好心为买方省点税，市民刘先生却吃了“哑巴亏”
卖房签“阴阳合同”被少付15万房款
　　制图/许丰□本报记者 张晓莉　　房产买卖中“阴阳合同”在一定程度上确实存在，记者采访获悉，有部分市民在“操作”上述合同中吃了“闷亏”。实践中，鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了中国税收管理规定，如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。“阴合同”约定55万元卖房实际只收到40万元　　市民刘先生告诉记者，近日他通过中介与买方程女士签订了二手房买卖合同（即“阴合同”），约定以55万元实收价格卖出一套自有房产，程女士现场支付了2万元定金。双方合同约定买卖双方需支付税费均由买方支付。程女士为了少缴税金，在合同第2条明确约定“在签署本合同后因过户而在房管部门利用《存量房交易和资金托管管理系统》网签的合同价格为登记价格”，“价格方面的约定应以本合同为买卖双方真实的意思表示，合同履行以本合同为准”。　　随后，双方到房管部门办理房产过户手续时，刘先生和买方程女士在房管部门进行网上签约即签订“阳合同”，中介业务员为帮助买方规避相关税费，在阳合同中明确“该房地产转让总价款为人民币40万元”。过户完毕后，令刘先生惊讶的是，拿到房产证的程女士要按阳合同的价格来支付总房款。　　对此房管部门工作人员表示，签订“阴阳合同”卖方会给自己的买卖合同埋下隐患。由于阴阳合同上的房价低于实际价格且属于虚假纳税申报和损害国家利益，会大大增加买方的心理变化，如果买方反悔，卖方将面临承担利息、房价下跌等损失，还存在房款不能全额收回的风险。如果买方不按期支付网签价格外的房款，或者恶意要求以网签价格进行交易，卖方将陷于困境中，采取协商、催讨、起诉方式，都会增加时间和金钱成本。买方也有风险情节严重将构成犯罪　　对买方来说，房产买卖签订“阴阳合同”其可能受益最大，也是阴阳合同积极的追求者，但相应的，其中蕴涵着很大的风险。济南市房屋产权登记中心相关工作人员详细向记者解答了其中的风险。该工作人员表示，阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益，属于无效合同。阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为，一旦被税务部门查出后，可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额达到标准时，则可能与卖方一同被追究刑事责任。　　因为“阴阳合同”中的“阳合同”不体现当事人的真实意思而不发挥效力，而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同，“阴合同”只要内容合法，同样受到法律保护。然而，如果利用“阴阳合同”实施违法行为，或者以合法的形式掩盖违法的目的，则不仅伪装的“阳合同”无效，被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。因此，对“阴阳合同”要慎之又慎。　　实践中，鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了中国税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。房主“赔钱”卖房
阴阳卖房合同坑了谁
　　您想避开买二手房的营业税，可以签订“阴阳合同”。
