商品房现售合同买卖合同预售和现售有什么区别
点击联系发帖人
时间：2016-02-29 05:12
你现在的位置： >
预售还是现售 合同区分开了
&&来源：山西晚报
日，由住建部与国家工商总局共同起草修订完善的《示范文本（征求意见稿）》面向公众征求意见，这是继2010年9月、2011年3月两次向公众征求意见后，第三个完善修订的版本。
山西晚报记者就新版《示范文本（征求意见稿）》，采访省城相关专业人士，他们认为其中最大的变化是包含预售和现售两大文本内容，而在2000年住建部与国家工商总局出台的《示范文本》中，未对预售与现售商品房的买卖合同加以区分。而公众关注的楼盘公共配套设置交付要求、精装房装修标准、业主建筑物所有权归属等问题也均在新出炉的合同示范文本中得到体现。
预售房必须有预售证
此次出台的征求意见稿，包括《商品房买卖合同示范文本（预售）》和《商品房买卖合同示范文本（现售）》两个文本。
其中《商品房买卖合同示范文本（预售）》特别对预售房加以说明，即指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人（购房者），并由买受人支付定金或房价款的行为。所以，房地产开发企业销售预售房时，必须取得《商品房预售许可证》，预售房出卖人（开发商及代理商）在签订预售房买卖合同前，应当向买受人（购房者）出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。
而随着行业进步，现房销售已是行业发展方向。《商品房买卖合同示范文本（现售）》对商品房现售进行了说明，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
公共配套建成得有时间表
“小区配建了幼儿园、小学和中学，业主不用担心孩子入学难。标准体育馆、业主会所将在交房时开放，丰富业主生活的同时，给大家提供一个社交平台。”走入省城多个在售楼盘，生机盎然的花园、配套完备的公共设施、体贴入微的教育机构无疑是项目的最大卖点。然而，不少已收房业主却称，售楼处当年承诺的公共绿地、公共设施及教育机构多是卖房噱头，楼盘交房时这些配套不是未建成，就是建成品质规模与售楼承诺相差甚远。
为避免因楼盘公共设施配建不到位引发纷争，新出炉的《示范文本（征求意见稿）》将楼盘公共服务及其他配套设施的交付条件和时间表，明确写在合同中。
这当中包括公共绿地、小区内非市政道路、物业服务用房、医院幼儿园、学校、规划车位和车库等公共设施配套的交付时间、工程进度。如果开发商未按合同约定建设和交付公共配套设施的，应按买卖双方合同约定，给业主相应赔偿。项目的公共配套设施的交付条件和时间表，参照项目《建设工程规划许可证》内容为准。
所以，购房者在购买商品房前，不能仅听售楼人员对项目公共服务及配套设施配建介绍的一面之词，而要核对其项目《建设工程规划许可证》，看许可证内容中是否包括售楼人员所说的公共配套设施规划。另外，属于政府修建、不属于小区建设规划范围内的市政公共配套，比如市政道路、市政公园等，开发商仅以此作为卖点，并不承担未建成的违约责任。
另外，楼盘交房时必须保证水、电、气、暖接通，可以使用。通信电话、有线电视、宽带网络等线路铺设入户。
车库、会所不一定归业主所有
“小区的公共部位归全体业主所有，那小区的车库、会所等公共设施算不算全体业主所有？”针对社会广泛关注的业主对小区公共部位及建筑所有权的持有问题，新出炉的《示范文本（征求意见稿）》对小区建筑物区分所有权作了特别说明。
买受人(购房人)对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。另外，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分归业主所有。
还有，该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房等也属于业主所有。
而小区内规划的独立车位和车库、会所等其它附属建筑、设施要看买卖双方的合同约定。北京中伦文德太原律师所张秋峰介绍，通常而言归业主所有的公共建筑和设施，其面积将计入业主的公摊面积内；而公共建筑和设施的所有权如归开发商，这部分面积不应计入业主的公摊面积内。
装修标准须纳入合同附件
“毒地板”、“精装门”……从2011年下半年起，国内众多一线房企不断爆出精装房质量不佳，精装工程偷工减料等新闻。而记者从省城楼市了解到，精装房屡出质量问题除了与精装房后缺失装修标准、开发商赶工期有关外，商品房买卖合同也很少对装修标准加以明示和约束。
在新版的《示范文本（征求意见稿）》中，商品房的装修标准被写在附件合同中。交付的商品房达不到约定装修标准的，买受人（购房者）有权要求出卖人（开发商或代理销售商）就未达标准部分重新装修。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。
同时，买卖双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，全部进行了约定。比如，建筑外墙、起居室内墙和顶棚是用瓷砖、涂料、玻璃幕墙还是其它材料，全都明确在合同中，并写明装修违约责任。厨房、卫生间的地面、墙面、洁具厨具的材料、品牌、规格，电梯、门窗和管道的品牌、规格、型号都要明确说明。
另外，征求意见稿还对商品房交房的保修范围、保修期限和保修责任；前期物业管理；出卖人（开发商及代理商）关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况等易出现纠纷的问题，在合同附件中作出明确说明。
o 凡注明为其他媒体来源的信息，均为转载自其他媒体，转载并不代表本网赞同其观点，也不代表本网对其真实性负责。
o 您若对稿件处理有任何疑问或质疑，请即与新民网联系，本网将迅速给您回应并做处理。电话：021-1133
021-转新民网传真：021-邮箱：稿件处理处理时间：9:00—18:00
周楼盘销售榜
16,0002012年--月
18,0002012年07月
10,5002012年--月
15,9632006年--月
33,0002012年02月
待定2012年04月
38,0002012年01月
23,0002012年--月
范小冲：房产税扩围渐行渐近
叶檀：小商品城模式走不远
||||||||||
文汇新民联合报业集团新民报系成员：||||
战略合作伙伴：||||
新民晚报官方网站
(C)2012 &All rights reserved.
“做民调 赢大奖”转盘抽奖
科沃斯地宝、交通卡、面包机、数码礼包、象印保温瓶等百份奖品等你拿
去试试手气
您已投过票
“做民调 赢大奖”转盘抽奖
科沃斯地宝、交通卡、面包机、数码礼包、象印保温瓶等百份奖品等你拿
去试试手气 韢鵾G惰衔魍虚,拑槐髝$櫣 y3髍簌kI-珝陽8Co&/` l藳"睠&檒 !3@`鄘u獄昛R6惞/N哎Z9u暝㏒ИN夁(騡/醒?0[儘(锁鄌++27繢Vl汔oi%5拇
t+镝俵9犹咲汄!}h狚| ^e}4D熌p澼辥3洍o禑pB硍丳撚懋睞y孉淠 鄹竱qttf鲦?&諺螢4臬) )扚嵨瑍t灋)>V餏赴锐,28mk&> 曳>屜u鐰腺贈3蓙赃蛀F6嚄6RK?焈毢趕V疅N
^ 坏漀^ 導.M. 瘄籶f0緍枖?礈N屌&'鍲>嚉=g樊莽懮潼豣rpn8朒\顧Q;韩= 遐?柨q狘fDd5-:r羔隘櫯諅\a
#7*R 埌Z&餛4牡)瓠lI=亩 >Ｉ Ah+徺筕TB胞6 iC縣J #N {G9FeW枞忬凣 t>*皏 刿鋋謫狙R+奈 +XV攓塴舏揾L5
蟹r!Ν慑pV8j (趉
~畽y*淣ЙHN*竁剛鲨2!"2\婿0海鍃攳t朑9閾-寿榒瘃 峽銀5昇棧 磪[6啢#t喖耦捜赁特ZP7旆乩'怂〨G@恎|64婔dP邋侔'%塹跍lB
dD5вi@e[鶒 5諻$ 龃7t阕薌豞 1 4臺 9a^郂bjeC裚 1LT宲Y圀q l/ 阖獾嫋o愺 k曡繢燖+
v!$垖hc蹛Ix犁扯s! 過f)Cx \V遏孛堔繿╝祼6w;7Y,栆襷
襌(>G=2 }A*杯踂瘴в嵝5裱簪R9
聼塑1"P牣 N盎2椴穗0RG=UUU%
ly鍤à渔拻恍 "hID$5=(`|9y麴 彇縫颺;p羧颺瓔唡l Z L]嘥 珋 ^E贌Ｖ/
腉鏥撱鱟夡肧TfU塐沋&6v-潥|;~ 1*L 62ah颊aB
!鴱ザ娈+掹譞麈暸5腺%%:愋6&B!痱>緯酈T%KX{{"絫=烍A geEI蝰扸鉷U;H"扏圞:湈
gmu塪8聐!逾瓼耭Q覚薂渤彩VS│麡樬( 鍛錀Ⅻ 驫$嘝肊RaH09]釚d彚@2,鯏D%^y6\誏刵忞L蘋缕饫(hf鈗舸UQC尃%O[i洍;蓏荙餛>畭.档m檄Z蠢?刺 k 蛲支ヒ襷) 沁4睩>zx_'
2個撒%R摓+騡疏嗵s髧4燿?b厖簛<岟杓惎)2湳侖w"瓇嗅lr8淀K推&' 7錫洃轅- HH袣T SA
Ep] 4*媔菞 e#E^rQ z恏鸲f簻A9賢筯Ⅵ;P#6滪*x悶}蔧[/( 沁
Q1WyRc靡殎粹 邞% ~;醱坥?凢莞pf灣 {r 丐;DiY霳#冺–馝銍S@螤2 垐吿葂歚XM羭|摮 乕X樆04烲i蹟
妌<p鹦 /荎厞o_~逭z齢燓廫啟9見朅Mür q篈潚 栋!_A駠牌毪
(菾)蓴Cy^P%8栊 u!扞5袜卬貭_扟$:U粍600}4!`噔贒 ' 繓 叇.^鑺 ^焂C#揻 7 0}y 椏熀i`{4绖搪\齬b虁閪櫂4昭!&月!&&痔 x鷃枰)R彌※蟘f橀L虽蹕C& vpEt嗀3滌4=o^鷩橣僕垎谭}3MK鍼彥铞 辄Y3 MK橭铺 F<滆I瑱 豣噤)Z|1Η蔓楁屠l1萦&追?0*;8缬整&@0Me跍<<鋬羄3 C娴n鈦 荶<魑躮37-鄈Ｉ a8庰a6"v%
dB氰频kc 罣齩0耉畳趚mhB:^q既磖罭8,怣KEM-苯ic仲$m\+鎙枆lbf駋B8萾謪+倬.c7o_1!s？q陸浗 鳣蠄M拂_+ 病f廼互譅櫃0螱S筑C浡6鸀[l%K<2 魄 /馒 蒚'鵐w诣
sZ萾'崣毪=_.73<c鏍毝2e7G gZk屵8焴 K襽i鶛负艟C舜]4駨墪墜藯蚉1m?7餙30M+鄩矩_ 2E,I忝蘵 櫄*筨葘b嶭d t2鎁婺Uy`歏蚺*e?絛『L[╕;睼;癡鱸ホ聟姌P3 訐鵧)]賐Z椒nFc磘槮p5礵`珁
.橁榟 W膱櫨0鯙櫟甡~璳嗜伢舠衚帙膼荎写<07 u歷粶p輰
殩鹳繗瞃倽琰偻孂|*L&9s&K+jN< T稑%,蓝2η戊& ga颹n
WL魵8xq8鱸卒竬+u濓} ㈤ia㊣Ad88鷊隀枉藺-F(桹k凴Z!
