||法援热线：400-056-8118>>>>>>正文离婚案件中房产分割的8种特殊情况，特别重要
　　　【北京婚姻律师常玉虎，为您提供北京婚姻法律咨询，电话：】　　来源：法务之家　　1，沟通是解决婚姻问题的第一把钥匙，也是最重要的钥匙之一，沟通可以解决大多数婚姻问题。　　2，包容是一切婚姻持续的一把锁，更是非常重要的一环，赞美和表扬是上帝，挖苦和讽刺是魔鬼，夫妻之间也要懂得彼此感恩。　　但是，基于各种不可调和的原因必须离婚，那么就一定会牵扯到财产分配，特别是作为房产，更是夫妻离婚财产分割争论的焦点。那么你知道夫妻离婚房产分割都会出现那些情况吗?　　1、婚后共同买房：夫妻双方婚后出资(包括贷款)取得房屋产权，离婚后房屋如何分割?　　首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。其次，明确产值，即房屋价值，按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。再次，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。也就是说，由取得房子的一方付给未得房一方房屋价值的一半，得房方单独偿还剩余的本金及利息。　　2、灰姑娘嫁土豪型：夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，离婚时房屋如何分割?　　按最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋是婚前财产。因此，离婚时，另一方无权要求分割。　　3、一起苦哈哈还贷型：夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚后如何分割?　　虽然房屋是一方婚前购得，但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。需要说明的是，共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产。比较复杂的情况。　　4、继续苦哈哈还贷款型：夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证的，婚后双方共同还贷的房屋，离婚后如何分割?　　房产证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割。跟上面的第5种情况相同。　　5、闪婚闪离型：夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未取得房产证的房屋如何分割?　　根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。另外，最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：(1)购买福利性政策房屋;(2)购买商品房;(3)购买经济适用房。购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接判决。　　6、有爹妈掺合型：父母参与出资购买的房屋，子女离婚后，房屋如何分割?　　根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第二十二条规定，父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，另有约定除外;父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。　　在实践中，还有一种情况：在离婚时，一方突然提出，买房子的钱是向父母借的，不是父母赠与的，并拿出借据证实。对此，法院一般的做法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在这类案件中，在对房屋进行分割的同时，会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。　　7、房产证上2+1型：房产证上有第三人的名字，离婚后房屋如何分割?　　比如，房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有子女的名字，或有父母的名字。对此，法院一般不会将其主动追加第三人，而是采取如下措施：(1)根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉;(2)根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。　　8、准夫妻买房型：婚前双方出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字，离婚后房屋如何分割?　　