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民政部 国家开发银行关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见
　　民发〔2015〕78号
各省、自治区、直辖市民政厅（局），新疆生产建设兵团民政局，国家开发银行各分行、代表处，总行各部门，控股子公司：
　　为了促进社会养老服务健康可持续发展，破解长期以来制约发展的融资难问题，根据《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》等文件精神，民政部和国家开发银行本着“优势互补，促进发展”的原则，决定进一步合作加大对社会养老服务体系建设的支持。现就有关工作提出如下意见。
　　一、指导思想
　　运用开发性金融的理论和方法，充分依托民政部门的组织协调优势，推动形成“政府引导、金融支持、社会参与、市场运作”的社会养老服务发展体制机制，发挥开发性金融的资金引领作用，吸引民间资本投入，秉承养老普惠的理念，共同引领以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系建设。
　　二、支持重点
　　申请国家开发银行贷款支持的养老项目，应通过民政部门推荐或认可。重点支持下列五个方面：
　　（一）社区居家养老服务设施建设项目。主要包括城市社区日间照料中心、老年食堂、老年活动中心和养老服务信息平台；其他为改善老年人居住条件和生活环境的便利化社区养老服务设施。此类项目以市、县（区）为单位，实施整体融资支持。
　　（二）居家养老服务网络建设项目。主要包括支持为老年人上门提供助餐、助浴、助洁、助急、助医等涵盖生活照料、健康服务、文化娱乐、精神慰藉、法律咨询等服务的居家养老服务型小微企业以及各类规模化、连锁化、品牌化的组织发展，对于此类项目通过统贷方式批量化支持。
　　（三）养老机构建设项目。主要包括养老院、社会福利院、老年养护院、敬老院、养老社区等各类为老年人提供集中居住和照料等综合性服务的建筑及设施。
　　（四）养老服务人才培训基地建设项目。主要包括支持高等院校和职业院校增加养老服务相关专业和学科建设，培养相关专门人才；支持依托职业院校和养老机构开展养老服务培训实训基地建设，加强对相关人员的专业培训。
　　（五）养老产业相关项目。主要包括支持直接为老年人提供生活照料、健康服务、产品用品的企业。
　　三、贷款条件
　　（一）借款人。
　　借款人应为依法成立的实施社会养老服务体系建设的企（事）业法人及其他合格主体，具有清晰的产权关系和健全的治理结构，并具有与国家开发银行合作开展业务的相应资质。不同类型的借款人需满足相应行业的从业资质和条件。
　　（二）项目筹资。
　　养老项目的资本金来源含政府补助资金、借款人自有资金和纳入项目总投资的借款人非货币资产等。资本金占比应不低于总投资的20%，不足部分可申请贷款；项目资本金应与贷款资金同比例到位。
　　（三）还款来源。
　　公司融资的还款来源主要为公司自由现金流，包括但不限于借款人日常经营性收入、借款人自身拥有的资产变现产生的收益等。
　　项目融资的还款来源主要为项目自由现金流，包含但不限于养老床位的租赁收入、各项养老服务的收费、配套商业设施的销售（或租赁）收入等。
　　（四）贷款利率和期限。
　　贷款利率按照国家开发银行贷款定价模型进行测算。
　　贷款期限根据项目偿债能力分析确定，最长不超过15年，宽限期应不超过项目建设期，且一般不超过3年。
　　（五）信用结构
　　充分利用借款人、担保人、项目自身、地方政府等相关利益方的有效资源构建信用结构，可采用资产抵押、保证担保、股权质押、收费权质押等合格担保方式。
　　完善其他风险缓释措施，包括客户在国家开发银行建立监管账户等。
　　四、操作流程及双方职责
　　（一）项目开发。
　　民政部门和国家开发银行要共同建立广泛的项目入口机制，有贷款需求的借款人，可填写开发性金融支持养老服务项目申请表（见附件），说明项目建设内容、总投资额、拟申请贷款额度以及享受政府各项补贴和优惠情况等，并报民政部门提出意见。对符合国家政策和养老服务业发展方向、属于当地重点支持范围且可以纳入社会养老服务体系融资范围的养老项目，当地民政部门要予以支持，并积极向国家开发银行各分行推荐。
