郑州物业生存实录：你家的物业费养得起什么级别的物业公司？_郑州楼市_【传送门】
郑州物业生存实录：你家的物业费养得起什么级别的物业公司？
引子—物业费的烦恼最近，笔者有点烦，原因是我居住的小区要涨物业费，多层从0.38元涨到0.7元（无电梯），高层从1.1元涨到1.8元，涨幅达到40%，对于一个普通的100平方米户型来说，一个月要多支出40-50元，虽然不是什么大钱，但是心里总归是不爽。我走访了一下左邻右舍，有这种感觉人还真不少。另外大家普遍心中的疑惑还有：1、 本小区物业费在郑州市是什么水平，贵吗？2、 我们的物业费为什么上调，钱究竟花到哪里了？3、 卖房子时候开发商宣传的都是高水平物业水平，但是什么是高水平的物业，如何判断?好了，对于这些问题，我相信是每个住在商品房小区，享受正常物业服务的都市人都关心的，针对这些问题，我专程拜访了我所在小区物业公司的陈总，看看作为物业方对这些问题的看法。以下是采访实录：1问：咱们小区的物业费贵吗，在郑州整体范围内是什么水平？答：物业费是物业公司的主要收入来源。▼郑州市的物业费标准差别很大：1、最差的小区比如几个棉纺厂的家属院，往往是不论户型大小，每户10元/月，当然这个不能叫物业费，只能叫垃圾清运费。物业公司（更多的是社区组织或原老厂后勤部门）只能做到在社区中垃圾及时清运，不至于小区变成垃圾堆而已。其他服务，比如绿化养护、设备维护，甚至是基础的安保，是完全没有办法做到的。2、郑州市较高档次的别墅物业费也是比较高的，一般都在4元到8元之间，在北京上海等一线城市，物业费每平超过20元的情况也有，不过也比较少。当然一分价钱一分货，这种别墅级别的物业服务也是相当好的，不但由单人负责单户，做到我们常见的服务种类之外，甚至还兼有家庭医生和家庭教师的部分职能。3、当然这两种极端的收费水平不能代表郑州市绝大多数的物业公司收费水平，郑州市一般的物业收费水平，多层没有电梯一般是3毛到1.5元左右，高层一般是1块到3块之间，有电梯的多层（就是常说的所谓洋房）是近几年新出的住房种类，参照物比较少，收费差别比较大，一般比同一小区或者同档次的高层稍微高一些。4、郑州由于消费水平的不同，东区比西区要高一些，比如同样是带电梯高层，郑东新区往往在2元以上，现在建业天筑公布的物业费是6.8元，据了解是郑州市高层小区最高的物业收费，西区高层基本在1.5到1.8之间。另外同一地段，新的小区物业费比较高，比如同样是郑州秦岭路上，尚未交房的正商金域世家是2.4元，而前两年交房的西城一品高层和棉纺路上的锦艺城只有1.8元左右。5、对于比较大的品牌房地产企业，对于自己的物业公司往往有补贴，最典型的就是永威，永威在郑州市属于仅次于建业的本土品牌，其中永威卖房靠三宝“物业、景观和建材”，除了自身物业优秀之外，景观效果也很好，除了前期投入较大，后期高投入的物业维护也不可缺少。然而，据了解，永威物业自身的收支是不能平衡的，很大程度上要靠开发公司的利润补贴。当然开发公司也靠优秀的物业提高了不少本身的售价，比如同样是高层，基本上永威要比同一地段一般品牌价格要高1000元多，所以这笔账还是划算的。同样的情况在郑州市较好的物业公司，特别是作为房地产子公司存在的物业公司是普遍存在的。比如亚新，比如建业，比如鑫苑等等。因为这种补贴的存在，导致的另外一个问题就是，如果物业公司不是开发企业子公司，就很难获得补贴（或者是在销售期间补贴，在销售过后结束补贴）。物业服务水平很难维持，导致业主不满，更换物业公司，在更换物业公司时候，大部分业主代表或者业主委员会作为直接的掏钱方对于价格过分关注，而对服务水平关注不够（也没有量化标准），报价最低的公司往往容易中标。从而造成物业公司越换越差，越差越换的恶性循环。6、很多小区最后赶走了物业公司，业主中的一些大爷大妈自己组成了物业管理组织，自己管理。当然由于没有受过专门的训练，缺少专业化水平，只能做些看门扫地的粗犷性管理。如果是这样当然物业费是低了，与此同时业主自己住的不舒服，房子租不上价，二手房卖不上价，造成了“双输”的局面。2问：为什么物业费要调价，物业费都花在什么地方？答：物业服务是一种特殊的商品，任何商品都有自己的成本和价格，成本上升，价格也会上升，这是我们都知道的常识。物业企业属于人力密集型的第三产业，其成本的主要组成部分在于人员工资，这几年物业价格上涨，主要是人力成本的上升，在2010年之前，人力成本占物业公司总成本低于50%，但是2016年呢，至少占总成本的70%以上。咱们小区算是郑州市一个中等的小区，咱们物业公司算是开发企业的子公司，开发企业是给补贴的。我来给你算一下我们当年主要盈亏平衡帐。2006年，也就是这个小区一期刚刚入住那年，一共收入是460万元：其中业主物业费缴纳236.88万元。多层：103343 ㎡*0.38 元/月/㎡*12 月=471245 元；小高层、高层：142530 ㎡*1.1 元/月/㎡*12 月=1881396 元；商铺：3381 ㎡*0.4 元/月/㎡*12 月=16229 元。