在上述情况下离婚时，房产证上有名字一方，如果不承认另一方购房时出过资，认为房屋属于其婚前个人财产，不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给一方的前提下，另一方的权益法院是无力保护的。也就是说，即使另一方出了钱，但不能证明出资行为，法院也无法判决一方给予适当补偿。　　附：　　最高院法官：离婚房屋产权认定及分割裁判规则　　现根据法律及相关司法解释，同时结合司法实践及最高法院资深法官的观点、意见，对离婚案件中房屋产权认定及分割的裁判规则总结如下：　　一、婚前买房　　一方婚前以个人财产买房，结婚前已取得房屋产权证并还清全部贷款的，属于夫妻一方的个人财产;　　一方婚前以个人财产买房，结婚前以还清全部贷款，但结婚后方取得房产证并登记在自己名下的，仍应认定为夫妻一方的个人财产，另一方无权要求分割;　　一方婚前以个人财产买房，支付了首付款并向银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，房屋登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分双方平均分割，由产权登记一方对另一方进行补偿;　　一方婚前以个人婚前财产买房，支付了全部房款，原登记在一方名下，后变更登记在双方名下的(即加名)，应认定为夫妻共同财产，其实质为一方对另一方的赠与;　　婚前双方共同出资购房，付清全部房款，房屋登记在一方名下，如能证明出资情况，则双方对房屋按份共有;如不能证明出资情况，且一方否认另一方购房时有出资，则只能认定为一方的个人财产;　　婚前双方共同出资购房，付清全部房款，房屋登记在双方名下，根据登记情况认定系按份共有或共同共有;　　婚前双方共同出资购房，婚后共同还贷，房屋登记在一方名下，婚后共同还贷部分及其所对应的房屋增值部分应认定为夫妻共同财产，其余则按出资情况按份共有;　　婚前双方共同出资购房，婚后共同还贷，房屋登记在双方名下，应认定为夫妻共同财产。　　二、婚后买房　　婚后夫妻双方用共同财产买房，房屋登记在双方名下，此为典型的夫妻共同财产;　　婚后夫妻双方用共同财产买房，房屋登记在一方名下，仍属于夫妻共同财产;　　婚后夫妻一方以个人婚前财产买房，支付了全部房款，并登记在自己名下的，如并非投资经营行为，属于一方婚前财产的转化，应认定为一方个人财产;　　婚后夫妻一方以个人婚前财产买房，支付了全部房款，但登记在双方名下的，应认定为夫妻共同财产，其实质为一方对另一方的赠与。　　三、父母为子女出资买房　　父母为子女出资买房现实中非常多见，情况复杂。　　结婚前，一方父母为子女出全款买房，结婚后取得房产证并登记在该方子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，应认定为夫妻一方的个人财产;　　结婚前，一方父母为子女部分出资(首付款)买房，婚后双方共同还贷，房屋登记在出资方子女名下的，该房屋不能认定为夫妻一方个人财产，父母出资部分视为只对自己子女一方的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外;　　结婚前，一方父母为子女部分出资(首付款)买房，婚后双方共同还贷，房屋登记在双方名下的，房屋应认定为夫妻共同财产，父母出资部分则视为只对自己子女一方的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外;　　结婚后，一方父母为子女出全款买房，房屋登记在该方子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，应认定为夫妻一方的个人财产;　　结婚后，一方父母为子女出全款买房，房屋登记在双方名下的，视为对双方的赠与，应认定为夫妻共同财产;　　结婚后，一方父母为子女出全款买房，房屋登记在对方名下的，除非能够证明出资方父母明确表示向其子女配偶单方赠与，否则视为对双方的赠与，认定为夫妻共同财产;　　结婚后，一方父母为子女部分出资(首付款)买房，双方共同还贷，房屋登记在出资方子女名下的，房屋应认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。离婚分割时可以出资父母的子女一方适当多分;　　结婚后，一方父母为子女部分出资(首付款)买房，双方共同还贷，房屋登记在双方名下的，房屋应认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。离婚分割时可以出资父母的子女一方适当多分;　　双方父母共同为子女出资买房，房屋登记在一方子女名下的，该房屋可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外;　　双方父母共同为子女出资买房，房屋登记在双方名下的，该房屋应认定为夫妻共同财产;　　结婚后，一方父母出全款买房，房屋登记在该方子女名下，但父母并无将房产赠与给子女的意思，而主张只是让子女挂名登记时，该房屋不属于夫妻一方或双方的财产，但主张为挂名登记者需对此负举证责任。　　