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　　物业专项维修资金全称为“住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金”，在颁布之前也被称之为“专项维修基金”。专项维修资金是指由法律规定的由交纳的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的。依据的理论，共用部分的权利属于区分所有权人共同享有，同样道理，共用部分的维修义务也应当由全体区分所有权人共同承担。因此，第54条规定了专项维修资金制度，即“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属所有，专项用于物业保修期满后、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”目前我国有关专项维修资金的使用与管理的制度主要规定在《物业管理条例》和1998年建设部、财政部联合制定的《住宅共用部位共用设施设备专项维修基金管理办法》中。
　　的应根据有关规定，具体负责物业专项维修资金的监控工作。
　　房屋共用部位专项维修资金是指专项用于房屋共用部位大修、中修、更新和改造的。房屋的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备专项维修资金是指专项用于共用设施和共用设备大修、中修、更新和改造的。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
　　第五十四条规定：住宅物业、内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。应当在中对物业管理专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
　　在《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，已有建立住房专项维修资金的规定，即“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设施和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度”。住房制度改革的实践证明，建立专项维修资金，以保证物业共用部位和共用设施设备的维修养护，是十分必要的。但是，目前也存在着专项维修资金的交纳范围和所有权不明确以及挪用专项维修资金的问题。为了解决这些问题，《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》等文件进行了专门规定。
　　专项维修资金收缴的依据为、《物业服务收费管理办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字【1998】7号)等法规文件的相关规定。
　　1．物业专项维修资金的第一次收缴。
　　按照有关专项维修资金管理的现行法规，即建设部以建住房【号文发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，商品住房在时，购房者与售房单位应当签订有关专项维修资金缴交约定。购房者应当按购房款2％～3％的比例缴交专项维修资金。专项维修资金属业主所有，不计人住宅销售收入。专项维修资金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
　　售后的专项维修资金来源于两部分：
　　(1)售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上不低于售房款的20％，不低于售房款的30％。该部分资金属售房单位所有。
　　(2)购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交专项维修资金。售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
　　公有住房售后专项维修资金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。
　　2．物业专项资金的续筹。
　　专项维修资金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主大会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县人民政府制定。
　　(一)专项维修资金的用途
　　《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第四条第二款规定，专项维修资金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字E1999]7号)，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。《物业管理条例》第五十四条也规定：“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”
住宅专项维修资金
　　(二)物业专项维修资金的使用范围
　　1．物业共用部位维修工程
