回迁房的由来
回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子；商品房就是由发展商自己出售的房子。
如果回迁房，跟商品房都办理房产证了，那交易都一样。如果没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。但回迁房一般来说都比商品房要便宜，敢于承担风险，那就买回迁房比较划算。
回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的
10%。而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证；另一种是业主只持有回迁协议。回迁房作为第一种情况，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名。
回迁房与商品房的区别
回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别：1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。
2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。
另外，拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖；集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。
云南治国律师事务所的欧国刚律师在接受腾讯房产访问时表示：
由于回迁房一般是有两种，一、业主手中有房产证的，按正常购买商品房处理；
二、业主手中持有回迁协议的，但尚未交付或虽已交付但未办理房产证的，此种情况因不能立即过户，至于什么时间开发商能满足办理商品房房产证的条件也不清楚，所以购房者要关注以下风险：
1、签约主体的合法，一般回迁协议上的回迁安置人是可以处置房产的所有权人，在签署回迁房购买协议时必须确定卖方是回迁协议上的被安置主体；
2、在签署购房协议时支付的是预付款还是定金还是全部房款？一般情况建议购房者最好签订定金合同，如果购房人需要交纳20%以上的预付款的，应尽量减少预付款的比例，可以设置“待开发商竣工验收后或者业主办理房产证后再行支付百分之几十的预付款”条款，还可以加上高额的违约金来保护自己，比如在业主办理房产证或者符合办理房产证的条件后3日内如不能对购房人办理房屋产权过户手续，延期一日缴纳房屋总价的0.5%作为延期履行违约金。当然如果觉得回迁房遥遥无期不一定能等待或者将来有可能违约，一定要增加对自己保护的条款，比如“截至日，若开发商仍未竣工交付或者业主尚未办理房产证的，该等预付款应由业主退还购房人，并加收人民银行同期贷款利率下的利息”。
3、尽量避免在签署协议时将房款全款付清，建议留一定的尾款，待成功办理房产证过户后付清；
4、由于双方签署协议时，房屋尚未具备过户条件，因此卖方往往会因为市场价格的变动，存在一房二卖的情况，在购房协议中必须约定好高于市场预期价格变动的违约金，防止卖方一房二卖，导致事实上的履约不能。
5、在过户时通常会产生一些税费，一般卖方比买方承担的税费要多，在此种情况下可以在协议上约定，过户产生的税费由买卖双方各自承担等条款，同时约定违约条款，避免卖方在过户时拒绝承担过户税费而导致不能顺利完成过户手续。
6、由于开发时间比较长，回迁安置房在签署购房协议后，可能会发生一些意外事件，导致卖方主体身份的变化，比如因为诉讼、继承等原因造成卖方的主体资格不合法或合法主体发生了变更，买方只能凭借购房协议请求卖方履行债权偿还义务，因此在购房时，最好能让卖方提供一定数额的履约担保。
如果在购房回迁房过程中产生纠纷要如何处理？
产生纠纷时应先看合同约定，然后以解决问题的方式谈判处理，谈判不成只能诉讼解决。对于回迁房的购置，一定要注意合同的完备。
回迁安置房购买是一项比较复杂的买卖法律关系，建议买卖双方都应该委托专业律师全程咨询或委托专业律师进行代理，避免日后给您造成巨大的经济损失和精神创伤。
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欧国刚律师
云南治国律师事务所律师，擅长房产投资、合同纠纷及房产相关法务。
上海大邦律师事务所专职律师，专注民商领域，擅长房地产及公司法范筹的法律服务。
北京市中银（南京）律师事务财税法律事务部主任律师，注册税务师，浙江工商大学客座教授。
云南治国律师事务所副主任律师。擅长房产投资、合同纠纷及房产相关法务。
