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我买了一个商铺交了首付一年多了,按揭一直没有办下来,我打电话问开发商,他说我诚信有问题,银行不批,请
我买了一个商铺交了首付一年多了,按揭一直没有办下来,我打电话问开发商,他说我诚信有问题,银行不批,请我我可以退房吗
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您好,可以退房,但是是否要承担违约责任,则要结合合同,如需帮助,您可以电话咨询。
房天下知识为您分享了一条干货
你合同怎么约定的,有没有约定按揭没能办理下来可以退房的情形,如果没有约定那么是不退的
需要看合同约定条款
可以协商退房
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违法信息举报邮箱：1.298元/1年/1个账号2.主从账号方便管理3.集中开发票，方便报销中国农业银行股份有限公司肇庆分行与肇庆市众诚电子有限公司、周萌金融借款合同纠纷一审民事判决书关联公司：关联律所：相关法条：广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2015）肇端法民一初字第135号原告：，住所地广东省肇庆市端州区。负责人：康丽雅，该行行长。委托代理人：谢丽英，律师。委托代理人：肖咏静，律师。被告：，住所地广东省肇庆市端州区。法定代表人：周萌。被告：周萌，男，汉族，身份证住址江西省鹰潭市月湖区，现住广东省广州市广州。被告：江卫东，男，汉族，住广东省广州市白云区。原告（以下简称肇庆农行）诉被告（以下简称众诚公司）、周萌、江卫东金融借款合同纠纷一案，本院于日立案受理后，依法组成合议庭，于日公开开庭进行了审理。原告肇庆农行的委托代理人谢丽英、肖咏静、被告众诚公司的法定代表人周萌（亦是本案被告）、被告江卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆农行诉称：日，肇庆农行与江卫东签订《最高额抵押合同》一份，约定以该合同项下抵押物——坐落于肇庆市黄塘西路黄塘花园第10幢首层（K幢）44号商铺、第7幢首层（G幢）56号、57号、58号、59号、60号、61号、62号、63号、64号商铺、第6幢首层（F幢）68号、70号商铺、第9幢（J幢）1号、2号、3号、4号、5号、6号商铺、第8幢（H幢）1号、2号、3号、4号、5号商铺为肇庆农行与众诚公司自日起至日止期间所形成的债权提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续。日，肇庆农行与周萌、江卫东签订《最高额保证合同》一份，约定周萌、江卫东为肇庆农行与众诚公司自日起至日止期间所形成的债权提供连带保证担保。依据上述合同约定，肇庆农行与众诚公司分别于日和日签订《流动资金借款合同》一份，约定众诚公司向肇庆农行各借款1000万元，发放日期分别为日和日，借款期限分别为日至日止和日至日止；借款利率按照每笔借款提款日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮20%，直至借款到期日，按月结息，每月的20日为结息日；合同还约定如借款人违约的，贷款人有权宣布贷款提前到期，解除本合同及双方签订的其他合同并要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用，计收罚息和复利等条款。合同签订后，肇庆农行依约发放了贷款2000万元给众诚公司，借款执行利率为年利率7.2%。但是，众诚公司未能依照协议约定按期归还借款利息，周萌、江卫东亦未有履行保证责任。截至日，众诚公司共拖欠肇庆农行借款利息12万元、贷款余额2000万元。日，肇庆农行与广东西江律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定由广东西江律师事务所代理本案诉讼，律师代理费为297600元。肇庆农行认为，众诚公司未依约归还贷款利息，已构成违约，依照上述借款合同约定，肇庆农行有权解除合同及提前收回已发放的全部贷款，众诚公司应立即归还全部贷款本息。周萌、江卫东作为保证人，依法应对众诚公司的案涉借款债务承担连带偿还责任。同时，江卫东作为抵押担保人，抵押物已经依法办理抵押登记手续，肇庆农行在众诚公司的案涉借款债务范围内有权以江卫东提供的案涉抵押物依法拍卖、变卖所得价款优先受偿。且本案借款合同约定了债务人承担律师费，抵押合同的担保范围亦包括律师费，所以债务人应承担本案律师费，在该债务范围内也对抵押物享有优先受偿权。