　　①主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的；
　　②户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的；
　　③整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30％以上，需要修缮的；
　　④整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的；
　　⑤经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维修资金的其他维修工程。
　　2．物业共用设施设备维修、更新、改造工程
　　①内路面破损30％以上，需要整体修复的；
　　②整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的；
　　③智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，超过原造价20％的；
　　④电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，超过电梯原造价20％的；
　　⑤二次供水及消防水泵等因损坏，需要更新、改造的；
　　⑥内的围墙．大门等因损坏，需要整体修缮、更新的；
　　⑦经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维修资金的其他维修、更新、改造工程。
　　3．不得从物业专项维修资金中列支的维修费用支出
　　①物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业管理企业从业主交存的物业服务费中支出；
　　②物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由承担；
　　③内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担；
　　④物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
　　物业专项维修资金属于业主，但实践中，由于专项维修资金往往不直接掌握在业主手中，侵犯业主专项维修资金所有权的纠纷时常出现。因此，必须从法律角度加强对物业专项维修资金的管理。我国关于物业专项维修资金管理的法规主要有《物业管理条例》及《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，对物业专项维修资金的管理主要做了以下方面规定。
　　(一)物业专项维修资金的使用管理
　　1．物业专项维修资金应专户存储，专款专用，不得挪用
　　《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第七条规定，维修基金应当在银行专户存储，。
　　当维修基金闲置时，除可用于购买或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用，以保证维修基金的安全。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第十八条规定，专项维修资金代管单位违反本办法规定，挪用专项维修资金或者造成专项维修资金损失的，由当地财政部门和房地产行政主管部门按照规定进行处理。情节严重的，应当追究直接责任人员和领导人员的；构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。
　　2．物业专项维修资金的代管及使用
　　(1)物业专项维修资金的代管《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定售房单位代为收取的专项维护资金，在业主办理时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。
　　成立后，经同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给代管。
　　(2)物业专项维修资金的使用当地房地产行政主管部门代管物业专项维修资金期间，成立前，确需使用维护资金，应由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。如北京市在业主大会成立前，一般的专项维修资金由市居住小区管理办公室代管，公有住房售后专项维修资金由市住房资金管理中心代管。2006年颁布的《北京市专项维修资金使用管理办法》还详细规定了业主大会成立前却需使用专项维修资金时的办理程序：
　　①物业管理企业应当将维修工程计划在工程涉及业主的公共活动区域予以公告；
　　②需要对维修工程的必要性及费用预算进行鉴定的，可委托专业机构鉴定并出具鉴定报告，鉴定费用可计人本次维修工程成本；
　　③物业管理企业持费用预算、维修费用按户分摊明细表等向维修工程涉及业主公示及征求书面意见，经涉及业主所持投票权三分之二以上通过；
　　④物业管理企业应当依法确定施工单位，签订施工合同；
　　⑤物业管理企业持资金支用申请、资金预支用备案表、业主决议、专业机构鉴定报告、维修费用分摊明细表、维修资金交纳情况统计表、施工合同等材料到市小区办或市资金中心区县管理部办理资金预支手续；
