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房地产公司财务管理中存在的问题及对策
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转自：资管云
引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。
来源丨发改委官网
完善企业外债备案登记管理，
有效防范外债风险
——国家发展改革委有关负责人就《国家发展改革委 财政部关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》答记者问
为切实有效防范外债风险和地方政府隐性债务风险，守住不发生系统性风险的底线，近日，国家发展改革委、财政部联合印发了《国家发展改革委 财政部关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。为准确理解和全面把握《通知》的有关精神，推动《通知》顺利实施，记者采访了国家发展改革委有关负责人。
问：请介绍一下《通知》出台的背景。
答：近两年，我们注意到，部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，但申请备案登记的外债规模偏大，动辄五、六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。
为全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中全会精神，认真落实中央经济工作会议和全国金融工作会议部署，切实有效防范外债风险和地方政府隐性债务风险，守住不发生系统性风险的底线，国家发展改革委会同财政部对企业特别是地方国有企业的外债风险进行了深入研究，于近期联合印发了《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，从完善公司治理结构、强化信息披露、加强监管协作等方面，对下一阶段企业发行中长期外债工作进行了部署。
问：请介绍企业境外发债管理工作的主要情况及下一步工作思路。
答：2015年9月我委发布《关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》（以下简称“2044号文”），实施企业外债备案登记制管理改革，为企业境外发债提供了较大便利，受到市场主体的普遍欢迎。2017年，企业境外发债2358亿美元。月，企业境外发债992亿美元，同比基本持平。
目前存在的问题主要包括三个方面：一是境外发债主体结构有待进一步优化，比如地方城投公司评级整体较低，房地产企业境外发债规模增长较快等。二是企业境外发债风险防控需要加强，部分企业自身资信情况一般，外债偿还能力受到关注。三是部门之间外债管理协调配合机制有待完善。
为解决上述问题，需要我们不断改进完善企业境外发债备案登记工作。下一步，我们将会同有关部门，按照“控制总量、优化结构、服务实体、审慎推进、防范风险”的外债管理原则，健全本外币全口径外债和资本流动审慎管理框架体系，合理控制外债总量规模，优化外债结构，有效防范外债风险。一是着力优化外债结构，重点支持一批综合经济实力强、国际化经营水平高、风险防控机制健全的大型企业和金融机构赴境外发债，引导资金投向创新发展、绿色发展、新兴产业、高端制造业以及乡村振兴、京津冀协同发展、长江经济带、“一带一路”建设和国际产能合作等重点领域项目，加大对实体经济的支持力度，有力推进供给侧结构性改革和新旧动能转换，推动经济高质量发展。二是尽快制定《企业发行外债登记管理办法》。在总结外债备案登记两年多来实行效果的基础上，进一步听取地方、企业、金融机构、中介机构等方面的意见建议，明确发债企业资质要求和条件标准，完善备案登记申报方式和办理程序，不搞变相行政审批，防止自由裁量，为企业跨境融资提供更多便利。同时，加强外债信息汇总和事中事后监管，明确违规约束措施，规范备案登记管理。