对拍卖后经营用房承租人合同载明已缴房租十年法院该如何处理
篇一：房屋租赁合同纠纷处理办法 房屋租赁合同纠纷处理办法 摘要 《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《中华人民共和国担保法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法&&。 一、目前处理房屋租赁纠纷案件所依据的法律、法规《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《中华人民共和国担保法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法&&。 二、房屋租赁合同效力的认定
房屋租赁合同有效的条件是： 1 、 《民法通则》规定的民事法律行为应具备的条件，但是，根据《合同法》第5条及第54条的规定，以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属可撤销合同。 2、 合同约定的租赁期限，住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊情况需要超过上述期限的，须经主管机关批准。 3、 出租人未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能后将房屋出租的，租赁合同无效;承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能的，租赁合同不因此而无效;出租人与承租人未经政府主管部门审批同意而在租赁合同中约定改变房屋的使用功能的，租赁合同无效。 三、有效房屋租赁合同纠纷的处理
(一)合同不解除，出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的，法院应予支持，滞纳金按合同约定的标准计算;若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平，应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。 (二)合同解除时有关问题的实体处 1、 关于解除合同的条件：通常出现以下几种情况之一的，出租人有权要求解除合同： (1)承租人欠租超过合同约定期限; (2)合同未约定期限的，欠租达三个月以上; (3)承租人未经出租人同意擅自转租的; (4)承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。 出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同： ①出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的; ②出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目的的;③出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施，保证房屋安全的; ④租赁物危及承租人的安全或健康的。 此外，因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。 2 、 承租人对房屋有装修时，对装修的处理。 合同有约定按约定处理;合同未约定的，能拆除的拆除，拆后可以继续使用的动产装修由承租人拆走，对于不能拆除的固定装修以及拆除后不能继续使用的动产装修，如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评估申请，法院应委托评估机构对装修予以评估，由出租人酌情承顶，给予承租人相应补偿;对于不能承顶部分造成的损失，因承租人过错导致合同解除的，装修损失由承租人自己承担;因出租人过错导致合同解除的，装修损失由出租人承担;双方均有过错的，由双方按过错大小分别承担。 3、 因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。
承租人应向出租人承担的违约责任是： (1)所欠租金及其它费用的逾期付款违约金(即滞纳金); (2)签约时所交租赁定金由出租人没收; (3)当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除合同所受的损失时，承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。 4、 因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。 出租人应向承租人承担的违约责任是： (1)向承租人双倍返还租赁定金; (2)赔偿承租人的装修损失; (3)当上述违约金及租赁定金仍不足以弥补承租人因解除合同所受的损失时，出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。