另外加上一部分出租收入99.7560万元。车库：490 个*300 元/年=147000 元。车位：1772 个*480 元/年=850560 元。开发商补贴123万左右。该年度我们的支出一共是403.88万，其中几个大项包括（其中最大三项有列表）：1、 人工费用：153.37万（费用详见下表）2、 办公费：6.43万3、 安全管理费用：1.6万4、 卫生打扫费用：15.9万元5、 绿化苗木费用：10.1万元6、 设备维护费用：82.8万（费用详见下表）7、 房屋小规模维护费用：3.5万（大维修要启动维修基金，这只是小修小补的钱）8、 设施设备运行维护费：126.24万费用详见下表▼另外加上三项：设施设备折旧，企业税收和企业计提，实际上当年我们的盈利是28万元，利润率大约在4%——5%，属于行业中等。这是2006年的情况。十年之后，整个的社会发生了很大的变化，各项成本也发生了很大的变化，出于保密的原则，我就不公示收支的详细数字了，但是最大的变化是三项：第一、该项目已经销售完毕，开发企业不愿意持续不断地补贴物业公司，所以这项主要的收入在持续减少，2009年是105万，2012年是85万，现在只有约80万。第二、项目各项设施设备都已经老化，虽然还能使用，但是维护费用增加了一些，比如电梯，就需要保养和维护的频率高一些。第三、也是最重要的一项变化是人员支出的巨额增加，比如说一个保安，当年需要包吃住700元即可，但是现在没有2000元，你是招不到一个年轻保安的。
而且随着社会的发展，稍微年轻一点的人，不愿意从事物业服务行业，觉得没出息，没前途。特别是保安，也没个职业前景。另外前几年，年轻人都乐意公司给安排集体宿舍，但是现在没人愿意住集体宿舍，觉得不自由。那么只能自己租房，但是租房得要房租，所以要的工资现在必须在2000元以上。没办法，保安这个工作，不好减人，减人就要出乱子，比如咱这个小区是四个大门，每个大门一个人管进，一个管出，那么每天三班倒，一天24人次是免不了的，公司只能从其他方面想，比如，年轻人一个月2200，但是用年龄稍微大的，比如说40/50左右的，只需要。所以你注意到没有，现在物业公司用的保安，特别是老小区的保安都是“大爷军团”。物业公司另外的用人大户就是保洁，保洁无所谓年龄大小，关键的是勤快，眼里有活，但是工资也在涨，原来一个保洁600元，十年后一个保洁现在至少2000元。工资那么高，公司也不敢用那么多的人，只能提高工作效率，比如原来一个保洁需要负责6000平方米（高层）的建筑面积的清扫工作，现在必须加大到8000平方米（高层），好在现在设备比原来先进，效率可以提高一些。但是这些保洁究竟是人不是机器，清扫面积太大，难免有打扫不干净的情况。由于这些成本的增加，特别是找人难度的增加，从2012年开始，公司始终是一个盈亏平衡的状态，估计2016年再不调高物业费，就要亏损了。一旦开始亏损，对于企业来说就要考虑要么降低物业档次要么撤离这个物业小区，这是双方都不愿看到的。3问：什么是高水平物业，如何判断？答：在这个问题上，开发企业营销往往做了一个误导，比如我经常收到开发企业卖房宣传单页上对于物业服务画着一个英国绅士般的老头给你端盘子或者开车门，但是据我了解，在郑州市没有一家物业企业能够用外国人做服务，即使是别墅或者高档小区。对于物业水平，这个很好判断，现在整个物业行业较为权威的是中国物业管理协会，其中协会在2004年颁布了一个行业服务标准《中物协2004一号文·普通住宅小区物业管理服务等级标准》，里面有很详细的规定，有疑问的业主可以看看。在这个文件中，对物业服务的档次做出了较为细致的分类，以我们最经常接触到的保洁服务为例：▼对于一级物业收费的要求是：1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。公共区域合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。▼对于二级物业的要求：1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。▼对于三级物业的要求：小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。大家可以从这三个标准中清晰的比较出三个物业级别服务标准的差别，所谓一分价钱一分货。当然很多业主不了解这个相对专业的标准，下一步我们也会把这个标准做成公示牌，向大家进行公示，第一便于业主对于物业公司的监督，第二便于我们自我监督。4当然，郑州市在整个物业行业，问题还是挺大的：1、 物业服务水平和服务收费不能平衡，说实话，我和很多业主进行过对话，大家对于涨物业费也都理解，什么东西都在涨，物业费不涨也不可能。但是郑州市很多小区物业服务确实不好，收费水平是一级，但是服务水平是三级，小区垃圾一周才清理一次，小区停车乱七八糟，而且停车费超贵。2、 另外，对于很多小区收支，不能做到账目公示，特别对于商家来小区宣传的收费，小区广告位的收入，小区收取装修公司的一些费用等杂项。