公房承租人可以变更吗？公房承租人如何变更？
上 海 市 黄 浦 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
(2013)黄浦民四(民)初字第1143号
原告张戊，女，198&年&月&日出生，汉族，户籍地上海市管弄路&弄&号&室。
原告张甲，男，192&年&月&日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区&家弄82号，
以上两原告的共同委托代理人贺某，上海市某律师事务所律师。
以上两原告的共同委托代理人杨某，上海市某律师事务所律师，
被告张乙，男，195&年&月&日出生，汉族，住上海市黄浦区&家弄82号。
委托代理人张丁(系被告张乙之子)，男，198&年&月&
日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区&家弄82号，住上海市&&路&弄&号&室。
委托代理人吉建明，上海鼎善律师事务所律师。
被告上海新厦建设发展有限公司。
住所地上海市黄浦区厦门路48号6楼，
法定代表人王甲，该公司董事长。
委托代理人庞乙，该公司员工。
委托代理人郭丙，该公司员工。
被告上海黄浦置地(集团)有限公司。
住所地上海市黄浦区南苏州路333号11楼。
法定代表人王丁，该公司董事长。
委托代理人庞某戊，上海新厦建设发展有限公司员工。
原告张戊、张甲诉被告张乙、上海新厦建设发展有限公司(下简称“新厦公司”)、上海黄浦置地集团有限公司(下简称“黄浦置地”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张戊及其与原告张甲的共同委托代理人杨某、被告张乙的委托代理人吉建明、被告新厦公司及被告黄浦置地的委托代理人庞某戊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张戊、张甲诉称：上海市&家弄84号房屋(下简称“系争房屋”)原是原告张甲向被告新厦公司承租的公有居住房屋，日、原告张戊、张甲从被告新厦公司下属新厦物业分公司处得知，被告张乙在日未经承租人张甲及其同住亲属(即原告张戊、张甲之妻朱甲)的同意，通过在《承租人变更申请书》上伪造两原告和朱甲签名的方式，擅自将系争房屋的租赁户名更改在被告张乙的名下，原告认为，被告张乙伪造他人签名，擅自变更系争房屋承租人的行为属无效行为，侵犯了两原告的合法权益，故起诉要求确认被告黄浦置地于日将系争房屋承租人由原告张甲变更为被告张乙的行为无效，并要求将系争房屋的租赁户名恢复为原告张甲。
被告张乙辩称：原告张戊不符合原告的主体资格，其户籍已经迁出系争房屋，且原告张戊在变更承租人时是未成年人，不需要经其同意.原告张甲与被告张乙是父子关系，当时一直生活在一起。2012年，因被告张乙身患绝症，原告张甲才同意至养老院生活，变更承租户名是经过原告张甲同意，且当时是原告张甲亲自带着图章去办理有关承租人的变更手续.因此，系争房屋承租人的变更是合法有效的，要求法院驳回原告的诉请。
被告新厦公司辩称：系争房屋承租人变更的手续均符合有关规定，该户从材料上看是原承租人本人带图章来办理的，不存在无效的情况，因此不同意原告的诉请。另外，原告张戊在变更承租人时是未成年人，不需要经其同意，原告张戊的父亲并不居往在系争房屋内，故也不需要其父亲签名。
被告黄浦置地辩称：同意被告新厦公司的辩称意见。
经审理查明：系争房屋是公房，原承租人是原告张甲，租赁部位包括上海市&家弄82号底层灶间(面积6.3平方米)和二层亭子间(面积4.7平方米)、上海市&家弄84号底层灶间(面积7.2平方米)和二层亭子间(面积8.5平方米)，《租用公房凭证》上记载的房屋地址是上海市&家弄84号。
