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深圳房地产司法委托评估中的误区
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随着法制规则向各个领域的延伸和渗透，各类经济纠纷、司法委托的评估不断增加，在房地产估价中，房地产估价师如果对有关政策法规或是估价理论理解得不够透彻，就会陷入怪圈，步入误区。　　一、拍卖底价比应补地价还低　　房地产司法委托评估中，最常见的一类估价就是拍卖底价的评估，该类评估的技术路线是先评估出估价对象的正常市价，然后调查了解当地房地产拍卖市场行情，对比类似房地产的拍卖市场成交价格比正常市场价格偏低的幅度以确定折扣率，最后以正常市价乘以折扣率，得到拍卖底价。　　对于土地来源是行政划拨的房地产，深圳市拍卖行的惯例作法有两种：　　1、以完全商品房的拍卖底价为依据进行拍卖，拍卖后，从拍卖款中扣除应补地价及卖方税费，剩余的拍卖净值才由债权人或业主受偿。　　2、以房地产的权益价格（即完全商品房的价格减去应补地价）的拍卖底价为依据，拍卖后由竞买人另外补交地价。　　由于完全商品房的正常市价比较容易取得，而惯例1的拍卖方式在拍卖实务中也更多地被运用，所以，实务中按照惯例1去模拟的估价技术路线有时就会出现以下问题：案例：某写字楼的土地来源是行政划拨，应补地价为2900元／平方米，该写字楼在估价时点的正常市价（完全商品房市场价格）为4000元／平方米，同类写字楼房地产拍卖成交价是正常市价的70％，这时拍卖底价若取4000×70％＝2800元／平方米，就比应补地价还低100元／平方米。　　对于这类问题的解决，常见有两种方法：1、根据《城市房地产管理法》，划拨土地使用权必须补办出让手续才能转让。按照估价的合法原则，最后确定的拍卖底价应至少等于应补地价，即2900元／平方米。　　2、案例中的拍卖底价是将含应补地价在内的正常市价整体打了一个折扣，而实际应补地价并不减少，所以，上述拍卖底价可按以下测算得到：拍卖低价＝（正常市价－应补地价）×70％＋应补地价＝（）×70％＋元／平方米笔者认为，方法2处理的结果是认同下面这个事实情况：拍卖底价是正常市价的＝91.75％，与通常拍卖市场的实际偏低幅度不符，也就是说，以这个价格作底价根本拍卖不出去。笔者认为，方法1既坚持合法原则，又符合市场规律，不失为一种解决的办法。　　二、应补地价－实际补交地价＝△，出现的余额△归谁？　　拍卖目的的估价结果通常如下：　　　拍卖底价总值应补地价预计税费拍卖底价净值　___　　①②③④　　　应补地价是合同上已签定的或按正常土地标准算出的。　　一般来讲：④＝①－②－③但是，实务中经常遇到实际补交地价随付款方式的不同而不同，比如一次性付清可打折等，从而出现余额△＝应补地价－实际补交地价。这时采取不同的拍卖方式，△的归属也不同。　　拍卖行若以拍卖底价总值①为依据进行拍卖，拍卖后直接从拍卖中扣除应补地价，则△归卖方（债权人或业主）所有；拍卖行若以拍卖底价净值④为依据进行拍卖，由买家另外支付需补地价，则买家可少付，相当于余额△归买家所有。　　当余额△金额比较大的时候，买卖双方事后会就余额△的归属问题重新向法院申请裁定，法院也会对原来的评估结果提出质疑。　　其实，这个问题的关键在于拍卖行究竟应该以拍卖底价总值为依据？还是以净值为依据？评估报告结果中拍卖底价总值、净值同时出具是否适当？　　看法1：《城市房地产管理法中》规定，划拨土地使用权来源的房地产转让时，由买受人补交地价。那么，拍卖时，就应以拍卖底价净值为依据进行拍卖，然后由竞买人补交地价。显然余额△归竞买人所有。　　看法2：由于商品房市场较为成熟，拍卖底价总值与净值相比，市场可比程度高，价格直观，易于估算，易于被买家认同。　　而拍卖底价净值难以单独估算，它依赖于拍卖底价总值与应补地价及税费之差额的测算，如果应补地价及税费发生变化，则拍卖底价净值就会随之改变。反过来，如果以拍卖底价净值加实际应补交地价及税费推导得出的另一拍卖底价总值，未必符合类似房地产拍卖市场行情。所以，笔者认为，拍卖时，应以拍卖底价总值为依据。出具的报告结果，除正常市价外，有拍卖底价总值即可，并说明所含参考应补地价及税费为多少。　　列示如下：　　拍卖底价总值×××元（含参考应补地价及税费×××元）　　笔者认为，既然由市场模拟出来的拍卖底价总值，更易为市场所认识，因此余额△归卖方（债仅人或业主）所有。　　