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对房地产评估方法的研究毕业论文.doc 94页
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厦门大学 硕士学位论文 对房地产评估方法的研究 姓名：陈丽丽 申请学位级别：硕士 专业：资产评估 指导教师：陈惠峰 内容摘要在现行房地产评估中，主要使用的为市场比较法、收益法和成本法三大方法， 这三种方法有着不同的使用范围和理论依据，其考虑的因素各不相同，得出的评 估结果也不完全相同。 虽然市场比较法、收益法与成本法已经成为房地产评估的三
大基本方法，但 是这三种方法仍存在不准确或不明确的地方，而这些直接影响了房地产评估价格 的准确度。本文从房地产评估的三大基本方法入手，结合相应的案例，对市场比 较法、收益法与成本法的使用过程进行了一定的分析。此外，本文针对市场比较 法中涉及的因素，提出了对区域因素与个别因素的因子应根据不同的权重进行测 算；对收益法中收益额与还原利率的选取进行了分析，指出还原利率以市场法中 的间接法与投资组合法得出的最为准确；对成本法中利润率和投资利息率进行了 分析，提出对自建房地产与开发商建筑的房地产，应采用不同的利润率，并提出 对投资利息应按照自有资金与贷款资金两部分计算。 在最后，本文对土地评估方法中的基准地价系数修正法、标准宗地法与路线 价法进行了分析，指出路线价法由于路线价法则的多样性，会造成评估结果的不准确性。关键词：房地产评估；市场比较法；收益法：成本法ＡｂｓｔｒａｃｔＩｎ ｎｏｗａｄａｙｓ，ｐｅｏｐｌｅｕｓｅｔｈｒｅｅ ａｐｐｒｏａｃｈｅｓ ｔｈａｔａｒｅｍａｎｅｔ ｃｏｍｐａｒｉｓｏｎ ａｐｐｒｏａｃｈ，ｉｎｃｏｍｅ ａｐｐｒｏａｃｈ ａｎｄｃｏｓｔ ａｐｐｒｏａｃｈ ｔｏ ｅｖａｌｕａｔｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ，ｔｈｅｓｅ ｔｈｒｅｅ ａｐｐｒｏａｃｈｅｓ ｈａｖｅｄｉｆｆｅｒｅｎｔ ｒａｎｇｅ ａｎｄ ｒｅｌｙ ｔｈｅｉｒ ｅｖａｌｕａｔｉｎｇ ｒｅｓｕｌｔｓｏｎｄｉｆｆｅｒｅｎｔ ｔｈｅｏｒｉｅｓ，ｔｈｅｙ ｃｏｎｓｉｄｅｒ ｄｉｆｆｅｒｅｎｔｆａｃｔｏｒｓ，ａｎｄｅｖｅｎａｒｅｄｉｆｆｅｒｅｎｔ．Ｔｈｏｕｇｈ ｍａｎｅｔ ｃｏｍｐａｒｉｓｏｎ ａｐｐｒｏａｃｈ，ｉｎｃｏｍｅ ａｐｐｒｏａｃｈ ａｎｄ ｃｏｓｔ ａｐｐｒｏａｃｈ ｈａｖｅ ｂｅｅｎ ｔｈｅ ｂａｓｉｃ ａｐｐｒｏａｃｈｅｓ ｉｎ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ａｐｐｒａｉｓａｌ，ｔｈｅｒｅ ａｒｅ ｓｔｉｌｌ ｓｏｍｅ ｐｌａｃｅｓ ｔｈａｔ ａｒｅ ｉｎａｃｃｕｒａｔｅｏｒｕｎｄｅｆｉｎｅｄ，ｔｈｅｓｅ ｐｌａｃｅｓ ｇｉｖｅ ｗｒｏｎｇ ａｆｆｅｃｔ ｔｏ ｔｈｅ ｖｅｒａｃｉｔｙ ｏｆ ｔｈｅ ｅｖａｌｕａｔｉｎｇｃａｓｅｓ，ｐｒｉｃｅ．Ｔｈｅ ａｒｔｉｃｌｅ ｓｔａｒｔｓ ｗｉｔｈ ｔｈｅ ｔｈｒｅｅ ａｐｐｒｏａｃｈｅｓ，ｃｏｍｂｉｎｅｓ ｗｉｔｈ ｓｏｍｅ ｒｅｌｅｖａｎｔａｎｄｔｏｇｉｖｅｓ ｓｏｍｅａｎａｌｙｓｉｓｔｏ ｔｈｅｉｒ ｕｓｉｎｇｐｒｏｃｅｓｓ．Ｆｕｒｔｈｅｒｍｏｒｅ，ｔｈｅ ａｒｔｉｃｌｅ ｐａｙｓ ａｔｔｅｎｔｉｏｎｍａｒｋｅｔ ｃｏｍｐａｒｉｓｏｎ ａｐｐｒｏａｃｈ’Ｓ ａｆｆｅｃｔ ｆａｃｔｏｒｓ，ｐｏｉｎｔｓ ｔｈａｔ ｔｈｅｒｅ ｓｈｏｕｌｄ ｂｅ ｄｉｆｆｅｒｅｎｔｐｒｏｐｏｒｔｉｏｎ ａｍｏｎｇ ｇｅｎｅｓ ｉｎ ｄｉｓｔｒｉｃｔ ｆａｃｔｏｒｓ ａｎｄ ｉｎｄｉｖｉｄｕａｌ ｆａｃｔｏｒｓ．Ｉｎ ｉｎｃｏｍｅ ａｐｐｒｏａｃｈ， ｔｈｅ ａｒｔｉｃｌｅａｎａｌｙｚｅｓｔｈｅ ｉｎｃｏｍｅａｎｄｄｅｏｘｉｄｉｚｅ ｒａｔｅ，ｐｏｉｎｔｓ ｔｈａｔ ｄｅｏｘｉｄｉｚｅ ｒａｔｅ ｓｈｏｕｌｄ ｂｅｉｎ ｏｒｄｅｒ ｏｆ ｉｎｄｉｒｅｃｔ ｍｅｔｈｏｄ ａｒｔｉｃｌｅａｎｄｉｎｖｅｓｔ ｃｏｍｂｉｎａｔｉｏｎ ｍｅｔｈｏｄ．