图为安装在单行线上的破胎器。乐骁立 摄　　商住产业园区内设置单行线并安装破胎器，将逆行的宝马车四个轮胎全部扎破，维修费用达8000元。车主刘先生打进商报热线：，希望记者调查下，破胎器算不算警用装备？物业能不能擅自安装？即便是自己逆向行驶，这“处罚”是不是太重了？　　见习记者&乐骁立&　　车主逆行宝马被破胎　　事件>>>　　车主逆行宝马被破胎　　鄞州区创新１２８产业园是我市一个大型的创投园区，位于鄞县大道北侧，目前入驻企业达上百家。今年５月，物业为了缓解车辆通行压力，在园区内设置了单行线，并在单行线路口安装了强制单行的破胎器。　　９月１３日，刘先生驱车来到创新１２８产业园办事。由于未安装破胎器前，他常到园区，于是进入产业园西区之后习惯性地右转，逆向抄近路前往目的地。　　当时他并未注意车胎已被扎破，一直等到办完事下楼，坐进驾驶室后，发现自己的视线整整低了一截。下车查看，才发现座驾的四个车胎都已变瘪。循路线查看，发现车辆的轮胎是被路口的破胎器扎瘪的。　　车被拖送往４Ｓ店修理，四个轮胎都要更换。由于其车型为宝马３系，维修费用在８０００元左右。　　随后，刘先生找到园区物业理论，但物业公司拒绝赔偿。无奈之下，他拨通了商报热线。　　“逆行确实是我自己的问题，我也愿意承担责任。但在交通道路上逆行，处罚结果只是罚款扣分，而这里却需要８０００元。还有，这种破胎器算不算警用装备？物业能不能擅自安装？”刘先生说。　　此外，刘先生表示，破胎器的存在必然会造成车辆的损坏，而且物业在转弯路口并没有提示告知车主。　　物业>>>　　经业委会同意安装破胎器　　昨天下午，记者来到鄞州１２８创新产业园。由于园区较大、入驻的公司很多，内部道路左侧都停满了车辆。　　在西区的一个路口，记者也见到了刘先生所说的破胎器。装置铺设在单行线的路口，位于减速带后方，长约５米，上方有刃状铁片，朝着逆行方向呈５０度角翘起。　　路口处，有两块单行表示，一块放置在地上，一块竖立在花坛里，写着“单行、禁止闯入”等字样。　　带着刘先生的问题，记者采访了园区物业———浙江绿城创新１２８物业管理公司的经理助理张先生。　　首先，张先生表示，安装这种设备是经过园区业主委员会许可的。　　“由于园区车辆停放紧张，于是我们划出一半道路用于停车，并将其改为单行。但仍然有许多车主为了贪图方便，闯单行线抄近路。无奈之下，经业委会授权，我们安装了这个设备。”张先生说，“这个设备严格来说不是破胎器，叫强制单行限制器，是从广州订购的。”　　事后，记者向一家破胎器生产厂家求证，园区所安装的装置应属于“机械式防冲撞路障破胎器”，安装价格在３０００～５００００元不等，属于民用装备。　　同时，张先生说，在安装之前，他们曾通过短信等方式告知园区所有业主，并经常在园区临时停放的车辆上张贴温馨提示，但他承认并没有在醒目处设置相关警示标识。　　此外，他对刘先生赔偿的要求表示了回绝：“当然，我们不反对车主通过民事诉讼来解决这个问题。”　　业主>>>　　同意安装，但方式还需推敲　　就此事，记者采访园区内的一位业主，宁波某玩具公司的董事长陈先生。他表示，鉴于园区目前的车辆停放和通行情况，他对物业安装破胎器这件事表示理解和赞同。　　但他表示，因为园区很大，道路也比较复杂，特别是对于一些初次进入园区的车主来说，有时闯单行是无意或者无奈的行为，物业应在醒目处安放有关破胎器的提示，以免引起不必要的纠纷。　　