澎湃新闻特约撰稿 林玮/清华大学公共管理学院博士研究生四川省宜宾市，莱茵河畔“开放式小区”航拍图。 &视觉中国 资料图日，新华社播发了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。针对城市规划随意变更、城市建筑特色缺失、文化传承堪忧；城市建设盲目追求规模扩张，节约集约程度不高；违法建设、大拆大建的问题，以及环境污染、交通拥堵的“城市病”等一系列问题，《意见》采纳了大量前瞻而富有建设性的意见。其中，第十六条提出的“街区制”，引起特别多的讨论。这里，作为公共政策、房地产法与城市物业管理的研究者，笔者愿意针对其中的一些疑惑，分享自己的看法。必须强调，这里只代表个人观点。——这个政策是“拍脑袋”想出来的吗？答：这份文件是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件，题头“中共中央国务院”显示规格之高，因此绝不可能是所谓“拍脑袋”想出来的。一般而言，这样的政策会有具体的部委、规划设计院、科研院所等牵头并参与前期调研。这包括信息情报搜集、舆情研判、国外政策研究、现状问题梳理、成功案例分析、政策方案比较、征求地方与各相关部委意见等复杂流程，最后还需要通过会议集体审议通过。可以说，制定这样的政策，必然是集中大量决策精英之智慧的过程。我们可以看到，过往媒体及公众舆论经常批判的规划朝令夕改、贪大求洋、耗能费地、步行不便、交通拥堵、文化特色缺失、天际线混乱等问题，该《意见》中均予以明确反对，并提出了具体的预防与解决思路。这无疑是吸纳并回应民情民意的体现，应给予肯定。此外，《意见》还大量吸纳了国内外城市规划与城市建设的先进做法，如多规合一、地下综合管廊、分布式能源建筑、装配式建筑等。那么，为什么《意见》出台之前未经征求意见呢？个人认为，一方面，这只是一种政策宣示与宏观原则，俗话叫“大政方针”。这种政策文件变成实践，还需要人大修法立法、国务院及相关部委制定法规规章，使得政策合法化。而这个合法化的过程，有一系列法律法规，来保障立法过程的公开透明，让相关合理意见得以采纳。另一方面，民主并不意味着民粹，多数人理解并赞同的政策，亦可能是糟糕或落后的选项。中国城镇化进程处于关键时期，而城市规划与设计在需要满足公共性的诉求之外，也具有极强的科学性、艺术性，需要专业人士高瞻远瞩、未雨绸缪。为避免各执一词导致的无效率或推倒重来导致的浪费，我们需要尊重专业人士的能力，在民众与精英之间取得平衡。——为什么需要推广街区制呢？答：在我看来，“街区制”所针对的，主要是“超大盘”和封闭单位大院。前者主要是中国前些年房地产市场疯狂发展的产物，规划贪大求洋，缺乏集约、节约、人居、配套意识；后者主要是计划经济时代“单位制”的孑遗，体现了一种封闭、保守、官僚的习气，有碍形成鲜活的城市生态与合理的路网规划。针对这种现状所造成的问题，我归纳为：宽街无市、千城一面、交通梗阻、有机联系缺失，也未必真的安全。宽街无市，即现有主干道过宽，而小区之间使用围栏围起，导致步行交通不便，临街底商难以发展，降低了生活便利度，提高了创业门槛，这与香港、台湾等地半夜下楼即能吃到可口小吃形成鲜明对比。千城一面，即由同一开发商大规模开发一片区域，导致建筑外观、功能等趋同，缺乏特色及有机配套。交通梗阻，即有的城市道路到小区或大院外围就得被迫绕行，缺乏城市路网的“微循环”，对此已有大量阐述。有机联系缺失，即居住与文化、商业、办公、服务体验等城市功能被人为剥离，围墙和宽阔道路造成相邻建筑难以形成社会网络、商业合作等有机联系。未必真的安全，即现有小区楼栋安防设施基本处于空转状态，而由于小区人员过多，大门岗也无法一一核实进出人员身份——事实上，这种安全感很大程度上只是围墙给予的心理安慰。“街区制”值得担心或需要预防的问题，主要包括交通安全与停车场地。国外居住街区大多有许多“STOP”标识、限速10-20km/h、禁鸣喇叭，在路口必须停车三秒、环顾无人才可重新行驶，且无论何时一定礼让行人。而在中国道路交通文明水平之下，要达到这样的要求，无疑还有很长一段路要走。——私人空间会被侵占，法律的尊严会被践踏吗？答：这种焦虑心态可以理解，但并没有很大必要。这两天微信上疯传的文章怀疑这一政策侵害私有产权，并采用保护产权有利经济发展的论断及“风能进、雨能进、国王不能进”的法谚进行论证。