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外媒:安邦依赖高成本筹资 若回报率下降或引灾难
（原标题：外媒:安邦依赖高成本筹资 一旦回报率下降或引灾难）
外媒称，分析师警告，依赖于高成本筹资的做法蕴含着很多风险。据英国《金融时报》网站3月30日报道，借助这类资金，安邦在全球各地大肆收购，包括以20亿美元收购纽约华尔道夫酒店；它从一家不太有名的中国汽车保险公司，成长为资产规模达2900亿美元、投资策略更接近私募股权（PE）基金的全球性综合集团。报道称，安邦44%的保费收入来自所谓的“万能型寿险产品”，这是一种高收益，由死亡保险金和投资收益（保证投保人在世时获得一定收益）组成。许多万能险的储蓄或“现金价值”成分远大于风险保障成分。根据监管机构的数据，2015年安邦来自万能险产品的保费增长了3.06倍，达到490亿元人民币（合75亿美元），相比之下全行业增长率只有95%。不过，分析师表示安邦这种策略是有风险的。提供高收益令安邦能够抢占市场份额，但也会迫使该集团追逐更高回报以兑现对投资者的承诺。当然，也承担更大风险。传统保险公司主要投资于政府债券之类的保守资产，并利用精算技能尽量减少支付，以此赚取利润。安邦则更像一家私募股权基金，这类基金的资金成本高昂，利润主要来自投资收益。
报道称，还有一种担忧是与流动性风险有关。许多理财产品的期限很短，而豪华酒店之类的资产无法迅速出售。安邦及其他保险公司所售万能险的期限大多为5年或10年，但投保人也可选择在一两年后退保把钱取出来，有时候还无需缴纳违约金。近些年来，随着中国储户寻找可替代低收益银行存款的投资渠道，理财产品发展迅猛。商业银行是理财产品的最大销售方，然而监管条例却限制了银行可以购买的资产。而安邦等保险公司则从去监管化中得到了好处，这些去监管化措施令它们获得了投资于股权和房地产的更大自由。报道称，日本和台湾地区的经验证明，激进的销售模式可能播下未来发生灾难的种子。对于承诺提供高收益的保险公司来说，一旦利率下滑抑制了资产回报率，这种灾难就会发生。
本文来源：参考消息网
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买房后发现有户口未迁 新房主起诉获赔违约金
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（原标题：买房后发现有户口未迁 新房主起诉获赔违约金）
购买房子，办完产权转移后却发现仍有未迁出。王某将原房主诉至法院。记者昨天获悉，市一中院终审判决张某向王某支付10万元。据了解，日，王某与张某签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定“出卖人应在该房屋所有权转移之日起3日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应向买受人支付违约金。当天，王某还携张某与某担保公司签订合同，约定王某在房屋产权证核发之日起5个工作日内按银行或公积金管理中心相关规定，在担保公司的协助下办理房屋抵押登记手续，逾期应支付违约金。两份合同签订后，双方办理了给付房款、交付房屋、办理房屋所有权转移登记等手续。但在过户后，王某发现该房屋内仍有原户籍人的户口未迁出，影响了自己子女在此房屋落户上学。因此，王某将张某诉至法院，要求支付违约金17.75万元。虽然张某辩称自己对此不知情，且早已无法与未迁出人取得联系，但王某在一审过程中提供的证据证明了张某作为出卖方没能在合同签订前详尽、确切地了解房屋涉及的户口问题，应承担相应违约责任。一审法院判决支持了王某的诉讼请求，判令张某支付其违约金4万元。一审判决后，王某、张某均不服，上诉至北京一中院。王某坚持要求张某支付自己违约金17.75万元，他认为法院判令的违约金低于自己实际损失。张某则以王某拖延未办理房屋抵押登记手续，导致其不能如期收到房屋全款为由，反诉要求王某支付其违约金3.18万元。一中院审理认为，争议房屋在案件诉讼期间仍有相关户口未迁出，张某属于未履行该项约定义务，应承担相应的违约责任。王某有权在张某的债务履行行为不符合约定的情况下，拒绝张某的履行要求。考虑到张某明确表示无法与原户籍人取得联系督促其将户口迁出等客观事实，且王某已将户籍迁入，法院酌情调整张某应承担的违约责任。据此，今年9月6日，一中院终审改判张某给付王某违约金10万元，并维持了一审的其他判决。
