方子哥买房被骗案终审改判
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原标题：方子哥买房被骗案终审改判
方子哥在庭后接受记者采访。京华时报记者欧阳晓菲摄 　　在我爱我家的居间服务下，演员方子哥花393万给儿子方晓鸽买了套房，结果遭骗，钱房两空。在行骗者李佳霖被判处无期徒刑后，方子哥、颜珍夫妻以其子方晓鸽名义将北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家）、北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）诉至法院，索赔300万。一审法院判决我爱我家赔偿30万元后，方家认为赔偿过低，提出上诉。昨天上午，市三中院对此案做出终审判决。法院认为，一审法院认定的赔偿数额偏低，无法达到赔偿方家损失的目的，故撤销了一审判决，改判我爱我家赔偿方家120万元损失。 　　京华时报记者王晓飞 　　案情 　　□一审判决
　　中介构成违约赔30万
　　2012年6月，演员方子哥与妻子颜珍看中了位于朝阳区千鹤家园的一套房子，准备将其作为儿子结婚的婚房。颜珍代儿子分别与我爱我家、伟嘉安捷公司签订合同，在我爱我家居间服务下，与卖房人李佳霖签订了《存量房买卖合同》，并先后支付给对方393万元房款。 　　不料，李佳霖隐瞒了已将房屋委托他人出售并办理最高额抵押贷款的事实，使用伪造的房屋所有权证，骗取方家393万元。目前，李佳霖已因诈骗罪、合同诈骗罪被判处无期徒刑。方子哥夫妇认为，中介公司我爱我家和担保公司伟嘉安捷公司在房源信息审查、网签办理等方面未履行审慎义务，故以方晓鸽的名义将两家经纪公司诉至法院索赔300万元。 　　一审时，我爱我家辩称已完全履行居间义务，对出售方产权证、身份证等均进行了核验。他们认为，方家的损失是卖方诈骗行为造成，与服务瑕疵无关，且已将11万元服务费全部退还方家，故不同意再赔偿方家损失。伟嘉安捷公司则称，钱没有通过公司资金托管，自己不是适格被告。 　　今年9月23日，朝阳法院一审判决认定我爱我家公司构成违约，判决其赔偿违约金30万元。 　　宣判后，方子哥认为一审法院事实认定、法律适用均客观公允，但判决赔偿的数额偏低，起不到补偿损失和规范行业的作用，故向市三中院提起上诉。 　　终审判决 　　中介未核查有重大过错 　　据了解，此案曾于11月份在市三中院二审开庭。昨天上午，市三中院对此案做出了终审判决。 　　法院认为，在本案中，出卖人李佳霖应负首要过错责任，我爱我家负次要责任，方家负一定责任。 　　对于我爱我家应负的责任，法院指出，我爱我家公司存在没有核查基本产权情况，经办人不具有经纪人资格，未充分提示购房人采用资金托管等方式支付房款等违约行为，使得诈骗行为有了实施平台，因此我爱我家有重大过错。 　　对于方家应负的责任，法院认为，方家为购买该套房产已经支付了393万元的购房款。结合方家在此案中确实存在过错，而方家起诉索赔300万元，实际上已经默认了93万元的损失，故此，法院予以认可。 　　综合以上，法院指出，诈骗者李佳霖应承担50%的责任，我爱我家应在50%以下范围内承担赔偿责任。因一审法院认定的赔偿数额偏低，无法达到赔偿方家损失的目的，因此法院判决撤销了一审判决，改判我爱我家赔偿方家120万元损失。 　　□追访 　　方子哥 　　仍有损失但只能接受 　　“基本上也就这样了，向审理此案的法官表示感谢！”宣判后，方子哥夫妇坐在旁听席上接受记者采访时表示，目前方家仍有200余万元的经济损失，但诉讼程序已经终结，也只能接受二审法院的判决了。 　　方家代理律师陈旭之前曾介绍，目前这一现在市价600万的涉案房屋已经以400万的价格拍卖成功。但受害人并非只有方家一家，包括银行在内都要分这400万。陈旭庭后表示，虽然判决后，方家仍然承担了很大部分的损失，但他认为法官已经尽最大努力做到了司法公证。 　　我爱我家 　　接受改判愿承担责任 　　宣判后，中介和担保公司委派的两名代理人匆匆离开了法庭。 　　