我认为，对此不必太过担心。因为，在现有法律框架下，这些问题都是有其解决方案的。首先，《物权法》是一部民事领域的法律，而公私界线的划分、对公权力的限制，则属宪法与行政法领域。有记者在针对《物权法》的司法解释新闻发布会上向最高人民法院提问相关问题，在我看来，记者当然有权提出自己认为有价值的问题，但从法律专业的角度，这个问题有些不合适。其次，私有产权并非绝对的权利，私有产权某些情况下要让位于公共利益——关键是，实践中对公共利益的确认与公私利益的平衡。再次，在我国现有法律框架下，通过征收程序即可对业主共有的小区道路、绿地等进行征收，并提供合理补偿。相信这里的问题不是非此即彼的支持或反对，而是补偿标准。在这个过程中，随着过往征地搬迁经验的总结与法治及程序的完善，公权力不可能再是肆意的。第四，城市规划在任何国家和地区都涉及政府管制，因为规划会对相邻建筑乃至整个社会产生外部性。第五，对因规划变更而导致损失（或预期利益的损失），依据信赖保护原则，应给予相关方合理补偿。有人拿“70年产权”来说事，则是混淆了国有建设用地使用权和对地面建筑物、构筑物的所有权。从当前城市建设实践来看，我个人认为，更应该担忧的是，地方政府害怕高额补偿和社会不稳定，而对更优的城市规划方案唯恐避之不及。例如，与日本相比，为避免过高的征地搬迁成本，我国城市间新建高铁线路普遍未引入市区，造成交通集散不便和潜在地价收益的流失，损害了公共利益。——如果要“打开小区”，具体可能怎么做？答：“打开小区”首先在文件中表述为“逐步”，即分析具体情境、具体条件以决定实施节奏；其次这是一个专业与科学的问题，即从路网规划、城市形态上看，是否有必要打开既有小区。每个小区的情况可能都不一样，包括建筑年代、周边路网情况、小区档次与业主素质、既有公共道路公共空间情况等等，需要具体问题具体分析。如果有必要打开，则具体做法可分为平等协商与强制征收两种。如果是平等协商，则属于业主自治中的重大事项，需由业主大会中大于2/3的户数且大于2/3的专有部分面积才能决定。如无法召开业主大会，则可以通过书面逐户征求意见完成。如果是强制征收，则与现行状况应无差异，由政府发布公告。由于《意见》同时强调了规划的严肃性、稳定性，这类决策理应万分慎重。相关补偿可以按照专有部分面积比例，分配给业主，或补充维修资金。——街区制的小区，物业管理还怎么管呢？答：中国“物业管理”的概念，是由英国引入香港，再从香港流传到深圳的。香港的城市形态就是街区制，物业管理很大程度上是楼栋管理。现有物业管理主要业务分为客服管家、保洁绿化、安防消防、工程设备维保等。因街区制而受到影响的，外围的绿化和保洁是其一。在街区制的条件下，由于绿化和公共道路从业主共有变为市政管理，相关服务可能由业主买单变成政府采购服务，这个将减少业主的开支（包括公摊水电费开支），但影响不会很大。另一块受影响的是安防。原先每个小区安排大门岗和巡逻岗即可，现在则需要每栋楼立岗值勤，由于治安状况的复杂，还需要加强巡逻、监控力量，这会增加开支。从物业管理公司角度看，街区制将极大缩小物业管理区域的面积，造成缺乏规模效益。原先可以共享的安防员、水电维修技工等，现在无法共享了。这势必导致成本上升。另一方面，由于楼栋管理的协调成本较之小区管理降低，有可能产生个人从业的物业管理师及水电维修技工。再者，试图通过收购在管“超大盘”的物业公司，以推广APP开展社区电子商务的企业，可能受到较大不利影响。——推广“街区制”，会对相关行业产生什么影响？答：1）首当其冲的应该是房地产业。对于住宅来说，可使得建筑样式及定位更多样化；使得中小开发商可以获得小幅宗地，打造小而美的建筑，降低创业门槛；对商业地产来说，可能临街底商会分流一些专门的城市综合体的客源；开发商将减少设计公共空间所耗费的精力，减少相关管路与道路的建造成本，而将更多精力集中于建筑内部，将健身房、游泳池等公共设施集成于建筑内部。由于社区品质很大程度上非开发商所能控制，消费者将较难主动通过市场选择楼盘内部的居住环境，而需要用脚对地方政府打造的绿化园林、清洁卫生、噪音尾气控制等居住品质进行投票。2）其次应该是零售商业。城市综合体中引进大型卖场集客的方式，会被一定程度上冲击；社区零售这样的小微企业或许可以重获生机，有利于创新创业。3）再次应该是电子商务，电子商务可能会受到便利的社区零售的冲击。