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安义县蔚蓝嘉园全案策划报告书1.doc51页
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安义县蔚蓝嘉园全案策划报告书1
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项目全案策划报告
项目所在地初步市场情况调查
一、 宏观环境分析
二、 项目所在地房地产市场状况分析
三、 可类比项目调查与分析
项 目 发 展 定 位 研 究
一、 项目的SWOT分析
二、 项目核心价值体系的建立
三、 项目的目标客户群锁定及分析
四、 项目开发主题定位及形象定位
五、 项目的产品策略建议
项目营销策划
一、 可类比项目、重点竞争对手营销策略分析
二、 推广策略之定位
三、 项目营销思路的提出
价格策略包括项目价格水平定位、价格走势调整策略。
一、定位策略：
二、价格走势及调整
三、付款方式
“蔚蓝嘉园”项目策划组经过广泛的市场调查以及深入的市场分析之后，对本案有了一个全面深入的了解。本案独特的地理位置，大手笔的园林绿化景观，国际化的物业管理以及智能化的现代设施都赋予了“蔚蓝嘉园”独特的卖点，本案正是紧紧围绕着这些卖点，展开一系列的策划方案，力求使本案成为安义县的代表性经典楼盘，成为安义的一道靓丽风景。
项目所在地初步市场情况调查
宏观环境分析
经济环境：
国民经济保持良好发展，经济进一步优化，全市财政总收入增长率16%，地方财政收入增长期22.1%，第三产业继续保持快速增长，人均存款4000余元，存款数位居南昌市第三位。个私民营经济快速发展，全县有个体工商户3776户，私营企业96户，上交税收3543万元，占工商各税的74%，比上年增长20.3%。
政策环境：
金融环境：金融信贷部门运用宏观手段调控房地产，2002年5月又将住房贷款利率下调，各开发项目都实行了八成三十年住房按揭贷款，以刺激民众提前消费行为，县建行由本项目开始也开辟了购房按揭业务。
政策环境：“蔚蓝
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南瑞湖周遭环境差
&&&&&点击次数: 1926
南瑞湖周遭环境差
ID:1026604　
作者: ( 11:08:25) &
南瑞湖公园设施破坏，沿湖小路卫生差，很多木板路都已腐烂，铁栏生锈，广场绿化不到位，破坏了一番景致，比镜湖九莲塘管理差太多，图片看一看，怎么多年没人管呢？！美好的生活环境是人人都向往的，望解决该问题　　(联系邮件或QQ号：)芜湖市民心声网 http://www.
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回应：南瑞湖周遭环境差
ID:1026641　
作者: ( 11:31:23) &
&&&&楼主&你住的可是弋江区的安置小区呀&你看看芜湖哪个安置小区能有南瑞这样好的环境&广场绿化还不到位？&简直在糟讲
回应：南瑞湖周遭环境差
ID:1026785　
作者: ( 13:57:54) &
&&&&南瑞已经搞的不错啦，你干嘛非得跟镜湖，九莲塘比啊。&还好，你没跟王府井比。　　芜湖好多小区，看看还真没南瑞环境好呀！
回应：南瑞湖周遭环境差
ID:1027058　
作者: ( 17:33:00) &
&&&&南瑞除了离芜钢近了点。其他的我认为很不错了。
回应：南瑞湖周遭环境差
ID:1027511　
作者: ( 9:21:36) &
&&&&看美丽的南瑞湖多美丽
回应：南瑞湖周遭环境差
ID:1027550　
作者: ( 10:13:35) &
&&&&美丽也要注意保养呀，我是南瑞住户，南瑞环境还是不错的（当然除了芜钢问题），公众设施坏了要注意及时维护，比如楼主图片的大理石，如果大理石掉了及时粘上也不至于现在连大理石板也不见了的情况，篮球场的篮球架坏了也没人修。我到现在也没搞清楚这些应该谁来做的，问了物业他们说不归他们管。