此后，记者联系我爱我家公司，该公司相关负责人表示，接受此次改判结果。该负责人称，在此案中，我爱我家一直表示愿意承担相应的责任，庭审争议仅在承担多少责任的问题，虽然二审比一审判决多了90万，但是我爱我家公司还是接受这一结果，并认为判决可以给整个行业带来示范作用。 　　我爱我家相关负责人表示，因为方子哥在买房交易过程中不顾公司经纪人的劝阻，4次私自与行骗人试图网签，并支付欠款。所以在最初方子哥要求全额赔偿的时候，我爱我家公司是不认同的，“但一审法院、二审法院都认定了方子哥存在过错，因此我爱我家还是可以接受判决结果的。” 　　□提示 　　宣判后，市三中院通报了涉及房屋买卖居间合同纠纷案件的情况。自2013年8月以来，该院已审理涉及房屋买卖居间合同纠纷案件118件，占全部居间类合同纠纷的76.62%，涉案标的约2000万元。 　　市三中院民四庭副庭长宋毅法官称，因房屋买卖手续复杂，绝大部分售房者、买房者选择通过中介公司交易房屋。有些中介公司利用购房者对工作流程不了解的现状，为了促成交易收取中介费，通过设置一些合同“陷阱”，欺骗当事人签订购房合同。当双方发生纠纷进入法院时，这些“陷阱”会对当事人产生不利影响。为了避免中招，宋毅法官做出四点提示。 　　1 　　不要合签居间买卖合同 　　宋毅法官称，买房人通过中介公司买房会涉及到两个独立的合同，一个是中介公司与委托人的居间合同，另一个是买房人与卖房人之间的买卖合同。 　　但在实践中，有的中介公司故意设计一个居间买卖合同，将居间合同与买卖合同合二为一。因为当买房人签订这个“合并合同”时，从法律上讲，合同已有买卖内容，居间服务已完成；但从实际上讲，服务根本还没有开始履行。一旦发生纠纷，买房人很难维护自身的权益。 　　宋毅法官提示，一个居间活动的正常流程是：当事人与中介公司先签订独立的居间合同，中介公司根据居间合同履行服务，买房人与出卖人见面商谈，最后签订独立的买卖合同。 　　2 　　小心中介诱签免责条款 　　中介公司往往会让购房人签订许多文件，这些文件其实都是在规避中介公司的一些法定义务或减轻、免除中介公司的一些责任与风险，当购房人发生疑问时，中介公司一般都以这些文件没有什么实际意义，不影响购房人的权利为由麻痹购房人，由于购房人对房屋买卖这项专业的交易活动及相关的法律法规不熟悉，因此基本都会签字。 　　但事实上，购房人没有详细研究过文件的内容与条款，在发生纠纷后，中介公司拿出这些免责文件时，因有购房人签字，在法律上购房人很难维权。 　　3 　　口头承诺要求写入合同 　　为促使购房人签订居间合同，中介公司会对购房人作许多承诺，如保证过户、帮助融资贷款、没有购房资格的承诺帮助办理购房资质等，但是在具体签订居间合同时，中介公司经常以合同是市住建委制定的格式合同不能随便更改为由，没有将上述承诺写入居间合同。 　　当双方发生纠纷时，中介公司往往将其对购房人所作的承诺予以否定，而购房人却无法提供证据证明经纪公司曾对其作出过承诺。 　　宋毅法官表示，口头承诺空口无凭，购房者在购房时，如果中介公司提出了许多口头承诺，购房者可要求中介公司将这些承诺写入居间合同中。 　　4 　　注意收集发票保存证据 　　宋毅法官提醒，买房时要注意查看中介公司是否有合法资质；充分了解房屋建筑结构、区位、房屋历史、权属情况、共有情况等详细信息；认真阅读合同条款谨慎签约，必要时咨询律师；在付款时尽量选择通过第三方资金监管方式进行；交易过程中强化风险意识及证据意识，注意收集发票、收据等相关材料，纠纷发生后要注意保存证据，比如录音、视频资料等。
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&&&&王美舟，湖北黄梅人，1992年华中师大法学硕士毕业，广东广之洲律师事务所律师（执业证：54271，在广州市律师协会网站http://www.gzlawyer.org/可以查询得到本律师的简历），1986年参加工作，1992年取得法学硕士学位，1994年取得律师职业证书，有近20年律师执业工作经验，处理房产诉讼事务近千起。同时，从1992年起，本人在广东第二师范学院政法系执教，迄今从教26年。