为维护金融机构贷款安全，保护债权人的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求判令：1、解除原告肇庆农行与被告众诚公司签订的两份《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》；2、被告众诚公司立即归还原告肇庆农行借款本金2000万元及利息12万元（利息暂计至日，此后的利息按合同约定计至款项还清日止）；3、被告众诚公司立即偿还原告肇庆农行因本案而发生的律师代理费297600元；4、被告江卫东对被告众诚公司所欠原告肇庆农行上述第二、三项债务承担抵押担保责任；原告肇庆农行在被告众诚公司上述第二、三项债务范围内有权以被告江卫东提供的案涉抵押物——坐落于肇庆市黄塘西路黄塘花园第10幢首层（K幢）44号商铺、第7幢首层（G幢）56号、57号、58号、59号、60号、61号、62号、63号、64号商铺、第6幢首层（F幢）68号、70号商铺、第9幢（J幢）1号、2号、3号、4号、5号、6号商铺、第8幢（H幢）1号、2号、3号、4号、5号商铺依法拍卖、变卖所得价款优先受偿；5、被告周萌、江卫东对被告众诚公司所欠原告肇庆农行上述第二、三项债务承担连带偿还责任；6、本案诉讼费用由三被告承担。被告众诚公司辩称：我方的确没有还款，同意原告的全部诉讼请求，请法院依法判决。被告周萌辩称：我愿意承担连带保证责任，请法院依法判决。被告江卫东辩称：我愿意承担连带保证责任及抵押担保责任，请法院依法判决。经审理查明：日，肇庆农行与江卫东签订《最高额抵押合同》（合同编号为**********05856），约定以江卫东名下的坐落于肇庆市黄塘西路黄塘花园第10幢首层（K幢）44号商铺（房地产权证号为：粤房地权证肇字第××号）、第6幢首层（F幢）68号、70号商铺（房地产权证号分别为：粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号）、第7幢首层（G幢）56号、57号、58号、59号、60号、61号、62号、63号、64号商铺（房地产权证号分别为：粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号）、第8幢（H幢）1号、2号、3号、4号、5号商铺（房地产权证号分别为：粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号）、第9幢（J幢）1号、2号、3号、4号、5号、6号商铺（房地产权证号分别为：粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号）为肇庆农行与众诚公司自日起至日止期间所形成的债权提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用。合同签订后，双方依约就抵押物到房管部门办理了他项权抵押登记手续。日，肇庆农行与周萌、江卫东签订《最高额保证合同》（合同编号为**********001527），约定周萌、江卫东为肇庆农行与众诚公司自日起至日止期间所形成的债权提供连带责任保证，保证担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用。日和日，肇庆农行（贷款人）与众诚公司（借款人）分别签订《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》各一份，合同编号分别为**********002922和**********003303。合同约定：由借款人分别向贷款人借款各1000万元作为经营周转资金，发放日期分别为日和日，借款期限分别为日至日止和日至日止；借款利率按照每笔借款提款日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮20%直至借款到期日，按月结息，每月的20日为结息日；如借款人违约，贷款人有权宣布贷款提前到期，解除本合同及双方签订的其他合同，并要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用，计收罚息和复利；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁等方式实现债权的，贷款人为此支付的律师费、差旅费、执行费、评估费及其他实现债权的一切费用由借款人承担。上述合同签订的当天，肇庆农行依约分别发放了贷款1000万元给众诚公司，并在《借款凭证》和《放款凭证附件》中载明借款执行利率为年利率7.2%。众诚公司向肇庆农行借款后，没有依照协议约定按期归还借款利息，截至日，众诚公司共拖欠肇庆农行贷款余额2000万元及借款利息12万元。周萌和江卫东亦没有履行保证责任代众诚公司还款。肇庆农行多次向众诚公司、周萌、江卫东催收无果，遂向本院提起诉讼。