゜+qz!l车6JW蠘2J踄.罉鍋)艌榠Z`V?03痸 ~玏f縶<:L ╋M╋ サ9S+DhtQN5s+噹"Xi蕯0=犀}<b`棖椡 潶;進uv'g蛍庭USK貼觙篾)彻揅t1赚6畔([宍n3%榹~4釀閡姻薁檯 早Eym秐汄诶腯虤6龖)Clcl%恬沾仦圃 寘4 﨣rp鈅'鼓魯 煕變7K栂宕Ｙ廨;剼鼿`b皬EH/O~蓭hg偓Y3 3 _3^>E809;觲ay蟨1B鞛hk虑鷻hP$8釟漓;{醨C 哕鷋Oi*L5 嶮嶰
糓{$7.茒哹tY
鞑G
>苿 E穤fxtf錌|Y諿.T钺E憃 懿蒄4k$jり熑Z痾"!邉懯PO\踆 漼BｍuT罘E怗i5+3擸E.eFh3T=螴繎婶蜺X編葬%}H7軯"醣9\碭@c爸櫤岚U>硔圽鳞ZOu线 4 y 頭ax语M,,b 2诶嶄絔Q{7cTG\-c慪饷熿睭*"g 伍u4m匮R蕒 I6du}給 :;銬4c蠽a仠堟槽Ww>`sb憞T盗共欏镒f77 HЯ懎[ K9誁!拉{罆'GbvK
駘>溘慟僃9豟w騋C靼\ 諳Y鷞y轮鯱膄鑰~c咽r685郼f隅2牪厾Aj釨~撖|:
G纽醊6趣0wu粢瑭辽踂鱨Z嚻磒LQ氇"t?"黤tf镳'籞K6LkTUAT惜埴S烴甇o靿~鱼:厌i?隿D妓醻杋
|4鈋q0Dma5朽ii愱閐洔t#9蠯8旇)`倿(-v椅曰泖V& 辅S[岏wf7%C殾佂凵K#搝理|'脽 莂s莸
碹逞汽郎7Spk\ 忚酚筹靿鄁釨赨2爫憘^*,橮A 罬鱗橁蔦餝+鈈,詣pF熤学P=O.._\迵糟奢泙衆\_!骐IsOe }'建汻j鬩鑤褏>喅 疔 ,\7s}O篞忞e V4 I碶#/ar{ld鴁醊#駋潓髫釔榇 审>Fd惖于喱伪JX 噧Zd9O-l玩棣晳礓 /9噌掽W裒桜R_1虲翳锑蒴暋匡|(< 2.9J穣&/.]粁{W
惋骹 g1&熛浵芑 蹞qdB谒+鏲 骉G /靦谹.)5=Sd魼Db荲赈禺)聚!DE砬樃 #iOD)*淞4wn)?+檤酿O珙]7仕_綰愉Fbn's繸槹v{6壑来9H裞y纋2(觲浅+ 彁!勵b贾▃曳g?Z 浴潞劅o6紓d嵿4$ljm8 銬<觗叩8颷61蓐饄x&鈨
)6bp誱btf/EB刴.⑨<Q; 褮秌$^漂弢P2!暕o9髍/鞽巂禋!H彭彐$髾锷"x讉で侦雋棪曧氅YKA肅 怿 Q1鲑黖房1.袃堷 眐劢薟g靚椵)罥簑伇鮜鸪= g蔄i勥鞵吜8 Y啅眕'5磓懥锁^迮楖f.攗鈺y锉婤c&PaSdぢ
F*欁 ﹠`8悺尥g
Q86艶皏z^`#m湕m-餲 6ㄧ緯z}+&细<銁聟Z 毄P2畬!X沺屩&堔jw戉 zM"嶃S僟h##f 檠q㈩簻杀e\孢/誋畊m<绯:J" H{d赒!}俵#8〈掦p6B亦 *艕臒(翴2阥-丩禊偕黓ㄎG歈歝g峆$-~s灖矗錯8""莞4t脒r u沺G=暸c迪髉9V-1堛uT簌豍=亼苏d6渎'許dd a茓禛槹T r汀:*A码 鰂kА頁モ轅j稣鮼_s實汤罐 薉礉&}f噺4:澛c 謩3栜皇H╣%0D獖~
}夬X?"焽餇Z幏嚰嘜G^IHl]
)儽 D
15y<,銫^㈨PG睭踄磩ZJ1U=~y` 1鮡蓳?涮棹p4*裈d雧k)額{樤乄0s侱%挡bG_a穵.aptl# b賎y奱K
韵{啰
I嚽b 矨+ZK嵭TUU﹉2佚A欭Qy垞畿18櫁пv+珆鳫b螯w/緵鹸;毷A^郔i"R泇壚 僑d%'<B揜^"5Xc<?⑽扗糚剕氯%vP
Q允咲疫噧,|逘 l詽焓/+uJ鏔X嵓襩:0乻@;H!1N匆&bnP\zj介x+G.4*兡 44;嵢*a俵Q6鵱=輪4暔覚懹狠>z伡?d惄 R搥麪a執f(.@i呥↙?4bXJa(#专灛幵湿倰*摅5%y$P瞉R.軤磵R弰 虘p~D"<懃B晽_B桏k祚(2gr㈠鼣找螇丆YH" 4 妼N僙xd珒1G 檡J抋
A霝Q
xv1a.ｒG偳8襐湉F 了刌+4e芽o驻山r*橰C % 梫heG "}B Us饟1ui6礏x# 惽u錯錑㎎籈郈m癄趆第蠤 嶥]Záがp澹垾鯀孰τ溑
)4巿監9ぎ0Q癉匲{. !▍w鋮B腥胕 锱/壁衎沢|諦炝廝5,暕G-邋=櫓R飁&瑟 酒H剭烀鹥驊 槯c簉张SV^燻x?鮃"覓好7啑狒痾琱=F葉Ud+蔡瑖ぬ(齮-u " B吔睪qj#U yZ衝GjA嘋V +藄丷$鐏"} K Fe徢p薒鎭G y穰,疾㈧*錼郱p%K㎝坺Z9p/嘘{*诮OT鶒.?jrv揾魯(].W鼌%-YB r
貪4―y"&?鏎z℉$@s駦+[镸ヒo魈P狶&3 .i爛旈维@`着58 徽樥箨囲]O9H嬱痽翪烉偋zc媔銡逼瞜遅uf?}烋+O?! 誵栕斪P螝:帆五ⅱa紸誕Z'Nx6 忽O嫸aw)﹀瀹
g叄⒍i)#遦\5蛍罚襗摃锸葁Y蘼袥m揽?:賲犩o& 齏(ET郜嶫J 暍 祆$dM誧鵬p旒$47:G-V )`)瓧娳D榻 #t喖'襅釸2胙X④`b 斗詋5轥v e歛JTI:%芈 \詝1燮呅( d戅E .VF |W5鉼E 爒| 笸Z|黎 @墮 噒Gr |B'飍 JFW餒酪パ| 晔-耋!盶郚皍NW福 m'蓒鵂痎w愮ye ī妑瀫沛YX酑辳攟顮)謈"韨撝敯TyHg$
~PN掲垥[鍺H涍>@荆j)MT钣Hn盍9r 巃. 6痲m&6AXUUEJw貕蟬鐯搴]琐倉=姁舼3 詭O#铄 L
I Juй頄'G(%手礎8絘_圈7+S5燇眄,銁w6臁6, #滶Um俾$*V,盃偻櫙剋F蛛克qk澤黮砐燉<9A疍0攩a尜Bl <W湎鴻窳曆翙 .桨a.訪祕是 歓E覘涠C嚳鉿覣9坆X8f#<$7nr(緱篢伱瞪q礧愿捸悕mFa袝魉&諺餥}9釟\^4峟
茜<Gd# 猲輄MHS嬾浍騑s,黸枆x娾@;税t:!i.嘡YP XOu6yml=` E 啵穨瓹韑鞶d4
<d齜钽矢MDCf$コ dZU@m"勄豊<&,&損忸z咪鱇穋 r' Ч-"=)_彊VU嗣;魢 nKMiQ硗 于赯 lo⑨
繜oR\呼l#勲梟+L泞懎h\EB籺i轹砷櫅Y}楺8[E澐畵&Rn-]ZMl蛼uK栦$iG U
6|NXg"!tん.3洮~獱;捃鋞WTUV
*rai钋叚佫闀褭誒.|秅"6u袷腛S聩鱏w动"柍賚虱5絒鴄盯襋U璷硼脑曎洠3桮西L倪MLs褙羰剀终贯檃貉冈鉯CE嵱櫻啳聒%埓憥'鐏钨:徊 钩~┃户德败汴夑Z}+栵/艀扼SC嬬棬貦潼终少憻w.Ь[颣髋窝崋 W_T骤[醨8咂誰k~翮櫗/潕gzf挸蒟|y/67:辰1綊渿dlf鼻$L 鍞拒蠟 裆.鯚扉畊\湚踍運\泭臯湺蔳鄭觎R彞*囒璷Arpn89?騚y{tf齆*叼跄曷贖瘻,f2廔庈}莮\>[A诎郼jF#cDO~葛5 邑潊w/租_\贽黴dm0魟a∏詡JWE鎬烖(>烒x鬅s肹=3薱樵7沇f逫識╀@,15縳拼Q汕j2z孑嵖屚u椇┥丧D熠ヮ駤S7 沶4,舾唲#cP千逈x3焙沮脀給y丬w媖阕@悓KB 礁|q隟蜥阨堃(k|剒z粼2翶>七_鸏} R9埽9纾錷m湢賳Ed蜟+*淪Z輑O岄峰U24)3a2豺
QSc AB潣%21 gu8溦N>0咤(緥D朏H{錊P[[ 嗂Z刡魭9鑞G1簦乙:灉0嚵Y'炈z弋}j扖産鋻焊谜d6|齠p栖 '%±2OP/!^ 澷針rq褵rvyd 籡錘棾N煴眐 遀[S|T贜滎鏍粙釓x3諞~`V躋昩槂濢*~4}顂擆+媮_夃/|?4 姜鑅0敄 槅^Q
閙ろ釞[&峄媮飽C綷6)櫯酗闶h1zu1蝎1t x豃蘾！ k浣 (皧r穣@a勵聟 f貗娮斒T|7埏zm1衋帪?=r槙
G*@q,涌封a^ 2捪岊@渜u!啌jNg憍淣煽騺靕迊淘擶歡纹lv盩S^(U#Ul~r$獖bPU(&7骖櫮PY 咼门+ )≧U1 皞匞筇aAs_怲^K_歺劂录倀澕欠兞P[^e^aCa 濐闇 曳>屜u鐰蟉)紤 H齧給dsxi#掉簌ォ=g妃樵圊杀盵坶湔義簅忆吗史 g+gI柜鸆碎繶黬bn鋝ㄙsv雑4|橪螐-卤"q侶d5阼4G#N磄 H涼麪锜薾′ rb立=芕R醪kQ鴳演燯n螅吭n~黵H 繹~謋鵃/$菄蔻QI1+
f8僯
趷" 唃 O9n誚籡5帤&嚸ak 7緯蠤WT:恦1h坊FZ僟ｍ賺銞7誑,A$咖w=辳様価药夼OM}15蠠邏稙雏载嫌烜崃欞艖轝 Y粵黨s??谯=徊p鶡鉥嶔鰷曭憱9洔O弽卫)H@z瘰踟詸橲鉶_&56鯿,AJ軯~4vg鰂蜚叆灣儳6社艋c#褒:s=朒IqPて婪頾^r)翩踜 6F謌Z4=2\荮F67_猈1+饆ux袀乷'eT=g/~)w榔_鷩丩窻? 斯 z蝞&S?―/.CR;9口w~I郀那沇七 Z柣+漐鑾
螌Ψ揝7z挝瘡土'竳1贰敪吧x:絴9y5杸頑萉狶l鈬駋橻j媨zG 魷N~3鱑j59% ┴簾溡 湝 92
9n 畘揁駸魷M\Y鴇=_鐉礶I欏蝄9 鳹?Y崸绾懶帍＿介 >]7馣鑀pI牸 鶖N灍乛>eR:4淼莘~ 7牚籫簕艳倥艳癔O 陾螌NA .n汰 "壁睦t腺貦+燐`藀=g鍆=~w氏+? 邩幂u{翙 嵤颖镍W#眲
y羟蜎H秀c齝荮 Zw芷!0_抗7 G;rn侫 辂悦腏贻轭I&NтejZlL弼鞽b烨 *6瘈とXa2|腺懴7扇X\诿>爹鋈i豣-l窘9)宒 蠠N迉褩Nm爜/梇4鬵c記摡蛅茬熠绫亶+跂閱:^]_紁a棹跬g兏挏)罖4皷&狣撺擉洍a 施`" 鼝淔幼
もa
j#}a鈨擽莛v螯殩 &fb^'8m9s=5齀&R(wr!9酢繞胐09侓塾焵r咖舟 曁(嶈捍憘|唓忏駒鷐勴趗臑 筃,!髶P+@*/p?9?博碉塢瞹朦抑絪?t鳡1 霖逖)$ S$.㈤ 諏%洔僘Dk昶弱┑釤z. B>呖 G它>焜:.塘鳝鯯
Rb氤嵲箋-窆虵v~蜸&蟢Ｕ'勏蛯翑岛
瑥:羷 gp 朕#U/5狻?刭@癊)卺Fjc!? ,&t怐飅磼L鵖鹉?Y^沮>'侎牴=~?+F.T _悀梿垢濰(*J4Ry壧(繢Xc鋘M渋AdDN馈鞔 T儷瞅9} 鸣!:x?幖峰?鮫D⑶噳$
~(d%驔淩処遁"]V(蛠呇鄅侴%剞V巪桸蹦D>\Aai9鞋
ク蚸)@.騶P爯馮翐卹 廟Z抖^H朜襑UU誗"t9Y 9 q袯br sc\ｉ 槭a,菤_e 塃,=袖5nx鶒焝n8I#硬蓇軮抹證耾貼^3D邘BL:殕席p!}v/跨紃襞A!F/H& 耊 嫭
p芗 鞗o曖ohkl猤&@]鹾;澍1 什择φ83黦镫,祦-;鄠>k幦豫WZ笨=>'峓a罄肰8 燸;骒-倽涠戏5栽諸9*k蒺碗 当 [鳊_+凩@vw[Y鶹&Ht謤^P嘷}!;z\0h腋庿鑼x肦H4й]U]呥'97镜蟶 +k絉埾,
W収嚛; 咄 ab<'醽磚rP~/佺|1缭$晽輿檸=c鎁牨峾207uZ組掚J0殲镾.'濮O锇F((戣 %xe簕ㄢ[溬7拙-怃 蓬汲嫶M"韸+.;韂:鐃譚譫(!o邑賛'J郆5EfZ嵼Y:F軭軼A黑Z1娸,牘牡戵#餆_毥∧_蒞妻槸3榺9G澨糨崻L緵V观闺$!蜞嚛腇z鹈A塑鸆薳涁A湌e7'足_\粷N忀爵3Z'棷辸雧7cS腭屙锅玛*っt{,菇 胄
%纎+粯誇u彋禧？曨ii︰"=怵鵴饀Y!t9のjw向鍋沇繧?j|斐銨)窝曓覃沇圫?
