各方让渡收益权 中国首只公募REITs落地始末|万科|公馆_凤凰财经
各方让渡收益权 中国首只公募REITs落地始末
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基金的成功募集，意味着运营方万科提前收到其运营回报。不过，了解该基金设计的知情人士透露，为了应对国内双重征税的困难，以及满足首只公募REITs要让投资者赚到钱的“任务”，“各方都做出了让利”。以运营方万科为例，其不但让渡了项目收益权，还为此设立保证金，为项目的运营水平兜底。
陈秀月 刘艳7月初，鹏华前海万科REITs提前结束募集。该基金通过增资入股的方式获得目标公司50%的股权，获取自日至日期间，除物业管理费收入之外，前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的营业收入。前海万科企业公馆，是位于深圳前海自贸区的BOT项目。前海开发投资控股有限公司（以下简称“前海投控”）与万科企业签署的BOT协议，约定日起至日，此8年内万科承担所有建造成本，并获得此间的出租收益。基金的成功募集，意味着运营方万科提前收到其运营回报。不过，了解该基金设计的知情人士透露，为了应对国内双重征税的困难，以及满足首只公募REITs要让投资者赚到钱的“任务”，“各方都做出了让利”。以运营方万科为例，其不但让渡了项目收益权，还为此设立保证金，为项目的运营水平兜底。尽管试水过程曲折，但首只公募REITs的出现，对后续的探索仍然有巨大意义。前海金控董事长李强表示，在推进前海REITs基金试点的基础上，将积极探索、总结，形成可复制、可推广的经验模式。如果条件成熟的时候，还计划以公租房这类标的物开展更多的REITs试点。前海万科REITs推出以后，很多基金公司开始行动。“刚刚还跟证监会[微博]的领导交流，下一步应该怎么应对，现在大家的积极性很高。”深圳证券交易所[微博]副总经理林凡表示。公募REITs诞生为创设公募REITs基金产品，前海管理局全资控股的前海控股有限公司（以下简称“前海金控”）牵头前海投控、万科企业股份有限公司及鹏华基金管理有限责任公司，以前海区内万科企业公馆租金收益权为投资标的。最终的鹏华前海万科REITs是一只封闭式混合型发起式基金。前海企业公馆分为特区馆区和企业公馆区。特区馆区包含一座约为1.2万平方米的特区馆，企业公馆区包含36栋建筑面积200至1600平方米不等的企业公馆、一座约3300平方米的商务中心、约3000平方米的商业配套以及约6000平方米的半地下停场。2015年2月，鹏华基金管理有限公司[微博]、深圳市万科前海公馆建设管理有限公司、万科企业股份有限公司、深圳市万科房地产有限公司、深圳市前海开发投资控股有限公司签署合作框架协议。截至2015年3月，前海企业公馆项目已签约或确认入驻意向的面积比例达到100%。前海开发投资控股人士介绍，前海企业公馆这个项目的成熟超出预期，租金一再上涨，出租率又达到100%，肯定能达到REITs的要求。各方都做了让利万科方面回复经济观察报称，万科前海企业公馆的运营成本将随着经营范围和经营规模的变化而不断调整，2015年的日常运营成本（不含折旧摊销及税费）预计在2000万元以内。而根据戴德梁行的评估，目标公司在2015年预计获得营业收入（不含物业管理费收入）约为1.26亿元。对于刚开始运营的商业物业而言，这笔营业收入原本相当可观，在减去运营成本后仍有丰厚利润。不过，按照中国现行税制，商业地产的租金收入需缴5.5%的营业税和一定比例的房产税，以及25%的所得税。收入分红后个人还要交纳所得税，涉及物业资产的收购和转让，需要缴纳高额的资产转让所得税。“不做这些不知道税有这么大的阻碍作用，全球只有中国收两道税。我们不是经营主体，只是帮客户管理资金，收利得税就可以了。”一名了解该基金设计过程的人士说。作为国内第一只REITs，该项基金还承担了一项任务，那就是“要让投资者赚到钱”。据悉，鹏华前海万科REITs采用现金分红方式，在满足分红条件的前提下，基金收益每年至少分配一次；每年基金收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。