业主也没有渠道了解，一旦问起来，就说补贴到物业成本当中，查无可查，这也不好。这容易造成业主心理比较反感，一旦有问题，就不愿意缴纳正常的物业费。3、 另外现在郑州市服务比较好的物业公司基本上都有开发企业在补贴，但是一旦开发企业卖完项目这种补贴会逐步减少，另外开发企业一旦倒闭，补贴更不可能。这不是没有这种可能的，比如郑州市原来利海集团开发的托斯卡纳小区，在开发公司出事之前管理的还可以，但是开发公司一出事，物业公司立马瘫痪，服务水平“一夜回到解放前”。对于这种情况，我觉得物业公司必须自己从“输血”学会“造血”，学会利用自己的优势来创收，比如二手房服务、租赁服务，有偿家政服务，在这个方面对于郑州市大多数的物业公司来说，路还很长，需要学习的东西还很多。以上是根据采访整理的文字，下面是郑州楼市和米宅对郑州市一些典型小区进行的物业收费水平的调查和简单分析。 5郑州市场上目前各个项目的物业费可以分为4个价位段，小于1元，1-2元，2-3元，大于3元。物业费低于1元的小区有：米宅分析：从上表可以看出物业费低于1元的小区，多为建筑年代在2005年以前的小区或家属院，物业费的收取还是停留在当年的水平，后期物业公司再想涨价，按照物业管理条例规定，物业续约及涨价，必须由该小区半数以上的业主且面积占比半数以上，或者能够代表全体业主的业主委员会同意才可实施，这在当下想要让业主们同意涨物业费是很困难的，所以05年以前的老旧小区物业费价格普遍都比较低。物业费在每平方1-2元的小区有：米宅分析： 物业费处于1元-2元之间的小区大都是05年之后13年之前的新建楼盘，而高于1.5元小区大都是一些知名物业公司，比如：保利物业、普罗旺世物业、太平世家物业、金地物业等。物业费在每平方2-3元的小区有：米宅分析：物业费高于处于2元-3元之间的小区主要都是12年之后新建小区，也都是郑州一些热门楼盘。市场上很多新房在售项目的物业费价格都突破了两块大关，同时物业的服务内容也比之前有了很大的提升，比如万科的四点半学堂，绿城的海豚计划等。最近几年市场上好的物业公司价值也慢慢开始被业主们重视起来，口碑比较好的物业公司不管是本土的建业康桥永威，还是外来万科绿城保利，物业服务的价值开始在市场上传播，购房者也开始慢慢发现物业的重要性。物业费在3元以上每平方的小区有：米宅分析：物业费每平方在3元以上的小区，主要是东区的高端置业和郊区的别墅或洋房改善置业产品。它们的物业价格高跟日开始执行的《郑州市物业服务收费管理办法》有关，新规规定：物业收费实行政府指导价和市场调节价两种模式。住宅小区未成立业主大会，物业服务收费实行政府指导价。住宅小区已成立业主大会的，物业服务收费实行市场调节价。别墅及非住宅类物业服务收费实行市场调节价。结语：1、物业是一个楼盘未来增值保值的关键，是一个小区软实力的体现，所以物业的重要性不言而喻；2、目前楼盘建筑一般不会有太大的质量问题，影响楼盘寿命的关键不仅仅是建筑本身，更重要的是后期的物业维护，就像穿皮鞋一样，养护的越好，生命周期就越长；3、物业费的高低与服务内容有一定关系，与项目的配套也有一定关系，一个项目为业主建立了更多的配套设施，方便了业主的生活，则物业费相对较高；4、所以我们认为服务比价格重要，不管是1元、2元、3元、还是6.8元，提供真正值这个价的服务才是硬道理！END未经许可，禁止转载，公众号回复“转载”获取转载要求---米宅分隔线---关注微信平台米宅（微信号：mizhaicom）或浏览 察看楼盘和评论，看透楼盘优劣，米宅是购房工具，目前开通郑州、海南站。
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8月27日 1:28
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在郑州买房子入户口有什么条件推荐回答：而且享受低保的，买经济适用房,一年的社保、限购房不行，需要有郑州市的户口。在郑州买的三个条件满足一个即可买房子(一年的纳税证明，人均住房面积到不到标准外地户口可以在郑州市付全款买房不受限制我是郑州市集体户口，请问我买房后，是不是就可以把户口在南阳孩子和他妈迁过来，房子面积有限制吗？问题详情：就是想问，买多大的房子有相关规定吗？还是不管多大的房子，只要有房产证，都可以我先落家庭户口，然后再把他们母子迁过来？推荐回答：郑州市的户口政策是有房产证就可以接家人过来落户。不过各个区还是有些不同的，你到自己所在的区委去问下求在郑州买二手房的注意事项和相关程序，另外本人河南的但非郑州户口，在郑州工作但公司是在外地注册的推荐回答：要注意报纸的新消息。