回应：南瑞湖周遭环境差
ID:1027730　
作者: ( 13:41:10) &
&&&&我也是南瑞住户同意5楼说的，1楼和2楼好抬杠，不是南瑞不好，只是东西用常了要维护保养，花草不浇水也会死。公共设施不维修会坏，没得用。物业不管那就不要收费，我们业主要求换个会管事的物业。你干物业就要干事不能只收费。希望南瑞一直都很美！！
回应：南瑞湖周遭环境差
ID:1027749　
作者: ( 14:11:35) &
&&&&4楼的照片好古老啊，那时刚建成的时候的照片吧。　　南瑞湖的确是南瑞小区的明珠，这几年，南瑞湖的变化有好有坏，比如小广场和篮球场的建成，方便了居民，提升了居住品质。但是象楼主图片上亭子的柱子锈蚀了，湖边木质的栈桥腐烂了，湖边的死鱼和垃圾少清理了这些情况，包括小区围栏锈蚀失修等问题，和物业的管理维护直接相关。虽然浩成物业改头换面了，物业费也上涨了，但是相应的配套设施的维护保养维修也该上去吧。好歹对得起咱交的物业费。
回应：南瑞湖周遭环境差
ID:1027795　
作者: ( 15:15:09) &
&&&&公园属于区园林管理处的，灯属于区路灯管理所，当初建设时用了些华而不实的材料，希望维修时千万别糊弄一下，弄得像得了癞痢头。
回应：南瑞湖周遭环境差
ID:1027832　
作者: ( 16:14:46) &
&&&&我是男瑞的居民，坚决支持楼主的意见！！！我们并不是要求把南瑞小区建得想镜湖公园和九莲塘公园那样，我们只是要求把已经破坏的设施修复，只是要求有关部门要加强小区的管理与维护。谁不热爱自己的家园，谁不希望自己居住的小区环境更好，只是芜湖这些年不注重城市的环境和市容建设，才导致有的小区环境很差，有的小区美其名曰这花园那花园，这只不过是开发商的广告而已。真切期望，我市的环境整治活动能坚持到底，能改变每个小区的环境面貌。
回应：南瑞湖周遭环境差
ID:1027837　
作者: ( 16:24:34) &
&&&&南瑞小区应迅速掀起文明创建新高潮！&ID:1019035　&　　&作者:&居民之声（&22:15:32）&&&　　&　　　　& &据本人日常观察我们南瑞小区也存在一些不文明的现象和需要整改的地方，例如：　　　　1、南瑞湖周围建的多个木质平台早已腐烂，不仅是形同虚设，而且形象很差；　　　　2、有的制景观和小区的部分制栅栏早已是油漆脱落锈迹斑斑，篮球架也是如此；　　　　3、南瑞菜市场周围和世纪联华门前的很多大理石地面损坏严重，卖水果和卖餐饮的摊位不规范，而且遍地是垃圾；　　　　4、锦秋园与金坤园大门前的这条大道一到晚上就成了停车场，停满了大大小小的车辆，既影响交通又不安全；　　　　5、南瑞湖周围一到晚上有很多大大小小的狗随意溜达、拉屎拉尿；......。　　　　&南瑞小区是芜湖市的一部分，应尽快贯彻落实全市精神文明建设暨市容整治年动员大会精神，制订切实可行的市容整改方案，切实加强组织领导，尽快成立相应的领导机构，精心组织，强化措施，扎实开展好市容整治年活动，迅速掀起文明创建新高潮！
　 [10&楼]
回应：南瑞湖周遭环境差
ID:1028334　
作者: ( 10:26:47) &
&&&&南瑞湖为南瑞的居民提供了一个休闲活动的场所，大家应以主人的心态，自觉的维护好湖边的各种公共设施。我同意10楼的建议，再补充几点：　　&&&&1?在公共场所应建一座公厕，哪怕是小一点也可以，免的行人随地大小便。　　&&&&2?及时维修和添置垃圾桶。　　&&&&3?居民应自觉遵守社会公德，爱护公物，不乱丢果皮?垃圾，不随地大小便?吐痰，管好自己的宠物。　　&&&&4?不在湖里洗衣服和拖把，保持湖水的清洁。　　&&&&5?南瑞的各个餐馆，不在路上泼污水。　　&&&&再好的公共环境也需要市民维持和爱护，南瑞是我们南瑞人的家园，为我们共同的家园，作出个人的贡献。
　 [11&楼]
回应：南瑞湖周遭环境差
ID:1028430　
作者: ( 12:19:24) &