我们还可以举一个例子来验证上述结论是否正确。假如拍卖时点与估价时点的应补地价政策发生了变化，拍卖时点应补地价有了优惠，从而产生△＝应补地价－实际补交地价，那么在拍卖时点，房地产的权益价格＝评估总值－实际补交地价，由于实际补交地价比原应补地价少了，那么归属于原产权人的房地产的权益价格就提升了，若市场保持平稳的话，所提升的权益价格则刚好是△，所以△归卖方所有合理。　　三、房地产的权益价格≠房地产的市场价格　　司法委托的评估中，不仅要评估出房地产的市场价格，而且要评估房地产的权益价格。有时候权益价格≠市场价格，常见例子如下：①只付了部分楼款的房地产（没有房地产证，只有购房合同及付款凭证）　　房地产的权益价格＝房地产的市场价格－尚需支付的楼款。　　②欠付多年物业管理费的房地产房地产的权益价格＝房地产的市场价格－所欠管理费③尚未缴清地价的房地产房地产的权益价格＝房地产的市场价格－欠缴地价款④共有房地产其中某一权利人相对于该房地产的权益价格＝房地产的市场价格×权利份额上述房地产的市场价格是在估价时点上的市价，如果市场价格跌幅较大，或者所欠费用不断增加，可能出现等式右侧为零或负值的现象，这时，只能认为该房地产在估价时点上的权益价格为0.由此可见，权益价格并非等同市场价格，评估时应分别列出。　　四、法律关系错综复杂　　――拍卖评估与纠纷评估相混淆――司法工作范畴与评估范畴相混淆司法委托的评估中，有些是为了裁决纠纷，有些是为了拍卖和处置，估价师接受委托时，一定要搞清估价目的，以及相关案子的来龙去脉，然后才能确定本次评估的价格内涵以及估价技术路线，否则就会出现差错。　　案例：开发商（甲）将其拥有的一宗地的土地使用权抵押给银行（乙），后由施工单位（丙）垫资完成了桩基础。甲丙因桩基础成本的多少产生纠纷，甲方一直没有支付，两年后，由于（甲）未能偿还贷款，需要强制拍卖该宗地及地上物，这时宗地规划有改动，桩基不再适用，法院希望评估公司评估出拍卖底价，并分别算出归属于银行与施工单位的金额。　　对于此类评估，估价师应注意把握尺度，只做估价师职责范围内的事，不可以眉毛胡子一把抓，越职论事。上例中，我们可以分两步走：第一，先评估出两年前已投入的桩基础的成本价格，为甲丙纠纷的解决提供参考依据。我们这时所确定的价格内涵是“桩基础的成本价格”。估价技术路线是参考两年前的造价标准以及已投入的工程量。　　第二，评估宗地及地上物的拍卖处置价格，价格内涵为其在拍卖市场最有可能的承接价格。这时，当然不能采用宗地价格加上桩基成本价格的估价方法，因为该宗地又有了新的规划，已投入的桩基础不再适用。应以假设开发法为估价路线，该桩基础不但形成不了价值，反而对宗地的价值形成负面影响，空地比其更好用，因此出现已完成桩基的宗地价小于空地价格的现象。　　笔者认为：估价师只需对上述两个价格进行评估，至于对估价结果的合法分配问题属于司法工作范畴，应由法官来把握。　　五、装修价值的不同考虑　　案例1：对于赔偿承租人装修价值的评估，首先需要了解房地产的产权情况，以及估价时点前几年房屋装修的次数及标准，注意界定出承租人的装修时间和装修范围，然后，依据重置成本结合成新率，即可得到结果。但是，实务中经常会遇到当事人双方为要补偿的装修范围争执不休，因为有些装修并非是现承租人装修的，而是前几轮承租人留下来的，应该已归业主所有，在此不必赔给现承租人。　　但暂时剥离不出来，这时，我们只能对估价时点上的全部装修进行评估，分别给出重置价、成新度、现值，并在报告中声明：只估装修市值，不议权益归属，提供证据保全，为以后裁决提供参考依据。　　案例2：房地产拍卖目的的评估，其装修价值不能按其实际市场价值全部考虑，只能适当考虑，因为买家未必认同这个装修风格，考虑的比例要依不同房地产类型，具体装修情况以及市场对于这种装修风格的认可程度而定，不可一概而论。　　案例3：法院将债务人的房地产以物抵债后，仍不够偿还债务，债务人（某装修公司）在征求债权人同意的情况下，按债权人的设计要求对已抵债房地产进行了全新装修，拟用装修价值继续偿还债务，该项以装修抵债的评估中，对于装修价值可以按照市值完全考虑，不必折减。　　总之，司法委托的评估，法律关系、产权关系错综复杂，各种资料又往往残缺不齐，政策性强且变动较大，稍不注意就会陷入误区，所以，评估时应该特别小心谨慎。