Ｉｎ ｃｏｓｔ ａｐｐｒｏａｃｈ，ｔｈｅａｎａｌｙｚｅｓｐｒｏｆｉｔ ｍａｒｇｉｎ ａｎｄ ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ ｉｎｔｅｒｅｓｔ ｒａｔｅ，ｐｏｉｎｔｓ ｔｈａｔ ｔｈｅ ｐｒｏｆｉｔ ｍａｒｇｉｎｏｒｂｅｔｗｅｅｎ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｂｕｉｌｔ ｂｙ ｌｉｖｅｒｓｂｕｓｉｎｅｓｓｍｅｎ ｓｈｏｕｌｄ ｂｅｄｉｆｆｅｒｅｎｔ，ａｎｄｏｒｉｎｖｅｓｔｉｎｔｅｒｅｓｔ ｓｈｏｕｌｄ ｂｅ ａｃｃｏｕｎｔｅｄ ａｃｃｏｒｄｉｎｇ ｔｏ ｃａｐｉｔａｌ ｐｒｏｖｉｄｅｄ ｂｙ ｂｕｉｌｄｅｒｂｙｌｏａｎｓ．Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌｅｓｔａｔｅ ａｐｐｒａｉｓａｌ；ｍａｒｋｅｔ ｃｏｍｐａｒｉｓｏｎ ａｐｐｒｏａｃｈ；ｉｎｃｏｍｅ ａｐｐｒｏａｃｈ；
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如何对自己的房屋定价？六种评估方式要知晓
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摘要：在二手房交易工程中，卖房者期望能成交一个理想价、即使卖方之后也不会后悔；买房者希望能买到一个实惠价当然买房后能升值最好。但是双方对于房子的评估和定价都会在一定范围内，至于双方的推拉价格谈判，就要看当事人的把控了。那怎么定价、定多少？这个问题，相信牵动着双方的心。
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在二手房交易工程中，卖房者期望能成交一个理想价、即使卖方之后也不会后悔；买房者希望能买到一个实惠价当然买房后能升值最好。但是双方对于房子的评估和定价都会在一定范围内，至于双方的推拉价格谈判，就要看当事人的把控了。那怎么定价、定多少？这个问题，相信牵动着双方的心。一、房龄对于二手房来说，房龄对于房价的影响还是比较大的，一般而言次新房的价格较高，其次是5~10年房龄的房子，而超过20年房龄的老房子，售价一般较低。当然，在此也要说明，受到市场追捧的供不应求的二手房可能会因为其稀缺性在定价上忽略减分因素，部分地区动辄每平方米几万元的市重点地产就是常见的例子。另外，房主为二手房定价时要考虑到当地楼市的整体（或贬值）幅度。二、地段较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。另外，一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。三、外部环境所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右。同样交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手，如果这些因素不够健全在定价时一般可扣减5%左右的价格。四、楼栋好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。其次建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、的内外部装修会为房价加分5%左右。五、电梯数量和品牌相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。六、户型对于同样的室内面积，户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中、采光性能理想的房产也是购房者关注的重点，因此房主定价时可高于其他房产价格。想要把房子卖出个好价钱，房主还需要在细节上费些心思。例如出售前适度整修，包括水龙头、门把手、墙面等，购房者看房时尽力保持房屋的清洁，这样房子的价值也会增加不少。另外，卖房者在出卖房源之前，最好能花一些成本对房子进行打扫、整理和装修，让房子看起来赏心悦目，毕竟人都是视觉性动物，这样，在最后的谈判中，会为自己带来意想不到的筹码和底气。
