二手房营改增买房缴税后，房子卖价低于买价怎么缴税
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时间：2016-03-21 07:37
营改增是什么意思,例如二手房门面不满两年的税率该怎么算，五一后缴税有什么优惠_百度知道
营改增是什么意思,例如二手房门面不满两年的税率该怎么算，五一后缴税有什么优惠
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出门在外也不愁 18日,财政部官网发布消息,5月开始“营改增”,房地产行业将按11%的税率征收增值税。与老百姓关系最密切的要数二手房了,虽然尚未出台实施细则,省城市场也未见明显波动,不过一些市民非常关注这一政策将带来哪些影响。买房光看“证满两年”还有用吗?当年几万块买的房改房,如今价值百万,增值不少,税咋收?原来买二手房网签时故意压低成交价,再卖会吃亏吗? 现在“证满两年”免税 营改增后是否优惠 济南市民高先生正考虑换房子,准备买套大点的二手房。“5月开始营改增,税到底多了还是少了?”现在中介给他推荐房源时,都把“证满两年”作为一个关键要素。因为按现行税收政策,房产证满两年的话,交易时免缴5.6%的营业税(含附加税)。对大户型来说,这笔税不是个小数。因此,在挑选房源时,高先生更倾向于“证过两年”的“免税房”。 从5月开始,营业税就要取消,改增值税。高先生表示,按他的理解,这是针对房子增值部分征税,买房只看证满几年恐怕不行了。“增值税有没有满两年免征这回事?” 按今年两会期间国家税务总局局长王军的说法,“营改增”的改革方向和本意是减轻税负。3月18日,财政部官方网站发布消息,在明确新增试点行业的原营业税优惠政策原则上予以延续,对老合同、老项目及特定行业采取过渡性措施,确保全面推开营改增试点后,总体上实现所有行业全面减税、绝大部分企业税负有不同程度降低的政策效果。 据此,业内人士认为,二手房交易营改增之后,延续证满两年免征的优惠政策是大概率事件。 房改房增值近百万 税负是否增加 高先生说,自己现在住的是房改房,当年房改花了几万块,由于地段好,现在卖的话起码能值100多万。“要是按增值部分缴税,我这种房子岂不是最亏了?”而且由于历史遗留问题,他的房子虽住20多年,但刚拿到房产证。 济南一中介负责人介绍,在实际交易中,有些房源可能会受影响。像高先生这种住了几十年才拿到房产证的情况也常遇到,济南地税部门对这种新办证的房改房,在征收营业税时,允许用当年的统一购房收据来证明实际持有时间,以实现减免优惠。但改增值税后,具体怎么办尚不得知,如果按房地产行业11%的增值税税率征税,肯定是笔大支出。 “济南房价一直稳定增长,房龄越大的房源增值越大。如果单纯按增值部分缴税,不考虑持有年限减免因素,对老房子将是一大利空。按以往经验,个人房产交易税负增加,房东必然抬高房价转嫁给买家。”该负责人称,如果继续满两年免征增值税,则不存在这个问题。 虚报网签价格或将吃亏 准备卖房的市民胡先生看到营改增的消息后,不免叫苦:“我的房子别看网签成交价才40万,其实花了70万。几年前为少缴税,故意在网签时填低一些。如果按增值多少缴税,再转手就要吃亏了。一下虚增30万呢!” 一中介交易员李先生透露,目前为省税,二手房买卖双方在网签时刻意压低成交价早已不是秘密。“我上周刚办完一个,历下区一套二手房,实际成交价120多万,但网签时,双方一致同意填报80万。因为征税是以网签价格为基数,这样能帮买家少缴税,包括契税,甚至个税、营业税。” “营改增”后,这种现象或被改变。二手房买卖没发票,税务部门计算房产增值多少,很可能按网签系统中的报价。一套房子买时压低价格,将来再卖时,增值额“虚增”几十万,将按11%的税率缴纳增值税。买时省了几千块税,卖时可能增加好几万元税。虚报网签价格将失去意义,甚至得不偿失。 济南二手房市场还没现明显波动 2013年“新国五条”出台时,传闻二手房转让按增值额的20%缴个人所得税,加税猜测在短期内掀起一波交易高潮,济南市二手房市场突然爆棚。