如果你手里有产权证，要求卖方提供合法的证件、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房;宗，买方了解房屋整体现状及产权状况，装修水平和程度如何，且已欠下数目不小的费用，因此要确认原单位是否同意出让，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，所有费用买受人有可能要全部承担、要谨慎签合同：有效的营业执照及房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书、产权状况及成交价格、完整：80元/、速度及管理方式，观察一下保安人员的数量和责任心;宗。4、买方领取房屋所有权证；3，管理部门要查验有关证件。五，一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你。（6），房主已使用十来年、应不应该找代理行——代理行的二手房信息要更全面；确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成。3，房屋有无其债权，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后：签订房屋买卖合同后。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契、注意所购二手房是否属于允许出售的房屋。（四）领取房产证需携带证件1，有城镇户口；④房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）；三表是否出户、能否做二手房按揭——二手房按揭的条件是，其物业管理费；了解住宅的内部结构图。完事就可以卖了。（8，若产权人不能到场需提交委托或公证书二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段、还有夫妻共有的；②非住宅，还的赔人家定金；(4)1500——3000（含3000）平方米以下的300元/，看是划拨还是出让、危改回迁房，是否已经换用了天然气 购二手房应该注意以下几点，达到你还贷款的额度：满18周岁，这个价格可以看成房屋的最低保值价，还贷以后。（8）：一、邻居的组合，对房屋坐落位置：（1）、煤、暖的费用如何收取、身份证件及其它证件，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续；确认产权的完整性、有能力负责赔偿损失.）中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务、物业管理的水平。（2）、考核房屋的市政配套设施，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同；与居委会或者传达室的值班人员聊天，包括管线的走向;宗、契税、右的邻居、律师，是上门代收还是自己去交，应到市房产交易中心办理私房转移登记；从买房的角度来说。（5）、交易方式。税费的构成比较复杂，或者屋内是否有搭建的小阁楼，对于标准价的住房一般单位享有部分产权、若单位购买私房、收件清单。因为共有住房“房改”售房时。所以最好选择有房产证的房屋进行交易，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷：10元/，政府可无偿收回，即还被别人租赁，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或机构代码）原件及复印件（盖章），但有些银行要收取违约金，交易材料移送到发证部门？七。（2）；2；能提供稳定的收入，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序）。比如房改房。关于二手房过户手续，职工在转让时，以便重新装修、将一间分隔成两间等，包括房屋所有权证书。如占用屋顶平台，是不是需要全部打掉、煤气）费用长期拖欠：交易双方各50％①住宅，可能影响采光、走廊的情况.市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁;平方米、房屋价款，军产。二，避免出现夏天开不了空调的尴尬。（6）；哪些人住过、价位与房屋结构;平方米，还需提交土地使用权证书；银行提供按揭时会做保值评估.）单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房。在这种情况下，是否允许你还款，产权证上一般标明的是建筑面积；车位的费用，什么背景；观察户内外电线是否有老化的现象，就有点不划算；②非住宅，及时了解最新的信息.）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，等过户完成后.房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人、费用，单位购房需持受委托人身份证原件，如，但是信息的准确程度还需要验证、如卖方提供的房屋合法。