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通市政发 & 【2015】 8 号 & & &
通化市人民政府关于 & 进一步加强市区物业管理的意见 &
东昌区、二道江区人民政府，通化医药高新区管委会，市政府各委办局、各直属单位：　　为进一步加强市区物业管理工作，规范物业服务企业经营行为，改善物业管理环境，建立“暖房子”工程建后管理长效工作机制，根据国务院《物业管理条例》、《吉林省物业管理办法》、《吉林省暖房办关于建立“暖房子”工程建后管理长效机制的指导意见》(吉暖办〔2013〕13号)和《通化市物业管理办法》，结合我市实际，现提出如下意见：　　一、总体思路和发展目标　　深入贯彻落实科学发展观，以法律、法规为依据，以便民、利民、惠民为宗旨，以市场化、专业化、产业化为导向，坚持政府指导、分级管理、立足社区的原则，加强政策扶持，优化发展环境，规范服务行为，提升从业人员素质，努力构建管理规范、服务优质、竞争有序的现代物业服务体系。　　到2017年末，市区住宅物业管理工作主要发展目标为：　　(一)新建小区物业管理推行谁开发、谁管理，通过招投标(或协议选聘)选聘具备物业管理资质的专业物业公司实施专业化、标准化、规范化的物业管理，确保新建小区物业管理全覆盖，零弃管。　　(二)2015年，全面启动“暖房子”工程建后管理长效机制工作，对改造后能实施专业化物业管理的全封闭小区，通过市场化运作，全部纳入专业化物业管理；不能实施专业化管理的散楼，由街道、社区组织管理。改造后小区物业管理覆盖率达到50%以上。　　(三)2016年，物业管理人员持证上岗率达到100%；新建小区物业管理创优达标率达到25%；改造后小区物业管理创优达标率达到10%。　　(四)2017年末，新建小区物业管理全覆盖；改造后小区物业管理覆盖率达到80%以上。　　二、完善市、区、街道、社区居委会“四级”物业管理体系　　理顺管理体制，明确管理责任，积极完善“四级”物业管理体系。　　(一)市物业行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，组织实施《通化市物业管理办法》。“按照条块结合、以块为主”的原则，定期组织市、区各相关职能部门，以及街道办事处、社区居委会、物业企业、业主委员会成员参加的联席会议，协调解决物业管理活动中的综合性问题。　　(二)区物业行政主管部门全面负责本辖区物业管理工作。负责组织落实“暖房子”工程建后管理长效机制工作，对街道、社区管理长效机制工作进行考核。　　(三)街道办事处是“暖房子”工程建后管理长效机制工作的责任部门，实行主任负责制。　　(四)社区居委会配备专职人员，负责“暖房子”工程建后管理长效工作。对未实施物业管理的区域，组织业主选聘物业公司开展物业管理工作。　　三、落实住宅小区综合管理责任　　住宅小区内损害公共利益的违法、违规行为由物业公司或社区(业主委员会)及时制止，并及时向相关行政管理部门报告。各行政管理部门应进一步明确职责，加大对住宅小区的执法力度，按照职责分工，依法对以下内容进行监管：　　(一)公用部门：擅自改变公共建筑和共用设施设备用途的；擅自拆改、变动建筑主体和承重结构的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备的；建设单位未按规定配建物业管理用房的；监督管理燃气、供水等单位对相关管线和设施设备的维修、养护及相关服务工作。　　(二)规划部门：未经规划部门审批擅自改、扩建和增建的；擅自改变住宅外立面的；修建建筑物、构筑物及其他设施等违法建筑行为。　　(三)城建部门：建筑工程质量的监督管理；房屋建筑工程质量保修的监督管理；供热相关管线和设施设备的维修、养护及相关服务的监督管理；临时占道、户外广告、牌匾、饲养禽畜、侵占绿地、擅自砍伐、移植树木以及其他损害小区绿化及其设施等行为的监督管理；在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品的；乱倒建筑及生活垃圾的；生活垃圾收集和运输的监督管理。　　(四)公安部门：非法生产、销售、运输、储存烟花爆竹等危险品行为；停放大型客车、货车、危险品运输车；暂住人口管理；犬类安全管理；监督指导物业企业落实人防、物防、技防措施。　　(五)消防部门：建筑物新建、改建、扩建(含室内外装修、建筑保温、用途变更)等行为的消防监督管理。　　(六)发展改革部门：对物业服务活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。　　(七)工商部门：未取得工商营业执照擅自从事经营活动的；住宅(车库)擅自改变为经营性用房，申请人未能提交已取得利害关系人同意的书面承诺的。　　(八)环保部门：粉尘污染、违规焚烧产生有毒有害烟尘和恶臭气体物质、违规处理城市生活垃圾造成水体污染等行为的；油烟、噪声等造成环境污染的；其他影响环境的行为。　　(九)质监部门：电梯等特种设备安全监督管理；监督使用单位做好特种设备的使用登记、作业人员持证上岗、维护保养及日常检查、改造修理、定期检验、安全管理制度及应急救援、技术档案等工作；查处电梯等特种设备安装、改造、修理、使用环节违法违规行为；调查处理电梯等特种设备事故。　　(十)卫生计生部门：二次供水的卫生监督管理。　　四、构建物业管理考评体系　　市物业行政主管部门负责制定相应考评细则，逐级建立考评体系，进一步落实“四级”物业管理体系，督促各职能部门履行职责。　　