n釐6?! K`U? n踭j駉#絻qp苾/`ai
鴆犾衁kr>僄a翮+W蠑&6R 6黃<KG捭Mn坊鲅&G O逻濐赎jwuEuue矽D坚Tv鴊!:#8
f5箂嬀姍YL秨鰿熌颂乞紝聵珲沠郡"值互闘2辈塐蕻籀鸼風鼊&矋飭R皨0rZ竬G语/l]坚v,l%畼 鴝f !&月 謧巢邗(
F瞠徐;j]諘5疹АP烃憗樯~慜鈋岟<姑郯處蜍-摭爾嗎讻WV浊镏8呓xcze/9橺簒泓R僖縛/c锩R
/茌,踃T圅魗}鉭枽醩,Q6;8lz'SC莅?tk*儋=暴;\6F5M\乚2豄(Kр} Ks髌'VL廽C ?笗 &>畭mj)n,
{蕦 r啹h c⒂A鐠|}ボS抾頣u
鳆D艧莿玻醖锌
wEMun迢a{b /'g煑売86苞橼穔c k鉾晏~煰",珈j ⅹQ崵#消d疲偲gu 瓗声媓mS65z錥 EZ,汰/桽τ@]倌苴忨馲瀘桀88{G6got$>瀶弢绝!湫 0b圤
睧: 錳庋(")晍梯飔TW誘*%7維5踢格H:?? 匢韸*Gm担JVn駔铣+ ﹗U8d6 鞃颰鞥勧裩嵣侢畈 椏焇Y颷xg*>s p3苗椘 `2 y 9%WuUM猾趠W檴エ嫴ey蓴紽2(H -说4z
?槇-卤=糰)?Wv8紈~尷坺2G稽8楟,&$闯蛽]K穱o魪褦稌迒媪2殣+8柨XM&6#2 s1胮5s= !X.m._曵趔l~儭+騛蜬祳nu軙{ 椢(c7| 5滙辕"{杁2n382!懨 N{+肁么?"丘荘>Qf古欣]闾x-\w_┦椈
鹖蚴_顳m^莞湛跪Op郤S藟k擏禦7禦S+Wu欞pXY楱眹8巈庬u9稦]UQY鉷斧 .封*繟豟F*1仼凂侙唐/憙威剽;众]n
]嫡ZвYi杻2骼I=吞贆捧桐獵鳠%虔癔5跃"ń朵畊8j+**2
<讻+曣N%hyH踊`ⅰp 耸z陭 釼:頉龏獆94 );,VV'悒7G
U鏄[宰Zr潂R摚 ]y:RN剩*k沦砮R
拨b泋%*睗/嬹c,0 蠩赌<8鼃4R
鉾V颉鉬嵒T%
諯@% 秿
+UF膝淞佅嚸鴔<8B\眱#鱇(鵇稾f~$2,觮I9C |0RZo鳃( cu鄏羔㏑蜧e(
l&h^}/??裱gce u_(漵傒 RT铎;C孄鮤k+椁5+卣湫{藄陲賧6浲IaE O_Ａ a@蠎宙0#聯閆E萖P鳹64池>鸻i4#h耼虮1;>/ISQLy么 k睹a僩.CDV奿>媨5 {"7 嬈YT`%嗥ЗV頻MO琺邧a浐%
茓>鍊}緊-逗>7 pぶ幈"j.@熳}kw婤q"鲤a.
m+u辍懪 z橓;钥噢頿斧賎!!畠K6秲c倢匳闑劈,逮B#躋`W魎琒_dZ筦'垹L畂暣A+l烄n咳x偓 砷p鈨姊%
绩C旓a歧摽扄艌鼁曡S燯翙;f箲5cQO7 D+M湅魞杷甠2Y醝Q9戄缨少F⒑尷"雲耫eQ錵蜧杖橭铺P%蒉75蕠u'倍[琀 惭嗱% 撮梭唢ㄙ/歮D>點=镺v?外o色B&鐁k鴂7媉銾&k=;厨郏&/ V繙榵8'湔Wo/悫a跺蛓%o%颱厨ニ鵪败F9& y箈+粌 磬騄惜 庺脒垎 佯念谧軝gR蓌7>渫啐凎w冽h 且妩廸 -D+樭齼GD蚴蠳椞6
亶磓^诸gY 約m檈谪WXA /Q嘇_琠澕7:| Dê忢捣 .孺=檸哒;焤佸胠(彯為絧qj7玫b瓮钅拺5?.篃u, 靄.;^ 袭Ｎ&鉑33椙z梸轍!惗ly
蜫[3遞髥 投v 敏y`x樞醦8潕k'毂
;
!V|0*蝉襽奪 讼Y儠c蒲B楒h〔"恚`覛Z箰瓩筱噫
蘤`闾疏冐遵 +Y醦訲:j>轆M8谢慭迨C笗醾"_0RK㎡$A6佃5 vv ! 半扦>赴)u魒/0O[i 吃咰QZ#pk镮 /嚖 晘J5
g*Qx僈m~\
f T艌曟U6!
o=!`u敼qu?绶 (;J愣翋j妟o傾+Z++薔Z谮徺N湳胦┏愗y. ▼
琣姜O蹣γ
J 鍽訡u$62Hc勎惙N孌Y5 諽Z洀'艩j RBK\#+#塕諔慷6&h-厹./D絕4) 餔 <ル饘aキ策t t垙喣}4UJ亥镚凃(/<稹 憘耿墐竉鵧匪醢X⊕HaA锐边矟,b *斠K$ツL撃[ p~湿` "C+%JJ黦狮堽翸 瓍["呩DJ浣
读鳪ys媊羦 ]瘈辎@ 蛋韛` 狝甒!pkG癍aCbf揓Uh%讵V2a6_籡聊碒B抸愦9隍籰
6m 旍S堉pF垛袵B垈|徵遀
鞰瘚l鴋;_X婎徒犎Li;I覧X#璧黈p{Z?KA? c;蹜APG柹遖v垔<= d懲藼硙乃Ru$骡薽eT袠X嵠A
躊袭酒秱A*檛歗4 寴6l ow&縚篗6:$Ua舎$D寓<瓟瑕< 裲⒇旾%抂仛t&媮疡D怑JuIuラ@ mCK9玊碙k姞噇靟婃梈#*$6!腮怳6犂3礊`-勈孎糙k悥,-U _蹷諪靰砢撠俈G茵 E痦N更JK美ˋ%薁牬5駗,2塂&刲u賒G0擦 柈2访!蒆珠啛拘a玍竞.桗賆g5Z.0 賤翂"$兞9-杉&襈 >槽4筌m *j隁榃L\坝z$ㄠ3币﹃椛 幸B&je"l8葂Y艇瀥-{4豄攷盉Z柾饯TNm疕爍釡掏噵迖(轌5朌+@岄蝘跳&f{%;谱櫏琱洍;]g呌楱!#,#ER{
橊T\櫎訍摋捓M圆<Q%/瀼
lB諤锩 餬執M9鮁I峨#窐/J鬛o荐 ,6咓R旣譐n1Vwi櫱陝 攬$}rA^$歉祹ⅰ!4{婽鞞uA N椈⒉懒C/ ~狚!!{2圖j#輥規#∽纆@G埮
~?K铰鵋gYF鵵L2|E厱b厾冩KT鋶C 3攤24萿K箞L(翱卞@'袻歔乴 g│= B繿舫/穴Y槮g1l
DGjNU9豍%胒.+暺
r峴鏻+W丬9"峴棖ft7盉K焥UV眢H烀jH e`J旽 e荜F|I~W9 癫F'聄錔f唱 p豔]Ta諕
2p@ 鍣H勯 T§n枑b＿b礟糅Rj 輂虩佰B朖7馎Xu褌:>%の億3%j暊jH 0斦# |T^s"跄铄鵦 C硬RM$&飅A写m谞绍H 3杂倢k}柭_8_喅d讹_褡玂 *"鯜補>"獡X$ x╋&}2贗秹>x6蔪M8璽臈序Z皰蜃R$75嶭蝪壥頮+pY洶琍徙[.訿慬fQp`!Z樌.慠淗奲膤t ! 疲UElA紥茜T媮In})├牗'砆i]X烮#,
鮻%($
K暊噐7嵁猂=d\嚴5甆⊿+I豷
U(C燿搲F戛 瀎訝Q3v悔[肮⑸R輒Z$鈣豲雪^荭M836lzb=嶓aА\x-K*{欔4k澨2l$翯融韎歘ci
騺嬉h$炰剜 殷[◤I檰Q*滿懼篢o;M)9JN%鷰n"梕吨Gc袼眲湤
悝 =鞤N鯐9熂9}妡嫦WyCE3(辝儿8瓫`穳哅fu蚛RN0 d 3go't粆駉9RFF峿粓痟mp攎
脛~
峷,%Sj俄範j`蔂d鳮翕痘>7踄:]';] 晔24鎼:鉎興彣f褸U诛匲㈱/K伿@颢M5傚瘖骔霹黆qm陠摛"找{!謋a嬲#^潆E[飔) 揸4弊;逫唸唇Fv谱狂漮V疔B8賤渇 聇^}梕z2d yxOF旬e,CX韛{ 訟"% B 晔鲆.%5d藇基鋜"鄥Ud祤C]霈諧C/ 穇SUv_P芫}萆,彏ξ涇[娪D麆罌S,扃揬$ 鍧C-H磹9羣琔=獋)ゲM=旄哃鹞 塷F婯vCP諐'硗e斿椨碒壵谀禞5(U婬/曭ku禐揜hS焣9p>媐P碥 S 譮-調 冲]-泈vi慅慕B!Oy*拥凅Y9 v}$嘖8崛a鑠 朢蟘S幏`Z
暸U繩龝籽G鸍坻皊6秲"%芷53" 羏鄟f豮}隡荹o:oaU^;r礢"&8＋伄E?tfδ壨跪詣'I[灖h?琢鷋餌蒅匠燘鋽]J愼児NW:炆*菔DP :T乖H秣7焸ъ -殰32仦Qp _[|Ｘ刻t晬鷚蒳$$XK郣6垯?袹罫.鹝S葢})EFi檽┉咗 \DJW_&G 傐R
鬝#扚j2髕;[)寔>躴-鄭2BpJ莃H0:贉zɑ:瑲駻饧崪 陆VF,
r.呮E* :2嫆HYA湦X)碉7OHH*増+r蕑獱挟咰T!冔埈#嘖Oj欖鐐"媐> 孶*G)]>H剑騀MA垽C0(2蘩6B椦a 塸wA9E$7氦Sb?-硭Y谶怤$
鸺$K>絁N&暆 #璗G踚鶚<洫wkpN G&譙癷A庤w 歎Dr1Es8/%*譞`G
憈8ぼd裗e)盄,u塏r<万讱|鍺m=∷H2睮\G玏-$穿趂迦B
驅溪=茣gn+,sHM=┬O豍Z獪E l％纬,繘 W留篁鋤[覫/;腭Cz\遳鹏篎辍n絥腪R{熷W+t颉sI NE傰自枣
哲醳o ∶ぱ$R1ZHx筲媌|m
瘴' tet㎏-цU
焎拫y〝鍢|忆A2 诓<譴儢[,2,e鳹 3僥疞UiY钲{簎 "2@憱 +=@iI浹蛼眱6?h-0Qm商品房预售与现售的分界――从房地产市场监管的角度
http://crei.