另查明：日，肇庆农行与广东西江律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定由广东西江律师事务所代理本案一审诉讼，律师代理费为297600元。日，广东西江律师事务所开具了总金额为297600元的发票三张。本院认为：本案为金融借款合同纠纷。肇庆农行与江卫东于日签订的《最高额抵押合同》，肇庆农行与周萌、江卫东于日签订的《最高额保证合同》以及肇庆农行与众诚公司分别于日和日签订的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，均是双方当事人在平等自愿的基础上协商一致的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，抵押手续完备，上述合同内容合法有效，应受法律保护。双方当事人应按照合同的约定享受权利和履行义务。肇庆农行依约将借款划给众诚公司使用，但众诚公司使用借款后却没有按期支付利息，显属违约。肇庆农行要求解除《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》、众诚公司立即偿还全部欠款本息，符合双方在合同中的约定和《中华人民共和国民法通则》第一百零八条关于“债务应当清偿”的规定，双方签订的借款合同应予解除，众诚公司应承担向肇庆农行还本付息的责任。本案纠纷是由于众诚公司拖欠肇庆农行借款本息而引起。肇庆农行为实现债权，聘请律师进行本案诉讼，并提供了其与广东西江律师事务所之间的合同和代理费发票，证明其已经支付了律师代理费给广东西江律师事务所，该发票是付款凭证，应予认定。根据肇庆农行与众诚公司之间的约定，该费用应该由众诚公司负责承担。鉴于目前法律法规没有明文禁止当事人作出该类约定，故本院支持肇庆农行要求众诚公司承担律师代理费297600元的诉讼请求。江卫东提供其所有的商铺作为借款抵押物并办理了他项权登记手续，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第一款第（二）项、《中华人民共和国担保法》第五十三条及《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款的规定，肇庆农行对借款抵押物在拖欠的债务及律师代理费的范围内依法享有优先受偿权。肇庆农行与周萌、江卫东签订的《最高额保证合同》约定周萌、江卫东对众诚公司的上述债务及贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用承担连带保证责任，但在众诚公司没有按期还本付息的情况下，周萌和江卫东仍没有履行担保责任代众诚公司向肇庆农行还款，亦属违约，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，本院支持肇庆农行要求周萌、江卫东对众诚公司的债务及应承担的律师费承担保证责任的诉讼请求，周萌、江卫东应对众诚公司的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第一款第（二）项、第一百零八条、第一百三十四条第一款第（四）、（八）项，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司肇庆分行与被告肇庆市众诚电子有限公司分别于日和日签订的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》；二、被告肇庆市众诚电子有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司肇庆分行偿还借款2000万元和利息12万元（利息计至日，此后利息按《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》的约定计算至贷款本息还清日止）；三、被告肇庆市众诚电子有限公司应在本判决书发生法律效力之日起七天内向原告中国农业银行股份有限公司肇庆分行支付律师代理费297600元；四、被告肇庆市众诚电子有限公司不履行上述第二、三判项确定的债务时，原告中国农业银行股份有限公司肇庆分行有权就被告江卫东提供作借款抵押物的坐落于肇庆市黄塘西路黄塘花园第10幢首层（K幢）44号商铺（房地产权证号为：粤房地权证肇字第××号）、第6幢首层（F幢）68号、70号商铺（房地产权证号分别为：粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号）、第7幢首层（G幢）56号、57号、58号、59号、60号、61号、62号、63号、64号商铺（房地产权证号分别为：粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号）、第8幢（H