著述：著有《房产买卖欺诈与陷阱防范》、《房地产租赁合同签订技术与范例评析》、《超市店铺高效运营必备合同与制度》、《中小学生在校伤害预防与处理》（获2003年国家新闻出版署“全国优秀畅销读物奖”，教育部推荐为中小学师生阅读书籍）、《消费权益保护》、《人身权益保护》、《经济法教程》、《法学专题教程》等十余部著作。&&&&业务专长：房地产法律和经济法律领域。南方都市报、广州日报等均多次报道本人。日广州日报A6版《警惕！购房补充协议陷阱多》就是记者采访本人所写的文章。日南方都市报A51版报道本人代理153人起诉华景新城延迟办证案件。日《南方都市报》A54版《房产证拿不到？开发商资质注销了》、日《南方都市报》均报道本人代理的案件。2009年3月《南方都市报》对我进行人物专访：《王美舟
为业主，我坚持了正义》。日该报报道我经办的案例《华南御景园迟交楼 业主维权近6月赢得违约金12万 》，日该报就新婚姻法关于房产的规定采访我的案例答疑《婚战 房战》。日《南方日报》全文登载了我代理的德雅轩业主获赔64万的案例《延迟交楼一年余，获赔64万元》。地址：广州市越秀区东方东路767号东宝大厦（空军医院西侧）1506-07室，咨询热线：
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买房人隐私频遭中介侵犯 中介公司老板自揭内幕
买房人隐私频遭中介侵犯&中介公司老板自揭内幕&&&日08:32&经济参考报&&&俞丽虹&&&&&&　　您的房子打算出售吗？您的房子打算出租吗？”……新买的商品房还没有交付使用，中介公司就神乎其神地掌握了所有业主的姓名、联系方法，并不断骚扰准业主们的正常生活。&&&当许多人感到厌烦、匆匆挂断电话的时候，他们可能根本不会想到，购房时向开发商提供的大量私人信息已经在自己完全不知情的情况下，以一个近乎低廉的价格被偷偷出售。而据称，这种私自买卖消费者隐私的做法，目前已经成为房产中介行业一条不成文的行规，甚至还被称为“最有效、成功率最高”的业务手法。&骚扰电话不胜其烦&&&家住万科假日风景的吴先生说，“这个礼拜已经被骚扰５次了。我的电话是怎么被他们知道的？”家住春申景城的何小姐也不胜其烦：“为什么中介公司知道我的手机号码？公司电话也被他们打过，真的好烦！”&&&在一家外资公司任职的任小姐，去年５月购买了一套位于上海市普陀区的两室两厅商品房。由于是期房，双方约定房屋交付日期为２００４年７月。&&&可从今年年初起，任小姐就开始不断地接到一些号码陌生的电话，而电话的内容竟如出一辙。“任小姐，你好，我是某某房产中介公司的业务员。请问，您购买的某某楼盘５号楼１３层、两室两厅的房子打算出售吗？”&&&第一次接到这样的电话时，任小姐不禁愣住了：“他们怎么会知道我的名字和电话？他们怎么会知道我买下了那套房子？”任小姐告诉记者，新房交付使用前后一段时间，中介公司打来的电话特别多，最多时一星期居然接到十几个。尽管每个电话的中介公司都不相同，但每家中介公司似乎都对任小姐的购房情况及个人信息十分了解。&&&起初，任小姐还颇为耐心地向对方解释一番，说房子是准备自己住的、不打算卖。可电话接连不断，后来任小姐只要一听对方说是中介公司就立刻挂断。“最可气的是，他们居然清楚地知道我的姓名、单位电话，甚至还有手机号码。好几回，双休日我在家里休息，突然手机铃声大作。一接，又是中介公司打来的。”&&&撇开接听络绎不绝的中介电话而额外增加的手机话费不谈，如今，只要一想到自己的姓名、家庭住址、手机号码等这些原本应该属于隐私的个人信息，几乎已经成为“公开的秘密”，任小姐心中就感到十分忐忑不安。&&&“我曾经在电话里质问过几家中介公司，如何知道我的姓名、联系电话。他们大都不肯正面回答。其中有一家中介公司解释说，是从公司客户资料库中找到的。可我连这家中介公司的名字都没有听说过，怎么就莫名其妙地成了他们的客户呢？”