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土地使用权与房屋所有权同时转移的，当地契税征收机关只能委托房产管理部门或者土地管理部门一方代收代缴。不得重复计征契税。第十二条 纳税人已缴纳契税，但因土地、房屋权属转移合同未能履行而申请退税的，经县、市（区）以上契税征收机关依据土地、房屋管理部门的书面证明审核批准后，可以退税。第十三条 纳税人逾期不办理纳税申报或者未在规定的纳税期限内交纳税款的；或者偷税、漏税、抗税的；或者代收代缴单位未履行扣缴义务的，依据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定处罚。第十四条 契税征收机关或者代收代缴单位工作人员在征收契税中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；不构成犯罪的，依法给予行政处分。第十五条 纳税人、扣缴义务人与征收机关，在纳税上发生争议时，必须先依照法律、行政法规的规定缴纳或者解缴税款及滞纳金，然后可以在收到契税征收机关的缴款凭证之日起60日内向上一级契税征收机关申请复议。上一级契税征收机关应当自收到复议申请之日起60日内作出复议决定。对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。第十六条 按照《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十二条规定，其他直接用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的土地、房屋的具体范围是：（一）办公室（楼）、档案室、机关车库、职工食堂等直接用于办公的土地、房屋；（二）教学楼、图书馆、实验场所、师生员工食堂、学生宿舍、体育场馆等直接用于教学的土地、房屋；（三）门诊部、防疫站、住院部等直接为诊治、预防疾病所用的土地、房屋；（四）经地、市、州以上科研主管部门批准设立从事科学研究和实验的场所等直接用于科研的土地、房屋；（五）地上和地下的军事指挥作战工程、军用机场、港口、码头，军用库房、营区、训练场、试验场，军用通信、导航、观测台站等直接用于军事设施的土地、房屋。第十七条 本规定在实施过程中的具体应用问题，由省财政厅负责解释。第十八条 本规定自发布之日起施行。房屋抵债的契税如何缴纳推荐回答：《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定：以房屋权属抵债，视同房屋买卖征税。《中华人民共和国契税暂行条例》第三条 契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。第四条 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[国税发(号]中第一条第二款明确规定：“对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。”赠与房产的契税是全额征收的，即由受领人按照3%的比例缴纳。房屋面积超过144平方，卖方哪些税需要交纳？税率是怎么样的，怎么算？推荐回答：卖方应缴纳营业税，城建税及附件、印花税、土地增值税和所得税（如果是企事业单位是企业所得税，如果是个人是个人所得税）。其中营业税计税依据：如果是新建房屋按成交价全额计税，如果是购进再销售的，一般可以按差额计税，如果成交价无法确定的税务部门可以按评估价核定，税率都是5%。城建税计税依据是缴纳的营业税额，税率根据房屋所在地是市区、县城或建制镇和市区县城建制镇以外的地区不同而不同，分别是7%、5%、1%。城建税附加是教育费附加和地方教育费附加，分别按营业税额的3%和2%征收。印花税按成交价的万分之五计征；土地增值税按增值额占扣除项目的一定比例，实行四级超率累计税率征收，增值额占扣除项目金额的50%以下，税率是30%，50%-100%的部分税率是40%，100%-200%的是50%，200%以上部分税率是60%；所得税按所得额计征，其中企业所得税率是25%，个人出售所得税率按20%计征。买方作为承受方，只交契税，按成交价计征，税率3%-5%间，各地区税率不一样。房屋契税税率如何规定?