预期投资回报率为8%。上述人士称，在税收障碍下要完成这项任务，除了政府，参与这只REITs的各方都做了让利。作为一个普通的BOT项目，前海投控与万科的权利和义务本身是简单清晰的。依据相关协议，前海管理局将前海合作区荔湾片区第十一开发单元的用地 （宗地号：T102-0243、土地面积93192.96平方米）租赁给前海投控使用，用于前海企业公馆项目的开发和建设，租赁期限自日起至日止，共10年。前海投控与万科企业签署的BOT协议，约定合作期限为日起至日止，时间是8年。此8年内万科承担所有建造成本，并获得此间的出租收益。但是，如果企业公馆前8年的租金收益权属于万科，又要让投资者得到较高回报，账就很难算得过来。前海金控对此一度相当忐忑。与此同时，万科在金融创新也想往前走一步，让渡整个企业公馆所有租金等其他收入，把它做成是一个收益权的产品给投资者。前海投控亦将前海企业公馆项目日至日期间（即BOT协议结束后两年）的运营权及收益权确定性转让给目标公司。由此，目标公司才合法地拥有了自日起至日止项目100%的收益权。而作为该基金的基石投资人，前海金控则以自有资金或其指定机构认购本基金份额3亿份（不包括利息折算的基金份额），分享该产品的收益，体现其对该基金的信心。让渡了收益权，只有运营权，这种设计在万科内部并非没有争议。深圳万科财务总监刘波表示：“这意味着，为了提升租金，提升整个项目的经营品质所发生的成本，甚至附着在租金上税费的增加，都必须由万科承担。”不仅如此，深圳万科还开立了保证金账户，一次性存入不低于2000万元的保证金并确保每年维持不低于这个水平。保证金制度设定是：若当期营业收入扣减物业管理费收入后的余额低于比较基准，将以保证金账户资金余额为限，按差额向基金进行支付。若目标公司当期实际业绩收入高于目标公司业绩比较基准，则按不同档次向保证金账户支付深圳万科收益分成。上述前海投资控股人士透露：“2000万保证金是表明一个态度。这个基金收购了万科企业公馆运营公司的股权，万一万科套现了，这些人就不见得有积极性，设立这样的机制是为了激励这个运营团队。”要确保首只公募REITs的收益，还需要其他方法。有消息指，该基金的资产总盘由最先设计的15亿扩充到30亿。鹏华方面回复经济观察报，扩充资产总盘是出于管理层对首只公募REITs产品试点考虑。该基金的招募说明书中透露，另外不少于15亿元的资金用于投资基金固定收益类资产（具体包括：国债、金融债、企业（公司）债、次级债、可转换债券（含分离交易可转债）、央行[微博]票据、短期融资券、超短期融资券、中期票据、资产支持证券、债券回购、银行存款等）、现金，以及法律法规或中国证监会允许基金投资的其他金融工具。此外，该基金还可同时参与股票、权证等权益类资产的投资。距离真正意义的REITs还有多远？东方证券 资产管理公司副总经理周代希表示：“现在我们推REITs的时候遇到两个大的难题，一个是大家都知道的税收的问题，另外一个是收益率换算不过来的问题。是不是通过公募REITs能够把这些问题解决？我觉得还不是这样。”除了上文提到的税制问题，一名地产基金人士表示，目前市场的流动性也是一个问题。万科方面提供的信息是前海企业公馆的出租率是100%，租金也可攀比CBD，但是其他商业地产的情况似乎不妙。中国REITs联盟秘书长王刚表示，真正的好的REITs，必须让RE-ITs具有外部扩张能力和内部扩张能力，就是要把这个租金能做上去。“这实际上是美国的REITs最核心的竞争力。”然而，过去中国对持有型物业的支持还是很少的，我们的商场要么被散售掉了，要么被外资买走了，要么就在开发商报表上形成重资产。2014年，国内发行了中信华夏苏宁云创资产支持专项计划、