本文来源：京华时报
作者：杨凤临
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分享至好友和朋友圈开发商避延期交赔偿违约金 未验收合格就让收房
律师点评：未取得《竣工验收备案表》的交付行为是非合法交付，交付行为视为无效。
原标题：开发商避延期交付赔偿违约金 尚未验收合格就让收房收完房后两个月，业主才拿到商品房验收合格证明。一问才得知开发商为避免延期交付赔偿违约金，房子尚未验收合格便通知业主收房。律师提醒购房者，收房时一定要看清相关文件，未取得《竣工验收备案表》的交付行为，应当视为无效，可依法向开发商追讨赔偿。在买卖房产的过程中产生的诸多纠纷，都涉及到了专业的法律问题。只要关注钱江晚报微信公众账号“杭州房产”(微信号：qjwbdc)，或登陆购房宝网站()的专家咨询页，围绕房子的一切法律问题你都可以在上面留言提问。留有手机号的读者将优先得到回答的机会。案例：尚未验收合格&开发商就通知业主收房花了两百多万元买了套写字楼，不仅未依约交房，连带房产办证也一并拖延，沈先生(化名)的这套房子买得很是郁闷。房子位于杭州城东，面积不大，约150平方米，折后单价在16000元/平方米左右，总计购房款约240万元。日，沈先生与开发商正式签订《商品房买卖合同》，并在签订合同当日支付完首付款，剩余房款则办理商业按揭。合同约定，日前，该楼盘将全面交付。2013年10月下旬，开发商工作人员电话通知沈先生收房。收房前沈先生拿出当时的购房合同仔细看了一遍，合同里写着商品房交付条件需满足“商品房验收合格”。10月30日沈先生依约前往楼盘现场收房。收房当天，开发商让沈先生签署验收交接表，并给了一份纸质的交付物清单，表示业主对该楼盘质量无异议。依照规定，“商品房验收合格”应以取得《竣工验收备案表》为准，然而直到同年12月20日，沈先生才取得《竣工验收备案表》，这意味着沈先生的房子在没有达到交付标准时，开发商便让业主收房。直白点说，沈先生买的这套房子实际上延期交付了。因为未按时取得《竣工验收备案表》，开发商没有按合同约定时间将权属登记所需资料报产权机关备案，这直接导致沈先生迟迟办不出房产证。按照合同约定，开发商逾期交房，逾期不超过90天，自购房合同规定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，开发商应向购房者赔偿总房价款万分之二的违约金；此外，交付使用后120天内未办理房产证权属(包括契证、房产证跟土地证)证书的，假若购房者不退房，开发商需按已支付房价款的0.5%向购房者支付违约金。沈先生拿着合同找楼盘负责人要求其赔偿，但一直得不到回应。在朋友的建议下，沈先生起诉开发商，要求依照购房合同规定赔偿其损失。按照已签订的《商品房买卖合同》，开发商确实需要赔付相应的违约金。庭审过程中，法官约双方和谈，最终达成一致意见，双方决定和解，在合同约定的违约责任基础上，沈先生下调总违约金的30%。律师点评：未取得《竣工验收备案表》，交付应视为无效王启明：浙江智仁律师事务所律师未取得《竣工验收备案表》的交付行为是非合法交付，交付行为视为无效。依照《建筑法》及《商品房销售管理办法》规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。因而沈先生虽然在日签订房屋验收交接表，但并非合法的交付行为，开发商仍然属于延期交付。
《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，应按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。责令改正的同时处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。”开发商把未经竣工验收的房屋交付给买受人，这种行为系开发商的违法行为，行为本身就是具有违法性的无效行为。就算业主不懂相关法律或以其他原因(假如诱骗业主)而接受开发商未按照规定验收合格的房屋，也不能视为合法交付，开发商应承担违约责任。此外，若遇到开发商逾期交房问题，可依法向开发商追讨赔偿，协商不成可诉诸法院，一般情况下，只要签订的购房合同合法，开发商需按约赔偿。
本文来源：浙江在线-钱江晚报
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