　　（二）评审及审批。
　　国家开发银行对具备评审条件的项目，按照工作流程纳入评审计划、完成评审工作和审批程序，及时将审批结果反馈民政部门，并给予业务指导。
　　民政部门对项目评审提供政策指导，协助国家开发银行判断当地养老市场现状和趋势，必要时共同对部分项目现场调研，并积极争取相关优惠政策。
　　（三）信贷管理。
　　国家开发银行审批通过的项目，按照工作规程进行合同签订、贷款发放与支付、本息回收、贷款管理等工作。
　　民政部门在贷款发放后对项目实施提供后续跟踪指导，同时推动落实相关优惠政策。
　　五、合作机制
　　（一）民政部和国家开发银行建立开发性金融支持社会化养老服务体系建设工作联动机制。民政部社会福利和慈善事业促进司与国家开发银行评审三局作为对口联系部门，负责具体事务和工作联络，建立信息共享和沟通协调机制，联合开展项目调研和课题研究工作，协商解决合作中遇到的问题。
　　（二）民政部和国家开发银行要不定期召开工作协调会，确定近期工作计划和方案，沟通信息，监督合作项目的执行情况，协调解决合作中出现的重大问题。各地民政部门和国家开发银行各分行可根据实际情况，建立相应的工作机制，深化双方的合作，从规划合作入手，推动区域内养老领域的投融资体系完善和融资模式创新。
　　（三）民政部门要及时将社会养老服务体系建设相关政策、发展情况以及有关重大事项向国家开发银行通报；国家开发银行要定期将开发性金融支持社会养老服务体系建设情况及本行相关业务情况向民政部通报。
　　六、附则
　　（一）本意见自印发之日起执行。
　　（二）工作中如有问题请及时与民政部社会福利和慈善事业促进司与国家开发银行评审三局联系。
　　附件：
国家开发银行
　　
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民政部鼓励社会力量投资健康与养老服务工程15类项目
民政部鼓励社会力量投资健康与养老服务工程15类项目
来源 :公益时报
作者 : 王勇
为了加快推进健康服务体系、养老服务体系和体育健身设施建设，近日，发展改革委、民政部等10部门联合下发《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》（以下简称《通知》）。《通知》指出各地要放宽市场准入，积极鼓励社会资本投资健康与养老服务工程。《通知》还列明了鼓励社会投资的项目内容。
提出体系建设目标
《通知》要求，要加强健康服务体系建设。到2015年，医疗卫生机构每千人口病床数（含住院护理）达到4.97张。到2020年，健康管理与促进服务的比重快速提高，护理、康复、临终关怀等接续性医疗服务能力大幅增强，医疗卫生机构每千人口病床数（含住院护理）达到6张，非公立医疗机构床位数占比达到25%，建立覆盖全生命周期、内涵更加丰富、结构更为合理的健康服务体系，形成以非营利性医疗机构为主体、营利性医疗机构为补充，公立医疗机构为主导、非公立医疗机构共同发展的多元办医格局〔床位数指标与修改后的《全国医疗卫生服务体系规划纲要（年）》保持衔接〕。
二是加强养老服务体系建设。到2015年，基本形成规模适度、运营良好、可持续发展的养老服务体系，每千名老年人拥有养老床位数达到30张，社区服务网络基本健全。到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系，每千名老年人拥有养老床位数达到35~40张。
明确社会投资鼓励项目
与重点目标相对应的主要任务正是鼓励社会投资的项目。
健康服务体系主要任务包括公共卫生和疾病诊断与治疗综合性或专科性医疗卫生服务设施，慢性疾病管理、术后康复、失能失智人员长期护理、临终关怀等接续性医疗服务设施，以及健康管理与咨询、健康体检、中医药等特色养生保健等健康管理与促进服务设施建设。
养老服务体系主要包括为老年人提供膳食供应、个人照顾、保健康复、娱乐和交通接送等日间服务的社区老年人日间照料中心，主要为失能、半失能老人提供生活照料、健康护理、康复娱乐等服务的老年养护院等专业养老服务设施，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐等服务的养老院和医养结合服务设施，以及为农村老年人提供养老服务的农村养老服务设施建设。