4）第四是生活服务业，更加开放与多元的街区，有利于美发美甲、健身培训等生活服务业的展开，也有利于社区O2O、体验式消费的发展，未来可能会有更多“小而美”的个性化业务产生。5）第五是智能家居与安防设备厂商，即过往被忽视的楼栋、家庭安防设备将重新被重视，视频监控、红外警戒、指纹识别、可视对讲、自动报警等技防设备将获得发展。——街区制会对基层治理产生什么样的影响？答：街区制将创造城市治理的新格局。一是将部分原先属于物业管理（私法自治）范围的事务重新纳入政府服务的范围，如公共道路设施和绿化园林管养，公共部分卫生保洁等，这需要创新一种公私结合的基层治理模式，引入市场化承包商竞争与街区住户满意度调查。房地产的价值很大程度上将取决于基层政府的治理能力，如做得不好，有可能导致矛盾向基层政府集聚。二是增加住户选择房产自身所需承担的责任，包括对于街区环境、文化氛围和临近建筑业态的考量。三是比起超大盘或封闭大院，楼栋管理有利于降低沟通协调成本，可能形成较为紧密的邻里关系，但这也尚待观察。（作者系清华大学公共管理学院博士研究生，研究领域包括公共政策、房地产法与城市物业管理。文章仅代表个人观点。）转载自澎湃新闻“澎湃研究所”天涯官方微店现已开通，关注微信公众号后点击底部菜单栏选择购买。微信ID：tyzzz01长按二维码关注微互动天涯杂志(tyzzz01)　
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来源：掌上中山 　发布日期：日　
　　★“街区制”小区★
　　近日，中共中央、国务院发布 《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。
　　你们知道吗？其实早在10年前，中山已出现首个街区制小区――沙溪镇汉基花园。而作为真正现代意义上的“街区制”小区，汉基花园至今依然是唯一。
　　汉基花园小区模型图
　　你清楚什么是“街区制”小区了吗？
　　街道制小区
　　“街区制”实际上是由城市主干道围合、中小街道分割、路网密度较高、公共交通完善、公共服务设施就近配套的开放街区模式。优点是，能够使得城市生活更便捷、交通循环更通畅。缺点是，从现在看，汽车等交通工具的增加，使得居住区楼下的车流增加、车速更快，增加了老人和小孩的交通安全隐患，增大了居住区的近噪音干扰，会降低居住的舒适度和生活品质。
　　如果你实在想象不出即将要面临的“街区制”小区是咋样的，那我们来看看汉基花园就可以大概了解了。
　　制图：彭晓光
　　汉基花园小区最大特点是没有围墙且 “上封下开”，每幢楼下层是开放的独立商铺和道路，上层用连廊连接封闭式住宅区。该小区设计者王钢表示汉基花园不仅是街区制小区，而且是西方街区制小区的改良型，是目前中山唯一采用此模式的小区。
　　银行、超市、茶铺……很多人刚到汉基花园时并没有找到明显的小区入口，以为自己只是处在几条平行的商业街内。每排商铺前面都是划好的停车位，停车十分方便。整个小区没有一堵围墙或铁栅栏，从地面经过的人无论走路还是开车，若不是刻意留意标识，会对自己正在穿行汉基花园浑然不觉。
　　每排红白相映的楼房一层全是商铺，市政路星宝路就在小区的两排楼中间穿过，小区自己建的汉基一路、汉基二路、汉基三路等多条小区道路也与星宝路并排，间隔着小区一排排的楼房，毫无障碍地直通云狮路、岐江公路等政府公共道路。一般封闭小区只能是小区四周建有商铺，汉基花园则除了四周，每个小区两旁都有商铺。1―4期共有商铺500多间。
　　沙溪汉基花园最引人注目的是一条600米长的连廊，架在离地面七八米的空中，将被道路分隔开的一排排楼房连通起来。
　　整个小区最引人注目的是一条600米长的连廊，架在离地面高七八米的空中，将被道路分隔着的一排排楼房连通起来。廊上是封闭的住宅小区，住户可以坐电梯刷卡从地面升到廊上，也可以从斜坡开车上到连廊。上层的封闭住宅区域再分成上下两部分，下层是架空的绿化、停车位、公共活动空间，上层才是住户。
　　看完是不是觉得原来“街区制”小区那么方便？但如上所说，有优点也有缺点，我们再看看中山其他开放式小区的情况。
　　竹苑新村
