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[原创]广东中山雅居乐幸福时光小区产权莫名其妙缩水12年
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16:46:21 发布在
12:35:00 来源：央广网 【导读】买房时，预售证和合同上注明土地使用年限到2074年，拿到土地证后，有业主惊讶发现土地使用终止时间是2062年，产权莫名缩水12年。800多户业主找开发商讨要说法，开发商答复，土地使用情况复杂，涉及多个部门，解决问题需要时间。《天天315》本期聚焦：雅居乐世纪新城2期幸福时光小区，产权莫名其妙缩水12年。&&&&央广网北京10月16日消息 据经济之声《天天315》报道，广东中山雅居乐世纪新城2期幸福时光小区的800多户业主，近日在领取土地证时遇到蹊跷事：购房合同上早就注明土地使用年限是到2074年，而新发的土地证上标注的土地使用终止时间却是2062年！这就意味着，七十年产权变成五十八年，莫名其妙缩水了十二年。困惑不已的业主向《天天315》栏目投诉：&&&&业主：2012年8月我与中山雅居乐房地产有限公司签订了商品房买卖合同，在合同中明确注明我所买的房子年限是到2074年的，可是在今年的7月份，我们去发展商那边领取房产证和土地证，发现我们的土地使用证上有效年限是到2062年，这样就比我们2012年签商品房买卖合同的时候，足足少了12年。今年都2015年了，2015年到2062年只有47年了，相当于我们买的不是一个住宅，而是一个公寓，这个时间太短了。&&&&不过，业主们后来又发现，有少数业主拿到的土地证上标注的土地使用年限是2074年，于是认为可能是虚惊一场，可能是哪个工作人员不小心写错了时间。他们到当地国土部门询问后得知，果真是因为系统出现错误，而写错了部分土地证上的使用年限。但让他们非常失望的是，人家说，土地证上应该标注的正确的土地使用年限是2062年，而不是2074年！&&&&业主：在已经办好房产土地证的800多户业主中，出现了一些很莫名其妙的事情。我举一个例子，在不同的楼层，相同户型业主当中，出现了两种时限不同的产权证，有一户人家拿到了2074年的房产证，有一户人家拿到是2062年，当然2074年这些是很少的一部分。我们广大业主到中山市国土资源局询问，给我们的答复是他们的系统出现了错误，所以才导致了少部分的业主房产证到2074年，但是即使出了2074年房产土地证也是无效的，有效期依然是到2062年。我们有一部分业主就在质疑，在这个问题上面，是否存在着所谓的暗箱操作、违规操作之类的问题。&&&&大家都知道，开发商要先拿到土地使用证，才能办理预售许可证，然后才能开始预售。也就是说，开发商在买房前就清楚土地的使用年限。业主回忆，买期房签合同前，自己还专门确认了一下《商品房销售（预售）许可证》上的土地使用年限是不是70年，是不是和合同上标注的时间一致。确认一致后，才签订了购房合同。&&&&业主：开发商在卖楼的时候，它必须要有一个商品房的出售许可证，当时开发商那边的商品房预售许可证我看到了，上面有写到2074年，也就是说中山市国土资源局它批准了开发商这个房子的契权是到2074年的。现在总共牵扯到800多户的业主，我们从今年7、8月份开始发现这个情况之后，逐级的进行了诉求，但是至今这个问题并没有得到根本性的解决。&&&&本来是到2074年的土地使用年限，何时变为了2062年？拿到土地证前，业主为什么没有察觉到任何的蛛丝马迹？业主们告诉记者，他们在维权过程中发现，800多户业主的商品房交易登记申请表都被人冒签，表上清楚地写着土地使用年限为2062年。买房后，他们同意开发商代办房产证和土地证，但是从没让对方代签任何文件，尤其是这种必须购买人本人亲自签字确认的文件。&&&&业主：我们有很多的业主积极参与到这件事情的维权和调查当中，我们发现，在房产商把房子卖给我们业主之后，办理房产土地证的过程当中，按照国家的规定必须要由业主本人亲自填写一份商品房交易登记申请表，国家的规定要由购房人亲自签名，业主签了名之后由开发商统一回收，然后统一交给中山市国土资源局，最后由中山市国土资源局来给我们办理房产证和土地证。可是在这个问题上，我们的开发商，也就是中山市中山雅居乐雍景园房地产有限公司冒签了我们800多户业主的签名，我们800多户业主没有一户业主接到发展商的通知说要去签这份商品房交易登记申请表。