公司在居民楼营业 住宅变商用为何禁不了
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　　两栋小高层的墙上，贴满了各个公司的标牌，大楼大门洞开，人员随意进出……
　　记者近日在上海一居民小区调查发现，居民楼改为商务用楼的情况比较严重。由于居民楼租金、物业、水电等费用远低于写字楼，在利益驱使下，虽然政府明令禁止，“居改非”现象却难以杜绝。
　　两栋居民楼里，80%以上都是开公司的
　　近日，记者来到位于上海西南的一个居民小区。由于紧邻地铁一号线莘庄站北广场，交通便利，吸引了不少公司、办事处在此办公。
　　从小区正门走至小区西端，有些杂乱。两栋小高层的墙上，贴满了各个公司的标牌，大楼大门洞开，人员随意进出。“这两栋楼里，80%以上都是开公司的。”小区保安告诉记者。
　　走进8号楼，电梯里面塞满出来吃午饭的人。记者从顶楼14楼乘坐电梯一层层查看，发现整栋大楼几乎就是一个办公楼，很难找到居家的影子。
　　据物业公司张姓负责人介绍，小区有19个单元，400多户业主。他们接手管理这一小区时，西端的两栋楼已成了“办公楼”。
　　记者随机选择了小区中心位置的13号和16号楼，依然从最高层一层一层往下查看。与西端两栋楼不同，这里得用门禁卡进楼，每家住户房门紧闭，从外观上看，基本就是原来的铁门，没有改成玻璃门的，也没有公司标牌，完全看不出来有办公单位。
　　在16号楼底层，正巧一个青年男子开门出来，往门里一瞅，显然是办公格局。“你们在这里办公？”“我们只是北京公司的上海办事处。”男青年表示，很少有客户来往，不影响邻居。记者问其工商注册的办公地点何在？“这个我不知道。”男青年说。
　　物业张姓负责人表示，由于西端两栋楼长久以来一直是“办公楼”，居民有些习以为常了。“我们物业没接到这方面的投诉。”
　　上海禁止擅改房屋使用性质，但利益驱动致“居改非”现象难杜绝
　　“居改非”是指业主擅自将居住房屋改变为非居住使用，从事办公、商业、旅馆、仓储，甚至生产等经营活动的行为。
　　“在上海，目前的‘居改非’基本都是违法的。”上海工商局人士表示，上海在工商登记方面没有放开过“居改非”，所有需要办理营业执照的企业或个人，其注册地必须是商业用房。“因此，一般情况下开在民居的公司要么无证经营，要么注册地与办公地分离。”
　　既然违法，企业为什么仍趋之若鹜？利益驱动是最根本的原因。
　　记者从网上查询上述小区，300余平方米租金近2万元，物业费每月每平方米1.5元，折算下来，每月物业费近500元。而小区附近的一个甲级写字楼，近300平方米的租金是每天每平方米4.5元，一个月租金超过4万元；物业费为每月每平方米16元，一月物业费近5000元。而且居民楼的水、电、宽带等费用至少比办公楼低一半以上。
　　“根据业委会决定，我们对小区里的办公单位加倍收取物业管理费，希望压缩企业的利润空间，让他们迁出小区。”张姓负责人表示。不过，他坦承“效果不明显”。
　　据了解，上海“居改非”的管理经历过不同的阶段。上个世纪90年代，为了缓解就业压力，上海规定，只要符合城市规划，并且在周边邻居都同意的前提下，允许部分沿街底层住宅开设餐饮、小店等。“据初步统计，2004年之前，‘居改非’审批的数量在1.4万户左右。”
　　2004年11月，《上海市住宅物业管理规定》出台，明确“不得擅自改变物业使用性质”，违者“可处1万元以上5万元以下的罚款”。
　　2011年4月，上海施行物业管理规定修订版，对“居改非”行为预留了审批通道。规定指出，确需改变物业使用性质的，须由区、县规划部门会同房管部门提出区域范围和方案，并召开听证会听取利益关系人意见后，报区县政府决定。允许变更的，由区县房管部门审批。
　　“实际上，自2004年之后，上海各区县暂停了‘居改非’项目的审批。”上海市住房保障与房屋管理局物业管理处处长忻一鸣表示，只有极少数成片的变更，如为了鼓励创意产业的发展，上海田子坊打造成一个著名的文化创意产业基地。“个别的‘居改非’项目几乎没有。”
　　“居改非”给小区安全带来隐患，管理部门称难整治
　　近几年来，随着居住区规划布局日趋合理化，居住区商业服务设施配置不断完善，上海直接将住宅改为商业的现象有所下降。
　　“不过，‘居改非’现象仍屡禁不止。”忻一鸣坦言。“居改非”由于往来人员较多，增加了电梯等设施设备的使用频次及维修养护费用，易引发业主间纠纷。“居改非”项目还会留有严重的消防隐患，更不要说餐饮、娱乐等店铺产生的油烟、噪音等污染。