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& & &颐福阁养老示范项目受到民政部各部门，国家开发银行各部门，地方各级政府和养老的专业协会等团体的高度重视，民政部副部长窦玉沛在年初考察了这个项目，在民政部各部门的大力推动下，对此项目前期的立项给与了指导和帮助，项目取得健康顺利的发展。
4月23日上午10时，国家开发银行规划局局长蒋志刚及陕西分行副行长陈中根等7人一行考察陕西康联颐福阁老年公寓工地现场。在北京康联集团董事长邹晓峰的陪同下，参观了新院项目沙盘模型、居家养老公寓样板间，实地考察了正在进行内部装修的居家养老公寓楼和集中养老公寓楼，了解了新院建设项目的整体概况。
随后，在公寓体验中心会议厅召开座谈会议。由陕西康联颐福阁代表做了汇报：就此项目的基本情况、贷款主体、经营收入，还款来源、贷款抵押等方面，对项目做了全面介绍。蒋局长对颐福阁项目给予了高度评价。他说：近年来，国开行调研了全国各地多家不同模式的养老机构，今天来到颐福阁，看到了许多其他养老机构没有的亮点，在电子信息化实施，智慧养老方面走在了全国前面。陈中根副行长鼓励我们要多加学习，走出去多方取经，总结经验，分行方面一定协助总行给予颐福阁项目大力帮助。国开行规划局行业处处长鲁佑明对&智能化管理系统&给予了高度评价,认为模式新颖、设计人性化，在全国范围内，尚属罕见。会议过程中，大家各抒己见畅所欲言，国开行领导对项目设计提出合理建议，对融资模式，信用结构，运营模式、管理机制提出指导性意见，整个会议气氛和谐融洽。最后，邹董事长表示：感谢国开行各级领导重视陕西康联颐福阁养老示范项目并给与了大力支持，康联集团将配合民政部和国开行将抓紧工作日程，加大力度，推进新院各项工作的进展。
民政部副部长窦玉沛（左三）考察陕西康联颐福阁养老示范项目
国开行蒋志刚局长（左三）一行视察考察陕西康联颐福阁养老示范项目
&老年公寓A户型效果图
Copyright (C) 1998 - 2011 KangLian.All Rights Reserved 康联医药集团有限责任公司版权所有颜靖：卓达太阳城老年住区项目及民政部养老示范基地项目库介绍
天津卓达太阳城副总经理 颜靖
大家好，非常感谢组委会给我们卓达一个机会，在这里就卓达这在个项目上也是在养老产业发展的过程当中，所做的一点点努力，与大家做一个分享。
因为时间非常紧，各位可能手里也有资料，在我们这个项目的具体规划设计，不在这里过多展开讲。为了便于大家能够更深入的了解我们这个项目，我想说一下卓达集团做这个项目的初衷，我们想达到什么样的目标，这是我们做这个项目的一个特点。
第一个目标我们希望通过这个项目包括项目的操作模式，能够汇集到更多的老人，不是最高端的老人、中产老人，也不是三无老人、五保户，我们希望我们这个项目兼容性更强，能够汇集更多老人，我们都有解决方案。
第二个目的是希望老人能有更多的选择方式，他可以选择他喜欢的方式入住到我们的社区里接受我们的服务，这是我们做这个项目的第二个目的。
第三个目的我们希望这个项目通过软件、硬件并重的模式，全面提升养老服务水平，既不偏于软件，也不偏于硬件。
最后一个目的，我们本着持续照料的精神，通过我们这个项目为老人提供一揽子的解决方案。
一、卓达太阳城小镇项目区位
位于天津市和北京市的交界处，行政区划上属于天津市武清区，当地的风土人情更向北京靠拢，目前我们项目聚拢的客户80%来自北京，可能跟它的地缘有一些特点。这个项目是卓达在该地区将近100平方公里的大项目集群当中的主题板块，就是这个养老社区，这个社区占地11000亩，规划建筑面积达到1000万平米，规模非常庞大。我们怎么样通过我们这个项目能汇集更多的老人，从体量上也是一个表现。当然我想卓达在做项目目标的时候，并不追求我们一定要做到最大、最好。
二、卓达太阳城小镇项目市场品牌定位
我们为了汇集更多的老人，兼容的模式很多，包括家庭养老、社会养老，会兼容到集中养老、分散养老，同时在社会养老的服务领域，会兼容到居家、社区服务以及机构服务。所以我们是通过这样居家、社区、机构三位一体的亲情化社区。同时希望老人在我们社区里面能够达到养心、养身、养老的最终目的。
我们面对的主力客户，我们希望汇集更多的老人，我们也有主力客户，从区位上来讲主要是辐射京津晋，从经济能力上定位，就是具有基本希望改善居住空间能力的老人。