随着后来细则出台恐慌消失,市场才恢复平静。这次“营改增”,是否会复制“20%个税”的行情? 20日,记者从链家、21世纪等多家中介了解到,虽然已敲定5月开始“营改增”,但二手房市场并未出现明显波动。目前二手房买卖的税费支出一般都由买家承担,因此,对业主影响不大,至于对买家的影响,则要看具体政策细则和具体操作。“一切都处于不确定状态,买卖双方都不会着急。”济南链家一工作人员表示,有的已成交客户催促抓紧过户,避免夜长梦多,防止政策出现变动。 业内认为,按实际增值多少缴增值税,相比以前按售价和持有年限征营业税,更公平合理,在交易中赚得多就得多缴税。营改增将有利于二手房交易和流通。 想爆料？请登录《阳光连线》（/）、拨打新闻热线0，或登录齐鲁网官方微博（@齐鲁网）提供新闻线索。齐鲁网广告热线2，诚邀合作伙伴。来源生活日报)营改增5月1日落地！二手房营改增不一定多缴税－财经频道-齐鲁晚报网
营改增5月1日落地！二手房营改增不一定多缴税
核心提示：
13日，国家税务总局局长透露，营改增5月1日落地，首次涉及自然人缴纳增值税。即二手房交易中的营业税将改为增值税，买卖房子缴税多了还是少了？算差价时房贷利息能否抵扣？对于房产买卖有多大影响？业内人士指出，虽然尚未出台“营改增”相关政策及实施细则，但已受到广泛关注。
13日，国家税务总局局长透露，营改增5月1日落地，首次涉及自然人缴纳增值税。即二手房交易中的营业税将改为增值税，买卖房子缴税多了还是少了？算差价时房贷利息能否抵扣？对于房产买卖有多大影响？业内人士指出，虽然尚未出台&营改增&相关政策及实施细则，但已受到广泛关注。
增值多则缴税多
记者从济南多家中介了解到，目前个人买卖二手住宅一般涉及到三种税：契税、个税和营业税。5月份要实施的&营改增&，就是把营业税改成增值税，从去年&3&30新政&之后，二手住宅持有不满两年对外转卖的，卖方需要按房产总价的5.6%缴纳营业税，这是税率最高的一项房产交易税。不过，持有两年及以上的普通住宅对外销售的， 享受免征营业税优惠。
如果改为增值税，首先税率会有变化，据税务部门的有关人士介绍，根据行业不同，增值税税率目前分为17%、13%、11%、6%等多种。届时二手房的增值税适用哪个，需等待具体的实施细则，毫无疑问，这个税率很关键。
营改增变化在哪儿
举个例子，假如房主张先生一年前花80万元购买了一套住宅，现在想卖掉变现。如果能卖100万元，需要缴纳营业税5.6万元，即100万&5.6%。改增值税后，则只对增值部分征税，假设适用现行房地产行业的通用税率11%，则需要缴增值税2.2万元，即(100万-80万)&11%。
不过，目前税务部门还没出台政策，适用税率是多少尚不得而知。很显然，营改增后，一大利好就是征税的基数变小，只对差价部分计税。业内人士认为，这也更加合理，房子增值越多则缴税越多，而不是只看&房龄&。
房贷利息咋扣除？
假如张先生这套房子持有时间超过两年，按现行规定营业税免交，改为增值税之后，是否也延续免征优惠政策？根据 &营改增&税负只减不增原则，业内人士认为，给予减免是个大概率事件，应该会制定过渡措施。刘先生是济南一家国企的财务主管，他觉得&营改增&实行差额征税，有一些问题得解决好。&像新房一般开发商还能提供正式发票，二手房连个发票都没有。参照买房时网签系统的申报价格还是重新评估？
另外，大多数普通老百姓买房子是按揭贷款，房贷的利息支出、中介费、装修费，是不是应该属于抵扣项？房主怎么提交凭证？&据济南链家的交易中心总监张海豹介绍，目前在二手住宅交易时，个人所得税就属于差额征收，即卖方按增值部分的20%缴个税。这得有个前提，必须向税务部门提供原始价值凭证，计算出差价。没有当年购房发票的怎么办？按照卖价的1%征个税。而在实际操作中，绝大多数二手住宅都按照总价的1%缴个税。
张先生说，像商铺、办公楼等非住宅二手房转让时，除了契税、个税、营业税外，还要征收印花税(0.5&)以及土地增值税(差价的30%-60%)。土地增值税也是按差价计税，必须提供购买价格凭证。