信托受益权专项资产管理计划、中信启航专项资产管理计划三款证券化产品，这三款产品都以商业地产相关权益作为最终收益来源，具有了REITs的基本特征。这三者均采取私募发行的方式，由于受到合格投资者数量的限制，证券份额在交易所的转让起点规模也较高，且在公司层面并未享受税收优惠。事实上，深交所[微博]探路REITs已有12年。早在2003年，深交所就专门针对REITs的相关交易结构进行梳理和研究，形成了实用型的一些研究报告。而这也为后续的操作提供了知识储备。 在2006年参与到深交所的探索中。2014年，深交所推出了中信启航专项计划和苏宁的专项计划。不过，这两个产品距离真正的REITs还有些微差距。中信金石基金管理有限公司执行总经理罗霄鸣表示，这两个产品是针对机构投资人的房地产投资品种，而且由于当年是在资产证券化的平台上，所以多少还有一些期限的约束，会有一些类固定收益的特征。此次为了提高鹏华万科REITs产品的发行效率，吸引更多公众投资者参与，深交所副总经理林凡表示，借鉴了不少海外经验，进一步优化了产品的风险控制和监管制度。罗霄鸣指出，REITs的另一个功用，从国际上来看，类似于凯德这种的，它更多是配合原物业持有人的战略，做这样一个市场工具。苏宁的产品便是如此。他具体解释道，REITs通过这种权益型的工具，把重资产的增值的收益完全从企业里剥离出来，分享给市场投资人，引入市场投资人进入。一方面减轻了苏宁的企业报表，另一方面市场资金在依靠苏宁本身的产业整合，又能在重资产的投资中获取一个比较稳定，而且风险较低的优质的回报，这是双方共赢的一个安排。“REITs是一个权益品种，就像发股票一样，如果把它错误地定位成一个债务融资，就像财务成本一样，可能会让大家失望。苏宁在这方面做了一个非常好的演示，这也是我们当年坚持帮助苏宁做这个事情的动机。”罗霄鸣说。不过，处于初级阶段的中国REITs，制度方面仍亟需完成。东方证券资产管理公司副总经理周代希表示，制度上需要完善的部分包括，“管理人的职责，什么样的东西可以上REITs，相关的物业权属、土地权属要不要齐全，要不要有一个完整的估值，估值环节有什么要求等。”目前REITs普遍存在着收益率较低的问题。罗霄鸣表示，希望能够允许后续的产品适度向外部发展，撬动一些低成本的资金，“对一些优质的不动产，它天然的应该能够借鉴到一些低成本的固定收益的支撑的，这方面是我们在推动公募RE-ITs方面的一点期望。”
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48小时点击排行万科成都易帅 转型“试验田”马年攻坚
&&继2011年上海万科总经理刘爱明辞职之后，近日万科地方公司一把手再现人事变动，此次离职的是成都万科总经理刘军。昨日(1月9日)下午，刘军在电话中向记者表示，离职系个人原因，出于职业发展考虑，接下来，会先休息一段时间。
&&在2008年，刘军已坐镇成都，其销售业绩曾连续几年领跑成都楼市。不过，不久前出炉的2013年成都楼市销售龙虎榜显示，万科销售收入不到40亿元，与前两年60多亿元的销售战绩相比，已呈现出下滑趋势。业内人士认为，拿地相对保守，势必让成都万科保持行业领先地位显得较为困难。
&&在万科财报中，成都已是该集团四大核心区域之一。万科董事会主席王石多年前提出的住宅工业化也在成都低调试水，而在万科发力商业地产的过程中，成都区域亦有多个商业项目面市，并储备了一些相关项目地块。业内人士表示，目前成都已成为万科推进战略转型的&试验田&之一。
&&&刘军离职系个人原因&
&&刘军成为新年伊始公开离职的首位万科分公司负责人。
&&公开资料显示，刘军1998年加入深圳市万科房地产有限公司，曾任佛山市万科置业有限公司总经理；2008年调任成都万科房地产有限公司总经理。如今，执掌成都万科6年、进入万科15年的刘军突然离职，在成都房产业引起关注。1月8日晚21时许，成都万科也通过官方微博首次对外发布了刘军离职的消息，&因个人发展原因向公司提交辞呈，对于他的选择，公司表示尊重。&
&&离职背后，业内猜测2013年成都公司销售业绩不佳成为导火索。在成都透明房产网公布的2013年度房地产企业全域成都销售排名前20强榜单中，成都万科以39.86亿元的备案金额排名第7，销售备案面积也以41.66万平方米排名第7。
&&作为全国性的房企，万科于1999年进入成都，一度领跑成都楼市销售排行榜。但如今，仅从业绩表现来看，已被后来者保利、绿地等大型房企超越。
&&&这几年，成都万科虽然在排行前列的开发商中，总体比较稳定，但并不像整个集团的业绩上升那么快速。&成都某大型地产商人士评价到，相对保利、蓝光这样目前在成都房产市场领军企业的业绩增长，稍显逊色。