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房产抵押价格的评估方法有哪些？
来源：吉屋网 &&发布时间：
　　房产典当报价的评价办法：　　一、评价办法选用　　1、评价人员应熟知、了解并精确运用商场对比法、收益法、本钱法、假定开发法、基准地价修处死以及这些评价办法的归纳运用。　　2、对同一评价目标宜选用两种以上的评价办法进行评价。　　3、依据已清晰的评价意图，若评价目标适合选用多种评价办法进行评价，应一起选用多种评价办法进行评价，不得随意取舍;若有必要取舍，应在评价陈说中予以阐明并陈说理由。　　4、有条件选用商场对比法进行评价的，应以商场对比法为首要的评价办法。　　5、收益性房地产的评价，应选用收益法作为其间的一种评价办法。　　6、具有出资开发或再开发潜力的房地产的评价，应选用假定开发法作为其间的一种评价办法。　　7、在无商场依据或商场依据不充分而不宜选用商场对比法、收益法、假定开发法进行评价的状况下，可选用本钱法作为首要的评价办法。　　二、商场对比法　　l、运用商场对比法评价应按下列过程进行：　　(1)收集买卖实例;　　(2)挑选可比实例;　　(3)树立报价可比根底;　　(4)进行买卖状况批改;　　(5)进行买卖日期批改;　　(6)进行区域要素批改;　　(7)进行单个要素批改;(　　8)求出比准报价。　　2、运用商场对比法评价，应精确收集很多买卖实例，掌握正常商场报价行情。收集买卖实例应包含下列内容：　　(1)买卖两边状况及买卖意图;　　(2)买卖实例房地产状况;　　(3)销售报价;　　(4)销售日期;　　(5)付款办法。　　3、依据评价目标状况和评价意图，应从收集的买卖实例中挑选三个以上的可比实例。挑选的可比实例应契合下列请求：(l)是评价目标的相似房地产;(2)销售日期与评价时点附近，不直超越一年;(3)销售报价为正常报价或可批改为正常报价。　　4、挑选可比实例后，应对可比实例的销售报价进行换算处理，树立报价可比根底，一致，其表达办法和内在。换算处理应包含下列内容：　　(1)一致付款办法;　　(2)一致选用单价;　　(3)一致币种和钱银单位;　　(4)一致面积内在和面积单位。　　注：(1)一致付款办法应一致为在销售日期时一次总付清。(2)不一样市种之间的换算，应按中国人民银行发布的销售日期时的商场汇率中心价核算。　　5、进行买卖状况批改，应扫除买卖做法中的格外要素所形成的可比实例销售报价误差，将可比实例的销售报价调整为正常报价。有下列景象之一的买卖实例不宜选为可比实例：　　(l)有利害联系人之间的买卖;　　(2)急于出售或采购状况下的买卖;　　(3)受债权债务联系影响的买卖;　　(4)买卖两边或一方对商场行情短少了解的买卖;　　(5)买卖两边或一方有格外动机或格外偏好的买卖;　　(6)相邻房地产的兼并买卖;　　(7)格外办法的买卖;　　(8)买卖税费非正常担负的买卖;　　(9)别的非正常的买卖。注：(1)当可供挑选的买卖实例较少，确需选用上述景象的买卖实例时，应对其进行买卖状况批改;(2)对买卖税费非正常担负的批改，应将销售报价调整为按照政府有关规矩，买卖两边担负各自应担负的税费下的报价。　　6、进行买卖日期批改，应将可比实例在其销售日期时的报价调整为评价时点的报价。买卖日期批改直选用相似房地产的报价变化率或指数进行调整。在无相似房地产的报价变化率或指数的状况下，可依据本地房地产报价的变化状况和趋势作出判别，给予调整。　　7、进行区域要素批改，应将可比实例在其外部环境状况下的报价调整为评价目标外部环境状况下的报价。区域要素批改的内容首要应包含：富贵程度，交通快捷程度，环境、景象，公共配套设备齐备程度，城市计划约束等影响房地产报价的要素。