，即4.312%，因此购房人的实际贷款利率将更低。
　　公积金贷款：尽管此次央行降息未涉及到公积金贷款，但是经过前几轮降息后，公积金贷款已达到3.25%，处在历史最低值。
　　结论：从目前的情况来看，公积金的贷款利率要比商业贷款利率低。5年以上公积金贷款利率为3.25%，而商业贷款利率5年以上贷款利率为4.9%，不同银行所执行的贷款利率会在这个基准利率之上有所浮动。
　　三、还款方式：商业贷款等额本金省钱公积金等额均还数额不随降息而变动
　　商业贷款：商业贷款的还款方式总体来说分为两种情况，即等额本金与等额本息还款法。购房人在进行等额本息还款时，每月的还款额较为固定，不会打乱购房人的经济计划以及造成逾期，适合拥有较为固定收入的人群。而购房人在进行等额本金还款时，先期的月供会较大，随还款月数增加，月供会逐月递减，适合现今手握大量资金，但收入并不稳定的人群。使用商贷，当遇到降息通道开启时，还款月供还会在下一年度按照新的利率进行调整。
　　公积金贷款：目前公积金贷款的还款方式也较为固定，统一为自由还款，购房人在使用自由还款时，只要每月的还款金额大于每月设定的最低还款额，就不至为自己造成经济压力。每月还款的数额由购房人自行决定，而且在央行降息后，最低还款数额并不会随着降息而变动，例如购房人每个月最低还款额为4000元，那么无论降息与否，最低数额都是4000元，不会改变。
　　结论：“伟嘉安捷”专家认为，相对于等额本金与等额本息还款法，自由还款会更为减轻购房人的经济压力，令购房人以更为自由的方式确定自己的月供。但是需要注意的是，使用公积金贷款的还款月供是不会随着降息而改变的，只需借款人自行调整即可。反而商贷是会在下一年度按照新的利率进行调整，贷款时需要注意。
　　四、月供及总支付利息：公积金贷款利息比商业贷款少25万多
　　商业贷款：贷款120万，20年为例，使用商业贷款月供为7853.33元，总支付利息为元，对购房人来说还款的压力较大，购房人必须有超过14000元的收入，才能还清每个月的贷款。
　　公积金贷款：如果购房人使用公积金贷款，月供为6860.35元，而总支付利息为元，相对于商业贷款更加轻松一些。
　　结论：和商业贷款相比，使用公积金贷款的月供压力相对较小，两者之间每个月差额为992.98元，而总利息差额为元，如果是首套房贷款额度比较小，使用公积金是相当划算的。但是，公积金也因为贷款额度受限，反而使商贷突出，对于二次置业的人群来说商贷会更合适些。
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降息利好有什么作用 什么时候可以显现出来
热心网友&&&&
对于绝大部分以房贷方式购房的市民而言，今年五次降息的利好，将在下月开始显现。不过，银行理财师提醒，由于1月份处于跨越年度分段计息特殊时期，1月份的房贷很有可能“不降反升”，到2月份降息对房贷的影响才真正显现。
百万房贷明年少700多元
今年央行五次降息，使得双双降至“历史低位”，不过绝大多数的购房者还未能真切感觉到房贷压力的减轻。小编从多家商业银行了解到，由于房贷月供多采取次年调整的模式，因而五次降息月供累积降幅将在下个月集中体现五次降息后，房贷一族压力能减轻多少？以购房者王先生贷款100万元为例，如果选择贷款期限20年，采用法，执行基准利率（4.9%），明年王先生的月供将变为6544.44元，总为57.06万元。但如果王先生是在今年3月1日，即年内首次降息前办理100万元贷款，同样贷款期限20年，当时月供为7251.12元，总利息为74.02万元。
这意味着经过年内五次降息，王先生明年月供减少了706.68元，20年总利息将减少16.96万元，20年算下来可以省下一部家用轿车。
而今年公积金贷款年内降息一共四次，比少一次，但集中兑现的利好也不在少数。以市民张女士与丈夫为例，两人使用公积金贷款50万元，选择10年贷款期限，等额本息的还款方式，今年3月1日降息前，五年以上年基准利率为4.25%，每月他们需还款5121.88元，合计是61.46万元。而公积金最近一次降息是在8月26日，按照3.25%的最新，每月还款4885.95元，本息合计是58.63万元，每个月可节省235.93元。
明年1月才开始调整
像市民房贷这种长期，大部分人与银行约定的都是次年生效，所以大部分人的月供应该是从明年1月开始下降。目前调整最常用的是次年调整方式。按规定，本年度内如遇利率调整，选择浮动利率贷款的客户，房贷利率要等到次年1月才开始调整。
目前多数还款日为每月的20日左右，2016年1月的月供相对特殊，正好跨越年度分段计息——今年12月21日至31日期间执行旧利率，明年1月1日至20日才执行新利率，因而月供减少不“彻底”，甚至会出现1月份有下降，但根据等额本息重新计算，还款本金却会上涨的情况。
“供房者还的本金上涨的幅度会超过利息下降的部分，所以才会出现月供‘不降反升’的怪事。事实上，供房者1月多还的是本金，并不是利息增多，2月份以后，计息方式就会恢复正常。”理财师提醒，客户下月最好留意银行短信通知，避免出现情况。
降息后未必划算
临近年底，不少贷款者盘算着要不要提前还贷。对此，有银行理财经理分析，如果之前享受7折、8.5折优惠利率和者，在今年五次降息的情形下提前还贷未必划算。
在2010年左右买房的市民都申请到了在基准基础上打8.5折、甚至7折的优惠。明年起，这两类房贷的利率将会降至4.165%和3.43%，而对于公积金贷款者来说，明年的利率将降至3.25%，均已低于目前银行理财产品的收益水平。”银行理财经理表示，目前银行一些理财产品平均收益都能达到甚至高于4.5%的水平，这意味着房贷者只需要对资金进行合理配置，拿到收益除去需要支付还能有剩，比把钱拿去提前还贷更划算。
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