“我自己是个守规矩的人，我也希望大家都能守规矩。但物业的方式方法还是值得推敲。”陈先生说。　　宁波交警部门的相关负责人表示，小区道路在权限上属于小区物业管理。但安装此类设备，除业委会同意外，也应该在相应位置安放警示标识。　　“虽然小区道路不是交警管辖权限，但原则不提倡物业使用这种破坏性的装置。”他说。　　律师>>>　　物业应作出赔偿　　浙江和义观达律师事务所的傅凌志律师也就刘先生的问题谈了自己的观点。　　他认为，在小区安装危害他人财产安全的装置，而且没有安放相关的警示标示，就这两点来说物业应承担相关责任。　　虽然，物业得到了业委会同意，告知了园区业主，但对于外来车辆，他们并没有履行警示告知的义务。尽管产业园相对封闭，但还是属于公共场所。在公共场所安装这种具有破坏性的装置，合法性本身就值得商榷。
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天霸人足迹
3个老人自主管理商场物业
　　在连江的人都知道连江有个安通广场，里面卖衣服、鞋子等，但很少有人知道，这个广场是由业主自主管理，而且还是由3个平均年龄在68岁的老人操作。
　　这3个老人分别是蒋书兴、陈惠铸、蒋书惠。蒋书兴今年69岁，是安通广场的业主委员会主任，同时兼任广场物业服务处主任;陈惠铸今年68岁，是广场物业服务处办公室主任;蒋书惠今年67岁，是广场物业服务处会计。3个老人中，蒋书兴是主心骨。
　　“2007年7月，我们成立安通广场业委会，12月1日正式从开发商手中接管广场的物业管理，并成立广场物业服务处。”蒋书兴回忆，他刚接手时物业服务处可以用“一穷二白”形容，收到的物业费维持大家的工资都很困难。
　　可是4年后的今天， 不仅物业服务处的工作人员增加了工资，业委会还从物业服务处历年的收入中，拿出20多万元对广场各方面进行了改造。改造后，商户们的生意也越来越好，业主们的房产进一步升值，他们对这3个老人竖起了大拇指。
　　说起商场的红火，陈惠铸说：“是因为蒋书兴有一颗公心!”蒋书兴却将此归功于他们建立的一整套科学的制度。
　　蒋书兴说，首先是严格财务制度，做到收支公开透明;其次是设立廉政监督机制，业委会专门从业主中聘请3名廉政监督员随时检查财务收支情况;第三是尊重业委会的意见，所有的重大更新举措及所需花费，均提交给业委会成员进行审议。
　　蒋书兴等3人还倡导广场商户们诚信经营。2010年，安通广场业委会被福州市诚信促进会授予“诚信经营”先进单位的荣誉。
　　同样试行物业自主管理的连江侨隆A区业委会，还在前不久专门派人到安通物业服务处，找3个老人取经。
　　福州大学社会学系甘满堂教授，也非常认可蒋书兴他们的做法，认为业委会自主管理模式运行成本较低，可以极大地降低物业费收费标准，同时还有利于小区物业自治水平的提高，非常值得推广。
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商场装修动态
设计作品案例
联系人：刘小姐
网 站：http://www.tb888.net
地 址：广东省东莞市东城科技园同辉路1号业主委员会成立系列之：物业公司有权取得小区共有收益吗？
摘要: 上海星瀚律师事务所
【案例聚焦】
日，无锡某物业公司与某花园住宅小区的开发商签订了一份前期物业管理委托合同，约定由开发商委托该物业公司对小区进行物业管理，管理期限直至小区业委会 ...