四、无效房屋租赁合同纠纷的处理 (一)房屋使用费的处理。合同被确认无效后，承租人尚欠出租人的租金不再给付，而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费，指导租金高于合同约定的租金标准的，以较低者计。当合同约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租金的部分，应分别情况进行处理：1 、 因违反法律或行政法规的规定且有损国家、集体或社会公共利益导致合同无效的，高出部分应判收缴国库;2 、 其它原因导致合同无效的，高出部分承租人一般无权要求返还。 (二)承租人装修物的处理。房屋租赁合同被确认无效后，装修物能拆则拆，不能拆的，对出租人可用部分经评估折旧后由出租人承顶;其余部分经评估折旧后作为无效合同的损失，由双方按过错责任比例予以分担。五、涉及转租的房屋租赁纠纷案的处理 (一)转租合同有效的条件：除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，还应具备以下条件：
1 、征得原出租人的同意; 2、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期，超过部分无效。 (二)出租人将物业出租给承租人，承租人又将该物业转租他人(即受转租人)。出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷，涉及受转租人的权利、(转 自 于: 唯才教育 网:对拍卖后经营用房承租人合同载明已缴房租十年法院该如何处理)义务的，应将受转租人列为第三人参加诉讼。 (三)出租人将物业出租给承租人，承租人将该物业办成某类专业市场后，又分割成多个小单元转租给众多受转租人的，出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷，若出租人只起诉要求支付欠租及违约金的，因不涉及众多受转租人实际使用的物业，可不列受转租人为案件的第三人，这样既能顺利解决纠纷，又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主体。若出租人起诉要求解除合同，则应先审查是否确需解除合同：如确需解除，则应将众多受转租人列为案件第三人，因出租人解除合同、收回物业的行为势必影响受转租人对该物业的使用及装修权益等;如无需解除合同，则不列受转租人为案件第三人。
发生房屋租赁纠纷如何处理
1、租约到期后房主收回房屋 如果出租人因自身需要，不愿意继续出租，则承租人就应将房屋返还出租人。如果承租人在双方约定的期限内确实无法找到房屋，出租人应当给承租人找房搬家的时间，酌情延长租赁期限。同时，承租人也应按期腾房。如果承租人不积极找房和按期腾房，出租人有权在合理范围内提高房租。当承租人有房可迁而拒不腾房时，出租人可申请法院强制其搬迁并令其交占房期间的房租。 2、房客外出未归租赁合同届满 房客外出未归，租赁合同届满，而房客又无任何续租的明确表示时，房主可通知房客的亲属或单位终止租赁合同。但房主向房客明确表态终止租赁合同前，按房客续租处理，房客按原租约补交租金，得知房客不续租的表示后，房主再收回房屋。 3、续租时房主提升租金标准 如果原承租人不同意房主要求，就是放弃优先承租权，出租人即可与别人建立租赁关系。如果原承租人同意这些合法的条件，应另签租赁合同。房屋租赁合同到期后，如果出租人没有提出新的条件，承租人按原合同继续交租，则视为租赁关系延续，出租人没有正当理由，不得终止。出租人以原合同期满为由随意抬高房租的，一般不允许，但出租人与承租人另有约定的除外。 商业地产租赁纠纷如何解决？ 具体情况具体处理 商户欠租怎么办？出租人是否可以采取停水停电的措施呢？这需要在《租赁合同》中要有明确的约定。首先，应在《租赁合同》中写明，在商户欠租的情况下出租人享有对商户采取停水停电的权利。需要满足下列条件：出租人作为使用人与自来水公司和电力公司签订了《用水协议》和《购电协议》，商户和自来水公司、电力公司并没有直接签约。在这种情况下，对于商户的欠租，开发企业可以采取停水停电措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同，开发企业是使用人，对于商户的欠租行为开发企业有权采取停水停电的自助措施。如果擅自停水、停电造成了商户损失，应该承担赔偿责任。另外，还要注意的一点是，在出租人有权采取停水、停电措施的前提下，出租人应事先书面通知商户，提前告知将采取停水、停电措施，这样能避免因贸然停电给商户带来突然损失，以减小风险。 解除合同DD 多方见证避免纠纷 《租赁合同》一般都会约定合同解除条件，如商户在欠租达到一定金额和时间时开发企业就享有合同解除权。在满足合同解除条件的情况下，如出现商户拒绝腾退房屋和不偿还欠款的情形，出租人大都会采取强制收回房屋的措施。强制收回房屋过程中也有风险，如欠租商户以丢失珍贵物品为由告出租人，出租人难以逃脱责任。 合同解除应采取如下措施较为稳妥。首先，在满足合同解除的条件下，向商户邮寄《解除租赁合同通知书》，在《解除租赁合同通知书》上写明商户自动腾退房屋的期限，如超过期限将强行收回房屋。