&&成都透明房产网的统计数据显示，2013年，成都房地产企业销售备案排名中，蓝光、保利分别以112.94亿元、104.62亿元位列第一、二，紧随其后的是龙湖、绿地、华润、和记黄埔，销售额从64亿元到40亿元不等。
&&而在2012年，成都万科还曾以52.07亿元的销售备案总额，排在成都保利的71.88亿元之后，位列第二。缘何2013年的销售业绩相较此前两年明显下滑呢？接近成都万科的业内人士指出，去年，成都万科多个项目都是下半年推出，因此销售业绩上受到一定影响。
&&2013年下半年，成都万科相继推出多个新盘。&有的销售节点甚至到了年底&，前述业内人士表示。他认为成都万科的业绩受到一定影响，与其新推的高端项目销售有关，此前主要以普通住宅为主，似乎&不太适应高端项目的操作&。
&&针对这一揣测，刘军直言，离职&跟业绩无关&。在前述业内人士看来，&有了多个新盘的推出，2014年成都万科冲业绩并不存在大问题。&
&&继任者压力不小
&&成都万科官微信息还表示，刘军留下的职位已很快被&补位&，将由万科集团战略投资营销运营管理部原总经理张晋元接任。但由佛山万科&挂帅&成都多年的刘军，留给继任者张晋元的，显然不是鲜花和掌声，而是业绩被其他竞争对手超越的当下，能否重振成都万科。
&&&不能说他是&空降兵&，由集团任命，在万科总部呆过，对集团事务已经较为适应。&长期关注成都万科的某管理机构人士张山(化名)向记者表示。
&&从公开履历来看，继任者张晋元有着不俗的任职经历，且是&海归少帅&。万科集团官网的信息显示，张晋元，男，1978年1月出生，曾任职于世界500强企业&&IBM中国有限公司、全球最著名的管理咨询公司&&麦肯锡公司，2011年加入万科。
&&在张山看来，万科早已有了一套非常成熟的管理体系，地方公司负责人的更换并不会带来较大的影响。但他也表示，从公开信息来看，张晋元履新的挑战，第一是操盘能力，其在具体项目方面的开发能力，需要进一步考证；二是对于房地产市场、成都文化的熟悉和了解。
&&而在业内人士看来，未来张晋元将要面临的是万科集团至上而下的相对保守的拿地策略，对于公司未来试图提高规模的不利影响。&成都万科的业绩增长比较慢，与其拿地的策略有关。万科拿地比较理性，往往错失扩大规模发展的机会。&成都资深地产人士李强(化名)表示。
&&前述接近成都万科的业内人士也指出，目前，万科集团更强调利润，但这也需要一定的规模来支撑，而成都万科的拿地似乎偏于保守。早在2012年底，成都万科还曾在土地市场有过集中发力。当年12月14日，成都万科在成都城东连拿两地；12月17日，在城东又拍下第三块土地；2天后，首次进入城南大源板块，同一天内拿下两宗土地。6天之内总共拍下近383亩土地。
&&&热闹&过后，成都万科拿地再显&沉寂&。到了2013年，万科或仅斩获一宗地块。公开资料显示，成都万科以6.74亿元竞得位于新都区三河街道花园社区(大件路东侧)地块，宗地面积11.12万平方米。
&&业内人士认为，拿地相对保守，势必让成都万科重振行业地位较为困难。&重回一线，拿地策略首先需要更加大胆，项目开发周期步伐也要加快。&李强表示，但他同时也指出，这势必与万科集团的拿地策略相矛盾，因此，成都万科、以及新&掌舵&者首先就面临着这一难题。
&&千亿军团扩容 万科压力大
&&2013年，成都万科旗下的产品线覆盖普通住宅、别墅、商业综合体，并兼顾了首次置业、改善和高端居住、投资等多种需求，包括华茂广场等多个项目。
&&近两年，万科在成都已推出了多个商业地产项目。早在2012年11月，成都万科一位高管曾公开表示，2012年是万科成都商业元年，预计未来两三年，万科在成都的商业项目开发体量将突破100万平方米。
&&亚太城市研究院房地产分会会长陈宝存(微博)向《每日经济新闻》记者表示，在万科集团中，成都大区已是集团几个重点区域之一，成都又是这个大区的核心城市，随着万科在成都加推商业地产，成都已成为万科推进战略转型的&试验田&之一。
&&在2013年中国房企排行榜中，万科揽金高达1709亿元，再次蝉联全国冠军。不过，紧随其后的绿地集团销售金额达1625亿元，两大巨头之间仅差84亿元。