来源：《中国房地产》2012年第4期
一、商品房预售与现售的立法解析
(一)部门规章与现行法律的冲突
现行《城市房地产管理法》第38条明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该法同时在“房地产交易”一章中又规定了商品房预售制度，是为未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的例外情形。而建设部《商品房销售管理办法》在对商品房销售行为的界定时将商品房销售分为预售和现售，且将现售定义为：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。可见，《商品房销售管理办法》将房屋竣工验收合格作为商品房预售与现售的分界，并非登记领取权属证书。从这一点上看，建设部的部门规章与国家法律规定似乎有冲突。
事实上，考察房地产相关立法规定，不难发现：《商品房销售管理办法》关于商品房现售的规定与《城市房地产管理法》的上述规定并不冲突。
(二)商品房现售不等同于房地产转让
首先，《商品房销售管理办法》规定的商品房现售，仅是与商品房预售相对应的一种销售方式。有观点认为，《城市房地产管理法》关于“未登记领取权属证书的房地产禁止转让”的规定是为防止期房转让，其实不然。《城市房地产管理法》第46条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。此条应属委托性或授权性规范。虽然国务院办公厅在2005年转发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)中明确：国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。但究其原因，是在部分地区商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等背景下，行政主管部门为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决市场运行中的矛盾和问题，为实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格作出的规定，并非《房地产管理法》明文禁止。因此，从立法目的来看，“未登记领取权属证书的房地产禁止转让”的规定不等同于禁止期房再行转让。
其次，《房地产管理法》第37条规定：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。这里的房地产权利人即指房屋所有权人和土地使用权人。依据《物权法》的规定，房屋所有权和土地使用权的取得均须以办理权属登记为要件(依据事实行为或司法裁判等除外)。而在商品房买卖法律关系中，无论是预售还是现售，购买人尚未办理权属登记，其在商品房买卖合同中只是债权人而非房地产权利人。即便该预售合同办理了预告登记，也只是将该预售合同中一方当事人债的请求权赋予物的请求权，房屋所有权仍属开发企业。
最后，商品房买卖中再行转让的标的并非房地产物权而只是商品房买卖合同中的权利义务。以预售为例，预售商品房转让实质上是商品房预售合同的转让，即商品房预售合同中权利义务的转让。《合同法》第88条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。可见预购人经预售人房地产开发企业同意，可以将商品房预售合同中的权利义务一并转让给第三人，即将预售商品房转让与第三人。对于已将商品房价款全部支付完毕的预购人，因其在预售合同中的义务已履行完毕，剩下的只是对房地产开发企业的债权，此时预售商品房转让实质乃是债权让与，《合同法》第80条规定，其只要通知债务人房地产开发企业即可。当然，根据《合同法》第87条、《房地产管理法》和 <俯地产开发经营管理条例》的规定，由于商品房预售合同都必须在产权登记部门备案，所以预售商品房转让时，房地产开发企业、预购人和第三人还要到产权登记部门办理房地产开发企业与预购人备案合同的注销登记及房地产开发企业与第三人新签订商品房预售合同的备案登记手续。但这种程序本身是行政权力介入对房地产市场行为的强制干预，是宏观调控确保房地产市场健康有序发展的需要，并无法理可依。因此，《房地产管理法》第38条第6项之规定与《商品房销售管理办法》关于现售的规定并不冲突。
二、商品房预售与现售监管对接的实践难题
(一)竣工验收合格――现售
考察我国现行立法及部分地方实践不难发现：竣工验收问题在立法和实践中还存有争议。
国务院《城市房地产开发经营管理条例》第 17条规定：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。从上述规定看，竣工验收应是行政主管部门牵头多部门参与的综合性验收。
同为行政法规的《建设工程质量管理条例》第 16条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经勘查、设计、施工、工程监理等单位出具相关材料证明符合验收条件。该条例第 49条又规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。可见，按该条例的规定，建设项目竣工验收是由建设单位组织的工程竣工验收和其他行政主管部门出具的单项验收组成，建设行政主管部门的主要职责是监督备案。
2009年住建部出台修订后的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，对建设单位办理工程竣工验收备案作出进一步的详细规定。
综上，从工程建设和法律规定的角度来说，应将竣工验收备案作为商品房预售与现售的分界点。
(二)现售备案的性质
《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。该办法同时规定了商品房现售的条件。从条文本身来看，现售备案应是开发企业向主管部门办理的现售行为的告知性备案，而非审核性备案；受理备案的主管部门为房地产开发主管部门，而非房地产行政主管部门或房屋登记机构。因此，笔者认为，办理现售备案不应对开发企业提交的备案资料进行实质审查。
(三)现售监管引发的相关问题
1．怠于申办初始登记
《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据《物权法》和《房屋登记办法》的规定，购房人办理分户登记应以新建房屋完成初始登记为前提，除提交法定要件外，初始登记还涉及一定的税费，包括登记费、工本费、维修资金。按发改委和财政部的规定，住宅房屋登记收费标准为每件80元，非住宅房屋登记收费标准为每件550元。住宅房屋登记一套为一件；非住宅房屋登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费 10元。另外，根据《住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。有观点认为，允许现售商品房进行合同网签备案，将降低开发企业申办初始登记的积极性，在市场形势不景气时可能产生个别企业无力支付办理权证的相关费用而怠于办理权属登记进而导致业主分户登记无法办理等问题。事实上，该情形在预售许可制度下同样存在，并非对现售行为进行监管允许现售合同备案所产生的特有问题。
2．如何办理预告登记
《物权法》明确了当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《房屋登记办法》规定可申报预告登记的情形包括预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让、抵押以及法律、法规规定的其他情形。如按《商品房销售管理办法》的规定以竣工验收合格作为现售的标准，那么竣工验收后尚未办理初始登记的商品房当事人能否在合同备案后申请办理预告登记?虽然<俯屋登记办渤并未列举现售商品房买卖合同备案后办理预告登记的情形，但从《物权法》对预告登记的定义来看，商品房现售买卖合同无疑属于当事人之间的不动产物权协议，为保障将来实现物权只要交易双方有办理预告登记的约定，应当可以办理，并不违反法律规定。
3．能否受理(预)查封
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)指出：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。可见，未登记取得权属证书的房屋、土地也可以查封。但此种查封又不同于预查封。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)中提出了预查封的概念，即房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。从最高人民法院关于预查封的界定来看，商品房现售合同备案显然不属于预查封范围，但该类房产的查封应参照预查封的相关规定执行：即作为被执行人的房地产开发企业，已办理了竣工验收备案但尚未出售的房屋；被执行人购买的已由房地产开发企业办理了商品房现售备案的房屋：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
4．预售与现售的转化和衔接
建设部在1998年《关于加强商品房销售管理的通知》(建房[1998]第17号)中指出，现房销售的，必须出示证明所售房屋合法的有关证件，并明确取得房屋所有权证的期限。从建设部的上述规定来看，将现售纳入监管范畴并核发相应证明是行政管理的要求。笔者认为，管理实践中，应根据标的的特殊性对商品房预售、现售进行区别监管。根据现行法律规定，未竣工验收合格的商品房申请预售的，应核发商品房预售许可证，且预售许可应有期限限制，即有效期。在商品房竣工验收合格后应转化为现售，现售商品房应包括竣工验收合格尚未完成权属登记以及已经完成初始登记领取房屋权证的两类。对于尚未取得初始登记的现售商品房的监管，宜通过现售行为备案或核发现售证明文件等方式进行；对于已完成初始登记的现售商品房，应将房屋权证作为交易的证明文件，可以实行网上签约，但不宜再进行合同备案监管。
三、国内各地对商品房现售监管的比较分析
由于国家层面的法律规范对商品房现售的规定过于原则，部分城市通过地方立法积极开展现售备案实践。主要有：
其一，将竣工验收备案／综合竣工验收作为预售与现售的分界，开发企业在现售前向主管部门报送竣工验收备案等资料，如郑州、武汉、海口、大连。按是否颁发现售备案凭证，又分为两种情形：一是经公示一定期限后即可现售，不颁发备案凭证。例如《大连市商品房销售合同网上备案办法》规定，开发企业现房销售商品房的，应将竣工备案等相关资料，报送市房地产交易登记管理机构进行网上公示。商品房信息网上公示3日后，房地产开发企业与购房者方可办理销售合同网上备案。二是取得现售备案证明后可进行现售合同备案。例如，《武汉市开发办关于贯彻的通知》(武开管办[号)明确：对现售商品房实行商品房现售备案制度，开发企业应当在商品房现售前将符合商品房现售条件的有关证明文件报送市开发办备案；市开发办对符合商品房现售条件的，出具武汉市商品房现售备案证，没有办理武汉市商品房现售备案证的，不得现售商品房。《郑州市商品房销售管理办法》规定的商品房现售条件与《商品房销售管理办法》一致，开发企业在现售前应持工程竣工验收证明等材料向市、县(市)、街区房地产管理部门办理产权登记备案。
