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婚前一方支付购房的首期款，婚后登记双方名下的处理
时间：日&&|&&作者：万威世律师&&|&&关键词：&&|&&浏览：3214
婚前一方支付购房的首期款，婚后登记双方名下的处理
婚前一方支付购房的首期款，婚后登记双方名下的处理案例分析：婚前一方支付购房的首期款，登记双方名下的处理。判归支付首期款的一方。虽然法律没有明确的依据，但法院依据自由裁量权，依据贡献大小、出资比例做出此类判决，比较公平、客观。具有说服力，可以作为法院处理此类案件的典范。李某与朱某某纠纷上诉案民事判决书上诉人(原审原告)李某。被上诉人(原审被告)朱某某。上诉人李某因离婚纠纷一案,不服**区人民法院(2009)*民一(民)初字第**号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：一、李某、朱某某原系同学关系，双方于2004年底确立恋爱关系，日登记，未生育子女。婚后双方为生活琐事经常产生矛盾。2009年3月双方为经济发生纠纷，后李某离家，夫妻至今。李某于2009年6月起诉来院，要求法院判决支持其诉请。二、日，李某、朱某某为购买市东新路88弄某号2107室房屋(以下简称东新路房屋)签订了上海市房地产买卖合同，合同规定，房屋总转让价为人民币78万元(以下币种均为人民币)，另需支付房屋内所有装修费用和电器煤气户头及维修基金共计10万元。该房首付款62万元由朱某某支付，当日，朱某某向中国建设银行股份有限公司上海静安支行住房公积金借款20万元、个人装修借款6万元，借款期限为日至日止。日上述房屋产权被登记在李某、朱某某名下。截止到2009年11月，该房屋剩余住房公积金借款173,660.40元、装修住房借款52,098.43元未归还。该房经上海国衡房地产估价有限公司评估，现房地产市场价格为1,569,200元。三、日经**人民法院调解,&张某某与朱某某达成如下协议,朱某某应归还张某某借款62万元。上述事实，有李某、朱某某陈述，东新路房屋买卖合同、住房公积金个人购房担保、个人大(装)修住房公积金担保借款合同、房地产权证、日上海市人民法院民事调解书一份、个人贷款还款单，上海国衡房地产估价有限公司评估报告等为证，原审法院予以确认。原审中，李某诉称：婚初夫妻关系尚可，后双方因生活琐事发生争吵，自2008年7月始朱某某经常晚回家。2009年3月双方为经济发生纠纷，后李某离家，夫妻分居至今。现夫妻感情已破裂，故要求与朱某某离婚；要求依法分割；本案诉讼费由朱某某承担。朱某某辩称：婚后不久，双方为生活琐事发生争吵，李某还动手打朱某某。2008年11月李某未征得朱某某同意取走家中所有现款。2009年3月双方为经济发生争执，李某又动手打朱某某，朱某某为了自卫，将李某推到沙发上，当日李某离家，夫妻分居至今。现同意离婚；同意依法分割共同财产。原审中，李某、朱某某对以下事实有争议：1、朱某某称：2008年11月李某取走家中全部存款，李某确曾支付双方所住房屋水、电、煤及其他费用计4,951.9元，现李某应给付朱某某共同存款12,000元减去4,951.9元后的一半，即3,600元。李某认为，分居期间李某取走共同存款12,000元，用该款支付了房屋水、电、煤及其他费用4,951.9元，其余款项李某到欧洲出差时已全部用完，李某在欧洲买了一个5,000至6,000元的LV包，不同意朱某某对该款的分割意见。2、朱某某称：为购买房屋及支付房屋契税等，朱某某向其母亲张某某借款63.9万元，立借条一张。日经上海市长宁区人民法院调解，朱某某应归还张某某借款，该借款系朱某某婚前个人债务，朱某某用买了东新路房屋，贷款也由朱某某归还，所以该房屋属于朱某某婚前财产。李某认为，购买房屋时朱某某是支付了63.9万元，朱某某父母支付房屋首付款，是对李某、朱某某的赠予，因为房产证上写着李某、朱某某两个人的名字，该房屋系夫妻共同财产。如果有朱某某所说的债务，这也是朱某某的个人债务，不应该作为夫妻共同债务。原审中，李某、朱某某一致同意东新路房屋内家电等共同财产归李某所有，由李某给付朱某某折价款10,000元；朱某某名下的股票归朱某某所有，由朱某某给付李某7,000元。但双方对共同存款、房产的处理等意见不一，致调解未成。原审法院认为：李某、朱某某婚后为生活等琐事产生矛盾，且又无法妥善处理，为此，夫妻分居。由于夫妻间缺乏必要的交流、沟通、理解和信任，不能用正确的方法化解矛盾，导致夫妻感情彻底破裂，现李某、朱某某均表示同意离婚，无不当，应予准许。审理中，李某、朱某某对东新路房屋内家电等共同财产及朱某某名下的股票分割取得一致意见，无不当，予以准许。李某、朱某某分居期间李某用共同存款支付了水、电、煤等费用4,951.9元，该款项系合理支出，朱某某也无异议，故本案不再处理。