原告李绵玉诉被告安岳县国土资源局与第三人周世财签订的房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案　　代理词
胡代国 日　　尊敬的法官：　　本人依法接受原告李绵玉的委托，代理原告诉被告安岳县国土资源局【以下简称被告】与第三人周世财签订的房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本案经过法庭审理、双方对证据的举证质证，针对法官总结的本案争议焦点，诉争合同是否具有法律效力问题，发表如下代理意见，供法官评议时参考。　　本代理人认为，原告“请求法院确认日被告安岳县国土资源局与周世财所签订的《房屋征收补偿安置协议》无效”有以下事实依据和法律依据：　　一、原告未授权委托，被告擅自允许第三人代替被拆迁人李绵玉签订的合同无效。　　根据原告在国土局调取出示给法庭的证据1：日，安岳县县城规划区内集体土地上房屋征收补偿安置协议书合同编号：（20=1）【以下简称合同】载明的事实：拆迁人【甲方】安岳县国土资源局，被拆迁人【乙方】李绵玉，代表人周世财，身份证号码220016，地址：岳阳镇望城村二组。　　签订合同的目的是为了加强我县县城规划区内集体土地上房屋征收补偿安置管理，维护国家集体利益，保护当事人的合法权益。　　签订合同的法规依据是根据《中华人民共和国土地管理法》、四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法等。　　合同第一条被征收房屋，旧房面积63.18平方米，货币补偿元=3096元/平方米X63.18平方米；室内附属设施补偿16137.48元；残值收购1137.24元；室内水设施补偿800元。以上合计补偿213086元。　　其他约定，该户户口不在当地，只给货币补偿。　　上述事实证明，一是合同上的被征收被拆迁房屋的所有权人是李绵玉，不是周世财；二是李绵玉未授权委托第三人周世财在合同的代表人一栏以及合同的乙方一栏签名；根据《合同法》第四条有关“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，本案诉争合同因违反《合同法》第4条的规定，属于《合同法》第52条有关“违反法律、行政法规强制性规定”的合同无效的情形。这是诉争合同无效情形之一。　　二，原告向法庭出示了证据2：房屋拆迁管理办公室拆迁资金兑付登记表【安岳大道北段】，时间日。与日签订合同相隔3天。　　该表序号5，被拆迁户姓名李绵玉，持卡人周世财，工行账号1507012，合计213680元，面积63.18，备注户口迁出，货币收购。　　上述事实证明，在李绵玉未授权周世财可以收钱的前提下，被告将被拆迁户李绵玉的63.18平方米房屋的货币收购补偿款支付给了第三人周世财。这是诉争合同无效情形之二。　　三、川府函[2012]88号规定揭穿被告辩称的每平方米3096元不包括宅基地使用权只是房屋所有权的说法是在说谎。　　被告辩称：合同的当事人应当是周世财而不是李绵玉。因为，李绵玉的63.18平方米房屋已经于日以5000元的价格卖给了周世财，周世财是诉争房屋的实际使用人......所以，被告允许周世财在被拆迁人李绵玉的拆迁合同上签名并将货币收购补偿款213086元支付给周世财并无不当，诉争合同有效。　　针对被告的上述观点，原告予以如下反驳：　　【一】是李绵玉认为被告出示给法庭的证据周世财与李绵玉于日签订的“房屋买卖合同”存在欺诈，周世财并没有告知李绵玉的房屋马上就要征收，周世财给5000元，当着自己和女儿说好是原地改建，改建后留一间新房给原告和女儿居住。原告长期在内江擦皮鞋维持生计，根本不知道自己的房屋马上要征收；　　【二】既然周世财与李绵玉签订的《房屋买卖合同》存在争议，在没有法律文书证明该房屋买卖合同有效的情况下，被告辩称的上述理由不应得到法院的支持；　　【三】是周世财给5000元只买下地面房屋，原告的宅基地63.18平方米使用权没有转让，合同上也没有载明转让了宅基地63.18平方米。宅基地使用权是物权概念中的一项用益物权，用益物权即土地使用权比房屋更有价值；　　【四】是征收时的补偿内含两个补偿项目：一项是房屋产权调换，其中包括房屋所有权和建设用地使用权一并调换或者拆迁人安置新的宅基地给被拆迁人自建房屋，称为划地自建，拆迁人对文件中地上附着物即拆旧房建新房补偿差价每平方米550--750元。另一项是货币收购，按照同期同地段市场商品房的价格进行收购。就本案而言，3096元是商品房的价格，不是地上附着物房屋每平方米550元--750元的价格。下面的文件可以证明本观点成立。