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营改增是什么意思,例如二手房门面不满两年的税率该怎么算，五一后缴税有什么优惠
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出门在外也不愁 18日,财政部官网发布消息,5月开始“营改增”,房地产行业将按11%的税率征收增值税。与老百姓关系最密切的要数二手房了,虽然尚未出台实施细则,省城市场也未见明显波动,不过一些市民非常关注这一政策将带来哪些影响。买房光看“证满两年”还有用吗?当年几万块买的房改房,如今价值百万,增值不少,税咋收?原来买二手房网签时故意压低成交价,再卖会吃亏吗? 现在“证满两年”免税 营改增后是否优惠 济南市民高先生正考虑换房子,准备买套大点的二手房。“5月开始营改增,税到底多了还是少了?”现在中介给他推荐房源时,都把“证满两年”作为一个关键要素。因为按现行税收政策,房产证满两年的话,交易时免缴5.6%的营业税(含附加税)。对大户型来说,这笔税不是个小数。因此,在挑选房源时,高先生更倾向于“证过两年”的“免税房”。 从5月开始,营业税就要取消,改增值税。高先生表示,按他的理解,这是针对房子增值部分征税,买房只看证满几年恐怕不行了。“增值税有没有满两年免征这回事?” 按今年两会期间国家税务总局局长王军的说法,“营改增”的改革方向和本意是减轻税负。3月18日,财政部官方网站发布消息,在明确新增试点行业的原营业税优惠政策原则上予以延续,对老合同、老项目及特定行业采取过渡性措施,确保全面推开营改增试点后,总体上实现所有行业全面减税、绝大部分企业税负有不同程度降低的政策效果。 据此,业内人士认为,二手房交易营改增之后,延续证满两年免征的优惠政策是大概率事件。 房改房增值近百万 税负是否增加 高先生说,自己现在住的是房改房,当年房改花了几万块,由于地段好,现在卖的话起码能值100多万。“要是按增值部分缴税,我这种房子岂不是最亏了?”而且由于历史遗留问题,他的房子虽住20多年,但刚拿到房产证。 济南一中介负责人介绍,在实际交易中,有些房源可能会受影响。像高先生这种住了几十年才拿到房产证的情况也常遇到,济南地税部门对这种新办证的房改房,在征收营业税时,允许用当年的统一购房收据来证明实际持有时间,以实现减免优惠。但改增值税后,具体怎么办尚不得知,如果按房地产行业11%的增值税税率征税,肯定是笔大支出。 “济南房价一直稳定增长,房龄越大的房源增值越大。如果单纯按增值部分缴税,不考虑持有年限减免因素,对老房子将是一大利空。按以往经验,个人房产交易税负增加,房东必然抬高房价转嫁给买家。”该负责人称,如果继续满两年免征增值税,则不存在这个问题。 虚报网签价格或将吃亏 准备卖房的市民胡先生看到营改增的消息后,不免叫苦:“我的房子别看网签成交价才40万,其实花了70万。几年前为少缴税,故意在网签时填低一些。如果按增值多少缴税,再转手就要吃亏了。一下虚增30万呢!” 一中介交易员李先生透露,目前为省税,二手房买卖双方在网签时刻意压低成交价早已不是秘密。“我上周刚办完一个,历下区一套二手房,实际成交价120多万,但网签时,双方一致同意填报80万。因为征税是以网签价格为基数,这样能帮买家少缴税,包括契税,甚至个税、营业税。” “营改增”后,这种现象或被改变。二手房买卖没发票,税务部门计算房产增值多少,很可能按网签系统中的报价。一套房子买时压低价格,将来再卖时,增值额“虚增”几十万,将按11%的税率缴纳增值税。买时省了几千块税,卖时可能增加好几万元税。虚报网签价格将失去意义,甚至得不偿失。 济南二手房市场还没现明显波动 2013年“新国五条”出台时,传闻二手房转让按增值额的20%缴个人所得税,加税猜测在短期内掀起一波交易高潮,济南市二手房市场突然爆棚。随着后来细则出台恐慌消失,市场才恢复平静。