其次，如商户超过该期限仍未搬离，则出租人应做好如下准备： 第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证；或者可请该商铺所在地的物业公司、居委会、业委会、派出所等一起到场，在几方在场的情况下派人进入该商铺。从开门前就进行全程摄像，对进入的人员、过程及该物业内的所有物品进行录像。由参与方在清单上一起签字确认。第二，聘请律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进行认真清点造册，留作证据；第三，将商户的遗留物品妥善保管，并书面通知商户留存物品的地点和清单。篇二：承租人向原所有权人交纳租金能否成为向新买受人拒交租金的抗辩理由 承租人向原所有权人交纳租金能否成为向新买受人拒交租金的抗辩理由？
分类： |举报|字号 订阅 【要点提示】 被告一系被告二的来料加工企业。被告二与原业主签订《租赁合约》，向原业主租赁涉案厂房，租期6年，约定租金每月结算一次。该厂房由被告一实际使用，租赁合同未到期前，原告参加法院委托房地产交易中心房地产专场拍卖会并竞得涉案房屋。 法院裁定房产过户到原告名下并以通知书通知包括被告一在内的租户，其租赁的厂房已归原告所有，厂房出租收益也由原告享有。两被告以被告二已将租金预交给物业管理部为由，拒绝向原告交租。原告将二被告诉至法院要求解除被告二与原业主签订的《租赁合约》；被告一立即搬离原告厂房；被告一向原告支付所欠四个月租金及违约金；被告二承担连带清偿责任。 【案情回放】 原告：深圳市XX投资有限公司 被告一：深圳市XX五金制模厂 被告二：香港XX电子工业股份有限公司 被告一系被告二的来料加工企业。 日，被告二与李XX签订了一份《租赁合约》，主要约定：由被告租赁李XX自有的位于XX工业区第X栋X层(共用面积XX平方米)作为办公场所，租期从日起至日止，共6年。工业厂房租金以每月8.95元／平方米，共25776元。每1%的幅度逐年递增，租金每月结算一次，每月5号前交清，逾期不缴，每拖延一天按每天加收租金总额5%的滞纳金，逾期一个月不缴，视对方违约，并双倍加收违约金。水、电、管理费及其他费用由租户直接向管理部交纳。本合同签字生效后，承租人须交2个月的租金作为定金。 上述《租赁合约》签订后，被告二租赁李XX的上述厂房实际由被告一使用。被告一已向李XX及李XX委托管理的深圳市XX实业发展有限公司(深圳市XX 1物业部系该公司内设机构)交纳了两个月的租赁押金及日前的租金。 日，原告参加深圳市XX区人民法院委托深圳市房地产交易中心房地产专场拍卖会，由原告竞得涉案房屋。日，深圳市XX区人民法院以(2006)深X法执字第XX号民事裁定书，依法裁定上述房产过户到原告名下。深圳市XX区人民法院于日作出(2006)深福法执字第XX号通知书，通知包括被告一在内的租户，其租赁的厂房已归原告所有，厂房出租收益也由原告享有，租户应将日之后的租金交给原告。原告称其于日向被告一发出书面通知，向其出示相关法律文书、表明新业主身份，告知其自日起房租应交给原告，并于日前带齐公司营业执照副本、法人身份证到原告处重新签订租赁合同，并交纳日至4月15日的租金。逾期不签将视作主动放弃租赁关系处理。对此，两被告否认收到该通知。两被告以被告二与原业主李XX签订有《租赁合约》，且已将月租金预交给深圳市XX物业管理部等为由，拒绝向原告交租。 在原告取得上述厂房所有权之前，被告与原业主对《租赁合约》进行了变更，放弃了合约中关于滞纳金的约定。 原告诉称， 被告一截止到日，已拖欠4个月租金103104元（租金根据《租赁合约》按每月每平方米8.95元计算）。被告一占有、使用原告的厂房，没有合法的理由4个月不交租，违反我国《民法通则》、《合同法》的规定以及《租赁合约》的约定，侵害了原告的合法权益，已经构成根本违约，被告二作为被告一的来料方单位，应对被告一的上述行为承担连带清偿责任。请求法院依法判令：1、解除被告二与原业主李XX签订的《租赁合约》；2、被告一立即搬离原告厂房；3、被告一向原告支付厂房租金103104元及违约金（租金从日起算，暂算至日，具体金额截算到被告一实际搬离原告厂房之日止）；4、被告一承担本案诉讼费、查档费及其它相关费用；5、被告二对被告一上述金额承担连带清偿责任。 两被告共同答辩称：一、被告没有义务重复交纳日至同年5月31日的租金。首先，原告于日通过拍卖形式取得涉案厂房的所有权，但被告在原告取得涉案厂房所有权之前即已经向业主交纳了日之前的租金，并交纳了相当于两个月租金的押金。其次，原告在竞买 2涉案厂房时，其与深圳市土地房产交易中心签订的《拍卖成交确认书》中已明确注明：水、电、煤气、管理费等相关债务承担人为买受人；房地产按交付时现状拍卖；租约情况为有。那么，原告通过拍卖形式取得涉案厂房的所有权，其所取得的是涉案厂房当时的现状所有权，包含该厂房当时所应承担的相关债权债务，以及该厂房原业主在该厂房范围内必须履行的全部义务。被告已经交纳的日至同年5月31日的租金及两个月的押金已包含在原告竞买厂房的价值之内。原告的主张于理于法均无据。