二手房价格如何评估 原来这些费用都可以砍
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价格如何评估？哪些费用可以砍？ 如何确定二手房的价格？ 通常情况下决定房价的因素有： 1、房屋本身的因素。房屋的折旧及房屋的剩余年限都会影响到房屋的价格。房屋竣工后即进人折旧期，而土地使用年限从拿到证算起，住宅用地最高期限为70年，从开发商取得土地使用权证之日起过一年少一年。 另外，房屋的、等自然状况，也会对价格产生一些影响，众所周知，南北通透的房子是所有朝向里最好的，那么这样的房子比起其他朝向的就要有优势多了。 如果房子所在楼栋属于，那么高层中的一、二、三层等较低的楼层的价钱就和其他的难以相比了。此外，房屋的装修也会影响到房价，有的购房者选择购买二手房就是看中了其“即买即住”的优点，如果房屋本身的装修很好，那么买方人住后就无需重装，装修省了钱，那么自然在房价里就应有所体现了。 2、环境因素。环境因素比较复杂，既有自然环境，又有社会环境;既有小环境，又有大环境。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，都要打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的地区适合经商，有的地区适合居住。 此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区，都会对房屋价格产生较大影响。比如众所周知的教育地产，如果房子处于某重点中学、小学的学区，那么即使是房龄再老、装修再简陋那么价钱也是相当可观的。 3、心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，考虑到心理因素，二手房一般比同区域同地段的新建单价便宜8%。
购买二手房时如何砍价？ 1、委托多家中介： 在希望购买二手房时只委托一家中介公司的方法是不可取的。多委托几家中介公司不但可以得到更多的房源信息，而且可以使各家中介公司产生竞争关系。我们不妨直接告诉各家中介已经委托了别的公司寻找房源，这样，为了自己公司的利益以及个人的业绩，所委托的中介人员会用更快的节奏、更低的价格来促成你与房主的成交。但是要注意两点： A、对购买二手房表现出强烈的愿望：这样才能使中介公司对你产生足够的重视。 B、选择有口碑、有实力的中介公司为自己提供服务：这是对自己在整个购房过程中合法权益不受侵犯的起码要求。 2、多看房、少赞美： 为什么要多看房、少赞美呢?理由很简单：多看房是为了摸清市场、少赞美是为了不让对方摸清自己的想法。在购买二手房时，摸清市场价格是最关键的一步这大家都很好理解。但少赞美不就不能让中介公司摸清自己的实际需求了吗?实际上完全不必担心这点，因为大家对好房子的看法是大多一致的，我们要做的就是多挑毛病，不表露出急切购买的心情，为今后的砍价留有余地。 3、多与房主沟通： 当我们找到了一家比较中意的房子时，要注意多与房主进行沟通。把中介公司凉在一边吧，这样才能使他们产生危机感。要记住房主才是最想把房子尽快卖掉的人。有一个小窍门：假如中介公司在带你看房之前为房子报价102万的话，你可以在与房主进行沟通时问这样一句话：“100万有点贵了，能不能再便宜一些?”这样做不但可以认清该房产在报价时中介公司有没有吃差价，而且有一定的“离间”成分。也许会有一些意外收获呢! 4、漫天要价、坐地还钱： 有一些房主在卖出手中的房产时存在着漫天要价的现象，对于这类现象不必过分在意——他只不过是想万一碰到个“大头”就能把房子买个好价钱了。实际上，每个想要卖房的房主都会对自己手中的房产价值有个客观的估计的。不要因为房主过高的报价就轻易放弃自己心仪的房子，我们应该通过与房主的沟通或要求中介公司压制房主报出个客观的价格。先报个底价出来，再留个电话然后走人。通常他们会再联络你的。 5、合理避税、压制中介服务费： A、国家在过程中是要收取一些税、费的，而一些本应由卖方承担的费用在实际交易过程中却变成了买方承担。虽然不合理但在卖方市场的情况下也是没有办法的事。现在房产市场已经进入了调整期，市场的供销关系已经出现的转变。所以我们在购买二手房时应该提出由卖方承担一定的费用，从而降低自己的。 B、很多朋友都不知道中介服务费也是可以砍价的。现在中介公司为其服务所定的价格大致在总成交额的1.5%-3.0%之间，所以我们应该利用中介公司急于成交赚钱的心理将压制到最低，或者要求卖方也负担一部分的。小窍门是：无论你在委托中介公司时谈好了什么比例的中介费用，在将要签署时马上提出降低其费用。通常情况下，这个要求会使服务费下降0.1%-0.2%个百分点。对于动辄上百万的成交总额来讲，这也可以节省下一笔不小的费用呢。 以上是二手房估价以及砍价的知识。[回顾] 震震:
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本帖最后由 水晶澜轩 于
17:44 编辑
本来想去看新房的，结果现场新房太少，而且要么是将要面市来凑个脸熟，现场根本问不出什么消息来。比如绿城的十里枫荷，现场除了位置没有任何多的东西出来展示，销售除了告诉你来买吧很好再也说不出其他东西来；要么就是那些给组委会老领导个面子，现场虽然有展位，但人却不知道去了哪里，价格已经涨到天上了，销售尾巴也翘到了天上，爱理不理，也没多少可选性的房子了。
但是一到二楼的二手房展区，豁豁豁豁然开朗有没有，看看最近涨幅最大的那些板块的二手房，都还趴在地上没动多少。跟新房的涨速比起来，这些二手房简直是龟速上涨。