至于李某所称剩余款项已于欧洲出差时全部用完，其中李某用5,000-6,000元购买了高档个人用品，对此朱某某不予认可，因该高档个人用品由李某使用，故李某应适当给付朱某某财产折价款。李某、朱某某于恋爱期间共同购买了东新路房屋，结婚当天该房屋产权被登记为李某、朱某某共有，故该房屋应为夫妻共同财产，依法分割。李某、朱某某均认可该房首付款系朱某某父母支付，李某认为该款系朱某某父母对双方的赠予，朱某某则认为，该款系自己婚前向父母所借。根据朱某某陈述及上海市长宁区人民法院生效调解书证明，朱某某向父母借款62万元系朱某某婚前债务，朱某某应承担还款义务，而该借款被用于支付房屋首付款，应视为朱某某用婚前财产的出资，李某认为，朱某某父母的出资系对双方的赠予缺乏依据。考虑到该房贷款人为朱某某，目前贷款尚未清偿，故该房屋应归朱某某所有,由朱某某给付李某房屋折价款。折价款的数额，应考虑首付款系朱某某婚前财产，以及共有人对共有财产的贡献大小，并根据房屋的现有价值，扣除剩余贷款后，酌情确定，剩余房屋贷款由朱某某负责偿还。原审法院审理后，依照《中华人民共和国》第十八条、第十九条、第三十二条、第三十九条、第四十一条的规定，判决如下：一、准予李某与朱某某离婚;二、现在上海市东新路88弄某号2107室房屋内共同财产:松下牌42寸彩电一台、海尔牌三门冰箱一台、海尔牌洗衣机一台、微波炉一台、五件家具一套(床一张连席梦思、床头柜两只、四门大橱一只、电视机柜一只)、组合电视柜一只、餐桌一套(长方餐桌一张、木制椅子四把)、茶几一只、布艺沙发一套，红色六件套床上用品一套、紫色七件套床上用品一套、安睡宝被子两条、无烟锅一只、汤锅一只、二层锅一只、紫砂砂锅一只、美的牌电饭煲一只、电水壶一只、升降衣架一只归李某所有，李某应于本判决生效后十日内一次性给付朱某某财产折价款10,000元；三、朱某某应于本判决生效后十日内给付李某对戒一枚(价值2,600元);四、在朱某某名下的股票归朱某某所有，朱某某应在本判决生效后十日内给付李某7,000元;五、李某提取的银行存款7,000余元归李某所有,李某应在本判决生效后十日内给付朱某某财产折价款3,000元；六、离婚后，上海市东新路88弄某号2107室房屋产权归朱某某所有，朱某某应于本判决生效后十日内一次性给付李某房屋折价款280,000元。李某在收到上述钱款后一周内协助朱某某办理房屋产权过户手续,费用由朱某某承担；七、上海市东新路88弄某号2107室住房剩余公积金贷款及装修贷款由朱某某承担；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案房屋评估费5,780元，由李某、朱某某各半负担(李某预付)。本案受理费7,159元，由李某、朱某某各半负担(李某预付200元)上诉人李某不服原审法院判决，上诉称：本案不应当认定朱某某与其母间的房屋首付款系借贷关系。朱某某父母对系争房屋的首付款应为朱某某母亲对于双方的赠与。原审法院确定的朱某某支付李某系争房屋折价款数额明显不当。请求撤销原判第六项，改判为朱某某支付李某系争房屋折价款671,720.59元。被上诉人朱某某辩称：系争房屋的首付款是朱某某父母出资的，房屋贷款也是由朱某某支付的。原审判决给予李某系争房屋20%左右的折价款是合法合理的。同意原审法院判决，不同意李某的上诉请求。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。二审中，李某提交了1、上海市公安局案(事)件接报回执单、上海市中心医院病历及门急诊收费项目清单、杨某某、姚某的证言，证明双方的婚姻关系、感情破裂是朱某某打骂李某、夜不归宿等原因造成的，希望二审法院本着照顾女方权益的原则处理本案纠纷；2、上海住房公积金网住房公积金个人帐户查询清单，证明双方婚后共同还贷的事实；3、李某自制的购物明细表，证明双方约定李某负责房屋装修，购买家具、家电。朱某某认为上述证据1其从来没有见过；证据2、3不是新证据，且上述证据均与本案的争议焦点无关。朱某某未提交证据。本院认为：原审法院认定双方夫妻感情破裂的事实，判决解除双方的婚姻关系，并对系争房屋内的动产、朱某某名下的股票以及李某提取的其名下的银行存款等作出判决后，双方均无异议，本院皆予维持。现本案的争议焦点是，李某要求朱某某支付李某系争房屋折价款671,720.59元是否有事实和法律依据。根据本案查明的事实，系争房屋在婚前由双方共同签订房屋买卖合同、办理贷款事宜，结婚当天办理房地产权属登记，房屋产权证登记在双方名下，从系争房屋买卖过程和权属登记看，系夫妻共同财产。根据有关生效的民事调解书，系争房屋首付款中有62万元系由朱某某支付，该款系朱某某向其母所借，且李某也承认朱某某父母有支付该笔钱款的事实，故原审认定该款系朱某某婚前财产出资正确。原审考虑到系争房屋的贷款人因素以及目前贷款未还清的情况，判决系争房屋归朱某某所有并无不当。至于房屋折价款，原审考虑到双方在系争房屋中的出资比例、贡献大小，在房屋评估价的基础上扣除剩余贷款，判决由朱某某支付李某房屋折价款280,000元尚属合理。上诉人李某上诉请求所依据的事实和理由尚不充分，二审中所提交的证据亦无法支持其诉请，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币7,159元，由上诉人李某负担。本判决为终审判决。