其二，将初始登记作为预售与现售的分界，如北京、上海、广州、宁波。具体到各地实践操作不尽一致。例如，北京市通过网上签约方式进行商品房现售，但现售合同不备案，直接办理权属登记。北京市建设委员会《关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知》(京建交 [号)规定：本通知所称商品房现房，是指已完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋。当事人自网上签约之日起90日内持网上打印的现房合同和北京市房屋权属转移登记申请表及其他材料到房屋行政管理部门申请房屋权属转移登记。《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》规定：现售商品房的，在申请新建商品房所有权初始登记前，应当向区县房屋管理部门申请办理商品房销售方案的备案手续。开发企业凭《商品房销售方案备案证明》及经房屋所有权初始登记的房地产权证等材料，办理现售商品房销售合同网上认证手续。宁波市《关于实行商品房现售备案的通知》(甬建发[号)规定，现售商品房是指房地产开发企业将已竣工并完成房屋初始登记的房屋，商品房现售实行备案制，现售备案资料齐全的予以备案，核发商品房现售备案书。另外，宁波市还规定，原已申领商品房预售许可证的项目，在具备商品房现售条件后应将预售后剩余房源转为商品房现售，领取商品房现售备案书后方可进行商品房现售，且应通过商品房销售网上即时备案系统进行商品房买卖合同备案。海口市住房保障和房产管理局《关于商品房现售备案管理问题的通知》规定，预售商品房项目申请转现售的，发给海口市商品房现售备案证；已办理房屋权属登记的，不办理海口市商品房现售备案证。
结合各地实践来看，无论是以竣工验收备案还是完成权属登记领取权证作为预售与现售的分界，无论是否颁发现售备案证明均实现了对商品房销售行为的全面监管。宁波、海口两地的规定还对预售转现售行为作出了详尽规定，值得借鉴。
四、加强和完善商品房现售管理的若干构想
为加强现售监管，实现预售与现售管理的无缝衔接，笔者建议：
第一，以建设行政主管部门竣工验收备案作为区分商品房预售与现售的时间节点：凡未取得竣工验收备案的建设项目属于预售商品房，予以办理商品房预售许可证，商品房预售许可证的期限至该项目取得竣工验收备案时止。
第二，根据《商品房销售管理办法》的规定，已取得竣工验收备案的项目，视为现房，开发企业可通过网上签约的方式进行现房销售，但应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。主管部门核发商品房现售备案凭证，开发企业和购房人可以进行现售房源的网签和备案。如该项目已取得商品房预售许可证的，应在申报现售备案时交回原商品房预售许可证，换发商品房现售备案凭证。对于未完成初始登记的项目，房屋权属证书、登记证明是交易转让的凭证，可以通过网上签约的方式进行销售，但不宜再进行合同备案。（作者：成都市房屋产权登记中心
电话:010-58133 传真: E_mail:}
预售还是现售 合同区分开了
&&来源：山西晚报
日，由住建部与国家工商总局共同起草修订完善的《示范文本（征求意见稿）》面向公众征求意见，这是继2010年9月、2011年3月两次向公众征求意见后，第三个完善修订的版本。
山西晚报记者就新版《示范文本（征求意见稿）》，采访省城相关专业人士，他们认为其中最大的变化是包含预售和现售两大文本内容，而在2000年住建部与国家工商总局出台的《示范文本》中，未对预售与现售商品房的买卖合同加以区分。而公众关注的楼盘公共配套设置交付要求、精装房装修标准、业主建筑物所有权归属等问题也均在新出炉的合同示范文本中得到体现。
预售房必须有预售证
此次出台的征求意见稿，包括《商品房买卖合同示范文本（预售）》和《商品房买卖合同示范文本（现售）》两个文本。
其中《商品房买卖合同示范文本（预售）》特别对预售房加以说明，即指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人（购房者），并由买受人支付定金或房价款的行为。所以，房地产开发企业销售预售房时，必须取得《商品房预售许可证》，预售房出卖人（开发商及代理商）在签订预售房买卖合同前，应当向买受人（购房者）出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。
而随着行业进步，现房销售已是行业发展方向。《商品房买卖合同示范文本（现售）》对商品房现售进行了说明，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
公共配套建成得有时间表
“小区配建了幼儿园、小学和中学，业主不用担心孩子入学难。标准体育馆、业主会所将在交房时开放，丰富业主生活的同时，给大家提供一个社交平台。”走入省城多个在售楼盘，生机盎然的花园、配套完备的公共设施、体贴入微的教育机构无疑是项目的最大卖点。然而，不少已收房业主却称，售楼处当年承诺的公共绿地、公共设施及教育机构多是卖房噱头，楼盘交房时这些配套不是未建成，就是建成品质规模与售楼承诺相差甚远。
为避免因楼盘公共设施配建不到位引发纷争，新出炉的《示范文本（征求意见稿）》将楼盘公共服务及其他配套设施的交付条件和时间表，明确写在合同中。
这当中包括公共绿地、小区内非市政道路、物业服务用房、医院幼儿园、学校、规划车位和车库等公共设施配套的交付时间、工程进度。如果开发商未按合同约定建设和交付公共配套设施的，应按买卖双方合同约定，给业主相应赔偿。项目的公共配套设施的交付条件和时间表，参照项目《建设工程规划许可证》内容为准。
所以，购房者在购买商品房前，不能仅听售楼人员对项目公共服务及配套设施配建介绍的一面之词，而要核对其项目《建设工程规划许可证》，看许可证内容中是否包括售楼人员所说的公共配套设施规划。另外，属于政府修建、不属于小区建设规划范围内的市政公共配套，比如市政道路、市政公园等，开发商仅以此作为卖点，并不承担未建成的违约责任。
另外，楼盘交房时必须保证水、电、气、暖接通，可以使用。通信电话、有线电视、宽带网络等线路铺设入户。
车库、会所不一定归业主所有
“小区的公共部位归全体业主所有，那小区的车库、会所等公共设施算不算全体业主所有？”针对社会广泛关注的业主对小区公共部位及建筑所有权的持有问题，新出炉的《示范文本（征求意见稿）》对小区建筑物区分所有权作了特别说明。
买受人(购房人)对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。另外，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分归业主所有。
还有，该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房等也属于业主所有。
而小区内规划的独立车位和车库、会所等其它附属建筑、设施要看买卖双方的合同约定。北京中伦文德太原律师所张秋峰介绍，通常而言归业主所有的公共建筑和设施，其面积将计入业主的公摊面积内；而公共建筑和设施的所有权如归开发商，这部分面积不应计入业主的公摊面积内。
装修标准须纳入合同附件
“毒地板”、“精装门”……从2011年下半年起，国内众多一线房企不断爆出精装房质量不佳，精装工程偷工减料等新闻。而记者从省城楼市了解到，精装房屡出质量问题除了与精装房后缺失装修标准、开发商赶工期有关外，商品房买卖合同也很少对装修标准加以明示和约束。
在新版的《示范文本（征求意见稿）》中，商品房的装修标准被写在附件合同中。交付的商品房达不到约定装修标准的，买受人（购房者）有权要求出卖人（开发商或代理销售商）就未达标准部分重新装修。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。
同时，买卖双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，全部进行了约定。比如，建筑外墙、起居室内墙和顶棚是用瓷砖、涂料、玻璃幕墙还是其它材料，全都明确在合同中，并写明装修违约责任。厨房、卫生间的地面、墙面、洁具厨具的材料、品牌、规格，电梯、门窗和管道的品牌、规格、型号都要明确说明。
另外，征求意见稿还对商品房交房的保修范围、保修期限和保修责任；前期物业管理；出卖人（开发商及代理商）关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况等易出现纠纷的问题，在合同附件中作出明确说明。
o 凡注明为其他媒体来源的信息，均为转载自其他媒体，转载并不代表本网赞同其观点，也不代表本网对其真实性负责。
o 您若对稿件处理有任何疑问或质疑，请即与新民网联系，本网将迅速给您回应并做处理。电话：021-1133
021-转新民网传真：021-邮箱：稿件处理处理时间：9:00—18:00
周楼盘销售榜
16,0002012年--月
18,0002012年07月
10,5002012年--月
15,9632006年--月
33,0002012年02月
待定2012年04月
38,0002012年01月
23,0002012年--月
范小冲：房产税扩围渐行渐近
叶檀：小商品城模式走不远
||||||||||
文汇新民联合报业集团新民报系成员：||||
战略合作伙伴：||||
新民晚报官方网站
(C)2012 &All rights reserved.
“做民调 赢大奖”转盘抽奖
科沃斯地宝、交通卡、面包机、数码礼包、象印保温瓶等百份奖品等你拿
去试试手气
您已投过票
“做民调 赢大奖”转盘抽奖
科沃斯地宝、交通卡、面包机、数码礼包、象印保温瓶等百份奖品等你拿
去试试手气 韢鵾G惰衔魍虚,拑槐髝$櫣 y3髍簌kI-珝陽8Co&/` l藳"睠&檒 !3@`鄘u獄昛R6惞/N哎Z9u暝㏒ИN夁(騡/醒?0[儘(锁鄌++27繢Vl汔oi%5拇
t+镝俵9犹咲汄!}h狚| ^e}4D熌p澼辥3洍o禑pB硍丳撚懋睞y孉淠 鄹竱qttf鲦?&諺螢4臬) )扚嵨瑍t灋)>V餏赴锐,28mk&> 曳>屜u鐰腺贈3蓙赃蛀F6嚄6RK?焈毢趕V疅N
^ 坏漀^ 導.M. 瘄籶f0緍枖?礈N屌&'鍲>嚉=g樊莽懮潼豣rpn8朒\顧Q;韩= 遐?柨q狘fDd5-:r羔隘櫯諅\a
#7*R 埌Z&餛4牡)瓠lI=亩 >Ｉ Ah+徺筕TB胞6 iC縣J #N {G9FeW枞忬凣 t>*皏 刿鋋謫狙R+奈 +XV攓塴舏揾L5
蟹r!Ν慑pV8j (趉
~畽y*淣ЙHN*竁剛鲨2!"2\婿0海鍃攳t朑9閾-寿榒瘃 峽銀5昇棧 磪[6啢#t喖耦捜赁特ZP7旆乩'怂〨G@恎|64婔dP邋侔'%塹跍lB
dD5вi@e[鶒 5諻$ 龃7t阕薌豞 1 4臺 9a^郂bjeC裚 1LT宲Y圀q l/ 阖獾嫋o愺 k曡繢燖+
v!$垖hc蹛Ix犁扯s! 過f)Cx \V遏孛堔繿╝祼6w;7Y,栆襷
襌(>G=2 }A*杯踂瘴в嵝5裱簪R9
聼塑1"P牣 N盎2椴穗0RG=UUU%
ly鍤à渔拻恍 "hID$5=(`|9y麴 彇縫颺;p羧颺瓔唡l Z L]嘥 珋 ^E贌Ｖ/
腉鏥撱鱟夡肧TfU塐沋&6v-潥|;~ 1*L 62ah颊aB
!鴱ザ娈+掹譞麈暸5腺%%:愋6&B!痱>緯酈T%KX{{"絫=烍A geEI蝰扸鉷U;H"扏圞:湈
gmu塪8聐!逾瓼耭Q覚薂渤彩VS│麡樬( 鍛錀Ⅻ 驫$嘝肊RaH09]釚d彚@2,鯏D%^y6\誏刵忞L蘋缕饫(hf鈗舸UQC尃%O[i洍;蓏荙餛>畭.档m檄Z蠢?刺 k 蛲支ヒ襷) 沁4睩>zx_'
2個撒%R摓+騡疏嗵s髧4燿?b厖簛<岟杓惎)2湳侖w"瓇嗅lr8淀K推&' 7錫洃轅- HH袣T SA
Ep] 4*媔菞 e#E^rQ z恏鸲f簻A9賢筯Ⅵ;P#6滪*x悶}蔧[/( 沁
Q1WyRc靡殎粹 邞% ~;醱坥?凢莞pf灣 {r 丐;DiY霳#冺–馝銍S@螤2 垐吿葂歚XM羭|摮 乕X樆04烲i蹟
妌<p鹦 /荎厞o_~逭z齢燓廫啟9見朅Mür q篈潚 栋!_A駠牌毪
(菾)蓴Cy^P%8栊 u!扞5袜卬貭_扟$:U粍600}4!`噔贒 ' 繓 叇.^鑺 ^焂C#揻 7 0}y 椏熀i`{4绖搪\齬b虁閪櫂4昭!&月!&&痔 x鷃枰)R彌※蟘f橀L虽蹕C& vpEt嗀3滌4=o^鷩橣僕垎谭}3MK鍼彥铞 辄Y3 MK橭铺 F<滆I瑱 豣噤)Z|1Η蔓楁屠l1萦&追?0*;8缬整&@0Me跍<<鋬羄3 C娴n鈦 荶<魑躮37-鄈Ｉ a8庰a6"v%
dB氰频kc 罣齩0耉畳趚mhB:^q既磖罭8,怣KEM-苯ic仲$m\+鎙枆lbf駋B8萾謪+倬.c7o_1!s？q陸浗 鳣蠄M拂_+ 病f廼互譅櫃0螱S筑C浡6鸀[l%K<2 魄 /馒 蒚'鵐w诣
sZ萾'崣毪=_.73<c鏍毝2e7G gZk屵8焴 K襽i鶛负艟C舜]4駨墪墜藯蚉1m?7餙30M+鄩矩_ 2E,I忝蘵 櫄*筨葘b嶭d t2鎁婺Uy`歏蚺*e?絛『L[╕;睼;癡鱸ホ聟姌P3 訐鵧)]賐Z椒nFc磘槮p5礵`珁
.橁榟 W膱櫨0鯙櫟甡~璳嗜伢舠衚帙膼荎写<07 u歷粶p輰
殩鹳繗瞃倽琰偻孂|*L&9s&K+jN< T稑%,蓝2η戊& ga颹n
WL魵8xq8鱸卒竬+u濓} ㈤ia㊣Ad88鷊隀枉藺-F(桹k凴Z!
