房产税政策分析 共2篇
房产税政策分析
关于房产税政策的分析与评估摘要：2011年房产税成为了新的热门词汇，吸引了全国大中的关注。在此之前据最新有关数据显示，2010年11月，全国100个城市中86个城市房价环比上涨。除了南京环比下降之外，其他10个重点城市（如：北京、上海等）房价平均环比上涨0.14%，同比...
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房产税政策分析
关于房产税政策的分析与评估
摘 要：2011年房产税成为了新的热门词汇，吸引了全国大中的关注。在此之前据最新有关 数据显示，2010 年11 月，全国 100个城市中 86个城市房价环比上涨。除了南京环比下降之外， 其他10个重点城市（如：北京、上海等） 房价平均环比上涨0.14%，同比猛涨了34.29%，平均 售价为 15407 元/ 平方米。这是在政府“十八般武艺”尽出，近一年大刀阔斧调控楼市之后的结 果。政府出台的这一系列金融政策，伴随房地产企业在年末胜利冲刺上显得疲软不堪。此时，被 誉为“核武器”的房产税列入政府“十二五”规划也就顺理成章了，因为它关系着明年房价的趋 势、物价的水平等一系列民生问题。可见，对于中国这样一个地域辽阔、人口密集的国度，深入 了解和分析政府关于房产税政策具有重要的意义。 关键词： 房产税 政策评估
房地产业是一个国家国民经济的重要支柱产业，特别是对于中国这样的发展中国家来说，意 义更加深远。据最新有关数据显示，2010年 11月，全国100 个城市中86个城市房价环比上涨。 除了南京环比下降之外，其他10个重点城市（如：北京、上海等） 房价平均环比上涨0.14% ， 同比猛涨了34.29%，平均售价为15407元/平方米。这是在政府“十八般武艺”尽出，近一年大 刀阔斧调控楼市之后的结果。政府出台的这一系列金融政策，伴随房地产企业在年末胜利冲刺上 显得疲软不堪。此时，被誉为“核武器”的房产税列入政府“十二五”规划也就顺理成章了，因 为它关系着明年房价的趋势、物价的水平等一系列民生问题。可见，对于中国这样一个地域辽 阔、人口密集的国度，深入了解和分析政府关于房产税政策具有重要的意义。
一．概念解析
1，房产税 所谓房产税，是以房产为征税对象，按房屋的余值（即房产原值按照规定减去一定比例）或 出租房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。从经济的角度看，对房产征税的目的是 运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产 政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入，它不是针对消费行为征收的奢侈税，而是针 对特定财产设置的一项税种，目的是为了实现资源的合理配置，最大限度地发挥土地的社会效 益。 从政治的角度解读，房产税无疑是政府在房地产市场投下的一记重弹，是政府通过税收政策 来规范房地产市场的手段。2010年以来，中国出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支 持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。 2，政策分析与评估 政策分析可以借用很多政策决策模型来进行，也可以通过对环境、主体与对象关系等方面的 剖析，来更深入的理解政策的目标和方案的执行。政策模型一般有传统理性模型、有限理性模 型、渐进主义模型、小组意识模型、精英理论模型、制度理论模型、博弈模型、团体理论模型、