&&&记者调查发现，任小姐的遭遇并非偶然。在申城众多小区的业主ＢＢＳ上，中介公司的骚扰电话成为业主们抱怨的焦点话题。&&&一些愤怒的业主在小区ＢＢＳ上，将他们接到过的中介公司名称及电话号码“曝光”，以提醒其他业主注意。东方城市花园的一些业主为了拒绝骚扰，甚至更换了自己的手机号码。&中介公司老板自揭内幕&&&房产中介公司何以如此神通广大，何以对从未谋面“准业主”们的个人信息了如指掌？一位不愿透露姓名的房产中介公司老板向记者道出了其中的“奥秘”。&&&“一个新开楼盘，业主通常有几百户甚至上千户。中介公司如果老老实实、挨家挨户地上门询问，招揽生意，那几乎是不可能的，而且这样做效率太低。其实，想要获得一个新开楼盘的业主个人信息很简单，说白了就是花钱买！”&&&“买房时，消费者都会提供自己的相关个人信息，所以开发商手中有十分详细的的业主个人信息名录，包括业主姓名、联系电话、购买房屋的楼号、室号、房型等。如果弄到了这份名单，中介公司要做的只是按图索骥。”&&&“根据现在的行情，业主名单主要有３种买法，价钱也各不相同。第一种，如果与房产开发商关系特别好，中介公司可以直接找开发商拿名单，象征性地支付一点费用，或者完全免费。不过，这种情形的比例非常小。因为中介公司多如牛毛，尤其是为数众多的小中介公司，想要和房产开发商攀交情、拉关系可不是件容易的事。”&&&“第二种买法是最常见的――中介公司主动出击，派人与房地产商的销售部或者售楼小姐、售楼先生联系，向他们购买业主名单。因为售楼这行的人员流动性比较大，通常一个新楼盘卖完后，房产商就会解除与售楼人员的聘用关系，而售楼人员也会接着寻找下一个待售楼盘。这时，对售楼小姐、售楼先生来说已经失去价值的上一个楼盘的业主名单，就成了中介公司眼中的宝。把名单卖出去，赚上两三千块钱，何乐而不为呢？当然，我们中介公司也不会做亏本买卖，只要照着名单打电话、找生意，做成一笔就能把买名单的钱赚回来。”&&&“除此之外，现在还有部分人专门向中介公司上门兜售业主名单。他们平时与售楼这个圈子混得非常熟，常常主动带人上门看楼盘，给售楼部拉生意，所以不同楼盘的业主名单他们都能弄到。因为一份名单可以同时卖给许多家中介公司，这种上门兜售业主名单的价格更加低，每份大约只需５００元至１０００元。”&&&“如今在房产中介行业，大家都这么干，而且必须这么干。因为市场竞争太激烈，生意不好做，那些新开的中介公司也都照着学，这是最有效、成功率最高的方法。”&买房人维权遇阻力&&&记者在采访中发现，尽管买房人频遭中介电话骚扰的事件时有发生，但真正能够被“１２３１５”消费维权热线及相关监管部门登记受理的投诉却并不多。隐私权屡屡受到侵犯的消费者，想要维护自身合法权益之时遭遇了尴尬。&&&属于买房人隐私的个人信息，如同商品一般被倒买倒卖，成为部分售楼人员和中介公司的赚钱工具。上海市消费者权益保护委员会有关人士指出，这是对消费者隐私权的一种公然侵犯。&&&尽管我国目前对隐私权还没有专门的法律予以保护，但经过修订的《上海市消费者权益保护条例》（以下简称《条例》）已经把消费者隐私权作为一项单独的权利给予保护。这部《条例》第２９条明文规定：“经营者提供商品或者服务时，不得要求消费者提供与消费无关的个人信息”、“经营者未经消费者本人同意，不得以任何理由将消费者的个人信息向第三人披露”。&&&据介绍，《条例》中所称的个人信息，是指消费者的姓名、性别、职业、学历、联系方式（家庭地址、电话、Ｅ－ＭＡＩＬ）、婚姻状况、收入和财产状况、指纹、血型、病史等。这些信息有的属于消费者个人，有的属于消费者的家人，就其内容而言，属于私人信息秘密；就其性质而言，则应当作为隐私权纳入人格权的范畴。&&&上海市消保委秘书长赵皎黎指出，进入信息社会以后，消费者的个人信息资料已经成为经营者开发产品、开拓市场首先要了解和掌握的内容，有的经营者甚至利用出售消费者的个人信息资料作为营利的手段。这不仅严重影响了消费者的正常生活，也严重侵犯了消费者的隐私权。