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本期责编：回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子；商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。
1一、未取得房产证回迁房能否买卖，买卖双方签订的回迁房买卖协议能否有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的……”。该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。只要是出卖人有《》和《回迁证》，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，买卖双方签订的有效。所以在满足相应条件下回迁房可以买卖。2回迁房收房要注意的问题有：(1)注意详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象;(特别是阳台等悬空的地方)。由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，用扫帚轻扫干净再仔细检查。(2)注意检查墙体是否平整、是否渗水、是否有裂缝。特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。3出卖人(甲方)买受人(乙方)根据《中华人民共和国》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本协议，以资共同信守执行。1、因甲方的房屋被依法迁，甲方自愿将其回迁的楼房转让给乙方。乙方取得房屋后，甲方不得以任何理由反悔。
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直接到法院起诉对方擅长: 土地房产14年执业经验没有房产证，现在还不能进行过户。律师365认证律师擅长: 合同事务8年执业经验卖方： (以下简称甲方)
买人： (以下简称乙方)
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相
关法律、法规的规定，甲、乙双方就房屋买卖事项经过友好协商，一致同意签订如下房屋买卖协议，共同遵守。
一、甲方自愿将坐落于 省 市 县 路 小区
区 栋 室，建筑面积为 平方米的 号自有回迁楼房，出售给乙方。
二、上述房屋包括附属设备，经双方约定房屋价格（人民币）： 元/平方
米；总款共计人民币： （大写）万元人民币。
三、双方约定，本协议签订之日，乙方一次性交清房款；甲方同时将房屋钥匙、
房屋产权证明及身份证复印件交付给乙方。同时双方应该同时为对方出具相应的收到凭证。
四、甲方必须保证其出卖给乙方的房屋，产权为交易本人，绝无他项权利设定或
其他纠纷或产权亲属关系。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方因此而受到的经济损失。
五、双方对房屋质量无异议，房屋交付后，因房屋质量引起的纠纷，双方不相互
承担赔偿责任。
六、甲方所出售房屋为拆迁安置回迁房，甲方并未办理产权登记手续，对此乙方
完全知晓。乙方同意甲方关于房屋产权过户的承诺：甲方在能办理产权登记时应该第一时间办理产权登记，甲方办理完全产权登记后，应立即协助乙方办理产权过户手续。
七、在办理房屋产权转移过户登记时，甲方应予全力协助。如因甲方的延误，致
使影响产权过户登记，因而使乙方遭受损失的，由甲方负赔偿责任。
八、合同生效后，房屋升值与甲方无关。
九、本协议签订前，该房屋如有应缴纳的一切税收、费用，概由甲方负责。本协
议签订后办理房屋所有权证书费用为甲方负责。其他税费按有关法律规定，各自承担。
十、甲方在房屋出售给乙方即乙方付清房款与甲方签订本合同后不得将房
屋另行转让给他人，如若违约本约定应赔偿房款总价外还应赔付房款总价款20%的违约金。
十一、本协议签订后，双方应该共同遵守。如违约，违约方除赔偿对方相
应经济损失外，还应该赔偿对方房屋总价款20%的违约金。
十二、甲方法定继承人一致同意此次房屋买卖交易，并且同意本协议所有
条款，甲方法定继承人无此房屋的继承权与使用权。
十三、在本协议履行过程中，双方发生分歧应该协商解决，可以签订补充
协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。协商不成，任一方均可起诉至房屋所在地人民法院。
十四、本协议一式两份，双方各执一份为凭。