系统理论模型和过程模型等。 自从20世纪中期，政策评估作为一个学术领域也作为一项实际工作实行以来，学术界对政策 评估的含义做过许多的界定。总结起来一共有三种观点：一种观点认为，政策评估是对现行政策 在实现其预定目标方面的成效进行客观、系统的考察。这样的政策评估显然是以政策目标为取向 的，由此可以将政策评估分为过程评估和影响评估两类。前者关注的是一项政策按照原来的设想 被执行的程度；后者关注的则是一项政策带来其预想效果的程度。第二种观点认为，政策评估的 对象不仅仅局限于现行政策，还应包括执行之前的政策方案 ;政策评估除关注预定目标的完成程度 和执行情况之外，还应关注政策的非预期影响以及政策所需要投入的成本。由此，政策评估可按 照不同的阶段分为预评估、执行评估和后评估。第三种观点认为，政策评估的内容不仅包括一项 政策或政策方案的实现及其预定目标的程度、被有效执行的程度、其相对于所投成本的效率水 平，还应包括对政策需求的评估，即，通过分析研究一个社会或社区、特定的群体需要什么政 策。根据这种界定，政策评估可以分为需求评估、过程评估、结果评估和效率评估四类。
二．背景与实践
1，背景 追根溯源，房产税最早出现在上世纪 50年代。 1949 年中华人民共和国建立后，政务院发布 《全国税政实施要则》（ 1950年）将房产税列为开征的 14个税种之一。1951年 8月政务院发布 《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。 1973年简化税 制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、 外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税， 将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。日国务院发布《中华人民共和 国房产税暂行条例》，同年 10月1日起施行，适用于国内单位和个人。房产税是以房屋为征税对 象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税 是第二步利改税以后开征的，日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行 条例》，从当年 10月1日开始实施。其中就有“房产税由产权所有人缴纳”的规定，缴纳标准为 “房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的， 税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为 12%”。不过，当时的规定对5种情况予以 免征，其中包括个人所有非营业用的房产。房产税其实是一直存在的税种，只不过是免予征收。 日国务院常务会议同意在部分城市进行个人住房征收房产税的试点改革，沪、 渝两市的房产税试点也由此展开。 个人住房房产税试点出台的另一背景，是2003年以来的商品住房价格涨幅连年保持高水平， 住房市场投机炒作盛行，住房消费领域存在严重的两极分化。对个人住房特别是高档房、多套房 征收房产税是增加住房持有成本、打击投机炒作的政策手段。取得的税收用于保障性住房建设， 还可以起到调整居民财富分配、维护社会公平的作用。 我国是单一制国家，采取集权和分权相结合的国家治理模式。但是长期以来，地方政府没有 相对稳定的主体税种，主要依靠与上级政府的分税收入和自上而下的转移支付筹集财政资金。住
房市场化改革使土地价值显化，土地出让收入实际上成为地方政府建设城市、发展经济的“第二 财政”，在地方财政收入中占有重要地位。但“土地财政”依赖也造成了土地出让“寅吃卯 粮”、过度圈占耕地、拆迁补偿纠纷等社会问题；有限的土地资源对财政的支撑也是不可持续 的，而且土地出让收入未纳入预算，离公共财政的要求还相去甚远。因此，为地方政府提供公共 服务融资是房地产税改革的题中应有之义。 2，实践中的发展 中国的房产税征收试点工作1月28日已经在重庆和上海两市启动。上海房产税的征税对象为 本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的 住房，税率暂定为0.6%。