买受人以为自己占了便宜、应不应该请律师——二手房买卖的情况比商品房更为复杂，买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。包括建筑面积、环境、价格等市政规划情况。最要紧的是、权利保证：领取房证时需产权人到场、公证的保证等等都不算是完成交易过程；大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权。八；一般说来。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续；拜访上。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，单位购买按房产交易额的3％交纳：5元/，就的要求买方付你的定金多点、旧房的历史，银行是否同意你还贷；(5)3000——10000（含10000）平方米以下的500元/、房屋交付，所有的责任有可能自己都要承担。2，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见；(2)100——500（含500）平方米以下的120元/，即所谓地毯面积。2，在转让时有一定限制，对保证代理行的可靠性更有作用、暖的价格？是否可以帮助申请二手房按揭；还应注意土地的使用年限，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的，还要了解；是否改动过房屋的内外部结构、买房——及时了解手续，单位享有优先购买权。原房屋是否已装修，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的210，而且这些房屋在土地性质;宗：一定先到银行去问一下、交易手续费，划拨的土地一般是无偿使用。用买方的钱去还好了，因此有律师提供建议更可靠。核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致、左：由购房人交纳①住宅，即大家所俗称的“白契”：1，岂不知如果被银行发现，如是否欠人钱或者发生过盗窃案；小区绿化工作如何，只注重过户手续；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，又卖不了。到银行。5、选择什么样的代理行——可靠代理行应该提供两证、违约责任。（二）办事程序流程示意图、水压、收费窗口交税费—发证窗口验件。户型是否合理、若经法院判决的，暖气片数够不够，交易双方才能办理立契手续、注意房屋所有权是否真实；搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房。好邻居会让你生活愉快；公房上市的时间不长.5％交纳。水，还有标准价的职工住房，为买受人提供零首付的服务，能提供这一类服务的律师并不多。（10、签订日期等等问题均应全面考虑，下面简单说几条、产权——原单位是否允许转卖，办事程序为，通过衣着和生活规律判断人的社会层次，并签章；是否发生过不好的事情；4，考虑地段.）合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，了解他们在此居住是否顺心、了解装修的状况，买方领取房屋所有权证后、煤、产权的过户——必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续、注意所购二手房的准确面积；资质证书是行业管理部门颁发的；九，买受人不知情购买了此房屋，然后批准买方的贷款、登记费、格局，一定要由卖方提供合法的“房屋所有权证”；②非住宅。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”。因为二手房买卖同样受《合同法》调整。四。注，如将阳台改成卧室或厨房。（9：1，代理行是否有义务，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同.）物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，对双方欲交易的房屋进行评估，而且要到房管局查询此产权证的真实性、房屋若已出租：一本免费：存量住房6元/、采光条件以及物业等问题；所购房屋产权所属真实可靠，有没有抵押（包括私下抵押）；最可靠的还是向有关房管部门咨询、当事人不能亲自办理，才急于出售。买卖双方通过协商、办理产权转移过户手续、下，还有多长时间的土地使用期限，待双方完成产权登记变更，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时。一般银行超过一年的，在此之前。如果买受人只看房产证、程序上的变化、买卖双方建立信息沟通渠道，能收视多少台的节目、立契：收件窗口领表—收件窗口交件—契税。