当然了，二手房也有很厉害的，比如钱江新城开发高峰期的那些房子，现在集中上市，大部分都是200、300方以上的大户型，动辄1500万；再比如滨江区政府板块的房子，这些是在去年新房还没怎么上涨之前就已经开始动过了，上涨幅度超过50%的比比皆是。
今天看了一些二手房，说实话，我在现场都笑出声来了。
这些二手房的价格真假，我们可能需要带些过滤地去看一下，因为中介嘛，为了吸引人眼球，往往会把最低价甚至是根本没有的低价挂出来，你要问他才会告诉你这套已经卖掉了，有类似的需要推荐你一下吗。
比如今天我问了一套绿城早期开发的经典二手小区的房子，现场是没有的。自己也是对这个小区情有独钟才问到现在的价格。销售马上说这个小区没有小户型，我说我知道有120多方的。销售又说我们这里现在有一套业主急售的120方，楼层户型都好，你要不要去看一下。
我想想如果我去看了，9成9这套房子是看不到的。到时候又各种推荐吧。
但是，BUT，我们也要看到这些虽然有些水份的价格里面，却是市场的一种风向，也是市场将在后面很长一段时间内存在的现象。即二手房要比周边新房低的现象。
不多说，直接来看具体的房子吧。
1、融信杭州公馆路对面、黄龙金茂悦同纬度直线距离不超过2公里、凯德湖墅正南方1公里——塘河新村、塘河南村
融信杭州公馆就在这个楼盘余杭塘路的斜对面，目前的售价是6万多了。
黄龙金茂悦在楼盘沿着余杭塘路向西2公里不到，目前售价33000以上。
凯德湖墅大家肯定都听说了，去年桥西涨得最疯的时候，从2万3卖到现在的3万3，涨幅接近50%。
而塘河北新村附近的在售价格是多少？一直稳稳地在2万、2万不到的样子。
2000年的小区，也算是次次新房了。
0距离余杭塘路，交通方便。
多层小区，得房率高，70方可做三房。
还有夸张一点说这就是现在流行的花园洋房。那亏心一点说花园没有，但洋房却是真的。
怎么样，杭州公馆3折，黄龙金茂悦的6折，凯德湖墅的6折，是不是感觉像是白菜价。
16:27 上传
够老三代买房吃套
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塘河新村是不是传说中的老破小？
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十几年前我刚参加工作的时候就是租住在塘河，还是挺怀念的。
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楼主，融信学院府和杭州公馆分清楚先
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最最想念的秋天 发表于
楼主，融信学院府和杭州公馆分清楚先
搞错了，我去改一下，哈哈。
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可是二手房价格再低有还是有更多的人去选择新房，莫得办法
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人口结构摆在那里，扣除通货膨胀因素，房价应该持续下坡
促进社会公平、公正、和谐、发展、进步
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如果说那个是老破小，好的，我再举一个钱江新城的例子。
钱江新城大部分房源都非常高，但也有二手房价格还是蛮低的。
钱江时代。
这个楼盘价格低，一来是因为二手房确实市场不怎么接受，二来户型啊什么的确实让人感觉不舒服。
钱江时代就属于那种艺术品一样，外表看起来可能很漂亮，但用起来就真的不怎么舒服了。
同地段的新房几乎没有了，三桥边上江北岸，江南岸倒是风拍了一块新地，房价推测会在4万5以上。往西的南星地块的地王价格刚刚被绿城的潮鸣刷掉，但楼面价确确实实地在那；往东的钱江新城二期，钱江金融城的价格是多少，大家也都知道了。
大都会79号，目前售价在45000以上；
绿城留香园，价格低不了多少；
往西的南星地块周边还有不少在售的房子，也来比较一下：
钱江御府42000，金隅学府45000，滨江的钱塘印象已经卖光，价格定格在43000。
而今天看到的这套钱江时代，钱江新城，平均的价格大概都在2之间。几乎是打了对折有没有。
甚至还看到一套400平的大户型，竟然价格低到17000.可能是急售的吧。
钱江时代公寓，建筑大师王澍出品，多有逼格。适合文艺青年土豪置业首选。
上城区钱江新城，杭州目前最牛逼的一个区域了。周边5，6万的单价，不稀奇的。
学区房，胜利小学钱塘校区，建兰中学开元分校，够牛逼的吧。
17:06 上传
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去年涨幅最大的板块，除了城东新城，除了滨江，桥西算是这轮上涨最开始也最中坚的一个板块了。
运河宸园期间涨幅不次于凯德湖墅，目前桥西几乎没有在售新房，大部分房价都定格在新房尾房上面。
比如大河宸章，九龙仓碧玺在2之间
但是做为板块内当时号称最后一个新盘的运河宸园，现在价格定格在了36000。
再看看周边的二手房，比如凯德视界，目前在售的价格只有2.甚至还有2万左右的房子在出售。
是不是跟运河宸园比起来，同样是天壤之别呢
17:14 上传
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说完桥西，申花呢，也是同样的现象。
申花板块现在也是非常火非常火，火在新盘。
天阳的武林邸，一听这名字3万以下还想买到吗？
德信西宸2万9左右
九龙仓的珑玺首开价格也在2，
碧桂园西江月，据说精装修价格也要在3万左右。
景瑞悦西台做为申花壹号院的升级版地块，现在精装修叫价3.