重庆房产税征税对象包括独栋别墅、高档公寓，以及无户口、无工作、 无投资人员所购第二套房，税率为0.5%-1.2%。 截至4月27日，上海税务机关共受理购房人申请办理房产税认定 18960件，其中认定为应征 税的住房2306套，上海缴纳的房产税在20笔左右。上海房产税收入100万元左右。重庆方面，截 至4月底，房产税税收收入70余万元。不过，两地税务部门均表示，目前房产税征缴不多与“时限 未到”有关。上海规定当年度税款缴纳截止时间是每年 12月31日，重庆规定为每年10月份。虽然 近几月来沪渝两市成交量出现萎缩，但房价依然坚挺。同时，两市入库税款仅百万左右，尚不足 上海一套房的房价。从市场表现看，上海今年前 4 个月一手商品住宅成交量创下 6 年来的同期最 低；重庆高端物业普遍遇冷，独栋商品住宅的价格较1月初下跌8％左右。业内人士认为，投资投 机性需求的“挤出”，与房产税的征收存在一定关系。
三．理论分析与评估。
1,利益主体的博弈房地产市场的发展涉及政府、开发商、消费者、银行、农民集体等等多个 利益主体,其中,政府、房地产开发商、消费者是最为主要的利益主体。在目前的房地产市场中 ,他 们扮演着不同的角色,存在着不同的关系。 如果说,在初期,中央政府采取了一系列措施拉动了房地产市场,促进了经济的发展,那么,随着房 地产市场的非理性繁荣,中央政府接二连三地推出了“国八条”、“国六条”等一系列调控措施， 加之最近的“新国六条”、限购令和房产税的试点政策。然而 ,就大部分调控措施来看 ,与其说中 央政府是在调控房地产市场 ,不如说是在调控地方政府。中央政府的政策实施机制 ,大部分是行政 性手段,而这类政策,注定了需要借助于地方政府来执行。房地产新政能否成功 ,关键也在于中央政 府与地方政府之间的博弈。房地产市场呈现繁荣景象 , 哪怕是非理性的繁荣 ,都可以增加城市官员 的政绩、增加城市政府的批地收入和财政收入。因此 , 地方政府在制定本地房地产政策之时 ,也倾 向于最大限度地利用中央政府的鼓励性政策,而最低限度地遵守中央政府的限制性政策。从这些现 象来看,国内房地产市场处于地方政府与中央政府激烈的博弈中。中央政府希望从全国市场与长期 的角度来观察与调控房地产市场,地方政府却从短期利益关系出发,来推动房地产市场发展。 地方政府与开发商因为利益分成的多少而一直存在一种博弈关系 ,双方都尽可能的想实现自身 利益的最大化。如果说 ,在房地产市场发展的牛市阶段 ,地方政府与房地产开发商还是坐在同一条 船上,“一荣俱荣,一损俱损”的伙伴关系时,那么,在中央政府采取了一系列调控制措施之后,地方政 府与开发商之间的关系变得更为微妙起来。尽管地方政府出于现实的利益考虑 ,是不愿意抑制房地
产市场的非理性繁荣的。但是面对中央政府接二连三的一系列宏观调控手段 ,面对过高房价有可能 带来的一系列社会经济问题,地方政府也不得不开始考虑作为“公共利益执行人”的职责了。而开 发商面对越来越规范、越来越严格的房地产政策 ,面对政府采取的宏观调控措施 , 提出了以下一些 看法:房价的上涨是有需求支撑的,不存在泡沫;政府的宏观调控是打压房地产市场,是回到计划经济 的老路 , 将会影响经济的增长。甚至还有一段时间针对土地市场的调控 , 开发商提出了“地荒 论”。其实,不管中央政府采取何种举措对房地产业进行调控 ,对于房地产业的发展来说,它的最终 目的就是培育一个健康、理性的房地产市场,培育一批规范的房地产开发企业。 楼市,其实也是开发商和购房者之间的一场博弈。房地产开发商与购房者 ,作为生产者与消费 者,是供给方与需求方的关系。由于开发商追求暴利的经营理念、建筑质量问题、销售策划中的夸 大其词等问题,特别是房价的一路飙升 ,让开发商与消费者之间的关系十分不融洽。一方面 ,大部分 普通老百姓对新开发的商品房可望而不可及 ,还有一小部分购房者持币观望 ,售楼处门可罗雀。另 一方面却是房地产开发商的待价而沽,期待房地产重新高涨。 3,不同主体对于房产税的态度 从中央政府来看，未来将面临较大的财政收入压力，财政压力将在一定程度上成为房产税出 台的诱因。