为什么开发商要冒签800多户的业主签名呢，因为在商品房交易登记申请表上，有一栏到期时间，当时在申请表上明确的写着是到2062年的。他很清楚业主肯定是不会答应的，所以他就冒签了我们800多户业主，之后把这800多份商品房交易登记申请表交给了中山市国土资源局。&&&&业主们在维权过程中还了解到，产权缩水的主要原因，可能是政府在2013年出台了一个新规，规定拥有连通的地下车库的小区，楼房的产权以最短的为准。&&&&业主：我们的合同是在2012年签订的，但是中山市在2013年出具了一份带有地方法律效率的文件，就是针对某一个小区，如果这个小区由几个地块构成，有地下车库相连通的话，将来再办房产土地证的时候是以最近到期的那一块土地的到期时间为准来办理房产土地证。国土局最初给我们的回复是说，你们小区由三个地块构成，这三个地块当中最先到期就是2062年，所以给大家办理的房产土地证的年限就到了2062年。开发商自始至终也没有通知业主说土地时限有所更改。而且这份文件是2013年出台的，执行也是应该在2013年以后执行，可是我们签订的合同，包括中山市国土资源局给开发商出的商品房预售许可证是在2013年之前，我们签合同也是在2013年之前，我们就不应该按照这个新的法律法规执行，我们觉得是不合理的。现在广大业主没有第二个要求，就是要求把我们房产土地证的年限更改为2074年，按照合同上操作。&&&&现在业主们最关心的莫过于，土地使用年限还能改成2074年吗？国土部门工作人员的说法是，可以改，但是需要开发商补交十二年的土地出让金。&&&&业主：中山市国土局信访办口头上表示，只要我们的开发商也就是中山市雅居乐雍景园房地产有限公司愿意补交土地出让金，他们就可以把我们的土地年限改回至2074年，但是始终没有给我们一个能够盖上公章的文字性回复。现在发展商一次次给我们的回复就是说愿意积极来解决这个问题，正在和中山市相关部门协调，因为这件事情牵涉到中山市很多个部门。&&&&中山市国土资源局给进一步解释，房地产土地登记使用年限和签订的商品房买卖合同年限不一致问题，属于开发商与业主就合同履行所产生的民事纠纷，业主可以发展商协商，提出解决方案；协商不成的，业主可通过司法程序主张民事权利。我们的记者昨天也从中山市沙溪镇信访办核实到，情况属实。&&&&信访办：它这个协议确实签的是2074年的使用年限，出的房产证是2062年。按照目前我们掌握的情况，这个事情就是开发商跟业主的合同纠纷的问题，如果说认为开发商隐瞒了或者说没有履行合同，使业主蒙受了损失，那么可以通过法律诉讼去主张自己的权利。&&&&10月11号、也就是当地国土资源局给出回复的第二天，开发商在小区内张贴了一张关于”解决世纪新城2期土地使用年限”的函。大致内容是说，土地使用情况复杂，涉及多个部门，解决问题需要时间。&&&&又过去快一周时间，雅居乐世纪新城2期幸福时光小区的开发商是不是已经制定出有效的解决方案？记者昨天拨通了中山市雅居乐雍景园房地产有限公司相关负责人何女士的电话。&&&&何女士：业主提出合同以及房产证上的土地使用权期限不一样，这个是办证的事情，因为我是销售的，不是对外的，不能跟你回应。我们也有一个对外的公关部门，您有相关的情况，我让相关部门跟你们回复。&&&&到目前为止，中山市雅居乐雍景园房地产有限公司还没有给予任何答复。&&&&产权缩水12年，业主当然不愿意就这么吃下“哑巴亏”。损失该谁买单？经济之声特约评论员、北京中闻律师事务所律师李斌针对这个案例作出了点评。&&&&经济之声：土地使用权年限应该从哪天开始计算？从签合同的那一天开始算，还是从开发商从政府手中签下土地使用合同的时候开始算起？买房时如何查清除年限？&&&&李斌：我们国家的土地使用制度是有偿有期限，正常的流程是开发商要通过招拍挂的方式从政府取得土地使用权，这个时候要签订一个出让合同，要办理土地使用权证，也就是建设用地使用权证，之后再跟消费者签订房屋买卖合同，这是一个系列的合同。根据我们的物权法，包括国土资源部的批复，建设用地使用权应当从它取得证书那天起开始计算它的年限，最高的住宅是70年。如果说这地的出让权是70年的话，它70年的结算时间应当是开发商取得建设用地使用权证的那一天起算，而不是从签合同那天起算。&&&&经济之声：开发商预售许可证上的使用年限是可以随意更改的吗？&&&&李斌：土地使用年限是根据土地使用权出让合同确定的，确定之后它就会如实反映在土地使用权证上。而预售许可证实际上是根据之前的土地使用证、规划许可证和施工许可证等相关的法定证书来最后出具的，所以它的期限应该是相等，不会有差异的。