　　　　　　□记者&孙&燕&通讯员&程永杰　　新闻背景　　价值160万元的一套住房，在房主、买主和中介公司的共同“努力”下，房屋主管部门看到的购房合同上只有60万元。近日，《北京晚报》报道的这一案例，曝出了时下二手房交易中流行的阴阳合同。那么，这种以逃避缴纳国家税款义务为目的的阴阳合同，最终受害者会是谁呢？&　　房价一天比一天高，但有房主却赔钱卖房？这事儿听着不可信，却真的发生了。不过，表面上看是存在的，实际上另有内幕。干“赔本”买卖的是北京市海淀区的张先生。去年3月，张先生花70万元买下位于定慧寺恩济庄46号院的一套90平方米住房。4个月过去后，房价飙升了一倍，他准备以160万元的价格出售住房，并委托中介公司代理销售。　　正为结婚选购住房的邓先生看中了张先生的房子，两人迅速达成买卖意向。邓先生首付120万元，剩余40万元申请银行贷款，他还交付了共计4万余元的中介费、贷款服务费和房屋评估费。唯有一个问题，张先生买房和卖房之间只有短短4个月，按照国家规定，未满两年的普通住房需要缴纳房款差额的5.5%作为营业税。对于张先生的这套住房来说，就要缴差不多5万元税。　　购买一套160万元的房子，还要支出额外的10万元，这令邓先生感到压力太大。于是，在得到张先生的同意后，中介帮助双方做了一份阴阳合同，房屋售价在合同中仅为60万元，比当初张先生买房时还低了10万元。邓先生没想到，为了避税签了阴阳合同，最终却鸡飞蛋打一场空。在双方签订合同后的短短半个月内，恩济庄46号院的房屋均价再次上升，张先生的房子可以卖到180万元了，于是张先生不想卖房子了。他上诉到法院，要求解除合同，最终法院判张先生胜诉。张先生还表示：“小邓，我是害怕将来被追缴税费啊。这是阴阳税，违法的。你没责任，我有责任啊。”&&&&&（据《北京晚报》）　　专　　家说法　　何谓阴阳合同　　郑州市金水区检察院检察官赵晓云告诉记者，所谓“阴阳合同”，是指在一次交易中同时签订两份不同的合同。两份合同中的一份具有虚假性，另一份为真实意思表示。买卖双方签订阴阳合同后，虽然也可能有一部分人侥幸蒙混过关，但由于这类合同大多都存在未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，履行过程中很容易出现矛盾。　　签订两份不同价格的房屋买卖合同，是阴阳合同的一种方式。还有一种方式，是把房屋买卖价格签低，然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议，以装修补偿款和家具款的名义，补足房屋实际成交价。　　除了为逃税而签阴阳合同外，还有极个别人反而多缴税。有人因做生意等因素缺钱，遂和朋友签高房屋买卖价格，以从银行获得高额贷款。虽然此举给国家多缴了税，但相比起企业贷款的利率及难度，房贷利率还是要低不少。　　　　阴阳合同的法律效力　　我国《合同法》第五十二条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益，属于无效合同。《合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。赵晓云说，在司法实践中，如签订的阴阳合同仅仅是虚假价格，则该价格条　　款无效，但不影响其他部分效力，即其他部分仍然有效。当事人一方以逃避税收条款为由请求确认买卖合同无效，法院一般不予支持。　　所以在此类案件中对阴阳合同效力的认定都是结合案情从这两条中考量，最终确定一条，要么认定合同全部无效，要么仅避税价格条款无效其他条款仍有效。　　　　阴阳合同的风险　　实践中，鉴于买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，轻者给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。另外也会损害到当事人的利益，对买卖双方都是把双刃剑。　　开物律师集团（郑州）事务所律师刘忠说：“二手房阴阳合同对买卖双方来说，都存在着风险。”　　他说，第一，买方的风险。１．真实意思认定的风险。由于签订阴阳合同的行为，属于当事人恶意串通损害国家利益的行为，虚假的价格条款将会被认定无效。　　２．无法取得高额贷款的风险。由于政府备案的价格较低，买家在申请银行按揭贷款时，银行将以低于实际价格的标准发放贷款，这将造成买家实际贷款总数的降低，也无疑增加了买家支付首期款的总额。　　３．再售承担高费用的风险。由于政府备案的价格低于实际成交的价格，将来买家如再出售该房屋时，买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。　　４．合同不成立的风险。