幢）1号、2号、3号、4号、5号商铺（房地产权证号分别为：粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号）、第9幢（J幢）1号、2号、3号、4号、5号、6号商铺（房地产权证号分别为：粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号）优先受偿；五、被告周萌、江卫东对上述第二、三判项确定的债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费143888元，诉讼保全申请费5000元，合计148888元（原告中国农业银行股份有限公司肇庆分行已交纳148888元），由被告肇庆市众诚电子有限公司、周萌、江卫东承担，并由被告肇庆市众诚电子有限公司、周萌、江卫东在履行上述给付义务时迳付原告中国农业银行股份有限公司肇庆分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长　　蒙婉珊审判员　　罗延平审判员　　葛雪媚二〇一五年三月六日书记员　　文晓桥第11页共11页置顶反馈APP微信天眼查公众账号下载天眼查APP电&&&&&&&话 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新买的商铺办不出贷款 原是违法改建
来源：金投网
责任编辑：樊颖
&&&&&&&&16年前，朱女士买下了位于杨浦区五角场街道文化花园一期下沉式广场边的一处商铺，至今还在为水费和经营执照的问题困扰着。&&&&&&&&“我怀疑商铺所在位置本来是建筑的架空层，是开发商后来违法改建成商铺卖给我的！”记者了解到，有类似遭遇的并非朱女士一家，该小区从19号到25号，一楼所有商铺都有类似经历。&&&&&&&&“如果能够拿到这个商铺的竣工验收图，我就知道商铺所在位置，到底是不是建筑的架空层。”然而，这个小区当年的竣工验收图纸也神秘失踪了！&&&&&&&&开发商早被吊销执照&&&&&&&&朱女士当初购买文化花园一期商铺，是个很无奈的选择。2000年前后，朱女士的一个外地亲戚想投资上海的商铺，她刚好有朋友在文化花园售楼处，于是就促成了这个买卖，并帮亲戚选择了位置较好的102和103号铺面。&&&&&&&&记者了解到，文化花园是由上海新延房地产开发有限公司开发的，该公司在2008年被吊销了营业执照。“亲戚是现款买房，前期交了10多万元，但是迟迟没办法办产证。”朱女士说，月间，亲戚在此开了家超市。然而，因为没有产证，办营业执照成了个问题，“后来开发商给我们做了一份租赁合同，当年10月，工商营业执照办下来了，地址是102和103号”。&&&&&&&&朱女士说，超市开起来后，售楼处的人就对外说，小区里的超市是他们的商业配套。&&&&&&&&由于这两个商铺的产证迟迟没有着落，朱女士的亲戚不耐烦了，要找开发商退房。开发商说，退房可以，以前交的10多万元没有了，还得支付每个月8000元的租金。朱女士一算，很不合算。“到了这个时候，亲戚买也买不断，退又很为难，搞得我也很尴尬。于是就把铺面从亲戚手里买了过来。手续很简单，在开发商那里换一下名字就行了。”朱女士说，大约从2001年起，这两个铺面就在她的名下了。&&&&&&&&拿到产证发现房号不对&&&&&&&&“这么多年来，我一直怀疑这两个门面，都是开发商的违法建筑‘转正’的。”朱女士告诉记者，至少有以下两个理由：&&&&&&&&首先是贷款问题迟迟得不到解决。朱女士说，当时她去交通银行办理贷款，什么材料都做了，审查通过了，保险公司的贷款保险费付了，保险合同出来了，借款合同的公证也做过了。最后交通银行杨浦区分行的人非常隐讳地告诉她，贷款下不来。“我问是不是因为买方的原因办不下来？交行的人说不是。我问是不是因为产权有问题？对方没有明确地跟我说。”&&&&&&&&虽然办不下产证，但是商铺里的生意还是可以做下去。无可奈何之下，朱女士只好等待。&&&&&&&&2004年11月，开发商终于通知朱女士，可以去办产证了。然而，等产证到手一看，房号已经不是原来合同里的“武川路75弄X号102、103室”，而是变成了104室。&&&&&&&&朱女士说，虽然产证后附图纸上标明的位置也是104室，但是，这跟销售合同上的房号对不上，她认为开发商是把另一套房子的产权给了她。不过她觉得有了产证，总算放心了，别的麻烦都是小事。然而，每当营业执照和烟草专卖许可证需要年检时，她都要写一份证明，说明是销售人员疏忽导致房号不对。以前是开发商盖章，后来开发商没了，就由物业公司盖章，持续至今。&&&&&&&&另一个理由是水电配套问题。“通常情况下，开发商卖一套住宅或者商铺给我，交房时水电是要通的，对吧？可是，我们这铺面就很奇葩，电是我找人通的，水至今没有通。”&&&&&&&&朱女士说，她用的水是接在物业公司水表后面的，水费交给物业公司。