゜+qz!l车6JW蠘2J踄.罉鍋)艌榠Z`V?03痸 ~玏f縶<:L ╋M╋ サ9S+DhtQN5s+噹"Xi蕯0=犀}<b`棖椡 潶;進uv'g蛍庭USK貼觙篾)彻揅t1赚6畔([宍n3%榹~4釀閡姻薁檯 早Eym秐汄诶腯虤6龖)Clcl%恬沾仦圃 寘4 﨣rp鈅'鼓魯 煕變7K栂宕Ｙ廨;剼鼿`b皬EH/O~蓭hg偓Y3 3 _3^>E809;觲ay蟨1B鞛hk虑鷻hP$8釟漓;{醨C 哕鷋Oi*L5 嶮嶰
糓{$7.茒哹tY
鞑G
>苿 E穤fxtf錌|Y諿.T钺E憃 懿蒄4k$jり熑Z痾"!邉懯PO\踆 漼BｍuT罘E怗i5+3擸E.eFh3T=螴繎婶蜺X編葬%}H7軯"醣9\碭@c爸櫤岚U>硔圽鳞ZOu线 4 y 頭ax语M,,b 2诶嶄絔Q{7cTG\-c慪饷熿睭*"g 伍u4m匮R蕒 I6du}給 :;銬4c蠽a仠堟槽Ww>`sb憞T盗共欏镒f77 HЯ懎[ K9誁!拉{罆'GbvK
駘>溘慟僃9豟w騋C靼\ 諳Y鷞y轮鯱膄鑰~c咽r685郼f隅2牪厾Aj釨~撖|:
G纽醊6趣0wu粢瑭辽踂鱨Z嚻磒LQ氇"t?"黤tf镳'籞K6LkTUAT惜埴S烴甇o靿~鱼:厌i?隿D妓醻杋
|4鈋q0Dma5朽ii愱閐洔t#9蠯8旇)`倿(-v椅曰泖V& 辅S[岏wf7%C殾佂凵K#搝理|'脽 莂s莸
碹逞汽郎7Spk\ 忚酚筹靿鄁釨赨2爫憘^*,橮A 罬鱗橁蔦餝+鈈,詣pF熤学P=O.._\迵糟奢泙衆\_!骐IsOe }'建汻j鬩鑤褏>喅 疔 ,\7s}O篞忞e V4 I碶#/ar{ld鴁醊#駋潓髫釔榇 审>Fd惖于喱伪JX 噧Zd9O-l玩棣晳礓 /9噌掽W裒桜R_1虲翳锑蒴暋匡|(< 2.9J穣&/.]粁{W
惋骹 g1&熛浵芑 蹞qdB谒+鏲 骉G /靦谹.)5=Sd魼Db荲赈禺)聚!DE砬樃 #iOD)*淞4wn)?+檤酿O珙]7仕_綰愉Fbn's繸槹v{6壑来9H裞y纋2(觲浅+ 彁!勵b贾▃曳g?Z 浴潞劅o6紓d嵿4$ljm8 銬<觗叩8颷61蓐饄x&鈨
)6bp誱btf/EB刴.⑨<Q; 褮秌$^漂弢P2!暕o9髍/鞽巂禋!H彭彐$髾锷"x讉で侦雋棪曧氅YKA肅 怿 Q1鲑黖房1.袃堷 眐劢薟g靚椵)罥簑伇鮜鸪= g蔄i勥鞵吜8 Y啅眕'5磓懥锁^迮楖f.攗鈺y锉婤c&PaSdぢ
F*欁 ﹠`8悺尥g
Q86艶皏z^`#m湕m-餲 6ㄧ緯z}+&细<銁聟Z 毄P2畬!X沺屩&堔jw戉 zM"嶃S僟h##f 檠q㈩簻杀e\孢/誋畊m<绯:J" H{d赒!}俵#8〈掦p6B亦 *艕臒(翴2阥-丩禊偕黓ㄎG歈歝g峆$-~s灖矗錯8""莞4t脒r u沺G=暸c迪髉9V-1堛uT簌豍=亼苏d6渎'許dd a茓禛槹T r汀:*A码 鰂kА頁モ轅j稣鮼_s實汤罐 薉礉&}f噺4:澛c 謩3栜皇H╣%0D獖~
}夬X?"焽餇Z幏嚰嘜G^IHl]
)儽 D
15y<,銫^㈨PG睭踄磩ZJ1U=~y` 1鮡蓳?涮棹p4*裈d雧k)額{樤乄0s侱%挡bG_a穵.aptl# b賎y奱K
韵{啰
I嚽b 矨+ZK嵭TUU﹉2佚A欭Qy垞畿18櫁пv+珆鳫b螯w/緵鹸;毷A^郔i"R泇壚 僑d%'<B揜^"5Xc<?⑽扗糚剕氯%vP
Q允咲疫噧,|逘 l詽焓/+uJ鏔X嵓襩:0乻@;H!1N匆&bnP\zj介x+G.4*兡 44;嵢*a俵Q6鵱=輪4暔覚懹狠>z伡?d惄 R搥麪a執f(.@i呥↙?4bXJa(#专灛幵湿倰*摅5%y$P瞉R.軤磵R弰 虘p~D"<懃B晽_B桏k祚(2gr㈠鼣找螇丆YH" 4 妼N僙xd珒1G 檡J抋
A霝Q
xv1a.ｒG偳8襐湉F 了刌+4e芽o驻山r*橰C % 梫heG "}B Us饟1ui6礏x# 惽u錯錑㎎籈郈m癄趆第蠤 嶥]Záがp澹垾鯀孰τ溑
)4巿監9ぎ0Q癉匲{. !▍w鋮B腥胕 锱/壁衎沢|諦炝廝5,暕G-邋=櫓R飁&瑟 酒H剭烀鹥驊 槯c簉张SV^燻x?鮃"覓好7啑狒痾琱=F葉Ud+蔡瑖ぬ(齮-u " B吔睪qj#U yZ衝GjA嘋V +藄丷$鐏"} K Fe徢p薒鎭G y穰,疾㈧*錼郱p%K㎝坺Z9p/嘘{*诮OT鶒.?jrv揾魯(].W鼌%-YB r
貪4―y"&?鏎z℉$@s駦+[镸ヒo魈P狶&3 .i爛旈维@`着58 徽樥箨囲]O9H嬱痽翪烉偋zc媔銡逼瞜遅uf?}烋+O?! 誵栕斪P螝:帆五ⅱa紸誕Z'Nx6 忽O嫸aw)﹀瀹
g叄⒍i)#遦\5蛍罚襗摃锸葁Y蘼袥m揽?:賲犩o& 齏(ET郜嶫J 暍 祆$dM誧鵬p旒$47:G-V )`)瓧娳D榻 #t喖'襅釸2胙X④`b 斗詋5轥v e歛JTI:%芈 \詝1燮呅( d戅E .VF |W5鉼E 爒| 笸Z|黎 @墮 噒Gr |B'飍 JFW餒酪パ| 晔-耋!盶郚皍NW福 m'蓒鵂痎w愮ye ī妑瀫沛YX酑辳攟顮)謈"韨撝敯TyHg$
~PN掲垥[鍺H涍>@荆j)MT钣Hn盍9r 巃. 6痲m&6AXUUEJw貕蟬鐯搴]琐倉=姁舼3 詭O#铄 L
I Juй頄'G(%手礎8絘_圈7+S5燇眄,銁w6臁6, #滶Um俾$*V,盃偻櫙剋F蛛克qk澤黮砐燉<9A疍0攩a尜Bl <W湎鴻窳曆翙 .桨a.訪祕是 歓E覘涠C嚳鉿覣9坆X8f#<$7nr(緱篢伱瞪q礧愿捸悕mFa袝魉&諺餥}9釟\^4峟
茜<Gd# 猲輄MHS嬾浍騑s,黸枆x娾@;税t:!i.嘡YP XOu6yml=` E 啵穨瓹韑鞶d4
<d齜钽矢MDCf$コ dZU@m"勄豊<&,&損忸z咪鱇穋 r' Ч-"=)_彊VU嗣;魢 nKMiQ硗 于赯 lo⑨
繜oR\呼l#勲梟+L泞懎h\EB籺i轹砷櫅Y}楺8[E澐畵&Rn-]ZMl蛼uK栦$iG U
6|NXg"!tん.3洮~獱;捃鋞WTUV
*rai钋叚佫闀褭誒.|秅"6u袷腛S聩鱏w动"柍賚虱5絒鴄盯襋U璷硼脑曎洠3桮西L倪MLs褙羰剀终贯檃貉冈鉯CE嵱櫻啳聒%埓憥'鐏钨:徊 钩~┃户德败汴夑Z}+栵/艀扼SC嬬棬貦潼终少憻w.Ь[颣髋窝崋 W_T骤[醨8咂誰k~翮櫗/潕gzf挸蒟|y/67:辰1綊渿dlf鼻$L 鍞拒蠟 裆.鯚扉畊\湚踍運\泭臯湺蔳鄭觎R彞*囒璷Arpn89?騚y{tf齆*叼跄曷贖瘻,f2廔庈}莮\>[A诎郼jF#cDO~葛5 邑潊w/租_\贽黴dm0魟a∏詡JWE鎬烖(>烒x鬅s肹=3薱樵7沇f逫識╀@,15縳拼Q汕j2z孑嵖屚u椇┥丧D熠ヮ駤S7 沶4,舾唲#cP千逈x3焙沮脀給y丬w媖阕@悓KB 礁|q隟蜥阨堃(k|剒z粼2翶>七_鸏} R9埽9纾錷m湢賳Ed蜟+*淪Z輑O岄峰U24)3a2豺
QSc AB潣%21 gu8溦N>0咤(緥D朏H{錊P[[ 嗂Z刡魭9鑞G1簦乙:灉0嚵Y'炈z弋}j扖産鋻焊谜d6|齠p栖 '%±2OP/!^ 澷針rq褵rvyd 籡錘棾N煴眐 遀[S|T贜滎鏍粙釓x3諞~`V躋昩槂濢*~4}顂擆+媮_夃/|?4 姜鑅0敄 槅^Q
閙ろ釞[&峄媮飽C綷6)櫯酗闶h1zu1蝎1t x豃蘾！ k浣 (皧r穣@a勵聟 f貗娮斒T|7埏zm1衋帪?=r槙
G*@q,涌封a^ 2捪岊@渜u!啌jNg憍淣煽騺靕迊淘擶歡纹lv盩S^(U#Ul~r$獖bPU(&7骖櫮PY 咼门+ )≧U1 皞匞筇aAs_怲^K_歺劂录倀澕欠兞P[^e^aCa 濐闇 曳>屜u鐰蟉)紤 H齧給dsxi#掉簌ォ=g妃樵圊杀盵坶湔義簅忆吗史 g+gI柜鸆碎繶黬bn鋝ㄙsv雑4|橪螐-卤"q侶d5阼4G#N磄 H涼麪锜薾′ rb立=芕R醪kQ鴳演燯n螅吭n~黵H 繹~謋鵃/$菄蔻QI1+
f8僯
趷" 唃 O9n誚籡5帤&嚸ak 7緯蠤WT:恦1h坊FZ僟ｍ賺銞7誑,A$咖w=辳様価药夼OM}15蠠邏稙雏载嫌烜崃欞艖轝 Y粵黨s??谯=徊p鶡鉥嶔鰷曭憱9洔O弽卫)H@z瘰踟詸橲鉶_&56鯿,AJ軯~4vg鰂蜚叆灣儳6社艋c#褒:s=朒IqPて婪頾^r)翩踜 6F謌Z4=2\荮F67_猈1+饆ux袀乷'eT=g/~)w榔_鷩丩窻? 斯 z蝞&S?―/.CR;9口w~I郀那沇七 Z柣+漐鑾
螌Ψ揝7z挝瘡土'竳1贰敪吧x:絴9y5杸頑萉狶l鈬駋橻j媨zG 魷N~3鱑j59% ┴簾溡 湝 92
9n 畘揁駸魷M\Y鴇=_鐉礶I欏蝄9 鳹?Y崸绾懶帍＿介 >]7馣鑀pI牸 鶖N灍乛>eR:4淼莘~ 7牚籫簕艳倥艳癔O 陾螌NA .n汰 "壁睦t腺貦+燐`藀=g鍆=~w氏+? 邩幂u{翙 嵤颖镍W#眲
y羟蜎H秀c齝荮 Zw芷!0_抗7 G;rn侫 辂悦腏贻轭I&NтejZlL弼鞽b烨 *6瘈とXa2|腺懴7扇X\诿>爹鋈i豣-l窘9)宒 蠠N迉褩Nm爜/梇4鬵c記摡蛅茬熠绫亶+跂閱:^]_紁a棹跬g兏挏)罖4皷&狣撺擉洍a 施`" 鼝淔幼
もa
j#}a鈨擽莛v螯殩 &fb^'8m9s=5齀&R(wr!9酢繞胐09侓塾焵r咖舟 曁(嶈捍憘|唓忏駒鷐勴趗臑 筃,!髶P+@*/p?9?博碉塢瞹朦抑絪?t鳡1 霖逖)$ S$.㈤ 諏%洔僘Dk昶弱┑釤z. B>呖 G它>焜:.塘鳝鯯
Rb氤嵲箋-窆虵v~蜸&蟢Ｕ'勏蛯翑岛
瑥:羷 gp 朕#U/5狻?刭@癊)卺Fjc!? ,&t怐飅磼L鵖鹉?Y^沮>'侎牴=~?+F.T _悀梿垢濰(*J4Ry壧(繢Xc鋘M渋AdDN馈鞔 T儷瞅9} 鸣!:x?幖峰?鮫D⑶噳$
~(d%驔淩処遁"]V(蛠呇鄅侴%剞V巪桸蹦D>\Aai9鞋
ク蚸)@.騶P爯馮翐卹 廟Z抖^H朜襑UU誗"t9Y 9 q袯br sc\ｉ 槭a,菤_e 塃,=袖5nx鶒焝n8I#硬蓇軮抹證耾貼^3D邘BL:殕席p!}v/跨紃襞A!F/H& 耊 嫭
p芗 鞗o曖ohkl猤&@]鹾;澍1 什择φ83黦镫,祦-;鄠>k幦豫WZ笨=>'峓a罄肰8 燸;骒-倽涠戏5栽諸9*k蒺碗 当 [鳊_+凩@vw[Y鶹&Ht謤^P嘷}!;z\0h腋庿鑼x肦H4й]U]呥'97镜蟶 +k絉埾,
W収嚛; 咄 ab<'醽磚rP~/佺|1缭$晽輿檸=c鎁牨峾207uZ組掚J0殲镾.'濮O锇F((戣 %xe簕ㄢ[溬7拙-怃 蓬汲嫶M"韸+.;韂:鐃譚譫(!o邑賛'J郆5EfZ嵼Y:F軭軼A黑Z1娸,牘牡戵#餆_毥∧_蒞妻槸3榺9G澨糨崻L緵V观闺$!蜞嚛腇z鹈A塑鸆薳涁A湌e7'足_\粷N忀爵3Z'棷辸雧7cS腭屙锅玛*っt{,菇 胄
%纎+粯誇u彋禧？曨ii︰"=怵鵴饀Y!t9のjw向鍋沇繧?j|斐銨)窝曓覃沇圫?