如买卖双方为逃避税收在居间买卖合同中约定虚假成交价，卖方又要求以真实成交价订立现售合同。如买方不同意则导致现售合同未能订立的，那么买方只能取回已支付的款项，而不能要求双倍返还定金和其他赔偿。　　５．行政处罚和刑事追究的风险。阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为，一旦被税务部门查出后，可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额达到标准时，则可能与卖方一同被追究刑事责任。　　第二，卖方的风险。１．宣告无效的风险。由于阴阳合同上的房价低于实际价格且属于虚假纳税申报和损害国家利益，会大大增加买方的心理变化，如果买方反悔，卖方将面临着承担利息、房价下跌等损失。　　２．房款不能全额收回的风险。如果买方不按期支付备案价格外的房款，或者恶意要求以备案价格进行交易，卖方将陷于困境中，采取协商、催讨、起诉方式，都会增加时间和金钱成本。　　３．行政处罚和刑事追究的风险。签订阴阳合同的卖方因此可以少缴甚至不缴营业税、个人所得税等税款。但一旦被税务机关查出存在偷税行为，则不仅会被追缴税款，还可能被处以罚款。　　从此看出，签订阴阳合同存在较大风险，对买卖双方利益造成损害，甚至被追究行政及刑事责任。　　　　中介公司钻法律空子　　“司法实践中，即便有证据证明中介参与阴阳合同，但现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定，仅有行业规范和行政性处罚规范，故法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任，最多是依职权建议有关机关追缴税款和进行行政处罚。同时，行政主管机关和行业协会有权对参与阴阳合同的中介进行行政处罚。”中牟县检察院检察官李其林说。　　他认为，阴阳合同的产生，对于合同双方的出租人和承租人而言，则是一个愿打一个愿挨。但是阴阳合同的特殊性,不但会给买卖双方带来风险,对社会的负面影响也是很大的，阴阳合同如果不能得到控制，不仅使当事人对政府的管理存在侥幸心理，更大大助长了房地产纠纷的可能性。另外，在涉诉案件中，由于申请查封方没有义务为其申请的查封房产进行评估，所以该房产的查封价值可能将只是其在国土部门的登记价，而不是一般远远高于登记价的市场价，这将使房产所有人利益受损。因此，废除阴阳合同刻不容缓。　　（线索提供&赵晓云&王&基）
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今日生活报事务所许可证：65839房产中介诱签阴阳合同运作避税 普遍“做低评”
来源：经济参考报
　　做“低评”虚砍三分之一房价　　房产交易大额税费，一般以成交总额为基准，按一定比例缴纳。记者近日接到举报称，目前有不少房产中介公司以炮制房产交易“阴阳合同”为手段，以“做低评”降低税费为诱饵招揽生意，造成市场秩序混乱。业内人士认为，房产中介普遍“做低
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评”，以“阴阳合同”偷逃税，不但违法违规，还令交易者面临风险。　　“低评”花招　　《经济参考报》记者近期走访了天津、上海两地的多家房产中介公司，咨询如何降低房产交易税费，多家房产经纪人员回应称，可以指导交易双方签订“阴阳合同”，将房产交易登记价格大比例做低，从而实现税负大幅减轻。　　在天津市南开区、西青区，受访的链家地产、中原地产、我爱我家等多家房产中介公司的经纪人均明确表示可以“做低评”，并以此拉拢生意。　　记者以买家身份与卖家、中原地产公司达成初步协议，购置天津市西青区某小区内一套117平米的二手房，成交价格为150万元，约合均价12800元每平方米，按有关规定应缴1.5%的契税约2.25万元。　　“我们能帮着‘做低评’，将房价砍掉三分之一。”中原地产某梁姓经纪人员称，中介公司可以将登记房款总额做到100万元，约合房价8550元每平方米。如此，购房者应缴契税降至1.5万元，税费负担也省去了三分之一。　　