四、夫妻房产赠与　　双方在结婚前或婚姻关系存续期间约定将一方个人所有的房屋赠与另一方，但未办理公证，亦未办理房产过户手续的，赠与方可以撤销赠与;　　双方在结婚前或婚姻关系存续期间对一方个人所有的房屋约定由双方共有，但未办理公证，亦未办理房产加名登记手续的，赠与方可以撤销赠与;　　双方在离婚协议中约定将共同所有的房屋赠与子女，离婚后，即便亦未办理公证或房产过户手续，一方亦不得请求撤销赠与;　　双方在离婚诉讼中达成协议将共同所有的房屋赠与子女，经人民法院审查确认后出具调解书，离婚后即便未办理房产过户手续，一方亦不得请求撤销赠与。　　五、登记在第三方名下房屋的处理　　现实生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素考虑将房屋登记在子女、父母或其他第三人名下。在离婚财产分割时，如主张房屋为共有或一方所有，属于产权争议，主张者应承担相应的举证责任。无法提供证据证明的，需承担不利后果。　　需格外注意的是将房屋产权登记在未成年子女名下的特殊情况，此时并不意味着未成年子女是该房屋的真正权利人，应当审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如确为将该房屋赠与未成年子女，则认定为未成年子女的财产，由直接抚养一方暂时管理;如并不是将房屋赠与未成年子女，则应将该房屋作为夫妻共同财产进行分割比较适宜。　　如果房产证上除了有夫妻双方外，还同时有第三人的名字。实践中，法院一般采取如下措施：(1)对该房屋的分割不予审理，由当事人另案起诉;(2)根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。　　六、福利房、房改房、宅基地房等　　由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的福利房，房屋登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产;　　个人婚前购买的房改房，除当事人另有约定外，属于一方婚前财产，离婚时不作为夫妻共同财产分割;　　婚姻关系存续期间购买并取得所有权的房改房，应认定为夫妻共同财产，如果登记方主张为其个人所有，须举证证明该房改房的取得与对方并无任何关系，对方也未因此利益受损，否则应认定为共有为宜。此时，可根据实际情况对出资的一方适当多分;　　尚未取得所有权或只享有部分所有权的房屋，在离婚诉讼时，不能对房屋所有权的归属和分割作出判决，只能就房屋的居住、使用权作出判决。待取得房屋所有权后可另行诉讼解决;　　婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，法院不予支持。但购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。　　一方婚前建造，婚后夫妻双方共同居住使用的宅基地房，如双方无相反约定，该房屋属于个人婚前财产，应归婚前建造房屋的一方所有。如果因婚前建房而产生的债务是用婚后共同财产偿还的，那么得到房产的一方应按偿还债务总额的一半给另一方相应的补偿。　　一方父母在宅基地上建房为子女结婚居住使用，如果房屋是以子女的名义报建的，该屋能否作为子女的夫妻共同财产，主要看房屋是在子女婚前建造还是婚后建造。如果是婚前建造，一般视为对子女个人的赠与，子女的配偶无权分割。若是婚后建造，一般视为对子女夫妻双方的赠与，该房屋为子女的夫妻共同财产。如果双方另有约定的除外。　　以户为单位进行审批，并由家庭建造而共同居住的宅基地房，属于整个家庭即一户的共同财产。在夫妻离婚时，应当首先从中分割出属于夫妻财产的相应份额，然后对属于夫妻财产的部分再进行分割。　　对于未取得权属证书的宅基地房，法院一般不处理所有权，而只对房屋的居住或使用权作出处理;　　已取得权属证书的宅基地房，由于受到流转的限制，不能通过拍卖、变卖的方式处理，在离婚案件中以判归一方所有，同时给予另一方补偿为主。　　更多北京婚姻法律咨询，请拨打常玉虎律师电话：　　常玉虎律师擅长民商事各类案件，诚恳的态度，精湛的业务，维护当事人最大的权益。常玉虎律师法律咨询热线：-----------------------常玉虎律师微信号:changyuhulawyer更多信息请扫描下方二维码　本文首发于智飞法律网,原文地址：，转载须注明出处,侵权必究。发布百科律师介绍：　　律师姓名：常玉虎 律师　　所在地区：北京 东城区　　电话：　　电子邮件：　　执业律所：北京市亿嘉（南通）律师事务所　　地址：北京市东城区永定门西滨河路8号 中海地产广场塔3层　　常玉虎律师，执业于北京市亿嘉（南通）律师事务所。中国政法大学毕业，擅长民商事各类案件，诚恳的态度，精湛的业务，自执业以来，秉承正直和诚信的理念，致力于为企业及个人提供专业的法律服务，将律师的专业知识与丰富经验结合起来，本着亲情服务，精益求精，始终把当事人的合法利益放在第一位，凭借勤奋敬业的精神、良好的职业道德，视委托人的利益为最高执业准则，逐渐形成了具有自己特色的办案风格，为当事人防范、规避风险，提供多渠道、高效率、操作性强的解决方案，获得当事人的一致好评。...擅长领域：婚姻家庭债权债务房产纠纷交通事故土地纠纷刑事辩护合同纠纷劳动纠纷关键词：一键转帖到：最新法律咨询 回答了