上海星瀚律师事务所&&& 张燕律师&【案例聚焦】&&& 日，无锡某物业公司与某花园住宅小区的开发商签订了一份前期物业管理委托合同，约定由开发商委托该物业公司对小区进行物业管理，管理期限直至小区业委会成立为止。日，小区业主委员会成立，并于日，通过业主大会决议，决定更换物业公司，并致函该物业公司，通知其尽快办理移交手续。　　日，物业公司与业主委员会正式办理移交手续，并签订了移交清单，清单中小区共有部分收益结算时间为2008年1月至6月。后业委会审查移交的资料时发现，物业公司少移交了共有部分收益数百万元，遂上诉至法院，要求物业公司立即返还共有部分收益的70%。　　而物业公司则主张共有部分的收入应当扣除管理成本和保证物业公司8％的利润，在此基础上计算所得再按照一定比例由物业公司和业主共有。物业公司认为，一方面小区管理成本高昂，共有收益中本就不存在可分配利润；另一方面部分业主事实上尚欠物业管理费，因而其主张对该部分欠款行使抵消权。　　那么物业公司究竟是否有权利用共有收益抵消物业管理费？共有部分收益究竟该归物业还是业委会？【律师分析】　　张燕律师认为，本案的争议焦点主要集中于2004年至2007年业主共有部分收益的界定和分配问题。　　根据《中华人民共和国物权法》相关第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。　　在该案中，双方的前期物业合同中并没有对共有收益的分配进行约定，根据《物权法》上述规定，共有部分产生的收益在没有特别约定的情况下，应当按照法律规定进行分配，应属全体业主所有，因此这种情况下，应当按照法律规定进行分配。但我国现行法律在此方面尚缺具体分配细则，因此在实践操作中，法院一般主要基于公平合理的原则来分配共有部分的管理收益。　　在此案中法院认为共有部分收益的产生一方面得益于物业公司的管理得当，因而物业公司主张的经济回报是正当的；而另一方面法律规定共有人对共有物享有收益权，小区共有部分作为全体业主的共有物，在分配期间当然也要考虑到业主的权利。综合考虑两方面因素，法院认为共有部分收益中业主应占七成，物业则应占三成。　　而关于物业是否能对部分业主欠款行使抵消权，张燕律师认为，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”根据该规定，要进行债务抵销，当事人之间应当互负债务，互享债权。而在该案中，欠债的只是部分业主，而不是代表所有业主的业主委员会，因此债权债务主体不对应，物业公司实际无权行使抵消权。&【律师支招】&&& 当前，《上海物业管理规定》已经出台，其中对业主共有收益归属亦做出明确规定，现张燕律师结合本案及自身办案经验，针对物业交接过程中易产生的各种法律纠纷，为各位业主提供如下法律建议：　　一、前期物业合同须看清，不平等条款要异议　　本案中，由于物业公司与业主未签订相关条款，因此法院主要还是根据各方对收益的贡献进行分配。若开发商与物业公司签订的《前期物业合同》中约定了分配份额，则根据张燕律师了解，实践中一般按照合同约定进行处理，因此业主们应当对前期物业合同予以重视。　　　　由于前期物业合同是早在购房者签订预售合同之前，开放商就与物业事先签订的，因此合同中“霸王条款”比比皆是，开发商和物业利用前期物业合同一味的规避和推卸责任，也使前期物业合同成为了他们阻挠业主维权的“保护伞”。如本案中，如果先前业主已经在前期物业合同中对共有收益进行了不利于自己的约定，那一旦产生纠纷，业主们所遭受的损失会相当大。　　　　故，在此张燕律师建议，购房者们在签订预售合同时，一定要谨慎对待前期物业合同。对于其中对自己明显不利的条款，一定要和开发商先行交涉，提出异议，并督促开发商做出书面答复后，再签预售合同，为自己将来的维权增加保障。　　二、物业利用共有设备去经营，业主有权不同意　　实践中，在业主委员会尚未成立的情况下，普遍存在物业公司擅自利用小区物业共用部位，诸如物业用房、楼宇大堂进行经营的情况。但是张燕律师提醒，一旦小区成立的业主委员会，上述情况将会得到极大改变。根据我国《物业管理条例》规定，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。”因此，若物业利用共用部位经营影响了小区业主的共同利益的情况下，业主委员会可代表全体业主予以叫停。此外，业主对共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况亦享有知情权和监督权，业主委员会有权拒绝电梯广告、楼顶广告、楼面广告和路边广告进入小区。&&& 而小区公共区域经营所得，归全体业主所有，是否可以随意使用呢？根据法律，小区共有收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。　　三、物业合同解除须告知，期满视为继续履行　　当前很多业主已经知道成立业主委员会后可代表全体业主解除与物业公司的《物业服务合同》，但张燕律师提醒，根据上海市《物业住宅物业管理规定》，业主委员会要做出另聘物业公司的决定，必须在在物业服务合同期限届满的三个月前，组织召开业主大会做出，且应书面告知。　　如果没有提前告知会怎样呢?根据规定，物业服务合同期限届满后，业主大会没有做出另聘物业公司决定的，原来的物业公司可继续提供服务，原物业合同权利义务视为自动延续。若延续期间，业主委员会再提出终止合同的，仍需要提前三个月书面告知物业公司。【法律链接】　　《中华人民共和国物权法》第七十二条　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。　　《中华人民共和国合同法》第九十九条　　当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。确定要将该版块隐藏吗？你可以在“栏目设置”中将其恢复。