　　不过，整治“居改非”现象并不容易。“居改非”审批和相关经营证照审批分属规划、房管、工商、劳动、卫生、公安等部门。由于部门之间衔接不够，难以从源头上对擅自“居改非”予以控制。业主意见不统一、业委会与物业公司的“放任自流”，也使“居改非”现象愈演愈烈。
　　“发现难、取证难、认定难”三道难关，也将管理部门“挡”在了门外。忻一鸣告诉记者，房地管理部门在执法检查时，“业主不让进门检查，发谈话通知，行为人不来，调查取证困难。对一些蛮横的业主或使用人，即使作出行政或经济处罚，这些人也不理不睬。”而房地管理部门缺乏行政强制措施。
　　另外，执法成本较高，违法成本较低，流动性大，使得“居改非”取缔后的回潮率较高。
　　忻一鸣表示，解决“居改非”，要充分发挥业委会、居委会等基层自治组织和广大居民的社会监督作用。据他介绍，闸北区的河滨花园就有效解决了小区内“居改非”现象。河滨花园推选出40名业主代表，代表全社区投票并通过了《小区管理规约补充细则》，通过物业费翻数倍，每人每次进楼均需身份登记，挂号信、快递、外卖不得进楼等方式，不断给“居改非”租户“找麻烦”，结果不到两个月，小区里48家公司尽数撤离。
稿源： 人民日报
编辑： 天房
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重庆市北部新区管委会公开信箱
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邮件字号：
北部新区信箱[
发布单位：
北部新区管委会
来信内容：
为什么为在小区内开公司的企业未经业主同意提供“有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件”
在北麓原小区内有多家企业将住宅改为办公场所，并获得了营业执照，按照公司注册办理的相关要求，“将住宅改变为经营性用房的，属城镇房屋的，还应提交《登记附表－住所（经营场所）登记表》及所在地居民委员会（或业主委员会）出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件”，请问鸳鸯街道办事处下属的居委会为什么能代表广大业主出具证明材料，目前业委会还没有成立，我们广大业主对于居委会这种不负责任的做法表示愤慨！
办理单位：
办理结果：
来信人你好！你的来信我们已收悉。居委会按相关要求，本着鼓励微型企业创业、就业，证明过经营户出具的住所登记表，未单独出据过其它证明。由于北麓原小区是新小区，入住居民很少，暂未成立业主委员会。以后会视情况，协调各方尽快成立业主委员会，凡涉及居民及业主生活等重要问题，充分发挥业委会的作用，积极协调广大业主，充分征求方大业主意见。同时，要求物业公司加强小区管理、宣传教育，营造“构造和谐小区人人有责，和谐小区靠大家”良好氛围，特别要加强外来人员登记管理及从事其它办公室的巡查检查，发现问题及时整改，做到不忧民，不影响小区居民生活和安全，共同维护小区安全和谐。
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ICP备案编号：渝ICP备号住宅和办公在一幢楼里如何交物业费？ - 相关问题 - 110网法律咨询
您好：当初买房时小区内幼儿园是独立的。现在不知具体原因跟我们这幢楼连在一起，老师办公还在楼里。幼儿园和楼之间接起来使我们原来6楼看起来 向2楼（有平台）安全又有隐患如何维权？
原来住宅房现在准备当办公室用（3-5个人），物业公司说要按商用性质的收取水费、电费、电梯费、物业管理费，不知道这样合理吗？找了《物业管理条例》里面也没有什么明确的法规，不知如何解决这个问题？
山西阳泉太行国际新城小区住户的房屋2008年入住第一年就有裂缝，与物业协商其赔偿额标准只有元左右，与修复费用相差太大，与其它小区的赔偿标准相比也太低，并且拖延了将近四年。在此情况下，我们小区住户未交最近两年的物业费。现在物业公司以住户不交物业费为由，限制购电和购水数量，目前住户每次只能购买5个字的电，每次购电还需要经过物业公司四道手续审批，在审批过程中还不断受到物业刁难。
住户解释如果裂缝赔偿合理，肯定不会拖欠物业费。物业说同意其赔偿的马...