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离婚判决书和房产证谁具有法律效益
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关×与朱×离婚纠纷一审民事判决书
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来源：北京法院审判信息网
北京市西城区人民法院
民事判决书
（2014）西民初字第19348号
原告关×，女，日出生。
身份证号码：×××。
委托代理人关雷（原告之子），北京市商务科技学校教师，住北京市丰台区x里x区x号楼x号。
委托代理人王挺，北京市义博律师事务所律师。
被告朱×，男，日出生。
身份证号码：×××。
委托代理人朱勇（被告之子），北京市工艺品进出口总公司必达信进出口公司退休职员，住北京市丰台区x园一区x号楼x门x号。
委托代理人唐力，北京市金瀚律师事务所律师。
原告关×诉被告朱×离婚纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，不公开开庭进行了审理。原告关×及其委托代理人王挺、关雷，被告朱×之委托代理人朱勇、唐力到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告关×诉称，双方均系再婚，双方经人介绍相识，后于日登记结婚。婚后未生育子女。婚后初期感情尚可，但自2012年起被告经常无理取闹，并提出要与原告离婚，原告多方忍让无果。现原告认为双方的感情确已破裂，无和好可能，现原告万般无奈之下诉至法院，请求判决：1、解除双方婚姻关系；2、依法分割夫妻共同财产：西城区x里4x楼x门301号房产、西城区x里x楼x单元101号房产；3、诉讼费由被告负担。
被告朱×辩称，我同意原告要求离婚的请求。我有两处房产，一处位于北京市西城区x里42楼x门301号，一处位于西城区x里x楼x单元101号房产，两处房产都是我婚前财产，是被告单位分给被告的，于1997年房改时购买，1998年交纳的购房款。因此，我不同意她要求提出的分割房产的请求。原告名下也有一套房改房，原告有居住条件，不存在住房困难问题。
经审理查明，原、被告经人介绍相识后，于日登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女。双方婚后因经济问题产生矛盾，现双方均同意离婚。北京市西城区x里x4号楼x301号房屋原系被告朱×单位分配给其的公房。日，朱×与北京市对外经济贸易服务管理处签订《房屋买卖合同》，购买该套房屋。日，北京阜贞物业管理有限责任公司第一分公司出具《说明》：“朱×系北京市商委（原北京市对外经济贸易委员会）工作人员，现已退休。朱×在原北京市对外经济贸易委员会工作期间，原北京市对外经济贸易委员会分配其一套住房，位于北京市西城区（原宣武区）x里&x号楼x门301号。北京市[97]京房改办字第016号《关于1997年向职工出售公有住宅楼房的价格和有关政策的通知》文件下发后，因为朱×符合购房条件，所以我单位（原北京阜贞物业管理有限责任公司外贸房管所现为：北京阜贞物业管理有限责任公司第一分公司）负责对朱×、李xx夫妻的住房分配、购买情况及工龄、职务等情况进行了调查后，根据市政府文件及日市经贸委房改办（98）经贸委房改字第017号文，于日将北京市西城区（原宣武区）x里&x号楼x门301号的房屋出售给朱×，朱×于当日支付了购房款。此后，因为房屋行政管理部门办理产权登记发放房产证时需要房屋买卖合同进行备案，所以北京市对外经济贸易服务管理处和朱×于日补签了房屋买卖合同。因此，朱×购买公有住房时间是日。”