2007年，中央财政收入增速高达35.6%，但是年的增幅分别只有17%和 9.8%，今年的预计增长也只有6%，但与此同时，为了应对金融危机，财政支出并未减缓，2009 年的中央财政支出同比增长 24.1% ， 2010 年预计支出 6.3% ，中央财政收支相抵，赤字 8500 亿 元，增加1000亿元。中央财政80%左右的支出主要是对地方的税收返还和转移支付，最近几年地 方税收返还和转移支付的增幅显著超过中央财政的收入增幅。如果能够适时开征房产税，将给地 方政府增加一个很重要的税收来源，这将减轻中央政府对地方的税收返还和转移支付压力。另 外，由于房地产作为中国经济的支柱性地位在短期内不会有实质性变化，除了考虑到房产税的税 收功能，还必须综合考虑房产税对房地产市场的影响，不致对中国经济形成较大冲击。 对地方政府而言，对房产税的态度可能既爱又恨。目前中国地方政府的收入来源主要有三块 ——中央税收返还和转移支付、地方本级财政收入和地方政府性基金收入。以 2009年来看，中央 税收返还和转移支付2.86万亿元，地方本级财政收入3.26万亿元，地方政府性基金收入1.59万亿 元，最后一项主要是土地转让金收入，三者合 7.71万亿元。土地出让金占地方政府的总收入比重 超过20%，如果房产税的改革涉及土地出让金，比如将一次性收取的土地出让金分摊至70年内， 对于应届政府而言意味着收入大减，长期来看虽然可以给地方政府提供稳定收益，但短期收入将 会骤减。为了配合金融危机之后的经济刺激计划，各地方政府通过城投公司等融资平台大规模融 资贷款，形成了极大的债务压力。1994年分税制之后，地方政府一直面临较大的财政压力，加之 地方政府无法自行发行地方债，所以对土地出让金等预算外资金的依赖程度较强，从而在相当程 度上刺激了土地价格上涨。将土地出让金转化为财产税，一方面能给地方政府带来重要的税种， 减轻中央政府对地方的税收返还和转移支付压力，而且还能够使中央和地方政府形成利益一致， 在这样的背景下，中央政府的房地产调控政策也将得到最大程度的执行和贯彻。 从普通居民来看，已经购房者显然不希望房产税开征，等待购房者则热盼房产税到来，能够 将高高在上的房价打压下来。不过，从其他国家和地区的经验来看，房产税也起不到抑制房价的
作用，比如美国、日本和中国香港地区等，这些国家和地区的房产税早已存在多年，但房价并未 因此下跌。对于大多数普通个人而言，目前承受的最主要税负来自个人所得税，如果房产税对所 有有房者普征，按照现在流传较广的方案来计算，在北京、上海等房价较高的一线城市，每年所 缴房产税可能会和一个年薪12万元左右的白领所缴个人所得税相近，甚至可能更高，将成为个人 承担的第一大税负。对于大多数中产阶级而言，多年来提高个税起征点的期盼尚未实现，而房产 税相当于让他们每年多缴一份个税。 2，短期效果评估 吸引了全民关注的房产税试点政策已经进行了 4 个多月，如试点政策出台之前，赞同和批评 的声音此起彼伏。同样的数据，有的说房产税降了房价，稳定了房产市场；有的却说效果欠佳， 伤及中产。现在对于试点的房产税政策做全面的评估肯定时候未到，但是笔者想稍作提醒，大家 应当认清房产税的作用，它本身就不是以降房价为己任出台的，正如财政部财政科学研究所所长 贾康委员：“房产税可以为地方政府开拓新税源，这对于解决土地财政有作用。但开征房产税的 主要用意其实并不在降低房价。几十年城市化下来，中心城区的房价一定是总体上扬的，房产税 本身无法改变房价上涨趋势。房产税的意义在于，为我国建立起一个不动产税的框架，形成比较 合理的、成型的地方税体系，为分税制改革配套。”北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春指 出，房产税作为我国税制改革的一项重要内容，其长远目标是调节财富分配，增加地方直接税 源，逐步减少地方政府对新增土地收益的过度依赖。抑制高房价，短期内仅靠税收手段难以起到 作用，还需要运用金融、行政以及增加保障房建设等一系列综合手段加以调控。 