第三、原告获得涉案厂房所有权的形式是拍卖，在涉案厂房进入拍卖程序后，原业主和原告均未通过任何方式向被告（即承租人）告知，被告在这种情况下所交纳的房租合情合理合法，依法应受到法律保护。因此，既然被告在合法的情况下为履行《租赁合约》义务而交纳了房租，原告再次主张被告重复交纳房租明显侵犯了被告的合法权益，被告无义务重复交纳房租，原告的相关诉讼请求应当予以驳回。 二、原告取得涉案厂房所有权后并未能保证厂房的正常使用，违约在先，被告有权行使不安抗辩权，拒绝交纳租金。 依据原告与深圳市土地房产交易中心签订的《拍卖成交确认书》约定，原告在取得涉案房屋所有权后，必须办理相关的水电、车位、电梯使用等配套设施的相关手续，但原告至今仍未能依约办理上述相关手续。继而直接导致物业管理公司不定期地对涉案厂房实施停水停电措施，并且，由于涉案厂房所使用的车位、电梯、进出道路均为原业主所有，在原告未能与原业主办理相关手续的情况下，被告根本无法继续使用原来提供的车位、电梯、进出道路等相关配套设施。这从根本上改变和影响了涉案厂房的使用和收益。原告的上述行为已经明显表示出其无法继续保证涉案厂房的正常使用和《租赁合同》的继续履行，其违约在先。因此，被告停止交纳房租完全是在行使其不安抗辩权，依据《合同法》第六十八条、二百二十八条的规定，被告有权拒绝继续交纳租金，直至能正常使用为止。 三、原告主张滞纳金的诉求，无事实依据，更与事实不符，依法应当予以驳回。 本案中，虽然原告取得涉案厂房所有权后，原《租赁合同》对于原告和被告继续有效，但在原告取得该厂房所有权之前，被告与原业主已经口头达成一致，对《租赁合同》进行了修改，放弃了关于滞纳金的相关条款。原告在本案中主张滞纳金明显与事实不符，应当予以驳回。原告主张解除合同的理由不足，原告违约在先，根据买卖不破租赁的原则，合同未到期，被告不能搬离厂房。
3 【裁判要旨】 被告二与原业主李XX就李XX自有的房屋所签订的《租赁合约》及所作的放弃滞纳金的约定，是合约双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效的合同和约定。原告通过参加深圳市XX区人民法院委托深圳市房地产交易中心进行的房地产专场拍卖会，竞得上述《租赁合约》项下的房产所有权。日，深圳市XX区人民法院以(2006)深X法执字第XX号民事裁定书，依法裁定上述房产过户到原告名下。自日起原告取得上述房产的所有权。深圳市XX区人民法院于日作出(2006)深X法执字第XX号通知书，通知包括被告一在内的租户，其租赁的厂房已归原告所有，厂房出租收益也由原告享有，租户应将日之后的租金交给原告。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这也即民法理论中通常所讲的“买卖不破租赁”原则。据此，原告在取得前述《租赁合约》项下房产的所有权后，被告二与李XX所签订的上述《租赁合约》的合同效力仍然存续，只是该《租赁合约》项下出租人的权利义务依法应由原告享有和承担。原告虽诉称其于日向被告一发出书面通知，表明新业主身份，告知交租及重新签订租赁合同等事项。但两被告否认收到该通知，原告未能提供相应证据证实其确已将该通知送达至被告，故本院对原告主张的该项事实不予以采信。两被告主张与李XX签订有《租赁合约》，且已将月租金预交给深圳市XX物业管理部、原告在取得涉案房屋所有权后未办理相关水电、车位、电梯使用等配套设施的手续等为由，与原告发生租金支付等争议，并非法定或约定的解除合同事由，原告在本案中要求解除上述《租赁合约》，并要求被告一立即搬离合约项下的厂房缺乏事实根据和法律依据，本院不予以支持。 原告自日起取得上述房产的所有权，深圳市XX区人民法院于日通知包括被告一等租户，应将日之后的租金交给原告。故原告在本案中诉讼要求被告按照前述《租赁合约》中约定的月租金标准(即25776元／月)，要求被告支付从日起至实际搬离上述厂房之日止的租金，系在法律规定的范围内对自己民事权利和诉讼权利的处分，且符合深圳市XX区人民法院上述通知的交纳租金时间要求，本院予以支持。
4被告一作为前述厂房的实际使用者和被告二的来料加工企业，依法应与被告二连带承担租金支付义务。被告二与李XX就前述《租赁合约》项下的逾期交纳租金的滞纳金约定在原告取得该合约项下房产前作了放弃，并不违反法律规定，且被告系因原告在取得涉案房屋所有权后未办理相关水电、车位、电梯使用等配套设施的手续等为由，与原告发生租金支付等争议，并非无故拒绝支付租金，原告诉讼要求被告支付违约金缺乏事实根据和法律依据，本院不予以支持。被告答辩主张其已向原业主李XX及其厂房租赁管理人等所支付日至同年5月31日的租金及两个月的押金，依法可另行向李XX等进行主张，其在本案中不能据此对抗原告的相应租金支付要求。 原告诉讼要求被告支付查档费及其他相关费用，未能提供充足证据证明该费用的实际发生及与被告的行为有法律上的因果关系，故本院予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条的规定，判决如下： 一、被告二于本判决生效之日起10日内支付原告日起至日止的厂房租金103104元，并按照前述《租赁合约》约定的月租金支付标准(25776元／月)继续支付至被告一实际搬离原告所有的上述厂房之日止； 二、被告一对被告二的前项给付款承担连带清偿责任； 三、驳回原告要求被告一、被告二支付租金违约金的诉讼请求； 四、驳回原告要求解除被告二与原业主签订的《租赁合约》的诉讼请求； 五、驳回原告要求被告一立即搬离原告厂房的诉讼请求； 六、驳回原告要求被告一、被告二承担查档费及其它相关费用的诉讼请求。 被告一、被告二如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