作者： [广东-深圳]专长：公司法 婚姻家庭 房产纠纷 合同纠纷 律所：广东信达律师事务所1713积分 | 帮助695人 | 48个好评电话:
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新婚姻法 婚前房产和婚后房产的相关规定
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夫妻一方婚前首付购房，为什么贷款算夫妻共同债务？
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发表于 11-8-19 14:11:00
本帖最后由 布老虎 于 11-8-19 14:11 编辑
夫妻一方婚前首付购房，为什么贷款算夫妻共同债务？应该也算住房所有人婚前个人债务吧？
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发表于 11-8-19 14:22:10
权利义务一致,因为你得到了还贷部分所带来的增值,,当然你也可以不还,不住,不享受增值
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发表于 11-8-19 14:23:18
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发表于 11-8-19 14:24:15
完全分开比较难,因为对方的收入又是共同财产&&要分清就约定财产制吧
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发表于 11-8-19 14:28:36
小花狗不见了 发表于 11-8-19 14:22
权利义务一致,因为你得到了还贷部分所带来的增值,,当然你也可以不还,不住,不享受增值
据说增值部分分割其实相当困难，如果房屋所有人一方无其他补偿能力，法律是不支持房屋拍卖支付分割的，强制执行力很差，这样的补偿就相当于一纸空文了。
老实说，这样的权利和义务其实相当不一致。
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发表于 11-8-19 14:28:59
可以呀，那分房的时候就跟另一方没半毛钱的关系了。
现在情况下，共同还贷部分在最后分房的时候是要分一部分钱的，包括了增值部分。
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发表于 11-8-19 14:31:01
且没有证据表明该房产一定会增值，如果房产在未来跌跌不休，是相当损害替夫（妇）还债那一方利益的。
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发表于 11-8-19 14:39:49
飞越重洋 发表于 11-8-19 14:28
可以呀，那分房的时候就跟另一方没半毛钱的关系了。
现在情况下，共同还贷部分在最后分房的时候是要分一部 ...
事实上，现在的情况，共同还贷理论上有分割权，但由于房产独立性，分割性极差，强制执行力度不够，分房的时候仍然多数情况跟共同还贷一方没有半毛钱的关系。
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发表于 11-8-19 15:15:48
最高法的混蛋解释就是认为中国的房地产只涨不跌
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发表于 11-8-19 16:22:22
lekutian 发表于 11-8-19 15:15
最高法的混蛋解释就是认为中国的房地产只涨不跌
此外，如果夫妻一方婚前首付购房，若另一方不参与共同还贷，购房一方有此经济实力购房吗？（毕竟大多数家庭属于双职工）那此部分还贷是否属于对对方提供的无息贷款（尤其是在无法确定住房能否升值且离婚时补偿能否到位的情况下）？
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发表于 11-8-19 16:37:33
布老虎 发表于 11-8-19 14:28
据说增值部分分割其实相当困难，如果房屋所有人一方无其他补偿能力，法律是不支持房屋拍卖支付分割的，强 ...
