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“假按揭”及其法律责任
近年来，在我国房地产市场迅猛发展的大背景下，各种类型的“假按揭”贷款乱象丛生，使之成为监管当局高度关注的“四假”骗贷形式之一。假按揭贷款这一房地产信贷市场的顽症，既助长了房地产市场的非良性发展，又加大了银行业经营风险，甚至干扰了有关房地产市场调控政策的贯彻落实。因此，有必要对“假按揭”贷款进行全面研究，并对有关各方的法律责任和职责进行深入分析，从而为治理“假按揭”贷款问题奠定基础。按揭的由来和“假按揭”的一般界定一般认为，按揭是由香港学者对源于英美法中的Mortgage（一种重要的担保制度）的音译。在英美法中，按揭强调以土地和不动产为了担保一定的债务履行或义务的解除而进行的转移或让渡。香港学者认为，按揭是属主、业主或者归属主将其物业转让给按揭受益人作为还款保证的法律行为。自上世纪90年代以来，房地产按揭制度传入国内并得到迅速发展。由于法制不同，我国的按揭已丧失英美法的原始含义，而一般被认为是指购房人（按揭人）、售房人（第三人）和银行（按揭权人）签订有关合同，约定购房人将其已经预付部分房款的房产的全部权益设定抵押作其按期清偿银行贷款的担保，售房人对购房人的贷款承担不可撤销的保证责任，在购房人不能按时履行债务时，银行有权处分该抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。在银行按揭贷款逐步成为广大购房人弥补资金不足的首选购房方式的同时，“假按揭”也频繁出现，危害巨大。一般认为，“假按揭”是房地产开发商等串通无真实购房意愿的购房申请人（即抵押借款合同中的借款人和抵押人，以下统称借款人）以虚假购房交易套取银行个人住房贷款并代替借款人统一归还贷款的行为。“假按揭”贷款的简要分析“假按揭”的类型分析从购房合同载明的交易标的类型划分。假按揭包括一手房假按揭和二手房假按揭，又可分为个人住房假按揭和个人商业用房假按揭。从假按揭制造主体划分。假按揭包括房地产开发商、房地产交易中介、借款人、银行内部员工和其他主体制造的假按揭。从假按揭具体表现形式划分。（1）借款人资料和签名真实，但所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押（真人假房）；（2）借款人资料和签名真实，所购房产存在，但没有真实购房行为（真人真房）；（3）所购房产存在，但借款人资料或签名虚假，没有真实购房行为（假人真房）；（4）借款人资料或签名虚假，所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押（假人假房）；（5）所有资料和交易行为均为真实，但价格严重高估。“假按揭”的动机分析房地产开发商制造假按揭的动机。（1）弥补建设资金不足，避免申请房地产开发贷款的各种手续；（2）偿还即将到期的房地产开发贷款；（3）将销售不畅的楼盘特别是尾房变现；（4）将不愿或无能力继续开发的房地产项目扔给银行，骗取按揭贷款后脱身。房地产交易中介制造假按揭的动机。（1）将收购的尾房变现；（2）弥补资金周转困难；（3）通过协助办理假按揭获取中介收入；（4）实施金融诈骗，套取银行资金。借款人制造假按揭的动机。（1）将不愿继续拥有的自有房产变现；（2）以自有房产作为抵押物，获得按揭贷款用于其他个人消费或投资，以享有按揭贷款在利率、期限、办理程序等方面的优势。银行内部员工或其他主体制造假按揭的动机。骗取银行贷款。“假按揭”的主要特征分析一手房假按揭主要特征借款人特征。