区域要素批改的详细内容应依据评价目标的用处断定。进行区域要素批改时，应将可比实例与评价目标的区域要素逐项进行对比，找出因为区域要素好坏所形成的报价区别进行调整。　　8、进行单个要素批改，应将可比实例在其单个状况下的报价调整为评价目标单个状况下的报价。有关土地方面的单个要素批改的内容首要应包含：面积巨细，形状，临路状况，根底设备齐备程度，土地平整程度，地形，地质水文状况，计划控制条件，土地运用权年限等;有关修建物方面的单个要素批改的内容首要应包含：折旧程度，装饰，设备设备，平面布置，工程质量，修建结构，楼层，朝向等。单个要素批改的详细内容应依据评价目标的用处断定。进行单个要素批改时，应将可比实例与评价目标的单个要素逐项进行对比，找出因为单个要素好坏所形成的报价区别进行调整。　　9、买卖状况、买卖日期、区域要素和单个要素的批改，视详细状况可选用百分率法、差额法或回归剖析法。每项批改对可比实例销售报价的调整不得超越2.0%，归纳调整不得超越3.0%。　　10、挑选的多个可比实例的报价经过上述各种批改以后，应依据详细状况核算求出一个归纳成果，作为比准报价。　　11、商场对比法的原理和技能，也可用于别的评价办法中有关参数的求取。　　三、收益法　　1、运用收益法评价应按下列过程进行：　　(1)收集有关收入和费用的材料;　　(2)预算潜在毛收入;　　(3)预算有用毛收入;　　(4)预算运营费用;　　(5)预算净收益;　　(6)选用恰当的本钱比率;　　(7)选用适合的核算公式求出收益报价。注：潜在毛收入、有用毛收入、运营费用、净收益均以年度计。　　2、净收益应依据评价目标的详细状况，按下列规矩求取：　　(l)租借型房地产，应依据租借材料核算净收益，净收益为租借收入扣减修理费、办理费、保险费和税金。租借收入包含有用毛房钱收入和租借确保金、押金等的利息收入。修理费、办理费、保险费和税金应依据租借契约规矩的房钱寓意决议取舍。若确保合法、安全、正常运用所需的费用都由租借方承当，应将四项费用悉数扣减;若修理、办理等费用悉数或有些由承租方担负，应对四项费用中的有些项目作相应调整。　　(2)商业运营型房地产，应依据运营材料核算净收益，净收益为商品出售收入扣减商品出售本钱、运营费用、商品出售税金及附加、办理费用、财务费用和商业赢利。　　(3)生产型房地产，应依据商品商场报价以及原材料、人工费用等材料核算净收益，净收益为商品出售收入扣减生产本钱、商品出售费用、商品出售税金及附加、办理费用、财务费用和厂商赢利。(4)没有运用或自用的房地产，能够照有收益的相似房地产的有关材料按上述相应的办法核算净收益，或直接对比得出净收益。　　3、评价中选用的潜在毛收入、有用毛收入、运营费用或净收益，除有租约约束的以外，都应选用正常客观的数据。有租约约束的，租约期内的房钱宜选用租约所断定的房钱，租约期外的房钱应选用正常客观的房钱。运用评价目标自身的材料直接推算出的潜在毛收入、有用毛收入、运营费用或净收益，应与相似房地产的正常状况下的潜在毛收入、有用毛收入、运营费用或净收益进行对比。若与正常客观的状况不符，应进行恰当的调整批改，使其变成正常客观的。　　4、在求取净收益时，应依据净收益曩昔、如今、将来的变化状况及可获收益的年限，断定将来净收益流量，并判别该将来净收益流量归于下列哪种类型：(1)每年基本上固定不变;(2)每年基本上按某个固走的数额递加或递减;(3)每年基本上按某个固定的比率递加或递减;(4)别的有规矩的变化景象。　　5、本钱化率应按下列办法剖析断定：　　(l)商场提取法：应收集商场上三宗以上相似房地产的报价、净收益等材料，选用相应的收益法核算公式，求出本钱化率。　　(2)安全利率加危险调整值法：以安全利率加上危险调整值作为本钱化率。安全利率可选用同一期间的一年期国债年利率或中国人民银行发布的一年定期存款年利率;危险调整值应依据评价目标地点区域的经济现状及将来猜测、评价目标的用处及新旧程度等断定。　　