对于“做低评”前后50万元的房款差额，该经纪人员称，购房者只需在交易双方去房管局“打协议”之前，私下以个人欠款形式直接支付给卖方即可。对于房产交易中介费用，中介公司则坚持以实际成交价格为基准按比例核算。　　在上海，市民潘女士向记者讲述了其在房产中介公司运作下成功避税数千元的例子。　　2012年10月，潘女士在上海南站附近购买了一套面积58.9平方米的二手住宅，房屋均价2.8万元每平方米，总额为165万，应缴契税1.65万元。经房屋中介公司操作，该房产在房管部门登记时，房款总额被做低为120万元，约合均价2万元每平方米(当时房产交易中心该区域核价的书面限价标准为2万元每平方米)，应缴契税1.2万元。　　如此，潘女士直接省去了契税4500元，以及其他一些以房款总额为基准按比例征收的费用。对于房款总额“做低评”前后45万元的差额，在房产经纪人指导下，潘女士与卖房者签订了一份补充合同，45万元差额则以装修等补偿费用的形式出现在补充合同中。　　避税诱惑　　记者调查发现，在目前一些城市房产交易过程中，“做低评”业已成为“公开的秘密”，不少中介公司打着“认识熟人可最大限度节省税费”的旗号招揽生意，交易方则认定“交易税费能省则省”，对签订“阴阳合同”习以为常。　　据上海市青浦区检察院介绍，目前房产中介公司围绕合同做文章、运作避税的手段主要有三种：　　一是房产中介诱使买卖双方签订“阴阳合同”，一份为实际成交合同，另一份为在房管部门登记办理相关税费时的合同，该现象较为多见。房产中介公司“做低评”，一般将房产交易的登记价格做到地区普通住宅指导价附近，该指导价往往大幅低于房产实际成交价格，避税效果明显。　　二是针对新购买的住房，未办理产权证就再次转让，房地产开发公司与购房者重新签订合同，使二手房转让变成新房销售，不仅使原购房者未缴纳契税，也逃避了再上市转让应纳的其它税费。　　三是对不足两年进行上市交易的房屋实施“以租代售”，即房屋中介在为买卖双方代理时将原购房合同改签为租赁合同等。　　有房产经纪人员对《经济参考报》记者表示，当前房产中介公司“做低评”的能力已成为衡量其竞争力的标准之一，运作避税业已成为房产经纪市场的“半公开产业”。多位接受记者采访的普通市民则称，房产中介公司运作“做低评”能帮助交易方逃避过高税收，普通人对此难以拒绝。　　交易风险　　“做低评”在给当事人带来“利益”的同时，也暗藏风险。一方面，被大幅拉低登记房价的房产再次交易时，交易者可能被征收更高税负。另一方面，做低房价对购房者现金支付提出了更高要求，也给卖房者带来无法及时收到房款的风险。　　记者从天津市统计局获悉，目前35个大中城市在调查二手住宅销售价格时，要求选取房地产经纪机构的相关营业总额，应占当地二手住宅总营业额的75%以上。此外，统计部门会直接采用当地房地产管理部门按月提供的网签数据，即在房管部门登记的“阳合同”数据，作为当地统计二手房市场价格水平和走势的主要依据。　　“国家每月发布的房价数据变动如也是依据合同成交价来统计的话，估计不能反映出实际的房价水平和变化情况，因为合同价都是按照这个基准价来的，应该会很稳定。”上海市民张先生表示，“做低评”造成税收损失是一方面，更可怕的是这种行为给房价数据注入了水分，给国家调控政策带来偏差。　　此外，业内人士认为“做低评”也会给交易者带来风险。被大幅拉低登记房价的房产再次交易时，可能面临房产中介“做低评”违规行为难以为继、国家高税率征收“转让所得”税的情况，交易者可能被征收更高税负。　　另一方面，做低房价对购房者现金支付提出了更高要求，也给卖房者带来无法及时收到房款的风险。以一套实际交易额为150万元的房产为例，一般情况下购房者首付资金为45万元，但经“做低评”至100万元后，购房者需支付30万元首付资金及50万元的差额，不仅预付资金大幅攀升，对买房者而言，该部分差额支付也缺乏保障。　　另有专家提示称，签订“阴阳合同”逃避交易税费的情况一经查实，房产交易双方也会面临处罚。　　(责任编辑：DF070)
(责任编辑：思涵)
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