被告新厦公司是系争房屋所在小区的物业服务企业。1997年10月，被告张乙以“本人系贵公司管辖内顾家弄84号住户张乙，于1997年7月起在本住处底层开业(上海&&室内装潢有限公司)经营办公，原赁租户主是本人父亲张甲因已年迈，母亲也年高，需照顾”为由，向被告新厦公司递交了《申请报告》，要求将系争房屋的承租人变更为被告张乙。在该《申请报告》的申请人处有被告张乙的签名和印章、原告张甲及其妻朱甲的印章、“张戊”字样，被告张乙在该报告中承诺“保证政策回沪人员居住权”。在该报告中还有“同意将以上房屋赁租户主更改为兄长张乙、张丙”字样，在被告新厦公司的《过户报批单》的管理员意见一栏中记载：原承租人张甲夫妇因年迈需照顾，其子张乙征得家庭人员同意，申请过户(另有上海市梧州路&弄&号20.7平方米住房系单位增配)、经查该户无欠租，拟同意从1997年10月起过户给被告张乙，在《过户报批单》的管理所审核意见一栏中记载：同意过户给被告张乙，在凭证上注明另有住房的地址和面积。1997年10月起，系争房屋的承租人变更为被告张乙。2011年3月，案外人上海新黄浦(集团)有限责任公司(下简称“新黄浦公司”)作为出租人，案外人上海端正物业有限公司(下简称“端正物业”)作为填写单位补发了承租人为被告张乙的《上海市租用居住公房凭证》，日，新黄浦公司与端正物业签订《上海市黄浦区授权公房授权经营委托合同》，约定：根据上海市房地局1996
年4月15日与新黄浦公司签订的《面上直管公房地经营授权书》，新黄浦公司对坐落于原上海市黄浦区范国内的直管公房按沪府发【1995】60号文精神拥有经营管理权。新黄浦公司在2003年已完成直管公房的管理体制改革，原直属物业公司已完成民营机制的改革，端正物业继续行使授权公房的经营管理职责，对管辖区内的房屋加强建筑管理、租赁管理，做好租金收缴工作，配合新黄浦公司做好产业管理、使用管理及各项基础资料的管理，新黄浦公司委托端正物业按《上海市房屋租赁条例》的规定与住户签订公房租赁凭证。同日，端正物业与新厦公司签订《公房物业服务委托合同》，将上海市黄浦区南京街道范国内授权经营的国有房产及受事局委托的代管房产，均委托新厦公司实行物业服务，2008年4月，上海市黄浦区人民政府作出《黄浦区人民政府关于同意上海黄浦置地(集团)有限公司代行本区(北片)直管公房经营管理职责的批复》，由黄浦置地代行上海市黄浦区(北片)直管公房经营管理职责。
又查明；1997年10月，系争房屋内的户口簿有两本，分别是被告张乙(户籍户主)及其子张丁、原告张甲(户籍户主)及其妻子朱甲(于2009年3月去世)和原告张戊。
日，原告张戊的户籍由系争房屋迁入上海市管弄路&弄&号&室。
审理中，被告张乙提供了上海市标准件公司的《单位分配职工住房审核单》，记载：原告张戊父亲张丙结婚多年无房，单位分配其夫妻上海市政通路&弄&号&室17平方米居住面积、煤卫独用的公房。在分配原因处还记载系争房屋已由被告张乙居住并做结婚用房。
审理中，两原告提供了上海市机电设备供应公司《住房调配单》，记载：被告张乙及其妻儿因住房拥挤困难，增配上海市梧州路&弄&号20.7平方米二层前楼房屋一间。
审理中，原告张戊、张甲的共同委托代理人陈述：对《申请报告》中的原告张甲及其妻子印章的真实性，两原告没有异议，但该印章是被告张乙私自偷盖的。
审理中，原告张戊申请对《申请报告》中“张戊”、“张丙”等字样是否原告张戊、案外人张丙本人所写进行鉴定。2014
年8月，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心根据本院的委托作出《司法鉴定书》，结论为：《申请报告》中“张戊”、“张丙”字样不是原告张戊、案外人张丙本人所写。
审理中，原告张戊本人向本院陈述：本案诉讼的提起是原告张甲主动提出，律师是原告张戊请来的，原告张甲神志清楚。
审理中，原告张甲本人向本院陈述：被告张乙在系争房屋内申请营业执照和将系争房屋的承租人变更为被告张乙，原告张甲的妻子在世时是知道的.由于原告张甲家里不管事，所以当时不知道承租人变更的事情，原告张甲及其妻子的印章平时是放在家中的抽屉里，现这两枚印章不见了，原告张甲是在妻子去世后半年左右就知道系争房屋的承租人变更为被告张乙，并不是诉状中所写的2013年，《申请报告》中的“张甲”、“朱甲”印章不知是否真实。原告张甲提起诉讼。是因为原告张戊要将其丈夫的户口迁入系争房屋内，遭到被告张乙的拒绝，原告张戊对原告张甲说，只要将系争房屋的承租人改回来，其丈夫就可以报户口。原告张甲的本意并不是要将承租人名字改回来，只要原告张戊的丈夫户口迁入就可以了。原告张甲如果不打这场官司，原告张戊的父亲就要有意见，家里就不得安宁。起诉状是原告张戊所写，原告张甲因眼睛不好，所以对起诉状内容没看过。律师是原告张戊请来的，委托书上原告张甲签名是原告张戊叫原告张甲签的。
审理中，被告新厦公司称：根据当时的政策，办理承租人变更手续时，不需要未成年人签字，也不需要未成年人的监护人到场。两原告委托代理人则表示，根据2009年的规定，需要未成年人或监护人到场、签字。