【律师手记】 5篇三：承租人欠租金房东如何应对 承租人欠租金房东如何应对
随着二手房租赁的活跃，出租人与承租人的摩擦日益凸现。其中，承租人拖欠房租是引发纠纷的一项重要因素。通常出租人采取解除租赁合同，收回房屋。但要正确地行使这项权利，出租人就必须注意：行使解除权的方式和诉讼请求的内容。 一、行使解除权的方式 依照我国《合同法》的规定，出租人行使解除权有两种方式：一种是通知解除，即在承租人欠付租金的行为构成根本违约的情况下，出租人可以直接通知承租人解除合同；另一种是催告解除，即在承租人欠付租金的行为尚未构成根本违约的情 况下，出租人要先对承租人进行催告，敦促其缴纳房租。如果 承租人在收到催告后的合理时间内仍不缴纳房租，出租人才可通知承租人解除租赁合同。 实践中，《合同法》的上述规定存在着极大的不确定性。如承租人欠租多长时间才构成“根本违约”，由于《合同法》并未对此作出具体规定，不同的法院可能有不同的认识。法院对具体的问题持有不同的认识是很正常的，但这种认识的差异给承租人行使解除权造成了实际困难。假设承租人已连续六个月未支付租金，出租人未经催告即宣布解除合同，要求承租人搬出；承租人不服，向法院提起诉讼。法院有可能认为承租人的行为尚未构成根本违约，出租人未经催告即解除合同的行为反而违反合同约定，很可能因此而由守约方变为违约方。对此，笔者推荐两种做法：一，在租赁合同中事先作出明确的约定。比如出租人和承租人可约定，如承租人两个月未缴纳房租，承租人即可解除合同。二，在缺乏明确的约定，出租人又不能确定承租人的行为是否构成根本违约的情况下，出租人应避免采取通知解除，而选择催告解除，这样能为出租人正确行使权利提供保障。 二、诉讼请求的内容在承租人欠付租金而双方协商不成的情况下，出租人往往选择通过诉讼解决。但如果诉讼请求的内容选择不当，反而可能给自身带来麻烦。 实践中，主要表现为出租人的诉讼请求书写得不完整。如出租人仅要求解除租赁合同，而未要求承租人搬出租赁房屋，法院根据民事案件“不告不理”的原则将仅对合同是否应当解除进行裁决，对于承租人应否搬出的问题则不作处理，而法院未予处理的内容是不具有强制执行效力。在出租人胜诉后，如承租人拒绝搬出，则出租人无法通过法院强制执行的方式迫使承租人搬出。出租人只能再次向法院提起诉讼，要求承租人搬迁。 因此，出租人在书写起诉状时，一定要将合同的解除与承租人的搬出作为两个独立的诉讼请求向法院同时提出。只有这样，才能争取在最短的时间内解决纠纷。& & & &问题
我的房租因为一些原因没有交，房东将我告到了法院，如果我无力交房租，法院会怎么处理
问题来自：北京
| 提问时间： 20:53
我的房租因为一些与房东的事没处理，所以没交，房东将我告到了法院，如果我无力交房租，依据法律规定会怎么处理
邮箱地址：
请输入密码
您也可以用合作网站账号登录：
房东、交房、房租相关问题
您可能感兴趣的房源
2室2厅&93平米
凤凰花园凤凰花园
3室2厅&123平米
凤凰花园凤凰花园
2室2厅&72平米
白鹭园白鹭园
3室2厅&168平米
凤凰花园凤凰花园
已有回复：共&6&条
判决租赁合同解除，要求你支付租金及逾期违约金。拒绝支付的，对方会申请强制执行。
要看房东的诉讼请求，按照您现在的说法，问题的关键是要看一些与房东的事情没处理的原因是否能够构成合理的抗辩，如若不让败诉后你将承受相应的法律后果。
解除租赁合同，按照租赁合同承担违约责任，然后强制执行。
您好法院会判你分期偿还
法院判决会让你偿还所欠房租的，
每个问题最多只能赞同5次，请不要频繁赞同
房产专家和备选专家才能提交回答
您目前不是问答专家
请输入密码
3 回复| 2 回复| 3 回复| 4 回复| 8 回复| 5 回复| 2 回复| 4 回复| 1 回复| 1 回复| 1 回复| 5 回复| 2 回复| 2 回复| 2 回复|
相关区域二手房
10个回答6个回答6个回答1个回答1个回答
房东 交房 房租
"的问题，中国最大，最专业，最全面的房产问答知识平台，数万房产专家和热心网友随时为您解答
客服热线/ 虚假信息举报：400-620-9008&&&&
Copyright &
All Rights Reserved我的位置： >
高院参阅案例:城镇居民农村购房,被判合同无效并返还财产
时间：&&|&&作者：王明&&|&&浏览：1213
宅基地使用权的主体是农村居民，城镇居民无权取得农民宅基地使用权。城镇居民购买农村居民宅基地上的房屋，因违反我国法律和政策的规定，应认定为无效。购房合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