三、卓达太阳城的模式
从模式上来讲，我们是有这么七个非常重要的元素，构成了我们项目的模式，这七个构成的居家、社区、机构、教育、社团、医疗、农业。
常规的不说了，大家都是业内人士，我想说一下卓达在这几个重要因素里面的特点和亮点。
这个问题是体现了刚才我们说的四个目标中其中的一点，为什么我们要强调硬件和软件并重才能更好的提升养老服务水平，我们想居家养老国家也倡导了很多年，如果要是在老旧社区或者是没有经过适老化精神设计的社区，我们导入的居家服务是软件服务，即便我们做一些居家养老的装修改造，所能发挥的作用也是有限的。比如说门口的尺寸、室内的无障碍设计、电器开关的位置、房型的空间布局，像老人适老化设计等等，在老旧社区里面很难体现出来，改造起来也非常艰难，我们的社区是新建的空间，同时也给老人的居家服务，新建的空间是享受更好居家服务的硬件载体。
另外，我们卓达的特点是更好的利用了我们的物业公司，卓达的物业公司发起于石家庄，也是国家一级物业公司，也有非常多的历史，有很多的管理经验，我们在强大的物业公司基础上，导入到居家服务的延伸，做了一个延展，这样可能比没有社区服务经验的组织做起来更容易一些，而且能够更好的整合资源。
这也同样使用硬件提升的问题，真的是为适老化打造的室外环境、场地规划。通过这样适老化的设计体现出老人在社区里是受尊重的，真正的老年友好型的社区。
这里面有一个亮点就是社团服务，我们想老人需要组织，组织给老人带来一种归属感，老人的组织可以是自发的，但是我们在经过研究表现，感觉老人还是需要引导的，也需要我们去给他创造一些环境和条件，所以在我们社区里导入了社团服务模式。
这里面特别重要的一点就是嫁接了一个桥梁，因为卓达集团多年来一直致力于公益服务以及志愿者服务，我们希望通过社团这种非营利组织的模式，把志愿者和老人服务形成一个嫁接、一个桥梁，这是我们在社区为依托的角度来讲，我们卓达做的有特色的地方。
3、养老机构
这是这个项目的组成模块，我们在未来不同的地域做拓展的时候，我们还会根据当地的资源情况和当地的人文特点，还会做一些适当的调整。就这个项目来讲，我们的机构分为几个部分：一个是长照、一个是急救、一个是中华国医馆，包括养生保健、健康管理的职能。我们也考虑到酒店服务的功能，因为考虑到这么大的社区，子女不一定跟老人住在身边，子女来探望老人的时候，酒店承载一个探视老人的居住功能。还有通用的航空，我们考虑在这么大规模的社区里面，老人非常多，尤其我们虽然建立了一个绿色通道，达到北京、天津设定的都是30分钟的车程，即便这样我们也考虑是不是能做一些服务，使这个通道更快速，所以我们想到了通用航空这样的设想，是利用直升机做一个桥梁，后面还可以看得到。
4、医疗服务
为老人提供一揽子服务，除了居家、社区、机构，他非常倚重的就是医疗资源。这个项目我们依托一个三甲的武清中医院，北京我们会依托国家的康复医院。在这个项目里面我们会有一个比较大的特色，我们准备建一个急救站，老人在突发疾病的情况下，通过我们的急救站可以达到第一步的救治，如果第一步不行的话，马上通过120送到医院抢救，老人遇到突发情况的时候，争取时间真的是争分夺秒。这是我们在医疗方面的一个重要特点，卓达在天津的大项目群当中，我们还有其他的一些医疗资源，包括规划中的三甲医院。
5、教育服务
本身这么大的基地就是培养护理人员、养老专业的经营人员的基地，我们会特别植入养老的专业人员培训机构，来培养养老产业的人才。
还有老年大学，通过我们的基地，组织一些养老机构之间的交流和培训。
6、社团活动
我们正在着手打造一批国字头的社团，我们初步设想可以做到百团项目，刚才提到了一些社团的意义，在这些社团当中我们希望老人能够把自发和组织结合起来，不是强求，但是又有组织，形成一种互动的模式。我们第一个社团在月初的时候已经成立，现在已经开始开展活动。
7、农业服务
有很多的养老从业人员都在考虑如何把农业和养老结合起来，我们也想结合我们卓达集团这些年一直在做的城镇化建设，我们会有很多相关的解决办法，在结合养老产业这块，我们提出一个想法，就是一产三产化，如何把一产农业三产化，跟服务业进行嫁接。在这里我提一个小的亮点，并不是光让老人去种种地，我们有一种模式，这种模式现在在天津、北京也有，就是你包一块地，种有机蔬菜，一年给多少钱，市场价一年基本是三、四千元，你包完地以后有人帮你打理，包括蔬菜配送等等。我们卓达有我们的优势，在我们这个项目里估计可以放大十倍，三四千元可以享受到十年的权益，这是非常大的惠及到了老人。