三是规范企业举债有关资质要求和资金投向，加强外债风险预警，出台违规行为惩戒措施，完善市场约束机制。同时，引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。四是督促指导市场主体和中介机构主动加强国际资本市场分析研判，合理配置资产负债，优化币种和久期匹配。引导企业使用货币互换、掉期、远期外汇、期权等衍生产品防范汇率风险，降低债务成本，增强偿付能力。五是完善部门间协同监管机制，主动加强与国家外汇局等部门的沟通协调和信息共享，强化监管统筹。
问：关于加强外债风险防范，《通知》提出了哪些具体要求？
答：一是着力支持综合经济实力强、国际化经营水平高、风险防控机制健全的大型企业赴境外市场化融资。
二是要求拟举借外债企业具有完善的公司治理结构、管理决策机制和财务管理制度，实现实体化运营，同时企业要加强外债的“借、用、还”全过程管理。
三是鼓励企业外债募集资金重点用于支持创新发展、绿色发展、新兴产业、高端制造业以及“一带一路”建设和国际产能合作等。外债资金支持的募投项目，要建立市场化的投资回报机制，形成持续稳定、合理可行的财务预期收益。
四是规范拟举借企业外债信息的披露。在相关文件中，要明确举借债务由发债企业作为独立法人负责偿还。
五是引导拟举借外债企业关注外汇市场变化，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，有效防控外债风险。
六是加强事中事后监管和对违规发债企业、中介机构等主体及其主要负责人的问责力度，实施跨部门联合惩戒，及时公开通报，并限制相关责任主体新申请或参与外债备案登记工作。
问：《通知》下发后还有哪些工作考虑？
答：为确保《通知》能够得到有效贯彻执行，国家发展改革委将着力做好三项工作。一是加强宣传引导，督促有关部门、企业及中介机构按照通知要求做好企业境外发债有关工作。二是加强指导监督，着力提高全国发展改革系统的监管能力。三是加强惩戒处罚力度。我委将会同有关部门加强对企业外债发行领域信用体系建设，将外债发行违规主体和相关责任人纳入信用记录，实施联合惩戒。此外，将对境外发债违规企业及相关中介机构实行“三次警示制度”，根据企业违规次数，分别采取约谈、通报违规行为，以及暂停其外债备案登记或参与发行外债资格等惩戒措施，近期我们已专门发布了新闻稿件对此进行重点解读。
国家发展改革委
财政部关于完善市场约束机制
严格防范外债风险和地方债务风险
发改外资〔号
各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委、财政厅（局）：
为深入贯彻落实党的十九大、中央经济工作会议和全国金融工作会议精神，进一步发挥国际资本市场低成本资金在支持实体经济转型升级和推进供给侧结构性改革方面的积极作用，完善市场约束机制，切实有效防范中长期外债风险和地方债务风险，现就有关事项通知如下。
一、拟举借中长期外债企业（含金融机构，下同）要实现实体化运营，依法合规开展市场化融资，充分论证发行外债的必要性、可行性、经济性和财务可持续性，同时依托自身资信状况制定外债本息偿付计划，落实偿债保障措施。严禁企业以各种名义要求或接受地方政府及其所属部门为其市场化融资行为提供担保或承担偿债责任，切实做到“谁用谁借、谁借谁还、审慎决策、风险自担”。
二、要紧密围绕推进供给侧结构性改革的方向，着力支持综合经济实力强、国际化经营水平高、风险防控机制健全的大型企业赴境外市场化融资，募集资金重点用于支持创新发展、绿色发展、战略性新兴产业、高端装备制造业以及“一带一路”建设和国际产能合作等。
三、拟举借中长期外债企业要建立健全规范的公司治理结构、管理决策机制和财务管理制度。申报企业拥有的资产应当质量优良、权属清晰，严禁将公立学校、公立医院、公共文化设施、公园、公共广场、机关事业单位办公楼、市政道路、非收费桥梁、非经营性水利设施、非收费管网设施等公益性资产及储备土地使用权计入企业资产。