&&&&经济之声：这个雅居乐幸福新城2区的购房合同上，土地的使用年限是到2074年，而下发的土地证上标注的土地使用终止时间是2062年，这就意味着70年的产权变成了58年，年限缩水，这个房屋的价值会受到多大的影响。&&&&李斌：首先澄清一下，房屋的所有权永远不受任何期限的限制，因为我们的土地是公有制的，城镇的土地都是国家所有，无论是单位还是个人买房之后，这个房屋占用面积范围之内的土地，我们只享有建设用地使用权，它这里面所影响到不是房屋所有权，所有权是永远都有的，只要房屋还在。它实际受影响的是用益物权，我们所占用这块地的使用权受到了影响。我们能够预期的是，在现有的法律框架之内，70年到期之后自动续期是可以预期的，续期70年没有问题，但是要不要交出让金我是不知道的。如果到时候要补交，那么我的利益就受影响了，因为缩水12年意味着我要多交12年的土地出让金，这是一笔很大的开支。同时我们也知道，房屋的销售价格里面包含了土地出让金的成本，包括了地面建筑成本，包括事业金，包括利润，加在一起构成了房屋的售价，也就意味着消费者买房的时候支付的购房款里面里面就包含土地出让金，如果土地使用权年限缩水了，对我的利益当然是会有影响，是会有损失的。&&&&经济之声：业主们发现相同户型的房屋，有的业主拿到的土地证上标注的土地使用年限是到2062年，而有的却标注的是到2074年。为什么会出现这种情况？真的是系统出现问题吗？&&&&李斌：假设系统没有问题的前提下，它是不应当的。因为同一宗地不论盖几栋楼，它的土地使用权是不能分割办理证书的，也就是说同一宗地出让之后的土地使用权起始年限和终止年限是相同的，不存在同一宗地上出现不同的房屋土地使用权会有差距。当然，会不会存在所谓的系统出现误差了，这个没有办法做评论。从法律层面进行分析，同一宗地不会出现不一样期限的问题。&&&&主持人：业主认为开发商在销售的时候有意在隐瞒实情，存在着欺骗行为。那么，开发商是不是存在欺骗行为？如果说这个开发商蓄意缩短了12年的土地使用权限，他可以获得什么样的利益？&&&&李斌：首先商品房预售合同是双方之间的契约，我们都要有契约精神，而契约就意味着是双方当事人的法律文书，如果合同上写明了土地使用权期限，到最后发现土地使用证和上面的期限是不符的，而开发商是应当知情的，那么我完全有理由认为你隐瞒了真实的情况，虚构了一个不实的使用年限，那诱使我签了合同，那就涉嫌欺诈了。当然，所有的欺诈行为都有内在动机，这里面无非经济利益的问题。如果说不同使用期限的房屋价格是不一样的，那么我把它标高之后，按照高价销售，这里面有利润在里面的。内在的动因是经济的利益，我想不会有别的原因，除非是工作失误，但是这个失误是不应当的，因为开发商是专业人士，它不存在理解不一样的地方。&&&&经济之声：中山市相关部门在回复业主投诉的时候说，这个时间可以改回到2074年，但是开发商需要再补交12年的土地使用金。问题会不会出在这里？&&&&李斌：这个我不知道怎么理解，因为按照规定正常的流程，必须全部缴纳所有的土地使用权出让金之后，才会给办土地使用权出让证书。如果他只交了58年就给办了土地使用证，这种情况不合乎法律规定。在正常操作不违规的情况下，他应该是交具了全部的土地出让金，至于为什么会有这种不一致的情况，我也觉得匪夷所思。&&&&经济之声：因为土地使用年限的缩短，开发商是不是应该退回相应的房款，或者补交齐12年的土地出让金呢？&&&&李斌：签合同之后，开发商要受合同的约束，作为消费者有合同上的权利，既然约定了土地使用权的截至期限是2074，就有权要求他履行合同。从事实层面来讲，如果能够补交出让金，而且国土部门能够把土地使用证变更登记为2074年，我觉得可以要求继续履行合同。如果在客观上不能履行的话，那我们只能让开发商承担违约责任，因为约定的很清楚，不管什么原因，开发商向买房人交付房屋的土地使用权期限变短了，这个时候构成违约，就应该赔偿损失。实际上少了12年土地使用权期限的房屋价值，和原来合同上定的销售价格不一样，是有差额的，消费者有权要求开发商把差额返还。&&&&经济之声：业主怀疑有人冒用了他们的签名，到国土部门查询后留存了相关证据。如果业主所说属实，开发商的行为是否违法？相关文件是否有效？&&&&李斌：在房屋买卖合同中，业主和开发商往往约定，或者开发商配合办理产权过户登记手续，或者代理办理。如果是配合办理，很显然开发商是没有权限的，因为你没有得到买房人的授权。如果说是代理，约定开发商代理这些买房人去办理相关的转移登记手续，也许就会认定为得到业主授权的行为，那恐怕通常理解为它的后果要由业主本人来承担。