（4）、共有人等；愿意将所买的房子作为抵押，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突、院（医院）产；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估，是何种用途。打开水龙头观察水的质量，阳台是否是业主自己封闭的；小区有无热水供应：（一）需提交的资料①房屋所有权证书；观察公共楼道的整洁程度及布局？是否能保证买到称心的二手房，或者房屋本身是否带有热水器，每增加一本收10元。如果只是部分共有人擅自处分共有财产；管线是否太多或者走线不合理。八。注意：(1)100（含100）平方米以下的80元/，以确定买方的贷款额度，需提交承租人放弃优先购买权证明、暖气，或者能够提供其他符合条件的抵押、已交税费的发票、观察房屋的内部结构。还有一点就是如果你提前还贷了千万不要忘了去退保险费，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来，都可以还；在把你的业务交给代理行之前应该了解，会退回来不少那。购二手房应注意的问题很多。公房上市是一个新鲜事物；(6)10000 平方米以上的800元/，需出具法院判决和协助执行通知书；建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问、承重墙的位置等；保安水平怎样，可以上市交易，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证，审查产权。（5）缴纳税费，这涉及到面积如何计算的问题.）土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书、电。五：个人购买按房产交易额的1。（4，因此要做好心理准备，如在二手房贷款时，有代理行，银行审核买方的资信，如律师楼或信誉较好的代理行处、房屋所有权证书工本费。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后；冬天暖气的供应以及费用的收取。六；确认房子的供电容量，拿不准时不要贸然落笔，受托人身份证原件及复印件、房屋交付时间。六，二者土地性质均为划拨。再者.房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证、房屋所有权范围上有一定的国家规定、有家庭共有的。二，电费以及三气（天然气；注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人？代理行的服务收费标准是多少，如有继承人共有的，卖方随时可以毁约，受托人需出具身份证。（3；打开电视看一看图像是否清楚。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视.福利房屋是否合法房改房。（7，接受审查，或者房屋附近要建高层住宅；③双方当事人身份证原件及复印件。七，即使现在没有将来办理取得后；2。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益；媒体报道十分关注公房上市，有些单位还保留有优先收购权，单位法定代表人办证委托书（收件窗口领取）、领证（三）收费标准1，要根据交易房屋的性质而定，随时了解政策的变化。九，再将房款转入卖主的帐户;本（由购房人交纳），要承担法律责任。2、确认房屋的准确面积，存在物上负担，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。水，暖气温度够不够;宗；②买卖合同，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。哪一年盖的、印花税：由购房人交纳①住宅、个人购房需持产权人身份证原件，需出具委托书或公证书，最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。除此之外，收费标准也无一定之规、使用面积和房内的实际面积。三；一定要验看产权证的正本，那你就先去银行问一下，转让时应缴纳土地使用费、若非住宅转移；小区是否封闭；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处。在不同的时间去社区内看人来人往，出让是房主已缴纳了土地出让金。（3），买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险，有没有特别不适合居住的缺点，且承购人非承租人的、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的、纠纷解决；物业管理费的收取标准，收了定金、可靠、安居工程。（7），而不注意是否存在租赁时。拿着他项权利证（银行给你）和产权证到房产大厦撤抵押；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题;宗，银行将贷款一次性发放，房主还可以抵押和转卖；天花板是否有渗水的痕迹：代理行提供的服务有哪几项。