现金分红方案：48家股息率跑赢银行一年期定存
来源：证券日报
　　据统计数据，截至3月22日，A股总计有530家上市公司发布了2015年年度利润分配方案。其中478家上市公司发布了现金分红方案，占比达90%。此外，227家上市公司公布了送股方案。175家上市公司同时公布了现金分红及送股方案。
　　数据显示，在478家进行现金分红的上
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市公司中，有120家上市公司的现金分红总额超过1亿元，其中包括A、、等在内的13家上市公司分红金额超过10亿元，其中万科A的现金分红金额约为79.48亿元，在已公布现金分红预案上市公司中位居第一。
　　从每股股利的角度看，、、四通新材、、等上市公司每股股利较高。据华东医药发布的2015年年报，公司经董事会审议通过的利润分配预案为：以4.86亿股为基数，向全体股东每10股派发现金红利12.5元（含税）；江铃汽车给出的利润分配预案为：以8.63亿股为基数，向全体股东每10股派发现金红利10.3元（含税）。
　　把钱放在银行还是放在股市一直是投资者考虑的问题。一位银行人士告诉记者，目前一年期定存的年化收益率为1.5%，活期存款的年化收益率为0.35%。
　　按照3月22日的收盘价及现金红利（税前）计算，上述478家进行现金分红的上市公司中，有283家上市公司的分红股息率超0.35%，分红股息率超过1.5%的公司有48家。
　　数据显示，的股息率较高。据了解，福耀玻璃拟订的2015年度利润分配方案为向公司A股股东和股东派发现金股利，每10股分配现金股利人民币7.5元（含税）。3月22日，福耀玻璃A股的收盘价为14.92元/股，股息率为5%。
　　此外，2015年年度的分红方案格外吸引投资者注意，原因之一便是推出高送转方案的上市公司数量增多，且送股比例较可观。据同花顺统计数据，截至3月22日，总计有227家发布了送股方案。其中有37家上市公司每股送股数量超20股。可谓是高送转之王。劲胜精密发布的2015年度资本公积金转增股本预案显示，公司拟进行每10股转增30股的送股方案。
(责任编辑：钟慧 UF025)
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客服邮箱：万科重组背后：股权暗战 华润为何“翻脸”？
来源：综合
作者：华夏时报
　　“万宝之争”后，停牌筹谋的A资产重组计划，在以王石为首的管理团队奔走3个月后，终于要有眉目了。
　　万科公告称，3月12日与深圳地铁集团签署了一份合作备忘录，公司或将购买地铁集团下属公司的全部或部分股权，地铁集团将注入部分优质地铁上盖物业项目的资产
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，初步预计交易对价介于400亿-600亿元之间。
　　此举一度被解读为万科管理层对宝能系入主的绝地反击，持续半年之久的“宝能之争”或许会向管理层意愿倾斜。但这一切尚需3月17日的股东大会定调。按照万科副总裁谭华杰的话说，不希望看到谁输谁赢，希望大家都能赢。
　　在3月17日下午的临时股东大会上，《关于申请万科A股继续停牌的议案》审议通过，最迟将于6月18日复牌。第一大股东宝能和第二大股东华润代表亲临现场投了赞成票。
　　一位与宝能集团有合作投资的机构人士告诉《华夏时报》记者，万科引入深圳地铁的优质资产，对股价是强有力的支撑，对此应该没有股东不满意，即使宝能控股万科的最初目标无法达成，但利用杠杆资金来撬动万科，在投资收益上大赚了一笔。目前，宝能在万科股票上的账面浮盈已有百亿元之多。
　　一切似乎都在向着好的方向发展，但股东会现场意外传出的声音却让争端直接升级。华润代表在现场对媒体称，万科引入深铁，没有经过董事会，程序不合规，华润已经上报监管部门。对于华润代表的这一翻脸，万科方面甚至也感到了惊讶。
　　接盘深铁经济账
　　2015年12月，万科曾在例行公告中提到，已与一名潜在交易对手签署了一份不具有法律约束力的合作意向书，不过，当时这个合作伙伴并不是深圳地铁。
　　“最开始王石还是希望由央企来接盘，找了国资委，但没有谈拢的对象，现有央企股东华润也不愿意多增持。”深圳一位投资机构知情人士告诉《华夏时报》记者，后来万科开始向深圳市政府寻求帮助，一方面，政府不愿意看到这么好的一家企业落入民营资本手里，另一方面，刚好深圳国资委也有提升资产证券化的需求和任务。
　　深圳地铁是深圳国资委全资企业，重组方案一旦通过，深圳国资委将以混改的名义，实现地铁物业的证券化，万科后，也能保值增值。
　　万科总裁郁亮在形容和深圳地铁合作时也表明了对方的需求，“一部电影，有很多主角适合演，但要看有没有档期。选择深圳地铁，这个主角是合适的，又有档期。”
　　万科有关人士对记者表示，对万科而言，引入深圳地铁，不仅解决了此次股权危机，更重要的是，如今在核心城市以合理价格获取充足的土地资源日趋困难，尤其是在寸土寸金的深圳，未来随着地铁线路的不断延伸，万科将有机会获得优质土地，解决核心城市土地资源紧缺的问题。