（1）工作单位为拟购买房产的开发商、开发商母（子）公司、销售代理商、承建商、材料供应商或其他关联企业；（2）收入证明上的联系人、联系电话为开发商或销售代理公司工作人员、联系电话；（3）收入很高但不能提供证明材料，或其收入明显高于所从事职业的平均收入水平，或对所从事的职业不熟悉；（4）无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；（5）签名虚假或多处签名不一致。所购房产特征。（1）事实上不存在该房产；（2）房价明显高于周边相同或相近档次楼盘；（3）精装修楼盘装修部分价款明显高于市场装修价格水平；（4）开发商营销策略或优惠措施没有大的改变，滞销楼盘或尾盘突然热销。购房行为特征。（1）一人购买多套房产，或同一单位多人购买同一楼盘；（2）《商品房买卖合同》多项重要内容空白；（3）借款人不知晓购房事实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格、入住时间等基本情况不熟悉、不关心；（4）开发商委托银行代收首付款的，借款人不能提供进账单或进账单显示首付款由开发商通过转账或现金方式代缴；（5）由开发商自行收取首付款的，开发商出具了借款人已缴纳首付款的收据或发票，但在账务上没有收到款项的反映。贷款行为特征。（1）借款人不出面，由开发商或中介机构代办所有贷款手续；（2）多个借款人集中在同一天或相近几天内办理贷款，贷款金额、期限相近，贷款成数达到或接近最高成数；（3）借款人对贷款利率、月还款额等要素不关心，对借款合同内容无所谓或不知情；（4）借款人选择到期一次性还本付息方式。开发商行为特征。（1）不愿存入按揭贷款保证金；（2）不愿接受资金监管；（3）房屋竣工后，迟迟不办理房屋所有权证或抵押登记手续；（4）将大量按揭贷款挪作他用，项目工程进度缓慢或形成烂尾。贷款偿还特征。（1）贷款偿还日前由开发商通过转账方式往借款人还款账户内存入与月还款数相同或相近金额的款项，或以现金方式存入，但多个借款人存款凭条上的签名为同一人笔迹；（2）同一楼盘多个借款人同时违约，违约期数相同或相近，且非因借款人与开发商、物业管理公司或贷款银行产生纠纷所致。其他特征。（1）达到入住条件后，借款人所购房产一直处于空置状态；（2）所购房产的使用人不是借款人且与借款人不存在租赁关系。二手房假按揭主要特征借款人特征。（1）为所购房产交易中介的内部员工，或与售房人为直系亲属；（2）无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；（3）签名虚假或多处签名不一致。所购房产特征。（1）事实上该房产不存在；（2）售房人不能提供《房屋所有权证》或其他合法产权证明的原件；（3）签订房屋买卖合同之前借款人就已是所购房产的所有权人；（4）借款人拟购房产建成时间较早，成新度较低，正常市场上难以成交；（5）评估价格明显偏高。购房行为特征。（1）借款人不知晓购房事实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格等基本情况不熟悉、不关心；（2）购房合同多项重要内容空白；（3）借款人未按规定将首付款交到指定账户，而是由售房人直接收取但难以证明借款人已支付首付款。贷款行为特征。（1）借款人不出面，所有贷款手续委托房地产交易中介、某一机构或某个人代办；（2）借款人一次或分次以现金方式提取贷款或以转账方式将贷款转入另外一个与购房行为不相关的账户。“假按揭”各方的法律责任分析由于“假按揭”涉及到借款人、银行、房地产商三方主体、四个法律关系，现实情况又相当复杂，加之我国现行法律法规尚不完善，因此，“假按揭”的责任区分和法律认定具有相当难度，已成为银行风险管理、金融案件治理乃至司法实践的难点问题之一。借款人和开发商应承担的民事责任如果是开发商通过伪造借款人签名“假按揭”的，由于根本不存在借款人，因此应由开发商承担全部的还款责任。