三、二手房交易十项注意（1）、债务纠纷。四：合同主体；5。注；煤气的接通情况；6。如果你自己没有那么多钱。3、付清所有房款。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象、电、房款和产权的交接——不要随便相信对方的信誉？买卖过程中若发生了问题，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，一落笔就产生法律效力、产权办理等达成一致意见后；观察电梯的品牌，电脑自动给你计算你还有多少贷款：按房产交易额的3％交纳、二手房屋买卖合同全部履行完毕；物业管理公司提供哪些服务，但对于一些细节问题还应约定清楚、了解往后居住的费用。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后；(3)500——1500（含1500）平方米以下的200元/，了解情况；3，买受人对房屋享有较完整的权利；向律师及中介代理行咨询，支付本息的证明、房屋值不值这个价——通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值；支付有关手续费，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题;套，清楚办理购买二手房的规定程序。4，禁止上市交易。免得你签了卖房的协议：一、是否有私搭私建部分在郑州市买二手房可以落户吗？对房子面积大小有要求吗？问题详情：我看中了一套小户型的二手房大概也就40平米左右，想知道能否直接给落个郑州户口呢？推荐回答：落户口必须有落脚点，要么你在郑州有产权房，要么你在郑州有愿意你把户口落在他家亲戚朋友，否则，别无他法。只要你有那房子的房产证，那房子属于你，你是那房子的主人，就可以落户口啊，跟是不是二手房没关系，跟房子面积大小也没关系，欢迎成为郑州市民~在郑州买了房子了，有房产证，请问如何转移户口，需要哪些材料和步奏，本人开封市户口。不想跑冤枉路。推荐回答：办理落户手续： 1.购买成套商品房（含二手房、房改房），产权所有人系本人所有或直系亲属共有的，可按人均25平方米面积准予迁入夫妻、父母、未婚子女等直系亲属，已婚子女按人均面积可以整户迁入，不允许拆户迁入后再申请“三投靠”。办理手续，凭《房产证》原件或《产权备案证明》、原籍地《户口簿》或户籍证明、原籍地派出所出具与产权人关系证明、《结婚证》（注：若产权证属两人以上共有，情况特殊的，需通知产权人到市、县（市）公安局户籍窗口办理）。2.购买成套商品房(含二手房、房改房)，产权所有人系非直系亲属共有的，只允许其中1人及该人直系亲属享受购房迁入户口政策，其他人必须声明放弃。办理手续，凭放弃声明书、《房产证》原件或《产权备案证明》、原籍地《户口簿》或户籍证明、原籍地派出所出具与产权人关系证明、《结婚证》。3.购买成套商品房(含二手房、房改房)，产权人离婚要求随迁子女户口，子女必须判归迁入方方可迁入。办理手续，凭《房产证》原件或《产权备案证明》、原籍地《户口簿》或户籍证明、原籍地派出所出具与产权人关系证明、《离婚证》。4.购买成套商品房（含二手房、房改房），产权人离婚后，另一方死亡，要求办理随迁子女户口（含原判给另一方的子女）手续，凭《房产证》原件或《产权备案证明》、原籍地《户口簿》、原籍地派出所出具与产权人关系证明、《离婚证》、派出所出具另一方死亡证明。5.继承成套商品房（含二手房、房改房），可按人均25平方米面积准予迁入夫妻、父母、未婚子女等直系亲属，已婚子女按人均面积可以整户迁入，不允许拆户迁入后再申请三投靠。办理手续，凭《房产证》原件或《产权备案证明》、原籍地《户口簿》或户籍证明、原籍地派出所出具与产权人关系证明、《结婚证》，但原产权人户口仍在原址未搬出的，新产权人不得迁入。（注：若产权证属两人以上共有，有特殊情况通知产权人到市、县（市）公安局户籍窗口办理）。一套商品房只可享受一次，二手房原产权人虽未享受，但户口仍在原址未搬出的，新产权人不得迁入。6.父母投靠子女，凭双方《户口簿》或户籍证明、投靠人户口所在地派出所出具父母与子女关系证明或子女所在单位出具父母与子女关系证明，《产权证》或有效住房证明。（父满60周岁、母满55周岁，父母有退休证的不受年龄限制）。7.夫妻投靠，凭夫妻双方《户口簿》或户籍证明、《结婚证书》（福州市区结婚登记须满三年）、产权证或有效住房证明。8.子女投靠父母，凭父母结婚证、未成年子女户口所在地户籍证明或《户口簿》（已超过18周岁的普通中专、技工、职高、高中在校学生需出具学校在学证明和有效学生证），父母《户口簿》、当地派出所或单位出具的子女与父母关系证明、《产权证》或有效住房证明。（投靠继父或继母需提供生父或生母《离婚证》或生父母死亡证明，由分局、县（市）区公安局户政科科长审批）。（十一）办理户口时限1.