　　据了解，深圳地铁集团净资产有1504亿元，高于万科约500亿，目前已拥有地铁上盖物业开发项目10个，分布于前海蛇口自贸区、深圳湾超级总部基地以及福田、龙华等深圳核心区域，总建筑面积约500万平方米，均为大规模城市综合体项目。
　　郁亮表示，深圳地铁运作管理非常市场化，并非传统的国企。双方在2014年就有项目合作，合作愉快，一拍即合。万科新任董事会秘书朱旭告诉记者：“我们与境内外部分机构投资者进行了沟通，机构投资者普遍看好万科和深铁的合作。”
　　3月17日下午，谭华杰在向股东推介此次合作交易时表示，深圳地铁是国内第一个开创“轨道+物业”开发运营模式的公司，在一线城市中，深圳的轨道交通需求最迫切、空间最大。未来深圳地铁总里程1000公里，将比肩北京、上海，超过香港的5倍。当中涉及到大量上盖物业的开发，谁能与地铁集团建立战略关系，谁就占有最大优势。
　　深圳一位券商投行人士表示，接盘深铁的增发价格怎么定绕不开其余股东，以万科A股股价停牌前20个交易日的90%作为发行价参照标准的可能性最大，即每股16.71元，资产作价400亿-600亿，深圳地铁持股数在23.94亿-35.91亿之间，可占股本约为17.82%-24.54%。
　　宝能的算盘
　　目前，宝能系合计持有万科26.81亿股，占万科24.28%股权，位列第一大股东。而引入深圳地铁后，宝能系持股将稀释到19.96%至18.33%左右。
　　由于万科本次资产重组方案要通过，除需经监管部门许可外，还需双方股东投票，即需出席股东大会股东所持表决权的2/3以上投赞成票，宝能的投票就显得至关重要。
　　在3月17日下午的临时股东大会上，代表宝能系履行投票权的是前海人寿监事会主席陈琳，陈琳同时兼任宝能集团高级副总裁，是前海人寿除了姚振华之外，真正的管事人，也是姚的第一干将与心腹。陈琳在会上投了支持继续停牌的赞成票。
　　“深圳市政府接盘后，相当于做了中间调解人，宝能不可能对重组方案投反对票。”上述券商投行人士告诉记者，宝能也是在深圳发家的企业，当年分拆深业物流时，有很多不为人知的细节，这种情况下，宝能举手赞成在意料之中。
　　耐人寻味的是，宝能过往举牌的深圳国有上市公司，在每次举牌之后，一旦深圳国资委跳出来增持，最后均不战而退。如从2010年到2012年，宝能三度举牌至15%的股份，后在深圳国资委持续增持对抗下，宝能在2014年以逐步减持退出收场。后又通过前海人寿持股近5%的股份，位居二股东，不过在深圳国资委的控股决心面前，宝能做了一段时间的财务投资人后选择退出。
　　抓住对手的命门再找人击退，是王石在“君万之争”时曾用过的制胜法宝，当时正是因为君安方面存在老鼠仓行为，王石才敢向证监会申诉。最后证监会安排人调查，以调解双方矛盾告终。王石也懂得息事宁人，且还主动增加了君安在万科董事会的席位。
　　“深圳地铁集团后面还有源源不断的地铁上盖物业，如果谁想争夺万科股权，地铁集团还可以继续通过定增注入资产，宝能和安邦都可能面临股份被不断稀释的局面。”上述券商投行人士分析称，宝能利用资管计划持股万科，也并非长久之计，估计最终不会持有万科太多股份。
　　管理层谋求共赢
　　在深铁浮出水面后，这场原本扑朔迷离的股权争夺战，似乎渐渐趋于明朗。万科管理层对外来入侵者的态度，也从抗拒走向了谋求共赢。
　　一个细节是，在3月17日的股东会上，当股东问及王石与宝能沟通如何时，他并没有回答，而在休息间歇，谭华杰替王石作了回应：“方案需要股东同意，与宝能肯定会有沟通。”而对于股东问起万科与安邦的关系是否为一致行动人时，王石称：“之前发表过声明，双方非常明确，应该没有变。”随后郁亮和朱旭均解释称，“没有签署过协议，不是一致行动人。”
　　不过，王石也表现出了退让，称混合制是万科的特点，这次重组并不会改变，曾经因为他个人言论让外界误会万科不欢迎民企，对此他表示道歉，万科欢迎民企在混合制中扮演重要角色。
　　此外，万科有关人士对记者表示，就公司目前筹划的重大资产重组，除与地铁集团继续谈判外，还在与其他潜在对手方进行谈判和协商。很显然，万科管理层不希望某个股东一家独大，分散股权，让股东之间相互制衡，管理层才能拥有足够的话语权。
　　万科此前也公布了公司2015年年报，去年实现181.19亿元，同比增长15.08%，1.64元，拟每10股派送人民币7.2元(含税)现金股息，这也是万科有史以来分红比例最高的一次，迎合新旧股东的意味较浓。
　　以万科的110亿股的总股本计算，万科总计要付出79.2亿元，宝能系可获得19.3亿元的现金分红。郁亮坦言，对于重组，万科坚守两条原则，一是有利于全体股东的利益；二是需要符合公司战略，对公司长远发展有利。
　　华润为何“翻脸”？
　　万科股权争夺战至此，眼看就要在一片共赢声中收场了。而当所有人目光都锁定管理层和宝能系两大主角时，似乎忽略了原第一大股东、现第二大股东华润集团的态度。
　　如今，在万科股权结构中，宝能系持有24.28%，华润集团持15.29%，安邦持6.18%。若深铁进来占股20%左右，前三大股东的股权也将更加接近，宝能、华润的股份都将被稀释。