　　⑥工程竣工验收合格后，物业管理企业持维修费用决算单、维修费用发票、最终维修费用分摊明细表、费用决算分户调整表等到市小区办或市资金中心区县管理部办理资金结算手续。
　　业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将专项维修资金移交给物业管理企业代管；物业管理企业认为需要使用专项维护资金，应提出年度使用计划，经审定后实施。
　　3．物业管理企业代管的专项维修资金，应当定期接受业主委员会的检查与监督
　　业主有权了解物业专项维修资金的具体开支情况，对物业管理公司进行监督。物业专项维修资金是用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的。该项基金是全体业主交纳的，属于全体业主。第十一条规定，应当履行决定专项维修资金使用、续存方案，并监督其实施的职责。因此，业主对维修资金监督的前提是行使知情权，其中包括要求物业管理公司定期公布具体明细账目。
　　(二)物业专项维修资金的续筹管理
　　随着物业维修活动的开展，物业专项维修资金会逐渐减少，为保证的需要，应通过多种途径续筹物业专项维修资金。根据《物业管理条例》及《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的有关规定，可以通过以下途径增加专项维修资金。
　　1．将物业专项维修资金的存储利息收入转增专项维修资金
　　维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
　　2．物业管理费结转的费用转增专项维修资金
　　在运行中会有完成本开支后的结余，如果有连续几年或者年度出现较大数额的结余时，除可在管理预算中调整外，也可经同意设定一定比例纳入，但由于的结余的原因有多种，其结余部分的亦应根据多退少补原则进行适当安排。
　　3．向业主续筹
　　根据住宅维护保养的需要，专项维修资金不敷使用时，可以由业主大会决定按照业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
　　4．业主共有物业的收益转增专项维修资金
　　物业区域内的共用部分，通常有些可以用来，获得，这部分物业的产权属全体业主，这些物业可采用灵活多样的方式，由物业管理单位经营，比如对小型超市等，以及物业区域内的由或有关部门认定的属业主权益的等商业设施的收益。可将的一部分并入，但必须以首先满足补充的不足和当前的使用为前提。
　　5．或政府拨款的费用
　　由社会各界捐赠或政府根据某种情况拨付的，专项用于某项或某类物业维护保养、本体修缮、美化和装点设施维护的费用可作为物业专项维修资金的续筹资金。
　　(三)物业管理主客体变更时物业专项维修资金的管理
　　1．物业管理企业发生变换时物业专项维修资金的管理
　　《住宅共用部位共用设施设备维护基金管理办法》第十二条规定：“物业管理企业发生变换时，代管的维修基金账目经审核无误后，应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起10日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。”
　　2．业主转让物业时物业专项维修资金的管理
　　《住宅共用部位共用设施设备维护基金管理办法》第十三条规定：“业主转让时，结余维修基金不予退还，随同时过产。”。
　　3．物业灭失时物业专项维修资金的管理
　　《住宅共用部位共用设施设备维护基金管理办法》第十四条规定因房屋或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金按业主个人缴交比例退还给业主。
许步国.物业管理法研究.中国民主法制出版社,2006.12
史鸿滨.物业服务实务操作金典.中国经济出版社,2009.08
邢国威.物业管理法规与案例分析.化学工业出版社,2007.8
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物业维修基金资金管理中存在的问题及对策
&&& 　物业专项维修基金作为社会保障体系的重要组成部分，关乎民生、关乎社会稳定与和谐发展。近日，在中发现物业维修基金的核算存在以下问题：&&& 　一是未正确核算物业维修基金及利息。通过审查发现，物业维修基金以按栋为单位进行核算，但未记账到户，实际收取的物业维修基金未落实到所有权人。对物业维修基金的利息收益的分配，未按规定标准计算，同样未落实到所有权人。&&& 　二是物业维修基金管理中心账户管理不规范。物业维修基金管理中心在4家银行里开立6个住宅专项维修资金户头。存在问题的原因：