推荐回答：一，契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括:土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。二，自日起对个人首次购买90（不含）平方米以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，90-144（不含）平方米，按1.5%缴纳契税，144平方米以上，按3%缴纳契税。非普通住房的契税按3%缴纳，比如商业立项的房产。房照未满2年，买卖房屋过户时 需要缴纳什么税费？如何计算？推荐回答：二手房税费根据多种因素，具体明细如下（除双方另有约定外，营业税及个人所得税由卖方承担） ：一、契税：1、首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳；3、首次购房90平方以上（含90平）144平方以下的房产按照1.5%缴纳；4、以下情况按照3%缴纳：（1）144（含144平）平方以上 ；（2）不是首次购房 ；（3）车库 ；（4）非普通住宅二、营业税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）1、房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税2、房产证不满2年，按照5.5%缴纳营业税；3、房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.5%三、个人所得税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）1、房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税2、卖方夫妻名下唯一房产或房产证未满5年，按照1%缴纳四、其他费用相对较少：交易费：6元/平方*房屋平方数工本费： 一个证件80元；二个证件90评估费：评估总额的千分之五（银行贷款评估）抵押工本费：100元购房证明：20元一份 一般需开3份公证委托300元个人购买商品房如何缴纳契税推荐回答：契税：个人首套普通住宅90平米以下的1%，90-140平米的1.5%，二套房和140平米以上的住宅3%一、什么是契税?答：契税是指在中华人民共和国境内土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签订的合同(契约)，以及所确定价格的一定比例，向承受权属的单位和个人一次性征收的一种税。二、谁是契税的纳税人?答：在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人，为契税的纳税人。三、契税的纳税义务发生时间是如何规定的?答：契税纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其它具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。四、房屋契税有哪几种类型？我省关于契税的具体纳税期限是怎样规定的?答：房屋契税是指因承受房屋所有权而照章缴纳的契税。承受房屋所有权方式包括购买商品房、经济适用房、二手房，房屋赠与、房屋交换，因拆迁安置（货币补偿安置、实物补偿安置）、依据法院判决取得房屋所有权等类型。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。五、契税税率是怎样规定的？答：按照陕西省契税实施办法（陕政发 [1998] 第23号），陕西省契税税率为3% 。适用税率确定以商品房买卖合同生效时间确定纳税义务发生时间，根据纳税义务所属时期确定适用税率。（一）日以前购买商品房的，契税税率为6%。（二）日以后购买商品房的，契税税率为3%。日至日，个人购买自用普通住宅按3%税率减半征收契税。（三）2008年1l月l日至日，个人首次购买90平方米及以下普通住宅的，暂按1%税率征收契税。