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业主要炒物管业委会身份合法是维权关键
业主要炒物管业委会身份合法是维权关键
09:17:00 来源： 陈齐
[提要]随着生活社区的日益增多、法律法规的日益完善和人们维权意识的不断提高，物业管理问题越来越被人们重视，业主和物业公司的争议渐渐浮出水面，近年来“炒物管”尤其成为热门话题。越秀区沿江中路天字码头旁的天字广场通过法律途径成功炒掉了质劣价高的旧物管，成功地维护了业主权益，其中颇有值得借鉴之处。
随着生活社区的日益增多、法律法规的日益完善和人们维权意识的不断提高，物业管理问题越来越被人们重视，业主和物业公司的争议渐渐浮出水面，近年来“炒物管”尤其成为热门话题。越秀区沿江中路天字码头旁的天字广场通过法律途径成功炒掉了质劣价高的旧物管，成功地维护了业主权益，其中颇有值得借鉴之处。
业主不满服务质量要求更换物管
天字广场开发于上世纪九十年代初，建筑面积近5万平方米，可谓广州早期的豪宅洋房。当时广州的商品房开发刚刚开始，购买者相当一部分为港澳人士。房屋交付使用后开发商多次自聘物业公司。2005年5月，原开发商再次将该广场物业管理委托给一个三级资质的物业管理公司。
该小区业主委员会主任聂女士告诉记者，该物业管理收费高，服务质量却极差，“当时卫生管理非常不好，物业公司工作人员的态度也很差，还搞‘垄断’。业主装修的材料，他们不让业主雇佣其他人搬运，非得由物业公司的人搬上去，收费又比一般的搬运工贵很多。”
业主对物业服务的意见越来越大，更换物业公司遂提上广大业主的议事日程。经过不断的努力，2006年6月，该小区终于依法成立了业主委员会并取得主管部门备案。业委会成立后，即就更换物业公司以及其他公共权益维护等展开积极工作，并召开临时业主大会进行了表决。该广场业主大会更换物业公司并聘请另一具有国家一级资质的物业公司入驻，但旧物业公司拒不撤出，新物业公司无从入驻。于是，业委会于2007年向越秀区法院提起诉讼，要求旧物业公司移交管理权。但案经二级法院审理，却被驳回起诉。
业委会诉诸法律成功炒掉旧物业
2008年4月，业委会再次向越秀区人民法院起诉要求物业公司移交管理权，并依法召开了临时业主大会，就更换前期物业公司、授权业委会追讨公共收益一切权益等事项作出了合法有效决定。经过近一年的审理，越秀区人民法院判决业委会胜诉，但未支持业委会要求将地下车库一并移交的请求，业委会不服上诉。
据聂小姐介绍，当时该物业管理公司拒不交出车库，原因在于，该物业公司提出他们接管小区时并没有接管停车场，停车场属于另外一家物业公司管理。聂小姐说：“我们咨询过律师，《物权管理条例》中有规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。显然，这是那家物业管理公司的小把戏。”
2010年2月，广州中院终审判决业委会胜诉，要求该物业公司于本判决送达之日起10天内撤出天字广场，将天字广场的物业管理权移交给广州市天字广场业主委员会并支持一并移交车库管理权的上诉请求。判决生效后，经申请执行，物业公司自动撤出天字广场。
★业委员主任聂女士：
“前物业管理公司服务质量非常差，而且还利用‘小区管理者’的身份为自己谋取利益。他们在业主不知情的情况下，与上海一家广告传媒公司签订合约，在小区电梯安装液晶电视播放广告，而广告费用途也没有明确说明。该物业管理公司还侵占了地下车库，二审判决后仍不肯归还，直至业主申请强制执行，才收回地下车库。”
★广东省华南和谐社区发展中心理事长周活宁：
“现在很多业主虽然有了维权意识，但是并不明白自己拥有什么权利。业主委员会要让业主明白自己拥有什么权利，鼓励全体业主参与到小区的管理中，才能实现真正的自治。成立业主委员会的目的不是要炒掉物业管理公司，而是要维护业主的共同利益，进而使小区秩序更为井然。”
★周玉忠教授：
“根据《物权法》第八十一条：‘业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。’和《物业管理条例》第二十六条：‘前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。’本案中，业主大会决定聘请新的物业公司，业委会与之所签订的合同生效时，前期物业公司依法应当向业主委员会移交管理权。前期物业公司拒不移交的，侵犯了全体业主的物业服务方式选择权。”
Time: 13:33:52
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