　　一是本金缴存核算到户难。由于先前管理不善，缴纳的维修基金的资料已不全，无法清楚反映至每个业主的缴存情况;二是利息合理配比到户难。一方面由于本金未核算到户，其相应的增值，也无法核算到户；另一方面，在建设单位办理权属初始登记手续前交纳维修基金，到真正销售确定房屋业主相隔较久，这段时间所产生的利息也未配比计入;而且，维修管理中心所归集的基金分别有1年、2年和3年定期存款，但实际支付给物业公司的均按照1年定期利率计算增值，所产生的利息差未能合理配比计入到每个业主。三是增值支用划分难。按照有关文件规定，应按房号设分户账、核算到户要求，使用由相关业主按照其物业建筑面积比例分摊，涉及整个物业区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在该区域维修基金账户中列支；涉及单幢或部分物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在其相关维修基金账户中列支，即按谁出资、谁收益的一一对应配比原则，在实际操作中也有困难，支出难以划分到户。&对策措施：&&&&　& 一是作为政府职能部门，应当对维修基金每平方米按平均造价计交的计算方法进行修改。建议按房屋的建筑面积进行计算比较合适，并进一步明确征收维修基金建筑面积具体范围，以便有效防止“自由裁量权”情况的发生，更好地维护执行规章的严肃性，更好地贯彻上级的相关规定。&&&　 二是建议相关部门应当制订增值支取相应的制度办法。如可否按照房屋新旧程度，按年份划分一定等份计算增值支取等。同时，鉴于维修基金增值部分不使用的现实，明确增值部分仅用于小区公共部位、公用设施、公用设备或小区内普遍性的维修，其他单元内的小修小补等应按谁受益谁承担的原则由受益者自己承担。&&& 　三是促进物业维修基金管理系统提档升级，逐步推行基金个人账户网上查询和网上申报，增强基金透明度，简化基金使用程序，使基金使用更加科学性和可操作性。&&&&&　 四是建议物业维修基金管理部门应一个物业管理区域为管理单位，按幢设置，记帐到户。物业维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计算利息，提取的利息也对业主进行分配，做到准确掌握业主物业维修基金的征收、支出、结余和增值情况。
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所谓共用是指住宅主体承重结构部位（包括、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
所谓共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
物业维修基金 -
物业维修基金定义
现今世界各国的，都有关于设立物业维修基金的性规定，它对建立社会化、专业化、市场化的物业管理体制以及维护社会的稳定都发挥着重要的作用。为加强住宅共用部位、共用设施设备维护基金的理，维护房屋产权人和使用人的合法权益，保障住宅正常的维修、使用，根据建设部、财政部《关于印发〈住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法〉的通知》等有关定，各城市都建立了各自的住房维修基金缴存使用的具体办法。
物业维修基金 -
在我国，维修基金在缴纳使用管理方面都都有一定的规定，但是却也由此产生一系列问题，只有在充分了解住房维修基金现状下，才能够有效地提出解决问题的方法。目前我国物业维修基金现状从几个看：（一）关于维修基金的缴交。
1.维修基金缴纳人。《物业管理条例》（以下《条例》）第五十四条明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项资金。”显然，缴交主体是，这是由专项维修资金的性质决定的。《条例》明确了“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和、改造，不得挪作他用。”业主购买了房屋在依法拥有房屋所有权的同时，也拥有了物业共用部位、共用设施的所有权，应当承担共用、共用设施设备的维修、更新、改造责任，这部分资金的支出应由购房业主承担，而不应由已售房屋的开发商。
2.维修基金缴纳时间。从道理上讲，专项维修资金可以采用一次性，也可采用随物业管理费用按月收取专户储存，或需要维修、更新、改造时向业主随时收取的做法，这些做法分别在不同国家实行。但考虑到目前我国法制不够，业主责任意识尚不到位，在一些地方物业管理收费拖欠现象还严重存在等因素，目前我国专项维修资金的制度设计宜采用主要在购房时一次性交纳，待物业使用到一定，维修资金不够使用时再向业主续筹。
3.维修资金缴纳数量。收取维修基金时主要应考虑在一般情况下，物业到一定年限内所需的资金量，可考虑按购房款的2～3%，或物业单体建安造价的一定比例。比较来看，按建安造价一定比例较为，但鉴于建安基数较购房款小得多，若采用建安造价为基数，则应适当提高交纳比例。此外，还可以在征得相关业主、业主大会、物业管理企业后，将利用共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益主要用于补充专项维修资金，以减轻今后续筹资金的。（二）维修基金的管理现状问题。在收取维修基金时候，通常都是在办理入住时，开发公司强制代收房屋维修基金，办理产权和缴纳维修基金捆绑式办法，这种往往容易造成房屋维修基金流失或被挪用，使业主的权利得不到有效。这样一笔数额较大的资金放在开发商的手里，安全性让人担心是可以想象的。开发商可以利用职权容易侵占房屋维修基金。而在管理维修基金时，虽然法规明确规定由业主大会行使权，但对如何监督却没有明确的说法。从客观条件上，造成某些业主委员会成员钻法律的空子，挪用甚至贪污数额巨大的房屋基金。更有甚者，一些开发商往往成立项目开发公司，一旦项目开发销售完后，项目公司也就不存在，业主所交的基金也就无法追缴。个别管理公司将维修基金据为已有；有的管理公司滥用维修基金，把本属于管理费支出的设备设施的日常运行养护费用在维修基金里；要么盲目企求设备的，加大业主负担。
有的地方规定维修基金的使用必经过业主大会批准，但由于业主大会召开难或业主大会不，导致该修的房屋或设备问题无法解决，影响业主的居住和物业安全。