（四）自2010年l0月 l日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭成员（范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，按3%税率减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。唯一住房指省内唯一住房。六、商品房（新房）契税办税流程是怎样规定的？答：商品房买卖是指房地产开发企业将在国有出让土地上开发建设的房屋，以贷币、实物、无形资产或其他经济利益的方式销售给购房者的行为。具体为：纳税人在契税征收窗口提交纳税申报资料；征收窗口受理、审核并打印纳税申报表；纳税人签字确认后到银行窗口缴纳税款；纳税人领取完税证；自己保存第二联，第四联要交到房管部门办理房产证。七、商品房契税申报需要提交的资料有哪些？答：1、商品房买卖合同封面、第l页至 7页及合同签订日期页；2、房屋实测报告表或建筑物分户实测平面图；3、销售不动产统一发票或购房款收据；4、购房人身份证明：个人提供身份证、军官证、护照等。单位提供企业法人营业执照、机构代码证、事业单位法人证书、社会团体组织证明等。5、委托他人代办的须提供委托书(留审原件)及代办人身份证明。以上所提供的资料审原件留存复印件。八、购买装修房屋，按什么价格计征契税？答：根据国税函[号文件规定，承受装修房屋契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，购买的装修房屋，装修费用应包括在内。九、购买的车位是否缴纳契税？答：财税[号文件规定：对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。车库、储藏室（地下室）、顶层阁楼等房屋附属设施如单独计价的，不享受契税优惠政策；如与房屋统一计价的，则该附属设施成交价格纳入房屋计税依据，适用与房屋相同的契税税率。确定房屋契税税率时不加附属设施面积。十、采取分期付款方式购买房屋如何缴纳契税？答：采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。十一、二手房契税办税流程是怎样的？答：具体为：纳税人提交房管部门的受理单等纳税申报资料；征收窗口受理、审核并打印纳税申报表；纳税人签字确认后到银行窗口缴纳税款；纳税人领取完税证持第四联在房管部门“发证窗口”领取房产证。十二、二手房契税申报时，纳税人要提交哪些资料？答：1、权属转移登记业务受理单；(房管局出具）2、房地产买卖契约；3、销售不动产统一发票或正式收据；4、购房人身份证明：个人提供身份证、军官证、护照等。单位提供企业法人营业执照、机构代码证、事业单位法人证书、社会团体组织证明等；5、委托他人代办的须提供委托书（留审原件）及代办人身份证明；以上所提供的资料审原件留存复印件。十三、买卖不动产有哪些契税优惠？答：日-日，个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税暂按1%征收。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。 （ 财税[号）根据财税[2010]94号文件规定：日起，个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。90-144平方米减半征收契税，按照l.5%税率征收契税。十四、享受税收优惠的家庭唯一普通住房如何认定？答：日后，按照家庭唯一普通住房契税政策申报缴纳契税的，由纳税人在契税征收部门申请查询，填写《享受税收优惠家庭唯一住房查询申请表》，由税收机关审核后，连带所附资料一并交给房管部门查询，由房管部门出具书面查询结果。主要提交以下资料：1、户口簿和身份证(包括军官证、护照)等家庭成员及关系证明(审原件留复印件)；2、婚姻证明，包括结婚证(审原件留复印件)；离婚证(审原件留复印件)以及离婚至今的无婚姻登记记录证明（留审原件）；达到法定结婚年龄未婚的应提供户籍所在地民政部门出具的无婚姻登记记录证明(留审原件)。丧偶的应提供公安部门出具的配偶死亡证明(审原件留复印件)。证明出具日期应为购房合同签订日期或二手房购审日期之后。3、唯一住房是指本省范围内的唯一住房。非本辖区(以县、区级为单位)居民购房，还应提供户籍所在地房屋管理部门出具的家庭无住房证明(留审原件)。家庭成员包括本人、配偶以及不满18岁未成年子女。