&&值得注意的是，这次千亿级别以上房企数量已由3家(万科、绿地、保利)增加至7家，万达、中海、碧桂园与恒大4家房企也强势入围。
&&目前，虽处在金字塔顶尖，但万科还是感到了压力。目前绿地集团频频加大商业地产开发比重，尤其是颇受各地政府青睐的超高层项目。
&&近日来自《环球企业》的报道称，万科目前在北京共有4个商用物业项目，持有型物业面积约为50万平方米，投资总额将达100亿元，未来万科将每年新开一个商业地产项目。
&&将重点培育商业地产
&&万科打造商业地产，其执行副总裁毛大庆成为实际的推动者，此前曾拥有过在商业地产 &开拓者&凯德置地的从业经历。在前述项目开业当天，毛大庆曾专门发了微博，后来还说王石在参观项目后用了&酷毙&二字来概括对此作品的肯定。
&&昨日，《每日经济新闻》记者多次致电毛大庆，但其手机一直无人接听。前不久，毛大庆在接受媒体采访时坦言，&商业地产是万科未来重要的业务增长点之一，我们主攻社区商业，目前正处于产品培养期&&开着车换轮子&，这是毛大庆对万科目前状态的描述。
&&我爱我家集团副总裁胡景晖昨日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前北上广等一线城市的住宅可开发量已基本接近尾声，二三线城市未来3~5年也将出现类似局面，这也将终结高速开发时代。在他看来，加大持有型商业比例，能够提供稳定的现金流，这使原本偏重住宅开发的万科所要面临的现实问题，也是规避楼市风险以及引导个人投资需求的主要方式。
&&2011年6月底，深圳万科广场开业，这成为万科布局商业地产的起点。到目前为止，万科现有的商业项目已形成了三条产品线，包括万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。
&&实际上，在毛大庆看来，商业地产有两种套路，即卖了再管或卖了不管，万科商业将在形态上向太古学习，运营上则向凯德学习其资本化的经验。凯德是典型&卖了再管&的轻资产运营模式，即仅持有一部分股份，而将大部分股份转让给基金等投资者，其强项在于善从管理中产生收益。
&&&在持有型商业构成上，除了主权基金、国内第三方理财等机构之外，开发商肯定也会成为持有的主体。&胡景晖表示，国内呼吁了好几年的REITs(房地产信托投资基金)应尽快推出，这也是未来加速金融创新的表现。
&&住建部政策研究中心主任秦虹认为，随着国内商业地产存量时代的到来，商业地产资产证劵化已成为一大发展趋势，鉴于目前国内REITs仍未开闸，可以赴海外上市。
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为什么万科将房地产作为发展主流
来源：互联网 发表时间： 16:11:13 责任编辑：李志喜字体：
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万科的老板王石1988年把原来卖仪器的公司更名为万科，买了第一块地来开发房地产，从此一发不可收拾，万科介入房地产开发时间很早、率先完成了股份化改造，在当时非常具有竞争力，随着中国城市化发展，万科做的越来越大，尤其是2000年以后，房地产利润高达30%，这给了万科极大的资本沉淀，并让穿锭扁瓜壮盖憋睡铂精其有能力把业务做到中国每个城市，万科已经连续几年被评为中国最赚钱的房地产企业，而且现在万科引领着房地产发展的方向：万科物业、万科工业化住宅、万科新型建筑材料、万科青年公寓、万科养老地产...越来越精细化，相对的竞争力越来越强大！
解决方案2：
房地产利润高
解决方案3：
因为万科就是房地产开发商
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京ICP备号-1 京公网安备02号万科成都易帅 转型“试验田”马年攻坚
来源：中国房地产网
继2011年上海万科总经理刘爱明辞职之后，近日万科地方公司一把手再现人事变动，此次离职的是成都万科总经理刘军。昨日（1月9日）下午，刘军在电话中向记者表示，离职系个人原因，出于职业发展考虑，接下来，会先休息一段时间。