来源|《省高级人民法院公报》2014年第2辑(总第32辑),(2014)参阅案例30号;使用权的主体是农村居民，城镇居民无权取得农民宅基地使用权。城镇居民购买农村居民宅基地上的房屋，因违反我国法律和政策的规定，应认定为无效。购房合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。丁德军诉徐海燕等城镇居民购买农民住宅合同被认定无效判令返还案(2014)参阅案例30号[裁判摘要]法客帝国(Empirelawyers)出品宅基地使用权是农村居民凭借其作为集体经济组织成员这一特殊身份取得的，是国家为了保障农民的基本居住问题而设定的一项权利，具有社会保障和社会福利性质。我国《》、《》均规定，宅基地使用权的主体是农村居民，城镇居民无权取得农民宅基地使用权。尽管中央正在研究盘活农民资产推动农村发展问题，但土地问题事关国家的基本国策和科学发展，同样极其重要。故城镇居民购买农村居民宅基地上的房屋，因违反我国法律和政策的规定，应认定为无效。购房合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告(反诉被告)：丁德军(化名)。被告(反诉原告)：徐海燕(化名)。被告：金怀朵(化名)(徐海燕之女),31岁。被告：金怀先(化名)(徐海燕之子),29岁。被告：陆玉珍(化名)(徐海燕之婆婆),77岁。原告丁德军诉称：2008年8月初，其与被告徐海燕及其已故的配偶金立和签订《房屋买卖合同》，被告将自己位于市云山乡白果树村房屋及土地使用权售予原告。合同约定：房价款36万元整，付款时间为2008年8月至日，每年年终付一次，交房时间为2008年8月。8月中旬原告向被告支付10万元房款后经被告同意对房屋进行了56862元的装修。房屋装修完工后，被告拒绝交付房屋。后原告得知《房屋买卖合同》违反了宅基地使用权转让的法律强制性规定，应属于无效合同。原告数次要求被告退还购房款、支付装潢费用，均不被理睬，故诉至法院，请求依法裁决原告与被告签订的买卖合同无效，判决被告返还原告购房款10万元并支付从日起至实际还款之日止按银行同期贷款利率计算的利息、赔偿装潢损失56862元并承担本案的诉讼费用。被告徐海燕、金怀朵、金怀先、陆玉珍辩称：(1)原告于日曾发律师函称被告没有执行合同构成违约，现又诉称合同违反了法律强制性规定，应属于无效，自相矛盾。(2)原告称8月中旬向被告支付10万元房款定金，原告应当提供收条的原件。即便原告所说的成立，但其从第二年开始至今未付过购房款，原告违约在先。(3)被告是卖房子的，原告的装潢与被告无关，装潢费用应当由其自行承担。事实上被告为厨房装修已经花费了36800元(包括空调、地板砖等)。原告房屋装修完工后就在房屋内举行了婚礼，被告已交付房屋。(4)原告至今未交水电费，且一直居住在该房屋，钥匙亦没有交给被告，如若退房，原告应按房屋所在地出租标准赔偿被告的租金共计10.&7万元，厨房、地板砖等装修费用36800元。反诉原告徐海燕反诉称：日，其与丁德军签订了一份《房屋买卖合同》，合同签订后，丁德军搬进去并居住至今，但房款一直拒绝支付。现突然以《房屋买卖合同》无效为由，要求返还购房款10万元让人难以理解和接受。首先，导致合同无效是丁德军的全部过错造成的，其明知涉案房屋只有土地证，没有房产证，所以才诱使双方签订买卖合同，并将房屋占有使用至今，却对缴纳购房款一事只字未提，其行为不仅违反了法律的规定，而且违反了做人的最基本的原则。如果此房我们出租给别人居住使用，应收取租金16万元，根本不存在返还购房款的问题。其次，丁德军提出赔偿装修费56862元，于法无据，既然导致合同无效的原因在丁德军，其依法应当自行承担这一损失。最后，丁德军自从居住该房至今，我方为其垫付了水电费1000多元，这一费用应当由其承担，同时我方装修支付的30000多元的费用也应当由其承担，故请求法院判决丁德军给付房屋租金10.&7万元;赔偿装修损失3万元，给付水电费1000元并承担本案的诉讼费用。反诉被告丁德军辩称：2008年11月底至2009年5月初我们在所购买的涉案房屋中居住，该段期间的租金我们认可。2009年5月初已经将房屋返还给对方，因此对方主张的租期不符合事实，其主张的月租金标准亦没有事实依据。我方居住期间并未拖欠水电费用，对方没有证据能够证明拖欠的事实。对方并无证据证明对房屋交付时是否曾进行过初装修，且即使装潢过，花费多少对方也未能提供相应证据证明。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。连云港市人民法院一审查明：2008年徐海燕和其丈夫金立和(甲方，现已去世)与丁德军(乙方)签订了《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将自己的房屋及房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方，房屋具体情况如下：(1)土地范围：为《集体土地建设用地使用证》上“宗地图”所标面积的一半(西宅)，即16.66米×18.22米的一半为8.33米×18.22米。