对外经贸大学公共管理学院副教授李长安也认为，从中国的实际国情出发，仅靠房地产税制 改革，甚至指望依靠房产税的开征和推广，就能迅速地将过高的房价打压下来，并不现实。其中 的原因就在于，目前中国的高房价是由多种因素综合而成的，既有财税体制上的问题，也有土地 制度方面的问题，还有投资渠道狭窄等方面的问题。 以重庆为例：目前，重庆房产税政策对高档住房的约束效果逐步显现，集中体现在对高档住 房的“消费购买约束”、“价格约束”、“开发供应约束”等3方面效果明显。 一是通过对高档住房的 “消费购买约束”，起到了引导住房合理消费的作用。张定宇介绍说， 房产税实施后，高档商品住房项目访客量出现明显下降。据调查，多数高档商品住宅项目楼盘访 客量下降30~50。1月28日~4月30日，高档商品住房成交25.66万平方米，占商品住房成交量的 7.8，较去年高档住房成交面积占比下降 3.1个百分点。群众住房消费观念有所转变，部分购房者 改变了买大房、买贵房的消费倾向，在一定程度上约束了投资投机性购房需求。 二是通过对高档住房的 “价格约束”，起到了遏制高档住房带动房价上涨的作用。张定宇说， 房产税实施后，受高档住房消费需求下降的影响，房地产开发企业对高档住房的定价更趋理性， 价格上涨预期不断下降。1月28日~4月30日，主城区应税住房交易价格有所下降，应税住房成交 建面均价13140元／平方米，较房产税实施前(1月1日~1月27日)同类房屋成交建面均价14678元 ／平方米下降10.48。 三是通过对高档住房的 “开发供应约束”，优化了商品住房供应结构。张定宇介绍说，房产税 政策实施后，部分开发企业开始调整产品户型结构，将大户型住房比例降低，减少大户型住房的
供应量，增加中小户型住房的供应量。据统计，今年一季度主城区建筑面积 200平方米以上的高 档住房新开工面积与去年四季度相比下降了4.5。2月~4月，建筑面积户型在100平方米以下的住 房上市量同比增加了20。 房产税政策实施后，增加了高档住房购买者的持有成本，政府通过对占有公共资源多的高收 入者进行征税，并将税款全部用于住房保障建设，起到了调节收入分配的作用，对改变地方政府 税收结构、完善财税体系具有重要作用。 据悉，重庆市国土房管局建立了完善的主城区个人住房信息查询系统，为准确采集征收信息 提供了技术支撑；财政、国土房管、地税等 3部门建立了流畅的房产税征收协作机制，能够为纳 税人提供便捷的服务。 也有专家表示，房产税刚开始试点，还没有完全铺开，目前尚处在积累经验阶段，但试点成 效已经初显。重庆市自开征房产税试点以来，应税高档住房占总住房成交量的比重同比下降了 2 7%，房价下降10%。其对抑制高档住房消费起到了积极作用，部分开发商已开始调整户型结构， 减少高档房比重，降低大户型供给。从短期看，房产税试点对高价房的需求有抑制作用，有助于 房地产市场的健康发展；从长远看，房产税也是我国房地产市场一项重要的制度建设，是我国财 税体制改革的重要举措。 房产税试点迈出了改革的重要一步，对高价房的需求有抑制作用，有助于控制房价的上涨。 开征房产税有多重意义，它本身对房价的影响是间接的。对个人住房开征房产税有以下几方面的 意义，一是调节财富分配，有利于缓解由于房价上涨引发的居民财富差距加大的社会积怨，二是 有利于约束投资性和奢侈性购房需求，即多买房、买大房、买贵房要多交税，三是增加住房的持 有成本，有利于挤出空置房源，节约社会资源，四是完善我国的财税体系，增加了地方直接税 源，逐步减少地方政府对新增土地收益的过度依赖。 所以，房产税本身没有直接降价的作用，对房价的影响主要是通过减少过度需求而间接发生 作用，一个地方房价的涨跌最终还要看供求关系。如上海市在限购政策和房产税两重政策的影响 下，一季度商品住房销售面积同比下降了25％，主要是投资性需求的减少，重庆市自开征房产税 试点以来，高档房的成交占总成交量同比下降了27％。当然房产税作为一个长期制度建设，真正 实现上述多重意义还有很长的路要走