四、利用外债资金支持的募投项目，要建立市场化的投资回报机制，形成持续稳定、合理可行的财务预期收益。如募投项目取得投资补助、运营补贴、财政贴息等财政资金支持，有关决策程序必须依法合规，必须把地方财政承受能力和中长期财政可持续作为重要约束条件，坚决杜绝脱离当地财力可能进行财政资金支持。
五、拟举借中长期外债企业要统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，稳妥选择融资工具，合理持有外汇头寸，密切关注汇率变动，有效防控外债风险。
六、拟举借中长期外债企业要规范信息披露。在债券募集说明书等文件中，不得披露所在地区财政收支、政府债务数据等可能存在政府信用支持的信息，严禁与政府信用挂钩的误导性宣传，并在相关文件中明确，地方政府作为出资人仅以出资额为限承担责任，相关举借债务由发债企业作为独立法人负责偿还。有关信用评级机构不得将企业信用与地方政府信用挂钩。申报企业应对申请材料的真实性、合规性负责。
七、发展改革部门要切实加大事中事后监管力度，利用社会信用体系建设、大数据预警监测分析等多种创新方式，加强对外债资金使用情况和项目后续建设运营情况的督促检查工作。财政部门对依法合规承接政府投资项目的企业，应当按规定和批准的预算及时拨付资金，不得拖欠。
八、建立健全责任主体信用记录，对涉及地方政府违法违规融资和担保的企业、承销机构、会计师事务所、律师事务所等主体及其主要负责人，加大惩处问责力度，纳入相关领域黑名单和全国信用信息共享平台归集共享，实施跨部门联合惩戒，及时公开通报，并限制相关责任主体新申请或参与外债备案登记工作。
国家发展改革委 财政部
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银行在为承包商出具保函时，会要求申请人提供信用担保、实物抵押，或支付保证金等形式办理。对于资信状况较差的承包商来说，往往只能被迫选择采用支付保证金的形式办理，长期占压资金，势必会增加资金的成本。　　财务风险较大，汇兑损益不确定性强。国外工程除经济援助项目是以人民币和当地币计价外，其它工程项目都是以外币形式计价的，其中有些工程项目的合同价采用100%的当地币形式计量，但大多数工程项目都会采用以一定比例的美元，加一定比例的当地币的形式计量。一般说来，业主希望用工程所在国的货币给承包商支付工程款，但在项目实施过程中，机械设备、建筑材料的采购，及国外人员工资等，一般都以美元等硬通货予以支付，这就出现用当地币兑换成美元或其它货币的情形。　　若遇到当地币大幅度贬值或美元大幅度升值时，就会产生巨额的汇兑损失，1997年7月东南亚金融危机就曾对我国国外工程造成巨大影响。可见汇率波动带来的财务风险，直接会影响到工程成本费用，同时也成为影响工程资金管理的重要因素之一。　　针对上述问题，笔者认为，为提高企业在国际市场上的竞争力，必须解决好资金问题，具体应对措施包括：　　建立健全资金管理制度，加强资金管理的计划性和成本费用管理的可控性。　　加强资金收支计划，强化计划执行力度　　工程资金的正常周转，直接关系到工程进度的顺利实施，因此项目部从投标组价开始，就应当重视资金收支计划的编制。在编制过程中，应综合考虑预付款额度、工程进度款结算、前期开办费用、材料设备采购价、进口材料设备清关费用、国内员工与当地聘用人员工资标准、当地设备租赁行情、当地税收缴纳规定、外汇牌价等一系列问题，编制出切合实际、切实可行的资金管理计划，并在过程管理中，落实计划执行情况，出现问题，及时调整，随时反映资金的实际状况，满足工程进度和项目管理者的需要。　　加强成本费用的有效控制　　工、料、机及管理费用的支出是项目资金流出的主要渠道，控制成本费用需注意以下几个方面：国内、外人员工资标准的合理制定；通过询价和谈判，尽量压低材料设备采购价；了解当地租赁市场行情，节省设备租赁费支出；加强材料设备管理，减少施工过程中不必要的浪费，或丢失、毁损事故；尽量压缩管理费支出；健全报销制度，加强对外文原始票据的稽核等。　　