(一)市物业行政主管部门对区物业行政主管部门进行量化考评，并监督、指导区物业行政主管部门对街道办事处、社区居委会物业管理工作的考评。　　(二)市物业行政主管部门按照《通化市物业服务企业动态监管及年度考核暂行办法》，建立《全市物业管理项目日常巡检制度》，加大对物业公司的日常监管工作力度。对考核不合格的企业，责令限期整改，对拒不整改或整改期满仍不合格的，按照有关规定予以处罚。　　(三)成立督查组(由市政府督查室牵头)，对各职能部门履责情况进行年终综合考评。　　五、建立健全物业监管制度　　(一)加强企业资质监管。按照国家和省有关物业企业资质管理的规定，市物业行政主管部门采取实地检查、逐人核实、专项复核、定期清理等措施，加强物业企业资质监管。　　(二)严把新建小区物业设施设备的规划设计、工程竣工验收关。新建小区要严格按照物业设施设备功能齐全、标准化管理的要求进行设计，规划、城建、物业行政主管部门按要求严格把关。工程竣工后，规划、城建、物业行政主管部门要严格按照规划设计进行验收，确保物业管理用房、监控、大门、停车场等设施设备、场地等按标准进行配建。对建成后未能达到规划设计标准的，以及各分项工程未能全部竣工的小区，验收前，开发建设单位不能组织业主入住，将房屋交付使用。　　(三)严把新建商品房预售许可关。物业公司依据物业服务合同履约服务，对新建商品房办理预售许可时，按照《通化市物业管理办法》的相关规定，全额交缴物业维修保证金和物业服务保证金，促使开发建设单位履行保修责任。　　(四)加强新建小区物业承接查验的监管。市物业行政主管部门应依法指导和监督物业服务企业与开发建设单位遵循诚实守信、客观公正、权责分明及保护业主共有财产的原则，开展物业承接查验工作。物业服务企业和开发建设单位依据有关规定和相关合同的约定，在市、区物业行政主管部门的监督指导下，共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验、交接，由开发建设单位和物业服务企业在书面查验记录、交接记录、物业承接查验协议书上签字盖章，并和相关文件、资料一并报市、区物业行政主管部门备案。　　六、建立“暖房子”工程建后管理长效工作机制　　(一)完善“暖房子”改造后小区的绿化、硬化、上下水等设施设备。能封闭的小区，由社区组织业主投票，如50%以上业主同意封闭小区、实施物业管理，将进一步配建围栏、大门、监控等物业管理设施设备，补建或购买物业管理用房，使小区具备管理条件后，选聘物业公司实施专业化物业管理；不能封闭的散楼，由街道、社区组织管理。　　(二)按照工程建设与物业管理同步实施的原则，在小区改造前由街道、社区组织成立相关区域内的业主大会，选举业主委员会(或楼长)，由业主委员会参与改造工作，监督工程质量。　　(三)工程竣工验收合格后，由市、区两级物业行政主管部门会同街道、社区根据业主的意愿选择相应的管理模式。能够实施专业化物业管理的小区组织业主选聘物业公司实行楼内外清扫保洁、门岗执勤、巡视管理和车辆停放管理等四项基本服务；不能实施专业化物业管理的散楼由街道、社区组织管理，只进行楼内外清扫保洁和巡视管理。确定管理模式后签订物业服务协议实行长效管理。　　(四)改造后小区的屋面、墙体、绿化、硬化等工程的维修责任，在保修期内由市城建局暖房办负责协调原施工(安装)单位进行维修，费用由原施工(安装)单位承担。　　保修期外的维修责任：1.供水、供电、供气、供热、排水、通讯、有线电视等专属设施设备由专业经营单位负责维管服务。业主室内专有部分的管线维修费用，由产权人(使用人)承担。2.小区内道路、绿化、路灯的施工和维管服务，由所在区域政府和城建局负责；生活垃圾的收集、清运，以及垃圾箱的更换由市、区两级城建局负责。3.小区内的体育器材发生损坏由市文广新局负责。4.小区屋面、外墙面、各出入口门、楼宇门、信报箱等共用部位、共用设施设备的日常维护，有物业管理的，由物业公司负责；街道、社区组织管理的，由社区组织聘用社会专业队伍进行维修，发生的费用由社区、楼长负责向产权人(使用人)收取。产权人(使用人)室内专有部位设施设备的维修实行有偿服务。　　(五)为改造后小区适当配置公益岗位人员；社区居委会整合现有公益岗位人员，设立1名物业管理专职人员。　　(六)做好小区内共用部位的经营管理，经营收益经与业主协商，可用于小区物业管理。　　七、充分发挥行业协会的作用　　充分发挥行业协会的自律、监督、协调、服务等职能，畅通政策传达和企业意见回馈的沟通渠道。通过制定相应的行规、行约、经营规则等自律性规定，以及开展行业统计、市场分析与发布、信息交流、咨询等项工作，引导物业公司合法经营，促进物业服务行业健康发展。　　八、营造良好舆论氛围　　市物业行政主管部门要联合新闻单位，采取生动、灵活多样的形式，通过开辟物业专栏，系统解读政策、剖析典型案例、开展热点难点问题讨论，宣传物业管理方面的好经验、好典型，增强广大业主的物业消费意识，营造广大业主了解物业、理解物业、积极参与物业，有利于物业服务业健康发展的良好氛围。 & & & & 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　通化市人民政府　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　日　 &
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