4、家庭唯一普通住房享受契税优惠政策申报表，由征收机关受理后统一交市房产局产权产籍中心查询纳税人的家庭住房登记记录；家庭成员包括本人、配偶以及不满18岁未成年子女。凡不符合上述规定的，一律按照3%征收契税。无住房的本市辖区户籍居民家庭同时购买两套普通住房，由纳税人申报确定其中一套普通住房为家庭唯一住房申报缴纳契税：无住房的本市辖区户籍居民家庭先后购买两套普通住房，其所购首套普通住房为家庭唯一住房申报缴纳契税。十五、购买经济适用住房是否缴纳契税?答：购买经济适用住房应照章缴纳契税。申报契税时还要带上《西安市城镇居民经济适用住房购买资格申请审核表》，获取经济适用房主管部门签署意见和纳税人被批准购买经济适用房面积信息。同时还要带上《西安市城镇居民经济适用住房购房证》，审核“购房证”，获取纳税人实际购买该套经济适用房的面积等信息。经济适用房成交价格=批准购买面积×合同单价+(实测面积－批准购买面积) ×合同单价×115%。十六、以拆迁安置购置房屋是否缴纳契税征收？答：第一种情况是实物拆迁安置比照房屋交换处理，即按照被拆迁人新安置房屋价值与原房屋价值差额核定计税依据，税率为3%。第二种情况是以拆迁安置补偿款购置房屋，计税依据同商品房买卖契税征收，或同二手房买卖契税征收。适用税率的确定同商品房买卖相关规定。拆迁补偿协议签订于日以前的，财税[2005]45号文件规定，免征契税；拆迁补偿协议签订于日以后的，对成交价格中相当于拆迁补偿款部分免征契税，对超过拆迁补偿款部分照章征收契税。城镇房屋拆迁契税优惠政策适用对象为被拆迁房屋的所有权人或共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。根据财税[2012]82号文件规定，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。十七、房屋赠与是否要缴纳契税？答：房屋赠与是指房屋所有权人将其房屋所有权无偿转让给受赠者的行为，包括房产遗赠和奖励。房屋所有权赠与契税适用税率为3%。纳税人在房屋赠与申报纳税时须提交以下资料：（1）房屋赠与合同（协议、奖励文件）；（2）房屋赠与公证书；（3）赠与双方身份证明：个人提供身份证、军官证、护照等（审原件留复印件）。单位提供企业法人营业执照、机构代码证、事业单位法人证书、社会团体组织证明等；（4）原房屋所有权证；（5）房地产估价报告；（6）委托他人代办的须提供委托书及代办人身份证明；以上所提供的资料审原件留存复印件。十八、房屋产权继承是否要缴纳契税？答：对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税。按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。十九、房屋交换是否要缴纳契税？答：房屋交换是指房屋所有者之间相互交换房屋产权的行为。契税税率为3%，如果是房屋等价交换，交换双方都不缴纳契税；非等价交换，由付出经济利益一方按照房屋价格差额作为计税依据缴纳契税。二十、以法院判决方式承受房产契税征收是怎样规定的？答：以法院判决方式承受房产指承受人依据法院判决、仲裁等法律文书承受房屋所有权的行为。纳税人应当自房屋所有权转移有关法院判决书、裁定书、(协助)执行通知书等司法文书生效之日起10日内，向该房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。计税依据的确定：一般按照法院判决书、裁定书、（协助）执行通知书等司法文书确定的成交价格核定计税依据。司法文书中没有明确成交价格的，参照商品房、二手房计税价格核定。适用税率的确定：司法文件中确认转移方式为房屋买卖的，参照商品房、二手房买卖确定；确认以抵债、交换、赠与等非买卖形式转移房屋所有权的，按照3%确定。二十一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税的减免范围有哪些?答：(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征； (2)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征； (3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征； (4)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。