如果你认为强制执行力很差，那你就是不相信我们法院
拆迁的时候，执行的快着呢
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发表于 11-8-19 16:57:47
本帖最后由 布老虎 于 11-8-19 17:04 编辑
胖狗同学 发表于 11-8-19 16:37
如果你认为强制执行力很差，那你就是不相信我们法院
拆迁的时候，执行的快着呢
如果男方婚前首付，女方共同还贷，那么离婚的时候按理应该给女方退回共同还贷款项和增值收入，但实际上如果那个男人付不起，法院会强制执行，但对于生存必须的房产法律有规定不能强制执行（《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。），可是如果不执行房产那么这男人还是给不起，那么也就是只有委屈女人了，虽然法律支持你拿回共同还贷部分，但实际上你是拿不到的，而根据另外的法律法院也不能支持你，这就是现实。而且很搞笑的是，法律为了公民生存必须不许法院强制执行居住的房产，可是对于婚姻的另一方即便她共同还贷，只要没有首付法律就不会给她房子产权，那么一旦离婚这些人都必然露宿街头，可是法律却不管了！多么公平的法律！
胖狗你好好学习学习上面的发言，深入揣摩一下新法精神。
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母乳喂养好
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发表于 11-8-19 17:13:51
布老虎 发表于 11-8-19 16:57
胖狗你好好学习学习上面的发言，深入揣摩一下新法精神。
法院执行的时候，会有许多办法的。
常见的就是大换小，或者封锁周边，比如，存款，车，收入，等等
最差也能弄个每月工资留下最低生活费，剩下的打到女方的卡里吧？
我相信我们国家的法律是有效力的
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发表于 11-8-19 17:17:16
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发表于 11-8-19 17:28:46
胖狗同学 发表于 11-8-19 17:13
法院执行的时候，会有许多办法的。
常见的就是大换小，或者封锁周边，比如，存款，车，收入，等等
讨债的是孙子，这句话在当代中国社会是真理。
现在离婚双方很多时候连孩子抚养费都无法到位，就不要提追讨共同还贷那一部分了。
何况，这中间得产生多少讨债成本啊？且还贷部分是无息支援对方的，还不如直接存银行呢，多少还有点利息，懂得投资的话，回报率更比替人还贷靠谱多了。
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发表于 11-8-20 21:09:22
都结婚了。能加就加呗。男的不加是不是说明男的心里也打着小算盘呢？
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婚前按揭购房婚后共同还贷的是否属于夫妻共同财产？
婚前按揭购房婚后共同还贷的是否属于夫妻共同财产？ 张先生2002年2月首付12万元购买了一套60万元的商品房。余款48万元张先生做了按揭贷款，银行月供款为3000元。2003年5月张先生取得了房产证，2003年4月张先生与王女士结婚，并共同用工资交纳月供款。2006年4月俩人离婚
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争议焦点：该房产应如何分割？
房产律师解答：
为便于比较，该案例仅与情形55中的案例在取得房产证的时间上存在不同（婚后取得），其他条件两个案例均相同。那么，我们仍以上海和江苏所代表的两种观点进行分析，可以得出该案的如下两种处理结果：
上海法院一般认为，夫妻一方婚前以购买房屋，并按揭贷款，房产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。故在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当向对方予以返还。据此，此种情况下，该房产和46万元剩余债务均归张先生所有和承担。王女士可以分割到3年来月供款总额的一半，即54000元。