(2)房屋建筑范围：为《集体土地建设用地使用证》中所述土地上现有建筑物的一半即西宅(见建筑图纸)。(3)价款：叁拾陆万元整(人民币360000元)。(4)付款时间：日至日，每年年终付一次。(5)交房时间：2008年8月。(6)甲方保证上述所出售的房屋没有产权纠纷和财务纠纷。如发生纠纷，由甲方承担责任。(7)乙方未按合同约定期限付款的，应按逾期付款向甲方支付银行同期存款利息。(8)如在转户之前此房屋及土地被国家或地方征用，东西宅房屋及土地的款分开计算，西宅拆迁款全部归乙方所有。合同还对办理过户手续、违约责任等条款进行了约定。2008年8月中旬金立和向丁德军交付了涉案房屋后，丁德军开始对涉案房屋进行装修，装修完工后搬进去居住，后丁德军因故搬离该房，该房屋一直闲置至今。丁德军共向徐海燕夫妻俩支付购房款97700元。因为金立和向丁德军出具的收条丢失，日，徐海燕重新向丁德军的代理人于洪琴出具了收条。日，丁德军通过江苏云台山律师向徐海燕送达了律师函一份，内容为“徐海燕：江苏云台山律师事务所现接受丁德军(以下简称委托人)的委托，针对你欠款一事致函如下：2008年委托人与你签订购房合同1份，并付款壹拾万元整。因你不愿意履行购房合同，根据你与委托人签订的合同，你已经违约。根据《》、《》相关规定，本所律师现向你正式发出函告：一、请你立即返还委托人购房款壹拾万元及利息。二、三日内如你未全额支付上述款项，本所将代表委托人依法通过司法程序处理此事，由此而产生的一切法律后果均由你承担”。徐海燕收到该律师函后亦没有向原告返还购房款，丁德军因而诉至法院。连云港市连云区人民法院经审理认为：《中华人民共和国民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地，根据我国《土地管理法》和《物权法》的规定，宅基地使用权的主体具有特定性即只能是农村居民，具有社会保障和社会福利性质。尽管中央正在研究盘活农民资产推动农村发展问题，但土地问题事关基本国策，若认可城镇居民购买农民房屋和宅基地有效，则势必形成对国家基本国策和战略发展以及社会公平、稳定的冲击。而本案争议的房屋系农村村民在集体土地上建造的住宅，丁德军作为城镇居民和徐海燕夫妻签订的关于涉案房屋买卖的合同违反了国家法律和政策的规定，该合同为无效合同，故对丁德军要求确认合同无效的诉求依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力;第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。依据上述法律规定，丁德军应当向徐海燕、金立和返还涉案房屋，徐海燕、金立和向丁德军返还已经收取的购房款97700元及按照物价部门估价确定的丁德军对涉案房屋的投入即装修款34758元。因为金立和已经去世，金立和的权利作为遗产由其第一顺序继承人金怀先、金怀朵、徐海燕、陆玉珍继承，故丁德军应当向徐海燕和陆玉珍、金怀先、金怀朵返还涉案房屋。徐海燕和金立和在夫妻关系存续期间收取了丁德军的购房款97700元，丁德军对涉案房屋进行装修亦是在徐海燕和金立和夫妻关系存续期间，故上述购房款和装修款为金立和和徐海燕的夫妻共同债务，徐海燕应当向丁德军返还，徐海燕不能偿还部分由金立和的继承人徐海燕、陆玉珍、金怀朵、金怀先在继承金立和遗产的范围内向丁德军返还。《中华人民共和国合同法》第五十八条还规定，合同无效后，有过错的一方应当赔付对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告签订的合同违反国家法律和政策而无效，双方均有过错，因而双方应当各自承担对方因此而遭受的损失。丁德军的损失为其已经缴纳的购房款97700元从缴纳之日(日)起至返还之日的银行贷款利息，双方各应承担50%,该利息相应部分应当由徐海燕承担，其不能承担部分由陆玉珍、金怀先、金怀朵、徐海燕在继承遗产的范围内承担。金怀先、金怀朵、徐海燕、陆玉珍等人的损失为丁德军居住该房期间的房屋租金。虽然丁德军在诉前已经搬离涉案房屋，但是对自己主张的2009年5月交付房屋只提供了证人的证言，但该证人只是证明证人去涉案房屋搬家具时，丁德军的代理人于洪琴告诉证人其没有房屋的钥匙，并不能证明丁德军的主张，故对于丁德军居住房屋的时间认定为从日交付房屋至丁德军起诉主张退房还款为止，租金参照物价部门估价的租金标准按81500元予以认定，丁德军赔偿金怀先、金怀朵、徐海燕、陆玉珍上述费用的一半即40750元。关于反诉原告徐海燕要求丁德军赔偿装演损失30000元和代垫的水电费1000元的诉求，因其未能提供证据加以证明，故不予支持。徐海燕向法院提供金怀朵和金怀先放弃继承的声明，因为该两人没有到法庭，对该声明是否其本人所写无法认定，故对此不予认定。关于徐海燕要求丁德军搬走涉案装潢，因为上述装潢无法搬走，故对该主张不能支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国》第四十一条，《中华人民共和国》第六十四条第一款之规定，连云港市连云区人民法院于日作出(2012)港民初字第0555号判决：一、原告丁德军和被告徐海燕、金立和(已故)签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告徐海燕于本判决生效之日起十日内返还原告丁德军购房款97700元和装潢款34758元，徐海燕不能返还部分由被告金怀先、金怀朵、徐海燕、陆玉珍在继承金立和遗产的范围内返还。