四．国外经验借鉴
在国民经济活动中 , 房地产业占有举足轻重的地位 , 对房地产开发、经营、持有、使用和转 让等活动进行课税 , 构成了当今世界各国税收制度的一项重要内容。由于历史、文化、国情以及 经济调控目标各异, 各国在房地产税制方面有诸多不同之处。综合来看 , 房地产税种的设置主要 涉及房地产保有、转移和取得三个方面。 在现实中纵观其他国家房产税的政策，每个国家都有自己的特点。 美国作为税制健全的发达国家，在操作中很好地实现了房产税“取之于民、用之于民”的特 点。美国50个州都已经征收房产税，房产税是地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算 的重要手段。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出，完善公共设施和福利。美国房产税
的七成用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境，包括用来支付学生午餐、校车的费用、教 学设备、教师的工资发放和福利改善等庞大开支。在房产税的收缴方面，美国地方税务部门有一 套成熟的管理措施。比如，有的城市规定缴税的起始和截止日期，提早纳税的房主可以享受一定 的减免优惠，过期缴纳的则会接到罚单而拒绝缴纳房产税的，税务部门会对房产予以没收和拍 卖。 在德国，拥有房产一般需缴纳房产税，只有当房产是文物，而且维护费用超过房产收益时才 可以提出免税申请。房产购置税可以说是更重要的调节手段。每购置一处房产，需按房产的实际 价值缴纳一定数量的税。由于德国以严厉的收政策抑制房地产投资者，向土地与房地产征收浮动 税率，这使得德国房价长期维持稳定。不可否认，德国政府在控制通货膨胀的问题上所采取严格 措施也是保证其国内物价平稳的一个重要条件。一旦CPI超过标准，德国央行一定加息。因此， 德国不会产生由货币泡沫而引起的资产价格泡沫。并且，按照德国法律，对于房价、房租超高乃 至暴利者，地产商和房东甚至会因所构成的违法行为承担刑事责任。 新加坡坚持小户型、低房价原则，对购买自用房者实行税收优惠，对 10%的最困难群体政府 提供补贴或廉租房。政府严格控制高价商品房的比例，对于超过 100平方米的“富人住房”，一 律收取高倍的土地出让金及高倍的物业费。新加坡的房产税是按照房屋的年产值来计算的，而年 产值是房屋每年可赚取租金的净收入也就是年租金减去物业管理、家具和维修的费用。政府在房 产税方面也同样体现了“劫富济贫”的原则。从2011年开始，政府对房产税进行了改革，更加倾 向于弱势群体。 韩国政府为了抑制房价过快上涨，制定了多种赋税制度，其中最具代表性的就是综合不动产 税，征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元(1美元约合1144韩元)的家庭，并根据房产总价值的 不同实施不同的税率。此外，韩国还有财产税，这一税种的征税对象是面向所有拥有土地、房 产、船舶等实物财产的人，也是根据财产价值不同，所负担的税率也不同。因此，如果将财产税 和综合不动产税算在一起，拥有高档房产的富裕阶层就会承担更重的赋税。为了打击房地产投机 行为，韩国政府又出台了更为严厉的房产转让所得税，即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内 出售，要缴纳50%的房产转让所得税拥有 3套以上住宅的家庭在购买房产 2年之内出售，要缴纳 6 0%的房产转让所得税。即使在购买房产2年之后，拥有 2套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需 要缴纳6%～35%不等的房产转让所得税。随着这一政策的出台，再加上之前的综合不动产税，韩 国房地产投机现象得到了很好的控制，房价也基本上保持了稳定。 在日本，房子和土地都是可以出售的。一般来说，买房子不仅意味着拥有房产本身，而且意 味着获得相应的土地所有权。即便购买的是公寓楼，也会依照单户面积占整栋楼房总面积的比例 分摊整栋楼占有的土地。因此，在日本，房产税不仅涉及房子，而且涉及土地。一般说来，从房 屋、土地保有类课税来看，与土地、房屋有关的税金，包括固定资产税、城市规划税等税种。日 本的固定资产税和都市规划税也有相应的减免制度。根据土地和房屋的具体情况而采取差别税 率，兼顾社会公平。