掌握游戏规则，运用融资技巧，减少融资成本　　根据国外工程保函特点，选择融资成本最低的金融机构。　　由于国外工程的保函普遍金额大，有效期长，而且业主大多要求保函必须经过当地银行转开，并支付大大高于国内的保函转开费用，因此，在实际办理保函业务时，笔者认为应考虑如下几个方面：　　（1）如果承包商在当地资信良好，可以考虑由当地银行直接出具保函，从而缩减保函转开费用的支出。　　（2）在国外工程中，工程延期是十分普遍的事情，工程一旦延期就必然会要求将原保函展期，而有些保函在办理展期业务时，保函的金额是可以递减的，例如预付款保函，承包商可以按照已被业主扣回的预付款的余额，作为保函展期的实际金额，从而可以大大减少保函的展期费用。　　（3）转开行收取转开费的费率是浮动的，具体每个保函转开费的收取比例，取决于保函出具行的资信状况。例如，象中国银行这样的&老字号&银行，在国际上知名度较高，往往在国外被确定为一类银行，即资信状况较佳的金融机构，因此对这类银行出具的保函的转开费用一般较低，甚至还可以低于正常收费标准。而国内的其它股份制银行在国外多数属于二类银行，对于这类银行出具的保函往往会收取较高的转开费用。可见，选择适合的金融机构出具保函，也是减少资金支出的渠道之一。　　在材料设备采购方面，有效地利用信用证的优势，拓展新型信用证模式，分期分批支付货款，缓解资金支付压力。　　信用证是国际贸易结算中常用的支付方式，它把由进口人履行付款责任，转为由银行从中担保，履行付款责任，同时保证出口人能够安全迅速地收到货款，进口人能及时收到货运单据。这种支付在一定程度上解决了进出口人之间互不信任的矛盾，同时，也为进出口双方提供资金融通的便利。　　土木建筑工程中，材料、设备的采购量较大，甚至会占到总标价的50%，如此大额的采购，如果不能很好地运作资金，将直接影响到工程的顺利实施及成本费用的控制，因此，承包方应充分利用信用证的优势融通资金，确保工程资金的良性周转。例如某大型国有企业，在国外承揽了一项3000多万美元的工程，在施工过程中，需从日本进口近1500万美元的球墨铸铁管材，如此大额的材料采购，无疑对项目部来说是望而兴叹。但项目部考虑到如此大量的采购，可分多笔、多票进行加工和运输，而且从订立采购合同、加工、发货、运输、到港、清关、运至现场等多个环节，要经过近半年的时间，因此决定通过出具信用证的方式，货到后分期分批地支付货款，缓解了一次性付款的资金压力，达到短期融资的最佳效果。　　为满足国外工程的实际需要，笔者还在实际工作中，通过与双方银行的多次沟通磋商，摸索出了一个新型的信用证运作模式，即由公司总部利用国内良好的资信，从国内出具信用证，出口人将货物加工完成后，不通过中国境内，直接运至工程所在的第三国，提单等船运文件一式两份，分别转给国内信用证出具行和工程所在地的项目部各一份，再由国内总部进行支付的新方式。这种运作模式，在国外项目部当地资信不够、较难融资的情况下，可以有效地缓解项目部资金短缺的压力和融资困难的问题，保证工程的顺利实施。， 充分利用国家的扶持政策，拓宽融资渠道。　　为了更好地引导和鼓励建筑企业&走出去&，政府先后出台了多项扶持政策，例如，继2000年国务院32号文下发后，财政部、商务部又于2003年推出了《关于支持我国企业带资承包国外工程的若干意见》，对2001年颁布的《国外工程保函风险专项资金管理暂行办法》进行了补充规定。北京市商务局也在近年出台并实施了针对北京市拥有对外经营权的企业设立的国外工程保函风险专项基金，从而在很大程度上推动金融、保险机构为国外工程企业提供融资便利，为我国对外工程承包行业的快速发展，提供了重要的政策保证。国家出资设立的&国外工程保函风险专项资金&，已委托中国银行独家承担具体运做，并承办专项资金项下保函业务，为企业开辟了新型融资渠道。由于此项基金可以放大20倍，甚至30倍使用，即600万美元的保函，只需占用20万或30万美元的保函基金额度，因此更在很大程度上缓解了企业投标、履约、预付款保函的担保问题，解决了许多承包商融资难的问题。因此，承包商应充分利用政府部门的政策支持，提高自身融资能力，拓展国际市场，加快本企业对外工程承包事业的快速发展。　　