三、被告徐海燕于本判决生效之日起十日内给付原告丁德军自日起至本判决确定的履行期限止之日止以97700元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算出的利息的一半，徐海燕不能给付部分由被告陆玉珍、金怀先、金怀朵、徐海燕在继承金立和遗产的范围内承担。四、反诉被告丁德军于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告徐海燕房屋租金40750元。五、驳回反诉原告徐海燕要求反诉被告丁德军赔偿其装潢投入30000元以及代垫水电费1000元的诉讼请求。宣判后，徐海燕、金怀朵、金怀先、陆玉珍提出上诉称：(1)一审判决认定银行利息损失和房屋租金损失双方按各50%承担错误。丁德军与其代理人于洪琴原为夫妻关系，购买房屋的真正购房人是本村的于洪琴，购房目的是于洪琴与丁德军在此房中举行婚礼。当时签合同时，于洪琴采用欺骗的手段，用丁德军的名字，从而该购房合同有效或无效都掌握在于洪琴手中。丁德军在缴纳97700元购房款后，再也不想缴纳余款，从而导致购房合同无效。本案是丁德军全部过错导致合同无效，银行利息损失应由丁德军全部承担。丁德军无偿占用房屋四年之久，造成上诉人房租损失81500元，亦应由丁德军全部承担。(2)一审判决结果错误。一审判决徐海燕返还装潢款34758元，是错误的。该损失是丁德军的全部过错造成的，应当由丁德军自行承担。一审判决陆玉珍、金怀先、金怀朵在遗产范围内承担给付责任也是错误的。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人丁德军答辩称：(1)一审认定的合同无效以及双方的过错是正确的，合同无效是自始无效，并非是履行不能或未履行而导致。(2)一审中房屋租金损失评估过高，一审判决对被上诉人所举录音资料及证人证言所证明的被上诉人返还房屋的时间的事实均不予认定，但是被上诉人为减少诉累，争取和谐，放弃了上诉。(3)一审判决对上诉人的利益给予了很大程度的照顾，上诉人提起上诉实属无谓之争，请求二审法院予以驳回。连云港市中级人民法院经过二审审理，确认了一审查明的事实。连云港市中级人民法院二审认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，徐海燕、金怀朵、金怀先、陆玉珍上诉称丁德军与于洪琴原为夫妻关系，购买房屋的真正购房人是本村的于洪琴，但没有证据证明丁德军与于洪琴系夫妻关系，该上诉理由，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，为无效合同。合同无效的，因合同取得的财产，应当予以返还;不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，争议的房屋土地使用权为集体土地，丁德军作为城镇居民购买徐海燕夫妻房屋，双方签订的《房屋买卖合同》违反了国家法律和政策规定，合同为无效合同。对于该无效合同，当事人双方均有过错，应当各自承担相应的责任。一审判决上诉人返还购房款97700元及50%的利息、34758元装潢款，并无不当。丁德军赔偿徐海燕房屋租金的一半，即40750元，亦无不当。徐海燕等上诉认为丁德军应承担合同无效的全部过错，没有事实依据，该上诉理由，法院不予采纳。陆玉珍、金怀先、金怀朵作为金立和遗产继承人，对本案债务在遗产范围内承担给付责任，符合法律规定。陆玉珍三人上诉认为不应承担责任的理由，没有法律依据，该上诉理由，法院不予支持。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。连云港市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项的规定，于日作出(2013)连民终字第0453号判决：驳回上诉，维持原判决。一审合议庭成员：苏静、王会金、严涵二审合议庭成员：胡丹、伏广超、黎乃忠
作者： [广东-深圳]专长：债权债务 房产纠纷 刑事辩护 婚姻家庭 工商查询 律所：广东嘉得信律师事务所6732积分 | 帮助1099人 | 215个好评电话:
温馨提示：华律网专题由编辑人员收集整理而来，不代表华律网立场。如果您需要解决具体法律问题（如离婚、房产纠纷、
人身伤害、刑事等），建议您(免费)。
相关推荐阅读:
法律咨询向律师描述您的问题吧
请描述您的事件原委,问题描述的越详细,律师解答的会越准确哦！
你已输入0/3000字
下一步你还可以:
看看大家都在关注什么：
遇到法律问题，上华律网在线咨询律师！中国最便捷、最大、最专业法律咨询平台，12万执业律师为您解答！
在线客服：
(注:此为客服QQ不提供法律咨询!)
(投诉建议与合作)
律师服务热线：400- 传真：028- 四川?成都市高新西区天辰路88号(电子科技大学西区科技园内)}