我们知道房地是两个权利，房屋的所有权证过去是住建部门来发的，土地使用证是由国土资源部门来发的，现在的不动产统一进行登记将来要由一个部门来统一进行，现在只能主张要么给我变更到2072年，完成你合同约定的义务，要不把多收的价款反还给我，将来一旦我的房子要补交出让金的时候，我也没有任何的损失。这是作为开发商应当给业主一个基本的答复。&&&&经济之声：业主们在维权过程中还了解到，产权缩水的主要原因可能是因为政府在2013年出台了一个新规，规定拥有连通地下车库的小区楼房的产权以最短的为准。这个我们应该怎么理解，最短的应该是多少？&&&&李斌：这种规定本身的合法性受到质疑。因为住宅土地使用权的出让是以合同为准。而政府成为另一方的当事人，一个所谓的规定能不能把人家之前已经约定好的，取得使用权证书的期限给人家缩短了，本身的合法性存在质疑。如果说这种前提没有了，它是合法的，但是损害是客观存在的，双方当事人都没有过错，那么很显然基于公平的考虑，开发商应该把相应的土地出让金退还给买售人，这样它也没有得到额外的利益，而作为买方也没有受到额外的损失，这是一个很公平的选择。如果作为开发商，我受到了损失了，只能向政府去主张要把相应年限的土地出让金退还，这是政府和开发商和买房人三方的利益。我觉得不能单纯的认为政府有新规了就一定要按它办，新规有没有上位法依据，和之前的有效的民事法律行为和民事权利是否有冲突，是否影响到第三人的利益，这都是要考虑的问题。&&&&经济之声：那么，这个事情最好的解决方案是什么，通过什么样的途径能够达到？&&&&李斌：当然通过协商的途径我觉得是最好的。首先是开发商、政府部门来进行统一的协调沟通。如果协商不成，那你起用一个民事诉讼的方式，要求承担违约责任，要么继续履行合同，要么把相关的损失赔偿给我。
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16:59:09 &&
如果说这个开发商蓄意缩短了12年的土地使用权限，他可以获得什么样的利益？
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；。谢谢！开发商有权出租车位70年？
龙岗中心城君悦龙庭小区开发商将小区配套的停车位给卖了，很多没买车位的业主没地方停车。原本是属于业主共用的“地盘”，却因合同写明属于开发商，而使物业与业主之间兴起一场争夺“地盘”的口水战。
反方：私租停车位不公平
对于小区停车位“私家化”，南都记者走访中，很多业主意见很大。业主蒙先生介绍，这段时间，开发商陆续将小区停车位以租赁的方式租出去，一租就是70年，“这和卖停车位有什么区别？”
蒙先生说，小区内停车位目前的租价是8.5万元一个，每月另外还要收取60元的费用，“为谋取利益变相卖车位，导致我们其他业主有车没位停。”
业主认为，小区停车位是公共的配套项目，现在停车位上挂着私家车位的牌子，导致其他业主没有地方停车，造成公共资源的浪费。
另一业主易小姐认为，现在小区公共停车位变成有钱人的私人停车位，“实在太不公平了”。但当时消费者为了买到房子，只能无奈接受开发商的条款，确定开发商拥有小区停车位的所有权，这种条款应属于“霸王条款”。
正方：合同写明权属开发商
不过，在业主与开发商签订的购房合同中，南都记者发现其中的附加条款已有注明：“开发商拥有小区停车位的所有权”。
小区物管处一名管理人员表示，龙光物业只对小区物业进行管理服务，关于业主反映的小区变相卖停车位一事，与物业无关，物业公司也解决不了这些纠纷。不过合同中怎么写，就应该遵照合约执行。
在小区地下车库，南都记者走访发现，不少小车驶入地下停车库，车主试图想找个车位，但看到有的车位上方挂有“私家车位”的标识牌，车主只能向前行驶另选其他位置停放。
此外，在小区停车场内，不时可以看到许多车位上挂了私家车位字样以及车牌号，有的车位上没有车辆停放，也放置了一个塑胶桶，防止有人私自霸占停车位。
租赁期不能
广东生龙律师事务所律师窦金平认为，地下停车位能否出租要看停车位有没有列入公摊面积，如果列入公摊面积，这个地下停车位的所有权就应归全体业主所有，开发商无权用来出租；如果没有列入公摊面积，开发商则有权进行出租。
不过，窦金平认为，按照合同法规定，开发商租赁停车位有限制期限，不能超过20年，超过规定年限则不受法律保护。编辑：李真慧
(本文来源：南方都市报
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