　　位居我市城市中心，拥有较大面积，柏苑新村、松苑新村、华柏新村、竹苑新村等小区在历史的进程中，就多次面临开放还是封闭的问题。这几个小区均是上个世纪80年代兴建的，属当时广东省的样板房，距今有20到30年历史。由于历史原因，这些小区建设时既没有围墙和护栏，也没有物业管理，小区处于自由进出的开放状态。而这里也成为中山至今人气兴旺的地域，小区沿街房屋多为商铺，幼儿园、培训机构林立。
　　柏苑新村
　　而没有物管和保安，因为缺少了外围的基本“防线”，这种开放式、半开放式小区存在一定的安全和治安隐患。据不完全统计，2012年前后，东区70%以上的小区实行了封闭式管理，各小区内发案显著减少，平均下降50%以上，有效改善了治安状况。与已实施封闭管理的小区相比，东区当时未开展安全小区建设的开放式住宅小区有10个，这十多个开放式住宅小区案发率较高，存在较大的治安隐患。2011年，松苑新村发生入室盗窃案20宗，机动车盗窃案5宗，其他案件8宗；柏苑新村发生入室盗窃案11宗，机动车盗窃案4宗。
　　富湾新村
　　2012年，政府将柏苑新村、松苑新村、华柏新村作为试点即将进行基础设施修缮改造，改造成功后将向其他旧小区推广。按照新物权法，如果80%以上居民同意，小区封闭才可以实施。民警们收集意见过程中发现，大部分居民赞同，临街商铺多反对。最终大部分小区实行了封闭，而金龙街两侧青晖阁、锦绣阁、彩虹阁的20多栋住宅楼，因为当时住户意见没有达成80%同意，依然属于全开放状态。因为处于开放状态，再加上附近学校、银行等单位机构众多，前来办事的社会车辆乱停乱放、社会人员随意进出的状况让居民们不堪其扰，2015年6月，小区居民再次提出了希望封闭的意愿，但至今未有下文。
　　实际上，除了难以封闭的小区，改造后的封闭小区在管理上也遇到经营亏损、收费难、物业拒绝管理等诸多窘境。目前，除了停车收费外，很难找到用于维持小区管理的收入突破口。探索街区式城市建设，很难用统一的模式套用，需因地制宜。
　　而对于“街区制”小区，你的观点是如何？
　　(本篇部分内容来源中山商报、今日中山，由掌上中山整理编辑，欢迎网友转载分享，公众号如若转载请先联系授权，电话：9。)
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问她为什么，她说人家这样害我，我绝不能害其他人。
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　　近日，中共中央、国务院发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《若干意见》）中提出：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。这一提法一经发布立即引发网友和公众热议，已经封闭的小区重新打开，是否涉及物权法问题？未来小区不能再封闭、其安全问题如何保障？专家认为，推广街区制是正确的方向，有利于增加公共道路和打通社区微循环；也有利于社区公共设施共享，营造有特色和充满活力的社区。与此同时，这一政策的真正实施还需要很多配套文件的出台，而且会有缓冲期和过渡期。
　　3大焦点
　　封闭小区开放涉及物权法问题？
　　要具体分析
　　对于“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”的提法，一些网友有疑问，这是否涉及物权法问题？
　　华南师范大学政治与行政学院副教授何贵忠接受记者采访时表示，“主要看如何开放？开放什么？国家这个政策出台，应该有过渡期，并有一系列的配套政策。”具体来说，小区道路方面，如果小区主干道原来就规划为公共道路，政府是可以要求开放的，现在的问题是一些大型小区侵占了公共道路；而如果是真正属于业主共有的小区道路，要开放就涉及赔偿问题。
　　绿地也是如此。何贵忠说：“小区公共绿地属于物权法规定的私人财产，如果要开放就是公有化，这样就涉及法律上的问题。”
　　记者发现，《中华人民共和国物权法》 第73条的规定确实有两个“除外”――建筑区划内的道路，属于业主共有但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
　　封闭小区开放实行难度有多大？
　　应有过渡期
　　记者了解到，在相关规划法和技术规定中一直要求不能擅自封闭公共道路，经过修订、今年1月起实施的《广州市城乡规划技术规定》第29条规定：建筑区划内的道路划分为城镇公共道路和业主共有道路。任何单位和个人不得擅自封闭使用城镇公共道路。