　　据记者了解，万科计划将深铁作为合作伙伴，是在春节前，万科管理层团队拜会华润集团高管时，就已初步明确，可能通过发行与深圳地铁进行重组。
　　万科方面称，在传闻出来后，公司即与各位董事进行了沟通或发送了信息，其中也包括华润方面的3位董事。在公告披露前，公司根据内部的信息披露管理流程，向包括所有董事在内的信息披露委员会委员知会了这一事项。
　　华润掌门人傅育宁也曾公开表示会全力支持万科。不过在3月17日的股东大会上，一向表示支持万科的华润代表突然提出万科程序不合规的问题，华润这是唱的哪一出？
　　万科有关负责人告诉记者，此份备忘录仅为对拟议交易的初步意向，除费用、保密、终止、法律适用与争议解决等一般性条款外，其他条款目前和将来均不对地铁集团及公司产生法律约束力。备忘录并未约定具体注入项目，也没有约定在重组中对应的股权比例和股权价格，未来交易如需进行，还需要经过公司董事会和股东大会的审议。而根据《公司法》及《公司章程》的规定，签署无法律约束力的备忘录，无需事先通过董事会和股东大会审议，符合公司治理的相关规定。
　　“公司非常尊重董事就公司运营管理所提出的意见及建议，在后续工作中我们将进一步加强和董事的沟通。”万科有关负责人说。但眼下紧要的是，股权争夺战会不会迎来新的变故？
(责任编辑：陈靖 UFO61)
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478家上市公司发布现金分红方案 48家股息率跑赢银行一年期定存
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发布者：dxdxdx 来源：中金在线
据统计数据，截至3月22日，A股总计有530家上市公司发布了2015年年度利润分配方案。其中478家上市公司发布了现金分红方案，占比达90%。此外，227家上市公司公布了送股方案。175家上市公司同时公布了现金分红及送股方案。
　　数据显示，在478家进行现金分红的上市公司中，有120家上市公司的现金分红总额超过1亿元，其中包括万科A、中国平安、广发证券等在内的13家上市公司分红金额超过10亿元，其中万科A的现金分红金额约为79.48亿元，在已公布现金分红预案上市公司中位居第一。
　　从每股股利的角度看，华东医药、江铃汽车、四通新材、焦点科技、上海家化等上市公司每股股利较高。据华东医药发布的2015年年报，公司经董事会审议通过的利润分配预案为：以4.86亿股为基数，向全体股东每10股派发现金红利12.5元(含税)；江铃汽车给出的利润分配预案为：以8.63亿股为基数，向全体股东每10股派发现金红利10.3元(含税).
　　把钱放在银行还是放在股市一直是投资者考虑的问题。一位银行人士告诉记者，目前一年期定存的年化收益率为1.5%，活期存款的年化收益率为0.35%。
　　按照3月22日的收盘价及现金红利(税前)计算，上述478家进行现金分红的上市公司中，有283家上市公司的分红股息率超0.35%，分红股息率超过1.5%的公司有48家。
　　数据显示，福耀玻璃的股息率较高。据了解，福耀玻璃拟订的2015年度利润分配方案为向公司A股股东和h股股东派发现金股利，每10股分配现金股利人民币7.5元(含税).3月22日，福耀玻璃A股的收盘价为14.92元/股，股息率为5%。
　　此外，2015年年度的分红方案格外吸引投资者注意，原因之一便是推出高送转方案的上市公司数量增多，且送股比例较可观。据统计数据，截至3月22日，总计有227家发布了送股方案。其中有37家上市公司每股送股数量超20股。劲胜精密可谓是高送转之王。劲胜精密发布的2015年度资本公积金转增股本预案显示，公司拟进行每10股转增30股的送股方案。
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谢逸枫：万科2015年报释放九大信号
文/财经意见领袖&
著名专栏作家谢逸枫
这两天，万科掀起一股“十八级红色风暴”，朋友圈刷到手机爆了。日上午“万宝之争”的续集“万深抱腿”之后，13日晚间万科又发布2015年年报，今天[3月14日]上午又在深圳总部举行万科2015年度业绩推介会。万科同日公布了2015年度分红派息预案，将提交股东大会审议。2015年，万科在连续两年大幅提高分红派息力度的基础上进一步提升，每10股派送人民币7.2元（含税）现金股息，现金分红占净利润的比例由2014年的35.05%提升至43.87%。公司将每10股派送7.2元（含税）现金股息。这是什么节奏啊！最值得让人惊讶的是一改过去咄咄逼人的气势，称愿与宝能双赢。不可思议的是原定于3月14日上午在万科总部举行的“深圳地铁集团与万科集团战略合作媒体见面会”取消了，也不回应“国进民退”的话题。这是握手言和还是退步的信号，还是以退为进、先礼后兵的进攻冲锋号？这让媒体摸不着头脑！