(3)复合出资收益率法：将采购房地产的典当借款收益率与自有本钱收益率的加权均匀数作为本钱化率，按下式核算：R=M·Rm十(1-M)Re5式中R----本钱化率(%);M----借款价值比率(%)，低押借款额占房地产价值的比率;Rm--典当借款本钱化率(%)，名列前茅年还本息额与典当借款额的比率;Re--自有本钱请求的正常收益率(%)。　　(4)出资收益率排序插入法：找出有关出资类型及其收益率、危险程度，按危险巨细排序，将评价目标与这些出资的危险程度进行对比，判别、断定本钱化率。　　6、本钱化率分为归纳本钱化率、土地本钱化率、修建物本钱化率，他们之间的联系应按下式断定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO----归纳本钱化率(%)，适用于土地与修建物合一的评价;RL----土地本钱化率(%)，适用于土地本钱评价;RB----修建物本钱化率(%)，适用于修建物评价;L----土地价值占房地产价值的比率(%);B----修建物价值占房地价值的比率(%)，L+B+100%。　　7、核算收益报价时应依据将来净收益流量的类型，选用对应的收益法核算公式。　　8、关于独自土地和独自修建物的评价，应别离依据土地运用权年限和修建物经用年限断定将来可获收益的年限，选用对应的有用年限收益法核算公式，净收益中不该扣减修建物折旧和土地获得费用的摊销。关于土地与修建物合一的评价目标，当修建物经用年限善于或等于土地运用权年限时，应依据土地运用权年限断定将来可获收益的年限，选用对应的有用年的收益法核算公式，净收益中不该扣减修建物折旧的土地获得费用的摊销。关于土地与修建物合一的评价目标，当修建物经用年限短于运用权年限时，可选用下列办法之一处理：(1)先依据修建物经用年限断定将来可获收益的年限，选用对应的有用年的收益法核算公式，净收益中不该扣减修建物折旧和土地获得费用的摊销;然后再加上土地运用权年限超出修建物经用年限的土地剩下运用年限价值的折现值。(2)将将来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法核算公式，净收益中应扣减修建物折旧和土地获得费用的摊销。　　四、本钱法　　1、运用本钱法评价应按下列过程进行：(1)收集有关本钱、税费、开发赢利等材料;(2)预算重置报价或重建报价;(3)预算折旧;(4)求出积算报价。　　2、重置报价或重建报价，应是从头获得或从头开发、从头缔造全新状况的评价目标所需的各项必要本钱费用和应纳税金、正常开发赢利之和，其构成包含下列内容：(l)土地获得费用;(2)开发本钱;(3)办理费用;(4)出资利息;(5)出售税费;(6)开发赢利。注：开发赢利应以上地获得费用与开发本钱之和为根底，依据开发、缔造相似房地产相应的均匀赢利率水平来求取。　　3、详细评价中评价目标的重置报价或重建报价构成内容，应依据评价目标的实践状况，在第2、条罗列的报价构成内容的根底上酌予增减，并应在评价陈说中予以阐明。　　4、同一宗房地产，重置报价或重建报价在采纳土地与修建物别离预算、然后加总时，有必要留意本钱构成区分和彼此联接，避免漏项或重复核算。　　5、求取土地的重置报价，应直接求取其在评价时点状况的重置报价。　　6、修建物的重置报价重建报价，可选用本钱法、商场对比法求取，或经过政府断定发布的房子重置报价扣减土地报价后的对比批改来求取，也可按工程造价预算的办法详细核算。修建物的重置报价，宜用于通常修建物和因年代久远、已短少与旧有修建物一样的修建材料，或因修建技能变迁，使得旧有修建物恢复缔造有艰难的修建物的评价。修建物的重建报价，宜用于有格外保护价值的修建物的评价。　　7、本钱法评价中的修建物折旧，应是各种要素形成的修建物价值的丢失，包含物质上的、功能上的和经济上的折旧。　　8、修建物损耗分为可批改和不行批改两有些，批改所需的费用小于或等于批改后房地产价值的添加额的，为可批改有些;反之为不行批改有些。关于可批改有些，可直接预算其批改所需的费用作为折旧额。　　