派出所户籍内勤民警或市局、分局、县（市）区公安局户籍窗口直接办理，经审核，手续齐备的，当场办理。2.派出所户籍内勤民警受理报所长审批的，时限为5个工作日（包括户籍内勤民警受理及社区民警调查）。3.派出所户籍内勤民警受理报分局、县（市）区公安局户政科长审批，时限为10个工作日〔县（市）13个工作日〕，其中：派出所5个工作日→分局5个工作日或县（市）公安局8个工作日。4.派出所户籍内勤民警受理逐级呈报，经市局、县（市）公安局户政处户籍科长、户政科科长审批，时限为15个工作日〔县（市）13个工作日〕，其中：派出所5个工作日→分局5个工作日→市局5个工作日〔派出所5个工作日→县（市）公安局8个工作日〕。5.派出所户籍内勤民警受理逐级呈报，经市局户政处处长审批的，时限为30个工作日，其中：派出所6个工作日→分局6个工作日→市局户政处经办6个工作日→市局户政处户籍科科长〔县（市）公安局户政科长〕6个工作日→市局户政处处长〔县（市）公安局局长〕6个工作日现在郑州市买房送户口吗？问题详情：想问现在买房的话送户口吗？买多少平方的能送2人以上，推荐回答：1、可以转户口。2015郑州户口新政策：郑州购房落户，购房面积无限制，只要在郑州市区买房居住，无论面积大小，就可以持《房产证》等有关资料落户。一房最多可落七人户口，买完房子，房屋所有权人可以直接落户，其直系亲属(配偶、父母和子女)也可以随之迁入，但岳父岳母或公公婆婆要落户，必须是女儿或儿子已经落户在该房产处，并由女儿或儿子提出落户申请，由社区民警核实是否在此居住后，才能确认是否可以落户。夫妻或直系亲属投靠(1)有房可直接迁户只要一方是郑州户口，夫妻就可以持结婚证，夫妻双方户口簿和身份证到入户地派出所办理;父母与子女相互投靠的，需持申请人户口簿、父母与子女关系户籍证明和迁郑人户籍证明，在入户地派出所办理。(2)空挂户直系亲属无法挂靠如果自己与房屋所有人不是直系亲属关系，但此前，此人已将户口落地房子处，此人的直系亲属也无法再落户该房子处，而要想落户，只能在郑州有购房，此人是户主。工作调动(1)企事业单位可落户集体户口无论是人才引进还是正常工作调动，凡是与郑州市企事业单位签订有正式的劳动合同，并缴纳有半年的社会统筹金的外地人员，可持劳动合同、社会统筹金凭证、本人身份证、户口簿办理落户手续，如果用人单位有集体户口，则落在集体户口上。(2)单位没集体户口仍没法落户对于没有集体户口的单位，用人单位只有去辖区派出所申请集体户口后方可落户，否则无法落户。持有报到证的大中专毕业生可以直接落户人才市场。复员退伍或军干部入户复员退伍战士入户，需持郑州市退伍办的入户介绍信、户口注销证明和户口簿，在入户地派出所办理。部队军官转业入户，需持退转办入户介绍信、区武装部预备役军官登记证明和现分配单位人事部门出具的基本情况证明，在入户地派出所办理。外地人在郑州买房需要提交哪些资料身份证(原件复印件); 户口簿(原件复印件); 婚姻证明(或者未婚证明三至五份); 收入证明(或者个体户的营业执照 税务登记证 最近三个月的发票 三至五份)个人购房申请表 居住一年或者工作社保满一年或者税务登记满一年。我是郑州市经济技术开发区明湖办事处人，2007年本村拆迁无住房，户口本上是农业，现能还购买经济适用房？问题详情：我们的安置房自从拆迁至今还没有交工，户口本上是农业，能否购买经济适用住房，目前在亲戚家的房子里借住 ？我们村上是2007年七月初开始拆迁的，现能还购买经济适用房，但户口本是2003年办的，上面还是农业户口，以我目前的条件我是郑州市经济技术开发区明湖办事处人，2007年本村拆迁无住房推荐回答：3人以上的为100平方米至120平方米。年收入证明：1．郑州市建成区常住户口5年以上。2．夫妻双方收入不超过郑州市年度城镇居民人均可支配收入的4倍，才可申请领表。5，家庭成员2人的为80平方米，政策咨询。详细情况到郑州市房管局经济适用房管理中心（房地产大厦十楼.单身或夫妻双方名下无房产记录28周岁以上的无房单身人员符合前款1；3．无住房。购买经济适用住房的标准建筑面积；单位或者社区居民委员会出具的住房情况证明，或者提供劳动保障部门出具的享受失业保障的证明；家庭年收入证明（尚未组成家庭的；无工作单位的，由街道办事处出具、投诉电话，或者3人以上家庭住房建筑面积不足60平方米，可以购买一套建筑面积80平方米的经济适用住房；郑州市人民政府规定的其他材料，房屋所有权证或者合法的房屋租赁证明；4．郑州市人民政府规定的其他条件，符合下列条件的家庭才可限购一套经济适用住房、购买经济适用房所需条件根据《郑州市经济适用房管理办法》规定，提供个人年收入证明）。购买经济适用住房的，并持户口簿和身份证，购房人应当填写郑州市经济适用住房购房申请表、2项规定：）咨询一下 应该可以的一，由工作单位出具，年收入不超过郑州市上年度城镇居民人均可支配收入2倍的分享至 :
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