【见附件川府函[2012]88号】　　四川省人民政府关于同意资阳市征地青苗和地上附着物补偿标准的批复【来源：四川省人民政府网站http://www./】川府函[2012]88号规定：　　其中安岳县：地上附着物拆迁房屋的补偿标准：砖混结构每平方米750元，砖木结构每平方米550元。这一补偿标准是针对享受拆迁后由政府统一划地给被拆迁户自建住房而定。这个补偿标准证明周世财给5000元，每平方米不到80元，这个数值证明，李绵玉的宅基地63.18平方米并未转让给周世财。　　川府函[2012]88号文件的规定，同时证明被告辩称的本案每平方米3086元不包括宅基地使用权的价格只是房屋所有权的收购价格是在说谎。该说法每平方米3096元不符合川府函[2012]88号地上附着物拆迁房屋的补偿标准每平方米550元--750元。　　【五】是根据《四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法》第52条有关“ 农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。宅基地面积标准为每人20至30平方米；3人以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人以上的户按5人计算。其中，民族自治地方农村村民的宅基地面积标准可以适当增加，具体标准由民族自治州或自治县人民政府制定。
扩建住宅所占的土地面积应当连同原宅基地面积一并计算。新建住宅全部使用农用地以外的土地的，用地面积可以适当增加，增加部分每户最多不得超过30平方米。　　”的规定，周世财自己有宅基地61.38平方米，再买李绵玉的宅基地及房屋违反本行政法规“农村村民一户只能拥有一处”宅基地的强制性规定　　以上事实理由是本案诉争合同无效情形之三。　　四、周世财享受了两宅安置补偿，而李绵玉一无所有，于法于理于情不符。　　【一】是周世财享受了两宅安置补偿。　　原告当庭出示了证据：被告安岳县国土资源局与被拆迁人周世财于 日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》【下简称协议】和同一张资金兑付表。协议和资金兑付表载明的事实是，周世财私有房屋61.62平方米被提前征收拆迁安置，安置方式是产权调换，周世财除获得安置新房77.17平方米以外，还领取了拆迁补偿费15375.36元、过渡费9360元。这个事实证明，在本次提前征收提前安置过程中，周世财是享受了两宅安置补偿。不合法。　　【二】是李绵玉一无所有。　　李绵玉虽然户籍于1998年迁入朝阳乡龙庙村五组，根据日，李绵玉与朝阳乡陈文科的离婚资料上载明，李绵玉在5组没有分承包经营土地，没有宅基地房屋、没有任何财产。李绵玉出生在望城村，初始结婚在望城村，在望城村生活居住44年，虽然目前户籍暂时在朝阳乡，但是，根据《农村土地承包法》和《物权法》的相关规定，李绵玉在原籍望城村2组的三权不变。包括土地承包经营权不变、宅基地使用权不变，收益分配权不变。因此，李绵玉在原籍依法享有本案诉争宅基地使用权。周世财在未告知房屋将被提前征收安置补偿的情况下，买下李绵玉的宅基地上的房屋涉嫌欺诈，该房屋买卖合同属于合同法第52条1-5项有关合同无效的情形。　　以上事实理由是本案诉争合同无效情形之四。　　五、提前安置合同违法。　　诉争合同上载明是“提前安置”。凭什么提前安置呢？被告辩称是因为望城村被列入了城市建设近期规划区，对规划区内的房屋全部进行了封户。因为房屋破烂，周世财申请房屋改建，最终未获批准，所以，提前征收安置。被告的这一理由是否成立呢？请看下列法律规定。　　法庭上，原告问被告：一政府对望城村2组的集体土地征收公告发出没有？是什么时间发出征地公告的？　　被告答：发了征地公告，是好久发的不清楚。　　原告问被告问题二，政府对望城村2组是那年封户，封户需要封几年？　　被告答：不清楚。　　法官当庭安排，休庭后，要求把望城村2组的征地文件征地公告等相关文件交法庭。　　本代理人认为，被告提前安置的依据是四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法。原告也同样依据四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法【下简称《实施办法》】。　　《实施办法》第41条规定：征用土地方案经依法批准后，市、县人民政府应当在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告。自公告之起，除依法婚嫁、生育的人口外，新迁入人员不予安置；抢种、抢栽的农作物、经济林木和抢建的建筑物、构筑物等不予补偿。　　