&&&有关专家坦言，投诉对象主体不明是导致消费者投诉难、处理难、维权难的一个重要原因。由于房产中介公司基本采用电话联系方式，且通常打一枪换一个地方，消费者在短时间内往往无法确定其真实身份，同时也给有关部门的调查带来相当难度。而相关房地产开发商对于此类事件，常常以“售楼人员已经离职、管不了”为由，一推了之。上海东方正义律师事务所马永建律师认为，中介公司通过购买业主名单获得其私人信息的做法，确实侵犯了买房人的隐私权，但从实际操作层面看，其损害程度比较难以界定。他解释说，通常只有在对方抱着恶意侵犯的目的，使受害人私人信息在未经本人同意的情况下被公开发布，并使其经济、肖像、名誉权或精神受到很大损害的情况下，受害人才可诉诸法律。而从这个角度来说，中介公司的骚扰电话对业主经济、精神等造成的损害往往较难界定，而买房人取证也存在一定困难。&&&“但是，千万不能因为投诉处理难，就轻易放弃自己的合法权益！”上海市消保委秘书长赵皎黎等专家表示，买房人隐私权屡屡被侵犯的现象亟待引起多方重视。除了相关部门及时填补监管空缺之外，消费者应增强自我保护意识，一旦此类现象发生，应及时记录相关信息，为有关部门的调查工作提供有价值的线索，并且通过典型案件的查处来规范相关行业及企业行为。另一方面，经营者要增强诚信意识，自觉依照相关条例法规，保护消费者的隐私权。&&&专家同时建议，为了有效防止部分售楼人员与中介公司串通买卖业主私人信息，房产开发商在与售楼人员签订合同时应当包含以下条款：买房人的隐私应作为商业秘密不得泄露。这样一来，如果售楼人员私自将业主名单及个人信息出售，开发商就可依据合约对售楼人员进行起诉，同时避免各方推卸责任。(俞丽虹&实习生&徐运)
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资深律师帮您跳出购房六大陷阱
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“陷阱”&1　　计价方式与价款　　合同已经明确了出卖人不再向买受人收取该商品房房价款以外的费用，那么在合同中由开发商填写的内容上，凡是要求再另交水、电、气、有线电视、宽带等开通费、配套费的，购房者都可以理直气壮地要求划去。&　　“陷阱”&2&　　付款方式及期限&　　按揭买房，一般都是由买受人提供相关资料，由开发商具体办理贷款手续。那么，购房者应该注意，要在合同中对按揭由谁负责这项进行明确约定，同时明确因按揭手续迟延办理导致逾期付款的，买受人不承担逾期付款责任。&　　出卖人应将买受人已付的款项返还给买受人，并支付相应利息，按双方约定的百分比赔偿给买受人。否则，即使是开发商的原因导致按揭手续不能按时办理下来，因没有约定按揭由谁负责，必然会导致买受人最终承担逾期付款的责任。即使开发商有严重违约行为，购房者也将因理亏而不好去维权。&　　“陷阱”&3&　　面积确认及差异处理&　　不良开发商一般会在最终房屋面积核算中和测绘单位串通一气，增加你的公摊面积，让套内建筑面积缩水，最终的总面积增加但增加的幅度往往不突破3%，目的是让购房者多掏钱。&　　对此，购房者可以拒绝3%以内的据实结算，并要求约定买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，无论是否在3%以内，超出部分的房价款均由出卖人承担，产权归买受人。&　　“陷阱”&4&　　交房期限和条件&　　交房日期最好用数字的大写形式。另外，开发商往往会利用后面的空格约定“由于供水、供电等部门或政府因素导致的延期交房，出卖人不承担违约责任”。购房者签订合同时要提高警惕，坚决要求划去这样的约定，否则，开发商只要延期交房，就会以这样的理由做借口。&　　“陷阱”&5&　　逾期交房的违约责任&　　开发商惯用手法就是约定低得惊人的违约金，让其违约成本远低于其守约成本。解决的办法就是增加其违约成本，将违约金比例提高到其不敢违约的地步。&　　律师建议，将逾期交房按日支付的违约金比例约定为不少于万分之十，将解除合同的违约金比例约定为不少于10%。