在2008年，刘军已坐镇成都，其销售业绩曾连续几年领跑成都楼市。不过，不久前出炉的2013年成都楼市销售龙虎榜显示，万科销售收入不到40亿元，与前两年60多亿元的销售战绩相比，已呈现出下滑趋势。业内人士认为，拿地相对保守，势必让成都万科保持行业领先地位显得较为困难。
在万科财报中，成都已是该集团四大核心区域之一。万科董事会主席王石多年前提出的住宅工业化也在成都低调试水，而在万科发力商业地产的过程中，成都区域亦有多个商业项目面市，并储备了一些相关项目地块。业内人士表示，目前成都已成为万科推进战略转型的“试验田”之一。
“刘军离职系个人原因”
刘军成为新年伊始公开离职的首位万科分公司负责人。
公开资料显示，刘军1998年加入深圳市万科房地产有限公司，曾任佛山市万科置业有限公司总经理；2008年调任成都万科房地产有限公司总经理。如今，执掌成都万科6年、进入万科15年的刘军突然离职，在成都房产业引起关注。1月8日晚21时许，成都万科也通过官方微博首次对外发布了刘军离职的消息，“因个人发展原因向公司提交辞呈，对于他的选择，公司表示尊重。”
离职背后，业内猜测2013年成都公司销售业绩不佳成为导火索。在成都透明房产网公布的2013年度房地产企业全域成都销售排名前20强榜单中，成都万科以39.86亿元的备案金额排名第7，销售备案面积也以41.66万平方米排名第7。
作为全国性的房企，万科于1999年进入成都，一度领跑成都楼市销售排行榜。但如今，仅从业绩表现来看，已被后来者保利、绿地等大型房企超越。
“这几年，成都万科虽然在排行前列的开发商中，总体比较稳定，但并不像整个集团的业绩上升那么快速。”成都某大型地产商人士评价到，相对保利、蓝光这样目前在成都房产市场领军企业的业绩增长，稍显逊色。
成都透明房产网的统计数据显示，2013年，成都房地产企业销售备案排名中，蓝光、保利分别以112.94亿元、104.62亿元位列第一、二，紧随其后的是龙湖、绿地、华润、和记黄埔，销售额从64亿元到40亿元不等。
而在2012年，成都万科还曾以52.07亿元的销售备案总额，排在成都保利的71.88亿元之后，位列第二。缘何2013年的销售业绩相较此前两年明显下滑呢？接近成都万科的业内人士指出，去年，成都万科多个项目都是下半年推出，因此销售业绩上受到一定影响。
2013年下半年，成都万科相继推出多个新盘。“有的销售节点甚至到了年底”，前述业内人士表示。他认为成都万科的业绩受到一定影响，与其新推的高端项目销售有关，此前主要以普通住宅为主，似乎“不太适应高端项目的操作”。
针对这一揣测，刘军直言，离职“跟业绩无关”。在前述业内人士看来，“有了多个新盘的推出，2014年成都万科冲业绩并不存在大问题。”
继任者压力不小
成都万科官微信息还表示，刘军留下的职位已很快被“补位”，将由万科集团战略投资营销运营管理部原总经理张晋元接任。但由佛山万科“挂帅”成都多年的刘军，留给继任者张晋元的，显然不是鲜花和掌声，而是业绩被其他竞争对手超越的当下，能否重振成都万科。
“不能说他是"空降兵"，由集团任命，在万科总部呆过，对集团事务已经较为适应。”长期关注成都万科的某管理机构人士张山（化名）向记者表示。
从公开履历来看，继任者张晋元有着不俗的任职经历，且是“海归少帅”。万科集团官网的信息显示，张晋元，男，1978年1月出生，曾任职于世界500强企业—IBM中国有限公司、全球最著名的管理咨询公司—麦肯锡公司，2011年加入万科。
在张山看来，万科早已有了一套非常成熟的管理体系，地方公司负责人的更换并不会带来较大的影响。但他也表示，从公开信息来看，张晋元履新的挑战，第一是操盘能力，其在具体项目方面的开发能力，需要进一步考证；二是对于房地产市场、成都文化的熟悉和了解。
而在业内人士看来，未来张晋元将要面临的是万科集团至上而下的相对保守的拿地策略，对于公司未来试图提高规模的不利影响。“成都万科的业绩增长比较慢，与其拿地的策略有关。万科拿地比较理性，往往错失扩大规模发展的机会。”成都资深地产人士李强（化名）表示。