十五、本协议自双方签字之日起生效。
甲方（签字）： 乙方（签字）：
身份证号： 身份证号：
通信地址： 通信地址：
邮政编码： 邮政编码：
电 话： 电 话：
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通信地址：
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（法定继承人意见 日擅长: 刑事辩护12年执业经验
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版权所有&&&&蜀ICP备号安置回迁房买卖的纠纷_北京京创律师事务所安置回迁房买卖的纠纷　||　　签买卖合同购买安置回迁房，交付款项并实际居住后，卖方反悔，称其拆迁安置房是家庭共有，卖房没有得到家人同意，买卖合同无效，要求返还房屋。买房起诉要求被告履行合同，协助办理过户。
一、原被告之间签订的《房屋转让合同》合法有效。
　　（一）被告转让房屋，属于有权处分。 　　被告在房屋转让合同签订前，已经以被告名义签订了拆迁安置补偿协议，并向原告出示，以证明被告对房屋有权处分。在起诉前，被告已经取得两证，进一步确定了房屋所有权，属于有权处分，符合《合同法》第132条之规定。 　　房屋安置在被告名下，至于家庭成员内部如何分配不影响合同对外的效力，更不能对抗善意第三人。原告支付了当时合理的市场价格。家庭成员内部如何对房屋进行分配，并不能对外产生效力。 　　（二）签订房屋转让合同时被告没有取得房屋产权证，不构成合同无效的理由。 　　虽然《城市房地产管理法》第37条第1款第6项规定未依法登记领取权属证书的不得转让，但本条规定的立法本意不是限制合同自由，而是从产权明晰的角度规范房地产市场。违反此条只是违反了行政管理性规定，而非民事合同的禁止性规定，合同并不能因此导致无效。 　　综上，该合同是经过双方协商一致，系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。
二、原告已经履行了主要付款义务并实际占有房屋。
　　合同约定房屋总价款为58万元，原告依照合同约定先后付款共计40万元，已经履行了主要付款义务。原告也在房屋内安装了太阳能等家用设施，准备装修。
三、原告不存在违约行为。
　　《合同法》第六十二条第四项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。由于各种因素，合同中没有约定也不可能约定被告办好以被告为产权人的房证的确切时间，只是笼统约定被告自能够办理房证之日起30天内办好房证，以及以此为基准日的过户时间、付清余款时间。因为合同对能够办理房证的时间不可能而且实际上也没有加以约定，所以原告在无法预料“能够办理房证”时间的情况下，接到过户通知后需要筹集资金的准备时间，代理人认为，原告接到电话后，予以回复，积极地筹集资金准备办理过户手续，并不存在违约行为。 　　根据购房合同第六条规定，余款的交付时间是在房证过户后，而事实上，房屋至今仍没有办理过户手续，所以原告并没有违约。需要特别说明的是，合同备注是对第六条做的解释说明。首先从备注产生的背景来看，被告认为合同第七条是对被告的约束，而对原告没有违约责任的条款，于是就在合同第六条的基础上设置了备注条款。从内容上看，第六条第二分句是“上房后付7万”，备注的第一分句是“上房后5日内付7万”，第六条第三分句是“房证过户给乙方后付清所有余款”，而备注的第二分句是“房证办好5日内付清余款”，备注中的“房证办好”应理解为第六条中的“房证过户给乙方”。所以，代理人认为，对合同条款的理解应放在整个合同中进行解释，而不能想当然地顾名思义。 　　另外备注中最后一个分句逾期缴款的的约定，代理人认为，第一，本违约责任是对备注前两个分句所述内容的制约，而在本合同履行过程中，7万已经支付，付清余款是在房证过户给乙方后，现在房证还没有过户，不存在支付余款的问题，更不存在原告违约问题。第二，本违约责任约定比例过高，违背公平原则和诚实信用的原则，违背生活常理。退一万步讲，即使原告违反备注约定，该违约责任的比例也应按照合同法司法解释二予以调整。
四、被告应依照合同约定协助原告办理房屋产权过户手续。
　　原告与被告是在2010年签订的协议，并按照合同约定及时支付了房款。如今办理房屋过户手续已不存在障碍，被告应当依据诚实信用、全面履行合同等原则，协助原告办理讼争房屋的过户转让手续。
　　综上所述，提请法院维护原告的合法利益，支持原告的诉求。相关阅读关键词离婚房产分割分家析产继承房屋拆迁安置房屋买卖纠纷其他房产纠纷诉讼常识}