如果是开发商和借款人串通进行“假按揭”的，由于借款合同有效，借款人应按照合同的约定清偿贷款，并由开发商承担连带保证责任。当然，借款人履行义务后，可以以其并未真正购房，也未使用贷款为由要求开发商返还贷款。在借款合同中一般约定开发商的保证责任为“阶段性”保证，在借款人所购住房的抵押登记手续办理之后，开发商的连带责任即告免除，该笔贷款由借款人以其所购住房提供抵押担保。刑事责任借款人和开发商的刑事责任分析借款人在“假按揭”过程中，借款人明知开发商有通过“假按揭”骗取银行信贷资金的企图，并且和开发商配合通过签订购房合同和借款合同的方式来共同实施诈骗行为，因此，如果开发商的“假按揭”欺诈行为构成犯罪，则借款人便应构成共同犯罪。但是在“假按揭”诈骗中，一般均是由开发商对其员工或亲友进行指使、强迫或者利诱，开发商在整个“假按揭”欺诈的操作中居于组织和主导地位，属于共同犯罪中的主犯，而借款人由于协助开发商实施了诈骗行为，应属于共同犯罪中的从犯。根据我国现行刑法的规定，以欺诈手段骗取银行贷款的，首先应考虑的是贷款诈骗罪。但是，由于贷款诈骗罪的犯罪主体必须是年满16周岁的自然人，单位不能成为本罪的犯罪主体，因此，虽然借款人的欺诈行为可构成贷款诈骗罪，但开发商的贷款诈骗罪不成立，这是当前我国刑法的一个重大疏漏。其次，虽然合同诈骗罪没有犯罪主体的要求，但是一般认为合同诈骗罪的犯罪主体应限于合同的当事人，而在“假按揭”中，开发商并非借款合同的当事人，因此，开发商亦不构成合同诈骗罪。虽然由于主体不符不能以《刑法》中的特殊诈骗罪来追究开发商的刑事责任，但至少可以以对犯罪主体没有特殊要求的普通诈骗罪来追究开发商的刑事责任。除了对于主体的不同要求外，无论是贷款诈骗罪、合同诈骗罪，还是普通诈骗罪，均要求行为人以非法占有为目的，使用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大公私财物。犯罪客观方面均是以欺诈的方法行骗;犯罪主观方面是须以非法占有为目的。对于开发商以“假按揭”手段获取银行信贷资金而言，犯罪客体和犯罪主体均符合诈骗罪的构成要件，但对于客观方面和主观方面是否符合诈骗罪的构成要件，则须根据“假按揭”的不同类型再进行具体分析。银行及其工作人员的刑事责任分析银行及其工作人员是否构成共同犯罪?所谓共同犯罪，是指二人以上共同故意犯罪，成立共同犯罪最为重要的条件之一是犯罪各方须有共同故意，除要求各共犯人在主观上相互沟通、彼此联络外，还要求各“共犯人都明知共同犯罪行为的性质，危害社会的结果，并且希望或者放任危害结果的发生”。在“假按揭”中，虽然在某些情况下银行及其有关人员明知甚至参与了“假按揭”的操作(如帮助开发商收集身份证件等)，但银行或其有关人员一般在主观上并没有诈骗银行信贷资金的意图，因此，在“假按揭”中，银行及其有关工作人员一般不构成和开发商的共同犯罪。但是，如果有证据证明银行某些工作人员确实在主观上有诈骗银行信贷资金的意图，并在行为上和开发商共同实施了“假按揭”行为的，该工作人员可构成共同犯罪。是否构成“渎职发放贷款罪”?所谓渎职发放贷款罪，根据我国《刑法》第186条第2款的规定，是指银行或者其他金融机构的工作人员违反法律、行政法规规定，向关系人以外的其他人发放贷款，造成重大损失的行为。银行和工作人员均可构成本罪的犯罪主体。从上述规定可以看出，构成本罪的要件之一是银行或者其他金融机构的工作人员发放贷款的行为“违反法律或行政法规”的规定。如上文的分析，在开发商和借款人串通“假按揭”的情况下，银行发放贷款的行为并不违反现行法律和行政法规的直接规定。虽然《商业银行法》中有关于银行应严格审查借款人用途的规定，但这一规定不应作为借款合同无效的依据，也不应作为判定银行及其工作人员刑事责任的依据。