日，北京阜贞物业管理有限责任公司第一分公司出具《说明》：“根据北京市[97]京房办字第016号文件及市经贸委房改办（98）经贸房改字第017号文件相关规定，我单位（原北京阜贞物业管理有限责任公司外贸房管所现为：北京阜贞物业管理有限责任公司第一分公司）于1998年6月负责将此前由原北京市对外经济贸易委员会在购房人朱×于其任职期间分配给他的一套公有住房（位于北京市西城区（原宣武区）x里&x号楼x门301号）向其出售。此后，购房人朱×根据当时要求先后向我单位按97年房改售房成本价支付了购房房款及相关费用。其款项所支付的时间及金额如下：1、日支付了‘预收售房款’19000元；2、日支付了‘补交购房款’2500元；3、日支付了‘公共维修基金’1000元。至此，购房人朱×已将购买上述公有住房的全部房款及相关费用支付完毕，即成为该房屋所有权人。在为朱×办理购买该套房屋手续过程中，买卖双方只签订唯一一次房屋买卖合同，并无任何补充合同。其中实际所支付的购房房款如房屋买卖合同所示为19008.8元。”日，该房屋所有权证下发，所有权人登记为朱×。北京市西城区x里&48号东-1-1号房屋原系单位分配给被告朱×的公房。日，被告朱×（乙方）与北京市物资总公司（甲方）签订了《房屋买卖契约》，约定由朱×购买该房屋。该买卖契约主要内容有：“第二条：房屋价格。根据北京市（97）京房改办字第016号文件，乙方执行97年售房成本价，即1450元/建筑平方米，房价款为人民币14006元。第三条：根据上述文件规定，同意乙方享受以下优惠：1、折旧率：2%；2、工龄折扣：0.9%；3、现住房折扣率3%；4、教师优惠：5%。第第四条：公共维修基金交纳标准为42元/建筑平方米，由甲乙双方各负担50%。第六条：产权归属。乙方以成本价购买的本套住宅楼房产权归乙方所有。乙方以标准价购买的本套住宅楼房产权占94%，甲方产权占6%，乙方按国家有关规定可出售或出租，在乙方按规定交纳有关税费后，甲乙双方按产权比例进行分配。”诉讼中，原、被告双方均认可该房屋买卖契约中约定的工龄折扣指的是被告朱×及其前妻李xx的工龄，教师优惠指的是被告朱×前妻李xx的教师资格优惠。日，北京市物资公司向本院出具材料：“我单位对朱×在购买北京市宣武区x里48号楼东单元1号房屋时交纳购房款的相关凭证进行了查找。经查：找到两张交纳购房款凭证，一张是日，交纳金额为11250元；一张是日，交纳金额为4282元。现将协助调查结果附上。”在该份材料后附有日期分别为日、日的购房款发票各一张，金额分别为11250元、4282元，付款人均显示为朱×。日，北京市西城区x里&48号东-1-1号房屋所有权证下发，所有权人登记为朱×。上述事实，有原、被告当庭陈述、结婚证、出售公有住房调查表、北京市教师购房增加优惠证明、房屋买卖合同、房屋所有权证、证明、发票等证据材料在案佐证。
本院认为，婚姻关系的存续以感情为基础，是否维系婚姻关系应尊重双方当事人的意愿。本案中，原、被告双方均系再婚，在婚后的共同生活中因经济问题产生矛盾，影响了夫妻感情，现双方均同意离婚，本院对此不持异议。关于北京市西城区x里x4号楼x301号房屋，该房屋原系相关单位在原、被告婚前分配给被告的公有住房，在房改过程中由被告朱×购买，该房屋买卖合同的签订日期及所有权证的下发日期虽是在原、被告婚后，但购房款均已于双方婚前交纳，被告在与原告结婚前已实际取得了该房屋的相关权利，对此，售房单位也出具证明予以了证实，故该房屋应归被告朱×所有，并非原、被告的夫妻共同财产，故对原告要求分割该房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于北京市西城区x里&48号东-1-1号房屋，该房屋原系单位分配给被告朱×的公房，在房改过程中由朱×购买，在购买该房屋时使用了被告朱×及其前妻李xx的工龄、李xx的教师优惠以及房屋自身的折扣、折旧率，且被告朱×在与原告结婚前已交纳了大部分的购房款，故该房屋应归被告朱×所有。但考虑到有4282元的购房款系在原、被告婚后近一年交纳，且被告并未举证证明该笔款项是其个人财产，故本院认为该笔款项是以原、被告的夫妻共同财产交纳，就该笔款项，被告应对原告予以适当的补偿，具体数额由本院酌定为15万元。综上所述，依据《中华人民共和国婚姻法》第三十二条之规定，判决如下：
一、解除原告关×与被告朱×的婚姻关系。
二、北京市西城区x里&x号楼x三Ｏ一号房屋归被告朱×所有。
三、北京市西城区x里x号东x-一号房屋归被告朱×所有；本判决生效后三十日内，被告朱×给付原告关×该房屋补偿款人民币十五万元。
四、驳回原告关×其他诉讼请求。
如果被告朱×未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百五十元，由原告关×负担七十五元（已交纳），由被告朱×负担七十五元（于本判决生效之后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费一百五十元，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判长&& 王凡
人民陪审员 刘东风
人民陪审员&& 邵然
二Ｏ一五年十二月十九日
书记员&& 芦萍
[供稿单位：北京法院审判信息网]
[责任编辑：软雨辰]
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