为防止开发商将质量存在瑕疵的房屋进行交付，如裂缝、渗水、漏水、墙面脱皮等，最好在签订合同之时就做补充约定：买受人有权拒绝房屋的质量瑕疵交付，出卖人应当对质量瑕疵整改完毕后，另行书面通知买受人交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。&　　“陷阱”&6&　　争议的解决&　　出现争议后，律师建议购房者向法院起诉。理由是：首先，法院的诉讼费下降了许多，而仲裁收费相对较高。其次，仲裁实行的是一裁终局，一旦“黑哨”出现，撤销仲裁裁决的难度很大。&　　8问&买卖难题律师答疑&　　1、不见卖主就签合同，把房款给中介可靠吗？&　　问：我看好了一套二手房，总价款为45万元，但现在都快签约了，我还是没有见到卖主，中介说，他们是怕买卖双方跳开中介所以不让买卖双方见面，请问中介的说法可靠吗？&　　律师：房屋买卖的交易主&　　体应当是买卖双方，中介只是起居间介绍作用。由于房屋买卖较复杂，一些手续买卖双方常委托中介来做，这样就使一些不法中介有了可乘之机，以防止买卖双方跳开中介为借口不让双方见面，从而掌控整个交易过程，非法赚取差价。&　　为了保证交易安全以及自身权利不受损害，作为买房人，应坚持与卖方当面商谈，查看其权属证明和身份证明的原件，谈清房屋总价款、付款时间、付款方式等主要条款。在具体履行时，特别是钱款的支付，买房人也应直接向卖方或卖方书面委托的人支付，以防不良中介赚取差价。&　　2、意向金可以双倍返还吗？&　　问：我通过中介看中了一套二手房，报价46万元。中介答应我可以和卖家商量再便宜一点，因此，我和中介签了协议，并交了两万元意向金。中介说，等卖方签了协议就将这两万元直接转为定金交给卖方，我同意了。但3天后，中介说卖方不能便宜卖，让我去取回意向金。请问，我能双倍要回这笔意向金吗？&　　律师：意向金不同于定金，在卖方没有表示接受买方提出的购房条件和意向金之前，它的性质属于预付款且一般由中介代为保管。在中介与卖方议价后，如果卖方同意买方条件签收了意向金，则意向金性质变为定金，此后若任何一方无正当理由拒不签订房屋买卖合同，均可按照定金处罚条款承担责任。&　　如果中介议价后卖方不接受条件，则意向金性质没有变化，应当退还给买方。因此，此情况中介要求买方拿回意向金的做法是正确的。&　　3、过户后再交尾款算违约吗？&　　问：去年2月，我和田某通过中介签订了一份《房屋买卖合同》，约定将其拥有的一套住房出售给我，房屋总价款为66万元。同时我们约定分3次付款，到去年12月结清，并在此过程中办理了过户手续。随后，我按照合同约定进行了两次付款，但去年12月，我因对方迟迟没有办理过户手续没把余款结清。1个月后，田某找到我，说我违约，还说要把我告到法院。请问，我想在他和我过户后再交尾款，属于违约吗？&　　律师：其实双方都已经违背了合同约定，但应该指出的是，在实际合同履行过程中，虽然买方没有及时付清余款，但是在发现对方没有协助办理过户的意向之后，根据《合同法》等相关法律规定，买方可以在合同履行过程中行使法律赋予的不安抗辩权或同时履行抗辩权，要求对方在自己付清余款的同时或之前协助办理过户，这样买方就可以占据比较主动的地位。&　　4、买二手房贷款有何注意事项？&　　问：我看好了一套30多万元的二手房，但其中一部分的房款得靠贷款解决。现在，我还没有和卖主签约，但中介向我承诺房子贷款肯定没问题，还会尽量帮我多贷点，并催促我赶紧签合同、交首付款。由于这套房子是上世纪80年代建造的，请问，银行对二手房贷款，特别是高房龄二手房贷款有什么要求吗？&　　律师：为避免自身风险，银行在为二手房提供贷款时，往往对房屋本身和贷款人都规定了较为严格的条件，主要包括：&　　一、房龄。二手房的房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准，房龄越长贷款成数就越低，甚至可能不予贷款；&　　二、房屋所处位置、单价、面积等。