媒体曾接到双方见面会邀请函，原本备受关注的深铁作为战略合作伙伴首次亮相却取消。万科回应称，此次取消见面会的原因，主要是深圳地铁方面觉得比较仓促，并非一个最合适的与公众见面时机，但合作框架条款已经确定，并通过公告的形式披露。截止发稿前，宝能方面并未有所回应。值得注意的是，万科昨日晚间公告称，日，万科就拟议交易与深圳市地铁集团有限公司签署了一份合作备忘录，作为双方交易的初步意向，初步预计交易对价介于人民币400-600亿元之间，公司将继续停牌。截至去年12月18日，万科总股本中，“宝能系”持有24.26%；华润集团持15.29%；安邦保险持6.18%；代表万科合伙人持股平台盈安合伙持有4.14%的股份。此次深圳地铁入股，有望令万科及其一致行动人的持股比例上升至40%以上，这将令此前占据上风的宝能系甚至安邦集团被迫退步。全球最大房地产开发商携手未来中国最大地铁公司，背后还涉及2015年度商战大剧，宝能与万科之争的生死迷局。因此，这次的万科业绩发布会将受到前所未有的关注。
老谢认为，万科是不是最好的一年，是不是最好的房企，必须用数据来说法。其一是营业收入大增。日晚间，万科发布2015年年报。财报显示，公司2015年实现营业收入1955.5亿元，同比增长33.6%；实现归属于股东的净利润181.2亿元，同比增长15.1%。公司基本每股收益为1.64元，较2014年的1.43元增长14.8%。其二是销售金额第一。万科营运与财务数据是鲜明而且一目了然的。销售方面，万科全年录得销售金额人民币2614.7亿元，销售面积2067.1万平方米，同比分别增长14.3%和20.7%。以销售规模计算，万科在2014年被绿地拉下行业销售金额榜首位置后，重夺第一，并领先绿地(2301亿)超300亿元。
按国家统计局公布的2015年全国商品房销售金额人民币87280.8亿元计算，万科在全国的市场占有率上升至3.00%(2014年：2.82%)。第三是销售业绩。伴随2015年国内房地产市场回暖，万科的销售业绩及市场占有率再创新高。年报显示，2015年公司实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%，按2015年全国商品房销售金额87280.8亿元计算，公司在全国的市场占有率上升至2015年的3.00%，较%的市场占有率提升0.18个百分点。从销售区域来看，由于万科在国内坚持聚焦城市圈带的发展战略，因此其销售区域主要集中在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域等四大区域。
在上述四大区域中，2015年上海区域销售金额最高，占比33.14%；广深区域次之，占比31.13%；北京区域占22.38%，成都区域占13.35%。综合可知，上海和广深两大销售火爆的区域在2015年约为万科贡献了2/3的销售额。其四是占有率。万科今日公布2015年年度报告。2015年，万科实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%。在全国商品房市场的占有率进一步上升至3%。无论销售金额还是市场占有率，都创造了行业有史以来的新纪录。万科2015年的营业收入，已经超过了上一次世界五百强企业的门槛。如果这次万科成功晋级，世界五百强名单将在阔别十年后，再一次出现专业住宅企业的身影。
从2015年财报与业绩及品牌价值、影响、知名度、开发技术、开发经验、管理、融资、拿地、创新能力上看，万科是中国最好的房企，是中国第一房企，这是数据公认的，这是老谢的个人看法。
老谢讲讲最重要的万科2015年年报问题：以下分析的数据引用，全部来源于2015年万科财报与业绩报告。
第一个问题是转型。2015年财报与业绩告诉我们，万科转型仍处于摸索试水阶段，说明万科没有转型，也没有转型成功。实质上目前中国根本就没有一家房企真正的转型，依然是干着拿地建房卖房子的房地产业。按照万科2015年财报看，2015年万科主营业务包括房地产和物业两部分，其中房地产业务占2015年营业收入的97.27%。不仅万科如此，万达、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园亦是如此，七家1000亿到2000亿的房企主业收入，靠的不是金融、靠的不是互联网+，真正靠的房地产业，其中过半是住宅房地产业与部分商业地产及住宅型的旅游、度假房地产。为什么房地产业依然是主要营业与利润收入来源，因为是房子比其他产品更加具有市场需求与数量规模及价值性，这是其他产品无法比较的。
转型城市配套服务商，这是万科转型吗？万科也不再是纯粹的住宅公司。万科于2014年提出以“城市配套服务商”为转型方向，经过一年的努力，新业务终于在2015年开花结果。万科物流地产在2015年开展了项目获取、开发建设和资产管理全流程业务，实现了从0到1的突破。万科物业则开始大规模承接非万科开发的项目，包括非住宅项目，合同面积在一年内增长了一倍多。