四、卓达太阳城小镇运营模式
我们刚才说的是卓达产品的模型，这里的运营模式我介绍产品模型过程当中也有介绍，卓达现在本身具有的一些资源优势，因为它也是一个房地产开发商，转型做养老产业，固有的在硬件建设上、设计上有固有的优势。我们要逐步完善卓达的养老服务体系及标准，这是建立在国家标准和行业标准的基础上，做一个我们企业的标准。
卓达有一个非常坚强的后盾，在服务领域上，就是我们的物业公司，而且关于物业公司注入居家养老服务的探索上，我们已经走出了实质性的一步，在石家庄太阳城项目以及山东的项目都已经通过物业平台植入了居家养老，现在正在运行当中，也做了一些很好的尝试。
我们怎么样汇集更多的老人，让更多的老人自主选择适合他们的模式，能够更好的接受？这就是我们提供的多元化方式，有居家、集中、分散、机构、社区的服务，老人可以有更多的选择余地，这是我们的核心优势。
作为开发商我们在非常专业的照顾方面，也需要整合资源，我们也会结合国内外的资源，现在也在合作当中，打造我们医疗健康服务体系。包括我们的机构部分，我们确实得益于民政部的支持，和民政部一起合作，做好民政部在这个板块内的养老示范社区。通过整个运营，我们可以培养出运营人才和护理人才，同时我们也希望建立卓达的养老品牌。
非常重要的还有盈利模式，特别是很多养老产业的新进入者，在盈利模式上还是很纠结的，不同的模式在算账的时候有不同的特点，我们希望通过我们的模式趟出一条路来，作为一个验证。
五、卓达太阳城小镇模块化、标准化思考
天津的项目是比较简单、比较直接的，它的综合性和兼容性比较强。就我们上述说的那四个目标，我们还希望以天津为蓝本，未来能做一些更多的工作，为养老产业的发展。未来我们这个模板如果在天津运行成功的话，未来还希望复制到其他地区。这个工作我们也在着手做，除了标准的不断验证，在这个过程当中，我们已经着手做卓达太阳城小镇的操作手册。
在我汇报的最后，我也希望把操作手册里面一些小的要点跟各位做一个分享：我们未来如果想汇集更多的老人，我并不是想说定位高端老人就是错误，我们定位的老人的面会宽一些，我们现在的拓展方向100万人口以上的地级市，都是我们的拓展方向，这是从区域上来讲。年龄我们可以做一个简单的划分，65岁以上占这个地区的12%，就会有12万的老年人口，我们如果把集中20%作为我们的目标客户，这20%里面考虑到了目标客户的经济因素，这样差不多在这个地级市里会有两万多人，这两万多人里面不可能都住在一个小区里面去，所以我们在这里打了一个记号，能够有5000户老人住到我们拓展的太阳城小镇的模块社区里面，因为我们做的是全龄化的社区，用1：3的思路考虑的话，整个社区的规模会在15000户，如果一户平均100平米进行估算，这个社区的规模应该在150万平米。
其中，机构护理这部分，我们按床位5%算，目前在国际上应该是相对比较高的水平，我们要做750张床位。整个机构的面积，80平米/床，我们融合了一些功能面积，比如酒店、培训区域、活动区域融合进去算，初步是这样的预算，机构的总面积将达到6万平米。
还有刚才提到了通用航空的问题，我们在这样的项目体量上，完全可以开辟出50亩地的范围，做一个小型的直升机机场，能够使老人得到更直接的救助，初步估算的成本是800万左右。选址距离地级市的中心城区30公里以内或者30分钟车程。这些工作我们一直在着手做，这是我们今后工作拓展的方向。
在这里跟大家做一个汇报、一个沟通，卓达公司也是本着开放的心态，特别希望有各界的人士，不管是金融、地产、养老服务的人士，如果感兴趣也可以去我们那边参观，跟我们进行合作。
我想可能我们做的客户定位不同，不管客户定位如何，采取的怎样的模式，我们做的每一步努力，就像今天的论坛一样，哪怕我们做了一点点小小的努力，都会汇集成未来养老产业升级的基石，不管我们做的模式是否相同。所以我想在这里卓达集团也愿意按照与在座的诸位一起努力加油，做好我们的养老产业！&&&
最后再一次感谢组委会，祝大家身体健康，万事如意！谢谢大家！
(注：本稿由现场速记稿整理，未经本人审核)
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