前述接近成都万科的业内人士也指出，目前，万科集团更强调利润，但这也需要一定的规模来支撑，而成都万科的拿地似乎偏于保守。早在2012年底，成都万科还曾在土地市场有过集中发力。当年12月14日，成都万科在成都城东连拿两地；12月17日，在城东又拍下第三块土地；2天后，首次进入城南大源板块，同一天内拿下两宗土地。6天之内总共拍下近383亩土地。
“热闹”过后，成都万科拿地再显“沉寂”。到了2013年，万科或仅斩获一宗地块。公开资料显示，成都万科以6.74亿元竞得位于新都区三河街道花园社区（大件路东侧）地块，宗地面积11.12万平方米。
业内人士认为，拿地相对保守，势必让成都万科重振行业地位较为困难。“重回一线，拿地策略首先需要更加大胆，项目开发周期步伐也要加快。”李强表示，但他同时也指出，这势必与万科集团的拿地策略相矛盾，因此，成都万科、以及新“掌舵”者首先就面临着这一难题。
千亿军团扩容万科压力大
2013年，成都万科旗下的产品线覆盖普通住宅、别墅、商业综合体，并兼顾了首次置业、改善和高端居住、投资等多种需求,包括华茂广场等多个项目。
近两年，万科在成都已推出了多个商业地产项目。早在2012年11月，成都万科一位高管曾公开表示，2012年是万科成都商业元年，预计未来两三年，万科在成都的商业项目开发体量将突破100万平方米。
亚太城市研究院房地产分会会长陈宝存向记者表示，在万科集团中，成都大区已是集团几个重点区域之一，成都又是这个大区的核心城市，随着万科在成都加推商业地产，成都已成为万科推进战略转型的“试验田”之一。
在2013年中国房企排行榜中，万科揽金高达1709亿元，再次蝉联全国冠军。不过，紧随其后的绿地集团销售金额达1625亿元，两大巨头之间仅差84亿元。
值得注意的是，这次千亿级别以上房企数量已由3家（万科、绿地、保利）增加至7家，万达、中海、碧桂园与恒大4家房企也强势入围。
目前，虽处在金字塔顶尖，但万科还是感到了压力。目前绿地集团频频加大商业地产开发比重，尤其是颇受各地政府青睐的超高层项目。
近日来自《环球企业》的报道称，万科目前在北京共有4个商用物业项目，持有型物业面积约为50万平方米，投资总额将达100亿元，未来万科将每年新开一个商业地产项目。
将重点培育商业地产
万科打造商业地产，其执行副总裁毛大庆成为实际的推动者，此前曾拥有过在商业地产“开拓者”凯德置地的从业经历。在前述项目开业当天，毛大庆曾专门发了微博，后来还说王石在参观项目后用了“酷毙”二字来概括对此作品的肯定。
昨日，记者多次致电毛大庆，但其手机一直无人接听。前不久，毛大庆在接受媒体采访时坦言，“商业地产是万科未来重要的业务增长点之一，我们主攻社区商业，目前正处于产品培养期”“开着车换轮子”，这是毛大庆对万科目前状态的描述。
我爱我家集团副总裁胡景晖昨日在接受记者采访时表示，目前北上广等一线城市的住宅可开发量已基本接近尾声，二三线城市未来3~5年也将出现类似局面，这也将终结高速开发时代。在他看来，加大持有型商业比例，能够提供稳定的现金流，这使原本偏重住宅开发的万科所要面临的现实问题，也是规避楼市风险以及引导个人投资需求的主要方式。
2011年6月底，深圳万科广场开业，这成为万科布局商业地产的起点。到目前为止，万科现有的商业项目已形成了三条产品线，包括万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。
实际上，在毛大庆看来，商业地产有两种套路，即卖了再管或卖了不管，万科商业将在形态上向太古学习，运营上则向凯德学习其资本化的经验。凯德是典型“卖了再管”的轻资产运营模式，即仅持有一部分股份，而将大部分股份转让给基金等投资者，其强项在于善从管理中产生收益。
“在持有型商业构成上，除了主权基金、国内第三方理财等机构之外，开发商肯定也会成为持有的主体。”胡景晖表示，国内呼吁了好几年的REITs（房地产信托投资基金）应尽快推出，这也是未来加速金融创新的表现。
住建部政策研究中心主任秦虹认为，随着国内商业地产存量时代的到来，商业地产资产证劵化已成为一大发展趋势，鉴于目前国内REITs仍未开闸，可以赴海外上市。（据每日经济新闻）
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