因此，银行发放“假按揭”贷款不应构成渎职发放贷款罪。是否构成“国有单位主管人员合同渎职罪”?根据我国《刑法》第167条的规定，国有公司、企业、事业单位直接负责的主管人员，在签订、履行合同的过程中，因严重不负责任被诈骗，致使国家利益遭受重大损失的，构成国有单位主管人员合同渎职罪。“严重不负责任被诈骗”是指国有单位主管人员在签订履行合同中，对签约对方的主体资格、资信状况以及履约能力等不进行认真调查，致使对方通过合同骗取财物，或者明知对方根本没有履约能力而仍然签订合同的。本罪属于结果犯，只有因严重不负责任被诈骗导致国家利益遭受重大损失结果的，才构成本罪。商业银行(此处指国有商业银行)在发放个人按揭贷款时，本应对借款人的主体资格和履约能力进行严格审查。但是在“假按揭”中，特别是在所有借款人资料和购房合同均系伪造的“假按揭”中，开发商之所以能够得逞，其主要原因就在于银行没有对借款人的主体资格和履约能力进行审查。如果开发商无法还款，也无财产可供执行，造成大量银行贷款无法收回的，贷款银行的主管人员即构成本罪。另外，如果在“假按揭”贷款中，银行工作人员的行为尚不构成犯罪但符合《金融违法行为处罚办法》第16条所列情形的，贷款银行和有关责任人员亦应受到相应的行政处罚。贷款银行的法律责任及处罚根据银行工作人员是否知情，又可分为两小类:(1)银行毫不知情的“假按揭”。这一类是银行工作人员对开发商的“假按揭”意图并不知情的情况下发放了贷款。从目前实际发生的情况看，多数是由于银行工作人员未严格按照银行内部规定和操作流程对按揭贷款申请进行审查，对本可以识别并防范的“假按揭”申请未能识别而发放了贷款。(2)银行知情的“假按揭”。实际上，这一类“假按揭”在表现形式上可分两种:一种是银行明知开发商和借款人的“假按揭”意图，但没有表示反对，并发放了贷款;另一种是银行不仅明知开发商和借款人的“假按揭”意图，而且还参与了“假按揭”的操作过程，如为开发商顺利进行“假按揭”出谋划策等。这两种类型“假按揭”的不同之处在于银行对于“假按揭”参与程度和主观恶性不同;相同之处在于，从《合同法》的角度看，银行在抵押借款合同中均非善意的当事人。需要说明的是，银行某个信贷员“知情”是否构成银行的“知情”?根据我国《民法通则》第43条的规定，“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”信贷员作为银行的工作人员，其对借款人资信审查的行为属于经营行为，其在经营行为中做出的意思表示视为银行的意思表示，其在经营行为中所获知的信息亦应视为银行获知的信息。因此，银行工作人员对开发商和借款人进行“假按揭”的明知，应视为银行的明知。银行不得以不知情为由拒绝承担有关责任。监管部门对“假按揭”的处置职责根据《中华人民共和国银行业监督管理法》赋予银行监管部门的职责，我国银行监管部门有权对“假按揭”案件进行查处、对有关银行业机构和有关人员进行处罚，并负有移送“假按揭”涉嫌犯罪的案件的责任。监管部门对“假按揭”的处置一旦发现“假按揭”，监管部门一方面应及时介入案件调查，甚至动用延伸调查权，分清参与各方的法律责任，有类别地采取不同措施对有关银行、责任人进行处罚；另一方面也督促涉案银行及时采取法律、经济、行政手段保全银行信贷资产的安全，对其他银行进行适当的风险提示。其中，分清各方法律责任，采取不同监管措施是监管部门处置“假按揭”的关键和难点。根据上文对“假按揭”各方法律责任的分析，大致可以分为：一是对开发商恶意骗贷但贷款行不知情的，贷款行可依据《民法通则》和《合同法》有关规定，停止发放贷款或提前收回贷款，提前行使担保权利并要求借款人和开发商承担连带赔偿责任，或者通过转按揭等方式转移风险。