这次“营改增”,是否会复制“20%个税”的行情? 20日,记者从链家、21世纪等多家中介了解到,虽然已敲定5月开始“营改增”,但二手房市场并未出现明显波动。目前二手房买卖的税费支出一般都由买家承担,因此,对业主影响不大,至于对买家的影响,则要看具体政策细则和具体操作。“一切都处于不确定状态,买卖双方都不会着急。”济南链家一工作人员表示,有的已成交客户催促抓紧过户,避免夜长梦多,防止政策出现变动。 业内认为,按实际增值多少缴增值税,相比以前按售价和持有年限征营业税,更公平合理,在交易中赚得多就得多缴税。营改增将有利于二手房交易和流通。 想爆料？请登录《阳光连线》（/）、拨打新闻热线0，或登录齐鲁网官方微博（@齐鲁网）提供新闻线索。齐鲁网广告热线2，诚邀合作伙伴。来源生活日报)营改增5月1日落地！二手房营改增不一定多缴税－财经频道-齐鲁晚报网
营改增5月1日落地！二手房营改增不一定多缴税
核心提示：
13日，国家税务总局局长透露，营改增5月1日落地，首次涉及自然人缴纳增值税。即二手房交易中的营业税将改为增值税，买卖房子缴税多了还是少了？算差价时房贷利息能否抵扣？对于房产买卖有多大影响？业内人士指出，虽然尚未出台“营改增”相关政策及实施细则，但已受到广泛关注。
13日，国家税务总局局长透露，营改增5月1日落地，首次涉及自然人缴纳增值税。即二手房交易中的营业税将改为增值税，买卖房子缴税多了还是少了？算差价时房贷利息能否抵扣？对于房产买卖有多大影响？业内人士指出，虽然尚未出台&营改增&相关政策及实施细则，但已受到广泛关注。
增值多则缴税多
记者从济南多家中介了解到，目前个人买卖二手住宅一般涉及到三种税：契税、个税和营业税。5月份要实施的&营改增&，就是把营业税改成增值税，从去年&3&30新政&之后，二手住宅持有不满两年对外转卖的，卖方需要按房产总价的5.6%缴纳营业税，这是税率最高的一项房产交易税。不过，持有两年及以上的普通住宅对外销售的， 享受免征营业税优惠。
如果改为增值税，首先税率会有变化，据税务部门的有关人士介绍，根据行业不同，增值税税率目前分为17%、13%、11%、6%等多种。届时二手房的增值税适用哪个，需等待具体的实施细则，毫无疑问，这个税率很关键。
营改增变化在哪儿
举个例子，假如房主张先生一年前花80万元购买了一套住宅，现在想卖掉变现。如果能卖100万元，需要缴纳营业税5.6万元，即100万&5.6%。改增值税后，则只对增值部分征税，假设适用现行房地产行业的通用税率11%，则需要缴增值税2.2万元，即(100万-80万)&11%。
不过，目前税务部门还没出台政策，适用税率是多少尚不得而知。很显然，营改增后，一大利好就是征税的基数变小，只对差价部分计税。业内人士认为，这也更加合理，房子增值越多则缴税越多，而不是只看&房龄&。
房贷利息咋扣除？
假如张先生这套房子持有时间超过两年，按现行规定营业税免交，改为增值税之后，是否也延续免征优惠政策？根据 &营改增&税负只减不增原则，业内人士认为，给予减免是个大概率事件，应该会制定过渡措施。刘先生是济南一家国企的财务主管，他觉得&营改增&实行差额征税，有一些问题得解决好。&像新房一般开发商还能提供正式发票，二手房连个发票都没有。参照买房时网签系统的申报价格还是重新评估？
另外，大多数普通老百姓买房子是按揭贷款，房贷的利息支出、中介费、装修费，是不是应该属于抵扣项？房主怎么提交凭证？&据济南链家的交易中心总监张海豹介绍，目前在二手住宅交易时，个人所得税就属于差额征收，即卖方按增值部分的20%缴个税。这得有个前提，必须向税务部门提供原始价值凭证，计算出差价。没有当年购房发票的怎么办？按照卖价的1%征个税。而在实际操作中，绝大多数二手住宅都按照总价的1%缴个税。
张先生说，像商铺、办公楼等非住宅二手房转让时，除了契税、个税、营业税外，还要征收印花税(0.5&)以及土地增值税(差价的30%-60%)。土地增值税也是按差价计税，必须提供购买价格凭证。
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