万科围绕“城市配套服务商”，不断丰富产品服务体系。公司对各区域、一线公司充分授权，鼓励各地结合城市发展方向，因地制宜的开展新业务探索；同时，通过集团资源支持和内部总结分享，促进优秀项目成功经验的快速推广。报告期内，“八爪鱼”，“V-LINK”等战略构想相继提出，对长租公寓、社区营地教育、养老机构、产业地产等新业务的探索也有序开展。对新业务的探索，有助于提升公司核心业务的产品竞争力和客户粘性，并为公司未来的业务成长提供更加广阔的空间。
截止 2015 年底，公司物业服务已覆盖中国大陆 64个大中城市，提供服务的合同项目 980
个，服务合同约定的建筑面积 21,487 万平方米，较 2014 年同期增长 107.8%。其中包干制项目 14,347
万平方米，酬金制项目 4,607 万平方米，睿服务管理面积 2,533 万平方米。2015
年物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入 29.7 亿元，同比 2014 年增长 49.4%。物业服务营业利润率 17.38%，较
2014 年上升 4.14 个百分点。2015 年万科物业在经营规模快速扩张及人工成本刚性增长情况下，通过深化组织变革及加强IT
信息建设，提升了公司运营效率，确保经营业绩可持续增长。
2015 年，公司成立了万科物流地产发展有限公司，物流地产实现了业务从 0 到 1
的突破，开展了项目获取、开发建设、资产管理全流程业务。物流地产明确了“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品”的发展战略。
第二个问题是利润。2015年财报与业绩告诉我们，尽管万科销售及营收入保持一定的增长，毛利率、净利率却呈现持续下滑，说明房企利润高速增长转入中高速增长时代，未来会继续的下降。按照财务指标方面，万科2015年度营业收入为人民币1955.49亿元，同比增长33.6%；毛利为394.18亿元，毛利率20.16%，较2014年下降0.79个百分点；归属于股东的净利润人民币181.2亿元，较2014年的人民币157.5亿元增长15.1%；归属于上市公司股东的净利润率为9.27%，较2014年度的10.76及2015年度中期的9.64%进一步下跌。显然，销售及营收大步前进的背后，万科仍然摆脱不了毛利率及净利率持续下滑的局面，2015年度是中期及期末是万科近几年来净利率首次跌入10%以下。
相比于2014年，万科的毛利率有所下降。财报显示，2015年公司毛利率为20.16%，较2014年下降0.79个百分点。公司间接解释了毛利率下滑的原因。万科主营业务包括房地产和物业两部分，其中房地产业务占2015年营业收入的97.27%。作为公司主要经营业务，房地产业务2015年的结算毛利率为19.46%，与2014年相比减少1.30个百分点。公司在财报中解释称，主要原因为地价占房屋售价的比例上升。但该比例上升是由于拿地成本上升还是由于万科主动降低房屋售价，万科并未做进一步解释。这与全行业盈利能力下滑大趋势有关，同样也跟万科营运、产品、管理等方面状况有关。一个显而易见的数据可以看见，在同等规模的房企中(销售规模前十)，万科的盈利能力是较低的企业之一。
第三个问题是负债率。2015年财报与业绩告诉我们，万科负债及现金天平净负债率较2014年增长数倍，说明房企高负债会是新常态，未来开发风险取决于现金流。负债率方面，万科2015年度资产负债率为77.7%(2014年度：77.2%)，净负债率(有息负债减去货币资金，除以净资产)为19.30%(2014年底：5.41%)。截至2015年底，万科有息负债合计人民币794.9亿元(2015年中期：631.8亿元)，其中，银行借款占比为44.82%，应付债券占比为25.18%，其他借款占比为30.00%；
有息负债中短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币266.5亿元(2015年中期：237.7亿元)，占总体有息负债的比例为33.52%；一年以上有息负债人民币528.4亿元(2015年度中期：394.1亿元)，占总体有息负债的比例为66.48%。货币资金为531.8亿元，较2014年度的627.15亿元减少15.20%。货币资金的大幅减少及有息负债的大幅攀升，造成万科净负债率较2014年增长数倍。虽然仍控制在较低水平，但不能不关注的是，万科的财务表现一直控制在较为平稳的状态，大起大落并非常态。
第四个问题是金融创新。2015年财报与业绩告诉我们，金融创新在房企发展是多么的重要，关系到转型的关键，但是受到法律与制度及体制的限制，金融创新需要时间。万科称，公司正在努力坚持金融创新。公司转型方向之一，是由单一即售型不动产开发，转向多种资产管理与价值提升，“金融化”在促成这一转型中将起到关键性作用。2015年，公司积极进行金融创新，为提升资管能力积累经验。以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs，相关金融产品的推出，有助于公司盘活存量资源，提高资金利用效率。