　　房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“要实行这一规定，肯定要有一个缓冲期，需要配套文件出台。”业内人士表示，从国内各大城市的实践上看，即便原先规划的是市政公共道路，但小区已经封闭，大量业主入住后想让小区打开大门，再开通市政路，实施难度较大。
　　此外，还有专家提出，对于新建住宅小区，可以仅限定住宅楼部分土地用于出让，而原来住宅小区概念的道路和绿地都作为公共设施用地，但这样会大幅度减少土地出让面积和土地出让金。
　　那么，未来土地出让价格的计算方式是否会发生变化呢？对此，市国土规划委暂未回复记者的询问。
　　今后如果不再建封闭小区，老的封闭小区是否会更抢手、楼价也水涨船高呢？谢逸枫认为：“这一政策对楼价不会产生什么影响，首先政策不会马上实行，其次决定楼价的关键因素还是供求关系、货币政策和地价等。”
　　小区开放后安全问题怎么解决？
　　物管要求增
　　本次《若干意见》中提出要推行街区制，在不少规划界专家看来，方向上是正确的。
　　广州大学建筑设计研究院副院长王河直言，封闭小区不符合国际做法，因为满足不了消防要求，也不利于公共资源共享，逐步打开的方向是正确的。而且我国也是在近十几年才流行封闭小区，此前很多人都住在街道，归居委会管。
　　在规划专家、中山大学教授袁奇峰看来，封闭小区是城市化进程中社会分化的产物。社会分化加重、贫富差距拉大，再加上流动人口多，社会治安问题增多，城市中产阶层自然有对安全的需求。此外也和过去政府公共财政有限有关。
　　对于打开封闭小区，《若干意见》中主要认为是解决交通问题，打通社区微循环。对此，不少规划专家也表示认同，认为现在不少城市交通状况的恶化，封闭式小区要极大责任，严重占用、分割了城市道路资源。
　　此外，还有人认为，小区开放有利于公共设施共享，道路打通了，一楼的临街店面就多了，诸如咖啡馆、餐馆、茶室、书店等会越开越多，能够营造更有特色和活力的社区形态。
　　最令公众担心的还是开放式小区会带来治安和安全问题。对此，房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，“封闭小区开放会给物管带来难度，有关方面应该增加保安措施或增加社区民警，从而增加物管费用和政府负担。”
　　人民日报客户端：
　　拆围墙非拍脑袋决定
　　拆小区围墙是拍脑袋决定吗？当然不是。
　　在中央看来，封闭小区是当前城市病的一大病因。超大封闭社区形成，迫使人们不得不开车出行，却拥堵在路上。摊大饼式的城市扩张，造成街区宜居性不高，社区活力缺乏。
　　不少人觉得，如果能居住在一个封闭小区，特别是单位大院，那必是极好的。人们在抱怨新生事物时不妨也多思考一些。
　　第一，小区拆围墙其实就是清除城市交通路网栓塞。封闭式小区确实有好处，但对于城市交通而言，它无异于一个个“拦路虎”。在地图上看，每个封闭小区都有可能成为城市的交通“盲点”。在欧美等发达国家，为应对交通拥堵难题，不少国家正是通过发展小街区，畅通城市毛细血管，使城市路网稠密，四通八达，从而达到“治堵”的目的。第二，街区制并非威胁社区安宁的洪水猛兽，拆围墙有助于增强社区活力。与之相比，没有围墙的街区制能将封闭小区内的其他资源公共化，例如绿地、停车场、小商铺等，带来更多的商业活动。这些神经末梢被激活，整个城市的经济会更有活力。
　　当然，“没有围墙，怎么保障居民道路安全？”“车来车往，如何不被噪音打扰？”“很多小区道路本就狭窄，如何达到疏解交通的目的？”这些老百姓担心的问题确实值得关切。这就提醒相关执行部门：街区制推广不会一蹴而就，在制定具体规划时，必须注意完善与之相关的配套措施。首先，推行街区制要有“软件”支撑。未来，街区的道路、绿地、停车位的所有权、使用权、收益权如何分配，还需要在法律上有明确规定和细分。其次，推行街区制还得有“硬件”保障。解决好停车问题、物业管理问题、环境问题、住宅区内公共空间等问题，是实现住宅街区化的前提。最后，街区制的推行还需要一些单位做表率，开放封闭小区从一些单位大院开始，才有利于未来街区制的顺利推行。
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