贷款行自身应承担“贷款三查”不严的责任，监管部门应酌情对贷款行或相关责任人进行处罚。二是对贷款行降低按揭贷款门槛、内控制度执行不严及违规操作造成贷款损失的，监管部门应对贷款行及相关责任人给予严厉处罚。三是对开发商与购房人或银行员工串通，以非法占有银行资金为目的的，应在追究贷款行及相关责任人责任的同时，对假按揭是否涉嫌犯罪进行认定，并依据认定结果决定是否将案件移送司法机关。由于我国现行法律制度的不完善、行政法规不完备、部门规章不具处罚依据、规范性文件缺乏制裁效力等等问题，监管部门在现实中往往遇到的是缺乏足够而有力的处罚依据和措施的问题。当前，对于“假按揭”涉及到的违法违规问题，监管部门可以依据《中华人民共和国银行业监督管理法》第21条、第37条、第45条等，《商业银行法》第7条、第82条、第83条、第84条等以及《金融违法行为处罚办法》的有关规定采取处罚措施，也可依据《商业银行授信工作尽职指引》和《商业银行房地产贷款风险管理指引》等采取适当监管措施。移送“假按揭”涉嫌犯罪的案件对于“假按揭”涉嫌犯罪的案件，监管部门应严格执行最高人民检察院《关于在行政执法中及时移送涉嫌犯罪案件的意见》，及时移送司法部门，避免由监管部门承担逾期移交或该移交而不移交的法律责任。移送标准。根据《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》（以下简称规定）第3条及《最高人民检察院、公安部关于经济犯罪案件的追诉标准的规定》第42条之规定：以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额在一万元以上的，应予追诉。涉嫌构成犯罪的，依法需要追究刑事责任的，必须向公安机关移送。移送要件。一是移送书要对案件所涉行为的性质作出判定，认为其已超出本单位政执法部门管辖范围，涉嫌犯罪。二是涉嫌犯罪案件的调查报告，要对案件的事实、结果、原因和必要证据等所作的调查以及对上述材料的认证，作出具体和完整的报告。对不予立案的救济。监管部门将涉嫌犯罪的案件移送公安机关后，若公安机关不予立案，可依据《规定》第9条：行政执法机关接到公安机关不予立案的通知书后，认为依法应当由公安机关决定立案的，可以自接到不予立案通知书之日起3日内，提请作出不予立案决定的公安机关复议，也可以直接建议人民检察院依法进行立案监督。行政执法部门对公安机关不予立案的复议决定仍有异议的，应当自收到复议决定通知书之日起3日内建议人民检察院依法进行立案监督。总之，“假按揭”案件的频繁发生是现阶段我国银行内部控制不健全、监管处罚不到位、法律法规不完善、房地产金融不发达、社会信用环境不良好等诸多因素综合引发的现象，因而也必须从上述几个方面综合整治才能全面防范“假按揭”的发生。（作者单位：中国银监会中国人寿保险股份有限公司）
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假按揭制造房地产虚假繁荣
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假按揭制造房地产虚假繁荣
『 作者： | 文章来源： | 点击数： | 更新时间：8/6/2009 AM 9:30:48 』
据国家统计局公布的数据，1-3月，全国个人按揭贷款984亿元，增长13.2%。有业内专家分析估计，其中部分资金可能流向了“假按揭”。最高人民法院副院长奚晓明日前也表示，虚假按揭贷款案件开始明显增多。而一些媒体的调查发现，假按揭现象在地产市场是公开的秘密。假按揭产生的后果，就是楼市成交量大幅增加，退房率增高。
“假按揭”
制造房地产虚假繁荣
对比美国较为完善的个人信用制度，目前我国征信系统建设才刚刚起步。房地产信贷市场广泛存在的“假按揭”现象，正是我国个人房地产贷款信用缺失的真实写照。