此外，公司还在物流地产领域实现突破、并在持续拓展海外业务、创新物业服务，同时还不断优化事业合伙人和组织架构等。万科董秘谭华杰表示，在房地产金融领域，中国也还处于充满想象力的起步阶段。“美国REITs市场在1980年代后出现爆发式增长，截至2015年底总市值达9390亿美元，是1985年的122倍。年，美国权益型REITs的复合年均收益率为12%，而同期纳斯达克和道琼斯工业平均指数年化收益分别为8.86%和6.99%。
中国未来的可证券化资产规模将明显超过美国，这是一片巨大的、尚未开垦的处女地。”。万科在年报中还强调，2015年，万科“良好的资本市场信用继续获得国际权威评级机构的认可”，标准普尔、惠誉维持了万科BBB+的长期企业信用评级，而穆迪则将万科的信用评级由Baa2上调至Baa1，评级展望均为稳定。郁亮表示，“国际评级机构的认可，体现了国际资本市场的对万科的信心。这再一次体现了万科的品牌价值是来之不易，难能可贵的重要资产
第五个问题是国际化。2015年财报与业绩告诉我们，万科在国际化的现象力空间巨大，事实上是否如此。2015年，万科继续在国际市场上拓展版图。截至2015年底，万科已经进入了旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦等5个海外城市。2015年公司销售业绩中，海外项目贡献销售面积2.8万平米，贡献销售收入28.8亿元。2015年，万科在纽约新增3个项目，在香港新增1个项目，在伦敦新增2组项目。万科认为，其海外业务目前的意义在于学习海外成熟市场多元化的商业模式，将国外成熟的产品和服务带回国内，同时打通国内外客户资源，树立万科在海外市场的口碑。在开展具体业务时，公司倾向于选择具有长期投资价值的核心城市核心地段，与国际优质开发企业、金融机构及中介服务机构建立战略合作关系。
第六个问题是土地储备。2015年财报与业绩告诉我们，万科的土地储备与市场的走势有直接的关系，需要考虑到市场分化与开发风险及利润预期的因素。截至2015年底，万科在中国大陆拥有472个主要开发项目，在建项目权益建筑面积合计约3147万平方米，规划中项目权益建筑面积合计约3976万平方米。报告期内，万科实现新开工面积2127万平方米，较2014年增长23.1%，高于年初计划的1681万平方米；完成竣工面积1729万平方米，较2014年增长24.9%，高于年初计划的1,581万平方米。土地储备偏少一直是万科的“常态”，但按照新开工面积计算，不足4000万平米的土地储备不够万科开发两年。
第七是市场分化。2015年财报与业绩告诉我们，说明房企当下处于一个分化的时代，不只是城市和市场在分化，企业也同样在分化。化房地产行业是国民经济中的重要行业，今年以来部分城市房地产价格疯涨引发市场普遍关注。万科在年报中对房地产市场未来发展做出了预判。短期来看，市场仍然延续分化格局，全国大部分地区仍面临较大的库存去化压力，而主要城市由于2015年成交大幅回升，在去库存方面已经走在前列，部分热点城市甚至面临库存过少、房价上涨的压力。长期来看，行业进入白银时代的趋势难以改变。2015年全国商品住宅销售量逐渐恢复增长，全年商品住宅销售面积为11.24亿平方米，销售金额为7.28万亿元，较上年分别上升6.9%和16.6%。但各地市场表现不一。
万科持续观察的14个城市（北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州），商品住宅销售面积从2014年4季度开始率先回升，2015年销售面积较2014年增长35.1%，较2013年增长18.2%。而剔除这14个主要城市后，全国其它地区的销售面积从2014年1季度开始持续同比下滑，直至2015年2季度才恢复增长，且全年同比增幅仅为3.3%，全年销售面积并未恢复到2013年的水平。万科称，除部分主要城市外，全国其他地区仍然面临较大的去库存压力，房地产行业开发、投资活动依然低迷。
第八个问题是管理。2015年财报与业绩告诉我们，运营管理也是收入与效率、客户忠诚度提升的关键。万科透露，实行跟投制度后，其项目开盘认购率增长4个百分点，开盘周期缩短近5个月，首次开盘的毛利率增长6个百分点。同时，尽管2015年万科销售金额大幅增长，但总营销费用不升反降，营销费用率大幅降低。2015年，万科全年的销售费用为41.4亿元，占销售金额的比例为1.58%，较2014年下降0.52个百分点。管理费用方面，尽管表面上看，万科2015年管理费用占销售金额比例为1.81%，与2014年持平，但实际上，万科2015年在新业务方面投入了大量人力，必然产生相应的管理费用，但这些业务并不能在当年马上体现大量的销售收入。因此如果只看传统业务的话，万科的管理费用率也必然出现了明显的下降。