n釐6?! K`U? n踭j駉#絻qp苾/`ai
鴆犾衁kr>僄a翮+W蠑&6R 6黃<KG捭Mn坊鲅&G O逻濐赎jwuEuue矽D坚Tv鴊!:#8
f5箂嬀姍YL秨鰿熌颂乞紝聵珲沠郡"值互闘2辈塐蕻籀鸼風鼊&矋飭R皨0rZ竬G语/l]坚v,l%畼 鴝f !&月 謧巢邗(
F瞠徐;j]諘5疹АP烃憗樯~慜鈋岟<姑郯處蜍-摭爾嗎讻WV浊镏8呓xcze/9橺簒泓R僖縛/c锩R
/茌,踃T圅魗}鉭枽醩,Q6;8lz'SC莅?tk*儋=暴;\6F5M\乚2豄(Kр} Ks髌'VL廽C ?笗 &>畭mj)n,
{蕦 r啹h c⒂A鐠|}ボS抾頣u
鳆D艧莿玻醖锌
wEMun迢a{b /'g煑売86苞橼穔c k鉾晏~煰",珈j ⅹQ崵#消d疲偲gu 瓗声媓mS65z錥 EZ,汰/桽τ@]倌苴忨馲瀘桀88{G6got$>瀶弢绝!湫 0b圤
睧: 錳庋(")晍梯飔TW誘*%7維5踢格H:?? 匢韸*Gm担JVn駔铣+ ﹗U8d6 鞃颰鞥勧裩嵣侢畈 椏焇Y颷xg*>s p3苗椘 `2 y 9%WuUM猾趠W檴エ嫴ey蓴紽2(H -说4z
?槇-卤=糰)?Wv8紈~尷坺2G稽8楟,&$闯蛽]K穱o魪褦稌迒媪2殣+8柨XM&6#2 s1胮5s= !X.m._曵趔l~儭+騛蜬祳nu軙{ 椢(c7| 5滙辕"{杁2n382!懨 N{+肁么?"丘荘>Qf古欣]闾x-\w_┦椈
鹖蚴_顳m^莞湛跪Op郤S藟k擏禦7禦S+Wu欞pXY楱眹8巈庬u9稦]UQY鉷斧 .封*繟豟F*1仼凂侙唐/憙威剽;众]n
]嫡ZвYi杻2骼I=吞贆捧桐獵鳠%虔癔5跃"ń朵畊8j+**2
<讻+曣N%hyH踊`ⅰp 耸z陭 釼:頉龏獆94 );,VV'悒7G
U鏄[宰Zr潂R摚 ]y:RN剩*k沦砮R
拨b泋%*睗/嬹c,0 蠩赌<8鼃4R
鉾V颉鉬嵒T%
諯@% 秿
+UF膝淞佅嚸鴔<8B\眱#鱇(鵇稾f~$2,觮I9C |0RZo鳃( cu鄏羔㏑蜧e(
l&h^}/??裱gce u_(漵傒 RT铎;C孄鮤k+椁5+卣湫{藄陲賧6浲IaE O_Ａ a@蠎宙0#聯閆E萖P鳹64池>鸻i4#h耼虮1;>/ISQLy么 k睹a僩.CDV奿>媨5 {"7 嬈YT`%嗥ЗV頻MO琺邧a浐%
茓>鍊}緊-逗>7 pぶ幈"j.@熳}kw婤q"鲤a.
m+u辍懪 z橓;钥噢頿斧賎!!畠K6秲c倢匳闑劈,逮B#躋`W魎琒_dZ筦'垹L畂暣A+l烄n咳x偓 砷p鈨姊%
绩C旓a歧摽扄艌鼁曡S燯翙;f箲5cQO7 D+M湅魞杷甠2Y醝Q9戄缨少F⒑尷"雲耫eQ錵蜧杖橭铺P%蒉75蕠u'倍[琀 惭嗱% 撮梭唢ㄙ/歮D>點=镺v?外o色B&鐁k鴂7媉銾&k=;厨郏&/ V繙榵8'湔Wo/悫a跺蛓%o%颱厨ニ鵪败F9& y箈+粌 磬騄惜 庺脒垎 佯念谧軝gR蓌7>渫啐凎w冽h 且妩廸 -D+樭齼GD蚴蠳椞6
亶磓^诸gY 約m檈谪WXA /Q嘇_琠澕7:| Dê忢捣 .孺=檸哒;焤佸胠(彯為絧qj7玫b瓮钅拺5?.篃u, 靄.;^ 袭Ｎ&鉑33椙z梸轍!惗ly
蜫[3遞髥 投v 敏y`x樞醦8潕k'毂
;
!V|0*蝉襽奪 讼Y儠c蒲B楒h〔"恚`覛Z箰瓩筱噫
蘤`闾疏冐遵 +Y醦訲:j>轆M8谢慭迨C笗醾"_0RK㎡$A6佃5 vv ! 半扦>赴)u魒/0O[i 吃咰QZ#pk镮 /嚖 晘J5
g*Qx僈m~\
f T艌曟U6!
o=!`u敼qu?绶 (;J愣翋j妟o傾+Z++薔Z谮徺N湳胦┏愗y. ▼
琣姜O蹣γ
J 鍽訡u$62Hc勎惙N孌Y5 諽Z洀'艩j RBK\#+#塕諔慷6&h-厹./D絕4) 餔 <ル饘aキ策t t垙喣}4UJ亥镚凃(/<稹 憘耿墐竉鵧匪醢X⊕HaA锐边矟,b *斠K$ツL撃[ p~湿` "C+%JJ黦狮堽翸 瓍["呩DJ浣
读鳪ys媊羦 ]瘈辎@ 蛋韛` 狝甒!pkG癍aCbf揓Uh%讵V2a6_籡聊碒B抸愦9隍籰
6m 旍S堉pF垛袵B垈|徵遀
鞰瘚l鴋;_X婎徒犎Li;I覧X#璧黈p{Z?KA? c;蹜APG柹遖v垔<= d懲藼硙乃Ru$骡薽eT袠X嵠A
躊袭酒秱A*檛歗4 寴6l ow&縚篗6:$Ua舎$D寓<瓟瑕< 裲⒇旾%抂仛t&媮疡D怑JuIuラ@ mCK9玊碙k姞噇靟婃梈#*$6!腮怳6犂3礊`-勈孎糙k悥,-U _蹷諪靰砢撠俈G茵 E痦N更JK美ˋ%薁牬5駗,2塂&刲u賒G0擦 柈2访!蒆珠啛拘a玍竞.桗賆g5Z.0 賤翂"$兞9-杉&襈 >槽4筌m *j隁榃L\坝z$ㄠ3币﹃椛 幸B&je"l8葂Y艇瀥-{4豄攷盉Z柾饯TNm疕爍釡掏噵迖(轌5朌+@岄蝘跳&f{%;谱櫏琱洍;]g呌楱!#,#ER{
橊T\櫎訍摋捓M圆<Q%/瀼
lB諤锩 餬執M9鮁I峨#窐/J鬛o荐 ,6咓R旣譐n1Vwi櫱陝 攬$}rA^$歉祹ⅰ!4{婽鞞uA N椈⒉懒C/ ~狚!!{2圖j#輥規#∽纆@G埮
~?K铰鵋gYF鵵L2|E厱b厾冩KT鋶C 3攤24萿K箞L(翱卞@'袻歔乴 g│= B繿舫/穴Y槮g1l
DGjNU9豍%胒.+暺
r峴鏻+W丬9"峴棖ft7盉K焥UV眢H烀jH e`J旽 e荜F|I~W9 癫F'聄錔f唱 p豔]Ta諕
2p@ 鍣H勯 T§n枑b＿b礟糅Rj 輂虩佰B朖7馎Xu褌:>%の億3%j暊jH 0斦# |T^s"跄铄鵦 C硬RM$&飅A写m谞绍H 3杂倢k}柭_8_喅d讹_褡玂 *"鯜補>"獡X$ x╋&}2贗秹>x6蔪M8璽臈序Z皰蜃R$75嶭蝪壥頮+pY洶琍徙[.訿慬fQp`!Z樌.慠淗奲膤t ! 疲UElA紥茜T媮In})├牗'砆i]X烮#,
鮻%($
K暊噐7嵁猂=d\嚴5甆⊿+I豷
U(C燿搲F戛 瀎訝Q3v悔[肮⑸R輒Z$鈣豲雪^荭M836lzb=嶓aА\x-K*{欔4k澨2l$翯融韎歘ci
騺嬉h$炰剜 殷[◤I檰Q*滿懼篢o;M)9JN%鷰n"梕吨Gc袼眲湤
悝 =鞤N鯐9熂9}妡嫦WyCE3(辝儿8瓫`穳哅fu蚛RN0 d 3go't粆駉9RFF峿粓痟mp攎
脛~
峷,%Sj俄範j`蔂d鳮翕痘>7踄:]';] 晔24鎼:鉎興彣f褸U诛匲㈱/K伿@颢M5傚瘖骔霹黆qm陠摛"找{!謋a嬲#^潆E[飔) 揸4弊;逫唸唇Fv谱狂漮V疔B8賤渇 聇^}梕z2d yxOF旬e,CX韛{ 訟"% B 晔鲆.%5d藇基鋜"鄥Ud祤C]霈諧C/ 穇SUv_P芫}萆,彏ξ涇[娪D麆罌S,扃揬$ 鍧C-H磹9羣琔=獋)ゲM=旄哃鹞 塷F婯vCP諐'硗e斿椨碒壵谀禞5(U婬/曭ku禐揜hS焣9p>媐P碥 S 譮-調 冲]-泈vi慅慕B!Oy*拥凅Y9 v}$嘖8崛a鑠 朢蟘S幏`Z
暸U繩龝籽G鸍坻皊6秲"%芷53" 羏鄟f豮}隡荹o:oaU^;r礢"&8＋伄E?tfδ壨跪詣'I[灖h?琢鷋餌蒅匠燘鋽]J愼児NW:炆*菔DP :T乖H秣7焸ъ -殰32仦Qp _[|Ｘ刻t晬鷚蒳$$XK郣6垯?袹罫.鹝S葢})EFi檽┉咗 \DJW_&G 傐R
鬝#扚j2髕;[)寔>躴-鄭2BpJ莃H0:贉zɑ:瑲駻饧崪 陆VF,
r.呮E* :2嫆HYA湦X)碉7OHH*増+r蕑獱挟咰T!冔埈#嘖Oj欖鐐"媐> 孶*G)]>H剑騀MA垽C0(2蘩6B椦a 塸wA9E$7氦Sb?-硭Y谶怤$
鸺$K>絁N&暆 #璗G踚鶚<洫wkpN G&譙癷A庤w 歎Dr1Es8/%*譞`G
憈8ぼd裗e)盄,u塏r<万讱|鍺m=∷H2睮\G玏-$穿趂迦B
驅溪=茣gn+,sHM=┬O豍Z獪E l％纬,繘 W留篁鋤[覫/;腭Cz\遳鹏篎辍n絥腪R{熷W+t颉sI NE傰自枣
哲醳o ∶ぱ$R1ZHx筲媌|m
瘴' tet㎏-цU
焎拫y〝鍢|忆A2 诓<譴儢[,2,e鳹 3僥疞UiY钲{簎 "2@憱 +=@iI浹蛼眱6?h-0Qm商品房预售与现售的分界――从房地产市场监管的角度
http://crei.