“假按揭”，从本质上看就是房地产开发商利用虚假的购房合同和购房人基本情况等材料，骗取银行信用并非法取得银行按揭贷款的行为。“假按揭”产生的原因主要有：
(一)获得个人住房按揭贷款与项目开发贷款之间的利差收入。
在商业银行的部门设置上，个人住房按揭贷款归口个人业务部门管，属于务范畴，项目开发贷款由公司业务部门或专门的房地产信贷部门管理，属于公司业务领域。前者具有利率优惠(一般为5%)、贷款期限长(最长达30年)、审批手续简便等特点；后者具有利率高(一般为8%-10%)、贷款期限短(一般为5年)、审批按项目标准审批手续复杂等特点。在利益驱动下，不法房地产开发商会伪造假材料骗取按揭贷款。
(二)完全为了骗取银行的信贷资金，有的甚至卷款潜逃，房产项目就成为“烂尾楼”，纯属诈骗行为。
(三)在楼盘销售不畅时实施“假按揭”。通过伪造身份证及相关资料，或利用亲朋好友的身份证、在职职员的身份证进行按揭贷款。这样做既可以提前收回投资，又制造楼盘旺销的假象，借以抬高房价。
(四)某些银行工作人员出于各种目的，配合开发商搞假按揭现象也在一定程度上存在，商业银行在一定程度存在纵容或配合作假现象。
通常“假按揭”存在一定的隐蔽性，在出现违约或购房人迟迟办理不了“产权证”以后才被发现。
对于商业银行来说，“假按揭”存在很多危害，从恶意诈骗银行资金的角度看，会带来银行信贷资金的损失，因为一旦骗取银行资金的诈骗发生，银行是最终的受害者；从套取利差收入、获取银行信贷资金，但还款有保障等弄虚作假的角度看，实际也存在干扰商业银行信贷资产分类和准确的风险评估，干扰银行的正常经营秩序。一旦出现楼市逆转，实际上风险就由商业银行承担了，极易形成不良资产。从整个社会经济秩序角度看，“假按揭”扰乱了社会信用体系，还容易制造房地产虚假繁荣的假象、抬高房地产价格，制造房地产泡沫。对于“假按揭”，除了依法予以严惩以外，商业银行实际上是有能力进行事先防范的。主要措施有：审查要严、要细。如项目资本金比例是否达到30%、“四证”是否齐全、开发商市场口碑和资质如何？对开发商的材料要辨认真伪、对按揭人的经济能力进行认真审查；项目贷款后要跟踪管理，对失职或故意合谋的银行工作人员要严肃追究行政、经济甚至法律责任。
“假按揭”反映社会征信制度的缺失。目前，上海市制订了第一部联合征信管理办法，于2000年成立了上海资信有限公司。1999年中央银行建立了中央银行信贷登记咨询系统，取得一定的进展，但我国中介机构、立法建设、信用评估标准等亟待完善。应借鉴美国经验，建立个人的信用记录，让那些搞假按揭的开发商难以立足，寸步难行。信用制度就像“达摩克利斯”剑，对“假按揭”发挥一种有效威慑和抑制作用。
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浅析“假按揭”贷款的预防和控制
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&&近​年​来​,​“​假​按​揭​”​贷​款​案​件​频​繁​发​生​,​不​仅​扰​乱​了​房​地​产​市​场​秩​序​,​而​且​危​及​银​行​信​贷​资​产​安​全​,​对​金​融​、​经​济​和​社​会​的​稳​定​造​成​不​良​影​响​。​预​防​和​控​制​“​假​按​揭​”​贷​款​,​需​要​完​善​信​用​法​制​,​加​大​对​住​房​“​假​按​揭​”​的​打​击​力​度​;​加​强​商​业​银​行​内​控​建​设​,​堵​塞​信​贷​管​理​漏​洞​,​建​立​健​全​贷​款​评​估​制​度​,​突​出​对​“​假​按​揭​”​贷​款​风​险​环​节​的​关​注​与​审​查​,​并​从​严​要​求​中​介​机​构​,​增​强​其​风​险​责​任​;​政​府​应​加