二十二、夫妻之间房屋土地权属变更是否缴纳契税？答：财税[2011]82号文件规定，自日起在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。按照财税[2014]4号文件规定：从日起在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。办理夫妻间更名办理减免税申请，需要提交夫妻双方身份证明，如委托他人代办则提供委托书及代办人身份证明，结婚证、房屋所有权证或土地使用权证、房地产转移合同、协议或法院判决书、裁定书等取得房地产权属的凭证。二十三、离婚后房屋权属变化是否征收契税?答：根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。二十四、如何办理契税减免税手续?答：契税纳税人应在土地、房屋权属转移合同生效10日内，向征收或管理机关提出减免申报备案。计税金额在1000万元以上的，向省地税局申报；计税金额在100万元至1000万元的，向市地税局申报；计税金额在100万元以下的，向房地产所在地郊区、县地税局或开发区（分局）申报。其中，城六区范围内（不含各开发区）计税金额在100万元以下的统一向市地税局大企业局提出减免备案申请。具体如下：1、纳税人享受减征或免征契税，计税金额（房产或者土地价值）计税金额1000万元（含）以上的，由陕西省地方税务局（财产和行为税处）办理契税减免备案。联系电话
地址：含光门里大街路西2、计税金额（房产或土地价值）在100万元（含）以上，1000万元以下的，由西安市地方税务局（财产和行为税处）办理契税减免备案;联系电话
小寨西路83号西安市地税局财行税处（东方大酒店东侧）3、房产、土地位于城六区且计税金额（房产或土地价值）在100万元以下的，由西安市地方税务局大企业税收管理局法政推广室受理审核备案。联系电话
地址：菊花园22号市地税大企业局4、非城六区房产、土地且计税金额在100万元以下的，由各区（各开发区）地税局税政科受理审核备案。二十五、全市契税缴纳地点有哪些？答：日起，全市契税征管职能由地税部门负责，目前房产、土地位于新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区城六区范围内的，契税由西安市大企业局征收。城六区房产契税4个征收点都设在市房管局四个房地产交易大厅内，具体地址是：1、西安市房地产交易中心大厅二楼（西大街116号） 、西安市房屋产权产籍管理中心（香米园93号） 、西安市城南房产交易市场（含光路255号怡和大厦一层） 、西安市凤城六路与文景路十字东北角（城北房产交易大厅二楼）、土地契税征收点：市政府政务服务中心（凤城八路95号）另外，房产、土地在各开发区，契税由各开发区地税局征收1、高新分局 西安市高新技术产业开发区锦业路一号都市之门A座八楼819室 电话:029-、经开分局 西安市文景路中段9号 电话:029-、曲江分局 西安市雁南五路1号（文化大厦二楼）电话：029-、浐灞分局 西安市浐灞生态区浐灞大道1号浐灞商务中心一层电话：029-、沣渭分局 西安市天台路B26号 电话：029-、国际港务区分局 西安市港务大道6号 电话：029-、航天产业基地分局 西安市国家民用航天产业基地航拓路汇航广场B座1楼 电话：029-176172二十六、如果买房后，缴纳了契税，后来退房的，可以退契税吗？答：对已缴纳契税的购房单位和个人，是否退税要看是否办理了房屋权属变更登记，在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。一般性退税主要以下几种类型：(一)期房退税期房退税是指交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易，已办理契约注销手续(未办理权属登记)，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，应退还所缴纳契税。