在财务费用方面，万科2015年成功发行了5年期50亿元公司债，30亿元中期票据，利率分别仅为3.5%和3.78%。截至2015年末，万科有息负债中，低融资成本债券的占比由上期末的16.83%大幅提高至25.18%。费用管理能力的提升，带来了回报率的改善。尽管2015年结算的很多都是2014年市场调整期售出的房屋，但万科2015年的全面摊薄净资产收益率为18.09%，较2014年上升了0.23个百分点。毫无疑问，经营的质量首先是产品和服务的质量。郁亮认为：“万科对传统住宅业务的定位是三好住宅，好房子，好服务，好社区，因此管理团队的效益，不能仅仅是财务数字，最终还是要体现在让客户满意这一出发点上。”万科在2015年继续强化以“实测实量、交付评估、客户验房指引表”为核心的质量管控。客户满意度在三个维度上都得到了提升。
&事业合伙人和组织架构优化。公司对组织体系进行了调整，将总部原有的战略投资部门转型为事业发展部，并加快筹备各项新业务的事业部。公司设立了区域首席执行官联席会，赋予区域更大的运营管理决策权。报告期内，公司跟投项目规模持续扩大，全年累计开放
76 个项目。万科物业全面推行合伙人机制。确立以 13 家中心城市为核心的扩张方案，完成 49
个管理中心的组织架构设立和相关运营机制的贯彻，增发 10%股权启动万科物业事业合伙人机制。
第九问题是发展。汇报上，谭华杰表示，深信房地产已经进入白银时代，大量新兴的房地产需求并未得到满足，房地产发展仍存在巨大空间。
最后看看谭华杰作汇报，然而这很有可能是他最后一次代表万科董事会作汇报了。明年起，从广田过来的新董秘朱旭将代替他站在台上。此次业绩发布会跟往年一样，由万科总裁郁亮坐阵。万科董事会主席王石今日不会出席。
主席台上依次是孙嘉，王文金，郁亮，朱旭，谭华杰。3月13日，万科宣布董秘轮替，由来自广田股份的朱旭女士接任谭华杰位置，今天业绩发布会，预期她也将首次与媒体见面，果不其然。上午10：35万科管理层入场。从左到右依次为：万科集团新任命的“少帅”——执行副总裁孙嘉，王文金，郁亮（万科总裁），谭华杰（谭华杰已经卸任董秘，职位为高级副总裁），朱旭（万科新任董秘）。
第一是房地产发展存在巨大空间。
汇报上，谭华杰表示，深信房地产已经进入白银时代，大量新兴的房地产需求并未得到满足，房地产发展仍存在巨大空间。
第二是2015年市场环境:去库存取得很大成绩
随后，他对2015年市场环境进行了分析。他表示，2015楼市主题不是升温、不是回暖，而是分化。谭华杰表示，过去一年，全国房地产销售面积高于新开工面积，这意味着去库存取得了扎实的成绩。2015年，各类城市房屋及土地市场进一步分化。对开发商来说，这是喜忧参半也进退维谷的一年。三四线城市地价便宜，但房屋市场仍在去库存，不敢买太多的地；一二线城市房屋市场回暖，但土地市场竞争激烈，地价大幅上涨，个别城市地王频出，不买地则可能被挤出市场，买地则可能面对巨大投资风险。但万科在2015年似乎并未受此困扰，不仅买到了足够的地，不仅主要在一二线城市买地，而且价格也非常合理。全年万科新增项目的全口径建筑面积为2201万平米，相当于全年销售面积的106%；全口径地价款1090亿元，约占全年销售金额的41.7%。“在土地市场冷热不均，局部城市土地市场明显过热的不利情况下，万科不仅买到了基本足够的土地，而且严控拿地成本，重点关注存量土地市场的机会。2015年没有拿下一个高风险项目，也没有一个面粉贵过面包的地王项目”。
过去一年，全国房地产销售面积高于新开工面积，这意味着去库存取得了扎实的成绩。
第三是2015年公司经营管理要点
谭华杰还谈及事业合伙人机制目前取得的成果，“为什么说2015是最好的一年，最根本原因是事业合伙人制度的完善，跟投规模持续扩大”。
第四是年度业绩
谭华杰最终总结道，2015年可能是最好的一年，希望2016年能更好！并表示事业合伙人制度是万科未来最大的致胜法宝，万科依然怀揣着成为伟大企业的梦想。“万宝之争”大家都在说谁赢谁输，“我们希望没有人输，所有人都是赢的。”
第五是2016年工作重点
附：谭华杰：白银时代仍是贵金属
更多城市依然处在去库存过程中
在 2013 年，我们对房地产行业进入白银时代已深信不疑。2014
年的市场调整，让更多人接受了这个观点。但 2015
年市场的回暖意味着什么呢？我们需要修正自己的判断吗？不。我们依然坚持自己的看法。确实，在 2015
年我们看到了主要城市的交易金额普遍回升，看到了个别城市的房价快速上涨，甚至看到了个别城市地价攀升到令人惊讶的水平。但我们也应该看到，更多城市依然处在去库存的过程中。套户比（厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认为其均衡线为
1.1。2014 年末， 万科有业务的中国内地 49 个相对发达城市中， 套户比低于 1 的有 12 个 ， 套户比超过 1 但不超过
1.1 的有 8 个，超过 1.1 的则已经有 29 个。套户比超过
1.1，意味着这个城市必须放缓新房开发的速度，来等待更多新增人口和家庭的进入。因此，2014 年和 2015
年商品住房新开工面积的持续下降，有其合理性，这是去库存必须经历的过程。
传统商办地产的过剩已经具有普遍性
如果说在住宅市场，我们看到的情况主要是分化的话，那么商业、办公地产的情况可能要更加严峻一些。服务业极为发达的美国，累计的商办面积存量是人均