审理中，原告张戊的父亲张丙作为原告的证人出庭作证，其陈述在1984年前，原告张戊居住在张丙的表弟家，1984年后，原告张戊居住在其外婆家。
以上事实，由《租用公房凭证》、《申请报告》、《单位分配职工住房审核单》、户籍资料摘录、《过户报批单》、《人民来信处理单》、《黄浦区人民政府关于同意上海黄浦置地(集团)有限公司代行本区(北片)直管公房经营管理职责的批复》、《上海市黄浦区授权公房授权经营委托合同》、《公房物业服务委托合同》、《公房物业服务委托合同》、《上海市租用居住公房凭证》、《住房调配单》、《司法鉴定书》、当事人的陈述及本院审理笔录等证据证实。
本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。根据当时的有关规定，有常住户口的公有居住房屋同住人因单位分配住房等原因要求更改承租户名的，由承租人和同住人订立书面协议，向出租人提出申请，出租人应予同意；承租人或同住人在向出租人申请更改承租户名时，必须书面保证按政策可以回沪亲属的居住使用权。根据本院查明的事实，1997年10月，被告张乙的户籍在系争房屋内；被告张乙申请变更租赁户名的理由是其在系争房屋的底层经营办公，原告张甲夫妻年迈需照顾；被告张乙在《申请报告》中书面承诺“保证政策回沪人员居住权”；《申请报告》中的申请人处有原告张甲及其妻朱甲的印章，且该印章是真实的；张丁和原告张戊当时均是未成年人；原告张戊父亲在本案审理中陈述原告张戊在1984年前和1984年后都并不居住在系争房屋内；两原告并无证据证明《申请报告》中的原告张甲及朱甲的印章是被告张乙私盖；两原告并无证据证明当时租赁户名的变更必须经未成年人的监护人签字。因此原告要求确认系争房屋的承租人由原告张甲变更为被告张乙的行为无效缺乏事实和法律依据。更何况原告张甲本人自述其提起诉讼是为了家庭的安宁，为了让原告张戊的丈夫将户籍迁入系争房屋，且并非是2013年才知道承租人已变更为被告张乙；原告张戊的户籍在日时已迁出系争房屋。因此，本院认为两原告的诉请于法无据，不予支持。关于鉴定，由于被告张乙在审理中并未表示过《申请报告》中“张戊”、“张丙”等字样是原告张戊、案外人张丙本人所写，且本院未支持原告的诉请，因此，因鉴定产主的相关费用应由申请人即原告张戊自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告张戊、张甲的诉讼请求。
案件受理费人民币80元，由原告张戊、张甲负担。
鉴定费人民币5，000元，由原告张戊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
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什么是产权房、已售公房、可售公房、不可售公房求解
　1.个人产权房　　指依法登记取得房地产权证收的房屋，包括二级市场的商品房和三级市场补过地价的私产权房（注：私产权房有两种，一种是补过地价的，一种是没有补过地价的，没有补过地价上市出售必须先补地价。）　　个人产权房置换委托依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《上海市房地产转让办法》等有关规定进行操作。　　2.已售公房　　指本市职工自1994年以为按上海市出售公有住房方案购买的并已取得房地产权证或房屋所有权证的公有住房。　　已售公房置换委托依据《上海市扩大职工所购公有住房上市出售实施意见》等有关规定进行操作。　　3.可售公房　　可售公房是指按本市现行房改政策已纳入可出售范围而尚未出售的独用成套公有住房。　　可售公房置换委托依据《上海市扩大职工所购公有住房上市出售的实施意见》、《关于可售公有住房上市出售的试行办法》和《可售公有住房上市出售工作程序》等有关规定进行操作。　　4.不可售公房　　指按本市房改政策尚未纳入出售范围的公有住房，但不包括整幢独用的公有花园住房。它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住宅等不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。
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