9、扣减折旧后的修建物现值可选用下列公式求取：l直线法下的修建物理值核算公式：V=C-(C-S)t/N(9-1)2双倍余额递减法下的修建物现值核算公式：V=C-(1-Z/N(5.4.9-2)3成新折扣法下的修建物现值核算公式：V=C·Q(5.4.9-3)式中V----修建物现值(元，元/M2);C----修建物重置报价或重建报价(元，元/M2);S----修建物估量净残值(元，元/M2;T----修建物已运用年限(年);N----修建物经用年限(年);Q----修建物成新率(%)。注：不管选用上述哪种折旧办法求取修建物现值，评价人员都应亲临评价目标现场，查询、判定修建物的实践新旧程度，依据修建物的建成时刻，保护、养护、运用状况，以及地基的稳定性等，最终断定应扣减的折旧额或成新率。　　10、修建物经用年限分为天然经用年限和经济经用年限。评价选用的经用年限应为经济经用年限。经济经用年限应依据修建物的修建结构、用处和修理养护状况，联系商场状况、周围环境、运营收益状况等归纳判别。　　11、评价中确走修建物经用年限与折旧，遇有下列状况时的处理应为：(1)修建物的建造期不计八经用年限，即修建物的经用年限应从修建物竣工检验合格之日起计;(2)修建物经用年限短于土地运用权年限时，应按修建物经用年限讨算折旧;(3)修建物经用年限善于土地运用权年限时，应按土地运用权年限核算折旧;(4)修建物呈现于补办土地运用权出让手续之前，其经用年限早于土地运用权年限而结束时，应按修建物经用年限核算折旧;(5)修建物呈现于补办土地运用权出让手续之前，其经用年限晚于土地运用权年限而结束时，应按修建物已运用年限加上地运用权剩下年限核算折旧。　　12、积算报价应为重置报价或重建报价扣减修建物折旧，或为土地的重置报价加上修建的现值，必要时还应扣减因为旧有修建物的存在而致使的土地价值丢失。　　13、新开发土地和新建房地产可选用本钱法评价，通常不该扣减折旧，但应思考其工程质量和周围环境等要素给予恰当批改。　　五、假定开发法　　l、运用假定开发法评价应按下列过程进行：(l)查询待开发房地产的基本状况;(2)挑选较好的开发运用办法;(3)估量开发建造期;(4)猜测开发完成后的房地产价值;(5)预算开发本钱、办理费用、出资利息、出售税费、开发赢利、出资者采购待开发房地产应担负的税费;(6)进行详细核算。　　2、假定开发适用于具有出资开发或再开发潜力的房地产的评价。运用此办法应掌握待开发房地产在出资开发前后的状况，以及出资开发后的房地产的运营办法。待开发房地产出资开发前的状况，包含生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等;出资开发后的状况，包含熟地和房子(含土地)等;出资开发后的房地产的运营办法，包含出售(含预售)上、租(含预租)和自营等。　　3、运用假定开发法预算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣减开发本钱、办理费用、出资利息、出售税费、开发赢利和出资者采购待开发房地产应担负的税费。　　4、猜测开发完成后的房地产价值，宜选用商场对比法，并应思考相似房地产报价的将来变化趋势。　　5、开发赢利的核算基数可取侍开发房地产价值与开发本钱之和，或取开发完成后的房地产价值。赢利率可取同一商场上相似房地产开发项目相应的均匀赢利率。　　6、运用假定开发法评价有必要思考资金的时刻价值。在实践操作中宜选用折现的办法;难以选用折现的办法时，可选用核算利息的办法。　　六、基准地价修处死　　1、运用基准地价修处死评价应按下列过程进行：(1)收集有关基准地价的材料;(2)断定评价目标所在地段的基准地价;(3)进行买卖日期批改;(4)进行区域要素批改;(5)进行单个要素批改;(6)求出评价目标宗地报价。　　2、进行买卖日期批改，应将基准地价在其基准日期时的值调整为评价时点的值。买卖日期批改的办法，同商场对比法中的买卖日期批改的办法。　　3、区域要素和单个要素批改的内容和批改的办法，同商场对比法中的区域要素和单个要素批改的内容和批改的办法。　　4、运用基准地价修处死评价宗地报价时，直按本地对基准地价的有关规矩履行。
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