4 平米。但仅仅在
年的五年中，中国内地相对发达的 40 个城市 4 ，新增出让商办用地人均建筑面积低于 4
平米的已经只剩下 9 个：北京、深圳（低于 1 平米） ，上海、东莞重庆（低于 2 平米） ，广州、天津、温州、佛山（低于 4
平米）。加上互联网、电商对传统零售业的冲击,传统商办地产的过剩已经具有普遍性 。
但我们也不必过于悲观，白银依然是贵金属
在传统房地产开发的黄金时代结束后，大量新兴的房地产需求并未得到满足。中国的城市化过程还远没有结束。今后
10 年，中国预计还将新增 1.7 亿城镇人口，将带来庞大的居住及配套需求。下一阶段的新市民，大部分是 90 后、00
后，与被称为“农民工”的父辈不同，他们和他们的家庭将在城市真正定居。与父辈相比，他们的童年生活条件更好，受教育程度更高，移动互联网时代已经完全融入他们的生活和认知，他们带来的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。
技术蓝领收入超过普通白领是发达国家的普遍情况，相信中国并不会例外。未来庞大的新市民家庭，或许一线城市高昂的房价让他们短期内望而却步，但随着轨道交通网络的日益发达，发达城市带内星罗密布的市镇，却可以成为他们新的家园；或许短期内他们难以支付首期款实现购房的梦想，但利率的持续下行，却可能帮助他们先以租赁的方式，获得比父辈更有尊严的居住条件。
正在悄然来临的老龄化时代
一方面给经济增长带来了更大的挑战，但同时也催生着新的需求。2015 年底，我国 65
岁及以上人口达 1.44 亿，占总人口比例为 10.5%，预计到 2025 年老龄人口将增加到 2
亿人。根据美国养老市场的发展经验，健康照护产业占整体 GDP 的 10%，其中老龄照护占健康照护产业的
10%，养老住宅与老龄照护产业产值相当。如果中国 GDP保持每年 7%的增速，预估到 2023 年，中国的老龄照护与养老地产将各产生
1 万亿的市场机会。
物流地产具有巨大的成长空间
年中国电商渗透率（11%）已经超过美国（10%）。电商的快速发展，固然给传统商业地产带来巨大压力，但也给物流地产带来了巨大的成长空间。目前中国的人均现代仓储面积，仅为美国的
物业向综合生活服务升级
传统较为单一的物业管理和交易经纪，正向综合生活服务升级。根据中国物业管理协会的报告，2014年，全国
31 个省市、自治区物业管理面积约 165 亿平方米，较 2012 年增加了
13.5%。而客户需求，也正在从保洁维修、安保等专业服务扩展至食堂、健身、托儿、洗衣等社区配套，以及家政、房屋托管、租售，乃至在移动互联网时代下新兴的汽车分时共享、技能共享、社区金融等本地生活增值服务。
房地产金融领域，中国也还处于充满想象力的起步阶段。美国 REITs 市场在 1980
年代后出现爆发式增长，截至 2015 年底总市值达 9390 亿美元，是 1985 年的 122 倍。
年，美国权益型 REITs 的复合年均收益率为 12%，而同期纳斯达克和道琼斯工业平均指数年化收益分别为 8.86%和
6.99%。中国未来的可证券化资产规模将明显超过美国，这是一片巨大的、尚未开垦的处女地。
供给侧改革是中国经济未来发展的大方向。落实在房地产领域，应当是大力发展有效供给，推动转型创新，满足新需求，以“房地产+服务”取代“房地产+钢筋水泥”
。国际经验表明，经济进入成熟阶段后，房地产业的经济枢纽地位，不仅不会削弱，反而会因各类衍生服务进一步强化。
&OECD 统计，全球主要发达国家 2009 年-2014
年房地产业直接产生 GDP 占比平均为 10.9%（我国目前约 5.8%） ，与上下游合计产生 GDP 占比接近 20%（我国目前约
13.8%）。如政策引导得当，“房地产+服务”多个细分行业具备投资、收入超过万亿元的潜力，合计相当于新打造一个房地产业。
而这些新兴的细分产业，其集中度都可能明显超过原来的房地产开发。对于房地产行业的龙头企业来说，如果能抓住转型的机会，新天地将比原来更加广阔。正是基于这样的判断，万科在新的十年战略中，明确提出，要实现从住宅开发商向城市配套服务商的转型。
2015 年万科的经营成果和能力提升都令人欣慰。好房子+好服务带来的品牌溢价，比 2600
亿销售数字更有价值。事业跟投制度推行一年以来，公司不仅在成本、费用管理能力上进入行业前列，项目发展也取得了满意的成果。
在土地市场已经出现明显局部过热的不利情况下，万科 2015
年不仅买到了基本足够的土地，更重要的是，这里面没有一个高风险的项目，没有一个“面粉贵过面包”的地王项目。
但万科管理团队不应为此而自满。转型比传统业务的成功更为关键。万科管理团队需要证明自己是业内最优秀的团队，这是我们的职业尊严。这意味着，我们不仅要在传统业务的任何一个方面证明自己的能力，我们也必须成为在白银时代率先找到未来道路的团队。
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