五．政策推进的建议
1，进一步研究和强化房产税的法律依据，实现依法收税。 “试点存在的重点问题是房产税征 收缺乏法律依据。沪、渝两市政府虽然制定了暂行办法，并在《办法》文件上表明，改革依据国 务院‘第136次常务会议的有关精神’进行，但国务院至今未发布相关文件。这增大了试点扩围的难 度。” 另一方面，房产税本身并不是非法的税种，只是在目前的中国房产市场，土地国有而非私 有，民众在购房交易的过程中已经缴纳了70年的土地转让金，在房产持有阶段缴纳房产税，是否 构成了“重复税收”有待讨论。 2， 合理确定税率，建立完善的区别对待政策。业内人士分析，无论是重庆还是上海，房产 税都过于温柔、弹性极大，既是对已有利益格局的妥协，也是对既往鼓励房地产投资政策的绥 靖。同时，房产税税率太低，一些投资者虽然在购房时问到了房产税，但并不是他们考虑的主要 因素。沪置房产市场部经理付琦介绍，“可能有人一听被征房产税的房子有二千多套比较多，但实 际上它所占的比例还不到今年一季度整个房产交易的5%。也就是说，目前购房的人群中只有不到 5%的人群受到房产税的影响，这个量还不算大。 ”要实现期望的效果，就必须提高税率，扩大规 模。与此同时，要考虑到地区和人群的差异，配套推出“优惠政策”，如婚房和高等人才就业 等。 3，加强政策的宣传和推广工作，让社会大众真正的理解和执行政策。当前试点政策已经在 进行，但是中国地大物博、人口众多，在将来政策推广时，对各地房产以及持有人信息进行调查 的话将是一件非常艰巨的工作，所以应该培养公民主动纳税的意识。但是，目前持有房产者对房 产税似乎并不欢迎，在这种对立的博弈关系中，政府应当积极的宣传和推广政策，争取政策对象 的理解和配合。 4，地方政府在推进房产税改革的过程中积极性并不高。中央财经大学税务学院副院长刘桓 表示，由于政策相对宽松而且征管难题尚未解决，在行政限购等政策之下，现有的房产税税源并 不多，相对于土地带来的收入，开征税收的吸引力并不大。中央政府应当在培育房产税成为地方 政府主要税种的过程中调动地方政府的积极性，使其能脱离对土地财政的依赖。 5，明确向社会公布财产税的去向，以取得民众对房产税的新认识。从国外经验看，征收房 产税后，除了部分补充地方政府的财政收入，很大程度上为返还至社区提供公共设施建设和公共 服务，征税的主要目的之一就是为纳税人提供更优质的公共产品，这原本是税收的基本常识，但 从中国的税收使用途径来看，税收的更多用途还是用于投资拉动经济，而不是覆盖社会保障领 域。以2009年为例，中国的财政收入达到6.85万亿元，其中用于医疗、教育、社保就业等民生的 支出占比不足15%，而在很多发达国家，这一比例至少在50%以上。 6，配套措施政策出台。针对房地产市场的房价、炒房问题，单靠房产税是肯定不能取得理 想效果的，政府应当加大住房保障制度的完善，加快并监督地方对于经济适用房和廉租房的建 设，规范其申请和审批手续，从根本的供需上入手，解决房产市场存在的问题，满足民众对于住 房的基本需求。 7，充分借鉴国外征收房产税的经验和教训，同时又因地制宜，根据中国的情况，制定适合 自己的房产税。
上海与重庆并非为了试点而试点，长期来看，推广房产税已是必然，但何时推、怎么推还有 待讨论。从目前两地的试点来看，房产税存在涉及面广、对利益的影响复杂、缺少代征代缴机 制、征税成本较高等问题，全面开征的难度很大。因此从试点城市的推行中总结经验进一步完善 房产税，是比何时推广更重要的问题。
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