纳税人需提交资料：1、退税申请(需开发公司盖章)(留审原件)；2、契税完税证二、四联(留审原件)；3、市房管局加盖“商品房合同登记注销专用章”的商品房买卖契约(留审原件)；4、房屋权属登记信息查询证明(留审原件)；5、退房人与开发公司退房的书面协议(留审原件)6、开发公司退房款的转账凭证及纳税人收到的退房款收据(留审复印件)；7、个人退税的提供身份证(审原件留复印件)，单位退税的提供单位营业执照(留审复印件)，委托他人代办退税的，提供委托书及代办人身份证(审原件留复印件)；8、纳税人账户户名、账号、开户行名称；9、征收机关要求提供的其他资料。.(二)面积差退税面积差退税是指纳税人已按商品房买卖契约之价款缴纳契税，后由于最终产权面积缩小造成房款减少，需要退还差额部分的契税。纳税人需提交资料：1、退税申请(需开发公司盖章)(留审原件)；2、契税完税证第二联(审原件留复印件)；3、商品房买卖契约及房产证(审原件留复印件)；4、房屋实测报告表或建筑物分户实测平面图(留审复印件)；5、销售不动产统一发票或购房款收据、退面积差房款红字发票(审原件留复印件)；6、个人退税的提供身份证(审原件留复印件)，单位退税的提供单位营业执照(留审复印件)，委托他人代办退税的，提供委托书及代办人身份证(审原件留复印件)；7、纳税人账户户名、账号、开户行名称；8、征收机关要求提供的其他资料。(三)因法院判决引起退税因法院判决引起退税是指经法定程序判定该房地产交易合同及发生的房屋土地权属转移无效，需要退还已缴纳的契税。纳税人需提交资料：1、退税申请；2、契税完税证二、四联(留审原件)；3、房产证、土地使用权证(审原件留复印件)；4、法院判决书或裁定书(审原件留复印件)；5、个人退税的提供身份证(审原件留复印件)，单位退税的提供单位营业执照(留审复印件)，委托他人代办退税的，提供委托书及代办人身份证(审原件留复印件)；6、纳税人账户户名、账号、开户行名称；7、征收机关要求提供的其他资料。(四)重复缴纳引起退税重复缴纳引起退税是指在一次房屋买卖权属转移中，如同一户主、同一房产缴纳了两次契税，需退还多缴纳的契税。纳税人需提交资料：1、退税申请；2、已缴纳契税中一份契税完税证二、四联(留审原件)及另一份契税完税证第二联(审原件留复印件)；3、商品房买卖契约及房产证(审原件留复印件)；4、个人退税的提供身份证(审原件留复印件)，单位退税的提供单位营业执照(留审复印件)，委托他人代办退税的，提供委托书及代办人身份证(审原件留复印件)；5、纳税人账户户名、账号、开户行名称；6、征收机关要求提供的其他资料。二十七、契税退税流程如何规定？答：1、纳税人按照要求提供相关资料，填报《契税退税申请审核表》；2、征收机关受理审核退税资料；3、经审核符合退税条件的，办理退税结算；不符合条件的，征收机关做出明确答复和解释。二十八、契税完税证丢失，需要补办应该如何办理？答：日起，契税征管职能由财政部门划转到地税部门。对于许多纳税人丢失税票或其他原因需要查询、补办契税税票的情况，根据西安市人民政府办公厅市政发（2013）53号《西安市人民政府办公厅关于印发西安市耕地占用税和契税征管职能划转工作实施方案的通知》第三条第四款“全市两税征管档案按照‘谁经手谁负责’的原则进行管理，两税征管业务移交前的档案由财政部门管理；两税征管业务移交后的档案由地税部门管理”的规定，市地税大企业局负责查询、补办日后的缴税记录。具体做法是：纳税人丢失契税税票后，提出补办申请，大企业局计会部门（票证管理部门）出具第三联(记账联)复印件，盖章后，视同原件使用。对于日前由财政部门征收契税时期缴纳的契税，契税完税证丢失的补办的程序是：纳税人丢失契税税票后，首先向市地税大企业局提出补办申请，由大企业局审核汇总后向市财政局提出协查申请，经市财政局核查并出具第三联(记账联)复印件并盖章后返大企业局，最后由大企业局发放给纳税人。（供稿:西安市地方税务局）房产证的契税怎么计算？推荐回答：如果是首套房的话，建筑面积小于90米的，交纳总房款1%的契税；建筑面积在90-144平米的，交纳总房款1.5%的契税；建筑面积在144平米以上的，交纳总房款3%的契税；如果是二套房的话，不管面积大小统一为总房款的3%。由于你是购买的一手新房，建筑面积137平米符合90-144平米之间，所以你的契税交纳标准为总房款的1.5%。分享至 :
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