位置偏远、单价低、面积小的房屋，贷款成数较低，甚至可能不予贷款；&　　三、贷款人的年龄、个人信用和还款能力。年龄较大、信用较差、还款能力较低的贷款人，贷款的成数越低，甚至可能不予贷款；&　　四、贷款房屋套数。如果是贷款买第二套以上的房屋，贷款成数降低，甚至可能不予贷款；&　　五、贷款人如果是外地户口，贷款成数也可能降低。所以，买房人在正式签约前，应拿着卖方产权证复印件和自身收入证明等材料到银行去详细咨询，做到心中有数之后再签约。&　　5、分期付定金，违约应返还多少？&　　问：今年3月，我与中介、卖方签订了协议，约定购买一套商品房，并付定金5万元。当天我先付了两万元定金给卖方。第二天上午，我把剩下的3万元定金交给了中介，没想到当天下午中介就通知我，称卖方反悔不卖了，所以不愿意签收剩下的3万元定金。经交涉，卖方认为自己签收了两万元定金，同意双倍返还4万元。但我认为，已经分两次交付了5万元，应当双倍返还定金10万元。请问，我的说法能获得法院支持吗？&　　律师：这一说法很难获得法院支持。定金合同是实践性合同，定金的成立以实际交付的数额为准。买方虽然将另外3万元交付给中介，但没有证据证明中介有权代表卖方收取定金，因此交付的3万元款项对卖方没有约束力，不构成定金。&　　6、买房被骗能找中介赔吗？&　　问：去年7月，我在中介看中一套房屋后准备下定，于是中介联系了挂牌人唐某前来签约。唐某出示了经公证的委托书复印件等证件，表明自己受房屋业主委托出售该房屋。随后，唐某和我签订了房屋买卖合同。中介店长作为见证人出具了见证书，内容为：一、唐某和我签订了房地产买卖合同，情况属实；二、唐某提供的有关资料核对无疑。合同签订后，我向唐某支付了18万元的房款，但后来我才知道唐某是个骗子，所有证件都是他伪造的，18万元房款也被他挥霍一空。请问，我可以向中介索赔吗？&　　律师：通过中介操作的房屋买卖，要认清中介作为居间人的责任。买房人与中介签署居间合同后，中介就尽量促成买方与卖方成交，然后由买房人支付佣金。在这个过程中，中介并不负责保证买卖双方合同的真实有效及全面实际履行，因此只能由买卖双方自己承担。&　　中介对于上、下家的身份信息、房屋信息、房屋买卖是否存在法律障碍等事项，仅仅承担合理审查的义务。当然，如果因为中介疏于审查导致纠纷，中介应当承担相应的法律责任。但这种责任如果没有在居间合同中明确，还是难以认定的。&　　因此，如果居间合同中没有约定因中介疏于审查造成买方被骗，或者买方没有证据证明中介的行为是疏于审查，就很难获得中介的赔偿。&　　7、担心二手房欠费，协议中该怎么写？&　　问：我看中某中介的一套一室一厅的房子，现在我们快要签约付款了，但我担心房子有水、电、煤气等欠费。请问，应该怎么办才能避免损失？&　　律师：在房屋交付细节中，未办理电、煤气、电话、有线电视等的过户或结算而引起的麻烦经常发生。对于这些项目，买方最好在付款方式上对卖方有些制约，比如留些尾款，等到卖方全部办理完手续以后再支付，这样就能够做到主动，避免后顾之忧。&　　8、房屋面积缩水，超过多少开发商需双倍返还房价款？&　　问：我跟开发商签了商品房预售认购合同，买了一套231.06平方米的房子，也按约交了全额房款1340148元，但对方却没能如期交房。后来我了解到，我买的房子实际面积比合约里的面积减少了35.64平方米，开发商就是为此才无法如期交房的，请问，我能向开发商请求返还房价款吗？&　　律师：房屋实际面积比合同约定面积缩小了35.64平方米，缩水面积达15%，根据相关法律，商品房面积缩水超过3%，开发商应双倍返还房款。因此，开发商应双倍返还给您面积误差比超过3%部分的房款。&　　据此，开发商不仅应将房屋交付给您，还应该返还给您房款36万余元(计算公式：%＋%×2)及支付相应违约金。&　&
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[山东-临沂]
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