后来19-25号一楼架空层的商户就去杨浦区的供水部门反映情况，要求自来水表安装到户。供水部门调查后发现，朱女士等人所在商铺那一块，配套费没有交。如果要装水表，就得先补交总数20多万元的配套费。&&&&&&&&“我们回来把这个问题告诉物业公司，物业公司跟当时还存在的开发商反映了。开发商说让我们20多个商户摊这笔钱。我的两个门面总共118平方米，是大户，至少要摊1万多元。”朱女士认为这笔钱应该是开发商出，就没有同意这个方案。所以，大家至今还是把水费交给物业公司。&&&&&&&&朱女士还称，在她之前购买商铺的业主曾告诉她，19-25号的房子建成时，一楼都是架空的，属于全体业主的公摊面积，根本不存在商铺。综合这些线索，朱女士认为，她买的是开发商的违法建筑，而只有把小区最终的竣工验收图拿出来，这些疑问才有答案。&&&&&&&&业委会也在寻找竣工图&&&&&&&&在文化花园小区一期，不单单朱女士这样的商户业主在寻找竣工验收图，小区的业主委员会也一直在为此努力。但是，物业公司却表示，当初开发商并未将完整的竣工验收图移交给他们。&&&&&&&&业委会相关负责人告诉记者，在小区下沉式广场周围，只有19号到25号这几栋楼有架空层。因为看不到竣工验收图，所以不知道这些商铺到底是架空层还是商铺。&&&&&&&&此外，所谓的架空层下面的地下层，也有不少小区配套房屋。小区的物业用房、业委会用房、老年活动中心以及一些公共设施用房，都在这个架空层和地下层内，现在又被租给别人开棋牌室、围棋馆等。地下层上面的架空层位置，则开有超市、理发店等。由于拿不到竣工验收图，所以这些商铺原来究竟是什么样子，如今不得而知。不过记者采访时发现，商铺内有很多管道，以及暴露着的线管。&&&&&&&&小区的居民还向记者反映，在信息不透明的情况下，小区内很多物业的权属非常混乱。比如说，目前一期物业管理办公房屋的产权，物业公司称：不是全体业主的，而是物业公司自己找产权人租赁的，产权人是某某公司。&&&&&&&&除此之外，小区年久失修，部分路面破败不堪，需要维修。业委会说，如果没有竣工图，就不知道管线走向，也不知道强弱电、给排水在什么地方。如果业委会需要更换物业，在目前的情况下，完全没有办法做到，因为这些办公用房据说是私人的，是当前物业租赁的。而且，如果当前物业不能向后任物业移交竣工验收图，就没有任何物业公司敢接管这个小区。&&&&&&&&竣工图就像产品说明书，小区管理离不开&&&&&&&&在一家审图公司工作的冯先生和在某建筑设计院工作的晁先生，都是建筑设计方面的高级工程师，他们也是文化花园一期的业主。&&&&&&&&两位高工告诉记者，所谓竣工图，就是在工程结束后，由建筑施工方按照施工实际情况画出的图纸。因为在施工过程中，为应对一些实际情况，会对原建筑设计图进行一些修改。为了让使用者和管理者清晰地了解土建工程、电气安装工程，给排水工程中管道的实际走向和其它设备的实际安装情况，国家规定在工程竣工之后，施工单位必须提交竣工图。&&&&&&&&竣工图的反馈，不同于设计图，它最能真实、准确、系统地反映工程实体，它就像工业产品的说明书，产品使用、维修管理离不开它。由于建筑工程隐蔽部位较多，不能像有些机械、仪表产品那样，使用过程中有什么问题，可以拿来给技术人员看看，也可以拆开检查维修，这些常常是建筑工程所办不到的，要解决问题就只得靠竣工图及竣工资料。因此，在对建筑工程和地下设施科学管理中，以及工程竣工后的设备保养和维护，竣工图就显得十分重要。没有这个东西，物业公司在管理小区物业时就会两眼一抹黑。&&&&&&&&哪些是物业用房，哪些是公共用房，须标明&&&&&&&&做审图工作的冯先生说，国家对住宅小区的公共配套面积是有规定的，一个小区多少面积，里面要配多少公共设施，图纸设计的时候，就是按照相关规定来的。建筑的架空层照道理是不允许将它封起来的，应该是敞开的公共活动空间：“我在公司审图的时候，发现很多开发商打这个擦边球。他们把设计图上的架空层改建成房屋。砌起来的这部分实际上是改变了建筑使用性质，转移了产权所属的范围。”&&&&&&&&晁先生补充说，竣工验收图里面会明确地标明某一房屋某一块区域的属性，用来干什么的。图纸上不但要把属性标出来，面积也要标出来，你不能仅说这个房子是干嘛的，你要把面积标出来，这一块面积有多少：“通过查阅这些图纸，就能确认我们小区这个架空层和地下层相关房屋的用途。通过这个用途，我们就能确认到底哪一块是物业用房，哪一块是我们的公共用房，产权是否属于业主共有的。”&&&&&&&&据两位高工介绍，工程结束时，开发商通常要把竣工验收图晒很多份，分别交给前期物业公司、房管部门、建设管理部门和城建规划部门。同时，开发商和建筑设计方也会存档。&
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