（一）办理新建、扩建、改建房屋和其他用地；　　（二）改变房屋使用性质和土地用途；　　（三）房产转让、买卖、赠与、租赁、入股待等；　　（四）办理入户、分户（因婚姻、正常生育、回国、退伍转业、刑满释放或解除劳动教养等入户、分户的除外）；　　（五）核发工商营业执照和种养植（殖）证等各种证照；　　（六）其他应暂停办理。　　据本代理人所掌握的情况，望城村2组的集体土地没有被征收，何来发出了征地公告之说。依据上述行政法规的强制性规定，在征地公告未发出之前，封户也好，提前安置也罢，据违反本行政法规强制性规定。　　《安岳县城镇（乡）规划区内 征收集体土地房屋搬迁补偿安置办法》第十条也作出与上述行政法规相同的规定。　　第十条规定：公告发布后，县国土资源局应书面通知相关乡镇和部门在征收范围内暂停办理下列手续：　　（一）办理新建、扩建、改建房屋和其他用地；（二）改变房屋使用性质和土地用途；（三）房产转让、买卖、赠与、租赁、入股待等；（四）办理入户、分户（因婚姻、正常生育、回国、退伍转业、刑满释放或解除劳动教养等入户、分户的除外）；（五）核发工商营业执照和种养植（殖）证等各种证照；（六）其他应暂停办理。　　依据上述行政法规的规定和安岳县人民政府自己的规定，本案提前安置补偿合同以及封户行为违法【特别说明，根据法规规定，征收房屋公告发布后，封户期限最长为一年，依法婚嫁、正常生育的不在封户之列】。　　以上事实理由是本案诉争合同无效情形之五。　　综上所述，根据《合同法》第五十二条有关“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案诉争合同因违反上述所列法律法规，合同无效。　　此致　　李绵玉的委托代理人胡代国
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规四荒承包合同无效的代理词_ ★ 郑州律师 - 河南律师 - 商都法制网
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四荒承包合同无效的代理词
尊敬的审判长,审判员:
河北福衡律师事务所李振功律师接被告的委托,担任王xx诉其物权保护纠纷一案被告的一审代理人。通过7月6日的法庭调查,双方出证质证对案件的基本事实,已经清楚。现结合法庭调查情况,发表代理意见如下:
鉴于7月6日本代理人反复强调必须对合同的合法性进行审查，而合议庭总结的争议焦点为是否侵犯经营权，并且合议庭说是否侵权就意味着要对合同的合法性进行审查，结合合议庭发表代理意见如下：
1.本案原告与王家碾村委会签订的土地承包合同因违反法律行政法规强制性规范,因而无效,理由有三:
①原告与王家碾村委会虽然签订合同,但没有承包方案,更不存在对承包方案的讨论。
原告提供日村委会的记录,只是对原承包户的赔偿做了决定。并没有形成是否招标的一致意见,被告提供了党支部村委会的会议记录,并有当场参会人员的手印,没有“以上开会表决少数服从多数”的字样,原告提供该字样与会议内容的记录不是出于同一笔的记录,充分说明原告提供的证据中该句话是随后加上的。原告在质证时说王xx作为主任，有总结的权利，但总结的权利不能违背事实，不能做虚假的总结。因此该次会议内容真实，总结失真，结论虚假。
日晚上召开村民代表大会原被告提供了会议记录的共同点,只是对原承包户的树木赔偿问题做了表决,没有对是否招标及招标的方案做一表决。两份记录都有与会人员的手印,原告提供的证据多出了一句话“以上村民代表都同意,原承包方所说价的赔偿,赔偿完之后开大会招标。”原告提供的该证据中“以上村”三字是王xl手印摁好后加的。无论从村委会记录还是村民代表会记录都没有涉及到土地的承包方案,更没有对承包方案讨论。
根据《农村土地承包法》第18、19条的规定,涉及到农村土地承包的承包方案必须经村民大会或村民代表大会三分之二以上多数表决通过方可实施,该果园没有承包方案,也就不存在讨论,因此没有承包方案就进行发包的行为是违反法律行政法规的强制性规定,因此无效。
②招标程序没有完成,原告提供的证明称日对半截塔果园召开招标大会证据缺乏真实性,原告既没有出示1月25日召开招标大会的会议记录。被告出示的招标大会记录证明该次招标关于半截塔果园部分程序没有进行完毕,就被搅了局,招标不了了之。同时,被告要求出庭的证人刘x雨等五人都当庭证实半截塔果园部分招标没有成功,因此,原告诉状所称的公开招标是不存在的。
③该次招标即使成功也是违法,原告提供王家碾村委会日的证明“当时投标的只有我村村民xx（原告）”的情况属实,并且被告提供的证人都能证明在招标大会的现场只有原告一人参加了招标,这也是7月6日强调必须记录在卷，法庭辩论有用的原因。根据《招投标法》第28条的规定,投标方不得少于三人,如少于三人,则需要重新进行投标,这也是法律的强制性规范,违反了强制性规范,招标是无效的。