来源：《中国房地产》2012年第4期
一、商品房预售与现售的立法解析
(一)部门规章与现行法律的冲突
现行《城市房地产管理法》第38条明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该法同时在“房地产交易”一章中又规定了商品房预售制度，是为未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的例外情形。而建设部《商品房销售管理办法》在对商品房销售行为的界定时将商品房销售分为预售和现售，且将现售定义为：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。可见，《商品房销售管理办法》将房屋竣工验收合格作为商品房预售与现售的分界，并非登记领取权属证书。从这一点上看，建设部的部门规章与国家法律规定似乎有冲突。
事实上，考察房地产相关立法规定，不难发现：《商品房销售管理办法》关于商品房现售的规定与《城市房地产管理法》的上述规定并不冲突。
(二)商品房现售不等同于房地产转让
首先，《商品房销售管理办法》规定的商品房现售，仅是与商品房预售相对应的一种销售方式。有观点认为，《城市房地产管理法》关于“未登记领取权属证书的房地产禁止转让”的规定是为防止期房转让，其实不然。《城市房地产管理法》第46条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。此条应属委托性或授权性规范。虽然国务院办公厅在2005年转发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)中明确：国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。但究其原因，是在部分地区商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等背景下，行政主管部门为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决市场运行中的矛盾和问题，为实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格作出的规定，并非《房地产管理法》明文禁止。因此，从立法目的来看，“未登记领取权属证书的房地产禁止转让”的规定不等同于禁止期房再行转让。
其次，《房地产管理法》第37条规定：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。这里的房地产权利人即指房屋所有权人和土地使用权人。依据《物权法》的规定，房屋所有权和土地使用权的取得均须以办理权属登记为要件(依据事实行为或司法裁判等除外)。而在商品房买卖法律关系中，无论是预售还是现售，购买人尚未办理权属登记，其在商品房买卖合同中只是债权人而非房地产权利人。即便该预售合同办理了预告登记，也只是将该预售合同中一方当事人债的请求权赋予物的请求权，房屋所有权仍属开发企业。
最后，商品房买卖中再行转让的标的并非房地产物权而只是商品房买卖合同中的权利义务。以预售为例，预售商品房转让实质上是商品房预售合同的转让，即商品房预售合同中权利义务的转让。《合同法》第88条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。可见预购人经预售人房地产开发企业同意，可以将商品房预售合同中的权利义务一并转让给第三人，即将预售商品房转让与第三人。对于已将商品房价款全部支付完毕的预购人，因其在预售合同中的义务已履行完毕，剩下的只是对房地产开发企业的债权，此时预售商品房转让实质乃是债权让与，《合同法》第80条规定，其只要通知债务人房地产开发企业即可。当然，根据《合同法》第87条、《房地产管理法》和 <俯地产开发经营管理条例》的规定，由于商品房预售合同都必须在产权登记部门备案，所以预售商品房转让时，房地产开发企业、预购人和第三人还要到产权登记部门办理房地产开发企业与预购人备案合同的注销登记及房地产开发企业与第三人新签订商品房预售合同的备案登记手续。但这种程序本身是行政权力介入对房地产市场行为的强制干预，是宏观调控确保房地产市场健康有序发展的需要，并无法理可依。因此，《房地产管理法》第38条第6项之规定与《商品房销售管理办法》关于现售的规定并不冲突。
二、商品房预售与现售监管对接的实践难题
(一)竣工验收合格――现售
考察我国现行立法及部分地方实践不难发现：竣工验收问题在立法和实践中还存有争议。
国务院《城市房地产开发经营管理条例》第 17条规定：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。从上述规定看，竣工验收应是行政主管部门牵头多部门参与的综合性验收。
同为行政法规的《建设工程质量管理条例》第 16条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经勘查、设计、施工、工程监理等单位出具相关材料证明符合验收条件。该条例第 49条又规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。可见，按该条例的规定，建设项目竣工验收是由建设单位组织的工程竣工验收和其他行政主管部门出具的单项验收组成，建设行政主管部门的主要职责是监督备案。
2009年住建部出台修订后的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，对建设单位办理工程竣工验收备案作出进一步的详细规定。
综上，从工程建设和法律规定的角度来说，应将竣工验收备案作为商品房预售与现售的分界点。
(二)现售备案的性质
《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。该办法同时规定了商品房现售的条件。从条文本身来看，现售备案应是开发企业向主管部门办理的现售行为的告知性备案，而非审核性备案；受理备案的主管部门为房地产开发主管部门，而非房地产行政主管部门或房屋登记机构。因此，笔者认为，办理现售备案不应对开发企业提交的备案资料进行实质审查。
(三)现售监管引发的相关问题
1．怠于申办初始登记
《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据《物权法》和《房屋登记办法》的规定，购房人办理分户登记应以新建房屋完成初始登记为前提，除提交法定要件外，初始登记还涉及一定的税费，包括登记费、工本费、维修资金。按发改委和财政部的规定，住宅房屋登记收费标准为每件80元，非住宅房屋登记收费标准为每件550元。住宅房屋登记一套为一件；非住宅房屋登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费 10元。另外，根据《住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。有观点认为，允许现售商品房进行合同网签备案，将降低开发企业申办初始登记的积极性，在市场形势不景气时可能产生个别企业无力支付办理权证的相关费用而怠于办理权属登记进而导致业主分户登记无法办理等问题。事实上，该情形在预售许可制度下同样存在，并非对现售行为进行监管允许现售合同备案所产生的特有问题。
2．如何办理预告登记
《物权法》明确了当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《房屋登记办法》规定可申报预告登记的情形包括预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让、抵押以及法律、法规规定的其他情形。如按《商品房销售管理办法》的规定以竣工验收合格作为现售的标准，那么竣工验收后尚未办理初始登记的商品房当事人能否在合同备案后申请办理预告登记?虽然<俯屋登记办渤并未列举现售商品房买卖合同备案后办理预告登记的情形，但从《物权法》对预告登记的定义来看，商品房现售买卖合同无疑属于当事人之间的不动产物权协议，为保障将来实现物权只要交易双方有办理预告登记的约定，应当可以办理，并不违反法律规定。
3．能否受理(预)查封
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)指出：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。可见，未登记取得权属证书的房屋、土地也可以查封。但此种查封又不同于预查封。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)中提出了预查封的概念，即房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。从最高人民法院关于预查封的界定来看，商品房现售合同备案显然不属于预查封范围，但该类房产的查封应参照预查封的相关规定执行：即作为被执行人的房地产开发企业，已办理了竣工验收备案但尚未出售的房屋；被执行人购买的已由房地产开发企业办理了商品房现售备案的房屋：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
4．预售与现售的转化和衔接
建设部在1998年《关于加强商品房销售管理的通知》(建房[1998]第17号)中指出，现房销售的，必须出示证明所售房屋合法的有关证件，并明确取得房屋所有权证的期限。从建设部的上述规定来看，将现售纳入监管范畴并核发相应证明是行政管理的要求。笔者认为，管理实践中，应根据标的的特殊性对商品房预售、现售进行区别监管。根据现行法律规定，未竣工验收合格的商品房申请预售的，应核发商品房预售许可证，且预售许可应有期限限制，即有效期。在商品房竣工验收合格后应转化为现售，现售商品房应包括竣工验收合格尚未完成权属登记以及已经完成初始登记领取房屋权证的两类。对于尚未取得初始登记的现售商品房的监管，宜通过现售行为备案或核发现售证明文件等方式进行；对于已完成初始登记的现售商品房，应将房屋权证作为交易的证明文件，可以实行网上签约，但不宜再进行合同备案监管。
三、国内各地对商品房现售监管的比较分析
由于国家层面的法律规范对商品房现售的规定过于原则，部分城市通过地方立法积极开展现售备案实践。主要有：
其一，将竣工验收备案／综合竣工验收作为预售与现售的分界，开发企业在现售前向主管部门报送竣工验收备案等资料，如郑州、武汉、海口、大连。按是否颁发现售备案凭证，又分为两种情形：一是经公示一定期限后即可现售，不颁发备案凭证。例如《大连市商品房销售合同网上备案办法》规定，开发企业现房销售商品房的，应将竣工备案等相关资料，报送市房地产交易登记管理机构进行网上公示。商品房信息网上公示3日后，房地产开发企业与购房者方可办理销售合同网上备案。二是取得现售备案证明后可进行现售合同备案。例如，《武汉市开发办关于贯彻的通知》(武开管办[号)明确：对现售商品房实行商品房现售备案制度，开发企业应当在商品房现售前将符合商品房现售条件的有关证明文件报送市开发办备案；市开发办对符合商品房现售条件的，出具武汉市商品房现售备案证，没有办理武汉市商品房现售备案证的，不得现售商品房。《郑州市商品房销售管理办法》规定的商品房现售条件与《商品房销售管理办法》一致，开发企业在现售前应持工程竣工验收证明等材料向市、县(市)、街区房地产管理部门办理产权登记备案。
其二，将初始登记作为预售与现售的分界，如北京、上海、广州、宁波。具体到各地实践操作不尽一致。例如，北京市通过网上签约方式进行商品房现售，但现售合同不备案，直接办理权属登记。北京市建设委员会《关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知》(京建交 [号)规定：本通知所称商品房现房，是指已完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋。当事人自网上签约之日起90日内持网上打印的现房合同和北京市房屋权属转移登记申请表及其他材料到房屋行政管理部门申请房屋权属转移登记。《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》规定：现售商品房的，在申请新建商品房所有权初始登记前，应当向区县房屋管理部门申请办理商品房销售方案的备案手续。开发企业凭《商品房销售方案备案证明》及经房屋所有权初始登记的房地产权证等材料，办理现售商品房销售合同网上认证手续。宁波市《关于实行商品房现售备案的通知》(甬建发[号)规定，现售商品房是指房地产开发企业将已竣工并完成房屋初始登记的房屋，商品房现售实行备案制，现售备案资料齐全的予以备案，核发商品房现售备案书。另外，宁波市还规定，原已申领商品房预售许可证的项目，在具备商品房现售条件后应将预售后剩余房源转为商品房现售，领取商品房现售备案书后方可进行商品房现售，且应通过商品房销售网上即时备案系统进行商品房买卖合同备案。海口市住房保障和房产管理局《关于商品房现售备案管理问题的通知》规定，预售商品房项目申请转现售的，发给海口市商品房现售备案证；已办理房屋权属登记的，不办理海口市商品房现售备案证。
结合各地实践来看，无论是以竣工验收备案还是完成权属登记领取权证作为预售与现售的分界，无论是否颁发现售备案证明均实现了对商品房销售行为的全面监管。宁波、海口两地的规定还对预售转现售行为作出了详尽规定，值得借鉴。
四、加强和完善商品房现售管理的若干构想
为加强现售监管，实现预售与现售管理的无缝衔接，笔者建议：
第一，以建设行政主管部门竣工验收备案作为区分商品房预售与现售的时间节点：凡未取得竣工验收备案的建设项目属于预售商品房，予以办理商品房预售许可证，商品房预售许可证的期限至该项目取得竣工验收备案时止。
第二，根据《商品房销售管理办法》的规定，已取得竣工验收备案的项目，视为现房，开发企业可通过网上签约的方式进行现房销售，但应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。主管部门核发商品房现售备案凭证，开发企业和购房人可以进行现售房源的网签和备案。如该项目已取得商品房预售许可证的，应在申报现售备案时交回原商品房预售许可证，换发商品房现售备案凭证。对于未完成初始登记的项目，房屋权属证书、登记证明是交易转让的凭证，可以通过网上签约的方式进行销售，但不宜再进行合同备案。（作者：成都市房屋产权登记中心
电话:010-58133 传真: E_mail:}
我要回帖
更多关于 预售合同 买卖合同 的文章
更多推荐
- ·宜春寺庙排名的慈化寺庙和仰山栖隐禅寺哪个更好逛 祈福更灵验？
- ·《视频英语朗诵未选择的路路》英文怎样？?
- ·3d打印用什么软件建模好的一个排盘加支撑软件，叫什么什么shop的有人知道吗？
- ·船员考试刷题app哪个好软件船员易综合服务平台题库怎么下载？
- ·我的阿勒泰最火的一句说的什么语言啊
- ·汽车蓝牙能连上但是放不了手机蓝牙连不上汽车上的歌是为什么
- ·社保交满十五年以上到满退休年龄社保未缴满能领工资吗？
- ·承运安能物流单号查询询6536950667
- ·哪位弗洛拉和大哥哥的故事 大姐姐可以借我1000块 做微商赚生活费 一定会还
- ·人寿贷款还完利息没了招行信用卡还款利息界面
- ·起帆电缆价格线价格
- ·斗鱼tv提现提现不到账
- ·听说新时代松花粉传销学校是像做传销的，老师上课都是传销模式一样给同学推销产品是吗
- ·邓州市豪翔物流到丹江口市物流
- ·一路飘香小吃车价格骗局
- ·嘉兴有缝纫活外发加工对目缝头袜吗?
- ·去郑州银基批发衣服,回来郑州哪里摆地摊的最多可以吗
- ·85度c面包店加盟费85度c加盟费多少85
- ·出租车打车软件有哪些租给别人使风险吗
- ·商品房现售合同买卖合同预售和现售有什么区别
- ·凉山州住房公积金甘落县鸿通开发力开发有限公司投资多少
- ·化工台阶试验指数中,i是指数,r是什么
- ·最近什么股票比较好理财什么比较好？
- ·淮安市翔盛润翔银集宝翔建材现在招工吗
- ·武汉武昌皮肤科医院在哪里江下区香奈儿食品加工厂区在哪里
- ·怎么在镇里乡镇如何加盟快递递
- ·开固定蔬菜超市可以申请补贴门店政府怎么补贴
- ·瓯海事业单位招聘朝日休闲服装厂招聘不?
- ·广西崇左市扶绥县扶绥县限价商品房转让协议
- ·本地建行转工行手续费齐商可转建行吗
- ·章丘交通技校的合同工有合同工住房公积金金吗?
- ·秒拍易投资安全性有没有安全性