&&&&照片是日拍的，因为远距离，细微的瑕疵肯定是显示不出来的。　　在责令负责人不好好管理的同时。也要想想那些素质不太高的居民。劳动管理人员是管理和给居民服务的。但是素质不高确实也是个问题。　　我也是南瑞居民，总体还是希望我们的生活社区越来越好。
　 [12&楼]
回应：南瑞湖周遭环境差
ID:1029006　
作者: ( 9:31:32) &
&&&&我们沐春园有些车主素质实在不高，天天把车停在绿油油的草地上，把个好好的草地压得乱七八糟，真可惜。有时真想把那车胎气给放了。
　 [13&楼]
回应：南瑞湖周遭环境差
ID:1029349　
作者: ( 13:41:16) &
&&&&呻吟。。。南瑞是安置房哦。。。　　那我花几十万买的这套小高层，算啥子嘛。。。　　商品房价格，安置房设施。。。凭啥子这么欺负俺。。。　　俺的钱也是血汗挣来的好不啦，摸摸良心说话好不啦　　继续呻吟。。。
　 [14&楼]
回应：南瑞湖周遭环境差
ID:1029680　
作者: ( 20:05:09) &
&&&&据我看“很生气的人”网友的照片是靠沐春园的湖边景观，其周围的其它两个景观也是锈蚀和腐烂的一塌糊涂。还有靠近南瑞小学一侧广场花坛中有棵大树中了两次都没种活，却留了个大树坑底朝天，实在是不雅。
　 [15&楼]
回应：南瑞湖周遭环境差
ID:1030224　
作者: ( 12:57:53) &
&&&&湖边的走廊绝对不是让人夏夜散步用的。。。不信你晚上去逛逛试试，扭断脚算轻伤，摔个噶P不算新闻，至于不慎入湖喝个肚儿饱之类的。。。嘿嘿
　 [16&楼]
回应：南瑞湖周遭环境差
ID:1032273　
作者: ( 1:59:00) &
&&&&环境差倒不厉害，最致命的是芜钢毒气的污染问题，长期以往是要人命，谁又来管我们的死活呢
　 [17&楼]
回应：南瑞湖周遭环境差
ID:1032411　
作者: ( 11:20:13) &
&&&&南瑞的环境整治没有太大的行动是什么原因呀？希望弋江区领导给予必要人力、物力和财力支持，尽快推动这儿的环境修复工作。
　 [18&楼]
　此主题共分1页：
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水仙都市小区绿化优秀，可惜公共场所椅子较少。
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客服电话： 违法信息举报邮箱：现在各种高标准的住宅小区,一定要达到相当比例的绿化覆盖率.绿化的目的除了美化我们的居住环境外,从声学的角度来说,花草树木还能（ ）,因此我们漫步在林间小道上时会感到格外寂静.
1E★重量★TC
花草树木还能减少外界产生的噪声
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园林涉及案例说明(小区篇).doc105页
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一些优秀设计案例说明
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“顶秀青溪”位于北京昌平区东小口镇中滩村，立水桥西南侧，是北京城上风上水之地，占地面积76500平方米。项目南边为2008年规划中的奥运区域，与8670平方米的国家森林公园咫尺相连。绿色海洋提升了这一区域的生态环境，形成了社区的巨型氧吧。
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“顶秀青溪”的环境设计希望将都市、水、丛林完美结合，寻找三者之间的相互协调，体现运行中的动态风采，建立一个人与自然共生的良好生态系统。空间处理上，将都市、水、丛林所代表的文脉、蓝脉、绿脉组织穿插，提取传统园林中视影现代生活方式的空间形态处理手法，并且与现代的功能需求相结合，使现代化生活方式在传统的空间结构中得到体现和发扬，真正实现朴质、自然、舒适、实用的景观风格。
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