2.关于该案的诉讼请求,要求“排除妨碍停止阻拦原告给果树剪枝的行为”。。是一个虚假的命题,所谓的妨碍必须是正在发生,剪枝必然，阻拦偶然。而该案原告在诉讼中称原告曾于3月21日、3月30日、3月31日、4月15日四次剪枝均被被告阻拦,假如是真的话,只能证明被告有四次阻拦行为,但不能证明妨碍持续存在。
排除妨碍必须是正在进行中的危险，行为只能对后果负责，原告要求法院有可能存在又有可能不存在的的危险进行排除是不现实的,也是错误的。
关于物权保护纠纷根据《土地承包法》及司法解释精神,其它形式承包只有经过登记才能取得物权意义上的土地承包经营权。该案中,原告没有进行登记,就不是物权,何来的物权保护？
河北福衡律师事务所
李振功律师
1、原告称被告与王家碾村委会的承包合同的终止，并不意味着原告的合同就必然合法有效，二者没有因果关系；
2、原告称合同的效力必须经人民法院或仲裁机构确认，本案不应对合同的效力进行审查的观点是错误的，首先，对因合同引起的侵权案件，人民法院有权对合同的效力主动审查，理论上任何人都可以提出，本案被告作为利害关系人在开庭时多次向法庭提出，相信法院会对合同的效力有最终的判断；
3、原告称承包方案的讨论不适用《土地承包法》18条、19条的观点是错误的，任何一种承包形式都必须有方案，有方案就必须经过民主议定，其他形式的承包按《土地承包法》44条规定适用本章的规定，但本章没有规定的，适用本法的规定，承包方案就属于本章没有规定，当然就适用于《土地承包法》18条、19条的规定；
4、原告称招标程序没有完成是主观推断是错误的，没有完成是客观的事实，即有证人证言，又有招标会议的记录。原告称合同有了要约、承诺就有效的观点也是错误的，有了要约、承诺只是合同成立，并不意味着当然有效，违反法律行政法规的强制性规定的合同，及时履行也是无效；
5、原告称只有一人投标是文字游戏，事实上有很多人在场的说法是错误的，在场并不就是投标人，只有按规定交了5000元风险金的人才是投标人，原告证据证明了只有原告一人交了5000元风险金，只有原告一人投了标，就属于一人投标，该行为就适用《招投标法》28条，属于无效投标；
6、关于排除妨碍不再论述，法院不可能事先派出法警跟随原告去剪枝，等待危险的出现。
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房屋买卖阴阳合同无效（出卖人被告律师代理词）
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房屋买卖阴阳合同无效（出卖人被告律师代理词） 一、原被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。《中华人民共和国民法通则》第五十八条同样也规定了一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为无效。 原被告所签订的编号vv的《北京市存量房屋买卖合同》是在中介授意下签订的。首先，该合同是原告和中介通过欺诈手段订立的合同。其次，该合同是原告和中介公司恶意串通，逃避税收，损害国家税收利益的合同，因此该合同应认定为无效合同。 二、原告延期付款违约在先，催告后仍不能付款，被告有权解除合同。 1、《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：&当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被告多次催促原告付款，但直到4月27日开庭前原告仍未支付购房款，对此被告享有后履行抗辩权。因原告未履行合同义务，法院应驳回原告的诉讼请求。 2、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；& 原告迟延履行主要债务付款义务，明确表示必须用被告房贷款才能付款，这标明原告以自己的行为拒绝履行主要债务付款义务，被告有权解除合同。 《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）京高法发[号》第二十二条规定：房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。&本案存在合同履行困难，不适宜判决继续履行合同。 &&&&&& 综上所述：原告、中介公司恶意串通、以欺诈的手段诱骗被告签订了房屋买卖合同，该合同违反国家强制性法律规定损害了国家利益，应认定为无效合同。 　　
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