而江苏法院一般认为，夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得的，无论产权是登记在一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期房款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为，由双方返还。因此，此种情况下，该房屋属于夫妻共同财产。如果张先生取得该房产，则王女士可获得房产现值的一半50万元，扣除王女士应当承担的23万元债务和应返还给张先生的6万元首付款后，张先生仍应支付给王女士21万元经济补偿（也可用100万减去46万元得出房屋扣除剩余债务后的净值54万元，其中净值一半归王女士即27万元，再减去王应归还张先生的6万元后，可得出王女士可获得的经济补偿为21万元）。该数额略高于婚前取得房产证的情形。
由于上海市高级人民法院关于的解答中认为谁付款则产权归谁，而江苏省高级人民法院的征求意见稿中则认为应以取得房产证的时间作为认定按揭房屋是否属于夫妻共同所有的判断标准。由此导致该案如果在不同的两地法院处理时，可能会出现上述两种不同的结果。这也代表了实践中关于这一问题的两种主要观点。
需要注意的是，在购房时间和结婚时间两个时间点的认定上，购房时间应以交纳购房首付款的实际出资时间为准。而结婚的时间应以到民政部门登记取得的时间为准。诸如订婚、举办婚礼、请吃喜宴、未婚同居等行为都不具备法律上的意义，不能作为婚姻合法成立的证明。
法律分析：
婚前通过按揭购买的房屋由于婚后仍需要持续还款，而婚后用于还款的工资、奖金收入均属于夫妻共同财产，因此，不论用哪一方的收入支付月供款，都应视为夫妻共同还款的行为。这样一来，离婚时婚前按揭房屋的分割就成了比较棘手的疑难问题。其中的两大焦点是：此种房屋应否认定为夫妻共同财产？如果不能认定为夫妻共同财产，则房产所有人的配偶是否有权分割房屋的增值部分？在处理上述问题上，司法实践中大致存在两种观点，并由此带来了两种不同的判决结果。第一种观点认为谁出资则谁所有，婚前还是婚后取得房产证不是认定房产是否属于共同财产的标准，房产增值部分当然属于产权人所有。第二种观点则认为，即便是一方婚前支付房价款的房屋，只要是在婚姻关系存续期间取得房产证的，就属于夫妻共同所有。即使是产权人婚前取得的房产证，但只要夫妻双方共同还贷的，产权人的配偶也有权分割房产的增值部分。以上两种观点分别以上海和江苏两地高级法院所持观点为代表。
笔者比较赞同第一种观点即上海法院所代表的观点，理由是：首先，在婚前用个人财产购买的房产，无论何时取得房产证，该房产都属于婚前个人财产的转化形态。在房价款通过首付款和按揭贷款支付给开发商之后，买受人依据《》应当承担的买方付款义务已全部履行完毕，其取得房产证只是时间上的早晚问题。因此，该房产理应属于买受人的个人财产。况且，我国《婚姻法》也并没有规定婚姻关系存续期间取得的房产，就是夫妻共同财产。如果按照第二种观点，则会出现在结婚前一天取得房产证的，即是个人财产，而在结婚当天取得房产证的，就是夫妻共同财产。这对于买受人而言，既不公平也没有法律依据。其次，夫妻共同承担月供款的行为，属于一方承担了房产所有人向银行的还款义务，是用夫妻共同财产承担个人债务的债务承担行为，而不是向开发商支付房价款取得物权的行为。由此在双方离婚时，房产所有人对另一方构成债务关系，应将另一方已经承担的款项部分予以返还。再次，房屋的价值无论是升还是跌都归属于其物权所有人。房屋的增值是由于房产交换价值的升高所造成，增值部分当然归产权人所有。一方在没有成为产权人的情况下，不能仅因为替产权人还了债就取得房产的增值收益。不然，如果房价下跌了，那么是否能要求共同偿债的一方承担补偿损失的责任呢？如果这样做，显然是荒唐的，也不符合最高人民法院司法解释关于&个人非经双方约定不会自然转化为夫妻共同财产&规定精神。因此，笔者认为第一种观点更符合法律规定和物权的法理。
特别提示：
1、处理此类问题的事前防范措施。由于个人婚前财产不再自动转化为夫妻共同财产。因此，在一方为对方婚前购买的房屋还贷时，如果担心自己虽然省吃俭用、苦心操持却不能成为房屋的真正主人的话，完全可以与对方协商，通过夫妻财产协议的形式将该套房屋约定为夫妻的。而购房的一方如果担心对方这样取得房产太过轻易，则可以在夫妻财产协议中约定该房产成为共有财产的条件，比如经过一定的婚姻年限等。
2、处理此类问题的事后救济策略。无论是上海市高级人民法院的解答还是江苏省高级人民法院的征求意见稿，都不属于法律解释或司法解释的范畴，而只是工作文件，其均不具有法律适用上的强制力。当然，对于当地法院审理相关案件而言，这些工作文件将对司法起到指导或参考作用。这样，对于当事人而言，双方首先可以从预测上述法院不同的审判结果出发，选择对自己有利的法院。如果案件不符合选择管辖的情形时，则一方可以通过引用上述两种观点中对自己有利的观点向法院阐明自己的主张，争取对自己有利的判决结果。
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