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你可能喜欢银行防范“假按揭”风险的对策与建议
文章摘要：而且严重危及银行信贷资产安全,危害住房金融业务健康发展,导致银行出现信用风险、声誉风险和道德风险等负面事件.因此,有效防范和控制&假按揭&风险,已成为推进住房金融业务健康发展的当务之急. 一、假按揭的表现形式……
近年来,个人住房贷款&假按揭&案件频繁发生,不仅扰乱房地产市场秩序,损害消费者利益,而且严重危及信贷资产安全,危害住房金融业务健康发展,导致出现信用、声誉和道德风险等负面事件.因此,有效防范和控制&假按揭&风险,已成为推进住房金融业务健康发展的当务之急. 一、假按揭的表现形式 根据是否存在借款人真实签名,&假按揭&分为:一是以借款人真实签名的购房合同和抵押借款合同办理的&假按揭&.根据工作人员是否知情,又可分为毫不知情的&假按揭&与银行知情的&假按揭&.二是以伪造借款人签名的购房合同和抵押借款合同办理的&假按揭&.即开发商为骗取银行贷款,以伪造借款人签名的方式向银行提供虚假购房合同和其他申请资料,向银行申请个人住房贷款. 二、&假按揭&的主要风险表现 （一）房地产开发商资金风险.一般情况下,银行与房地产开发商签订的按揭协议要求开发商承担阶段性担保或回购义务,但这一义务的履行主要依赖于开发商的经济实力.在&假按揭&业务中,恶意套取银行信贷资金的房地产开发商大都资金不充足、资信状况不佳,常有拖欠工程款的情形,因此银行要求开发商履行担保责任或回购义务几乎不能实现. （二）名义购房者偿债风险.&假按揭&的特殊性在于所谓的购房者是名义上的,但既然名义购房者在借款合同上签名,就应对自己民事行为所引起的法律后果承担相应的民事责任.但在多数&假按揭&案件中,开发商借用的名义购房者主要是其内部员工,流动性很大,当银行催收以及法院执行判决时,名义购房者往往下落不明或无力偿还贷款. （三）抵押物处置风险.为尽可能多地套取银行信贷资金,&假按揭&案件中,房地产开发商往往将房屋价格虚假抬高,即使银行成功处置抵押物,所得款项在扣除诉讼、拍卖等费用后也不足以清偿贷款.此外,2002年6月,最高人民法院公布的《关于在建工程价款优先受偿权问题的批复》规定:&建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权&.若开发商存在拖欠工程款的情形,处置抵押物时必须优先支付工程价款,剩余款项才能用于归还银行贷款,银行贷款不能受偿的风险较大. 三、防范&假按揭&风险的对策与建议 （一）强化贷款&三查&工作,规范银行内部业务操作.一是加强对房地产开发商资质和信用的评估.认真核查项目立项及报批手续是否合法有效；开发项目&五证&是否齐全；土地及在建工程是否办理过其他银行贷款的抵押登记；项目总投资概算、资金来源与到位情况；相邻地段、同类同档次物业的销售价格、销售情况和客户群体等,甄选资金实力雄厚、信誉良好的开发商作为合作对象.二是落实&面谈、面签和居访&制度.对借款人的真实身份、家庭住址、工作单位、联系方式、收入水平等情况进行认真核实,判断其真实购房意愿.三是明确银行对开发商资金运用的监督权利.银行应与开发商签订资金封闭管理协议,要求开发商在银行开立项目资金专用账户,实行销售资金封闭管理.四是做好按揭房屋抵押登记工作.银行应按照相关法律法规规定,及时将抵押登记合同送交至房地产交易部门,并督促开发商与银行共同到房产部门办理合法有效的抵押登记备案手续.五是实行审批责任制.落实分管行领导、信贷部门负责人、具体业务人员的审批责任,形成有效的内部制约机制.