那看看上尚庭的这套二手房，价格在26000左右，但这套房子是一套超小户型，总价190万。
其实现在买上尚庭的二手房，基本在2左右。有没有低了很多的感觉。
17:28 上传
17:28 上传
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刚才提到了绿城潮鸣地块。
今天也去听了下丁建刚的报告会，丁老师说绿城地块的楼面价其实已经到了5.5万，因为他有3分之1的体量是不能造住宅来卖的，是商业。
房价将来怎么也得到8万。
绿城拍地当天，兰园的价格已经到了5万多6万。
那么好吧，周边的二手房现在是什么样子。
长堤名苑，环城东路和庆春路交叉口子上。
我们不比潮鸣地王了，庆春东路跟塘工局路交叉口从这里出发要往东走很远，现在的价格是4.
而这里的价格是1.
怎么样，只要185万，就可以买到2004年建造的电梯房，而且是10层，边套。
17:35 上传
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这套房源有点开玩笑的意思了。
市场价要比这个价格稍高一些，
马市街社区，建筑年代有点久了，90年代的老房子。
目前在售的价格20000左右，低可以到19000，高到23000，看房子保养情况吧。
但这里是什么地方，离西湖直线距离1.5公里。
可以说是杭州老城最中心的地方了。
2万的单价，你在杭州主城区除了下沙、丁桥之类的地块上，都快要买不到新房了。
17:43 上传
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水晶澜轩 发表于
这套房源有点开玩笑的意思了。
市场价要比这个价格稍高一些，
你去看过这样的房子吗？搞笑，那不是年轻人该住的地方
西风猎猎相思苦，关山漫漫待飞度
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可能 发表于
你去看过这样的房子吗？搞笑，那不是年轻人该住的地方
这样的房子，最大的问题可能在于停车。
比之什么装修老旧的问题自己可以改变，最大的问题是缺少现在式的园区和物业管理。
但是，相比较于周边的新房房价，年轻人选择这样的房子是不是也是一种方向，或者说一种选择。毕竟人是多样的，选择也是多样的。
二手房比新房价格低，这个是市场正常的反应，一来现在新房走得太快太远了，二手房跟不上。二来，二手的东西，本来就应该比同地段的新房要便宜，这个也应该在房产界适用的道理。
很正常吧。选择不同而已。
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可能 发表于
你去看过这样的房子吗？搞笑，那不是年轻人该住的地方
哪怕是绿城经典的桂花城小区，去年年底的时候去了一趟作客，停车问题和矛盾已经非常突出了。
你能说桂花城不适合年轻人居住吗
再说回国外，像日本，动辄60，70年代的老房子，装修一下都像新房一样。
国内的标准虽然不如日本，而且房子的质量，产权问题都会影响到二手房的再销售。
但是这些问题都不是目前短时间内可能面对的问题，当然除了像朝晖之类的超老小区以外。
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水晶澜轩 发表于
这样的房子，最大的问题可能在于停车。
比之什么装修老旧的问题自己可以改变，最大的问题是缺少现在式的 ...
大哥，马市街的老房子，我去过N次，房子小的一塌糊涂，甚至转不开身，有物业吗？适合年轻人组建一个家庭吗？
我刚才也想了下，为什么年轻人会更愿意选择配套不太好的多过配套良好的老旧房，是因为他们更愿意看未来，新房即便是配套缺少，但他们能等未来。至于价格高昂的配套很好的新房，不在大多数小P孩们的考虑之内。有良好的经济基础的有改善意愿的人士怎么会去考虑老旧房呢？老旧的房子除非等到拆迁，看不到未来的变化。
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可能 发表于
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会不会发帖者自己就是中介
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极地游狐 发表于
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说个粗话感觉都不自由。
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