也有地方规定，当物业公共地方或公用设备设施发生维修、更新时，使用的能是维修基金的增值分，由于银行利息很低，维修基金增值太少，一方面大量维修基金闲置浪费，另方面业主又不愿再交维修。自维修基金上缴之后，单个业主就失去了维修基金的处分权，有些业主于是抱着“各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”的心态对维修小区共同部位共用设施的事不大，不愿参与。这就导致了有的不交物业维修基金，维修基金使用方案无法通过，许多小区的维修基金自缴交之后多年闲置不用等。（三）乱用维修基金问题。开发商在前期物业管理合同中往往把日常维护保养和维修不分，把理应由物业管理企业费用承担的开支转嫁给维修基金；前期物业管理合同也不区分保修期内和保修期满后的维修责任，一概统统由业主用维修基金。另外，有的开发商在前期物业管理期间，不交自己尚未出售的商品房的物业管理
费和物业维修基金，损害小区业主的。物业维修基金
物业维修基金 -
为加强住宅共用部位、共用设施设备维护基金的，维护房屋产权人和使用人的合法权物业维修基金
益，保障住宅正常的维修、使用，根据部、财政部《关于印发〈住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法〉的通知》（2008已有新版文件《住宅专项维修资金管理办法》）等有关规定，各城市都建立了各自的住房维修基金缴存使用的具体办法。
新建商品房住宅首期维修基金，房地产开发商按照每平方米建筑面积成本价的3%-4%缴纳；购房者按照每平方米建筑面积成本价的2%-3%缴纳。
业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。业主委员会成立后，应当与本市的商业银行签订委托协议，开立一个物业管理的维修基金账户，用于住宅共用、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。售后公房缴纳法
根据沪公积金发（1995）字第25号、沪房地改（号等文件规定，公有住房出售后形成三项基金：维修基金、电梯水泵基金、街坊养护基金，通常被称为“三项基金”。
在“三项基金”中，维修基金由购房人和售房人按房款支付，电梯水泵基金和街坊养护基金都由售房人在房款中支付。
缴纳标准：首期维修基金由购房人和出售人分别交付而。（1）根据市政府发布的、、1999公有住房出售方案规定：计算公式=每平方米建筑面积成本价×比例×面积。比例为多层：购房人付1．5%，出售人付6%；高层：购房人付1．5%，出售人付12%。（2）2001年方案规定：购房人∶每平方米建筑面积18元（多、高层相同）；出售人：多层每平方米建筑71．88元，高层每平方米建筑面积143．76元。新建商品房缴纳法
《上海市商品住宅维修基金管理办法》对首期维修基金的、账户的建立、以及缴纳时限的规定一般是按如下标准执行的：&1、首期维修基金的缴纳：新建商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列标准缴纳首期维修基金：
配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4%缴纳；不配备的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳。
配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳；不配备电梯的，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%缴纳。
2、维修基金专户的开立：维修应开立专户，应当以一个物业管理区域为单位，按每幢住宅立账，并分列每套住宅单元的分户账；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，按门号立账，并分列每套住宅单元的分户账。业主委员会前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。物业维修基金
3、首期维修基金的缴纳时限：商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的时限首期维修基金：（1）房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前，将该新建商品住宅的维修基金存入专户；（2）购房人应当在办理房地产权变更登记前，按标准将所购商品住宅的维修基金存入专户银行；（3）业主委员会成立时尚未的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会之日起15日内，按标准缴纳维修基金，存入专户银行。维修基金管理法
事实上，在前期物业管理期间（即在业主委员会之前），物业管理公司由商选聘，业主通常向物业管理公司办理入住手续，并向其缴纳物业维修基金。由于种种原因，客观上缺乏有力的监督，发展商延迟缴纳其应承担的物业维修基金以及物业管理公司挪用物业维修基金就成为可能，特别是发展商拖延缴纳物业维修基金的现象更是常有的事。其实，对于物业维修的缴纳和管理，有关主管机关是有规定的，根据有关规定，发展商和购房者均应在签订房屋买卖合同时缴纳物业维修基金。在前期物业管理期间，发展商应将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门账户，任何人不得动用。业主委员会成立之后，发展商应将物业维修基金移交给业主委员会，由业主委员会物业管理单位管理，专项用于物业维修，不得挪作他用。但发展商和物业公司并非完全严格依法从事，这就让人引发了深层次的思考，要从真正意义上物业维修基金纠纷问题，关键不是把钱存到哪去，而是需要一种规范的管理。