加强保险观念，提高索赔意识，认清索赔收入是国外工程资金来源的渠道之一。　　保险是一种经济保障活动，投保人一旦发生保险范围内的损失，就可以依照保险公司的索赔程序，得到适当的经济补偿，因此保险是转嫁风险的有效手段。以我公司在巴基斯坦实施的某工程为例，该工程于1993年中标，合同额约计4400万美元。当工程进展1年多后，遇到巴基斯坦前所未有的特大洪水，使工程遭受了重大经济损失，但由于项目组未雨绸缪，投保了工程一切险，最终从保险公司索赔了上千万巴基斯坦卢比的索赔项，减少了不可抗力带来的经济损失。　　由于目前国外市场竞争激烈，低价中标现象明显，因此索赔成为国外工程突出的特点之一。中国人的索赔观念一向较弱，而且不喜欢打官司。通过我公司近20年国外工程施工管理的经验，我们认识到，实施国外工程，索赔是十分常见而且必要的事情，它不仅表现在意外事故和不可抗力上的经济索赔，还存在向业主索赔工期和因设计变更、材料价差等形成损失的索赔，等等。项目部全体管理人员，都应提高索赔意识， 都有责任随时随地地发现并搜集索赔信息和资料，最大限度地争取索赔收入，增加资金流入，扩大利润空间。　　加速提升银企携手合作，营造双赢平台，建立我国完善的金融服务支持体系　　许多金融机构都对大型国际土木建筑工程心存疑虑，认为这类项目远在国外，鞭长莫及，投资风险较大，再加上近些年来金融机构大额放贷不能追回事例的屡见不鲜，甚至商业欺诈行为的日益增多，许多金融机构宁愿放弃获利机会，也不愿承担可能会形成不良资产的风险，因此一些拥有对外经营权的企业，由于解决不了保函担保和外币融资问题，所以只能还停留在国内市场，而不能真正&走出去&，开拓海外市场。然而，金融机构的这些顾虑大多是由于他们对国外工程不了解造成的。这就要求我们必须加强银企沟通，银企合作，让银行了解我们的企业，了解我们的国外工程，了解企业的实力，了解我们的资金能力和资信状况，只有这样，才能建立和完善支持国外工程业务发展的社会支持体系，才能使银行对我们的企业有信心，对我们的项目有信心，才能更好地支持我们，实现企业与银行间的双赢，增强企业在国际市场的竞争力。　　运用金融产品，规避汇兑风险　　汇兑风险是国外工程资金管理中的常见问题，主要表现在以下几个方面：货币兑换；对外贸易结算；偿还外币贷款；以外币偿还国内总部人民币垫款时都会产生汇兑损益。　　目前国内许多金融机构都针对这一问题，推出了一些可以有效规避汇兑风险的产品，例如：远期结售汇，远期外汇买卖，外汇期权买卖等产品。企业可以在合适的时机下，与银行订立合同，将汇率锁定，待付款时按照双方约定的汇率进行交割，从而达到外汇保值和规避汇兑风险的目的，但要求申请人要能洞察汇市走势，较准确地分析汇率的发展趋势。　　认真研究当地税法，运用有关税收政策，融通资金　　承包商应遵守驻在国的法律、法规和税收政策，由于各国的税收制度不同，承包商必须认真研究所在国税法，了解所在国的税种、税率、征收方式等，采取各种合法的减税、免税和避税措施，提高承包工程的经济效益，避免遭受经济损失。同时，应从中找寻有利于项目部资金管理的有利政策，达到融通资金的作用。例如，根据斯里兰卡国家Guide to Value Added Tax （即增值税指南）11章11.1款①规定，在VAT税的纳税期间内（一般按季度申报），当期末进项税额大于销项税额时，可以到税务局办理退税事宜。某大型国有施工单位，在斯里兰卡实施供水工程项目，由于该项目材料进口量大，项目部利用斯里兰卡税法中的上述规定，从税务局得到1个多亿斯里兰卡卢比的退税款，从而增加了资金流入，达到短期融资的效果。　　中国的建筑企业要真正&走出去&，开拓国际市场，找寻企业新的生存和发展空间，就必须拥有雄厚的资金实力和融资能力。国际承包企业只有及时发现存在的问题，并找出相应的对策和防范措施，才能切实提升企业在国际市场上的竞争力和抗风险能力，使企业立于不败之地。
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