小区今年的物业费开始收缴，但物业服务很不到位，很多业主现在联名签署了一个需要物业整改的意见，想和物业交涉，希望物业能进行整改。如果物业整改不到位，签名的业主打算拒交物业费或少交物业费，以此来对物业管理公司施加压力，不知道我们这样的行动，是否合法，有没有法律依据
我所在物业公司06年以前期物业公司的身份入住一个新楼盘，跟大部分业主签订了《前期物业协议》。但是由于各种原因，拖欠物业费现象十分普遍。今年业主委员会成立，招标来了新的物业公司，我们公司也即将退出该小区。但是那么多年的物业费+公摊水电费+电梯费累计200多万。我们一次次上门追缴，业主都不配合。一部分房屋已经是二手甚至三手房，房主变更，前任业主既没有结清费用，新任业主也没有来物业公司交接，签订新的物业协议。现在我们的资料还是最初的第一批业主资料。如今，公...
各位律师好，我所在小区的物业公司对小区物业管理混乱，收费是按照5星级标准0.9元收费，但是服务根本达不到这个标准，小区里很多人因此拒交。现在物业以拖欠物业费为由向法院提起诉讼将我和另一户业主告上法庭。在物业公司的举证材料里有我们小区的业主委员会和物业公司签订的物业管理服务合同。我们小区一共有7期，业主委员会是成立于2000年，，我是买的最后一期房子，想问一下业主委员会是否有权在没有知会我们这一期的业主，在大家都不知情，没有投票表决通过的情况下，和物业公...
谢谢您，我租住的楼4层以下是商住楼，4层以上是民用楼，我租的都在四层以上，跟业主签的合同也是民用的水电费物业费标准，这物业公司能随便给我提高标准么，有这方面法律规定么，是什么费用标准呢，物业公司有权利这么做么
我在公主岭市一小区购买了一处顶楼带阁楼的住房，阁楼漏水使新装修的墙壁脱皮，门框涨型无法关闭，木地板变形，开发商及物业处理不及时、不满意。拒缴物业费后，物业将物业费及水费捆绑，停水。
问：一、物业此种行为是否违法？
二、如何维权？
三、如起诉，需要什么条件及所要该走的法律程序？
我家前面有一栋楼房（A栋），2008年10月，A栋的顶层（即501室）在自家楼顶上搭建了一个长米，宽3米，高5米的房子，结果，每到冬天（有4个月的时间）这个搭建房就使我家有1、2个小时的没有阳光。
我家楼层本来就不高，以前冬天的阳光照到我家每天不到3，4个小时，现在501室的搭建房使我家本来少得可怜的日照时间更少了，武汉的冬天阴冷阴冷的，我的父亲中风多年，同时患有心血管病，冬天就需要多晒太阳，现在的局面严重影响了我们的生活。
在违建房施工初期，我及时告知物业，希望...
房子在北京，09年10月新房，由于工作一直在国外，房子至今空置未装修。当初交房时交过一年的物业费，觉得房子一直空置，未享受任何物业服务，物业费交着可惜。今年不打算再交了，而且近期也不打算回去居住。请问这种情况下，会有什么样的后果？PS：因为贷款尚未还清，房本还没拿到。
06年购了一处新房，到现在既没入装修也没拿房的钥匙，现在物业公司要求交物业费和违约金，对不对}