物业维修基金 -
由部、财政部所发布的《住宅专项维修资金管理办法》于日开始实施。物业维修基金
与原来办法的：确定缴费时间
原规定：现在住房维修资金缴存时间很多都是在购房人办理时与契税一并缴存。
新规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，否则不得将交付购买人。
影响：有些投资房产的人，买来房子后不入住，也不办房产证，而物业维修金就拖着不缴，这就影响其他住户维修房子。新规实施后，未缴费的业主将拿不到新房钥匙，使住房维修和维护得到规范。维修资金提高
原规定：原来，我市是按《浙江省物业专项维修资金办法》的相关规定来收取维修资金的，该办法规定以建筑安装工程成本的4%-6%来计算。一般来说，普通住宅是20元/平方米，小高层、别墅、营业用房等是30元/平方米。
新规定：提高了住宅专项维修资金，比例提高到5%-8%，也就是说，首期支付专项维修的时候，最多要多支付4%左右。另外，当专项维修资金的余额不足30%时，业主还需要再交纳。不过由于具体细则并没有出台，所以有关部门还没有制定出准确的数字来。
影响：如果按房子的建安成本造价为600元/平方米来计算，交存的比例定为5%，那么首期所需要交存的物业维修资金为600×5%=30元/平方米，而原来的首期缴存费只要600×4%=24元/平方米，每平方米至少提高了6元。物业管理很重要维修资金业主保管
原规定：物业维修基金缴至主管部门指定的维修资金专户。
新规定：业主大会成立前，住宅专项维修资金由所在地建设(房地产)主管部门代管；业主大会成立后，业主可以向相关部门提出申请，通过召开业主大会的方式，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。业主大会可以委托所在地一家商业银行作为专户银行，开立住宅专项维修资金专户。在保证维修资金正常使用的前提下，可按照国家有关规定将专项维修资金用于购买。
影响：这是建设部和财政部首次明确业主大会可以在商业银行开设专项维修资金的专户。这样一来，无论业主大会成立前、后，维修资金都由银行掌管，专款专用。不管业主会、物业公司如何更换，维修资金不会跟着走，提高了维修资金的性。用法由业主决定
原规定：维修资金须经业主大会或业主大会授权的业主委员会后，就可以使用维修资金进行维修房子。
新规定：物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。
影响：新规对维修资金的使用进行了简化，可以很好地解决目前很多小区的住房维修资金提取难、使用难问题。如小区某幢楼的楼道灯坏了，如果这幢单元楼有30户住户，只要其中20户住户同意就可列支维修资金。
四项费用不算入专项维修中
根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，今后以下四项费用不得从住宅专项维修资金中列支：
一、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
二、依法应当由相关单位的供水、、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
三、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复；
四、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
物业维修基金 -
业主的维修基金（资金）分为两种，一是交的，就是2%；一是业主自
己交的，就是“维修基金卡”。&开发商交的主要用于房屋的主体维修，属于是房屋的大修了，有的地方又称为是房屋的养老金。等到房子老化的时候重点维修使用的。业主交的用于一般的设施设备大修。这两项资金的使用都要通过业主大会同意才行，而且第一种有些地方还需要政府的审批。
关于物业管理费，一般物业公司收取之后，一支付了员工工资，一部分支付了水电，一部分支付了办公管理费用等，还有日常的公共维护费用。最后会截留一部分作为物业公司的利润，一般占收费总额的10%左右作为。业主有权要求物业公司按时（按月或季度等）公布物业公司关于物业管理费使用的详细情况。
物业维修基金 -
1、预售证在日后发，购房合同在日前签的，双方未在合同里约定，由建设单位按（含别墅）建筑面积40元一，非住宅建筑面积50元每平方米的标准交纳首期专项维修资金。不足物业总投资2%部分，则由建设单位按业主大会决定方案交纳。&2、预售证在号前发，购房合同在日后签，由购房者按住宅（含别墅）建筑面积40元一平方米，非住宅建筑面积50元每平方米的标准交纳首期专项维修。不足物业总投资2%部分，则由购房者按业主大会决定方案。
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现代经济(现代物业中旬刊)
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