六是对已签订按揭贷款合作协议和已放贷款的项目要加强贷后管理.商业银行应当建立健全按揭贷款的贷后管理制度,定期开展按揭贷款贷后检查,对按揭项目建设进度、销售进展、已发放贷款金额及质量情况、存在的风险点等进行密切监督,采取有效措施应对潜在风险与突发事件,防范&假按揭&发生. （二）设立&交叉违约&条款,保护银行合法权益.交叉违约条款作为典型的保护性条款,有助于强化银行贷款人地位.所谓交叉违约,是指如果本合同项下的债务人在其他借贷合同下出现违约,则视为对本合同的违约,本合同的债权人可以对该债务人采取相应的反违约措施.一般说来,借款人在其他协议中违约时,其他债权人便处于强有力的地位要求借款人履行义务.为此,借款人往往会与其他债权人进行谈判以寻求解决办法,可能造成损害贷款人利益的情形.若贷款协议规定设有交叉违约条款,贷款人则可以借款人在其他协议下违约为由宣布违约事件,从而取得与其他债权人共同参加债权人会议、参与谈判及按比例分享债权的权利.同时,必要时贷款人还可以要求贷款加速到期,与其他债权人一道强制执行借款人的资产.可见,交叉违约条款的设立对保护银行合法权益,约束借款人和开发商行为,降低损失等方面具有重要作用. （三）加强部门协调配合,建立信息共享机制.银行、房管、工商等相关部门应加强协同配合,建立信息共享制度,共同防范&假按揭&.一是房地产抵押登记部门应统一规范抵押登记和预登记备案制度,避免重复登记,建立抵押房产信息系统,有限度地披露房地产开发商的基本情况及资信、资质情况,项目立项、规划、是否取得预售许可证及证号、抵押备案等情况,供贷款银行查询.二是相关部门之间应建立信息共享机制.银行应与房管、工商等相关部门建立沟通交流机制,引入网上房地产询价系统、在线抵押及查询系统等,实现信息共享,从源头上防控&假按揭&行为. （四）加快中介机构发展,健全住房融资市场保障机制.&假按揭&的发生与我国目前的住房融资市场保障机制的不健全,缺乏律师事务所、建筑监理机构等中介机构有效参与有关.以香港为例,借款人从银行取得购房贷款并非直接交给开发商自由支配和使用,而是由律师事务所进行控制和监管.开发商需要用款时,必须取得专业的建筑监理机构出具的工程进度和用款需求证明后再向律师事务所申请,这种由中介机构监控开发商对购房贷款使用的制度在很大程度上防止了开发商对于按揭贷款的挪用,从源头上避免&假按揭&行为发生.而我国目前并未建立类似的住房融资市场保障机制,即使有律师参与住房按揭贷款,也仅限于对借款人资信和贷款手续的一般审查.建议效仿香港地区,鼓励律师事务所、专业的建筑监理机构等相关中介机构参与到住房按揭贷款的市场运作,明确律师事务所对开发商资格合法、合规性和真实性的审查责任,引入建筑监理机构审查制度,监督按揭贷款封闭运作、专款专用,防止贷款挪用. （五）加快信用立法步伐,构建良好信用环境.我国目前征信制度尚处于起步阶段,尚未形成专门规范征信行为的法律、法规,企业及个人信用信息的采集与利用无法可依.社会信用法制建设的滞后以及失信惩罚机制的缺位助长了部分企业和个人不讲信用行为的发生.为此,建议加快信用立法步伐,形成统一、权威的信用法律体系.一方面,尽快将工商、税务、海关、公安、法院、电力及电信公司的相关信息资料与征信系统连通,扩充征信系统内涵.同时,提高征信系统信息的准确性和信息更新的及时性,有限度地开放企业及个人的信用记录,为市场参与者（包括银行）提供选择交易对手的客观判断依据,使其做出正确的决策；另一方面,建立全国范围内的灰名单和黑名单共享制裁制度,使不守信用者承担信用风险以及相应的法律后果,提高企业及个人的失信成本,抑制&假按揭&的发生.
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